Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 30 marca 2012 r., III CZP 4/12
Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk
Sędzia SN Anna Owczarek
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta T. przeciwko Ewie S. i
Adamowi S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 30 marca 2012 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z dnia 15 grudnia 2011 r.:
„Czy zbywca lokalu mieszkalnego uprzednio nabytego na zasadach
określonych w art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ma
obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji na
podstawie art. 68 ust. 2 ustawy w przypadku, gdy środki pieniężne uzyskane z jego
sprzedaży przeznaczył w ciągu 12 miesięcy na spłatę kredytu bankowego,
zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się
na nieruchomości, której nabycie miało miejsce przed datą sprzedaży lokalu
mieszkalnego objętego bonifikatą (art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy)?"
podjął uchwałę:
Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed
upływem pięciu lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki
uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na
budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na
nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, jest zobowiązany do zwrotu
kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z
2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 17 czerwca 2011 r. Sąd Rejonowy w Tarnowie zasądził od
pozwanych Ewy S. i Adama S. solidarnie na rzecz powodowej Gminy Miasta T.
kwotę 28 341,70 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 maja 2009 r. Ustalił, że w
dniu 27 września 2005 r. strony zawarły umowę notarialną, na podstawie której
powódka ustanowiła odrębną własność lokalu nr 30 w budynku położonym w T.
przy ul. K. nr 22A i lokal ten sprzedała pozwanym z udziałem wynoszącym 46/2598
części we współwłasności części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali, za cenę w kwocie 17 940 zł, a ponadto oddała pozwanym w
użytkowanie wieczyste udział wynoszący 46/2598 części w nieruchomości
gruntowej objętej księgą wieczystą nr (...). Cena lokalu, ustalona na podstawie jego
wartości określonej przez rzeczoznawcę, wynosiła kwotę 44 849 zł. Od tak
ustalonej ceny powódka udzieliła pozwanym bonifikaty w kwocie 26 909 zł i
rozłożyła cenę sprzedaży na siedem rat rocznych. W umowie zastrzeżono, że
zbycie lokalu – z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej – lub wykorzystanie go na
inne cele niż mieszkalne przed upływem pięciu lat od dnia nabycia obliguje
nabywcę do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Po zawarciu umowy z księgi wieczystej nr (...)wyodrębniono lokal mieszkalny
nr 30 i urządzono dla niego księgę wieczystą nr (...), w której jako właściciele zostali
wpisani pozwani na prawach wspólności ustawowej.
Umową notarialną z dnia 28 stycznia 2008 r. pozwana Ewa S., działająca w
imieniu własnym i w imieniu męża Adama S., sprzedała nieruchomość objętą
księgą wieczystą nr (...), stanowiącą lokal mieszkalny nr 30 wraz z udziałem
46/2598 we współwłasności części wspólnych budynku, Agnieszce i Wojciechowi
małżonkom N. za cenę 100 000 zł.
Pismem z dnia 31 stycznia 2008 r. pozwani poinformowali powódkę o zbyciu
lokalu i oświadczyli, że środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną w ciągu 12
miesięcy przeznaczone na cele mieszkaniowe. Następnie, w piśmie z dnia 21
października 2008 r. oświadczyli, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy
ul. K. nr 22A przeznaczyli na „zakup i wykończenie budynku mieszkalnego
położonego w Ł.”. Do pisma dołączyli m.in. kopie aktu nabycia w dniu 19 września
2000 r. nieruchomości w Ł. oraz zaświadczenia banku o spłacie kredytu. Pismem z
dnia 19 listopada 2008 r. powódka poinformowała pozwanych o braku podstaw do
wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty i wezwała ich do uiszczenia kwoty 28
341,70 zł, a – wobec odmowy spełnienia tego świadczenia – wystąpiła z pozwem o
zapłatę.
Sąd Rejonowy, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego
2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9, poz. 118), przyjął, że żądanie powódki
podlega ocenie na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 i 2a ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr
102, poz. 651 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) w brzmieniu ustalonym przez ustawę z dnia
24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218 – dalej: „ustawa
nowelizująca z 2007 r.”). Stwierdził, że obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji nie stosuje się w przypadku przeznaczenia środków
uzyskanych ze sprzedaży lokalu na nabycie w ciągu 12 miesięcy innego lokalu
mieszkalnego lub nieruchomości spełniającej cele mieszkaniowe. Przesłanka ta nie
została jednak spełniona, gdyż pozwani przeznaczyli uzyskane środki na spłatę
kredytu zaciągniętego na kupno nieruchomości w 2000 r., a więc osiem lat przed
sprzedażą lokalu.
Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanych od tego wyroku Sąd Okręgowy w
Tarnowie powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym
zagadnieniu prawnym.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ustawodawca rozszerzył
katalog sytuacji, które wyłączały przewidziany w art. 68 ust. 2 obowiązek zwrotu
kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Z dniem 22 października
2007 r. – zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. – obowiązek ten został wyłączony
także w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego
sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu
mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele
mieszkaniowe. Rozważając związane z tą regulacją kwestie intertemporalne, Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09, przyjął, że art. 68
ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu
mieszkalnego zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art.
