Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 283/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 stycznia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa A. Ś.
i I. B. – Ś.
przeciwko Gminie Ł.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 stycznia 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 15 grudnia 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Pozwem z dnia 30 grudnia 2009 r. powodowie A. Ś. i I. B. – Ś. wnieśli o
zasądzenie od Gminy Ł. - Administracji Nieruchomościami, Wydziału Budynków i
Lokali Urzędu Miasta Ł., Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji Urzędu
Miasta Ł. na ich rzecz kwoty 3 149 900 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu
nakładów poniesionych na nieruchomość położoną w Ł. przy ul. K. Podnieśli, że
wywodzą swoje roszczenie z wielu stosunków obligacyjnych - umowy najmu i
ustnej umowy o dokonanie nakładów w związku z planowaną sprzedażą
nieruchomości oraz przepisów o odpowiedzialności deliktowej i
bezpodstawnym wzbogaceniu. Żądanie pozwu dotyczy zwrotu nakładów
poczynionych przez powoda w okresie od maja 2004 r. do grudnia 2007 r. na lokal
stanowiący w tym okresie własność Gminy.
Wyrokiem z dnia 20 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy w Ł. zasądził od pozwanej
Gminy na rzecz powodów solidarnie kwotę 1 751 800 zł z ustawowymi odsetkami
od dnia 11 lutego 2010 r. i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Ustalił, że
pozwana Gmina była właścicielką lokalu użytkowego o nazwie „N. ” położonego
przy ulicy K., który wykorzystywany był na działalność gastronomiczną. Poprzedni
najemca lokalu (M. N.), usunięty przez Komornika, pozostawił lokal zdewastowany.
Istniała konieczność częściowej wymiany instalacji wodno – kanalizacyjnej oraz
elektrycznej, a także c.o. Gmina nie przeprowadziła remontu, ani przebudowy
z uwagi na wysokie koszty i wystawiła lokal do przetargu, zaznaczając, jakich
napraw należy w nim dokonać. Budynek, w jakim znajdował się lokal, był
dwupoziomowym pawilonem przylegającym do wysokiego budynku mieszkalnego,
przy czym część pomieszczeń znajdowała się na terenie tego budynku.
Taki układ powodował szereg problemów związanych z tym, że przedmiotowy lokal
był położony w dwóch różnych budynkach i na dwóch odrębnych działkach gruntu -
na działce nr 24/4, nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (budynek wysoki) oraz
na działce 24/39, nieruchomości Gminy Ł. (budynek niski).
3
Na etapie negocjacji ustalono, że warunkiem zawarcia umowy najmu będzie
doprowadzenie do samodzielności nieruchomości oraz zobowiązano powoda do
sporządzenia niezbędnej dokumentacji i wykonania wszelkich prac zmierzających
do fizycznego i technicznego wyodrębnienia lokalu od budynku mieszkalnego.
W dniu 14 maja 2004 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego
położonego przy Al. K., o łącznej powierzchni 1 365,06 m2
na czas nieoznaczony;
przedmiot działalności określono jako handel i usługi. W § 3 ust. 1 umowy
postanowiły m.in., że najemca obowiązany jest utrzymać lokal we właściwym
stanie sanitarnym i technicznym oraz dokonywać na własny koszt napraw
niezbędnych do utrzymania go w stanie niepogorszonym, ze zobowiązaniem do
naprawy i wymiany wszystkich urządzeń grzewczych, z wyjątkiem instalacji c.o.
założonej przez wynajmującego, napraw okien i drzwi oraz podłóg i posadzek, a
także napraw i wymiany urządzeń wodociągowo - kanalizacyjnych, usuwania
niedrożności przewodów odpływowych do urządzeń sanitarnych, naprawy i
wymiany instalacji elektrycznej wraz z osprzętem. W § 5 ust. 1 zawarto zapis, że
wynajmujący jest zobowiązany do wydania lokalu w stanie umożliwiającym
korzystanie z instalacji oświetlenia, ogrzewania lokalu, zimnej wody i
odprowadzania ścieków oraz innych urządzeń zainstalowanych w budynku oraz, że
strony ustalą w odrębnej umowie zakres nakładów koniecznych obciążających
wynajmującego w chwili nawiązania stosunku najmu oraz zasady ich zwrotu, gdy
poniesie je najemca za zgodą wynajmującego (§ 5 ust. 3). Ustaliły ponadto,
że wszelkie adaptacje, modernizacje, ulepszenia i zmiany struktury wynajętego
lokalu, a także zainstalowanie w nim urządzeń technicznych wymagają uprzedniej,
pisemnej zgody wynajmującego, a koszty z tym związane ponosi najemca bez
prawa regresu do wynajmującego. Jeżeli natomiast najemca dokona zmian
określonych w ust. 1 bez zgody wynajmującego, w przypadku ustania stosunku
najmu - wynajmującemu przysługuje prawo żądania ich usunięcia (§ 6) .
