Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 348/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 lutego 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa "B. I." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
przeciwko "G. Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością"
Spółce Komandytowo - Akcyjnej w Ł.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie
w Izbie Cywilnej w dniu 10 lutego 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 grudnia 2010 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 7.200
(siedem tysięcy dwieście) zł tytułem kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Powód – B. I. Spółka z o. o. w W. wniósł o zasądzenie kwoty 19.328.820 zł z
odsetkami ustawowymi, jako dwukrotności zaliczki, wpłaconej pozwanemu przy
zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, a
podlegającej zwrotowi na jego rzecz w związku z niezawarciem umowy
przyrzeczonej.
Pozwany - „G. Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółka
Komandytowo-Akcyjna w Ł. wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając, że żądanie
nie ma podstawy w umowie zawartej przez strony.
Wyrokiem z 9 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zasądził od
powoda na rzecz pozwanego kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa
procesowego.
Rozstrzygnięcie zapadło po ustaleniu, że umową z 15 lutego 2008 r.
pozwany zobowiązał się sprzedać powodowi użytkowanie wieczyste nieruchomości
położonej w Ł. przy ul. R. [...] wraz z prawem własności budynków posadowionych
na tej nieruchomości. Do umowy przyrzeczonej miało dojść po wykonaniu przez
pozwanego wszystkich zobowiązań i warunków określonych w części 5 umowy, w
tym po doprowadzeniu do wykreślenia hipotek ciążących na nieruchomości
względnie po doprowadzeniu do wygaśnięcia zabezpieczonych nimi wierzytelności i
uzyskaniu od wierzycieli oświadczeń zezwalających na wykreślenie hipotek.
Pozwany zobowiązał się nadto do rozwiązania wszystkich umów najmu
dotyczących nieruchomości i do spowodowania opuszczenia i wydania mu lokali
przez najemców.
Zgodnie z pkt 6.15. umowy, jeżeli umowa sprzedaży lub umowa
zobowiązująca sprzedaży nie zostałaby zawarta na skutek okoliczności, za które
odpowiedzialność ponosi pozwany (w tym m.in. w przypadku odstąpienia od
umowy przez powoda z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi pozwany,
nieuzasadnionej odmowy zawarcia umowy sprzedaży lub umowy zobowiązującej
sprzedaży przez pozwanego, wygaśnięcia umowy w związku z niewypełnieniem
zobowiązań określonych w pkt 5 umowy z przyczyn zawinionych przez
3
pozwanego), powód mógł żądać zwrotu dwóch zaliczek, które wypłacił pozwanemu
w dwukrotnej wysokości.
Pozwany zobowiązał się, że w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do
zawarcia umowy sprzedaży bez pisemnej zgody powoda nie wykona żadnej
czynności faktycznej ani prawnej, powodującej, że któreś z oświadczeń
zapewniających o stanie nieruchomości złożonych przy zawarciu umowy
przedwstępnej stałoby się nieprawdziwe. W tym samym okresie zobowiązał się
zawiadomić powoda o każdym zdarzeniu, które by powodowało nieaktualność
oświadczeń na temat stanu nieruchomości, a także o każdym zdarzeniu, które
by powodowało, że niemożliwe do wykonanie stanie się któreś z jego zobowiązań
warunkujących zawarcie umowy sprzedaży. Pozwany zobowiązał się dostarczyć
powodowi wszystkie dokumenty będące w jego posiadaniu i dotyczące
nieruchomości.
Na podstawie umowy przedwstępnej powód złożył do depozytu notarialnego
łącznie kwotę 9.664.410 zł tytułem dwóch zaliczek na poczet ceny za użytkowanie
wieczyste nieruchomości.
W doręczaniu powodowi dokumentów i korespondencji związanych
z nieruchomością i wykonaniem umowy przedwstępnej na wskazany przez niego
adres pośredniczyła kancelaria adwokacka zaangażowana w te czynności
przez powoda.
