Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 484/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 kwietnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Maria Szulc
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa Miasta G.
przeciwko Wyższej Informatycznej Szkole Zawodowej w G.
w likwidacji
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 kwietnia 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 lutego 2011 r.,
1) oddala skargę kasacyjną
2) zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3600
(trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Gmina Miasto G., po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa, wniosła o
zasądzenie od Wyższej Informatycznej Szkoły Zawodowej w G. w likwidacji
(WISZ) kwoty 468.969,39 złotych tytułem zwaloryzowanych kwot bonifikat
udzielonych pozwanej przy oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości
położonych w G.
Pozwana WISZ wnosząc o oddalenie powództwa podnosiła, że Prezydent
Miasta G. wyraził zgodę na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.
Według pozwanej nie doszło do zbycia prawa użytkowania wieczystego ale
przejęcia przedsiębiorstwa przez Państwową Wyższą Szkołę Zawodową w G.
(PWSZ), a ponadto roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie ze względu
na treść art. 5 k.c.
Wyrokiem z dnia 29 października 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo
co do dochodzonej kwoty oraz umorzył postępowanie w zakresie cofniętego
powództwa o zapłatę kwoty 32.417,44 złotych. Podstawę rozstrzygnięcia w
pierwszej instancji stanowiły następujące ustalenia faktyczne: Umową z dnia 10
października 2002 r. Miasto G. oddało WISZ w użytkowanie wieczyste na 99 lat
działkę gruntu nr 1273 o powierzchni 6.448 m2
, położoną w G. przy ul. M.34 oraz
sprzedało tej Szkole trzy usytuowane na tej działce budynki w trybie
bezprzetargowym z przeznaczeniem na realizację celu publicznego – prowadzenie
Wyższej Informatycznej Szkoły Zawodowej w G. W umowie ustalono, że w
przypadku zbycia nieruchomości lub wykorzystania jej na inny cel przed upływem
10 lat od dnia sprzedaży, WISZ będzie zobowiązana do zwrotu kwoty równej
udzielonej bonifikacie. Cena sprzedaży budynku po udzieleniu 50% bonifikaty
wyniosła 196.225,50 złotych. Kolejną umową zawartą dnia 11 października 2006 r.
pozwana nabyła od powódki położoną przy ul. M. 32 inną nieruchomość
o powierzchni 0,5436 ha zabudowaną budynkiem koszarowym, dwupiętrowym.
W umowie tej również przewidziano, że w razie zbycia nieruchomości lub
wykorzystania jej na inny cel przed upływem 10 lat od sprzedaży WISZ będzie
zobowiązana do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji. Jak
3
ustalił sąd, pozwana przeprowadziła kapitalny remont pierwszego z nabytych
budynków za kwotę 2.896.400 złotych. W związku z niżem demograficznym,
wysokimi kosztami kształcenia inżynierów informatyki, brakiem dotacji państwowej
dla uczelni niepublicznych oraz niemożnością dalszego zwiększania opłat
czesnego, brakiem perspektyw rozwoju uczelni pozwana rozważała zakończenie
prowadzonej przez siebie działalności edukacyjnej związku. Od 2006 r. pozwana
notowała straty. Aby utrzymać w G. kształcenie studentów w kierunku technicznym
jako sposób zakończenia działalności, wybrano przekazanie tej działalności dla
PWSZ, która miała także przejąć bazę lokalową wraz z wyposażeniem. Po
uzyskaniu zgody Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego na ten sposób likwidacji
WISZ dnia 10 stycznia 2009 r. otwarto jej likwidację a likwidatorem została
powołana dotychczasowa kanclerz uczelni G. L. Umową z dnia 23 lutego 2009 r.
WISZ w likwidacji sprzedała PWSZ nieruchomość położoną przy ul. M. 32 z
nadającym się do remontu budynkiem oraz zbyła prawo wieczystego użytkowania
działki położonej przy ul. M. 34 oraz prawo własności położonego na tej działce
budynku w bardzo dobrym stanie technicznym, wykorzystywanego zgodnie z
przeznaczeniem w celu prowadzenia działalności w zakresie nauki i szkolnictwa.