Powód objął lokal w bardzo złym stanie technicznym, nie odpowiadającym
wymogom prawa budowlanego, ani nie nadającym się do użytku. Został on także
zobowiązany przez Gminę do wymiany instalacji c.o. na nową oddzieloną od
budynku Wspólnoty Mieszkaniowej.
4
Po objęciu lokalu w posiadanie powód przystąpił do prac remontowych
zmierzających do technicznego oddzielenia budynku od budynku mieszkalnego,-
dokonał m.in. oddzielenia instalacji wodnej i grzewczej. Prace te odbywały się za
zgodą i wiedzą pozwanej, na każdym ich etapie; powód uzyskiwał także stosowne
decyzje administracyjne.
W okresie prowadzenia prac remontowych, powód korzystał także –
w oparciu o pozytywne rozstrzygnięcia jego wniosków – z czasowych zwolnień od
czynszu, dotyczących części najmowanych powierzchni. Między innymi powód
zawarł z Administracją Nieruchomościami /…/ umowę o wykonanie nakładów
koniecznych w części piwnicznej obiektu przy Al. K. polegających na demontażu :
urządzeń wentylacji mechanicznej, urządzeń klimatyzacyjnych, chłodniczych,
urządzeń do podgrzewania wody oraz niesprawnej instalacji elektrycznej,
wodociągowej i c.o., rozbiórce betonowych fundamentów pod maszyny i
urządzenia, usunięciu poza budynek i wywiezieniu na wysypisko rozebranych
maszyn i urządzeń. Ustalono w niej, że wartość robót odpowiada wysokości
czynszu za 287,62 m2
piwnic w okresie od dnia 14 maja 2004 r. do dnia 28 lutego
2005 r. W związku z czym, wynajmujący zwolnił najemcę z obowiązku wnoszenia
czynszu za powierzchnię piwnic w tym okresie; umowa obowiązywała od dnia 14
maja 2004 r. W dniu 10 grudnia 2004 r. na podstawie § 5 pkt 3 umowy najmu
powód zwrócił się do do Administracji Nieruchomościami o spisanie z nim umowy
dotyczącej zwrotu nakładów koniecznych poniesionych na remont budynku „N.”,
proponując rozliczenie kosztów poniesionych na wykonanie kotłowni i instalacji c.o.
ze względu na zobowiązanie go do rozdzielenia instalacji w budynku wysokim i
niskim. Pomimo, że powód złożył wymaganą dokumentację, umowy z nim nie
zawarto.
W toku prac remontowych przeprowadzonych przez powoda doszło
ostatecznie do rozdzielenia dwóch budynków i podziału lokalu użytkowego
będącego przedmiotem najmu na dwa mniejsze lokale użytkowe. W dniu 15 lipca
2005 r. strony zawarły aneks do pierwotnej umowy najmu, określając na nowo
powierzchnię i przedmiot działalności. W tym samym dniu zawarto nową umowę
najmu na wydzielony, mniejszy lokal o powierzchni 371,01 m2
i określono przedmiot
działalności jako usługi medyczne. Powód nadal ponosił nakłady na lokale,
5
ale Administracja Nieruchomości odmawiała powodowi zawarcia umowy o ich
zwrot. Umowa taka została zawarta dopiero w dniu 14 października 2005 r., w
której wyceniono wartość nakładów na kwotę 59 058,68 zł. Ich zakres rzeczowy
określiły kosztorysy budowlane stanowiące załącznik do umowy, gdzie wskazano,
że chodzi o roboty budowlane mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu
zerowego, naprawę dewastacji, roboty ujęte w ofercie przetargowej, a nie ujęte w
kosztorysie zasadniczym, odłączenie instalacji c.o. i instalacji wodnej w budynku
dawnej „N. " od budynku mieszkalnego.
