Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Janusza Ś. przy uczestnictwie wspólnoty
mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 o zmianę wpisu w
księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w
dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 13 lipca 2011 r.:
„Jaki skutek wywołuje przebudowanie lokalu mieszkalnego stanowiącego
odrębną własność przez przyłączenie do niego powierzchni, która wchodziła w
skład części wspólnych nieruchomości, w szczególności:
– czy w takim wypadku powstaje nowy lokal i konieczne jest ustanowienie
odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy,
– czy przyłączona na skutek przebudowy do już wyodrębnionego lokalu część
wspólna nieruchomości wchodzi w skład tego lokalu, powodując zmianę
powierzchni lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej oraz
zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli pozostałych
wyodrębnionych lokali?”
podjął uchwałę:
Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie
do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania
nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w
nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 20 stycznia 2011 r. Sąd Rejonowy Szczecin-
Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wnioski wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 i Janusza Ś. o wpisanie do księgi
wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr 8a w budynku nr 23 przy ul. J. w
S. zmiany powierzchni oraz związanego z własnością tego lokalu udziału we
własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, a ponadto o wpisanie do
księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej zmiany udziału we
współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z
prawem do lokalu nr 8a oraz zmiany wysokości udziałów we współwłasności
budynku.
Podstawą wpisu miała być umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
i sprzedaży zawarta dnia 16 września 2010 r. w formie aktu notarialnego,
zaświadczenie z dnia 7 stycznia 2010 r. stwierdzające, że lokal mieszkalny nr 8a w
budynku nr 23 przy ul. J. w S. jest samodzielnym lokalem mieszkalnym wraz z jego
opisem po przebudowie oraz wypis z rejestru gruntów, wyciąg z kartoteki budynków
i wyciąg z kartoteki lokali, wydane dnia 26 lipca 2010 r.
Wnioski o wpis zostały oddalone przez referendarza sądowego oraz przez sąd
rozpoznający skargę na jego czynności. Sąd wskazał przy tym, że umowa z dnia 16
września 2010 r. została zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, Gminą Miasta
S. oraz Januszem Ś. W umowie strony stwierdziły, że Janusz Ś. dokonał na własny
koszt adaptacji części pomieszczenia strychu znajdującego się przy lokalu nr 8a o
pow. 23,27 m2
, którego jest właścicielem, a w wyniku tych prac powstały dodatkowe
dwa pokoje oraz pomieszczenie gospodarcze, które zostały faktycznie przyłączone
do lokalu nr 8a. Janusz Ś. przebudował lokal nr 8a w ten sposób, że z pokoju,
kuchni i przedpokoju zrobił kuchnię i przedpokój. Ostatecznie lokal nr 8a składa się
z kuchni, łazienki, przedpokoju, dwóch pokoi i pomieszczenia gospodarczego i ma
pow. 83,67 m2
. Przy zawarciu umowy osoba reprezentująca wspólnotę, z
powołaniem się na podjęte przez jej członków uchwały, oświadczyła, że w związku
z przebudową lokalu nr 8a dokonuje zmiany wysokości udziałów w częściach
wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu i sprzedała
Januszowi Ś. zaadaptowane pomieszczenia, tj. dwa pokoje i pomieszczenia
gospodarcze wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, a osoby
reprezentujące Gminę oddały mu w użytkowanie wieczyste udział w użytkowaniu
wieczystym gruntu odpowiadający powierzchni strychu połączonej z lokalem nr 8a.
Sąd Rejonowy uznał, że na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.")
dopuszczalne jest zarówno włączenie do wyodrębnionego lokalu części wspólnej
budynku, jak i nadbudowa oraz przebudowa części wspólnych. Przebudowa
dotychczasowego lokalu nr 8a spowodowała, że powstał nowy, samodzielny lokal
mieszkalny, którego własność powinna być na nowo ustanowiona. Skoro do takiej
czynności nie doszło, to nie ma podstaw do ujawnienia wnioskowanych zmian w
księgach wieczystych prowadzonych dla lokalu nr 8a, dla nieruchomości wspólnej i
pozostałych lokali w budynku.