68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 – dalej: „ustawa nowelizująca z 2003 r.”), tj. od
dnia 22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r., jeżeli nabywca tego
lokalu sprzedał go po dniu 21 października 2007 r. Skład orzekający Sądu
Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanej uchwale, które prowadzi
równocześnie do wniosku, że art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie w
sprawie, w której wyłoniło się przedstawione zagadnienie prawne, w sprawie tej
bowiem nabycie lokalu z bonifikatą miało miejsce w dniu 27 września 2005 r., a
sprzedaż lokalu w dniu 28 stycznia 2008 r.
Artykuł 68 ust. 1 pkt 1 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z
2003 r., obowiązujący w tym brzmieniu także po wejściu w życie ustawy
nowelizującej z 2007 r., stanowił, że właściwy organ może udzielić za zgodą,
odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie
z art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na
realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Z kolei
art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu nadanym tą samą ustawą nowelizującą stanowił, że
jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż
cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej
nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed
upływem pięciu lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie
po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przytoczony
przepis został nieznacznie zmieniony ustawą nowelizującą z 2007 r. i odtąd
stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na
inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w
przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat,
licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., dodanym przez
ustawę nowelizującą z 2007 r., przepisu art. 68 ust. 2 nie stosuje się w przypadku
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży
przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego
albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Wykładnia językowa art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. prowadzi do wniosku, że
warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku
zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego
lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele
mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie
– na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym
przeznaczeniu – środków uzyskanych ze sprzedaży. Zgodnie z definicją ustawową
zawartą w art. 4 pkt 3b u.g.n., zbywanie albo nabywanie nieruchomości oznacza
dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie
własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Dyrektywy
wykładni językowej w powiązaniu z przytoczoną definicją legalną przemawiają więc
jednoznacznie na rzecz tezy, że do wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej
udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji może prowadzić jedynie nabycie innego
lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu.
Stanowisko takie przyjmowane jest również w nauce prawa, przy czym wyraża
się zapatrywanie, że przesłankę przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży
lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu albo nieruchomości należy uznać za
spełnioną także w razie przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na
koszty nabycia lokalu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, ale nie na
koszty kredytu bankowego. Podkreśla się, że zwolnieniem z obowiązku zwrotu
kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane z
wykończeniem lub remontem lokalu oraz że nie można skorzystać ze zwolnienia,
przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej
zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te
muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym
przeznaczeniu.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, od jednoznacznego sensu przepisu
ustalonego za pomocą dyrektyw językowych wolno odstąpić tylko wyjątkowo, jeżeli
przemawiają za tym szczególnie ważne racje prawne, społeczne, ekonomiczne lub
moralne. Może to mieć miejsce w sytuacji, w której językowe znaczenie przepisu
prowadziłby do rażąco niesprawiedliwych lub irracjonalnych konsekwencji,
zwłaszcza do sprzeczności ze znaczeniem innych norm systemu, do rażąco
niesprawiedliwych rozstrzygnięć lub do oczywistej sprzeczności z powszechnie
akceptowanymi normami moralnymi (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia
28 czerwca 2000 r., K 25/99, OTK Zb.Urz. 2000, nr 5, poz. 141, wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 8 maja 1998 r., I CKN 664/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 7 oraz
uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2003 r., III
CZP 8/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 1).
Trudno dopatrzyć się ważnych racji przemawiających za odstąpieniem od
znaczenia przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ustalonego za pomocą dyrektyw
wykładni językowej, wręcz przeciwnie, za wynikiem takiej wykładni przemawiają
dalsze argumenty. Nie bez znaczenia pozostaje wzgląd na – właściwy dla regulacji
z dziedziny prawa administracyjnego – charakter przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami, które nie powinny być interpretowane rozszerzająco. Do tego
samego wniosku prowadzi wzgląd na art. 216 ust. 2 w związku z art. 165 ust. 1
Konstytucji, według którego zbywanie nieruchomości przez Skarb Państwa lub inne
państwowe osoby prawne, a więc także przez gminy, następuje na zasadach i w
trybie określonych w ustawie.
Ponadto za ścisłą wykładnią art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. przemawia
konieczność zapobiegania wykorzystywaniu przywileju bonifikaty do zarabiania –
kosztem środków publicznych – na odprzedaży lokalu. Stworzenie
zainteresowanym osobom możliwości nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą
stanowi realizację wskazanej w art. 75 ust. 1 Konstytucji polityki władz publicznych,
sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i popierającej ich
działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Uzyskanie przez
obywatela własności lokalu mieszkalnego jest wyrazem realizacji wskazanej
polityki, brak więc powodów do rozszerzania, bez wyraźniej woli ustawodawcy,
przywileju bonifikaty poza granice przewidziane w ustawie (zob. wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 21 września 1999 r., K 6/98, OTK Zb.Urz. 1999, nr 6, poz.