Cena nabycia wyniosła 6.210.000 złotych, przy czym część tej kwoty nabywca miał
za zgodą zbywcy przelać na rzecz jego wierzycieli. PWSZ nabyła nieruchomości z
przeznaczeniem na cele działalności statutowej i w tym celu zobowiązała się
przejąć od początku semestru letniego roku akademickiego 2008/2009 studentów
WISZ w likwidacji. Następnie 9 marca 2009 r. WISZ w likwidacji przekazała PWSZ
całe wyposażenie uczelni z przeznaczeniem na działalność w zakresie nauki i
szkolnictwa. PWSZ kontynuuje tę działalność. Zostały zachowane informatyczne
kierunki kształcenia. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
pozwana WISZ w likwidacji pokryła swoje zobowiązania finansowe z lat ubiegłych,
spłaciła też wszystkie kredyty. Pozostałe środki są przeznaczane na finansowanie
Zachodniego Centrum Innowacji, którego pozwana jest udziałowcem. WISZ
zatrudnia jedynie likwidatora i księgową. Wysokość udzielonych bonifikat po ich
waloryzacji dla nieruchomości położonej przy ul. M. 34 wyniosła 228.642,94
złotych, a dla nieruchomości położonej przy ul. M. 32 jest to kwota 272.734,89
złotych. Prezydent Miasta G., który wcześniej utrzymywał kontakty służbowe i
4
towarzyskie z kanclerz WISZ G. L., po uzyskaniu informacji o porozumieniu
zawartym przez WISZ i PWSZ oświadczył, że w przypadku sprzedaży
nieruchomości będzie domagał się zwrotu udzielonych bonifikat, po ich waloryzacji i
stanowisko to konsekwentnie podtrzymywał aż do ostatecznego wezwania
pozwanej do zapłaty z dnia 21 października 2009 r. Sąd Rejonowy ustalił także, że
działalności WISZ towarzyszyły liczne wydarzenia naukowe i zawodowe, które
promowały Miasto G. Była to jedyna uczelnia techniczna w północnej części
województwa i druga, po Uniwersytecie w województwie.
Na podstawie tych ustaleń Sąd Okręgowy przyjął, że do żądania powoda
ma zastosowanie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm. później jedn. tekst: Dz. U.
z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm. i z 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm., a obecnie jedn.
tekst Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej jako u.g.n.) w brzmieniu
obowiązującym w momencie zaistnienia przesłanek do zwrotu bonifikaty i zdaniem
sądu, w związku ze zbyciem nieruchomości, zostały spełnione przesłanki do jego
zastosowania. Sąd podkreślił brak wykazania, że Prezydent Miasta G. złożył
oświadczenie, iż nie będzie domagał się od pozwanej zwrotu bonifikat. Uznał
natomiast za uzasadniony podniesiony przez WISZ zarzut sprzeczności
zgłoszonego roszczenia z zasadami współżycia społecznego i społeczno
gospodarczym przeznaczeniem prawa. Sąd Okręgowy wziął bowiem pod uwagę
szczególną sytuację, w której pomimo zbycia nieruchomości cel udzielonych
bonifikat został zachowany, a także niewątpliwy wkład WISZ dla dobra Miasta G. i
jego mieszkańców.
Na skutek apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 lutego 2011
r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego oddalający powództwo w ten sposób, że
zasądził na rzecz powódki kwotę 468.969,39 złotych oraz rozstrzygnął o kosztach
postępowania stosownie do jego wyniku.
Sąd Apelacyjny podzielił w całości dotychczasowe ustalenia faktyczne.