Sąd Okręgowy w Szczecinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone na wstępie i wskazał, że
przyczyną jego wątpliwości jest okoliczność, iż wprawdzie ustawodawca przewidział
możliwość dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jej zabudowy
lub przebudowy, ale nie określił, jaką treść powinna mieć umowa zawarta w formie
aktu notarialnego, której przedmiotem jest zmiana w zakresie prawa własności
związana z przebudową już istniejącego lokalu stanowiącego odrębną
nieruchomość oraz przyłączenie do tego lokalu, w wyniku zaadaptowania przez
jego właściciela części nieruchomości wspólnej (strychu).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest istnienie samodzielnych
lokali mieszkalnych w budynku, który jest częścią składową nieruchomości
gruntowej lub przedmiotem własności związanej z użytkowaniem wieczystym.
Stosownie do art. 2 ust. 2 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały
pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio do samodzielnych
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia
przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone
w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono
dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż. Ocena, czy lokal
ma cechy pozwalające uznać go za samodzielny, należy do organów administracji i
następuje w formie zaświadczenia.
Z brzmienia art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że lokal spełniający kryteria oznaczone
w art. 2 ust. 2 u.w.l., a zatem mający status samodzielnego lokalu mieszkalnego,
może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a taka sytuacja
ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności.
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej
czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego
współwłasność (art. 7 ust. 1 u.w.l.). Do powstania tego prawa niezbędny jest jednak
wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.); wraz z dokonaniem wpisu prawa
odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, samodzielny lokal mieszkalny staje
się szczególnego rodzaju rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c.
Do wyodrębnienia własności lokali w budynku na konkretnej nieruchomości
zwykle dochodzi sukcesywnie. Do wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu
niezbędne jest oznaczenie tych części budynku i gruntu, dotychczas będących
przedmiotem prawa współwłasności (współwłasności związanej z użytkowaniem
wieczystym), które staną się nieruchomością wspólną, oraz tych części, które wejdą
w skład zasobu samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia w przyszłości.
Samodzielne lokale, które nie stały się przedmiotem odrębnej własności zachowują
swój dotychczasowy status, a zatem pozostają częścią budynku będącego częścią
składową nieruchomości gruntowej albo częścią budynku będącego przedmiotem
własności związanej z użytkowaniem wieczystym gruntu. W przypadku
wyodrębnienia choćby jednego lokalu relacje pomiędzy osobami, które były
dotychczas współwłaścicielami nieruchomości, i tą z nich, która nabyła prawo
odrębnej własności lokalu, muszą być opisywane w szczególny sposób,
niewyodrębnione bowiem samodzielne lokale należy traktować jako jedną
nieruchomość lokalową, której własność związana jest z przysługującym
dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości udziałem we współwłasności
nieruchomości wspólnej. Lokale te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i
nie stanowią przedmiotu współwłasności, gdyż służą do wyłącznego użytku
dotychczasowego współwłaściciela. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.w.l.,
dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do
niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same
uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to
także do jego obowiązków.
Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności
nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności
nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art.
3 u.w.l.).
Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części
budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej,
a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których
korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch
samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu
pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak
możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. To, że
ustawodawca akceptuje takie działania już po wyznaczeniu granic nieruchomości
wspólnej wynika z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., zgodnie z którym w dużych
wspólnotach czynnością przekraczają zakres zwykłego zarządu jest udzielenie
zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie
odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie
powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego oraz
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej. W małych wspólnotach przeprowadzenie takich czynności wymaga
notarialnej umowy pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali należącymi do
wspólnoty.
Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na
podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, polegające na
przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania
kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie
samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku
aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu
powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej
musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas
wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał
kolejny samodzielny lokal.
Przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do
powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty
bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej
funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę
części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości
wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z
wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty – przy odpowiednim
zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. – nieruchomość wspólną można pozbawić
takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna
przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka
przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego
lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności
i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej
może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób,
że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego
nieruchomości lokalowej. Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości
wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego
stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem
technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych.
Prowadzenie niektórych prac budowlanych wymaga zezwolenia (decyzji) albo
przynajmniej zgłoszenia właściwym władzom budowlanym. Przebudowanie
samodzielnego lokalu i części wspólnych budynku bez zezwolenia oznacza, że
osoba, która takie działania podjęła jest zmuszona przywrócić na nieruchomości
stan poprzedni. Przed zakończeniem prac nie można mieć pewności, że
powierzchnia nieruchomości wspólnej zostanie w następstwie przebudowy
rzeczywiście ograniczona, tak samo jak nie można mieć pewności, że samodzielny
lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności lokalu na trwałe zmieni
swoją konfigurację i powierzchnię.
Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i
przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności
przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych
robót budowlanych, legitymując się uchwalą wspólnoty – podmiotu mającego tytuł
prawny do części wspólnych budynku – zezwalającą na ich przeprowadzenie. Do
czasu nabycia udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego powierzchni,
która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z
niej wyłączona, pozostaje właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który
jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności. Trzeba przy tym
podkreślić, że umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze
wspólnotą, prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową
powierzchni nieruchomości wspólnej, musi mieć za przedmiot wyodrębniony już
samodzielny lokal mieszkalny lub udział we własności nieruchomości wspólnej, a
nie „część strychu”, „pomieszczenie gospodarcze” lub „dwa pokoje”.
Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części
wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część
wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i
zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego
własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na
właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej,
odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z
wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej
własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz
właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną,
nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej
własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty
mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.
Ustawa o własności lokali normuje sposób powstania odrębnej własności
lokalu jako prawa własności mającego za przedmiot szczególnego rodzaju rzecz,
ale rzeczywiście nie określa, kiedy i w jaki sposób prawo to wygasa. Do powstania
prawa odrębnej własności lokalu i szczególnego rodzaju rzeczy, jaką jest jego
przedmiot dochodzi przez wpis do księgi wieczystej (art. 6268
§ 6 k.p.c.). Nie
oznacza to oczywiście, że prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak
długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany
wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od właściwego mu
przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu; zniszczenie rzeczy będącej
przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w
księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy
fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się
samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem.
Nie są to jedyne wyróżniane w orzecznictwie i w nauce przypadki wygaśnięcia
odrębnej własności lokalu. Do wygaśnięcia tego prawa może doprowadzić także
oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku
na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali
może być też konsekwencją ich połączenia, a dopuszczalność dokonania czynności
prowadzących do takiego rezultatu znajduje pośrednio potwierdzenie w art. 22 ust.
4 u.w.l. Przepis ten wprowadza wymaganie uzyskania zgody właścicieli lokali
wyrażonej w uchwale na dokonanie połączenia lokali. Wygaśnięcie prawa odrębnej
własności lokalu jest możliwe także wtedy, gdy odrębna własność lokalu powstała
jako prawo mające za przedmiot samodzielny lokal w budynku na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku wygaśnięcie użytkowania
wieczystego powoduje też wygaśnięcie prawa własności budynku, a w
konsekwencji wygaśnięcie odrębnej własności wyodrębnionych w nim
samodzielnych lokali.
Nie można jednak przyjąć, że samo przystąpienie, przeprowadzenie i
zakończenie robót budowlanych prowadzących do przyłączenia do samodzielnego
lokalu mieszkalnego jakichś części nieruchomości wspólnej powoduje wygaśnięcie
prawa odrębnej własności lokalu, którego przedmiotem jest samodzielny lokal
mieszkalny podlegający przebudowie wraz z nieruchomością wspólną. Czynności
techniczne podjęte w związku z taką przebudową mają charakter odwracalny w tym
sensie, że właściciel samodzielnego lokalu, który je podjął, może być zmuszony do
przywrócenia na nieruchomości stanu poprzedniego, czyli do ograniczenia swego
władania do obszaru w budynku odpowiadającego samodzielnemu lokalowi
mieszkalnemu. Podjęcie takich działań przeciwko właścicielowi lokalu jest
uzasadnione wtedy, gdy przebudowa części wspólnych budynku i samodzielnego
lokalu przeprowadzona została wbrew prawu budowlanemu albo bez zezwolenia
wspólnoty mieszkaniowej, i gdy nie doszło do przeniesienia na właściciela
samodzielnego lokalu mieszkalnego udziału w nieruchomości wspólnej
odpowiadającego zajętej przez niego powierzchni tej nieruchomości oraz do wpisu
ustanowionej odrębnej własności lokalu powstałego przez przebudowę, w miejsce
wygasającego, a przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu.
Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności
lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych
przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego
powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność takiej przebudowy lokalu może być
uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej
(pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi co najwyżej do
zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu odrębnej
własności, co – na wniosek właściciela – powinno znaleźć odzwierciedlenie w
księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Takie zmiany nie
wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, ani
nie wpływają na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub
nieruchomości wspólnej.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1
k.p.c.).