Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 189/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSA Maria Szulc
w sprawie z powództwa Anny E.
przeciwko Karolowi K.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 stycznia 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Powódka wnosiła o uzgodnienie treści księgi wieczystej kw. [...] z
rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie w dziale drugim pozwanego
wpisanego jako właściciel nieruchomości i wpisanie w to miejsce powódki.
Podstawę żądania stanowiło twierdzenie, że powódka nadal jest właścicielką
przedmiotowej nieruchomości, gdyż umowa sprzedaży z dnia 1 lutego 2008 r.
dokonana na rzecz „E. I.” spółki z o.o. przez Pawła S. na podstawie udzielonego
mu przez powódkę pełnomocnictwa była nieważna z mocy prawa – art. 58 k.c.,
bowiem stanowiła realizację przez P. S. przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. i art. 304
k.k., jak również nieważna z mocy prawa była także następna umowa z dnia 17
lipca 2008 r. sprzedaży nieruchomości przez „E. I.” na rzecz pozwanego, ponieważ
stanowiła przestępstwo z art. 291 § 1 k.k., gdyż pozwany wiedział, że P. S. wyłudził
od powódki pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości i sprzedał ją realizując
czyn przestępczy.
Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa zarzucił brak legitymacji czynnej
powódki, nie należącej do kręgu osób uprawnionych do żądania wpisu swego
prawa w księdze wieczystej.
Sąd Rejonowy w B. wyrokiem z dnia 20 października 2009 r. oddalił
powództwo, a Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 21 stycznia 2010 r. oddalił
apelację powódki.
Sądy ustaliły między innymi, że powódka była właścicielką nieruchomości
objętej księgą wieczystą kw. [...] oraz drugiej nieruchomości, która na etapie
postępowania apelacyjnego nie stanowiła już przedmiotu sporu. W dniu 9 lipca
2007 r. udzieliła Pawłowi S. pełnomocnictwa notarialnego upoważniającego do
sprzedaży powyższych nieruchomości. Paweł S. w dniu 1 lutego 2008r. zbył w
imieniu powódki przedmiotową nieruchomość na rzecz „ E. I.” spółki z o.o. w K.,
której był prezesem, a drugą nieruchomość zbył na swoją rzecz. W dniu 17 lipca
2008 r. Paweł S. działając jako prezes „E. I.” spółki z o.o. zbył sporną nieruchomość
pozwanemu, który, podobnie jak uprzednio spółka „E. I.”, został wpisany jako
właściciel do księgi wieczystej.
3
Prokuratura Okręgowa prowadzi postępowanie przygotowawcze, w którym
Pawłowi S. postawiono zarzuty popełnienia przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. oraz
innych przestępstw, na szkodę między innymi powódki, w związku z umową
sprzedaży spornej nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r.; pozwany nie jest stroną
tego postępowania.
W tym stanie faktycznym Sąd Rejonowy powołując się na uchwałę składu
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. III CZP 106/05
(OSNC 2006/10/160), uznał, że powódka nie ma legitymacji do wytoczenia
powództwa z art. 10 u.k.w.h. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, bowiem legitymację taką posiadają wyłącznie osoby uprawnione
do złożenia wniosku o wpis swego prawa do księgi wieczystej, wymienione w art.
6262
§ 5 k.p.c., a powódka do nich nie należy.
Sąd drugiej instancji oddalając apelację powódki stwierdził, że z uwagi na
rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidzianą w art. 5 u.k.w.h.,
nieuprawnione jest twierdzenie powódki, iż nieważność umowy sprzedaży
nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r. implikuje nieważność także drugiej umowy
sprzedaży z dnia 17 lipca 2008 r. Zawierając w dniu 17 lipca 2008 r. ze spółką „E.