Nie podzielił jedynie wniosków Sądu Okręgowego, iż w tym stanie faktycznym
zaistniały przesłanki do zastosowania art. 5 k.c. Sąd Apelacyjny zarzucił brak
rozważenia, że po sprzedaży nieruchomości przed upływem 10 lat od ich zakupu
5
pozwana pozostała „wzbogacona” o kwotę ok. 2 milionów złotych. Nieruchomości
nabyte w 2002 i 2006 r. za kwotę 450.000 złotych powódka zbyła następnie
za kwotę ok. 6.200.000 złotych, co przy uwzględnieniu, że poniosła koszty remontu
budynku położonego na jednej z działek w kwocie 2,8 mln złotych, przyniosło
„wzbogacenie” o kwotę 2 miliony złotych. Podkreślił, że zgodnie z art. 27 ust. 8
ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. nr 164, poz. 1365,
ze zm.) tryb likwidacji uczelni niepaństwowej w zakresie uregulowanym w ustawie
określa jej statut. W § 53 tego statutu przewidziano, że z dniem zakończenia
likwidacji uczelni jej majątek oraz zobowiązania przejmuje założyciel. Podzielił
stanowisko powódki, że żądanie zwrotu bonifikaty nie krzywdzi pozwanej, skoro
z jednej strony kończy ona działalność, która stanowiła podstawę decyzji
o sprzedaży jej nieruchomości z bonifikatą, a z drugiej strony uzyskuje środki
pieniężne dużo większe, niż wydane w celu ich nabycia. Zbywając nieruchomość
Gmina udzieliła pozwanej nie tylko bonifikaty w cenie, ale nadto tak ustaloną
preferencyjną cenę rozłożyła jeszcze na 10 – rocznych rat. Oznacza to, że WISZ do
daty wtórnego zbycia nieruchomości musiała wyłożyć z własnych środków i
zapłacić jedynie część ceny, obniżonej o połowę przez udzieloną bonifikatę. Cena
w umowie z 2002 r. obejmowała tylko wartość budynków posadowionych na działce
oddanej w użytkowanie wieczyste. Nadal jest prowadzone postępowanie
likwidacyjne w celu ściągnięcia wierzytelności od dłużników uczelni. Według Sądu
Apelacyjnego, nie zostało też wykazane, aby cena jaką pozwana uzyskała w
wyniku sprzedaży nieruchomości miała być dużo niższa od ceny, jaką uczelnia
zdołałaby osiągnąć sprzedając nieruchomość innym podmiotom nie świadczącym
usług edukacyjnych. Choć istotnie, utrzymany został kierunek informatyczny, to
jednakże z całą pewnością nie wszyscy studenci przeszli do nowej szkoły i nie cała
kadra dydaktyczna znalazła w niej zatrudnienie. Jest rzeczą oczywistą, że
zaprzestanie działalności na niezbyt wielkim rynku przez jedną z uczelni, zubaża
ten rynek i choć rzeczywiście istnienie jednego silnego ośrodka akademickiego w
mieście mogłoby – co podnosiła pozwana – przynieść Gminie dużo większe
korzyści, to jednakże pozostaje to bez większego znaczenia dla ustawowego
obowiązku zwrotu bonifikaty. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny, prywatne uczelnie
wyższe są, przedsiębiorcami i mogą prowadzić działalność gospodarczą, a zatem
6
są nastawione na osiąganie zysku. Każda promocja szkoły, czy przez nią samą,
czy też za pośrednictwem Gminy przynosi przede wszystkim korzyści samej
uczelni. Gmina nie może przy tym ponosić negatywnych konsekwencji nieudanych
przedsięwzięć gospodarczych podmiotów prywatnych nawet jeżeli te realizują
zadania użyteczności publicznej. Poza tym zdaniem sądu, nie może pozostawać
bez znaczenia dla oceny roszczenia pod kątem zastosowania art. 5 k.c.
stosunkowo krótki okres pomiędzy nabyciem drugiej nieruchomości w 2006 r.,
a datą jej zbycia po cenie blisko trzykrotnie przewyższającej ustaloną cenę zakupu
a także niesporne, że PWSZ, pomimo przeznaczenia nabywanej nieruchomości na
działalność w zakresie szkolnictwa, musiała za nie zapłacić pozwanej cenę
rynkową. W końcu sąd podkreślił jako korzystne dla pozwanej to, że tylko jedna
bonifikata została zwaloryzowana, a od zasądzonego roszczenia pieniężnego
powód ostatecznie nie dochodził należności odsetkowych.
Pozwana WISZ wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu drugiej instancji.
W ramach podstawy wymienionej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzuciła naruszenie:
art. 278 § 1 w zw. z art. 232 i 382 k.p.c. przez niedopuszczenie dowodu z opinii
biegłego na okoliczność prawidłowości wyliczenia dochodzonej kwoty; art. 316 § 1
w zw. z art. 391 § 1, 382 i 386 § 1 k.p.c. przez nierozpoznanie istoty sprawy i
uchylenie się od oceny polityki promocyjnej powoda; art. 328 § 2 w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. przez niedostateczne uzasadnienie wyroku; art. 193 Konstytucji RP
przez zaniechanie zwrócenia się z pytaniem prawnym do Trybunału
Konstytucyjnego w zakresie zgodności art. 68 ust. 2 i 2c u.g.n. postanowieniami
Konstytucji
Na podstawie wymienionej w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. pozwana zarzuciła
naruszenie: art. 5 k.c. przez jego błędną wykładnię i niezastosowanie; art. 68 ust.
