Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 289/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSN Anna Owczarek
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K.
przeciwko B. sp. z o.o. w K.
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 6 czerwca 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 10 czerwca 2011 r.,
1) oddala skargę kasacyjną,
2) zasądza od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa
Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 5400
(pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację
pozwanej B. Spółce z o.o. w K. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 19 stycznia
2011 r. w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. o
rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.
W sprawie został ustalony następujący stan faktyczny. Pomiędzy Skarbem
Państwa a Fundacją na Rzecz Rozwoju Sportu, Turystyki i Rekreacji „W." w K.
została zawarta w 1993 r. umowa o nieodpłatnym oddaniu w użytkowanie
wieczyste na okres 40 lat szeregu działek o łącznej powierzchni 10,0570 ha,
położonych w K., na cele działalności sportowej i rekreacyjnej, wraz ze sprzedażą
położonych na tym terenie budynków i budowli. Ustalono terminy rozpoczęcia i
zakończenia inwestycji na terenie, zwłaszcza rekonstrukcji dawnej strzelnicy,
pierwszego etapu na koniec 1994 r., a drugiego etapu na koniec 1999 r. Z umowy
wynika (§ 8), że w razie użytkowania gruntu w sposób wyraźnie sprzeczny z
postanowieniami umowy, zostanie ona rozwiązana przed upływem terminu. W
grudniu 1993 r. zespół dawnej strzelnicy garnizonowej został wpisany do rejestru
zabytków. Aneksami z 1996 r., a następnie z 2000 r. przesuwano terminy realizacji
inwestycji aż po koniec 2006 r., przy czym aneksem z 2000 r. wydłużono termin
oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W 2003 r. użytkownik wieczysty
został wezwany do dobrowolnego rozwiązania umowy, gdyż władze Miasta K. nie
stwierdziły zagospodarowania terenu zgodnie z umową. Prawo użytkowania
wieczystego niektórych części pierwotnej nieruchomości, podzielonej na odrębne
działki były zbywane przez Fundację na różne cele realizowane na tych działkach,
co pozostaje poza przedmiotem niniejszej sprawy.
Dnia 24 kwietnia 2004 r. Fundacja sprzedała prawo użytkowania
wieczystego jednej z działek wraz z budynkami i budowlami, stanowiącymi
odrębny przedmiot własności małżonkom E. i M. K. oraz B. J. w udziałach po 1
/2
części. W umowie zaznaczono, że zgodnie z umową o oddanie nieruchomości w
użytkowanie wieczyste i umową sprzedaży z 1993 r. przedmiotowe nieruchomości
mogą być wykorzystane na cele działalności usługowo- handlowo-rekreacyjnej. W
3
lipcu 2004 r. decyzją Prezydenta M. K. ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia
inwestycyjnego pod nazwą „rewitalizacja kompleksu dawnej strzelnicy z adaptacją
na obiekt użytkowy", z zaznaczeniem zdominowania istniejących obiektów przez
nową zabudowę i z całkowitą zmianą funkcji starego obiektu strzelnicy po jej
rewitalizacji, z rozbudową budynku o centrum handlowo-usługowe. Powołując się
na tę decyzję B. J. wniósł pismem z dnia 2 listopada 2004 r. o zgodę przez Skarb
Państwa na zmianę umowy użytkowania wieczystego i przeznaczenie
nieruchomości, objętej wnioskiem na cele handlowo-usługowe. Spotkało się
to z odmową, podobnie jak kolejny taki wniosek z lutego 2005 r. W kwietniu 2005 r.
Skarb Państwa wniósł przeciwko Fundacji powództwo o rozwiązanie umowy
użytkowania wieczystego z 1993 r., ostatecznie sprawa zakończyła się zawarciem
ugody, cofnięciem pozwu i umorzeniem postępowania.
Jak zostało ustalone, umową z dnia 28 lipca 2005 r. pozwana Spółka nabyła
od B. J. oraz małżonków K. prawo użytkowania wieczystego ich działki oraz
budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności, a także umową z tego
samego dnia od Fundacji prawo wieczystego użytkowania dalszych zabudowanych
działek w ramach tej nieruchomości oraz własność budynków i budowli;
użytkowanie wieczyste niezabudowanych działek nabył od Fundacji B. J., który
następnie przeniósł to prawo na pozwaną Spółkę umową z grudnia 2005 r.