W czerwcu 2009 r. strony przystąpiły do negocjowania treści umowy
sprzedaży, zawartej ostatecznie dnia 24 lipca 2009 r. w formie aktu notarialnego,
którą sprzedano trzy lokale użytkowe:
- pierwszy lokal nr 1 położony na działce nr 24/39 przy al. K. o powierzchni
użytkowej 1058,25 m2
został wyceniony na 2 569 500 zł, zaś grunt
o powierzchni 1542 m2
na kwotę 1 384 700 zł,
- drugi lokal nr 2 położony na tej działce o powierzchni 72,36 m2
został
wyceniony na kwotę 142 100 zł,
- trzeci lokal nr 1 położony na działce nr 24/4 przy al. K. o powierzchni 270,23
m2
z udziałem 68/1000 w prawie użytkowania wieczystego w gruncie o pow.
544 m2
został wyceniony na kwotę 692 000 zł.
Aktem notarialnym powodowie nabyli powyższe lokale na własność wraz
z użytkowaniem wieczystym gruntu za cenę łączną 3 503 600 zł rozłożoną na
5 rocznych rat. Paragraf 2 umowy zawiera zapis, dotyczący jedynie lokalu
nr 1 o powierzchni 270,23 m2
o treści: „w przypadku sprzedaży lokalu użytkowego
nabytego przez najemcę w okresie 5 lat od nabycia tego lokalu, Miasto zastrzega
sobie prawo odkupu przedmiotowego lokalu użytkowego za kwotę odpowiadającą
cenie i kosztom sprzedaży przez Miasto oraz za zwrotem nakładów. Jednakże
zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych należy się tylko w
granicach istniejącego zwiększenia wartości lokalu". Załącznikiem do umowy był
protokół z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie sprzedaży przez Miasto trzech lokali
użytkowych położonych przy ul. K., zawierający oświadczenie kupującego, że cena
lokali stanowi równowartość lokali po poczynionych przez niego nakładach, które
6
nie zostały rozliczone. Umowa w takim kształcie, tj. wraz z załącznikiem w postaci
protokołu i oświadczenia kupującego, przesłana została wraz z wnioskiem do sądu
wieczystoksięgowego.
Sąd Okręgowy podniósł, że art. 662 § 1 k.c. ma charakter względnie
obowiązujący i dlatego strony stosunku najmu mogą się umówić odmiennie,
tj. nie ma przeszkód, aby najemca wziął na siebie obowiązek doprowadzenia
przedmiotu najmu do należytego stanu. W zawartej umowie najmu strony określiły
nakłady konieczne obciążające wynajmującego i umówiły się, że zostaną one
wykonane przez najemcę i rozliczone na podstawie umowy o zwrot tych nakładów
(§ 5). Uzgodniły także w § 6 ust. 1, że wszelkie adaptacje, modernizacje i zmiany
struktury wynajętego lokalu wymagają uprzedniej, pisemnej zgody wynajmującego
i koszty z tym związane ponosi najemca bez regresu do wynajmującego.
Sąd pierwszej instancji wskazał, że powód za wiedzą i zgodą strony
pozwanej, po uzyskaniu stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych,
dokonał nakładów koniecznych. Podkreślił, że strona pozwana przyznała, że ich
wartość, po uwzględnieniu kwot już zapłaconych, wynosi 3 125 400 zł.
Wartość rynkowa lokali, sprzedanych powodom, uwzględniała ich stan techniczny
wraz z poniesionymi nakładami.
Według zapatrywania Sądu pierwszej instancji okoliczność, że dalszych
nakładów koniecznych poniesionych przez powoda jako najemcę nie rozliczono
w trakcie trwania umowy najmu, ani w cenie sprzedaży lokali, nie stanowiła
przeszkody do dochodzenia roszczenia z tytułu tych nakładów od strony pozwanej
na podstawie § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie
zasad sprzedaży oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych
samodzielnych lokali użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym
działalność gospodarczą. Zauważył, że ten akt został zmieniony uchwałą Rady
Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r., a zatem w chwili ustalania ceny nabycia spornych
lokali istniała możliwość zaliczenia na poczet ceny nierozliczonych nakładów
koniecznych bez względu na fakt, czy były one objęte wcześniejszą umową.
Ponieważ jednak obie uchwały stanowią o możliwości rozliczenia nakładów jedynie
do 50 % wartości lokalu ustalonej według zawartych w nich zasad, to w związku z
7
tym powództwo ponad kwotę 1 751 800 zł, jego zdaniem nie mogło zostać
uwzględnione (art. 663 k.c. w zw. z art. 471 k.c.).
