Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 302/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 marca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa Krzysztofa B.
przeciwko Gminie Miasto S.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 11 marca 2011 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 9 grudnia 2009 r.,
1) oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powoda kosztami
postępowania kasacyjnego;
2) przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego na
rzecz adwokata Andrzeja P. kwotę 2700 zł (dwa tysiące
siedemset) wraz z podatkiem od towarów i usług tytułem
kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z
urzędu.
Uzasadnienie
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda Krzysztofa
B. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 24 lutego 2009 r., oddalającego jego
powództwo skierowane przeciwko pozwanej Gminie Miastu S. o zobowiązanie do
złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na rzecz powoda, w trybie
bezprzetargowym, na warunkach określonych w uchwale Rady Miasta z dnia 16
lutego 2004 r., wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1, wraz z udziałem w
nieruchomości wspólnej, położonego przy ul. R. 11/12.
Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd drugiej instancji przyjął następujące
ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji oraz rozważania
prawne.
Decyzją z dnia 13 maja 1960 r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej
przydzieliło Edwardowi B. lokal mieszkalny nr 1 w budynku nr 11/12 przy ul. R. W
dniu 25 kwietnia 1963 r. Edward B. zawarł z Dzielnicowym Zarządem Budynków
Mieszkalnych umowę najmu tego lokalu na czas nieoznaczony. W piśmie z dnia 20
listopada 1997 r. pozwana, w odpowiedzi na wniosek Edwardy B., przedstawiła
kalkulację ceny tego lokalu, wskazując, że jego wartość ustalona przez
rzeczoznawcę odpowiada kwocie 21.865 zł, a przy uwzględnieniu 40% ulgi
wynikającej z § 5 ust. 2 załącznika do uchwały Rady Miejskiej z dnia 27 maja 1996
r. oraz 30% ulgi w przypadku jednorazowej wpłaty, do zapłaty pozostaje kwota
9.183,30 zł, a wysokość pierwszej opłaty za oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste wynosi 1.339,88 zł, do pisma dołączyła wzór oświadczenia o wyborze rat
i sposobie naliczania odsetek „do wypełnienia i przesłania" w terminie 14 dni od
otrzymania pisma. W związku z ponownym wnioskiem, w piśmie z dnia 8 listopada
2000 r., pozwana przedstawiła Edwardowi B. kolejną kalkulację ceny tego lokalu,
podając, że jego wartość ustalona przez rzeczoznawcę, odpowiada kwocie 65.817
zł, a biorąc po uwagę 40% ulgę wynikającą z § 5 ust. 2 załącznika do uchwały Rady
Miejskiej z dnia 29 grudnia 1997 r. oraz 30% ulgę na wypadek jednorazowej wpłaty,
do zapłaty pozostaje kwota 27.643,14 zł, wskazała też wysokość pierwszej opłaty
za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w kwocie 1.339,88 zł i dołączyła tej
samej treści, jak poprzednio wzór oświadczenia. W dniu 14 maja 2007 r. Edward B.
