Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 95/12
POSTANOWIENIE
Dnia 26 września 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSA Władysław Pawlak (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku A. T. i B. T.
przy uczestnictwie T. K.
o zasiedzenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 26 września 2012 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 8 września 2011 r.,
1. uchyla zaskarżone postanowienie; oddala apelację
i zasądza od wnioskodawców solidarnie na rzecz
uczestniczki kwotę 600 (sześćset) zł tytułem kosztów
postępowania apelacyjnego,
2. zasądza od wnioskodawców solidarnie na rzecz
uczestniczki kwotę 2.617 (dwa tysiące sześćset
siedemnaście) zł tytułem kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 8 września 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek A.
T. i B. T. o stwierdzenie na ich rzecz nabycia na prawach wspólności majątkowej
małżeńskiej przez zasiedzenie własności nieruchomości składającej się z działki nr
55 o powierzchni 0,1483 ha położonej w W., objętej księgą wieczystą nr […] oraz
nieruchomości składającej się z działek nr 110 i nr 262 o łącznej powierzchni
0,2101 ha, położonej w Ż., objętej księgą wieczystą nr […].
W uzasadnieniu ustalił, iż pierwotnie działka nr 55 odpowiadała działce nr
218, zaś działki nr 110 i 262 działce nr 106. Uczestniczka T. K. w dniu 26 listopada
1981 r. nabyła na podstawie notarialnej umowy sprzedaży nieruchomość rolną
położoną w W., w skład której wchodziły działki nr 106 , 218 oraz nr 125 (aktualnie
430) i 193 (aktualnie 483) o łącznej powierzchni 4ha 83 a i 35 m², dla której
urządzony był zbiór dokumentów nr 4962. Z wymienionych wyżej działek tylko
działki zabudowane o nr 430 i 483 ze sobą sąsiadowały. Działka nr 55 oddalona
była od zabudowań ulicą, natomiast działki nr 110 i 262 znajdowały się w Ż. i
stanowiły częściowo łąkę, a w pozostałej części porastały drzewami i krzakami.
W dniu 1 sierpnia 1989 r. uczestniczka zawarła z wnioskodawcami notarialną
umowę sprzedaży części nieruchomości nabytej wspomnianą umową z dnia
26 listopada 1981 r., na mocy której przeniosła na ich rzecz własność działek
zabudowanych nr 430 i 483 o łącznej powierzchni 4 ha i 19 a. W dokumencie tym
uczestniczka złożyła oświadczenie, iż nie jest właścicielką innych nieruchomości.
Z dniem 1 sierpnia 1989 r. wnioskodawcy objęli w posiadanie nie tylko działki
formalnie zakupione, ale także działki o nr 55, 110 i 262. Do czerwca 2009 r.
wnioskodawczyni nie przyjeżdżała na działkę nr 55, ani nie wykonywała na niej
żadnych prac. W kwestiach administracyjnych dotyczących spornych działek
właściwe organy zwracały się do uczestniczki, która w dokumentach urzędowych
figurowała jak ich właścicielka.
W 2004 r. oraz w 2009 r. wnioskodawcy zaproponowali uczestniczce aby
sprzedała im działkę nr 55, jednak T. K. nie zgodziła się.
3
W motywach prawnych Sąd pierwszej instancji wyjaśnił , że co prawda nie
budzi wątpliwości fakt samoistności posiadania przez wnioskodawców działek
objętych wnioskiem, to jednak na chwilę orzekania nie upłynął jeszcze 30 letni
okres tego posiadania, bowiem uznał, że wnioskodawcy objęli sporne działki
w posiadanie będąc w złej wierze. Wszak z aktu notarialnego z 1 sierpnia 1989 r.
jednoznacznie wynika, że nabyli jedynie działki nr 430 i 483 o łącznej
powierzchni 4,19 ha.
Wskutek uwzględnienia apelacji wnioskodawców Sąd Okręgowy zmienił
zaskarżone i stwierdził na ich rzecz nabycie prawa własności przedmiotowych
działek z dniem 1 sierpnia 2009 r.
Sąd drugiej instancji podzielając ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji
uzupełnił je o dane z dokumentów urzędowych. Wynika z nich, że zbiór
dokumentów nr 4962 został urządzony w 1960 r. dla nieruchomości rolnej
zabudowanej, położonej we wsi W. (gromada K.) w związku ze złożeniem aktu
notarialnego zakupu tej nieruchomości przez S. W. Do zbioru tego złożono także
akt notarialny z 26 listopada 1.981 r., w którym stwierdzono, iż nieruchomość ta
obejmuje działki nr 106, 125, 193 i 218. W związku z dołączeniem przez
wnioskodawców do tego zbioru aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. i ich
wnioskiem o założenie księgi wieczystej, postanowieniem z dnia 1 sierpnia 1989 r.
dokonano sprostowania w zbiorze dokumentów nr 4962 obszaru nieruchomości na
4 ha 19 a oraz urządzono księgę wieczystą nr […] dla zabudowanej nieruchomości
składającej się z działek nr 430 i 483 położonej we wsi W. gm. P. o obszarze 4 ha
19 a, objętej zbiorem dokumentów nr 4962 oraz włączono ten zbiór do akt tej
księgi wieczystej. W 2009 r. na wniosek uczestniczki dla działek nr 55 oraz nr 110 i
262 założono odrębne księgi wieczyste, a jako podstawę nabycia wskazano umowy
notarialne z 1960 i 1981 r.