Odnosząc się do legitymacji procesowej czynnej wskazał, że wierzytelności
dotyczące przedsiębiorstwa prowadzonego przez powoda wchodzą w skład
majątku, objętego wspólnością majątkową małżeńską, stąd w ramach czynności
zachowawczych związanych z zarządem majątkiem wspólnym powódka mogła
wystąpić z roszczeniem obok męża.
Sąd pierwszej instancji oceniając podniesiony przez stronę pozwaną zarzut
przedawnienia wskazał, że zgodnie z art. 677 k.c. roszczenie powodów o zwrot
nakładów na rzecz, podlega rocznemu przedawnieniu licząc od dnia zwrotu rzeczy.
Termin ten należy liczyć od rzeczywistego wydania rzeczy najętej, co w danym
stanie faktycznym było jednoczesne z zawarciem dnia 24 lipca 2009 r. umowy
sprzedaży nieruchomości lokalowych. Zgodnie z art. 348 k.c. przeniesienie
posiadania następuje poprzez wydanie rzeczy, czym z kolei jest wydanie zarówno
dokumentów umożliwiających rozporządzenie rzeczą, jak i środków, które
dają faktyczną władzę nad rzeczą. Jednakże przeniesienie posiadania
z posiadacza samoistnego na zależnego albo dzierżyciela następuje na mocy
umowy stron (art. 351 k.c.). Powód nie musiał zatem fizycznie zdawać przedmiotu
najmu, a Gmina fizycznie go odbierać. Skoro umowa sprzedaży lokali
została zawarta w dniu 24 lipca 2009 r., to powód mógł wystąpić skutecznie
z roszczeniem do dnia 24 lipca 2010 r., podczas gdy pozew został złożony w dniu
30 grudnia 2009 r.
Wskazał, że art. 677 k.c. stanowi lex specialis wobec ogólnych przepisów
k.c. o przedawnieniu roszczeń (art. 117 i nast.). Odrębność regulacji dotyczy dwóch
elementów konstrukcyjnych instytucji przedawnienia, tj. długości i momentu
rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia. Ten przeciwko komu skierowane jest
roszczenie, bądź to o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia
rzeczy, bądź o zwrot nakładów na rzecz albo zwrot nadpłaconego czynszu -
odpowiednio zatem najemca albo wynajmujący - po upływie krótszego niż to wynika
z ogólnego przepisu (art. 118 k.c.), bo rocznego terminu, którego bieg rozpoczyna
się od dnia zwrotu rzeczy najętej (inaczej niż stanowi art. 120 k.c.), nabywa prawo
8
do skorzystania z zarzutu przedawnienia (art. 117 § 2 k.c.). Inne natomiast
roszczenia ze stosunku najmu, np. roszczenie wynajmującego przeciw najemcy
o zwrot przedmiotu najmu i zapłatę zaległego czynszu, podlegają ogólnym
terminom przedawnienia. Wskazał, że szczególny termin przedawnienia roszczeń
przewidziany w art. 677 k.c. wyłącza stosowanie terminów ogólnych ustanowionych
w art. 118 i 442 k.c., a roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń rzeczy
przedawnia się z upływem roku od dnia jej zwrotu (art. 677 k.c.).
Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę na to, że powód dokonywał nakładów
koniecznych na lokale w okresie od maja 2004 r. do grudnia 2007 r. i już wtedy
powstało dla niego wymagalne roszczenie o ich zwrot. Wskazał, że nie oznacza to
jednak przedawnienia roszczenia, bowiem zwrot rzeczy nastąpił, zgodnie z art. 351
k.c., w dacie zawarcia umowy notarialnej i w rezultacie uznał, że do dnia 24 lipca
2010 r. powód mógł wystąpić z roszczeniem o zwrot nakładów koniecznych.
Od powyższego wyroku apelację wniosła pozwana Gmina, zaskarżając
wyrok w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu.
Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3531
k.c.; § 5 pkt 6
uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. zmienionej uchwałą Rady Miejskiej
z dnia 19 maja 2004 r.; art. 662 k.c.; art. 664 k.c. oraz art. 118 k.c. i wniosła o
zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15 grudnia 2010 r. apelację oddalił.