3
złożył u pozwanej kolejny wniosek o sprzedaż tego lokalu wraz z oświadczeniem,
że nie jest najemcą, ani właścicielem innego lokalu mieszkalnego, ani innej
nieruchomości mieszkalnej położonej na obszarze Gminy Miasta, ani innej
pobliskiej miejscowości, nie dysponuje własnością ani użytkowaniem wieczystym
gruntu przeznaczonego po budownictwo jedno- lub wielorodzinne. Pozwana
ustaliła, że według stanu na dzień 14 maja 2007 r. Edward B. nie zalega z opłatami
z tytułu czynszu i odsetek. W dniu 28 lutego 2008 r. Edward B. zmarł. W chwili
śmierci był wdowcem, pozostawił dwóch synów – Krzysztofa (powoda) i
Włodzimierza. W piśmie z dnia 11 marca 2008 r. powód zwrócił się do pozwanej z
prośbą o udzielenie mu wglądu do akt sprawy zmarłego ojca w przedmiocie
wniosku o wykup najmowanego lokalu, wskazując, że skoro jego ojciec od co
najmniej sześciu miesięcy powinien nabyć prawo do wykupu tego lokalu, to on, jako
następca prawny, zamierza nabyć to prawo. Ponadto poinformował, że do chwili
zakończenia postępowania o nabycie tego prawa nie zwróci pozwanej lokalu i
wniósł o wyznaczenie wielkości i formy zapłaty czynszu. Pozwana w piśmie z dnia
12 marca 2008 r. podała, że powód nie jest osobą upoważnioną do uzyskania
powyższych informacji, skoro od dnia 23 lipca 1998 r. nie jest zameldowany w tym
lokalu, ani w nim nie zamieszkuje. W piśmie z dnia 14 marca 2008 r. przekazała
informację, że z chwilą śmierci najemcy wniosek o wykup tego lokalu stał się
bezprzedmiotowy, a powód nie może nabyć go, bo nie przysługuje mu tytuł prawny
do tego lokalu, nie może również być najemcą, ponieważ zgodnie z § 6 uchwały
Rady Miasta z dnia 9 czerwca 2003 r. umowa najmu lokalu może być zawarta z
osobami zamieszkującymi co najmniej 6 lat w lokalu opuszczonym przez najemcę
lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Wezwała powoda
do wydania zajmowanego lokalu i zażądała opłaty za bezumowne korzystanie z
niego. Następnie wskazała, że krąg podmiotów uprawnionych do nabycia tego
lokalu wskazany został w art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102,
poz. 651 ze zm., dalej – u.g.n.), a nadto w uchwale Rady Miasta z dnia 16 lutego
2004 r., stanowiącej, że bezprzetargowa sprzedaż lokalu mieszkalnego może
nastąpić tylko na rzecz dotychczasowego najemcy, który zajmuje lokal na
podstawie umowy najmu na czas nieokreślony.
4
Sąd drugiej instancji, opierając się na powyższych ustaleniach, podzielił
ocenę Sądu pierwszej instancji, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Za prawidłowe uznał wnioski Sądu pierwszej instancji, że nie mogą być traktowane
jako oferta, w rozumieniu art. 66 k.c., ani pisma pozwanej kierowane do ojca
powoda, ani pismo ojca powoda przekazane pozwanej. Nie wynika z nich
stanowcza wola zawarcia umowy sformułowana tak, aby do związania nią
potrzebne było wyłącznie oświadczenie o przyjęciu oferty wprost. Podzielił również
wniosek Sądu pierwszej instancji, że oferty w rozumieniu art. 66 k.c., nie może
stanowić uchwała z dnia 16 lutego 2004 r., bowiem jest ona aktem prawa
lokalnego, skierowanym do organu wykonawczego pozwanej i ma charakter
wewnętrzny. Ponadto Sąd Apelacyjny wskazał, że na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1
u.g.n. zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej może być dokonane na
rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, a zgodnie z art. 28
ust. 2 i 3 tej ustawy warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala
się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z tych rokowań stanowi
podstawę do zawarcia umowy. Dopiero zatem z chwilą podpisania przez obie
strony protokołu z rokowań powstaje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży.
Podstawy takiej nie stanowi jedynie prawo pierwszeństwa do nabycia
nieruchomości. Kierowane poprzednio przez pozwaną do ojca powoda propozycje
sprzedaży lokalu nie doprowadziły do przeprowadzenia takich rokowań, a nie jest
wystarczające podjęcie uchwały z dnia 16 lutego 2004 r. Nawet gdyby roszczenie o
zawarcie umowy sprzedaży w drodze bezprzetargowej przysługiwało ojcu powoda,
to podlegałoby dziedziczeniu jedynie wówczas, gdyby powód w ramach
dziedziczenia nabył uprawnienia z tytułu najmu, przysługujące jego ojcu do chwili
śmierci. Powód nie wstąpił w stosunek najmu po zmarłym ojcu, ponieważ nie
zamieszkiwał z nim stale do chwili jego śmierci, a zatem stosunek najmu wygasł z
tą chwilą Za bezprzedmiotowe uznał odnoszenie się do treści uchwały z dnia 9
czerwca 2003 r., która nawiązanie stosunku najmu uzależnia od zamieszkiwania z
najemcą przez 6 lat, licząc wstecz od dnia jego śmierci.