2c u.g.n. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że odstąpienie od
żądania zwrotu bonifikaty może nastąpić w sytuacjach szczególnych,
po zapoznaniu się z sytuacją finansową podmiotu zobowiązanego do zwrotu; art.
551
k.c. przez przyjęcie, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie była
elementem sprzedaży przedsiębiorstwa pozwanej; art. 68 ust. 2 u.g.n. przez błędną
wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten ma zastosowanie w razie
przeniesienia własności nieruchomości w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa.
7
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ponieważ skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach
wymienionych w art. 3983
§ 1 k.p.c., w pierwszej kolejności wymagają rozważenia
zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania rzutujące na możliwość
oceny prawidłowości zastosowanego prawa materialnego.
Sposób waloryzacji kwoty równej udzielonej bonifikacie określa art. 227
w zw. z art. 5 u.g.n., który ma zastosowanie do wszystkich waloryzacji kwot
należnych z tytułów określonych w tej ustawie. Przewiduje on zastosowanie
w tym zakresie wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa
Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku
Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Takie wyliczenie
przedstawiła powódka przy pozwie. Pozwana kwestionując początkowo
to wyliczenie, ostatecznie zarzucała jedynie, że w pierwszej z zawartych umów
strony nie przewidziały waloryzacji bonifikaty. Stanowisko to zaakceptował powód
i cofnął pozew w tym zakresie co do kwoty 32.417,44 złotych.
Jak przyjmuje się jednolicie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, art. 328 § 2
w związku z art. 391 § 1 k.p.c. może wyjątkowo wypełniać podstawę kasacyjną
przewidzianą w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. Ma to miejsce wówczas, gdy wskutek
uchybienia konkretnym wymaganiom określonym w art. 328 § 2 k.p.c. zaskarżone
orzeczenie zostało sporządzone w taki sposób, że niemożliwe jest
przeprowadzenie kontroli kasacyjnej ( por. między innymi wyroki z: 6 lipca 2011 r.,
I CSK 67/11, nie publ.; z dnia 2 czerwca 2011 r., I CSK 581/10, nie publ.; z dnia
8 czerwca 2010 r., I PK 29/10, nie publ.). Mając na uwadze przedstawione
stanowisko, należy stwierdzić, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera
elementy wymagane treścią przywołanego przepisu i wyrok ten nie uchyla się od
kontroli kasacyjnej. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny odniósł się,
choć nie wprost, do zarzutów podniesionych w odpowiedzi na apelację.
W pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia Sąd Apelacyjny podzielił nie
tylko ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji ale także wywody tego Sądu
dotyczące podstawy prawnej wyrokowania a zatem także stanowisko, że sprzedaż
przedsiębiorstwa, którego składnikami są nieruchomości nabyte z bonifikatą,
8
stanowi także „zbycie nieruchomości”, o jakim mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n.
Sąd Apelacyjny nie podzielił jedynie wniosku Sądu Okręgowego, iż w ustalonym
stanie faktycznym zaistniały przesłanki do zastosowania art. 5 k.c. Jak trafnie
podniósł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2007 r. (sygn. akt I CSK 410/06,
nie publ.) uzasadnienie wyroku Sądu drugiej instancji nie musi zawierać wszystkich
tych elementów, które winno cechować uzasadnienie Sądu pierwszej instancji. Sąd
odwoławczy jest, co prawda również instancją merytoryczną, jednak w sytuacji, gdy
podziela dokonaną ocenę dowodów i przyjmuje ustalenia faktyczne za własne,
wystarczy, że da temu wyraz w uzasadnieniu. Jednocześnie Sąd Apelacyjny
szeroko uzasadnił brak podstaw do zastosowania art. 5 k.c. i nie przedstawił
żadnych wątpliwości odnośnie niekonstytucyjności art. 68 ust. 2 i 2c u.g.n.