W dacie podpisania umowy przedwstępnej niemal wszystkie lokale
w budynku na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym pozwanego były przez
niego wynajmowane lub wydzierżawiane. Pozwany uzyskiwał z tego tytułu
przychód w kwocie około 170.000 zł miesięcznie. Po zawarciu umowy
przedwstępnej pozwany przystąpił do wypowiadania umów łączących
go z najemcami i jeśli odzyskiwał władanie lokalem w związku z rozwiązaniem
umowy w takich okolicznościach, to przygotowywał z byłymi najemcami protokoły
zdawczo-odbiorcze podlegające wydaniu powodowi. Pozwany nie dysponował
takim protokołem co do lokalu zajmowanego przez podmiot, który faktycznie opuścił
lokal z końcem 2007 r., w warunkach gdy umowa najmu z nim wygasła na początku
stycznia 2008 r. Pozwana nie dysponowała protokołem zdawczo-odbiorczym
4
dotyczącym lokalu wynajmowanego spółce W., która zgodziła się wypowiedzieć
najem za zapłaceniem jej odszkodowania (pozwany nie miał podstaw do
wypowiedzenia najmu temu podmiotowi) i na piśmie zadeklarował, że opuszcza
lokal z końcem kwietnia 2008 r. W listopadzie 2008 r. pozwany uzyskał też protokół
demontażu anten przez podmiot, który wynajmował przestrzeń na dachu budynku.
Ostatnie czynności mające związek z opróżnieniem nieruchomości przez najemców
zakończone zostały 4 listopada 2008 r. Powód wiedział, że od tej pory ponoszenie
koszów utrzymanie nieruchomości jest ciężarem pozwanego.
10. grudnia 2008 r. pozwany dostarczył komplet dokumentów dotyczących
stanu nieruchomości do kancelarii współpracującej ze stronami w sprawach
związanych z umową przedwstępną. Pozwany przedstawił te dokumenty także
członkowi zarządu powoda, który oświadczył, że należy je dostarczyć do kancelarii
notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży.
11. grudnia 2008 r. I. P. wskazując, że działa jako członek zarządu powoda,
złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Wskazał
przy tym, że pozwany nie poinformował powoda o postępowaniu egzekucyjnym
dotyczącym użytkowania wieczystego, przez co jego zapewnienie, iż nie toczą się
postępowania egzekucyjne dotyczące nieruchomości przestało być prawdziwe.
Powód został poinformowany o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z
użytkowania wieczystego 9 grudnia 2008 r., drogą elektroniczną, czego nie
przewidywała umowa przedwstępna. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy
zostało pozwanemu doręczone faksem w dniu datowania. Decyzja o odstąpieniu
przez pozwanego od umowy została podjęta za granicą przez wspólników spółki,
zanim doszło do złożenia pozwanemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Do 11 listopada 2008 r. jedynym członkiem zarządu powoda był I. P. 12.
listopada 2008 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powoda powołało w
skład zarządu M. M., co zostało ujawnione w rejestrze 12 grudnia 2008 r. Zgodnie z
umową spółki, w przypadku, gdy zarząd powoda składał się z więcej niż jednego
członka, reprezentować go miało łącznie dwóch członków zarządu, przy czym
jednym z nich musiał być prezes.
5
Pozwany wiedział o zobowiązaniu wobec Skarbu Państwa wymagającym
zapłaty jeszcze w 2007 r. Częściowo spłaciła je z zaliczki uzyskanej od powoda.
W sierpniu 2008 r. Skarb Państwa skierował egzekucję tego zobowiązania także do
użytkowania wieczystego i 15 września 2006 r. w księdze wieczystej prowadzonej
dla tego prawa ujawniona została wzmianka o wniosku komornika zmierzającym do
ujawnienia zajęcia użytkowania wieczystego. O tym zdarzeniu wiedzieli prawnicy
z kancelarii współpracującej z powodem. 12. grudnia 2008 r. pozwana spłaciła
zobowiązanie wobec Skarbu Państwa ze środków uzyskanych ze sprzedaży innej
nieruchomości i w tej samej dacie wierzyciel cofnął wniosek egzekucyjny,
a komornik wydał postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego, po
cofnięciu wniosku o wpis zajęcia. Postanowienie komornika o umorzeniu egzekucji
uprawomocniło się 30 grudnia 2008 r. Do wykreślenia wzmianki o wniosku
komornika doszło 9 lipca 2009 r.
Wszystkie dokumenty wymagane dla zawarcia umowy przyrzeczonej zostały
powodowi doręczone 15 grudnia 2008 r. Tego samego dnia pozwany wyznaczył na
19 grudnia 2008 r. termin zawarcia umowy sprzedaży. Powód nie stawił się w dniu
podpisania umowy uznając, że skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej.