Wydział Skarbu Urzędu Miasta K. poinformował pozwaną Spółkę, że w
umowach nabycia przez nią prawa użytkowania wieczystego jest błędnie określony
cel tego użytkowania, który się nie zmienił od 1993 r., podobnie, jak obowiązek
przeprowadzenia prac remontowo - adaptacyjnych obiektu dawnej strzelnicy,
wpisanego do rejestru zabytków. Pismo w tej sprawie skierował do Spółki w 2006 r.
również Wojewódzki Konserwator Zabytków, a także ponownie Urząd M. K.,
wnosząc o informacje w sprawie postępu prac dotyczących strzelnicy.
Dotychczasowy cel użytkowania wieczystego został kolejny raz przypomniany
pozwanej Spółce w 2007 r. w związku z pozwoleniem na prowadzenie prac
budowlanych przy zabytku, ze wskazaniem, że cel i zakres użytkowania
wieczystego dotyczy nabywców tego prawa, a z celem tym jest sprzeczne
planowanie przez pozwaną Spółkę budowy na przedpolu zabytkowej strzelnicy
galerii handlowej i dwupoziomowego parkingu; kontynuowanie projektu grozi więc
4
wystąpieniem na drogę postępowania sądowego o rozwiązanie umowy. Decyzją z
dnia 7 listopada 2007 r. Prezydent Miasta K. odmówił pozwanej zatwierdzenia
projektu i wydania pozwolenia na budowę inwestycji pt. „rewitalizacja kompleksu
dawnej strzelnicy z adaptacją na obiekt użytkowy", a Wydział Skarbu kolejny raz w
2008 r. przypomniał o zakresie prawa użytkowania wieczystego, takiego samego co
do następcy tego prawa, jak podmiotu, na którego rzecz prawo było ustanawiane,
wniósł o informację, kiedy rozpocznie się rewitalizacja obiektu strzelnicy i powołał
się na treść art. 240 k.c. odnośnie do możliwości rozwiązania umowy przed
upływem terminu. Decyzja z dnia 7 listopada 2007 r. została uchylona przez
Wojewodę X.
W sierpniu 2007 r. Miejski Konserwator Zabytków w K. wydał pozwolenie na
prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, obejmując decyzją budowę nowo
projektowanego budynku handlowo-usługowego w ramach rewitalizacji obszaru
strzelnicy. Decyzją Prezydenta M. K. z dnia 14 maja 2009 r. ustalone zostały
warunki zabudowy dla części zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „rewitalizacja
kompleksu dawnej strzelnicy z adaptacją na obiekt użytkowy" na wskazanych w
decyzji działkach, a decyzją z dnia 29 lipca 2009 r. zatwierdzony został projekt
budowlany i udzielone pozwolenie na budowę przez pozwaną Spółkę zamierzenia
budowlanego - remont i adaptacja na cele usługowo-handlowe istniejącego
budynku starej strzelnicy wraz z podpiwniczeniem, budowa nowego budynku
handlowo-usługowego z garażem podziemnym, instalacjami wewnętrznymi - etap
pierwszy inwestycji pod nazwą „rewitalizacja obiektu dawnej strzelnicy z adaptacją
na obiekt użytkowy" na wskazanych w decyzji działkach. Równolegle toczyły się
rozmowy o zmianie umowy o użytkowanie wieczyste przedmiotowych
nieruchomości (działek), a decyzja Prezydenta M. K. z dnia 29 lipca 2009 r. została
zaskarżona do Wojewody X., a następnie do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego, który oddalając skargę Skarbu Państwa wskazał na
uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa wynikające z art. 240 k.c., które nie
mogą być realizowane na drodze postępowania administracyjnego.
