Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 640/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 sierpnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.
przeciwko Monice K. i Robertowi K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 25 sierpnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 10 czerwca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego z
dnia 24 listopada 2009 r., i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z
rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 24 listopada 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo
Gminy Miasto S. przeciwko pozwanym Monice i Robertowi małżonkom K. o zapłatę
kwoty 92.152,77 zł z tytułu zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie
udzielonej pozwanym przy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły w dniu 29 grudnia 2000 r. umowę
sprzedaży lokalu mieszkalnego o pow. 54,1 m2
, składającego się z trzech izb
mieszkalnych, położonego w S. przy ul. G. za cenę 16.372,30 zł, z uwzględnieniem
85% bonifikaty udzielonej pozwanym na podstawie § 5 uchwały z dnia 29 grudnia
1997 r. Nr /522/07 Rady Miasta S. wprowadzającej zasady prywatyzacji
komunalnych lokali mieszkalnych. Wartość lokalu ustalona została przez
rzeczoznawcę majątkowego na 93.556 zł. Zarówno uchwała jak i protokół
dokonanych przez strony uzgodnień dotyczących warunków sprzedaży
wynajmowanego przez pozwanych przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a także
sama umowa jego sprzedaży nie zawierały wskazania dotyczącego ewentualnego
obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie w razie zbycia lokalu przed upływem
karencji ustanowionej w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102,
poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.). W dniu 4 lipca 2001 r. pozwani sprzedali
przedmiotowy lokal Mariannie i Czesławowi małżonkom K. za cenę 100.000 zł. Za
środki uzyskane ze sprzedaży pozwani nabywali materiały budowlane, które
przeznaczyli na budowę domu w S. Zezwolenie na jego budowę uzyskali w marcu
2000 r. a zamieszkali w nim pod koniec 2002 r.
W motywach prawnych rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał na ratio legis
przepisu art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n. w postaci ułatwienia zakupu lokalu przez najemcę,
dla którego stanowi on centrum życiowe, oraz cel zmiany tego przepisu dokonanej
ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173,
poz. 1218) polegającej na rozszerzeniu katalogu przesłanek wyłączających
obowiązek zwrotu udzielonej kupującemu przy sprzedaży nieruchomości bonifikaty,
mającej służyć zwiększeniu swobody obrotu mieszkaniami. Kierując się tymi
3
względami przyjął, że w sprawie znajdzie zastosowanie wprowadzony z dniem
22 października 2007 r., przepis art. 68 ust. 2 a pkt 5 u.g.n. W konsekwencji tego
uznał, że pozwani, którzy spełnili określone w nim przesłanki, są zwolnieni od
zwrotu kwoty równej bonifikacie uzyskanej przy kupnie mieszkania.
Rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony powodowej Sąd Apelacyjny
uznał trafność podniesionego w niej zarzutu naruszenia art. 68 ust. 2 u.g.n. w
brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. przez niewłaściwe
zastosowanie. W ocenie tego Sądu do zasad ustalających obowiązek zwrotu
zwaloryzowanej bonifikaty miał bowiem w sprawie zastosowanie art. 68 ust. 2 w
brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania umowy sprzedaży przez Gminę.
Treść tego przepisu – jak podkreślił Sąd Apelacyjny – mimo jego wielokrotnych
zmian, do momentu nowelizacji dokonanej na podstawie ustawy z dnia 24 sierpnia
2007 r., pozostawała niezmienna i zgodnie z nią zbycie przez nabywcę
nieruchomości na rzecz innej osoby niż osoba bliska lub jej wykorzystanie na inne
cele niż przewidziane w ustawie, przed upływem czasu w niej określonego
pociągało za sobą obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej
waloryzacji. Roszczenie strony powodowej jest więc uzasadnione co do zasady
lecz – jak przyjął – w okolicznościach niniejszej sprawy nie zasługuje na
uwzględnienie, gdyż udzieleniu powodowi ochrony prawnej sprzeciwiają się zasady
współżycia społecznego. Za takim stanowiskiem przemawiają zdaniem tego Sądu:
przeznaczenie przez pozwanych środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na
zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych tj. zgodnie z celem wprowadzenia
preferencyjnych warunków sprzedaży mieszkań za cenę uwzględniającą bonifikatę
oraz okoliczność, że Gmina przez osiem lat zwlekała z wystąpieniem o zwrot kwoty
bonifikaty, co narusza zasady lojalności, uczciwości stron, bezpieczeństwa
prawnego oraz pewności obrotu prawnego, a nadto szczególna sytuacja życiowa
pozwanych w jakiej znaleźli się sprzedając lokal, spowodowana śmiercią obojga
rodziców pozwanego w tym matki dwa dni przed ślubem, a dodatkowo złym stanem
emocjonalnym pozwanego spowodowanym wspomnieniami związanymi ze
wspólnym zamieszkaniem z rodzicami, co miało negatywny wpływ na wzajemne
relacje małżonków, jak też oczekiwaniem na powiększenie rodziny.