Strony prowadziły także później negocjacje zmierzające do zawarcia umowy
sprzedaży użytkowania wieczystego ale powód deklarował, że w związku
z kryzysem gotów jest za to prawo zapłacić niższą cenę niż ustalona w umowie
przedwstępnej. Rozmowy zakończyły się, gdy powód odmówił zabezpieczenia
hipoteką na użytkowaniu wieczystym ceny płatnej w ratach z późniejszym terminem
wymagalności.
Sąd Okręgowy uznał, że nieważne jest oświadczenie o odstąpieniu od
umowy przedwstępnej złożone 11 grudnia 2008 r. niezgodnie z zasadą
reprezentacji powoda przez I. P.(art. 104 k.c.). Niezależnie od tego, Sąd wskazał,
że oświadczenie to datowane było na 11 grudnia 2008 r., a termin wykonania
zobowiązań z umowy przedwstępnej mijał 15 grudnia 2008 r. Przed upływem tego
terminu powód nie miał podstaw do oceny stanu wykonania obowiązków przez
pozwanego i do odstąpienia od umowy z uwagi na ich niewykonanie.
6
Powód nie wykazał, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło wskutek
okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pozwany. Umowa przedwstępna
przewidywała, że nieruchomość w dacie sprzedaży ma być wolna od wszystkich
obciążeń. Stanowisku powoda, że przeszkodą do zawarcia umowy było
prowadzenie egzekucji z użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa przeczy
okoliczność, że 12 grudnia 2008 r. komornik orzekł o umorzeniu tej egzekucji
wobec spłaty przez pozwanego wszystkich długów wobec Skarbu Państwa.
W tym samym dniu w sądzie wieczystoksięgowym złożone zostały dokumenty
niezbędne do wykreślenia z księgi wieczystej wzmianki o wniosku komornika,
a zgodnie z art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst
jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej – u.k.w.h.) - wpis w księdze
wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, w tym
przypadku - od 12 grudnia 2008 r. Pozwany wypełnił zatem w terminie warunek
z punktu 5.1.5. umowy przedwstępnej.
W dacie podpisywania umowy przedwstępnej nie toczyło się żadne
postępowanie, którego przedmiotem byłaby sporna nieruchomość. Wpis do księgi
wieczystej wzmianki o złożeniu przez komornika wniosku o ujawnienie wszczęcia
egzekucji z użytkowania wieczystego oznacza, że powód nie mógł zasłaniać się
niewiedzą o egzekucji, zwłaszcza że udzielił kancelarii C. pełnomocnictwa do
występowania o udzielanie informacji o postępowaniach dotyczących
nieruchomości.
Skoro oświadczenie o odstąpieniu od umowy ma charakter kształtujący
prawo, to niedopuszczalne było powoływanie przez powoda w późniejszym czasie
kolejnych przyczyn odstąpienia od umowy innych, niż wymienione w oświadczeniu
z 11 grudnia 2008 r. Nie można w szczególności uznać, by odstąpienie od umowy
mogło być uzasadniane w toku procesu zaniedbaniem doręczenia powodowi
protokołów zdawczo-odbiorczych, dowodzących opuszczenia nieruchomości
przez najemców. Niezależnie jednak od tego, pozwany doprowadził do rozwiązania
wszystkich umów najmu dotyczących nieruchomości i nieruchomość została
opuszczona przez wszystkich najemców. Powód nie otrzymał wprawdzie
protokołów zdawczo-odbiorczych potwierdzających opuszczenie nieruchomości
przez przedsiębiorstwo G. oraz spółki W. i P., ale pozwany dostarczył mu inne
7
dowody opuszczenia nieruchomości przez tych najemców. Pozwany wykazał też,
że przed 15 grudnia 2008 r., stawił się u powoda z kompletem dokumentów
koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży, których powód nie przyjął. Powód nie
stawił się też do podpisania umowy sprzedaży, gdy miały mu być wydane wszystkie
te dokumenty.
Powód nie wykazał zatem, że niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło
z przyczyn obciążających pozwanego, a tylko w takich okolicznościach, zgodnie
z umową, mógłby żądać dwukrotności zaliczki wpłaconej pozwanemu.