Sąd Okręgowy uznał, iż wnioskodawcy objęli sporne nieruchomości w dniu 1
sierpnia 1989 r. w dobrej wierze, rozumianej na gruncie przepisu art. 172
k.c. jako stan kiedy samoistny posiadacz błędnie uważa, że służy mu prawo
własności nieruchomości, jednak jego mylne przekonanie jest w danych
okolicznościach usprawiedliwione. Za przyjęciem dobrej wiary po stronie
4
wnioskodawców przemawia - zdaniem Sądu drugiej instancji - okoliczność,
iż wejście ich w posiadanie przedmiotowych działek nastąpiło w wykonaniu umowy
sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, w którym została opisana
nieruchomość nabyta przez uczestniczkę 26 listopada 1981 i jej obszar 4ha 83a
55m². W akcie tym powołano się na mapę geodezyjną i wypis z rejestru gruntów
z dnia 27 lipca 1989 r., z których to dokumentów wynikało, że nieruchomość ta ma
obszar 4 ha 19 a i składa się z działek nr 430 i 483. Wobec tego analiza § 1 aktu
notarialnego z dnia 26 listopada 1989 r. daje podstawę do przyjęcia, że w obu
przypadkach jest mowa o tej samej nieruchomości, zwłaszcza wobec uwag
dotyczących obszaru, zaś w § 2 znajduje się oświadczenie uczestniczki,
że opisaną nieruchomość sprzedaje wnioskodawcom. Istotnym jest także zawarty
w § 7 aktu zapis odnoszący się do wniosku kupujących o sprostowanie obszaru
nieruchomości objętej zbiorem dokumentów nr 4962 na 4 ha 19a.
Zdaniem Sądu drugiej instancji całościowa analiza aktu notarialnego z dnia
1 sierpnia 1989 r. prowadzi do wniosku, że przedmiotem sprzedaży była cała
nieruchomość ujęta w tym zbiorze dokumentów, a nie tylko jej część w postaci
działek wymienionych w tym akcie. Również dla organu prowadzącego zbiór
dokumentów treść aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. obejmowała całą
nieruchomość, dla której prowadzony był ten zbiór dokumentów , skoro w związku
ze złożeniem aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. i badaniem wniosku
o założenie księgi wieczystej dokonano sprostowania obszaru nieruchomości
objętej tym zbiorem na 4 ha i 19a i zbór ten w całości włączono do akt założonej
księgi wieczystej, nie sygnalizując odłączenia od tej nieruchomości dwóch działek
nabytych przez wnioskodawców.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie z art. 3983
§ 1 k.p.c.
uczestniczka, zaskarżając w całości postanowienie Sądu Okręgowego, domagała
się jego uchylenia i oddalenia apelacji wnioskodawców z zasądzeniem od nich na
jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
Zarzuciła naruszenie art. 172 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie polegające na bezzasadnym przyjęciu, że objęcie
5
w samoistne posiadanie przez wnioskodawców z dniem 1 sierpnia 1989 r. spornych
nieruchomości nastąpiło w dobrej wierze.
Sąd Najwyższy zważył co następuje:
1. Przesłanka dobrej wiary rodzi problemy interpretacyjne, a związane to
jest z brakiem kodeksowej definicji tego pojęcia. Jedynie art. 7 k.c. statuuje
domniemanie istnienia dobrej wiary w wypadach gdy ustawa uzależnia skutki
prawne od złej lub dobrej wiary. Definicja złej wiary jest natomiast zawarta
w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece i dotyczy jej
wykładni na gruncie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W złej
wierze jest mianowicie ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna
z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym
dowidzieć.
Na tle przepisów k.c. można wyróżnić dwie koncepcje rozumienia tego
pojęcia. Nurt liberalnej wykładni przesłanki dobrej wiary został zapoczątkowany
w orzecznictwie Sądu Najwyższego uchwalą z dnia 25 maja 1955 r., I CO 14/55
(OSN 1956, z. 4, poz. 92) wydaną na kanwie art. 73 § 2 dekretu z dnia
11 października 1946 r. prawo rzeczowego - Dz. U. Nr 57 , poz. 319 - odpowiednika
dzisiejszego art. 231 § 1 k.c. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że dobra wiara
posiadacza rzeczy jest równoznaczna z jego przekonaniem opartym
na obiektywnych przesłankach wywodzących się ze stosunku będącego podstawą
i przyczyną konkretnego stanu faktycznego. Pogląd ten był aprobowany także
przez przedstawicieli doktryny prawniczej.