Wskazał, że w świetle niezakwestionowanej podstawy faktycznej zaskarżonego
wyroku za zupełnie dowolny należało uznać zarzut, że strony umówiły się tylko
i wyłącznie na zwrot wartości nakładów koniecznych, które zostały objęte umową
z dnia 14 października 2005 r. Podkreślił, że powód poczynił nakłady za wiedzą
i zgodą strony pozwanej, po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń i decyzji
administracyjnych, co do których niewątpliwie miała możliwość wypowiedzieć się
także Gmina jako właściciel spornych lokali. Wskazał, że Sąd pierwszej instancji nie
ustalił, że umowa o nakłady zawarta w 2005 r. definitywnie kończyła wszelkie
rozliczenia pomiędzy stronami z tytułu nakładów koniecznych poczynionych
w latach 2004 - 2005 przez najemcę. Podkreślił, że z żadnego postanowienia tej
umowy nie wynika, aby strony nie mogły prowadzić dalszych rozliczeń z tego
9
samego tytułu. Zapis § 2 pkt 2 tej umowy stanowi tylko, że wynajmujący nie będzie
czynić najemcy przeszkód w wykonywaniu robót na obiekcie, przekraczających
zakres wynikający z ust. 1 tego paragrafu, to jest ponad kosztorys budowlany
będący załącznikiem do tej umowy oraz, że najemca nie będzie miał prawa żądania
refundacji, co do tych robót. Wyraził zapatrywanie, że zapis ten nie może być
interpretowany jako odnoszący się do prac już wykonanych, oraz do prac
o charakterze nakładów koniecznych. Jego zdaniem także zapis § 1 tej umowy
mówiący o tym, co jest jej przedmiotem, nie wyklucza istnienia na dzień jej
sporządzania innych nakładów koniecznych, albo woli stron wykonania przez
najemcę w przyszłości innych nakładów koniecznych obciążających
wynajmującego, podlegających stosownemu rozliczeniu. Za taką interpretacją
umowy przemawiał, jego zdaniem, także § 5 umowy, w którym strony postanowiły,
że w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu
cywilnego i uchwały Zarządu Miasta Ł. z dnia 30 kwietnia 1998 r. wraz z
dokonanymi zmianami.
Według oceny Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji zastosował
prawidłowo art. 662 k.c., jednocześnie podkreślając jego względnie
obowiązujący charakter i dopuszczając jego modyfikację zgodną wolą stron
i w rezultacie uznał za zupełnie niezrozumiałe zarzuty naruszenia tego przepisu
podobnie, jak i art. 3531
k.c. Pierwszym przejawem swobodnego kształtowania
stosunku najmu pomiędzy stronami w aspekcie nakładów koniecznych był w jego
ocenie § 5 ust. 3 umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r., w którym strony dopuściły
możliwość poniesienia nakładów koniecznych obciążających wynajmującego
w chwili nawiązania stosunku najmu przez najemcę i postanowiły, że zasady ich
zwrotu ustalą w odrębnej umowie. Konsekwencją tych postanowień, będących
wyrazem zgodnej woli stron, była umowa z dnia 14 października 2005 r., która nie
uregulowała jednak całego stosunku prawnego między stronami. Modyfikując treść
art. 662 k.c. strony wyeliminowały jednocześnie możliwość zastosowania art. 664
k.c., który kreuje odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy
najętej, ale tylko jako wzmocnienie odpowiedzialności wynajmującego z art. 662
k.c. na zasadach ogólnych.
10
Wskazał, że z uwagi na odstąpienie przez strony od konstrukcji prawnej
określonej w art. 662 k.c., Sąd pierwszej instancji trafnie nie rozważał zgłoszonego
żądania na płaszczyźnie art. 664 k.c. i w związku z tym także zarzut obrazy tego
przepisu uznał za bezzasadny. Podkreślił, że ukształtowany przez strony w sposób
dobrowolny, odmienny od ustawowego, stosunek najmu lokalu użytkowego,
w szczególności w zakresie nakładów koniecznych, stanowił niezależną i odrębną
od umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2009 r. konstrukcję obligacyjną.
Jego zdaniem jest ona powiązana ze sporem powstałym na tle poczynionych
nakładów koniecznych tylko o tyle, o ile ma wpływ na możliwą, maksymalną
wysokość tych nakładów, podlegającą zwrotowi na rzecz najemcy. Podkreślił,
że taki związek został przyjęty przez Sąd Okręgowy, który wbrew zarzutowi apelacji
rozliczył nakłady konieczne w cenie i w dacie zawarcia umowy sprzedaży, co czyni
bezprzedmiotowy zarzut błędu w subsumcji, polegającego na wadliwym przyjęciu
nieistnienia związku pomiędzy ustalonym stanem faktycznym a umową sprzedaży
nieruchomości i § 5 ust. 3 oraz § 6 ust. 1 umowy najmu. Wskazał, że Sąd pierwszej
instancji oddalił powództwo ponad kwotę 1 751 800 zł, tj. ponad 50% wartości
lokali, wyrażoną w postaci ceny z aktu notarialnego sprzedaży tych lokali i tym
samym właściwie zastosował § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca
2003 r., w brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja
2004 r.