Z przytoczonego przez skarżącą fragmentu uzasadnienia zaskarżonego wyroku
dotyczącego przejścia kadry i studentów do PWSZ wynika, że wniosek Sądu oparty
został na domniemaniu. Stwierdzenie, że niesporne było nabycie nieruchomości
za cenę rynkową, należy łączyć ze stanowiskiem wyrażonym w innym miejscu
uzasadnienia a mianowicie, że nie zostało wykazane, aby cena jaką
pozwana uzyskała w wyniku sprzedaży miała być dużo niższa od ceny jaką
uczelnia zdołałaby uzyskać sprzedając innym podmiotom nie świadczącym usług
edukacyjnych.
Jako rozmijające się z treścią wymienionych w skardze kasacyjnej przepisów
postępowania należy ocenić zarzuty nierozpoznania przez Sąd drugiej instancji
istoty sprawy i uchylenie się przez ten Sąd od oceny polityki promocyjnej powoda
w kontekście art. 5 k.c. Jednocześnie trzeba zważyć, że nie doszło do wyrażonego
opisowo naruszenia prawa procesowego albowiem Sąd Apelacyjny wyjaśnił,
dlaczego nie mogło odnieść skutku powoływanie się przez pozwaną na politykę
promocyjną powódki.
Konsekwencją uznania bezzasadności podstawy kasacyjnej naruszenia
przepisów postępowania jest konieczność badania zarzutów w zakresie pierwszej
z podstaw kasacyjnych wyłącznie w oparciu o stan faktyczny sprawy będący
podstawą zaskarżonego orzeczenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
26 kwietnia 2002 r., III CKN 966/00, nie publ.).
9
Nie zasługuje na uwzględnienie, najczęściej przytaczany w skardze
kasacyjnej, zarzut odnoszący się do art. 5 k.c. polegający na błędzie w subsumcji,
wyrażającym się tym, że ustalonego stanu faktycznego błędnie nie "podciągnięto"
pod hipotezę zawartej w tym przepisie normy prawnej. Jak trafnie podniósł
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 sierpnia 2011 r. (sygn. akt II CSK 640/10, nie
publ.) istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie
rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mają
charakter wyjątkowy. Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 k.c.,
z uwagi na jego wyjątkowy - w powyższym ujęciu – charakter, musi być
uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle
powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości. W tym samym wyroku,
oceniając zarzut niewłaściwego zastosowania art. 68 ust. 2 u.g.n., Sąd Najwyższy
zaaprobował pogląd wyrażony w wyroku z dnia 23 listopada 1999 r. (II CKN 570/98
- nie publ.) na gruncie prawa spółdzielczego, że uprawnieni z tytułu udzielenia przy
kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu
w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając
w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie
zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty zarzucając
naruszenie art. 5 k.c.
Sąd Najwyższy podziela wszystkie względy, którymi kierował się Sąd
Apelacyjny uznając, iż brak jest podstaw do zastosowania art. 5 k.c. i odmówienia
na tej podstawie powódce ochrony. Jedynie dodatkowo trzeba podnieść,
że bonifikata udzielona powódce na podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. miała charakter
podmiotowy. Dlatego nie może mieć decydującego znaczenia dalsze
wykorzystywanie nabytej nieruchomości na ten sam cel jaki uzasadniał udzielenie
bonifikaty, ale już przez inny podmiot, zwłaszcza wtedy, gdy pozwana jako
nabywczyni nieruchomości uzyskując bonifikatę zbyła te nieruchomości
za znacznie wyższą cenę. W art. 68 ust. 2 u.g.n. zostały wskazane równorzędne
okoliczności nakładające na nabywcę obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty.
Spełnienie którejkolwiek z nich stanowi wystarczającą podstawę roszczenia,
a zatem jest nią także samo zbycie nieruchomości przed upływem 10 lat licząc od
dnia nabycia bez względu na to, czy nieruchomość ta będzie w dalszym ciągu
10
wykorzystywana na ten sam cel. Nie ma racji skarżąca uznając, że ekonomicznie
opłacalny dla nabywczyni nieruchomości charakter dalszej transakcji zbycia
nieruchomości nie ma znaczenia dla oceny zgodności żądania zwrotu udzielonej
bonifikaty z zasadami współżycia społecznego i społeczno gospodarczym
przeznaczeniem tego prawa. Te aspekt był brany pod uwagę przez powódkę przy
podejmowaniu innych decyzji dotyczących zwrotu udzielonej bonifikaty, o czym
świadczy chociażby, trafnie uwzględniony przez Sąd Apelacyjny, przypadek
odstąpienia od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty wobec Zakładu Doskonalenia
Zawodowego w G., który nieodpłatnie przeniósł własność nabytej nieruchomości.
