Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 587/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 czerwca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
SSN Marta Romańska
w sprawie z powództwa B. B. i E. B.
przeciwko D. G. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w P.
o eksmisję,
po rozpoznaniu na rozprawie
w Izbie Cywilnej w dniu 17 czerwca 2011 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 czerwca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w części obejmującej punkty I
(pierwszy) i III (trzeci) i w tym zakresie przekazuje sprawę
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo o eksmisję i nakazał
pozwanej Spółce opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokali użytkowych będących
przedmiotem najmu, położonych w P. przy ul. S. [...] i przy ul. K.[...].
W wyniku rozpoznania apelacji pozwanej zaskarżającej wyrok w całości Sąd
Apelacyjny wyrokiem reformatoryjnym oddalił powództwo o eksmisję z lokalu
położonego przy ul. S. [...], odrzucił apelację w pozostałym zakresie oraz zniósł
wzajemnie koszty postępowania odwoławczego, podzielając ustalenia faktyczne
Sądu I instancji.
W ocenie Sądu drugiej instancji przepis art. 687 k.c. ma charakter normy
bezwzględnie wiążącej, za czym przemawia cel tego przepisu i ochrona doniosłych
wartości społecznych, które ograniczają swobodę kontraktową czyniąc
niedopuszczalnym uregulowanie stosunku prawnego przez strony w sposób
odbiegający od wyznaczonego tym przepisem. Funkcją przepisu art. 687 k.c. jest
szczególna ochrona najemcy lokalu, stwierdził Sąd odwoławczy.
Ponieważ powodowie nie wykazali wykonania obowiązku wyznaczenia pozwanej
dodatkowego terminu do opłacenia czynszu, przeto zdaniem Sądu Apelacyjnego
wypowiedzenie umowy najmu nie było prawnie skuteczne.
Niezależnie od powyższego Sąd odwoławczy najpierw dostrzegł wątpliwości
czy pozwana w istocie zalegała z czynszem przez dwa pełne okresy płatności,
by w dalszej części uzasadnienia wyroku stwierdzić, że pozwana w żadnym
momencie nie zalegała z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności.
Następnie Sąd odwoławczy stanowczo stwierdził, że tego rodzaju opóźnienie
w płatności z pewnością nie wystąpiło, choć uznał tę okoliczność za mającą
wyłącznie uboczne znaczenie ze względu na niezachowanie przez powodów
wymogów z art. 687 k.c., tj. niewyznaczenia przed wypowiedzeniem dodatkowego
terminu na zapłatę zaległego czynszu. Z kolei Sąd Apelacyjny stwierdził, że gdyby
przyjąć, iż nastąpiło opóźnienie w płatności czynszu, to i tak powództwo podlegało
oddaleniu wobec naruszenia art. 687 k.c.
3
Skarga kasacyjna powodów, oparta na obu podstawach kasacyjnych,
zaskarża wyrok Sądu Apelacyjnego w części, tj. w pkt I oddalającym powództwo
o eksmisję z lokalu przy ul. S. [...] oraz w pkt III znoszącym wzajemnie koszty
postępowania odwoławczego.
W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucili błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 687 k.c., wskutek wadliwego uznania
bezwzględnie obowiązującego charakteru tego przepisu w sytuacji, gdy przepis art.
673 § 3 k.c. umożliwia stronom wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas
oznaczony w przypadkach określonych w umowie.
Naruszenie przepisów art. 3531
k.c. i art. 673 § 3 k.c. uzasadniono wadliwym
uznaniem, że strony nie mogły ułożyć stosunku najmu lokalu w sposób dokonany
umową z dnia 3 kwietnia 2006 r. w sytuacji, gdy wymienione przepisy zezwalają na
wskazanie w umowie wypadków wypowiedzenia przez każdą ze stron umowy
zawartej na czas oznaczony.
Zarzut zgłoszony w ramach drugiej podstawy kasacyjnej obejmuje
naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez niedostateczne
wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku w odniesieniu do wzajemnej korelacji art.