I.”, wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel, umowę kupna-sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości, pozwany, zgodnie z art. 5 u.k.w.h., mógł skutecznie
nabyć jej własność także wówczas, gdyby zbywająca spółka nie była właścicielem,
chyba że działał w złej wierze. Ewentualna nieważność umowy sprzedaży z dnia 1
lutego 2008 r., nie wpływa zatem na ważność kolejnej umowy z dnia 17 lipca 2008
r., która przeniosła własność nieruchomości na pozwanego, a więc nie są istotne w
sprawie, zdaniem Sądu Okręgowego, ustalenia faktyczne ani ocena prawna
okoliczności mających wpływ na ważność umowy z dnia 1 lutego 2008 r. Umowa ta
dokonana w formie dla niej przewidzianej, była w tym zakresie zgodna z prawem, a
jej ewentualną sprzeczność z prawem wynikającą z przyczyn określonych w art. 82-
88 k.c., w art. 58 § 1 lub 2 k.c., czy art. 388 § 1 k.c., mógłby, zdaniem Sądu drugiej
instancji, ocenić jedynie sąd cywilny w ramach poddanej mu pod osąd sprawy
dotyczącej ważności umowy, jednak w chwili zawierania przez pozwanego umowy
kupna spornej nieruchomości takiej sprawy nie było. Powódka nie wykazała, że
pozwany zawierając umowę z dnia 17 lipca 2008 r. był w złej wierze w rozumieniu
4
art. 6 u.k.w.h., nie można bowiem przyjąć, zdaniem Sądu Okręgowego, iż pozwany,
nawet wiedząc, że przeciwko Pawłowi S. toczy się postępowanie karne o oszustwo
na szkodę powódki, czy też wyłudzenie od niej spornej nieruchomości, wiedział o
niezgodności wpisu w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości z
rzeczywistym stanem prawnym albo że mógł się o tej niezgodności z łatwością
dowiedzieć. Dobrą wiarę pozwanego mogłoby obalić, zdaniem tego Sądu,
powzięcie wiadomości o toczącym się postępowaniu dotyczącym choćby pośrednio
ustalenia prawa spornej nieruchomości, a takie nie toczyło się w chwili wskazanej w
art. 6 ust. 3 u.k.w.h.
W konsekwencji Sąd Okręgowy nie podzielił także apelacyjnego zarzutu
naruszenia art. 217 w zw. z art. 233 i art. 299 k.p.c. przez oddalenie wniosków
dowodowych powódki, zgłoszonych na okoliczność informowania pozwanego
o wyłudzeniu przez Pawła S. jej nieruchomości i toczącym się w tej sprawie
śledztwie, bowiem te okoliczności uznał za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.
Stwierdził także, że powódka nie zgłosiła zastrzeżenia przewidzianego w art. 162
k.p.c., ze skutkami wynikającymi z tego przepisu. Z tych też względów Sąd
Okręgowy oddalił złożony na powyższe okoliczności w postępowaniu apelacyjnym
ponowny wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron oraz wniosek
o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy [...] Prokuratury Okręgowej w B. Co do
tego ostatniego dowodu uznał go też za spóźniony stwierdzając, że potrzeba jego
powołania oraz możliwość przeprowadzenia istniały już w postępowaniu przed
Sądem pierwszej instancji.
Stwierdzając zatem, że wyniki postępowania dowodowego dają podstawę do
uznania legalności umowy z dnia 17 lipca 2008 r. z uwagi na ochronę przewidzianą
w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, Sąd Okręgowy uznał, że nie
ma podstaw do ustalenia prawa własności powódki spornej nieruchomości,
niezależnie od tego, czy ważna była umowa z dnia 1 lutego 2008 r., a więc
powódka nie ma legitymacji czynnej w sprawie, co uzasadniało oddalenie
powództwa.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach powódka zarzuciła
naruszenie art. 5 u.k.w.h. w zw. z art. 58 k.c. w zw. z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.
5
w zw. z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 6262
§ 5 k.p.c. oraz art. 217 k.p.c., art.