Powód oparł skargę kasacyjną na podstawie przewidzianej art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 691 § 1 w zw. z § 3 k.c. przez błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w przyjęciu, że jeżeli nie
5
wstąpił on w stosunek najmu po Edwardzie B., to nie mógł odziedziczyć roszczenia
o wykup lokalu, a w konsekwencji - naruszenie art. 922 § 1 k.c. przez błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że roszczenie o
wykup lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu. Niewłaściwe zastosowanie
art. 28 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wiąże z przyjęciem, że
podstawę do zawarcia umowy sprzedaży stanowić mógł jedynie protokół rokowań
podpisany przez zbywcę i nabywcę, podczas gdy szczegółowe warunki sprzedaży
lokali mieszkalnych uregulowane zostały w uchwale Rady Miasta z dnia 16 lutego
2004 r. wydanej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990
r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm., dalej –
u.s.g.), co czyniło zbędnym sporządzenie tego protokołu. Błędna wykładnia i
niewłaściwe zastosowanie art. 66 k.c. wyraża się w przyjęciu, że uchwała z dnia 16
lutego 2004 r. nie może stanowić oferty, pomimo, że podana została do wiadomości
publicznej, a w załączniku do niej określono wszystkie istotne postanowienia
przyszłej umowy sprzedaży lokalu, tj. przedmiot sprzedaży i cenę. Z naruszeniem
art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. przyjęte zostało w zaskarżonym wyroku, że uchwała z dnia
16 lutego 2004 r. została skierowana do organu wykonawczego i ma charakter
wewnętrzny, w związku z czym nie może stanowić oferty w rozumieniu art. 66 k.c.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i wyroku Sądu pierwszej
instancji oraz przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za wszystkie instancje, ewentualnie o
uchylenie wyroków obu Sądów i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez
uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz
powoda zwrotu kosztów postępowania. Ponadto pełnomocnik skarżącego
ustanowiony z urzędu wniósł o przyznanie na jego rzecz od Skarbu Państwa
kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu według norm przepisanych
oświadczając, że nie zostały one pokryte w całości, ani w części.
W odpowiedzi na skargę pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie
od skarżącego na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Podstawę oceny zasadności zawartych w skardze kasacyjnej zarzutów
naruszenia prawa materialnego stanowią podzielone i przyjęte przez Sąd
Apelacyjny ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, którymi
Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 39813
§ 2 in fine k.p.c., jest związany.
Zarzut błędnej wykładni art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. może odnosić się do
zaskarżonego wyroku jedynie z tego względu, że Sąd Apelacyjny, dokonując oceny
zasadności żądania i kontroli instancyjnej wyroku Sądu Okręgowego, nie poddał
analizie stanowiska tego Sądu, stwierdzającego, że uchwała Rady Gminy z dnia
16 lutego 2004 r., jako akt prawa lokalnego, skierowana jest do organu
wykonawczego, ma wewnętrzny charakter i nie może stanowić oferty w rozumieniu
art. 66 k.c. Określenie charakteru aktów prawa miejscowego, wydawanych
w oparciu o art. 40 ust. 1 u.s.g., dokonywane na płaszczyźnie konstytucyjnej
wskazuje na to, że są one, stosownie do art. 87 ust. 2 i art. 94 Konstytucji źródłem
prawa powszechnie obowiązującego na obszarze gminy. Na gruncie przepisów
ustrojowych, regulujących administrację publiczną, zaliczane są do generalnych
aktów administracyjnych, zawierających abstrakcyjne normy prawne o powszechnej
mocy, obowiązującej w ograniczonym zakresie terytorialnym. Wobec tego
wymieniona uchwała, podjęta w ramach ustawowych kompetencji gminy i jej
organu (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.) oraz ustawowego upoważnienia (art. 40
ust. 2 pkt 3 u.s.g.) stanowi akt prawa miejscowego, powszechnie obowiązującego.