W wyniku rozpoznania powództwa wniesionego przez Skarb Państwa Sąd
pierwszej instancji orzekł o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego,
przyjmując art. 240 k.c. za podstawę prawną rozstrzygnięcia. Sąd wskazał
5
na niezmienioną treść umowy z 1993 r. o oddanie przedmiotowej nieruchomości
w użytkowanie wieczyste i niezmienne stanowisko Prezydenta Miasta K. oraz
Konserwatora Zabytków, działających jako organy administracyjne co do
nierealizowania przez użytkownika wieczystego obowiązków wynikających z celu,
w jakim ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, mimo upływu wszelkich
uzgodnionych terminów. Niesporne w sprawie było, że pozwana nie dokonała
rewitalizacji dawnej strzelnicy, podejmując tylko niewystarczające czynności
zabezpieczające, a uzyskana decyzja pozwolenia na budowę nie realizowała celu
działalności sportowej i rekreacyjnej, ale wyłącznie cel handlowo-usługowy,
sprzeczny z umową o użytkowanie wieczyste; o zmianę tej umowy pozwana
wystąpiła formalnie dopiero po wytoczeniu niniejszej sprawy przez właściciela
gruntu. Sąd podkreślił złą wolę pozwanej, nakierowaną na złamanie warunków
umowy i uporczywe dążenie do realizacji własnych, odmiennych celów przy
bezzasadnym przekonaniu, że do zmiany celu doszło poprzez czynności
konkludentne.
Rozpoznając apelację pozwanej, Sąd drugiej instancji podzielił ocenę
prawną, odnoszącą się do zakresu użytkowania wieczystego, zawartego w art. 233
k.c. oraz w treści umowy, wskazanej w art. 239 k.c. Zdaniem Sądu zmiana tej
umowy nie mogła nastąpić per facta concludentia, jak oczekiwała pozwana Spółka,
która dopuściła się rażącego naruszenia praw i obowiązków użytkownika
wieczystego, wypełniając przesłanki określone w art. 240 k.c. dla rozwiązania
umowy użytkowania wieczystego przed terminem.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach z art. 398 § 1 k.p.c.
pozwana zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 73 ust. 2
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst
Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako u.g.n.) w związku z art. 78 ust. 1
tej ustawy, art. 233, art. 248, art. 65 § 1, art. 77 § 1 i art. 60 k.c. poprzez ich błędną
wykładnię polegającą na przyjęciu, że treść stosunku prawnego użytkowania
wieczystego może zostać zmodyfikowana przez strony wyłącznie w postaci
zgodnych oświadczeń woli złożonych pod rygorem nieważności w formie aktu
notarialnego; art. 240 w związku z art. 233 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n. poprzez
niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że zostały spełnione przesłanki
6
rozwiązania użytkowania wieczystego ze względu na korzystanie z nieruchomości
w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste; art. 5 k.c. poprzez błędną wykładnię
polegającą na przyjęciu, że warunkiem zastosowania tego przepisu jest to, aby
„zarzucane powodowi zachowanie było wykonywane przez powoda występującego
w ramach formalnie przysługującego mu uprawnienia, zaś zachowania
podejmowane przez podmiot tożsamy z powodem, ale nie występujący formalnie
imieniem powoda, nie mogą uzasadniać zastosowania art. 5 k.c., choćby
rzeczywiście naruszały zasady współżycia społecznego, co w konsekwencji
doprowadziło do niezastosowania tego przepisu", jak też polegającą na przyjęciu,
że naruszenie przez jedną ze stron stosunku prawnego użytkowania wieczystego
zasad współżycia społecznego wyłącza możliwość powołania się przez nią na
nadużycie prawa podmiotowego przez drugą stronę. Niewłaściwe zastosowanie art.