Wykładnia pojęcia dobrej wiary zapoczątkowana przez Sąd Najwyższy
uchwałą dnia 25 maja 1955 r. została w późniejszym orzecznictwie uzupełniona.
Mianowicie w wyroku z dnia 25 czerwca 1968 r. III CRN 159/68 (OSPiKA z 1970 r.,
nr 10, poz. 197), Sąd Najwyższy przyjął, iż w dobrej wierze jest posiadacz, który
zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem, jeżeli ocena całokształtu
okoliczności dokonana z punktu widzenia zasad współżycia społecznego nakazuje
traktować go jako posiadacza w dobrej wierze.
W uchwale składu 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r. III CZP 108/91,
mającej moc zasady prawnej (OSNC z 1992 r., nr 4, poz. 48), Sąd Najwyższy
6
wyjaśnił, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy
mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu
notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze. W późniejszych orzeczeniach
Sąd Najwyższy powołując się na stanowisko tradycyjnego rozumienia przymiotu
dobrej wiary – jako już ugruntowane - wskazywał, że w indywidualnych sprawach
całokształt okoliczności ocenianych z punktu widzenia zasad współżycia
społecznego może uzasadniać traktowanie osoby, która weszła w posiadanie
nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy jako
posiadacza w dobrej wierze (por. wyrok z dnia 9 listopada 1994 r. II CRN 97/94,
niepubl. wyrok z dnia 20 maja 1997 r., II CKN 172/97, OSNC z 1997 r., nr 12,
poz. 196, wyrok z dnia 19 lutego 1998 r. III CKN 375/97, OSNC z 1998 r., nr 10,
poz. 161).
W kontekście art. 7 k.c. dobrą wiarę wyłącza istnienie takich okoliczności,
które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie
przysługuje mu prawo do korzystania w rzeczy (zob. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 374/09, niepubl.). Zaprezentowana w tych
orzeczeniach wykładnia pojęcia dobrej wiary dotyczyła innych, aniżeli zasiedzenie
spraw z zakresu prawa cywilnego, jednakże rozumienie tegoż pojęcia na gruncie
instytucji prawa rzeczowego winno być jednolite, a w związku z tym przywołane
orzeczenia mają znaczenie także w sprawach o zasiedzenie.
Instytucja zasiedzenia jest odstępstwem od zasady nienaruszalności prawa
własności i dlatego wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść
ochrony własności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 października
2004 r., II CK 33/04, niepubl.).
2. Wnioskodawcy, zawierając w dniu 1 sierpnia 1989 r. z uczestniczką
notarialną umowę sprzedaży nie nabyli formalnie prawa własności nieruchomości
stanowiących przedmiot wniosku o stwierdzenie nabycia ich własności przez
zasiedzenia, niemniej jednak, obejmując nieruchomości formalnie nabyte weszli
w posiadanie także i tych spornych. Wobec tego dla oceny przymiotu dobrej lub
złej wiary wnioskodawców w chwili wejścia w posiadanie tych działek istotne jest
to czy, zważywszy na całokształt okoliczności sprawy, ich przeświadczenie
7
o przysługiwaniu prawa własności było usprawiedliwione, a w związku z tym czy
można było uznać ich za samoistnych posiadaczy w dobrej wierze. Stwierdzić
trzeba, że osoba , która weszła w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy
aktu notarialnego może być uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze
jedynie wyjątkowo, gdy jej przeświadczenie o przysługiwaniu prawa własności jest
poparte obiektywnymi okolicznościami. Sąd badając przymiot wiary samoistnego
posiadacza jako przesłankę zasiedzenia winien dokonać w tej materii całościowej
oceny, mając na uwadze także fakty, które podważają przeświadczenie posiadacza
o przysługiwaniu mu prawa.
Sąd drugiej instancji uznając wnioskodawców za samoistnych posiadaczy
w dobrej wierze skoncentrował się na analizie zapisów aktu notarialnego z dnia
1 sierpnia 1989 r., które miały usprawiedliwiać przekonanie wnioskodawców
o tym, iż nabyli również sporne działki gruntu, a także na fakcie wejścia przez
nich w posiadanie tych działek łącznie z tymi, które formalnie nabyli.