687 k.c. i art. 673 § 3 k.c.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną strona pozwana wniosła o jej oddalenie
w całości i o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego,
kwestionując zasadność zarzutów przytoczonych w skardze kasacyjnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna oparta została na uzasadnionych podstawach
kasacyjnych, co przesądziło o jej uwzględnieniu.
Zasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c i to w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
ponieważ uzasadnienie zaskarżonego wyroku dowodzi braku jednoznacznych
stabilnych ustaleń odnośnie do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, co nie
pozwala Sądowi Najwyższemu na ocenę prawidłowości zastosowania
w postępowaniu apelacyjnym przepisów prawa materialnego, a zaskarżone
4
rozstrzygnięcie nie mogło tym samym zostać zaaprobowane w postępowaniu
kasacyjnym. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdził
najpierw, że wątpliwości wywołuje, czy pozwana zalegała z czynszem przez dwa
pełne okresy płatności, następnie przyjął, że pozwana w żadnym momencie nie
zalegała z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i że z tego rodzaju
opóźnienie z pewnością nie wystąpiło, określając zarazem swoje wywody w tej
materii mianem rozważań mających uboczne znaczenie.
Z kolei Sąd Apelacyjny wyraził pogląd dowodzący braku jednoznacznych
i stabilnych ustaleń faktycznych, a mianowicie uznając w konwencji hipotetycznej,
że gdyby przyjąć, iż opóźnienie w płatności czynszu wystąpiło to i tak powództwo
podlegało oddaleniu z uwagi na naruszenie art. 687 k.c.
W tej sytuacji uzasadnienie zaskarżonego wyroku dowodzi braku
jednoznacznego ustalenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, co świadczy
o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w stopniu mogącym mieć
istotny wpływ na wynik sprawy, bo uniemożliwia Sądowi Najwyższemu dokonania
kontroli kasacyjnej w przedmiocie prawidłowości stosowania przepisów prawa
materialnego.
Zasadne okazały się również zarzuty naruszenia art. 3531
i art. 673 § 3 k.c.
przez odmowę ich zastosowania w odniesieniu do umowy najmu lokali i wyłączenie
tym samym swobody kontraktowej stron w kwestii określenia przesłanek
wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.
W judykaturze konsekwentnie przyjmowane jest stanowisko, że nie ma
przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie najmu zawartej na czas oznaczony
możliwość jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie
przesłanki (por. wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998,
nr 9, poz. 144). Wejście w życie z dniem 10 lipca 2001 r. przepisu art. 673 § 3 k.c.,
jednoznacznie pozytywnie przesądzającego już tę kwestię, dowodzi, że także
idąca w tym samym kierunku wcześniejsza interpretacja ówczesnego stanu
prawnego dokonywana przez judykaturę była racjonalna (wyrok SN z dnia 25
listopada 2003 r., II CKN 293/02, niepubl.). Innymi słowy, postanowienie umowy
najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej
5
umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c., ponieważ
istotą tego unormowania jest dopuszczenie możliwości takiego kontraktowego
ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością
(naturą) najmu zawartego na czas oznaczony (uchwała SN z dnia 21 listopada
2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102). Co więcej, w judykaturze
wyrażono nawet dalej idący pogląd, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony
można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie na
podstawie art. 673 § 3 k.c. (wyrok SN z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08,
niepubl.).
Trafnym okazał się również zarzut błędnej wykładni i niewłaściwego
zastosowania art. 687 k.c.
Dla oceny trafności podjętego rozstrzygnięcia istotne znaczenie ma kwestia
skutków naruszenia art. 687 zd. drugie k.c Skarżący – podnosząc zarzut obrazy
powołanego przepisu uznali go za mający charakter względnie obowiązujący.