5 k.c. polega na przyjęciu, że skarżąca naruszyła zasadę współżycia społecznego
„w postaci nakazu dbałości o dziedzictwo kultury". Naruszenie przepisów
postępowania dotyczy art. 328 § 2 i art. 378 § 1 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe
zastosowanie polegające na braku sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego
wyroku w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym ze wskazanych
przepisów.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarb Państwa Prokuratoria Generalna
Skarbu Państwa wniósł o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia przepisów
postępowania cywilnego, nie można się zupełnie zgodzić z twierdzeniem
o niewłaściwym zastosowaniu przez Sąd drugiej instancji art. 328 § 2 i art. 378 § 1
k.p.c. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego odwołanie się do
tych przepisów w skardze kasacyjnej jest możliwe tylko wyjątkowo, gdy
uzasadnienie orzeczenia sądu drugiej instancji zawiera tak rażące braki,
że ustalenia i oceny dokonane w takim uzasadnieniu nie poddają się kontroli
kasacyjnej (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011 r., I CSK 581/10
i z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 67/11). Uzasadnienie zaskarżonego wyroku jest
7
natomiast sporządzone starannie, z uwzględnieniem wymagań, jakie niosą w sobie
powołane przepisy oraz ich interpretacja w orzecznictwie i doktrynie. Jest zarówno
wskazanie na stan faktyczny, na jakim jest oparta ocena prawna, analizowany po
dokładnym zaprezentowaniu zarzutów zawartych w tej kwestii w apelacji, w której
również zarzucono naruszenie art. 328 § 2 k.p.c., jak następnie odniesienie się do
zarzutów naruszenia prawa materialnego, których Sąd nie podzielił, przy czym nie
musiało to zająć wiele miejsca, skoro odmiennie, niż się to czyni w skardze, gdzie
jest to skwitowane jednym zdaniem, merytoryczna podstawa powództwa była,
zdaniem Sądu całkowicie chybiona. Nie było także powodu zajmowania się
sposobem korzystania z innej części nieruchomości objętej umową użytkowania
wieczystego z 1993 r., gdyż nie dotyczyło to przedmiotu powództwa Skarbu
Państwa, nie było więc objęte meritum sprawy. Z kolei, zauważone przez
skarżącego niedopowiedzenia niektórych kwestii w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku są nawet wytknięte w skardze zasadnie, ale nie mają one żadnego wpływu
na rozstrzygnięcie sprawy. Nie można zatem podzielić zarzutów naruszenia
wskazanych przepisów postępowania cywilnego.
Przechodząc do zarzutów naruszenia przez zaskarżony wyrok prawa
materialnego należy przyznać rację skarżącej Spółce, że w wielu sytuacjach,
a niniejsza sprawa ukazała takową, podwójna rola tego samego z nazwy organu,
który jest z jednej strony organem wykonawczym jednostki samorządu
terytorialnego, a z drugiej strony wypełnia obowiązki wynikające z reprezentowania
Skarbu Państwa może prowadzić do rozmaitych komplikacji. Nie oznacza
to jednak, że nie można odróżnić od siebie czynności, które organ ten wykonuje,
znajdując się w konkretnych okolicznościach w ramach każdej z tych ról, sprawując
w odniesieniu do nieruchomości funkcje raz w zakresie dominium, a drugi raz
w ramach imperium. Podobna sytuacja występuje odnośnie do mienia
jednoosobowych spółek Skarbu Państwa i generalnie w odniesieniu do własności
państwowej.
Przenosząc to na grunt rozpoznawanej sprawy jest dosyć klarowne, jakie
czynności należą do Prezydenta m. K. jako organu samorządowego Miejskiej
Gminy i Powiatu K., a jakie do właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa,
reprezentowanego przez Prezydenta m. K. - oddanej w użytkowanie wieczyste. Z
8
kolejnych czynności pozwanej Spółki albo zaniechania tych czynności, zwłaszcza
nie wystąpienia formalnego we właściwym czasie do Skarbu Państwa (Prezydenta
m. K.) o zmianę umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste można wnosić,
że pozwana chciała przez załatwianie wniosków kierowanych do organu
samorządowego jakby wymusić pozytywną dla siebie decyzję tego samego
Prezydenta, ale już jako reprezentanta Skarbu Państwa. Tym można tłumaczyć
zwlekanie z wnioskiem o zmianę umowy i uzyskiwanie zgód budowlanych,
poprzedzonych kosztownymi przygotowaniami, zamiast to uczynić odwrotnie. Znał
jednak niedobre doświadczenia poprzedników prawnych, którzy uzyskiwali decyzje
odmowne, sam więc nie chciał takiej decyzji - jak można przypuszczać - wywołać.