Jego zdaniem prawidłowość interpretacji tego postanowienia nie może
budzić wątpliwości, gdyż po pierwsze wynika z literalnego brzmienia, a po drugie
brak jest przesłanek do odmiennej interpretacji, w świetle treści korespondencji
prowadzonej przez strony w latach 2004 - 2009. Interpretacja zawarta w apelacji
nie zawiera żadnych argumentów jurydycznych, logicznych lub wynikających
z doświadczenia życiowego. Podniósł, że akcentowany w apelacji charakter
uchwały Rady Miejskiej jako źródło prawa miejscowego, mający umocowanie w art.
87 ust. 2 Konstytucji RP, może stanowić - jak słusznie wywodzi to przeciwnik
apelującego - samoistną podstawę roszczenia najemcy wobec wynajmującego o
zaliczenie na poczet ceny sprzedaży lokalu użytkowego wcześniej nierozliczonych
nakładów koniecznych, które obciążały wynajmującego, a których dokonał
najemca, jednak nie więcej niż 50% wartości lokalu. W takiej sytuacji - jego
11
zdaniem - odpowiedzialność strony pozwanej opiera się na § 5 pkt 6 cytowanej
uchwały w zw. z art. 471 k.c. i pozostaje w zbiegu z odpowiedzialnością z art. 662
k.c. w zw. z art. 471 k.c., przyjętą przez Sąd Okręgowy. Sąd Apelacyjny podzielił
wywody Sądu pierwszej instancji, co do wzajemnych relacji art. 118 k.c. i art. 677
k.c.
Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony przez pozwanego skargą
kasacyjną w całości, w której wniósł o jego uchylenie oraz uchylenie wyroku Sądu
pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c.
W ramach zarzutu naruszenia prawa procesowego skarżący podniósł obrazę
art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. W ramach zarzutu
naruszenia prawa materialnego skarżący podniósł obrazę art. 3531
k.c., art. 662 § 1
k.c., § 5 pkt 6 i pkt 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie
zasad sprzedaży oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych
samodzielnych lokali użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym
działalność gospodarczą, w brzmieniu nadanym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19
maja 2004 r. i art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z § 5 ust. 1 i ust. 3, § 6 ust. 1 umowy najmu z
dnia 14 maja 2004 r. oraz w zw. z § 1 i § 2 ust. 2 i ust. 3, § 4 i § 5 ust. 2 umowy w
sprawie rozliczenia nakładów koniecznych z dnia 14 października 2005 r.; § 5 pkt 6
i 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie zasad sprzedaży
oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali
użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą
w brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r. w
zw. z art. 471 k.c.; art. 662 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. w zw. z § 5 pkt 6
i 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie zasad sprzedaży
oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali
użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą w
brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą 479/04 Rady Miejskiej z dnia 19 maja
2004 r.; art. 663 k.c. oraz art. 3531
k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
12
Artykuł 328 § 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie w postępowaniu
kasacyjnym przez odesłanie zawarte w art. 391 § 1 k.p.c. Zakres tego
zastosowania zależy od rodzaju wydanego orzeczenia, oraz od czynności
procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, wynikających z zarzutów
apelacyjnych, limitowanych granicami kognicji sądu drugiej instancji. Jeżeli sąd
odwoławczy, oddalając apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego
w postępowaniu w pierwszej instancji nie musi powtarzać dokonanych ustaleń,
gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne (por. np. orzeczenia Sądu
Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r., C III 680/34, Zb. Urz. 1936, poz. 379,
z dnia 14 lutego 1938, r. C II 2172/37 Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia
10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83).