Odnosi się do bliżej nieokreślonych podmiotów i kształtuje ich prawną sytuację.
Wywołuje zatem skutki prawne na zewnątrz. Taki pogląd wyrażony został w wyroku
Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2009 r., I OSK 732/09,
niepubl. i jako trafny znajduje zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Słusznie
zatem zakwestionował skarżący stanowisko o wewnętrznym jedynie charakterze
uchwały. Nie powodowało to jednak naruszenia art. 66 k.c. przez
niezakwalifikowanie uchwały jako oferty, w rozumieniu tego przepisu, nawet jeśli
w stanowiącym jej integralną część załączniku podano przedmiot sprzedaży
i cenę. Status uchwały organu jednostki samorządu terytorialnego jako aktu prawa
miejscowego sam w sobie nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania jej, jako
oświadczenia woli stanowiącego ofertę.
7
Problem prawnego określenia uchwały organu jednostki samorządu
terytorialnego, jako oferty w rozumieniu art. 66 k.c., rozstrzygany był już
w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN
154/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 18) Sąd Najwyższy uznał, że uchwała rady gminy
w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie art. 18
ust. 1 i 2 pkt 9 lit. a u.s.g. nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 k.c., ponieważ ma
charakter programowy, skierowana jest do organu wykonawczego gminy, na który
nakłada określone obowiązki związane z realizacją jej postanowień przyjętych
przez organ stanowiący gminy i w tym znaczeniu ma charakter wewnętrzny.
Porównywalne z ofertą w rozumieniu art. 66 k.c. jest zawiadomienie najemcy
o przeznaczeniu najmowanego lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym mu
pierwszeństwie w jego nabyciu, przewidziane w art. 23 ust. 3 ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), a obecnie w art. 34 ust. 4 u.g.n., jeżeli
we właściwym czasie najemca wyrazi wolę nabycia lokalu i między stronami dojdzie
do uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy.
Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 1998 r., II CKN 382/97
(OSNC 1998, nr 12, poz. 206) uznał, że uchwała organu wykonawczego gminy
w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości
przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na
równi z ofertą, jeśli zostały w niej określone wszystkie istotne postanowienia
przyszłej umowy i wskazany w niej został przyszły użytkownik wieczysty,
a okoliczności towarzyszące podjęciu takiej uchwały pozwalają na przyjęcie, że
istniała wola zawarcia przez gminę tej umowy. Na poparcie tej tezy Sąd Najwyższy
wskazał, że organ wykonawczy gminy, w przeciwieństwie do jej organu
stanowiącego, jest umocowany do składania oświadczeń woli w imieniu gminy jako
osoby prawnej. Wskazał też na postulat ochrony zaufania obywateli względem
oświadczeń składanych przez organ gminy w zakresie jego kompetencji. To
stanowisko Sądu Najwyższego zostało poddane krytyce w piśmiennictwie, jako
sprzeczne z ustawową regulacją oddawania nieruchomości jednostek samorządu
terytorialnego w użytkowanie wieczyste, która nie przewiduje trybu ofertowego,
a jedynie tryb przetargowy albo rokowania w przypadku trybu bezprzetargowego,
8
w celu uzyskania najkorzystniejszych dla gminy warunków. Ponadto nie spełnia
wymogów co do szczególnej formy, zastrzeżonej dla ważności takiej umowy,
a uchwały kolegialnego organu reprezentującego osobę prawną z natury swej nie
są przeznaczone do kształtowania zewnętrznych stosunków prawnych osoby
prawnej, nawet jeśli dotyczą zawarcia umowy z inną osobą. W wyroku z dnia
13 grudnia 2001 r., IV CKN 548/2000, niepubl., Sąd Najwyższy podzielił pogląd
wyrażony w wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN 154/97, że uchwała rady
gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie
art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g., nie stanowi oferty. Sąd Najwyższy przyjął jednak, że
jeśli na klatce schodowej konkretnych budynków zamieszczone zostały ogłoszenia
o możliwości wykupywania mieszkań, to nie jest wykluczone, że uchwała taka
utraciła charakter wewnętrzny i została skierowana do konkretnych adresatów,
a jeśli treść uchwały łącznie z treścią zamieszczonego ogłoszenia określała
wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy, to mogą być one traktowane na
równi z ofertą, a nie tylko jako zaproszenie do rozpoczęcia rokowań.
