Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
Sędzia SN Iwona Koper (sprawozdawca)
Sędzia SN Dariusz Zawistowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. przeciwko Stanisławowi O. o zapłatę, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 lutego 2012 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie
postanowieniem z dnia 2 grudnia 2011 r.:
"Czy ważny jest wybór na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości osoby nie będącej właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty,
jeśli nie legitymuje się ona tytułem licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art.
184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.
tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)?"
podjął uchwałę:
Wynikające z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)
wymaganie posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu
wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy w Szczecinie apelacji
pozwanego Stanisława O. od wyroku Sądu Rejonowego w Gryficach z dnia 14
kwietnia 2011 r., zasądzającego od niego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. kwoty 1219,84 zł z tytułu opłat za użytkowanie
lokalu. Pozwany, który jest członkiem powodowej wspólnoty, liczącej więcej niż
siedem lokali, bronił się w sprawie zarzutem nieważności postępowania z powodu
braku po stronie powodowej organu powołanego do jej reprezentowania (art. 379
pkt 2 k.p.c.). W związku z tym zarzutem Sądy orzekające w sprawie ustaliły, że ogół
właścicieli lokali powodowej wspólnoty uchwałą dokonał wyboru zarządu, w skład
którego weszli m.in. reprezentujący powódkę w niniejszym postępowaniu Apolinary
S. i Zenon S. Osoby te wchodziły w skład jej zarządu już wcześniej na podstawie
uchwały z 1998 r. Zenon S. nie jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład
powodowej wspólnoty i nie posiada licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.
Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2008 r. Sąd Rejonowy w Gryficach uznał Zenona S. za
winnego czynu określonego w art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze
zm. – dalej: "u.g.n."), polegającego na prowadzeniu w okresie od września 2004 r.
do stycznia 2008 r. działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami
należącymi do powodowej wspólnoty bez wymaganej licencji zawodowej i odstąpił
od wymierzenia mu za to wykroczenie kary.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy powziął wątpliwość co do tego, czy ważny
jest wybór w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej osoby niebędącej
właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, jeśli nie legitymuje się ona tytułem
licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 184 i nast. u.g.n. Wątpliwość ta
dotyczy w istocie ważności wyboru jako czynności prawnej, którą jest uchwała
właścicieli powołująca na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej osobę
niebędącą właścicielem lokalu należącego do wspólnoty, nielegitymującą się
tytułem licencjonowanego zarządcy nieruchomości i niebędącą członkiem zarządu
w innych wspólnotach. Sąd Okręgowy wskazał, że w piśmiennictwie dominuje
pogląd o konieczności posiadania przez takiego członka zarządu licencji. Tego
poglądu nie podzielił Sąd Rejonowy, jednak rygoryzm jego stanowiska może budzić
zastrzeżenia jako zbyt daleko idący i nieuzasadniony.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Punktem wyjścia dla rozstrzygnięcia przedstawionego Sądowi Najwyższemu
zagadnienia prawnego jest kwestia, czy wynikające z art. 184 -190 u.g.n.
wymaganie posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości dotyczy także
członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej niebędących właścicielami lokalu
wchodzącego w skład wspólnoty, dopiero bowiem w razie pozytywnej odpowiedzi
na to pytanie może powstać wątpliwość, czy niedopełnienie obowiązku
dysponowania licencją przez taką osobę, wybraną w skład zarządu wspólnoty
mieszkaniowej, rzutuje na ważność samej uchwały o powołaniu zarządu wspólnoty
mieszkaniowej.
W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma wypowiedzi
odnoszących się bezpośrednio do obu wskazanych kwestii. Odnotować można
tylko pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13
października 2010 r., II GSK 917/09 (nie publ.), opowiadający się za koniecznością
posiadania licencji zawodowej zarządcy przez właściciela lokalu powołanego do
zarządu wspólnoty i wykonującego w jego ramach czynności zarządu.
Zasady prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami
określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 184 u.g.n.,
zarządzanie cudzą nieruchomością jest działalnością zawodową, którą mogą
wykonywać jedynie osoby fizyczne posiadające licencję zawodową zarządcy
nieruchomości albo przedsiębiorcy zatrudniający licencjonowanych zarządców
nieruchomości. Czynności zarządu nieruchomościami mogą być prowadzone na
terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przez osoby posiadające stosowną licencję
zawodową. Przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje zarządcę nieruchomości do
wykonywania czynności zarządzania nieruchomością zgodnie z zasadami
wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną
starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami
etyki zawodowej. Zarządca jest zobowiązany do stałego doskonalenia zawodowego
oraz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku wykonywaniem działalności zawodowej (art. 186 ust. 3
u.g.n.).