233 k.p.c. i art. 299 k.p.c. przez przyjęcie, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieistotny jest fakt nieważności obu
umów przenoszących własność nieruchomości na osobę obecnie wpisaną do księgi
wieczystej jako właściciel, gdyż w takiej sprawie powódka powinna wykazać
okoliczności opisane w art. 5 u.k.w.h. podważając rękojmię wiary publicznej ksiąg
wieczystych, podczas, gdy powódka powoływała się na nieważność obu umów
przenoszących własność nieruchomości i okoliczności opisane w art. 5 u.k.w.h. nie
są istotne, ponieważ rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni
nabywcy, jeżeli umowa o przeniesieniu własności nieruchomości była nieważna,
a zatem Sądy obu instancji powinny przeprowadzić dowody na okoliczność
nieważności obu umów: z dnia 1 lutego 2008 r. oraz z dnia 17 lipca 2008 r.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W rozpoznawanej sprawie powódka wytaczając powództwo na podstawie
art. 10 u.k.w.h. i wnosząc o wpisanie jej jako właścicielki nieruchomości w miejsce
figurującego w księdze wieczystej pozwanego, oparła powództwo na twierdzeniu,
że nadal pozostaje właścicielką przedmiotowej nieruchomości, bowiem obie kolejne
umowy przenoszące jej własność – z powódki na osobę trzecią i z osoby trzeciej na
pozwanego – były nieważne z przyczyn wskazanych w art. 58 § 1 k.c., jako
stanowiące przestępstwo, a tym samym sprzeczne z prawem.
W świetle uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia
15 marca 2006 r. III CZP 106/05 (OSNC 2006/10/160) powódka niewątpliwie była
legitymowana do wytoczenia takiego powództwa, gdyż opiera się ono na
twierdzeniu, że to jej przysługuje prawo własności nieruchomości objętej księgą
wieczystą, a nie pozwanemu wpisanemu jako właściciel.
Powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. służy ochronie interesu osoby nie
wpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej a jego hipotezą objęte są
wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego
powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność
nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej,
6
były nieważne. Nieważność czynności prawnej może być bowiem podnoszona
w każdej sprawie, w której ta okoliczność jest przesłanką zgłoszonego roszczenia
i jako taka powinna być badana i oceniona przez sąd orzekający. W procesie
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie mają
zastosowania żadne ograniczenia dowodowe, a zatem powód może w każdy
przewidziany w procedurze cywilnej sposób dowodzić, że przysługuje mu prawo
własności nieruchomości, także wykazując, że umowy przenoszące własność
nieruchomości z niego na inną osobę i z tej osoby na pozwanego, były nieważne
(porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1999 r.
II CKN 408/98, OSNC 1999/7-8/136, z dnia 29 września 2000 r. V CKN 93/00,
z dnia 25 października 2002 r. IV CKN 1425/00, nie publ., z dnia 5 grudnia 2002 r.
III CKN 943/99, OSNC 2004/3/48).
Skoro zatem podstawą roszczenia powódki zgłoszonego w oparciu o art. 10
u.k.w.h. był zarzut nieważności obu umów przenoszących własność spornej
nieruchomości: zarówno umowy z dnia 1 lutego 2008 r. przenoszącej własność
z powódki na „E. I.” spółkę z o.o., jak i umowy z dnia 17 lipca 2008 r. przenoszącej
własność ze spółki „E. I.” na pozwanego, powinnością Sądu było dopuszczenie
dowodów wskazanych przez powódkę na okoliczność nieważności umów, gdyż
były to okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.), a
następnie dokonanie na podstawie tych dowodów stosownych ustaleń faktycznych i
ich oceny z punktu widzenia art. 58 § 1 k.c.
Przy tak określonej przez powódkę podstawie faktycznej i prawnej
roszczenia, nie była natomiast istotna dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczność, której
Sąd Okręgowy przypisał decydujące znaczenie, a mianowicie kwestia
przewidzianej w art. 5 u.k.w.h. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a tym
samym dobrej czy złej wiary pozwanego w chwili nabywania spornej nieruchomości
na podstawie umowy z dnia 17 lipca 2008 r. Zagadnienie dobrej wiary, jako
przesłanki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest obojętne dla oceny
żądania stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z powodu
sprzeczności z ustawą, nie ulega bowiem wątpliwości, że rękojmia wiary publicznej
ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa przeniesienia własności
nieruchomości była nieważna (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego
7
z 24 stycznia 2002 r. III CKN 405/99, OSNC 2002/11/142 i z dnia 23 października
2002 r. I CKN 550/01, nie publ.). Jak wskazał Sąd Najwyższy w pierwszym z
powołanych wyżej wyroków, przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest
przysługiwanie zbywcy uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości,
jednak przesłanka ta warunkuje jedynie skuteczność przeniesienia własności, nie
zaś ważność umowy o przeniesieniu własności, która zależy od spełnienia
ustawowych wymagań, w tym między innymi przewidzianego w art. 58 § 1 k.c.