Wyrokiem z 17 grudnia 2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od
wyroku Sądu Okręgowego z 9 lipca 2010 r. Za podstawę rozstrzygnięcia przyjął
ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i zaakceptował także ocenę
prawną zaprezentowaną przez ten Sąd. Sąd Apelacyjny podkreślił, że apelujący nie
zakwestionował poglądu, że nieważne było oświadczenie powoda o odstąpieniu od
umowy przedwstępnej zawarte 11 grudnia 2008 r. Następnie powód zaprzestał
kontaktów z pozwanym i - nie dysponując wiedzą o stanie wykonania zobowiązań
przez powoda w przewidzianym w umowie terminie do 15 grudnia 2008 r. - nie
zgłosił się do podpisania umowy przyrzeczonej. Niezawarcie tej umowy nastąpiło z
przyczyn nie leżących po stronie pozwanego, co upoważniało go do zatrzymania
zaliczki, stosownie do treści punktu 6.16. umowy przedwstępnej. W świetle treści
tego postanowienia bezzasadnie powód twierdzi, że zatrzymanie przez pozwanego
zaliczki stanowi dla niego świadczenie nienależne. Zatrzymanie przez pozwanego
zaliczki w sytuacji, gdy niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło z przyczyn od
pozwanego niezależnych, ma swoje umocowanie w umowie stron.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 17 grudnia 2010 r.
powód zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego
(art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez niewłaściwe
zastosowanie oraz błędną wykładnię oświadczeń woli stron zawartych w pkt 5.1.6.
umowy i przyjęcie, że pozwany wykonał zobowiązanie polegające na dostarczeniu
powodowi wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych; - art. 353 § 1 k.c. przez
jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że w okolicznościach sprawy pozwany
nie jest zobowiązana do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem w sytuacji, gdy
8
pozwany nie wykonał zobowiązania wynikającego z pkt 5.1.5. umowy; - art. 3531
k.c. poprzez jego niezastosowanie i pominięcie okoliczności, że umowa została
zawarta na zasadzie swobody kontraktowej stron, a w konsekwencji oddalenie
powództwa w sytuacji, gdy strony ułożyły stosunek prawny według swojego
uznania; - art. 354 k.c. poprzez jego niezastosowanie; - art. 2 § 2 ustawy
z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz.
369, ze zm.; dalej – pr. not.) w zw. z art. 244 § 1 k.p.c. poprzez jego
niezastosowanie i bezzasadne przyjęcie, że pozwany nie był zobowiązany do
dostarczenia powodowi wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych, podczas gdy
taki obowiązek wprost wynika z dokumentu urzędowego - umowy przedwstępnej
sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego; - art. 410 § 2
k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. poprzez jego niezastosowanie; -
art. 2 Konstytucji w zw. z art. 5 k.c. poprzez wydanie wyroku w sposób rażący
naruszającego „zasady sprawiedliwości społecznej” i naruszającego „zasady
współżycia społecznego”, poprzez uniemożliwienie powodowi (spółce z kapitałem
zagranicznym) odzyskania kwoty 9.664.410 zł, chociaż nie doszło do zawarcia
umowy przyrzeczonej i pozwany nie utracił swojej nieruchomości, którą może nadal
swobodnie zbyć osobom trzecim.
Powód zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem przepisów
postępowania (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.), a mianowicie: - art. 382 k.p.c. w zw. z art.
233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnej
oceny materiału zebranego przez Sąd Okręgowy; - art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1
k.p.c.; - art. 378 § 1 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art. 299 k.p.c.
w zw. z art. 227 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art. 302 § 1 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art.
47914
k.p.c. w zw. z art. 258 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. i art. 380 k.p.c.
Powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania względnie o uchylenie
i zmianę tego wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa lub w części,
to jest co do kwoty 9.664.410 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia
pozwu.
Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej.
9
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Ocenę zasadności skargi kasacyjnej trzeba zacząć od zarzutów
skarżącego zgłoszonych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej (art. 3983
§ 1 pkt 2
k.p.c.), bowiem badanie, czy w konkretnej sprawie prawo materialne zostało
właściwe zastosowane jest możliwe po wykluczeniu takich uchybień procesowych,
które by mogły istotnie wpłynąć na ustaloną podstawę faktyczną rozstrzygnięcia.
Podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia
faktów lub oceny dowodów (art. 3983
§ 3 k.p.c.), co wyklucza możliwość
skutecznego zgłoszenia w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 233 § 2 k.p.c.
przez dowolną ocenę materiału dowodowego. Zarzuty kasacyjne mogą natomiast
dotyczyć naruszenia takich przepisów procesowych, które Sąd drugiej instancji miał
obowiązek zastosować z urzędu lub też na wniosek strony, a zatem także art. 378
§ 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. w zw. art. 391 § 1 k.p.c., przy czym ich zasadność
zależy od stwierdzenia, że konkretne uchybienie mogło mieć istotny wpływ na
wynik sprawy.