Jest to subiektywnie zrozumiałe, ale nie może spotkać się z aprobatą w niniejszej
sprawie, w której ustalono, że wielokrotnie Skarb Państwa przypominał, wiedząc
zapewne o staraniach pozwanej Spółki o pozwolenie na budowę, że cel
użytkowania jest inny, niż faktyczne zamierzenia Spółki. Zwrócić należy uwagę, że
innego rodzaju przepisy stanowią o administracyjnych decyzjach w zakresie prawa
budowlanego, a inne o mających charakter cywilnoprawny oświadczeniach woli w
odniesieniu do celu użytkowania wieczystego określonego w umowie.
Już choćby te ustalenia wskazują, że nie może mieć w sprawie
zastosowania art. 73 ust. 2 u.g.n. Przede wszystkim dlatego, że przepis ten w ogóle
nie dotyczy zmian celu użytkowania wieczystego, lecz aktualizacji opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego wtedy, gdy nastąpiła trwała zmiana sposobu
korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość
została oddana. Przepis ten wynika z założenia ustawodawcy, że w razie umowy
użytkowania wieczystego, zawieranej na dziesiątki lat może dojść do trwałej zmiany
sposobu korzystania z nieruchomości, co jest kwestią wystąpienia określonych
faktów oraz zdarzeń prawnych i wtedy należy w trybie określonym w art. 78 i nast.
u.g.n. wystąpić o zmianę opłaty, która może być wskutek zmiany celu użytkowania
wieczystego wyższa dla użytkownika, albo niższa od dotychczasowej. Regulacja
ta mieści się w rozdziale ustawy, zatytułowanym: „Ceny, opłaty i rozliczenia
za nieruchomości". Nie wiąże się więc w ogóle z przepisami o oddawaniu gruntów
w użytkowanie wieczyste (art. 27 i nast. u.g.n.), co skarżąca przyznaje do tych
przepisów się nie odwołując.
9
Ma jednak rację powołując się na art. 73 ust. 2 u.g.n. w tym sensie,
że z przepisu tego wynika, iż w celu zmiany wysokości opłat, możliwe jest przyjęcie
zmiany umowy o oddanie gruntu użytkowanie wieczyste w sytuacji trwałej zmiany
sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który
nieruchomość została oddana pierwotnie w umowie. Nie jest więc konieczne dla
osiągnięcia takiego skutku (zmiana umowy ze względu na wysokość opłat) zawsze
spełnienie warunku prawnego formalnej zmiany umowy, przy odpowiednim
zastosowaniu art. 248 § 1 k.e., z uwzględnieniem art. 234 i 239 § 1 k.c. oraz art. 27
u.g.n., a więc zwłaszcza zachowanie formy aktu notarialnego, określenie sposobu
korzystania z gruntu i dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Skarżąca jednak
pomija skrzętnie, że w art. 73 ust. 2 u.g.n. chodzi wyłącznie o zmianę wysokości
opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, że musi nastąpić trwała zmiana sposobu
korzystania z nieruchomości, co według ustaleń faktycznych nie miało miejsca
(to było zaawansowane w planach, zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia
6 listopada 2009 r., I CSK 109/09 i z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09) oraz,
że musi mieć miejsce podstawowe dla osiągnięcia zmiany umowy uzyskanie na to
zgody drugiej strony umowy, a więc właściciela, w wypadku niniejszej sprawy -
Skarbu Państwa.
Nawet gdyby więc dopuścić dorozumianą zmianę umowy oddania
nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak oczekuje tego skarżąca na podstawie
art. 73 ust. 2 u.g.n., a co budzi uzasadnione wątpliwości, których w niniejszej
sprawie nie ma potrzeby roztrząsać, to konieczna jest przynajmniej dorozumiana
zgoda Skarbu Państwa, gdyż nieruchomość ta pozostawała cały czas własnością
państwową w gestii Skarbu Państwa. Jak wiadomo, takiej zgody nie tylko nie było,
ale Prezydent Miasta K., reprezentując Skarb Państwa w tej kwestii, zgody
wielokrotnie pisemnie i ustnie odmawiał, przypominając o celu umowy oddania
przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz wydając decyzje
odmowne na wnioski o zmianę umowy, kierowane przez poprzedników prawnych
pozwanej. Raz już nawet wystąpił z powództwem opartym na art. 240 k.c.,
jednoznacznie zatem wykazał brak woli do zmiany celu użytkowania wieczystego
nieruchomości na ten, który uporczywie proponowali poprzednicy pozwanej,
a następnie sama pozwana.