wymagania niesprzeczności umowy z ustawą. Przepisy o rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do
rozporządzania własnością nieruchomości, gdyż w ich świetle, mimo że zbywca nie
był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy nabędzie
własność nieruchomości, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści
księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią
księgi wieczystej własność nieruchomości, a przewidziane w art. 7 k.c.
domniemanie dobrej wiary nie zostanie obalone zgodnie z art. 6 u.k.w.h. Jednak
dobra wiara nabywcy, co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze
wieczystej własność nieruchomości, zastępuje tylko jedną przesłankę przeniesienia
własności nieruchomości: istnienie po stronie zbywcy uprawnienia do
rozporządzania własnością nieruchomości, natomiast nie sanuje braku innych
przesłanek, w tym przesłanki ważności umowy, jaką jest jej niesprzeczność
z przepisami ustawy. Innymi słowy, ustalenie, że umowa sprzedaży nieruchomości
była sprzeczna z ustawą i z tego powodu nieważna (art. 58 § 1 k.c.) powoduje to,
że kupujący nie nabywa prawa własności nieruchomości wobec nieważności
umowy sprzedaży, bez względu na to, czy był w dobrej wierze w rozumieniu art. 5
i art. 6 u.k.w.h.
Z tych przyczyn nieuprawnione jest stanowisko Sądu Okręgowego, iż skoro
nabywca kupujący nieruchomość od powódki na podstawie umowy z dnia 1 lutego
2008 r. był wpisany do księgi wieczystej i nie zostało obalone domniemanie dobrej
wiary pozwanego przy zawieraniu umowy kupna nieruchomości w dniu 17 lipca
2008 r., to powództwo jest nieuzasadnione, nawet jeżeli umowa sprzedaży z dnia
1 lutego 2008 r. była nieważna, gdyż pozwany, chroniony rękojmią wiary publicznej
ksiąg wieczystych nabył własność przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli bowiem
8
okazałoby się, jak twierdzi powódka, że także umowa z dnia 17 lipca 2008 r. jest
nieważna, jako sprzeczna z ustawą, pozwany nie stałby się właścicielem
nieruchomości także wtedy gdyby przy zawieraniu umowy był w dobrej wierze
w rozumieniu art. 5 u.k.w.h.
W rozpoznawanej sprawie nieistotne zatem było to, czy pozwany pozostawał
w dobrej wierze w chwili zawierania umowy kupna nieruchomości w dniu 17 lipca
2008 r. Jedynie więc na marginesie można stwierdzić, że nie jest przekonujące
stanowisko Sądu Okręgowego, iż do obalenia domniemania dobrej wiary nabywcy
na podstawie art. 6 u.k.w.h. nie ma znaczenia jego świadomość faktu, że przeciwko
zbywcy toczy się postępowanie karne zarzucające mu uzyskanie nieruchomości za
pomocą przestępstwa, co w konsekwencji może prowadzić do nieważności umowy,
na podstawie której nabył własność nieruchomości. W świetle art. 6 u.k.w.h. do
obalenia domniemania dobrej wiary nabywcy wystarcza bowiem możliwość
zarzucenia mu braku zwykłej staranności przy ocenie czy rzeczywiście zbywca
wpisany jako właściciel w księdze wieczystej jest właścicielem nieruchomości,
a ocena ta powinna uwzględniać okoliczności mogące świadczyć o nieważności
umowy, na podstawie której zbywca nabył nieruchomość.