Stosownie do art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku powinno zawierać
wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów,
które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla
których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz
wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
W związku z art. 391 § 1 k.p.c. przepis ten ma odpowiednie zastosowanie
w postępowaniu apelacyjnym. Odpowiednie stosowanie art. 328 § 2 k.p.c. do
uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji oznacza, że uzasadnienie to nie
musi zawierać wszystkich elementów uzasadnienia wyroku sądu pierwszej
instancji; sąd odwoławczy obowiązany jest zamieścić w uzasadnieniu takie
elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania, są potrzebne do
rozstrzygnięcia sprawy (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2010 r.,
II PK 46/10, nie publ. i wyrok SN z 9 września 2010 r., I CSK 679/09, nie publ.).
Sąd Apelacyjny uzasadnił swój wyrok w sposób wyczerpujący, odniósł się do
wszystkich zarzutów apelującego, a zatem chybiony jest zarzut naruszenia przez
ten Sąd art. 328 § 2 k.p.c. w zw. art. 391 § 1 k.p.c.
10
Artykuł 378 § 1 k.p.c. wyznacza granice rozpoznania sprawy
w postępowaniu apelacyjnym. Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek
apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi
naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia
prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę
nieważność postępowania (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55). W takich też
granicach rozpoznana została apelacja powoda, co czyni bezzasadnym
podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia 378 § 1 w zw. z art. 328 § 2
k.p.c.
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego
w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym (art. 382
k.p.c.). Uzupełnienie postępowania dowodowego przed Sądem drugiej instancji
następuje jednak z uwzględnieniem zasad określonych w art. 381 k.p.c.
Takiej potrzeby w postępowaniu apelacyjnym w niniejszej sprawie nie było,
zwłaszcza w odniesieniu do uregulowanego w art. 299 k.p.c. dowodu z zeznań
stron. Sąd pierwszej instancji dopuścił i przeprowadził ten dowód, co Sąd
Apelacyjny zaakceptował. Trafnie Sąd Apelacyjny stwierdził, że w charakterze stron
mogły zeznawać tylko te osoby, które wchodziły w skład organów reprezentujących
spółki w dacie prowadzenia dowodu. W taki też sposób dowód został
przeprowadzony, bez zarzucanego naruszenia art. 302 § 1 k.p.c. I.P., były prezes
zarządu powoda, nie mógł być przesłuchany jako strona, skoro funkcji tej już nie
pełnił. Nie było przeszkód, by powód wnioskował o przeprowadzenie dowodu
z zeznań tej osoby, ale w roli świadka. Skoro powód takiego wniosku nie zgłosił,
to Sąd nie miał podstaw ku temu, by dowód prowadzić z urzędu.
Sąd Apelacyjny rozważył zgłoszony już w apelacji zarzut naruszenia art.
47914
k.p.c. w zw. z art. 258 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. i art. 380 k.p.c. Nie można
odmówić racji argumentom Sądu Apelacyjnego w części, w której Sąd ten odniósł
się do rozpoznanych przez Sąd pierwszej instancji wniosków dowodowych stron
oraz do zarzutu prekluzji dowodowej zgłoszonego przez powoda w odniesieniu do
okoliczności wyjaśnianych na podstawie zeznań świadków. Zarzucane przez
powoda w tym zakresie uchybienia nie miały miejsca ani w postępowaniu przed
11
Sądem pierwszej instancji, co stwierdził Sąd Apelacyjny, ani przed Sądem
Apelacyjnym.
2. Ocenę zarzutów zgłoszonych przez powoda w ramach pierwszej
podstawy kasacyjnej trzeba poprzedzić uwagą, że powód nie zakwestionował tych
ustaleń i ocen Sądu Apelacyjnego, które miały decydujące znaczenie dla
rozstrzygnięcia. Skoncentrował się natomiast na wątkach eksponowanych przez
niego w toku postępowania, które Sądy obu instancji rozważyły, ale przypisały
im znaczenie drugorzędne.
