Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 81/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 września 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Anna Owczarek
SSN Bogumiła Ustjanicz
w sprawie z powództwa M. S.
przeciwko J. J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 5 września 2012 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 31 maja 2011 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
M. S. wniósł o zasądzenie od J. J. kwoty 1 854 000 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztami
postępowania.
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 9 lipca 2010 r. oddalił powództwo oraz
zasądził od powoda na rzecz pozwanego 7 217 zł tytułem kosztów procesu. Ustalił,
że w dniu 13 czerwca 2008 r. strony zawarły umowę doradztwa w pozyskaniu
klienta (kupującego) do stanowiącej własność pozwanego nieruchomości
niezabudowanej lub jej części położonej w G. przy ul. Ś. Pozwany miał zapłacić na
rzecz powoda prowizję w wysokości 1 520 000 zł netto wraz z podatkiem VAT w
terminie wpływu środków na konto pozwanego z tytułu sprzedaży nieruchomości na
rzecz jednego z podmiotów wskazanych w umowie. Powód nie miał żadnego
doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami. Świadek E. P. skontaktował
pozwanego z powodem. Umowa doradztwa opiewała na taką kwotę, gdyż strony
łączyło jeszcze dodatkowe, ustne porozumienie dotyczące rozliczenia kwoty
prowizji, zgodnie z którym 50% tej kwoty powód miał zwrócić pozwanemu, który ze
swojej części miał wypłacić 100 000 zł świadkowi E. P. Ponadto kwota prowizji
obejmowała sprzedaż dwóch nieruchomości: jednej stanowiącej własność
pozwanego i drugiej, którą pozwany miał zamiar odkupić od jej właścicieli,
lecz ostatecznie do tego nie doszło i „K.” Sp. z o. o. w P. odkupiła ją bezpośrednio
od jej właścicieli. Pozwany planował sprzedaż działki za kwotę 400 zł na 1 m2
,
ostatecznie udało się ją sprzedać w cenie po 660 zł za 1 m2
(łącznie za kwotę
brutto 4.636.000,00 zł). Powód miał otrzymać wynagrodzenie dodatkowe
w wysokości 80% nadwyżki z kwoty stanowiącej różnicę między ceną 1 m2
w wysokości 400 zł a ceną 660 zł. Powód nie wykonywał żadnych czynności
związanych z umową, poza tym, że kontaktował się z kimś ze strony „K.” Sp. z o. o.
w P. jako potencjalnym nabywcą rzeczonych działek na rzecz firmy I. Wszystkie
pozostałe czynności związane ze zbyciem działek pozwany wykonywał wspólnie z
przedstawicielem „K.” Sp. z o. o. w P. Pozwany nie udzielił powodowi
pełnomocnictwa do reprezentowania go w związku z wykonywaniem umowy
doradztwa, o udzielenie którego powód zresztą nie występował. W piśmie z dnia 11
sierpnia 2008 r. pozwany złożył powodowi oświadczenie o pozorności zawartej
umowy doradztwa.
3
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługuje na uwzględnienie,
gdyż umowa o świadczenie usług (art. 750 k.c.), z której powód wywodzi
roszczenie, jest pozorna, a w konsekwencji nieważna (art. 83 k.c.). Nie było żadnej
przyczyny, dla której pozwany musiałby skorzystać z pomocy powoda, aby znaleźć
nabywcę dla nieruchomości, którą planował sprzedać. Pozwany zawodowo
zajmował się obrotem nieruchomościami, a powód nie miał w tym zakresie żadnego
doświadczenia. Równie niewiarygodna jest wysokość prowizji ustalona przez strony
w umowie. Zwyczajowo prowizja podczas sprzedaży nieruchomości wynosi
od 2 do 4%. Ustalona w umowie prowizja wynosiła prawie 50% wartości
nieruchomości, co stanowi kwotę absurdalnie wysoką i niespotykaną przy tego typu
transakcjach. Oczywiste więc było, że pod pozorem zapłaty prowizji strony pragnęły
ukryć jakieś inne rozliczenia finansowe. Tylko i wyłącznie w tym celu strony zawarły
pozorną umowę doradztwa.
Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 31 maja 2011 r. oddalił apelację i orzekł o
kosztach postępowania apelacyjnego, chociaż w istotnym zakresie nie podzielił
dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny przeprowadzonych w sprawie dowodów i
poczynionych na tej podstawie ustaleń faktycznych. Uznał mianowicie, że zeznania
E. P. nie potwierdzają twierdzeń pozwanego o łączącym strony dodatkowym
ustnym porozumieniu. Takich ustaleń między stronami nie potwierdza też żaden
inny dowód, a twierdzenia samego pozwanego w tym zakresie są wewnętrznie
sprzeczne. Zgromadzone w sprawie dowody potwierdzają natomiast stanowisko
powoda co do sposobu ustalenia wysokości prowizji określonej w umowie z dnia 13
czerwca 2008 r. Powód twierdził bowiem, że pozwany jako sprzedawca
nieruchomości był zainteresowany otrzymaniem ceny 400 zł za 1 m2
, ewentualna
nadwyżka od tej kwoty miała zostać rozliczona pomiędzy stronami w stosunku 20%
do 80% na korzyść powoda. W konsekwencji brak było podstaw do przyjęcia, że
umowa łącząca strony jest dotknięta sankcją nieważności z powodu jej pozorności.