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1,
określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu
Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie jej
stosowanie jest ograniczone do nieruchomości wymienionych podmiotów
publicznych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP
69/07 (OSNC 2008, nr 9, poz. 99), kwestia zarządzania nieruchomościami
stanowiącymi własność innych podmiotów jest objęta działaniem ustawy jedynie
pośrednio w związku z unormowaniem działalności zawodowej, której przedmiotem
jest gospodarowanie nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami nie dają podstaw do przyjęcia, że także właściciele innych
nieruchomości, niestanowiących zasobu Skarbu Państwa i jednostek samorządu
terytorialnego w ujęciu art. 20 tej ustawy, mają obowiązek powierzenia zarządzania
nieruchomością licencjonowanemu zarządcy. Właściciel takiej nieruchomości, który
nie zarządza nią bezpośrednio może więc kwestię gospodarowania swoją
nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając
pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych
zawierając umowę podobną do umowy zlecenia. Jeżeli jednak powierza
wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast.
u.g.n., musi zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.
Przepis art. 190 u.g.n. zwalnia właścicieli nieruchomości zarządzających
bezpośrednio swoimi nieruchomościami i podmioty działające w stosunku do
nieruchomości jak właściciele z obowiązku posiadania licencji zarządcy. Obowiązku
takiego nie mają więc właściciele lokali sprawujący bezpośrednio zarząd
nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej, a także wybrani
do zarządu wspólnoty zgodnie z art. 20 u.g.n. właściciele lokali wchodzących w jej
skład.
Prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13
października 2010 r. , II GSK 917/09, odmienny pogląd odnośnie do wykładni tego
przepisu, sformułowany wyłącznie na podstawie argumentów wykładni językowej,
należy ocenić jako zbyt daleko idący. Trudne do zaakceptowania z punktu widzenia
uprawnień właściciela określonych w art. 140 k.c. i przy braku jednoznacznego ich
ograniczenia w ustawie jest wynikające z niego znaczące zróżnicowanie uprawnień
właścicieli do zarządzania swoimi nieruchomościami w zależności od wielkości
wspólnoty mieszkaniowej jaką tworzą, o ile bowiem w świetle stanowiska tego
wyroku w małych wspólnotach mieszkaniowych właściciele mogą dokonywać
czynności zarządu nieruchomościami bez posiadania licencji zawodowej zarządcy,
o tyle w przypadku dużych wspólnot, gdzie w sytuacji określonej w art. 20 ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") istnieje obowiązek prawny powołania zarządu
wspólnoty mieszkaniowej, właściciele chcąc samodzielnie zarządzać
nieruchomościami wchodzącymi w skład wspólnoty zobligowani byliby do jej
uzyskania. Powołanie właściciela lokalu do zarządu wspólnoty i dokonywanie w
ramach działalności organu czynności zarządu nad nieruchomościami powoduje –
w nietrafnej ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego – że zarząd traci cechę
bezpośredniości w znaczeniu użytym w art. 190 u.g.n.
Należy podzielić pogląd, że tak samo jak wybranych do zarządu wspólnoty
właścicieli lokali, których nie obciąża obowiązek legitymowania się licencją
profesjonalnego zarządcy nieruchomości, traktować trzeba osoby wybrane do
zarządu wspólnoty mieszkaniowej spoza grona właścicieli lokali, sprawujące tę
funkcję w zastępstwie właścicieli lokali, tak jakby sami właściciele zarządzali swoją
nieruchomością.
Ustawa o własności lokali używa pojęcia „zarządu” w znaczeniu
funkcjonalnym (art. 18 u.w.l.) oraz w znaczeniu podmiotowym (art. 20 u.g.n.), z
którym wiąże się przedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu
zagadnienie. W rozpoznawanym przypadku chodzi o zarząd jako organ wspólnoty,
powoływany na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali
tworzących tzw. dużą wspólnotę, w której liczba lokali – wyodrębnionych i
niewyodrębnionych – jest większa niż siedem, przy czym wspólnota ta nie obejmuje
lokali wymienionych w art. 20 u.g.n. należących do zasobu. W ustawowym modelu
zarządzania w tzw. dużej wspólnocie powołanie zarządu – jednoosobowego lub
wieloosobowego – jest obowiązkowe, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18
ust. 1 i ust. 2a u.g.n. nie określili odmiennie sposobu zarządu w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w później zawartej umowie w formie
aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Członkiem
zarządu może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali
należących do wspólnoty lub spoza ich grona. Zarząd powołany uchwałą właścicieli
lokali na podstawie art. 20 u.g.n. jest organem wewnętrznym wspólnoty, do którego
stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 331
k.c.). Jego
działanie, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 u.g.n.