Tymczasem wnioskodawca zeznał, iż podpisał akt notarialny, chociaż miał
wątpliwości wynikające z tego, że raz była w nim mowa o gospodarstwie
o powierzchni 4,80 ha, a potem, iż kupuje 4,11 ha (k. 126). Dalej zeznał, że
sporne działki nr 110 i 262 zostały przydzielone z Gminy do gospodarstwa
(k. 127), a zatem trudno przyjąć aby miał przeświadczenia, że aktem
notarialnym z dnia 1 sierpnia 1989 r. kupuje te działki od uczestniczki. Poza tym
gospodarstwo opisane w § 1 wspomnianego aktu notarialnego składało się
ówczesnych czterech działek ewidencyjnych, co wynikało z danych zawartych
w zbiorze dokumentów nr 4962, natomiast przedmiotem transakcji zawartej
pomiędzy stronami były tylko dwie działki ewidencyjne. Jeśli do tego dodać
widoczną różnicę w powierzchni (tj. 4,83 ha i 4,19 ha), na którą zwracał uwagę
sam wnioskodawca w swoich zeznaniach to brak podstaw do przyjęcia, aby
wnioskodawcy nie mieli świadomości, iż nabywają dwie działki nr 430 i 483
o łącznej powierzchni 4,19 ha.
Jak wynika z ustaleń faktycznych sądów meriti, zakupione w 1981 r.
przez uczestniczkę gospodarstwo składało się z działek położonych w różnych
miejscach, a ze sobą sąsiadowały tylko działki nr 430 i 483, stanowiąc jeden
kompleks działki fizycznej (formalnie nabyte przez wnioskodawców), natomiast
8
sporna działka nr 55 była od nich oddzielona ulicą, a działki nr 110 i 262
położone były jeszcze w innym miejscu. W związku z tym skoro gospodarstwo to
składało się z co najmniej z trzech fizycznie oddzielnych działek,
to wnioskodawcy nabywając dwie działki ewidencyjne będące zwartym
obszarem, mieli podstawy do powzięcia poważnych wątpliwości co do tego,
że formalnie nabywają również sporne działki.
Po trzecie, w akcie notarialnym z 1 sierpnia 1989 r. strony powołały się na
wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów i wpis z rejestru gruntów, sporządzony
w dniu 27 lipca 1989 r., który obejmował przedmiot kontraktu. Dokument ten
wymienia jedynie dwie działki ewidencyjne tj. 430 i 483 o powierzchni 4,19 ha.
Wobec tego wnioskodawcy dysponując tym dokumentem, z którego przecież nie
wynikało aby działki objęte wnioskiem o zasiedzenie zniosły się do działek nr
430 i 483, mogli z łatwością dowiedzieć się jakie działki i o jakim obszarze są
przedmiotem tego kontraktu. Istotnym jest także okoliczność, że według
wypisów z gruntów z 1981 r. (dołączonych przez wnioskodawców k. 10-11)
nieruchomości stanowiące przedmiot wniosku o zasiedzenie były opisywane
odrębnie, od tych które zostały formalnie nabyte. Według tych dokumentów
działki nr 125 i 193 (aktualnie 430 i 483) miały powierzchnię 4,19 ha, natomiast
jako położenie działki nr 218 (obecnie 55) o powierzchni 0,15 ha figuruje obręb
N., zaś w przypadku działki nr 106 (obecnie 110 i 262) o powierzchni 0,24 ha
jest to obręb K..
Mając na uwadze powyższe wywody, nie można uznać aby zawarty
w akcie notarialnym z dnia 1 sierpnia 1989 r. wniosek o sprostowanie
powierzchni w sytuacji braku wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntu dla spornych
działek z wykazem zmian gruntowych, z którego wynikałoby, iż weszły one
skład działek nr 430 i 483 i dlatego zmianie uległa powierzchnia z 4,83 ha do
4,19 ha, mógł być punktem oparcia dla usprawiedliwienia przeświadczenia
wnioskodawców o przysługującym im prawie.
W ustalonym przez sądy meriti stanie faktycznym brak było podstaw do
uznania wnioskodawców za samoistnych posiadaczy w dobrej wierze.
9
W konsekwencji Sąd drugiej instancji, przypisując im przymiot dobrej wiary naruszył
art. 172 § 1 k.c.
Mając na uwadze powyższe Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39816
k.p.c. O kosztach postępowania za drugą instancję należało orzec na podstawie
art. 520 § 3 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. (na koszty
te składa się wynagrodzenie za zastępstwo procesowe - § 8 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5
i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września
2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb
Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163,
poz. 1348 ze zm.) - zwanego dalej rozp.), a o kosztach postępowania kasacyjnego
w oparciu o powyższe przepisy w zw. z art. 39821
k.p.c. Na koszty te składa się
opłata od skargi kasacyjnej - 2000 zł i wynagrodzenie za zastępstwo procesowe -
§ 13 ust. 4 pkt. 2 rozp.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).