4
Z tych względów zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację
powodowej Gminy.
W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła naruszenie art. 68 ust. 2 u.g.n.
w brzmieniu obowiązującym po zmianie z dnia 15 lutego 2000 r. przez przyjęcie,
że wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania na zakup materiałów
budowlanych wypełnia dyspozycję tego przepisu chociaż nie jest zgodne z celem
udzielonej bonifikaty, o którym mowa w art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. oraz naruszenie
art. 5 k.c. przez uznanie, że wskazane przez Sąd Apelacyjny okoliczności mają
charakter nadzwyczajny i uzasadniają oddalenie powództwa na jego podstawie.
Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku, uchylenie wyroku Sądu
Okręgowego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania albo
uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i orzeczenie co do istoty sprawy przez
uwzględnienie powództwa i zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W świetle przytoczonych motywów zaskarżonego wyroku, stwierdzającego
brak przesłanek wyłączających zobowiązanie pozwanych do zwrotu
zwaloryzowanej kwoty równej udzielonej im bonifikacie na podstawie art. 68 ust. 2
u.g.n., jako bezprzedmiotowa przedstawia się kwestia wykładni tego przepisu
w przedstawionym w podstawie skargi ujęciu, której rozstrzygnięcie w żaden
sposób nie mogło wpłynąć na to stanowisko Sądu, zgodne zresztą z interesem
strony skarżącej. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje przy tym błędne
przyjęcie przez Sąd Apelacyjny, że miarodajny w tym względzie jest stan prawny
istniejący w dacie sprzedaży pozwanym lokalu przez Gminę podczas, gdy o ocenie
tej decyduje stan prawny z chwili dalszej sprzedaży lokalu nabytego przez nich od
Gminy z bonifikatą (wyrok SN z dnia 7 lipca 2011 r., II CSK 683/10 – nie publ. –
oraz powołane nim orzeczenia). Przepis art. 68 § 2 u.g.n. w dniu 29 grudnia 2000 r.
i w dniu 4 lipca 2001 r. miał bowiem tę samą treść.
Zasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 5 k.c.
Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie
rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mają
charakter wyjątkowy. Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 k.c.,
5
z uwagi na jego wyjątkowy – w powyższym ujęciu, charakter musi być uzasadniona
istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie
uznawanych w społeczeństwie wartości. Okoliczności takie jednakże w niniejszej
sprawie nie występują.
Podzielić należy pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia
23 listopada 1999 r. (II CKN 570/98 – nie publ.) na gruncie prawa spółdzielczego,
że uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują
warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go
z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie
mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty
zarzucając naruszenie art. 5 k.c.
Niezależnie od tego, odmiennie niż uznał Sąd Apelacyjny, wykonanie przez
Gminę prawa do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie w czasie
dozwolonym przez ustawę, a więc także pod koniec przewidzianego w niej okresu,
mogło by prowadzić do oceny o nadużyciu prawa przez stronę powodową, gdyby
istniały przy tym szczególne okoliczności, w których taki stan rzeczy prowadziłby do
nie dającego pogodzić się z zasadami sprawiedliwości rozstrzygnięcia sprawy.
Takich szczególnych okoliczności nie stanowią w realiach przedmiotowej sprawy,
normalne losowe zdarzenia takie jak śmierć osób bliskich, czy urodzenie dziecka.
Fakt znacznego przedłużania się wystąpienia przez Gminę o zwrot kwoty
równej udzielonej bonifikacie nie pozostaje jednak bez wpływu na sytuację prawną
stron.
Obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie udzielonej
najemcy powstaje z chwilą dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach
objętych przepisem art. 68 ust. 2 u.g.n. (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 24 lutego 2010, III CZP 131/09), po uprzednim zażądaniu jej zwrotu przez
właściwy organ. Przedłużająca się bezczynności wierzyciela w tym zakresie – nie
powinna być jednak źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez przyznanie
wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia (po upływie kilku lat) o jego
zasądzenie. Roszczenie wierzyciela staje się w takiej sytuacji wymagalna w dniu
w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wezwał on dłużnika do
6
wykonania zobowiązania w możliwie najkrótszym terminie (powołany wcześniej
wyrok SN z dnia 7 lipca 2011 r.).
Z powyższych przyczyn orzeczono jak w sentencji (art. 39815
§ 1 k.p.c.).