– odmiennie niż działanie zarządcy – jest działaniem samej wspólnoty, a nie osoby
trzeciej w stosunku do niej. W takiej sytuacji zarząd nieruchomością wspólną w
imieniu wspólnoty sprawowany jest przez zarząd, który – jeśli jest wieloosobowy –
działa kolegialnie. Członek zarządu wspólny wykonujący czynności zarządu
nieruchomością wspólną jako piastun organu wspólnoty, w następstwie włączenia
do jej struktury organizacyjnej nie występuje jako odrębny, zewnętrzny w stosunku
do niej podmiot.
Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych
ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów
prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozastawiają wybór co do
sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w
tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że
ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 u.w.l.
wyłącza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym na podstawie
art. 20 u.w.l. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP
62/05, "Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 2006, nr 6, s. 35).
Możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi
obowiązku, lecz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która może zarządzać
nieruchomością wspólną samodzielnie lub zlecić go innej osobie, w zależności od
tego, którą z form zarządzania uzna za korzystniejszą, także ze względu na
odpowiedzialność ponoszoną przez członków wspólny za jej zobowiązania.
Pozostawiony do decyzji właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej wybór
między możliwościami, jakie dają przepisy art. 18 ust. 1 i art. 20 u.g.n., odnosi się
nie tylko do osób zarządzających, ale i pośrednio do zasad odpowiedzialności za
szkody wyrządzone wspólnocie przy sprawowaniu zarządu. Osoby sprawujące
zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzeniu zarządu
osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 lub ust. 2a u.w.l.) ponoszą
odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z treścią łączącej strony umowy o
zarządzanie nieruchomością wspólną, przy czym zarządca profesjonalny
odpowiada za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego
charakteru jego działalności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd wspólnoty lub
jego poszczególni członkowie odpowiadają wobec wspólnoty za szkodę
wyrządzoną swoim działaniem lub zaniechaniem na podstawie art. 415 k.c. Jeżeli
natomiast członka zarządu wspólnoty niebędącego właścicielem lokalu łączy ze
wspólnotą stosunek pracy, odpowiada on wobec wspólnoty za wyrządzoną jej
szkodę na podstawie przepisów kodeksu pracy. W razie zawarcia przez zarząd
wspólnoty, wybrany na podstawie art. 20 u.w.l., umowy o wykonywanie czynności
związanych z wykonywaniem zarządu z określonym zarządcą, za szkody
wyrządzone wspólnocie działaniem lub zaniechaniem takiego zarządcy, zarząd
wspólnoty ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 429 k.c., sam zaś zarządca
na podstawie zasad odpowiedzialności kontraktowej, zgodnie z postanowieniami i
charakterem zawartej ze wspólnotą umowy.
Wprowadzenie ustawą o gospodarce nieruchomościami wymagania
posiadania stosownych kwalifikacji zawodowych, poświadczonych uzyskaną
licencją i wpisem do rejestru zarządców nieruchomości, stanowi wyraz dążenia
ustawodawcy do tego, aby czynności zarządu nieruchomościami były prowadzone
przez wykwalifikowane podmioty, zawodowo prowadzące działalność w tym
zakresie, co ma szczególną doniosłość w przypadku nieruchomości publicznych
stanowiących zasoby w rozumieniu art. 20 u.g.n. Względy te, uzasadniające
ograniczenie kręgu osób, którym może być powierzone zarządzanie zasobami (art.
189 u.g.n.), nie stanowią jednak dostatecznej podstawy do ograniczania – także w
drodze wykładni przepisów ustawy – uprawnień właścicieli nieruchomości
prywatnych do podejmowania czynności w tym zakresie, w stosunku do przedmiotu
swojej własności. Na gruncie przytoczonych obowiązujących rozwiązań prawnych
właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mają możliwość – bez
potrzeby szerokiego ingerowania przez ustawę w sferę ich praw – zapewnienia
sobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym
profesjonalnym poziomie w drodze swobodnego wyboru osoby zarządcy i
powierzenia zarządu podmiotowi wykonującemu zawodowo działalność w zakresie
zarządzania nieruchomościami.
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak na wstępie.