Nie przesądza to jednak o zasadności apelacji powoda. W ocenie Sądu
Apelacyjnego umowa, z której powód wywodzi swoje roszczenie, jest bezwzględnie
nieważna, jednak z innej przyczyny niż przyjął Sąd Okręgowy. Wskazana umowa
ze względu na swoją treść stanowi umowę pośrednictwa w obrocie
4
nieruchomościami określoną w art. 180 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651; dalej
„u.g.n.”). Powód nie miał i nie ma licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami
(art. 179 ust. 3 i art. 182 u.g.n.), z czego wynika, że nie mógł skutecznie zawrzeć
umowy pośrednictwa, zatem zawarta z pozwanym umowa dotknięta jest sankcją
nieważności bezwzględnej (art. 58 § 1 k.c.). Sąd Apelacyjny podkreślił, że miał
obowiązek uwzględnić z urzędu stwierdzoną nieważność umowy na podstawie art.
58 § 1 k.c. mimo braku stosownego w tym zakresie zarzutu. Zarówno w
orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w piśmiennictwie przyjmuje się bowiem, że
sąd odwoławczy nie jest związany zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa
materialnego i zobowiązany jest do prawidłowego stosowania tych przepisów,
nawet gdy strona nie zarzuca ich naruszenia.
Powód wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu
Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania,
mianowicie art. 382 w związku z art. 316 § 1 w związku z art. 328 § 2 w związku
z art. 299 w związku z art. 391 § 1 k.p.c., art. 378 § 1 zdanie pierwsze k.p.c.,
a także naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 65 § 2 k.c., art. 180 ust. 4
u.g.n. w związku z art. 65 § 2 k.c., art. 917 w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c., art. 58
§ 1 k.c. w związku z art. 179 ust. 2-4 u.g.n. w związku z art. 180 ust. 4 u.g.n.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów
postępowania i prawa materialnego zmierzają do zakwestionowania przyjętej
przez Sąd Apelacyjny kwalifikacji wiążącej strony umowy z dnia 13 czerwca
2008 r. jako umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tymczasem Sąd
Apelacyjny trafnie wskazał, że wykładnia oświadczeń woli stron umowy (art. 65 § 1
i 2 k.c.) prowadzi do wniosku, iż – stosownie do art. 180 ust. 4 u.g.n. – powód
zobowiązał się do dokonywania dla pozwanego czynności zmierzających do
zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1, a pozwany zobowiązał się do
zapłaty powodowi (pośrednikowi w obrocie nieruchomościami) wynagrodzenia.
Trafnie też przyjął, że stosownie do art. 179 ust. 3 u.g.n. prowadzenie działalności
w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium
5
Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe w wypadku, gdy czynności z zakresu
pośrednictwa będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
Pośrednikiem może być osoba fizyczna lub prawna spełniająca wymagania
określone w art. 182 u.g.n., której przyznano licencję zawodową w zakresie
pośrednictwa. Pośrednik nabywa prawo do wykonywania zawodu oraz używania
tytułu „pośrednik w obrocie nieruchomościami” z dniem wpisu do centralnego
rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami (art. 179 ust. 4 u.g.n.).
Jest zaś okolicznością bezsporną w niniejszej sprawie, że powód nie posiadał
licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa. Z tej przyczyny rozważana umowa jest
bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). Podobny pogląd
wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10
(niepubl.). Sąd Apelacyjny trafnie też wskazał, że analogiczne stanowisko zajął Sąd
Najwyższy w wydanym w podobnych okolicznościach faktycznych wyroku z dnia
19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10 (OSNC 2011, nr 10, poz. 113). Sąd Najwyższy
podkreślił w tym wyroku, że instytucja pośrednictwa w ustawie o gospodarce
nieruchomościami ma wymiar uniwersalny, zgodnie bowiem z art. 180 ust. 6 u.g.n.
czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane
w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób
fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających
osobowości prawnej. Formalnym potwierdzeniem kwalifikacji do wykonywania
czynności z zakresu pośrednictwa jest przyznanie licencji pośrednika w obrocie
nieruchomościami. W tej sytuacji dopuszczenie, aby jednocześnie czynności
pośrednictwa wykonywały osoby bez uprawnień byłoby przejawem braku
racjonalności ustawodawcy, co jest nie do przyjęcia.
Nie można w konsekwencji podzielić stanowiska skarżącego, że strony
zawarły dnia 13 czerwca 2008 r. umowę ugody. Zgodnie z art. 917 k.c., przez
ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między
nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń
wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór
istniejący lub mogący powstać. Oznaczałoby to, że strony łączy bliżej nieokreślony
stosunek prawny, co wszakże pozostaje w sprzeczności z ustaleniami faktycznymi
Sądu Apelacyjnego.
6
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów
postępowania w znacznej mierze dotyczą ustalenia faktów lub oceny dowodów,
co w postępowaniu kasacyjnym jest niedopuszczalne (art. 3983
§ 3 k.p.c.).
Twierdzenie zaś skarżącego, że rzekome naruszenie art. 378 § 1 zdanie pierwsze
k.p.c. w związku z art. 65 § 2 k.c. wyłączyło konstytucyjne prawo powoda do
zaskarżania orzeczeń wydanych w pierwszej instancji oraz immanentnie z tym
związaną zasadę dwuinstancyjności postępowania przed sądami powszechnymi
(art. 78 w związku z art. 176 § 1 Konstytucji RP) jest mocno przesadzone.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.