Nie ta jednak okoliczność decyduje o skuteczności skargi kasacyjnej, choć
zarzut naruszenia art. 5 u.k.w.h. należy uznać za słuszny. Jak wskazano wyżej
w sprawie, ze względu na podstawę faktyczną żądania uzgodnienia treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, konieczne było zbadanie ważności
obu umów sprzedaży nieruchomości: z dnia 1 lutego 2008 r. i z dnia 17 lipca
2008 r., pod katem zarzutów powódki, iż obie umowy, jako realizujące przestępstwo
– pierwsza z art. 286 § 1 i art. 304 k.k., druga z art. 291 § 1 k.k. – są sprzeczne
z ustawą i jako takie nieważne, zgodnie z art. 58 § 1 k.c. Trafnie przy tym skarżąca
powołała się na stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w wyroku z dnia
28 października 2005 r. II CK 174/05 (OSNC 2006/9/149), iż czynność prawna
podjęta w celu przestępczym jest nieważna w świetle art. 58 § 1 k.c. Nie można
bowiem udzielić ochrony cywilnoprawnej czynności prawnej, która wypełnia
znamiona przestępstwa lub podjęta została w celu jego popełnienia. Prowadziłoby
to nie tylko do niespójności systemu prawnego, lecz byłoby sprzeczne z jego
podstawowymi założeniami aksjologicznymi. Niezależnie od tego trzeba stwierdzić,
9
że znamiona niektórych przestępstw mogą stanowić także ustawowe przesłanki
nieważności czynności prawnych, przewidziane w przepisach prawa cywilnego.
Żaden z Sądów nie dokonał oceny ważności obu umów na gruncie art. 58
§ 1 k.c., w aspekcie zarzutów powódki sprzeczności umów z ustawą, jako
podjętych w celu przestępczym. Nie ustalił też okoliczności faktycznych
koniecznych do dokonania takiej oceny, mimo że powódka zgłosiła w tym
przedmiocie wnioski dowodowe. Istota sprawy nie została zatem rozpoznana,
a dowody mające wykazać ważne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności
faktyczne zostały pominięte. Uzasadnia to kasacyjny zarzut naruszenia art. 10
u.k.w.h. oraz art. 58 § 1 k.c. Nie można przy tym podzielić stanowiska Sądu drugiej
instancji, że zgłoszone przez powódkę dowody z określoną przez nią już w pozwie
tezą dowodową, nie były przydatne do ustalenia istotnych w sprawie okoliczności
faktycznych. Dowody te bowiem miały wykazać sprzeczność obu umów z ustawą,
jako dokonanych w celu przestępczym, a to właśnie stanowi podstawę roszczenia
powódki. Również już w pozwie zgłosiła ona dowód z akt toczącego się
postępowania przygotowawczego przeciwko P. S. o popełnienie przestępstw
między innymi na szkodę powódki związanych z zawarciem zakwestionowanej
umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r. Wprawdzie dowód ten
został zgłoszony w sposób nie w pełni prawidłowy, gdyż procedura cywilna nie zna
dowodu z akt innej sprawy a jedynie dowód z określonych dokumentów zawartych
w takich aktach, a powódka nie wskazała, o które dokumenty z akt postępowania
przygotowawczego chodzi, jednak to uchybienie mogło zostać usunięte na
wezwanie Sądu. Nie dlatego też Sąd Okręgowy oddalił ten wniosek dowodowy
ponowiony w postępowaniu apelacyjnym, lecz dlatego, że uznał go za spóźniony.
Tymczasem dowód ten był zgłoszony już w pozwie, wprawdzie z podaniem innej
sygnatury akt postępowania przygotowawczego, jednak wymagało to wyjaśnienia,
gdyż nic nie wskazuje na to, że toczy się kilka postępowań przygotowawczych
przeciwko P. S. o przestępstwa na szkodę powódki związane z kwestionowaną
umową i jest możliwe, że chodzi o jedną, tę samą sprawę, której sygnatura została
zmieniona.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego
10
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2
w zw. z art. 391 § 1 i art. 39820
k.p.c.