Trzeba jednak zgodzić się ze skarżącą Gminą, że Sąd drugiej instancji oparł
zaskarżone orzeczenie na własnym ustaleniu, że od początku strony traktowały
nakłady czynione przez najemcę jako działania konieczne w rozumieniu art. 662
k.c., podejmowane przez najemcę zamiast wynajmującego, z jednoznaczną wolą
tego, że wartość tych nakładów rozliczona zostanie w przyszłości w postaci
obniżenia czynszu najmu, bądź w cenie sprzedaży najemcy spornych lokali.
Z drugiej strony zaś w całości przyjął za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji,
z których taki fakt nie wynika. W wyroku pierwszoinstancyjnym stwierdzono
bowiem jedynie, że pozwana nie kwestionowała zakresu rzeczowego i wartości
nakładów dokonanych przez powoda i wyliczonych w operacie szacunkowym,
co nie oznacza, że uznawała je za konieczne, których równowartość ma zwrócić
powodowi. Wobec częściowo odmiennego własnego ustalenia, Sąd Apelacyjny
powinien był na nowo dokonać omówienia zebranego w sprawie materiału
dowodowego czego nie uczynił.
W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej
właśnie wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich
koniecznych elementów. W omawianym wypadku zabrakło w nim omówienia
materiału dowodowego, zwłaszcza pozostającego w opozycji do dokonanego
w drugiej instancji wskazanego ustalenia faktycznego (por. np. orzeczenia Sądu
Najwyższego z dnia 8 października 1997 r., I CKN 312/97, z 19 lutego 2002 r.,
13
IV CKN 718/00, z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego
2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 121/01, niepublikowane
i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83).
Trzeba także zgodzić się ze stanowiskiem Gminy, że w uzasadnieniu
orzeczenia Sądu Apelacyjnego brak należytego wyjaśnienia podstawy prawnej
wyroku. Z jednej strony wskazał, że norma wynikająca z art. 662 § 1 k.c. ma
charakter dyspozytywny i że jej podmioty są władne na podstawie zawartej umowy
dokonać rozkładu ciężaru obowiązków nałożonych na najemcę i wynajmującego
oraz, iż w umowie z dnia 14 maja 2004 r. strony odstąpiły od tej ustawowej
regulacji. Z drugiej zaś wskazał, że Sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował
art. 662 k.c. a końcowej części uzasadnienia, że odpowiedzialność strony pozwanej
opiera się na § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej w zw. z art. 471 k.c. i pozostaje w
zbiegu z odpowiedzialnością z art. 662 k.c. w zw. z art. 471 k.c. przyjętą przez Sąd
Okręgowy. Tymczasem Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo do kwoty 1
751 800 zł na podstawie art. 663 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Jeśli wziąć pod uwagę,
że nawet powodowie w sformułowanych dla biegłego tezach wyodrębnili nakłady
niezbędne do doprowadzenia lokalu do stanu używalności w zakresie robót
budowlanych i eksploatacyjnych obciążających wynajmującego, to wskazane
uchybienie uzasadnienia mogło mieć wpływ na wynik sprawy i czyniło tym samym
uzasadnioną podstawę kasacyjną określoną w art. 398 § 1 pkt 2 k.p.c.
W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy był w zasadzie zwolniony od
dokonywania rozważań dotyczących podstawy naruszenia prawa materialnego.
Skuteczne bowiem ich zgłoszenie wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy,
gdy ustalony stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi
zastrzeżeń (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN
60/97, nr 9, poz. 128).
Godzi się jednak zauważyć, że trafnie skarżąca Gmina zarzuciła, iż wobec
względnego charakteru unormowania zawartego w art. 662 § 1 k.c. należało
w sprawie dokonać szczegółowej analizy zawartych przez strony umów i na
podstawie art. 65 § 2 k.c. określić, czy i jak strony zmodyfikowały umownie
ustawowy model rozkładu ciężaru dokonywania nakładów. We wszystkich
14
zawartych przez strony umowach najmu w § 5 ust. 1 i 2 uzgodniono,
że wynajmujący jest zobowiązany do wydania lokalu w stanie umożliwiającym
korzystanie z instalacji oświetlenia, ogrzewania lokalu oraz innych urządzeń
zainstalowanych w budynku, zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz, iż strony
ustalą w umowie zakres nakładów koniecznych obciążających wynajmującego
w chwili nawiązania stosunku najmu oraz zasady zwrotu nakładów za te prace, gdy
poniesie je najemca za zgodą wynajmującego. Wydanie lokalu najemcy nastąpiło
w wyniku zawarcia pierwszej umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r., w której
obejmujący zobowiązał się w wynajmowanym lokalu prowadzić handel i usługi oraz
dokonywać na własny koszt napraw określonych w § 3 tej umowy.