10
Miał więc rację Sąd Apelacyjny, kiedy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku,
wprawdzie bez szczegółowszego umotywowania, ale uznał za bezpodstawne
powoływanie się pozwanej na przepisy wskazane ponownie w skardze kasacyjnej.
Nie można także twierdzić, jak to się czyni w skardze, że w zaskarżonym
wyroku nastąpiło naruszenie art. 240 w związku z art. 233 k.c. Przeciwnie, pozwana
ignorowała sytuację prawną, w jakiej się znajdowała, nie będąc właścicielem
nieruchomości. Wprawdzie prawo użytkowania wieczystego jest zbliżone do prawa
własności, a art. 233 k.c., określając treść prawa czyni to nawet w swym brzmieniu
podobnie do art. 140 k.c., ale zawiera również wskazanie granic tego prawa,
będącego ius in re aliena. Wśród tych granic jest wyraźnie wskazana umowa,
a więc poza istotą samego prawa, wynikającą z kodeksu cywilnego oraz posiłkowo
z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z zasad współżycia społecznego
(słuszności) treść prawa użytkowania wieczystego kształtuje umowa z właścicielem
- Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (związkiem tych
jednostek). Skoro umowa nie została zmieniona, obowiązuje ta, która została
zawiązana między właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym.
Jest oczywiste, że zbywalność użytkowania wieczystego następuje
w granicach treści umowy zawartej przez właściciela z użytkownikiem wieczystym.
Tak więc umowa decyduje o zakresie użytkowania wieczystego nabywcy prawa,
także odnośnie do sposobu korzystania z nieruchomości, wyznaczonego celem na
jaki oddaje się grunt ustanawiając to prawo (art. 239 k.c.). Nabywca z pewnością
nie może nabyć więcej uprawnień, niż miał użytkownik wieczysty, będący zbywcą
prawa (zasada nemo plus iuris...). Pozwana niezasadnie zatem kwestionuje
ograniczenia wynikające z umowy między Skarbem Państwa a pierwszym
użytkownikiem wieczystym oraz całkiem bezpodstawnie twierdzi, że skoro nie
zawierała umowy użytkowania wieczystego, to nie obowiązuje ją umowa, będąca
przecież podstawą także jej prawa użytkowania wieczystego, nabytego drogą
kolejnej umowy przenoszącej to prawo.
Przechodząc do zarzutu naruszenia art. 5 k.c. należy od razu stwierdzić,
że cały wywód zawarty w skardze kasacyjnej o sprzeczności działania z zasadami
współżycia społecznego oparty w dużej mierze na podwójnej roli pełnionej przez
11
Prezydenta Miasta K., jest chybiony. Można kontestować rozwiązania systemowe,
które ten sam organ wyposażają w różne uprawnienia i obowiązki (w zakresie
dominium i imperium), ale nie można z wykonywania takich uprawnień
i obowiązków czynić zarzutu naruszenia zasad słuszności. Jak zostało to wcześniej
wyjaśnione, pozwana miała świadomość, od kogo może oczekiwać wnioskowanych
przez siebie decyzji i doskonale wiedziała, że wykonując uprawnienia właścicielskie
Prezydent Miasta K., nie godzi się na zmianę treści umowy o oddaniu gruntu w
wieczyste użytkowanie w zakresie zmiany celu, w jakim ustanowione zostało to
prawo.
Sądy w toku instancji wskazały, jak rażące było naruszenie treści zawartej
umowy, która w § 8 zawierała postanowienie o możliwości rozwiązania umowy
przed terminem, jeśli użytkowanie gruntu będzie w wyraźny sposób sprzeczne
z umową. Strony zawierające umowę użytkowania wieczystego wzmocniły zatem
dodatkowo i tak je obowiązujący art. 240 k.c., na podstawie którego umowa została
rozwiązana. Nie ma racji skarżąca, podkreślając to zwłaszcza podczas rozprawy,
że na przedmiotowym gruncie nic jeszcze nie zrobiła, co świadczyłoby o zmianie
celu, a tym bardziej korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,
poczyniła tylko przygotowania poprzez wykonanie, odpowiedniej dokumentacji,
której wymagały organy administracji dla wydania odpowiednich decyzji;
nie nastąpiło więc spełnienie przesłanek określonych w art. 240 k.c.
