Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 275/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 lutego 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
w sprawie z powództwa Marty D.
przeciwko Miastu W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 18 lutego 2011 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 października 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powódka – M. D. dochodziła od trzech pozwanych Miasta W., „Gminnej
Gospodarki Komunalnej O.” Spółki z o.o. i Wspólnoty Mieszkaniowej
Nieruchomości przy ul. B. [...] w W. odszkodowania w związku z niewykonaniem
umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. Odszkodowanie ostatecznie określiła na kwotę
514.000 zł i domagała się zasądzenia go solidarnie od wszystkich pozwanych. W
ocenie powódki, umowa z grudnia 2001 r. stanowiła „umowę inwestorską”, której
zawarcie uzależnione zostało od ziszczenia się warunku w postaci wybudowania
przez nią odpowiedniego lokalu mieszkalnego.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń
faktycznych.
W dniu 6 grudnia 2001 r. powódka i pozwani – Gmina W. C. oraz Wspólnota
Mieszkaniowa (oznaczona w pozwie) zawarły umowę przedwstępną ustanowienia
odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, oddania części gruntu w użytkowanie
wieczyste oraz zmiany wielkości udziałów. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę
przyrzeczoną w terminie 2 lat od uzyskania zezwolenia na budowę (nie później niż
do dnia 30 września 2003 r.). Ustalono cenę nabycia lokalu, przedmiotem umowy
był lokal o pow. 70 m2
wraz z prawami z nim związanymi. Gmina zobowiązała się
oddać powódce grunt w użytkowanie wieczyste na 99 lat, licząc od dnia zawarcia
umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona miała być zwarta po oddaniu
zaadaptowanej części strychu do używania przez właściwy organ nadzoru
budowlanego. Powódka wykonała odpowiednie prace adaptacyjne lokalu po
zatwierdzeniu projektu budowlanego, wpłaciła Wspólnocie Mieszkaniowej 60.000
zł. W marcu 2004 r. w zaświadczeniu Prezydenta m. W. potwierdzono powstanie
lokalu mieszkalnego nr 35 w wyniku przebudowy części poddasza w budynku
wielorodzinnym przy ul. B. nr [...] w W., a we wrześniu 2005 r. Wspólnota
Mieszkaniowa wyraziła gotowość ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz
powódki. Do takiego wyodrębnienia ostatecznie jednak nie doszło.
3
W ocenie Sądu Okręgowego, strony zawarły w dniu 6 grudnia 2001 r.
umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389-390 k.c. Roszczenie odszkodowawcze
powódki jako wynikające z tej umowy uległo przedawnieniu przewidzianemu w art.
390 § 3 k.c. (przedawnienie to nastąpiło w dniu 30 września 2004 r.). Bieg
przedawnienia nie uległ przerwaniu, a w działaniu pozwanych – zgłaszających
zarzut przedawnienia roszczenia powódki – nie można było dopatrzyć się cech
nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 k.c. Legitymowanym biernie w sporze nie
mogła być „Gminna Gospodarka Komunalna O.” Spółka z o.o., ponieważ przy
zawieraniu umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. występowała ona jedynie jako Zarząd
pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.
Apelacja powódki została uwzględniona w zakresie dotyczącym kwoty
60.000 zł. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i zasądził na
rzecz powódki tę kwotę od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podstawę prawną
jej zwrotu był przepis art. 410 § 2 k.c., a roszczenie powódki nie było objęte
rocznym terminem przedawnienia przewidzianym w art. 390 § 3 k.c. Miał tu bowiem
zastosowanie przepis art. 118 k.c. W dłuższym wywodzie prawnym Sąd Apelacyjny
podzielił ocenę Sądu pierwszej instancji odnośnie do prawnej kwalifikacji umowy
z dnia 6 grudnia 2001 r. jako umowy przedwstępnej (art. 389-390 k.c.). Umowa ta
nie mogła być kwalifikowana jako tzw. umowa deweloperska, określona w art. 9
ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 203 ze zm., cyt. dalej jako „ustawa z 1994 r.”), ponieważ – jak wywodził
Sąd – powódki nie można uznać za dewelopera w rozumieniu tego przepisu.
Roszczenie odszkodowawcze powódki (powyżej kwoty 60.000 zł) uległo
przedawnieniu przewidzianemu w art. 390 § 3 k.c.
W skardze kasacyjnej powódki podnoszono zarzuty naruszenia prawa
materialnego, tj. art. 65 § 2 k.c., art. 118 k.c., art. 3531
k.c., art. 361 § 2 k.c., art. 389
k.c. i art. 390 k.c. Z ostrożności procesowej podniesiono także zarzut naruszenia
art. 405 k.c. Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony tylko wobec pozwanego
Miasta W. Skarżąca domagała się uchylenia wyroku Sądu drugiej instancji wobec
tej strony i jego zmianę poprzez zasądzenie od strony pozwanej kwoty 514.000 zł z
odsetkami.
4
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W rozpoznawanej sprawie podstawowe znaczenie ma prawna kwalifikacja
umowy z dnia 6 grudnia 2001 r., określonej przez strony jako „przedwstępna
umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i jego sprzedaży oraz oddania
części gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zmiany wielkości udziałów” (k. 16 i n.
akt sprawy). Umowa ta została zawarta między powódką, Gminą – W. C. i
Wspólnotą Mieszkaniową. Obejmowała ona nieruchomość położoną przy B. nr [...]
w W. Dla określenia jej prawnego charakteru podstawowe znaczenie ma przede
wszystkim jej treść (§§ 2-8 umowy), a nie stosowana terminologia prawna. Oba
Sądy meriti zakwalifikowały omawianą umowę jako umowę przedwstępną w
rozumieniu art. 389-390 k.c., biorąc także pod uwagę zmiany regulacji jej treści,
dokonane w ustawie z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie kodeksu cywilnego oraz
niektórych innych umów (Dz. U. Nr 49, poz. 408). Interpretacji takiej nie można
podzielić z następujących przyczyn.