Rozstrzygany spór pozostaje w związku z zawartą przez strony
przedwstępną umową sprzedaży użytkowania wieczystego. Stosownie do art. 389
§ 1 k.c. w takiej umowie strony powinny określić istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej i te wymagania strony oznaczyły (przedmiot sprzedaży i cena), ale
także wskazały na termin, w którym mowa miała być zawarta oraz oznaczyły
działania, jakie miał podjąć pozwany w celu doprowadzenia nieruchomości do
stanu oczekiwanego przez kontrahenta. Powód natomiast zobowiązał się
współdziałać z pozwanym w tych działaniach, ale także zadeklarował, że będzie
świadczył na rzecz pozwanego kwoty nazwane w umowie „zaliczkami”. Strony
szczegółowo określiły, jakie mają być losy tych świadczeń, w jakich okolicznościach
zaliczone zostaną na poczet ceny, kiedy powód może domagać się ich zwrotu
w wysokości nominalnej lub w podwójnej, a w jakiej sytuacji pozwany może żądać,
by jemu zapłacona została podwójna wysokość „zaliczek”.
Postanowienia umowy z 15 lutego 2008 r. w części, w której strony określiły
czynności, jakie pozwany zobowiązał się podjąć w związku z przygotowaniem
przedmiotu sprzedaży oraz zasady, według których strony miały współdziałać
w osiągnięciu tego rezultatu, wykraczały poza treść właściwą dla przedwstępnej
umowy sprzedaży. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązań było jednak możliwe.
Zgodnie bowiem z art. 3531
k.c., strony mogą ułożyć stosunek prawny według
swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze)
stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zastosowanie tego
właśnie przepisu do umowy zawartej przez strony 15 lutego 2008 r. zadecydowało
o uznaniu zobowiązań stron za ważne i wiążące, choć – jak powiedziano wyżej –
12
wykraczały one poza treść przedwstępnej umowy sprzedaży. Trafnie skarżący
argumentuje, że umowa została zawarta na zasadzie swobody kontraktowej stron
i musi być respektowana przy ocenie ich wzajemnych praw i obowiązków.
Sąd Apelacyjny z odwołaniem się właśnie do postanowień umowy stwierdził,
że w świetle ustalonych faktów powód nie może żądać ani podwójnej wysokości
zaliczki, którą wpłacił pozwanemu, ani nawet zwrotu zaliczki w wysokości
nominalnej, bo nie zaistniały okoliczności usprawiedliwiające jego żądanie w świetle
zawartej umowy.
Sądy obu instancji uznały, że powód nie złożył skutecznego oświadczenia
o odstąpieniu od umowy z pozwanym. Powód nie zgłosił zarzutów w związku z taką
oceną oświadczenia I. P. w świetle art. 104 k.c. Z wiążących Sąd Najwyższy (art.
39813
§ 2 k.p.c.) ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia
wynika, że powód zaprzestał kontaktów z pozwanym i - nie dysponując wiedzą o
stanie wykonania zobowiązań przez powoda w terminie określonym w umowie, to
jest do 15 grudnia 2008 r. - nie zgłosił się do podpisania umowy przyrzeczonej.
Niezawarcie umowy sprzedaży nastąpiło z przyczyn nie leżących po stronie
pozwanego, co upoważniało go do zatrzymania zaliczki, stosownie do treści punktu
6.16. umowy przedwstępnej.
W nieskutecznym oświadczeniu o odstąpieniu od umowy członek zarządu
powoda, jako przyczynę złożenia tego oświadczenia wskazał doprowadzenie do
wszczęcia egzekucji z użytkowania wieczystego. Z ustaleń przyjętych za podstawę
rozstrzygnięcia wynika, że to postępowanie egzekucyjne zostało zakończone przed
datą, w której miała być zawarta sprzedaży. W dacie złożenia oświadczenia
o odstąpieniu od umowy w księdze wieczystej prowadzonej dla użytkowania
wieczystego ujawniona była jedynie wzmianka o wniosku komornika o wpis
w dziale III wszczęcia egzekucji z tego prawa. Gdyby wpis do księgi wieczystej
nastąpił, to – stosowanie do art. 29 u.k.w.h. – byłby skuteczny od daty złożenia
wniosku. Do wpisu jednak nigdy nie doszło, bo 12 grudnia 2008 r. komornik cofnął
wniosek o jego dokonanie w związku z umorzeniem na wniosek wierzyciela
postępowania egzekucyjnego skierowanego do użytkowania wieczystego.