Należy stwierdzić, że przepis ten, podobnie jak nawiązujący do niego art. 33
ust. 3 u.g.n. oraz § 8 umowy, na podstawie stopnia tych przygotowań, których
następnym etapem jest już realizacja odmiennego celu może zostać zastosowany,
zwłaszcza że poza zaawansowanymi przygotowaniami do zmiany przeznaczenia
nieruchomości pozwana nie wykonała w przedłużanych kilkakrotnie terminach
podstawowego obowiązku, jakim była rewitalizacja zabytkowej strzelnicy.
Była ona pozornie tylko i nieskutecznie naprawiana, znajdowała się po latach
posiadania przez pozwaną i jej poprzedników, jak stwierdzono w toku instancji
w coraz gorszym stanie, nazwana nawet obrazowo przez pełnomocnika
pozwanej podczas rozprawy przed Sądem Najwyższym, zrujnowaną stodołą.
Trudno o bardziej wymowne przyznanie, że użytkownik wieczysty w żadnym
stopniu nie realizując celu umowy, a czyniąc prawie wyłącznie działania skierowane
12
na wymuszenie przez fakty dokonane zgody na zmianę tego celu, korzystał
z gruntu w sposób wyraźnie sprzeczny z postanowieniami umowy (§ 8 umowy)
lub, inaczej to ujmując w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem gruntu
określonym w umowie (art. 240 k.c., art. 33 ust. 3 u.g.n.). Daje to podstawę prawną
do rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu, tak jak trafnie
to zostało orzeczone i uzasadnione prawnie w zaskarżonym wyroku.
W tym kontekście nie może być oczywiście mowy o nadużyciu prawa przez
wniesienie o rozwiązanie tej umowy przez Skarb Państwa, bez żadnej potrzeby
rozważania, jak zarzuca to pozwana w skardze, błędnej wykładni oraz błędu
w zastosowaniu art. 5 k.c. w niniejszej sprawie. Nie wystąpiło, jak podnosi skarżąca
ani naruszenie tzw. zasady czystych rąk, wymaganych po obu stronach stosunku
prawnego, ani naruszenie powołanego przepisu ze względu na skorzystanie przez
Skarb Państwa z art. 240 k.c., wcześniej jakoby wywołując u pozwanej
przekonanie, że winna ona realizować inwestycję, a w szczególności czynić
niezwłoczne starania o uzyskanie pozwolenia na budowę, mimo braku zmiany
umowy w zakresie celu w jakim oddano przedmiotowy grunt w użytkowanie
wieczyste. Mimo że obie wskazane wcześniej funkcje w zakresie dominium
i imperium pełni ten sam organ - Prezydent Miasta K., ale występujący rozdzielnie,
co jak było wspomniane nie ma miejsca tylko w sytuacji występującej w niniejszej
sprawie, logiczne było wybranie zupełnie odwrotnej kolejności postępowania, niż to
uczyniła pozwana Spółka. Postąpiła ona w sposób ryzykowny, jeśli upierała się w
sprawie, mimo odmiennych ustaleń poczynionych przez sądy w toku instancji, że
nie było to wynikiem jej złej woli, gdyż najpierw powinna uzyskać od właściciela
zgodę na zmianę celu użytkowania wieczystego, a potem starać się o zezwolenia
budowlane ze strony miasta i ponosić związane z tym niemałe koszty. Zatem i z
tego względu nie można podnosić zarzutu naruszenia art. 5 k.c. przez powoda,
czyniącego w wypadku spełnienia przesłanek z art. 240 k.c. prawidłowy użytek z
prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa.
Mając na uwadze, że zaskarżonym wyrokiem nie zostały naruszone
zarzucone przepisy, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalił skargę
kasacyjną, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 98 w związku
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
13