Działalność prywatnej wyższej uczelni niewątpliwie służyła rozwojowi regionu
objętego zakresem działania powódki, ale jednocześnie przynosiła korzyści
podmiotowi prowadzącemu tę uczelnię, na co również trafnie zwrócił uwagę Sąd
Apelacyjny odwołując się dodatkowo do postanowień statutu pozwanej uczelni
i ustalonego w nim ostatecznego lokowania majątku pozostałego po
przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego. Wszystkie te okoliczności, łącznie
z tym, co uwzględnił Sąd Apelacyjny, nie dają podstaw do przyjęcia, że domaganie
się przez powódkę zwrotu od pozwanej bonifikaty i to tylko częściowo
zwaloryzowanej i bez odsetek z tytułu opóźnienia się ze spełnieniem świadczenia
pieniężnego jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa
lub zasadami współżycia społecznego.
Nie ma racji skarżąca zarzucając naruszenie art. 68 ust. 2 u.g.n. przez
uznanie, że przewidziany w nim obowiązek zwrotu dotyczy także przypadku
sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551
k.c. Podstawą rozstrzygnięcia
o powstaniu obowiązku zwrotu bonifikaty przez pozwaną jest stan prawny z chwili
zbycia nieruchomości. Ten utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd
jest oparty na słusznym założeniu, że jeżeli powstanie obowiązku zwrotu kwoty
równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych
ograniczeń w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy
dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego
obowiązku powinny rozstrzygać, zgodnie z zasadą tempus regit actum, przepisy
obowiązujące w chwili zaistnienia tego zdarzenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 25 listopada 2011 r., II CSK 111/11; zob. także uchwałę z dnia 31 marca
11
2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 75 oraz wyrok z dnia 7 lipca
2011 r., II CSK 683/10). W związku z tym nie ma znaczenia, iż w chwili zawierania
w 2002 r. pierwszej umowy, brak było w ustawie o gospodarce nieruchomościami
definicji zbycia nieruchomości. Taka zmiana została wprowadzona z dniem
22 września 2004 r. (art. 1 pkt 1, 19 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami… Dz. U. Nr 141, poz. 1492).
Według dodanego do art. 4 punktu 3b, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu
albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności
prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości
lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo
oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Skoro na gruncie ustawy o gospodarce
nieruchomościami zostało zdefiniowane pojęcie „zbycia nieruchomości”, to nie ma
żadnego usprawiedliwienia dla nadawania temu określeniu innego znaczenia.
Nie ulega wątpliwości, że także zbycie przedsiębiorstwa obejmującego prawo
własności nieruchomości i prawo wieczystego użytkowania – o ile tak ocenić
zawartą pomiędzy WISZ i PWSZ z dnia 23 lutego 2009 r. notarialną umowę
przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości i prawa wieczystego
użytkowania gruntu z prawem własności położonego na nim budynku - stanowi
czynność prawną zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 4 pkt 3b jak i w art. 68
ust. 2 u.g.n. (zob. też jednolite stanowisko sądów administracyjnych co do uznania,
że wniesienie przez gminę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością aportu
w postaci nieruchomości stanowi zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 4 pkt
3b i art. 34 ust. 1 u.g.n. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Bydgoszczy z dnia 30 maja 2011 r. II SA/Bd 1323/10 i orzeczenia wymienione
w jego uzasadnieniu). Konsekwencją zbycia przez pozwaną nieruchomości jest
powstanie, na żądanie właściwego organu, przewidzianego w art. 68 ust. 2 u.g.n.
obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Sprzedaż nieruchomości jest stosunkiem cywilnoprawnym. W przypadku
sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości w trybie
bezprzetargowym treść stosunku zobowiązaniowego, jaki powstaje na postawie
umowy sprzedaży pomiędzy gminą a nabywcą, jest określona nie tylko
postanowieniami umowy ale także przepisami prawa w tym również art. 68 ust. 2
12
u.g.n. Ustawowe prawo gminy do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie stanowi zatem element łączącego strony umowy sprzedaży
nieruchomości stosunku prawnego. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6.11.2002 r.,
III CZP 59/02 (OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101) uznał, że roszczenie gminy o zwrot
udzielonej nabywcy bonifikaty jest adresowane do nabywcy lokalu jako
kontrahenta gminy i nie wygasa w chwili jego śmierci. Jest to więc potwierdzenie,
że w razie zbycia lokalu przez gminę, ze stosunku prawnego, który powstał na
podstawie umowy sprzedaży, wynika nie tylko roszczenie gminy o zapłatę ceny, ale
również roszczenie o zwrot udzielonej nabywcy bonifikaty, jeżeli zajdą okoliczności
określone w art. 68 ust. 2 u.g.n. Tym samym Sąd Najwyższy podzielił pogląd,
że stosunek łączący gminę z nabywcą lokalu istnieje również po zapłacie przez
nabywcę ceny obejmującej udzieloną mu bonifikatę (tak Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 112/05, OSNC 2006 nr 11, poz. 184).
Bonifikata uregulowana w art. 68 ust. 1 u.g.n. jest wyjątkiem od zasady
sprzedaży nieruchomości za cenę odpowiadającą wartości rynkowej (art. 67 ust. 1
i 2 u.g.n.) i stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy. Z kolei zasadą określoną
w art. 68 ust. 2 u.g.n. jest zwrot bonifikaty. W ust. 2a tego artykułu
wskazane zostały wyjątki od tej zasady. Zarówno w piśmiennictwie prawniczym
jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego powszechnie aprobowane jest, że wyjątki
nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający (exceptiones non sunt
extendedae). Zgodnie z przyjętą z dniem 22 października 2007 r. zmianą ustawy
o gospodarce nieruchomościami (art. 1 pkt 21 lit d ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r.
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami … Dz. U. Nr 173, poz. 1218),
według art. 68 ust. 2c właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu
udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą
odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Jest to nie tylko kolejny wyjątek od
zasady zwrotu bonifikaty ale także uprawnienie związane z nawiązanym na skutek
sprzedaży nieruchomości stosunkiem cywilnoprawnym, a podjęcie decyzji w tym
zakresie, pozostające poza sferą stosunków administracyjno prawnych,
zależy, nie od spełnienia ustawowych przesłanek, ale od uznania właściwego
organu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2010 r.,
I OSK 1338/10 nie publ. a także uchwała składu pięciu sędziów NSA z dnia
13
9 października 2000 r., OPK 15/00, ONSA 2001, nr 1, poz. 18). W przypadku
nieruchomości stanowiących własność gminy jest nim właściwy organ wykonawczy
gminy (art. 4 pkt 9 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie uprawnienia te zgodnie z art.
26 ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jedn. tekst Dz. U.
z 2001 r., Nr 142, 1591 ze zm.) wykonuje Prezydent Miasta G. , przy czym zgoda
rady gminy nie ma wiążącego charakteru. Jak wskazano wyżej, odstąpienie od
żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, pozostawione uznaniu właściwego organu,
stanowi wyjątek od przyjętej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami
reguły żądania zwrotu obowiązkowo udzielonej bonifikaty. Słusznie wobec tego
przyjął Sąd Apelacyjny, że powinny o tym decydować szczególne okoliczności.
Jednocześnie ten Sąd wskazał sytuację finansową nabywcy nieruchomości, jako
jedną z możliwych przyczyn usprawiedliwiających odstąpienie od żądania zwrotu
bonifikaty. Nieskorzystanie z uprawnienia do odstąpienia od żądania zwrotu, jeśli
rzeczywiście takie szczególne okoliczności wystąpiły, może podlegać ocenie w
procesie na gruncie art. 5 k.c. Dlatego nie doszło do zarzucanego w skardze
kasacyjnej naruszenia art. 68 ust. 2c u.g.n.
Nie doszło także do naruszenia art. 193 Konstytucji, który stanowi podstawę
przedstawienia Trybunałowi Konstytucyjnemu pytania prawnego, lecz nie nakłada
na sąd takiego obowiązku, gdy w jego ocenie nie występują poważne wątpliwości
co do zgodności przepisu rangi ustawowej z ustawą zasadniczą
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2002 r. III CKN 326/01
nie publ., oraz wyroki z dnia 24 czerwca 2004 r. III CK 536/02 nie publ.; z dnia
3 grudnia 2008 r. V CSK 310/08 nie publ.).
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną pozwanej orzekając o kosztach postępowania
na podstawie art. 98, 99 w zw. z art. 391 § 1, 39821
k.p.c.