W rozpoznawanej sprawie Sąd Najwyższy uznał, że uchwała podjęta przez
organ jednostki samorządu terytorialnego, zawierająca istotne postanowienia
przyszłej umowy może zostać potraktowana jako oferta w rozumieniu art. 66 k.c.
tylko wówczas, gdy pochodzi od organu wykonawczego takiej jednostki, jako
upoważnionego do działania w jej imieniu. Kwalifikacja taka jest natomiast
wykluczona w przypadku uchwał podejmowanych przez organy stanowiące
jednostki samorządu terytorialnego. Traktowanie uchwał organów stanowiących
jednostki samorządu terytorialnego, mających charakter aktów prawa miejscowego,
jako oświadczeń woli jest wyłączone ze względu na to, że stanowią one źródła
prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działania tych organów. Jeśli
uchwała z dnia 16 lutego 2004 r. zawierała istotne postanowienia przyszłych umów
sprzedaży najmowanych lokali, to można przyjąć, że uchwała organu stanowiącego
jednostki samorządu terytorialnego, podjęta i ogłoszona w trybie przewidzianym w
ustawie, stanowić może element treści protokołu z rokowań przewidzianego wart.
28 ust. 2 i 3 u.g.n. Podkreślić jednak należy, że protokół z rokowań przewidziany w
art. 28 ust. 3 u.g.n., który określa warunki konkretnej umowy, dla swej ważności i
skuteczności w każdym wypadku powinien obejmować oświadczenia woli złożone
9
przez organ reprezentujący jednostkę samorządu terytorialnego oraz przez osobę,
z którą prowadzone są rokowania. Nie zasługuje bowiem na uznanie pogląd, że w
takim wypadku do zachowania formy protokołu z rokowań wystarczające byłoby
złożenie oświadczenia woli w jakiejkolwiek formie, poza protokołem z rokowań.
Byłby to nieprzewidziany prawem, a przez to niedopuszczalny, wyjątek od zasady
wyrażonej w art. 158 k.c., zgodnie z którą oświadczenie woli konstytuujące ważną i
skuteczną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości
powinno mieć formę aktu notarialnego. Odstępstwo od tej zasady jest przewidziane
w art. 28 ust. 3 u.g.n. na rzecz objęcia takiego oświadczenia formą protokołu z
rokowań (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 109/09,
OSNC 2010, nr A, poz. 17) i nie może być rozszerzająco interpretowane.
Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości
stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
pierwszeństwo w jej nabyciu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeśli najem
został nawiązany na czas nieoznaczony. W takiej sytuacji, stosownie do art. 34
ust. 4 u.g.n., istnieje obowiązek zawiadomienia najemcy na piśmie o przeznaczeniu
nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w jej nabyciu,
pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym
w zawiadomieniu, nie krótszym niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
W świetle tej regulacji uchwała z dnia 16 lutego 2004 r., będąca aktem prawa
miejscowego obowiązującego na terenie pozwanej gminy, stanowi wystarczającą
podstawę do przyjęcia, że spełniona została przesłanka przeznaczenia do
sprzedaży lokalu najmowanego przez ojca skarżącego, aktualizująca obowiązek
zawiadomienia go o zamierzonym zbyciu, jako osoby, której przysługuje prawo
pierwszeństwa. Nietrafnie skarżący wywodził, że wystąpienie przez ojca do
pozwanej z wnioskiem o sprzedaż najmowanego lokalu na warunkach
przewidzianych w uchwale z dnia 16 lutego 2004 r. i przyjęcie tego wniosku przez
pozwaną do realizacji, skutkuje powstaniem roszczenia o zobowiązanie do
przeniesienia odrębnej własności tego lokalu. Pomija bowiem najistotniejszy
element procesu nabywania lokalu, jakim jest sporządzenie protokołu z rokowań,
konkretyzującego warunki przyszłej umowy w odniesieniu do tego lokalu
i uprawnień tego najemcy.
10
Z powyższych względów nie zasługują na uwzględnienie podniesione
w skardze zarzuty naruszenia art. 66 k.c. i art. 28 ust. 2 i ust. 3 u.g.n.
Za niezasadny uznać należy również zarzut naruszenia art. 691 § 1 w zw.
z § 3 k.c. oraz stanowiący, w ocenie skarżącego, jego konsekwencję zarzut
naruszenia art. 922 § 1 k.c. Skarżący nie kwestionował, że nie wstąpił w stosunek
najmu po zmarłym ojcu, nie zamieszkiwał z nim stale do chwili jego śmierci, czego
wymaga art. 691 § 2 k.c. Nie zasługuje na podzielenie jego stanowisko, że gdyby
roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży w drodze bezprzetargowej przysługiwało
jego ojcu, to podlegałoby dziedziczeniu także wtedy, gdyby nie uzyskał uprawnienia
najemcy. Zgodnie z powołanym już art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. prawo pierwszeństwa
w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego przysługuje jedynie najemcy lokalu mieszkalnego. Treść
tego przepisu wskazuje, że pierwszeństwo nabycia jest prawem związanym ze
stosunkiem prawnym najmu lokalu mieszkalnego i pełni funkcję zabezpieczenia
interesów socjalnych najemcy. Nie wynika z niego roszczenie o zobowiązanie do
przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie ograniczenie swobody zbywcy
w wyborze nabywcy i opiera się na zakazie rozporządzania nieruchomością
w sposób naruszający pierwszeństwo (por. wyrok SN z dnia 23 listopada 2005 r.,
II CK 248/2005, niepubl., oraz uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 23 lipca
1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214). Nie sposób uznać, aby tak
ukształtowane pierwszeństwo mogło funkcjonować niezależnie od stosunku
prawnego najmu, w tym również przechodzić na następców prawnych, niezależnie
od uprawnień i obowiązków wynikających z tego stosunku. Podkreślenia wymaga,
że art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. stanowi ustawowe ograniczenie prawa własności
przysługującej Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego, i z tego
względu nie powinien być wykładany rozszerzająco przez przyjęcie, iż wbrew jego
literalnej treści dotyczy on również następców prawnych najemcy, mimo
wygaśnięcia najmu.
Z tych przyczyn pozbawiona uzasadnionych podstaw skarga kasacyjna
podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814
k.p.c., skoro częściowo nietrafne
uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie miało wpływu na jego treść. Na podstawie
art. 102 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. skarżący nie został obciążony
11
kosztami postępowania kasacyjnego z uwagi na skomplikowany prawnie przedmiot
istotnej dla niego sprawy oraz trudną sytuację majątkową i życiową. Orzeczenie
o przyznaniu adwokatowi ustanowionemu z urzędu dla skarżącego kosztów
nieopłaconej pomocy prawnej oparte zostało na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy
z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze (tj. Dz U z 2009 r. Nr 146, poz. 1188
ze zm.) oraz § 19 pkt 1, § 13 ust. 4 pkt 2 i § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy
prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).
md