Poza tym w § 6 wszystkich umów najmu strony umówiły się, że wszelkie
adaptacje, modernizacje, ulepszenia i zmiany struktury wynajętego lokalu, a także
zainstalowanie w nim urządzeń technicznych wymagają uprzedniej, pisemnej
zgody wynajmującego oraz, że koszty z tym związane ponosi najemca bez prawa
regresu do wynajmującego. W ustępie drugim tego paragrafu zastrzeżono nawet,
że jeżeli najemca dokona takich zmian bez zgody wynajmującego Gminie,
w wypadku ustania stosunku najmu, przysługiwać będzie prawo żądania
ich usunięcia. W pierwszym więc rzędzie należało zbadać i stwierdzić,
czy wyodrębnienie z pierwotnie wynajętego lokalu użytkowego o pow. 1 365,06 m2
trzech lokali użytkowych nie stanowiło zmiany struktury wynajętego lokalu, której
koszty obciążały najemcę. Poza tym, na co trafnie zwróciła uwagę skarżąca,
umową obowiązującą od dnia 14 maja 2004 r. (k. 51) strony określiły, jakie roboty
wykona najemca w części piwnicznej lokalu, niemniej zastrzegły, że wykona je na
własny koszt bez prawa żądania ich zwrotu od wynajmującego. W dodatku
w umowie z dnia 14 października 2005 r. w sprawie rozliczenia nakładów (k. 83)
strony uzgodniły, że wynajmujący nie będzie czynił najemcy przeszkód
wychodzących poza zakres objęty tą umową, jednakże najemcy nie będzie
przysługiwało prawo żądania refundacji rozszerzonego zakresu robót.
Poza tym w umowie tej wyraźnie postanowiono (§ 4), że wynajmujący zrefunduje
wyłącznie ten zakres robót, a poza tym, że zmiany mogą nastąpić tylko w drodze
aneksu do tej umowy oraz, iż dopiero w kwestiach nieuregulowanych umową do
15
przedmiotowego stosunku najmu mają zastosowanie przepisy kodeksu
cywilnego (§ 5).
Nieuwzględnienie przez Sąd Apelacyjny tych postanowień umownych bez
szczegółowej analizy zawartej w nich woli stron, w powiązaniu z innymi dowodami
(kontekst sytuacyjny) i przyjęcie do rozliczenia mającej względny charakter regulacji
ustawowej, stanowiło obrazę - wskazanego jako naruszony - art. 65 § 2 k.c.
Sąd drugiej instancji dokonał również wadliwej wykładni § 5 pkt 6 i pkt 7
uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2005 r. w sprawie sprzedaży oraz
przyznania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali
użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą w
brzmieniu nadanym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r. w zw. z art. 471
k.c. Wyraził bowiem zapatrywanie, że § 5 pkt 6 tej uchwały stanowi „samoistną
podstawę roszczenia najemcy wobec wynajmującego o zaliczenie na ceny
sprzedaży lokalu użytkowego wcześniej nierozliczonych nakładów koniecznych,
które obciążały wynajmującego, a których dokonał najemca, jednak nie więcej niż
50% wartości lokalu”. Tymczasem uszło jego uwadze, że prawodawca gminny
posłużył się sformułowaniem „nakłady konieczne obciążające wynajmującego”.
Skoro w tym akcie prawnym brak definicji tego pojęcia, to należało odwołać się w
tym zakresie do kodeksu cywilnego i umowy najmu zawartej pomiędzy stronami.
Jak już wskazywano wyżej w § 5 ust. 1 i ust. 2 umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r.
strony zmodyfikowały ustawowy model rozkładu ciężaru nakładów obciążających
wynajmującego, przewidziany w art. 662 § 1 k.c. Pozwaną nie obciążają zatem
wszelkie nakłady konieczne w rozumieniu kodeksu cywilnego, a jedynie taki ich
zakres, jaki wynika ze stosunku prawnego stron ukształtowanego na podstawie
zawartych umów.
W końcu należy zauważyć, że sam fakt godzenia się przez wynajmującego
na wykonanie na koszt najemcy prac i to nawet o charakterze koniecznym dla
korzystania z nieruchomości, nie uprawnia jeszcze na podstawie art. 663 k.c.
najemcy do powstania roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu
najmu.
16
Ze wskazanych względów, Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39815
§ 1 k.p.c.).
jw