Oceny zatem wymaga, czy umowa najmu lokalu przewidująca przesłanki
wypowiedzenia tej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia stanowi
czynność prawną sprzeczną z ustawą, która - zgodnie z at. 58 § 1 k.c. - jest
dotknięta bezwzględną nieważnością.
Regulacja art. 687 k.c. była już przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego.
Według tego przepisu, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą
czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem
wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić
najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty
zaległego czynszu. W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd
Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu
co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia
najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez
zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego
terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu - wniósł pozew
o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu,
to wówczas powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić tego
6
powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wskazuje,
że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez
zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od
doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu (zob. uchwała SN z dnia 22
lutego 1967 r., III CZP 113/66, OSNC 1967, nr 6, poz. 102).
Stanowisko takie wyrażane było również w doktrynie. Podkreślano,
że wniesienie pozwu o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji
najemcy można uznać za spełnienie wymagania uprzedzenia najemcy na piśmie
udzielenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu
oraz że interes prawny najemcy będzie dostatecznie chroniony przez to, że wyłączy
się możliwość rozwiązania najmu przed upływem miesiąca od chwili złożenia
najemcy oświadczenia wynajmującego zawierającego uprzedzenie o zamiarze
niezwłocznego wypowiedzenia najmu. Przyjmowano też, że wskazania zawarte
w powołanej uchwale Sądu Najwyższego z 1967 r. dotyczą w równej mierze
wszelkich pozasądowych pisemnych wypowiedzeń najmu lokali, w których
wynajmujący oświadcza wolę natychmiastowego rozwiązania najmu z tej
przyczyny, że najemca popadł w zwłokę z zapłatą co najmniej dwóch rat
czynszowych. Także takie wypowiedzenia traktować należy jako uprzedzenie
o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu
miesięcznego. Podkreślano jednak, że dla zakończenia stosunku najmu
wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno
- tym razem w pełni skuteczne - wypowiedzenie najmu, art. 687 k.c. odróżnia
bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia
od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie
wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć
wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny
ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60 k.c.). Popieranie więc
powództwa o eksmisję po upływie miesiąca może być uznane za definitywne
wypowiedzenie najmu (por. wyrok SN z dnia 21 października 2010 r., IV CSK
215/10, niepubl.).
Podzielając przedstawiony kierunek wykładni trzeba stwierdzić, że brak
argumentów przemawiających za udzieleniem najemcy lokalu niewywiązującemu
7
się ze swych obowiązków dalej idącej ochrony. Art. 687 zd. drugie k.c.,
wprowadzający obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego
miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę
interesów najemcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od
miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy
będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość
rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze
niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu. Postulowana zatem przez pozwaną
sankcja bezwzględnej nieważności umowy i uznania wypowiedzenia za dokonane
z naruszeniem art. 687 zd. drugie k.c. nie byłaby uzasadniona z punktu widzenia
funkcji tego przepisu.
W sytuacji, w której powodowie złożyli oświadczenie o niezwłocznym
wypowiedzeniu umowy najmu bez dopełnienia obowiązku wyznaczenia
dodatkowego terminu przewidzianego w art. 687 zd. drugie k.c., i zażądali zwrotu
przedmiotu tej umowy, trzeba przyjąć, że uczynili zadość obowiązkowi uprzedzenia
o zamiarze wypowiedzenia po bezskutecznym upływie dodatkowego miesięcznego
terminu. Strona pozwana nie uregulowała zaległych świadczeń w ciągu miesiąca od
złożenia jej wspomnianego oświadczenia, a późniejsze działania powodów, łącznie
z wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie, w sposób dostateczny ujawniły ich wolę
natychmiastowego rozwiązania umowy z dnia 3 kwietnia 2006 r. Trzeba podkreślić,
iż pozwana nie kwestionowała tego, że oświadczenie z dnia 12 maja 2009 r.
o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy zostało jej przez powodów złożone.
W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.
39815
§ 1 k.p.c, a o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 § 2
k.p.c.