Po pierwsze, jeżeli umowa z dnia 6 grudnia 2001 r. nie spełnia cech tzw.
umowy deweloperskiej, przewidzianej w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to taka
konstatacja nie może usprawiedliwiać tezy, że analizowana umowa stanowi umowę
przedwstępną w rozumieniu art. 389-390 k.c. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy
w przepisie art. 9 ust. 1 ustawy dostrzega się w piśmiennictwie essentialiae negotii
tej umowy, czy traktuje się ją trafnie jako umowę nienazwaną, łączącą różne
elementy „czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu
inwestycyjnego” (tak np. wyrok Sądu N najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN
305/01, OSNC 2004, z. 7/8, poz. 130). De lege lata ostateczny cel procesu
inwestycyjnego w postaci prawnego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego
własności wraz z prawami związanymi z własnością tego lokalu mogłoby nastąpić
nie tylko przy wykorzystaniu tzw. umowy deweloperskiej (art. 9 ust. 1 ustawy
z 1994 r.) i umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.). W uzasadnieniu wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07 (niepubl.) wyrażono
przekonywające stanowisko, że tzw. umowa deweloperska, która nie czyni zadość
przesłankom ważności umowy zobowiązującej, przewidzianym w art. 9 ust. 1
ustawy z 1994 r., nie staje się umową nieważną (podobnie też wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, niepubl.). Trafnie przy tym
5
zauważono, że prawna regulacja tzw. umowy deweloperskiej (choć bardzo ogólna)
służy jednak przede wszystkim ochronie kontrahenta dewelopera, angażującego
się w proces inwestycyjny budowy lokalu mieszkalnego (por. uzasadnienie cyt.
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07).
Po drugie, wprawdzie w treści umowy z dnia 6 stycznia 2001 r. można
wyodrębnić elementy umowy sprzedaży w postaci wskazania przedmiotu
sprzedaży (lokalu wraz z prawami z nim związanymi), ceny tego przedmiotu oraz
termin zawarcia tej umowy (a więc elementy właściwe dla typowej umowy
przedwstępnej, art. 389 k.c.), trzeba jednak brać pod uwagę także przewidziany
w niej zasadniczy, kontraktowy obowiązek dokonania prac adaptacyjnych do
którego zobowiązała się powódka (§ 2 pkt 2 umowy). Ten obowiązek inwestycyjny
stanowił pierwszy etap wykonywania analizowanej umowy i jego efektywne
wykonanie otwierało drugi etap realizacji umowy w postaci ustanowienia odrębnej
własności adaptowanego lokalu, sprzedaży go powódce wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem na jej rzecz użytkowania wieczystego.
O takiej etapowości umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. mogą świadczyć odpowiednie
uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej powołane w treści umowy (§ 2 pkt 3), z których
wynika, że powódka wyłoniona została „jako inwestor części strychu o powierzchni
użytkowej około 70 cm”. Osoby dokonujące stosownych inwestycji o charakterze
adaptacyjnym w budynku wielomieszkaniowym mogły zatem liczyć na uzyskanie
własności adaptowanych lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku takich
inwestycji (uchwała nr 1/2001 z dnia 28 listopada 2001 r., § 2 pkt 3 umowy) i to
niekoniecznie w ramach zastosowania prawnej formuły umowy przedwstępnej
w rozumieniu art. 389 k.c. W każdym razie omawiany, kontraktowy obowiązek
inwestycyjny powódki, w sposób zasadniczy determinował charakter omawianej
umowy (jej treść i cel), przynajmniej w sposób eliminujący możliwość zaliczenia jej
– wbrew przyjętej terminologii – do kategorii umowy przedwstępnej w rozumieniu
art. 389 k.c. Oznacza to możliwość przyjęcia innej kwalifikacji prawnej tej umowy.
Z ustaleń faktycznych dokonanych przez Sądy meriti nie wynika to, z jakich
przyczyn nie doszło do wykonania umowy z dnia 6 grudnia 2001 r., tj. wykonania jej
etapu drugiego. W pozwie wspomniano ogólnie o tym, że odmowa ustanowienia
odrębnej własności lokalu nr 35 i jego sprzedaży powódce nastąpiła z przyczyn
6
prawnych określonych w art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
z 1997 r. Skoro powódka dochodzi (obecnie tylko od Gminy) roszczenia
odszkodowawczego, powstaje kwestia prawnej oceny przyczyn niewykonania
zobowiązania w świetle postanowień art. 471 k.c. i ewentualnie art. 475 k.c.
Z przedstawionych względów trafny okazał się przede wszystkim zarzut
naruszenia art. 389 k.c. i art. 390 § 3 k.c. w związku z przyjęciem niewłaściwej
kwalifikacji prawnej umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. Należało zatem uchylić
zaskarżony wyrok w stosunku do pozwanej Gminy (pkt II i III wyroku) i w tym
zakresie przekazać sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach sądowych (art. 39815
§ 1 k.p.c.).