Tak organy egzekucyjne, jak i sądy sprawujące nad nimi nadzór, rozstrzygają
w postępowaniu egzekucyjnym o kwestiach istotnych dla jego przebiegu w formie
13
postanowień. W braku odmiennej regulacji, do postanowień wydanych przez organ
egzekucyjny poprzez art. 13 § 2 k.p.c. znajduje zastosowanie art. 360 k.p.c.,
a zatem postanowienia te są skuteczne w takim zakresie i w taki sposób, jaki
wynika z ich treści, z chwilą ogłoszenia, a jeżeli ogłoszenia nie było – z chwilą
podpisania sentencji. Wstrzymanie wykonalności (skuteczności) postanowienia
wydanego w postępowaniu egzekucyjnym może być konsekwencją wniesienia na
to postanowienie środka zaskarżenia, o ile będzie to środek, z którego wniesieniem
ustawodawca wiąże skutki suspensywe. Z ustaleń przyjętych za podstawę
rozstrzygnięcia nie wynika jednak, żeby postanowienie komornika o umorzeniu
egzekucji z użytkowania wieczystego było przedmiotem zaskarżenia. Nie ma zatem
potrzeby rozważania, czy skuteczność tego postanowienia mogła być wstrzymana
i na jaki czas.
Dopiero w toku postępowania w niniejszej sprawie powód uzasadniał
niezawarcie umowy sprzedaży ze wskazaniem na to, że pozwany nie przedstawił
mu wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych, dotyczących lokali na
nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży, z których by wynikało,
że najemcy je opuścili. Sąd Apelacyjny zauważył, że pozwany miał obowiązek
przedstawić powodowi te dokumenty przy zawarciu umowy sprzedaży, a skoro
powód nie stawił się do dokonania tej czynności, to pozbawiał się też możliwości
skontrolowania dokumentacji, która miała świadczyć o wykonaniu umowy przez
pozwanego. Sądy obu instancji poczyniły jednak szczegółowe ustalenia na temat
tego, jakie zobowiązania zaciągnęły strony w umowie z 15 lutego 2008 r. oraz
w jakim zakresie wywiązały się z nich. Bezzasadnie powód zarzuca, że Sąd
dokonał wykładni postanowień umowy w części dotyczącej obowiązków
pozwanego określonych w pkt 5.1.6. z naruszeniem art. 65 § 1 i 2 k.c. Wykładnia
oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy nie może bazować na samym
tylko jej tekście (por. szerzej wyroki Sądu Najwyższego: z 21 listopada 1997 r.,
I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,
OSNC 2000, nr 1, poz. 10, i z 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6,
poz. 95), nawet jeśli tekst ten zostanie utrwalony w formie aktu notarialnego.
Sięgnięcie do wynikających z art. 65 k.c. zasad wykładni oświadczeń woli
14
złożonych w formie aktu notarialnego oczywiście nie prowadzi do naruszenia art. 2
§ 2 pr. not. w zw. z art. 244 § 1 k.p.c.
Dokonanie wykładni oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy
stosowanie do kryteriów ustalonych w art. 65 k.c. i odwołanie się do tej wykładni
przy ocenie zakresu, w jakim strony wykonały zaciągnięte zobowiązania nie
prowadzi do naruszenia art. 354 k.c.
4. Bezzasadnie powód zarzuca, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem
art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. W powołanym
w skardze kasacyjnej wyroku z 25 marca 2004 r., II CK 116/03, nie publ., Sąd
Najwyższy przyjął, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży
nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na
poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym.
Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży
nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako
świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel
świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.). Jest tak bez względu na przyczynę
niezawarcia przyrzeczonej umowy. Sąd Najwyższy wskazał jednocześnie, że gdy
strona zobowiązana na podstawie umowy przedwstępnej nie zawarła umowy
przyrzeczonej z przyczyny, za którą ponosi odpowiedzialność, a strona uprawniona
nie może lub nie chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, aktualizuje się
sankcja odszkodowawcza: odpowiedzialność strony zobowiązanej w granicach tzw.
ujemnego interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.). Zatrzymanie w takim przypadku przez
stronę uprawnioną otrzymanej zaliczki mogłoby wchodzić w grę jedynie w razie
zastrzeżenia w umowie przedwstępnej stosownej klauzuli, o charakterze kary
umownej.
Okoliczności faktyczne rozpoznawanej sprawy istotnie różniły się od
ustalonych w sprawie zakończonej wyrokiem z 25 marca 2004 r., II CK 116/03.
Umowa z 15 lutego 2008 r. została zawarta w okresie obowiązywania art. 390 § 1
k.c. w brzmieniu ustalonym ustawą z 14 lutego 2003 r. (Dz.U. Nr 49, poz. 408).