117 oraz uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia
2008 r., III CZP 130/07, OSNC 2008, nr 10, poz. 108).
Kolejnym argumentem na rzecz akceptacji językowego znaczenia art. 68 ust.
2a pkt 5 u.g.n. jest jego wyjątkowy charakter. Przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n.
możliwość udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 stanowi
istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu. Bonifikata jest przy tym wyjątkiem od
zasady sprzedaży lokalu za cenę odpowiadającą jego wartości rynkowej. Zgodnie z
art. 68 ust. 2 u.g.n., w sytuacji, w której nabywca zbył nieruchomość stanowiącą
lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, zasadą jest zwrot kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
jest wyjątkiem od tej zasady, a – zgodnie z powszechnie uznawaną regułą –
wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco (zob. uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 18 kwietnia 2000 r., III CZP 9/00, OSNC 2000, nr 9, poz. 153, z dnia 21
grudnia 2006 r., III CZP 133/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 153, z dnia 7 października
2008 r., III CZP 81/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 119 i z dnia 4 czerwca 2009 r., III
CZP 30/09, OSNC 2010, nr 2, poz. 19 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4
lutego 2000 r., II CKN 738/98, OSNC 2000, nr 7-8, poz. 146).
Wnioski płynące z wykładni językowej wzmacnia odwołanie się w drodze
dyrektyw systemowych do regulacji zbliżonej problematyki w ustawie z dnia 26 lipca
1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr
51, poz. 307 ze zm. – dalej: „u.p.d.”). Za przykład mogą posłużyć zawarte w tej
ustawie regulacje dotyczące kwalifikacji kwot uzyskanych ze sprzedaży
nieruchomości i możliwości uzyskania stosownego zwolnienia w razie ich
wydatkowania na cele mieszkaniowe. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d. wynika, że
wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych. W art. 21 ust. 25 pkt 1 lit d u.p.d. ustawodawca
wyjaśnił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa
się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub
remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu
mieszkalnego. Z kolei w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a u.p.d. wskazał, że wydatkami na
własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od
kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. 1-c, na cele określone w
pkt 1. Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b i lit. c wynika natomiast, że wydatkami takimi są
również wydatki na spłatę pierwszego kredytu i kolejnych kredytów refinansowych.
W przytoczonych unormowaniach ustawodawca szczegółowo określił wydatki
na cele mieszkaniowe, które mogą prowadzić do zwolnienia od podatku
dochodowego. Wskazał przy tym wyraźnie, że należą do nich również wydatki na
spłatę kredytu. Brak równie precyzyjnego uregulowania kwestii wyłączenia
obowiązku zwrotu bonifikaty w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zwłaszcza brak stosownej
regulacji dotyczącej spłaty kredytu, oznacza, że brzmienie tego przepisu jest
zgodne z wolą ustawodawcy. W przeciwnym razie ustawodawca wprowadziłby
odpowiednie zmiany w art. 68 ust. 2a u.g.n. przy okazji jego nowelizacji.
Wykładnia celowościowa, do której nawiązał Sąd Okręgowy, nie powinna
prowadzić do wykreowania za pomocą orzeczenia sądowego normy prawnej
niewyrażonej w przepisie. Odmienne od ustalonego w wyniku wykładni językowej,
szersze rozumienie wyjątku wyrażonego w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., nie znajduje
również wsparcia w opublikowanych materiałach legislacyjnych. Projekt ustawy
nowelizującej z 2007 r. (Sejm V kadencji, druk nr 1468), nie zawierał przepisu art.
68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Został on wprowadzony w toku dalszych prac i znalazł się
bez uzasadnienia dopiero w sprawozdaniu komisji infrastruktury o rządowym
projekcie omawianej ustawy (Sejm V kadencji, druk nr 1914).
Na koniec trzeba zauważyć, że językowe znaczenie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
nie pozostaje w sprzeczności z wykładnią celowościową. Jak podkreślił Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02 (OSNC 2003, nr 7-8,
poz. 101), a także w wyroku z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00 (nie publ.),
przywilej nabycia lokalu z bonifikatą zmierza do ułatwienia zakupu lokalu przez
najemcę, dla którego stanowi on centrum życiowe, dzięki czemu najemca uzyskuje
stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nabycie lokalu z bonifikatą jest
zaspokojeniem tych potrzeb i – choć nie ma zakazu sprzedaży pozyskanego lokalu
– nie jest uzasadnione, by zamiarem ustawodawcy było stworzenie w ten sposób
możliwości pozyskania środków finansowych na realizację innych, wcześniej
rozpoczętych projektów mieszkaniowych.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).