Zgodnie z tym przepisem, w umowie przedwstępnej strony mogą określić zakres
odszkodowania należnego w związku z uchylaniem się od zawarcia umowy
15
przyrzeczonej inaczej niż w graniach ujemnego interesu umownego.
Tak też postąpiły strony umowy z 15 lutego 2008 r., regulując szczegółowo losy
świadczenia nazwanego „zaliczką”, ale też wskazując, że powód, który zaliczkę
świadczył, będzie mógł w pewnych okolicznościach dochodzić jej zwrotu,
a w innych - domagać się jej podwójnej wysokości. Zakres zobowiązań,
zaciągniętych przez strony w umowie z 15 lutego 2008 r. wykraczał poza treść
umowy przedwstępnej, bo strony zobowiązały się do współdziałania przy innych
czynnościach, których przeprowadzenie miało uczynić nieruchomość
atrakcyjniejszą dla nabywcy i jego planów inwestycyjnych. Do umowy sprzedaży
miało dojść po dziesięciu miesiącach od zawarcia umowy z 15 lutego 2008 r. W tym
czasie pozwany miał spowodować, że nieruchomość zostanie zwolniona przez
osoby korzystające z niej na podstawie umów z nim zawartych. Było to
jednoznaczne z pozbawieniem się pożytków, które nieruchomość przynosiła
(z ustaleń Sądów wynika, że była to kwota około 170.000 zł miesięcznie), ale
i z koniecznością pokrywania wszystkich kosztów utrzymania tej nieruchomości.
W jednym przypadku pozwany zmuszony był wypłacić najemcy odszkodowanie za
zwolnienie nieruchomości, przy braku podstaw do rozwiązania stosunku najmu
w inny sposób. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązań oczywiście mogło być
powiązane z umownym określeniem sankcji za ich niewykonanie. Oczywiste jest
bowiem, że niedojście do skutku umowy sprzedaży w uzgodnionym terminie
narażało obie strony na szkodę. Uzgadniając sposób postępowania ze
świadczeniem nazwanym w umowie z 15 lutego 2008 r. „zaliczką” strony
zabezpieczały swoją sytuację w związku ze szkodami, które mogły dla nich
wyniknąć z niewywiązania się z umowy przez kontrahenta. Umowa sprzedaży
użytkowania wieczystego nie została zawarta, lecz nie nastąpiło to z przyczyn
leżących po stronie pozwanego. W takim przypadku, zgodnie z umową, pozwany
mógł zatrzymać wręczoną mu zaliczkę, a świadczenie to, zatrzymane na podstawie
umowy, nie może być uznane za nienależne.
W wyroku z 25 marca 2004 r., II CK 116/03, Sąd Najwyższy za nieważną
uznał klauzulę zastrzegającą dla sprzedawcy karę umowną w wysokości zbliżonej
do ceny nieruchomości (art. 58 § 1 k.c.), gdyż sprzeciwia się ona naturze
zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 3531
k.c.). W sprawie tej stosunek
16
zaliczki do ustalonej ceny za nieruchomość wynosił 13.766,68 zł do 16.907.172 zł.
W rozpoznawanej sprawie cena za użytkowanie wieczyste uzależniona była od
postanowień decyzji o warunkach zabudowy i miała wynosić od 64.429.400 zł do
59.827.300 zł, a świadczenie wpłacone przez powoda i nazwane zaliczką,
a podlegające zatrzymaniu przez pozwanego w okolicznościach ustalonych
w sprawie wynosiło 9.664.410 zł. Nie sposób uznać, by było ono zbliżone do ceny
za użytkowanie wieczyste.
5. Niekonsekwentne jest stanowisko skarżącego, który uzasadnienia dla
swoich żądań upatruje w umowie, a gdy okazuje się, że w jej świetle pozwany
może zaliczkę zatrzymać, to twierdzi, że należy mu ją zwrócić, bo zgodne z umową
zatrzymanie jej przez pozwanego narusza „zasady sprawiedliwości społecznej”
i „zasady współżycia społecznego”. Skoro zatrzymanie przez pozwanego zaliczki
znajduje uzasadnienie w umowie zawartej przez strony, to art. 2 Konstytucji w zw.
z art. 5 k.c. nie może być uznany za podstawę roszczenia powoda o zwrot
świadczenia, które przekazał pozwanemu stosownie do zaciągniętych zobowiązań.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. oraz art. 108 § 1
k.p.c. w zw. z art. 39821
i art. 391 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.