Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 199/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 listopada 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa Międzyzakładowego Spółdzielczego Zrzeszenia Budowy
Domów Mieszkalnych "O." w W.
przeciwko R. P. i J. P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 8 listopada 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 21 listopada 2011 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od powoda na rzecz pozwanych 1800
(tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Międzyzakładowe Spółdzielcze Zrzeszenie Budowy Domów Mieszkalnych
„O.” wniosło o zasądzenie od R. P. i J. P. 90 154,53 zł z ustawowymi odsetkami
oraz kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 30 marca 2011 r. oddalił powództwo
oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanych zwrot kosztów zastępstwa
procesowego. Ustalił, że dnia 18 kwietnia 2001 r. powód dokonał przydziału na
rzecz pozwanych lokalu mieszkalnego o powierzchni 120,7 m2
. W dniu 11 marca
2003 r. powód zawarł z pozwanymi umowę ustanowienia spółdzielczego
własnościowego prawa do postojowego miejsca garażowego w budynku
stanowiącym własność powoda. Pozwani wpłacili na rzecz powoda wszystkie
należności wynikające z umów i aneksów oraz dopłatę na podstawie uchwały rady
nadzorczej z dnia 21 kwietnia 2004 r. W dniu 2 kwietnia 2009 r. zarząd powodowej
spółdzielni podjął uchwałę w sprawie korekty wysokości ostatniej raty na poczet
wstępnego wkładu budowlanego na lokale i garażowe miejsca postojowe objęte
zakresem rzeczowym zadania inwestycyjnego „R. II”, ustalając wyższą kwotę za 1
m2
lokalu mieszkalnego i garażowego miejsca postojowego. W dniu 8 kwietnia 2009
r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 90 154,53 zł w ratach na podstawie
wspomnianej uchwały zarządu.
Sąd Okręgowy wskazał, że powód w niniejszej sprawie dochodzi od
pozwanych uzupełnienia wkładu budowlanego na podstawie § 3 ust. 2 umowy
zawartej przez strony w dniu 28 grudnia 1999 r., w której pozwani zobowiązali się
do każdorazowego uzupełnienia wkładu budowlanego w wypadku wzrostu kosztów
budowy, oraz na podstawie uchwały zarządu powodowej spółdzielni z dnia
2 kwietnia 2009 r. wydanej na podstawie § 14 statutu. Podkreślił, że zgodnie z art.
208 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze w brzmieniu
obowiązującym w 1999 r. (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.; dalej:
„pr. spółdz.”), wzajemne relacje stron w związku z ubieganiem się przez członka
o wybudowanie i przydział lokalu są pozostawione zasadzie swobody umów.
Oznacza to, że strony mogą dowolnie kształtować łączący je stosunek prawny
3
zgodnie z art. 3531
k.c. Przepis ten ma zastosowanie w niniejszej sprawie, bowiem
pozwani, jako członkowie spółdzielni, są konsumentami w rozumieniu przepisów
kodeksu cywilnego. Zdaniem Sądu Okręgowego, postanowienie zawarte w § 3 ust.
2 łączącej strony umowy należy uznać za „klauzulę abuzywną” w rozumieniu art.
3851
k.c. W tym postanowieniu wskazano, że w wypadku wzrostu kosztów budowy
lub opóźnienia etapów robót bądź wydłużenia cyklu realizacyjnego koszt,
a w konsekwencji wysokość ustalonych wstępnie na wkład budowlany rat bądź
terminy ich wpłat, ulegną odpowiedniemu zwiększeniu lub przesunięciu stosownie
do ustaleń z wykonawcą, przy czym spółdzielnia zawiadomi członka o tym na
piśmie w wezwaniu do zapłaty, a członek będzie każdorazowo zobowiązany do
uzupełnienia wysokości rat w kwocie określonej przez zarząd w tym wezwaniu.
Zdaniem Sądu Okręgowego, tak sformułowane postanowienie umowne kształtuje
obowiązki pozwanych sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco narusza ich
interesy, zmuszając ich do ponoszenia zwiększonych kosztów i pozostawania
w ciągłej niepewności, czy nie nastąpi kolejna korekta, w jakiej wysokości i czy nie
otrzymają kolejnego wezwania do zapłaty, zwłaszcza że do chwili obecnej nie
została dokończona inwestycja „R. II”. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że
postanowienie zamieszczone w § 3 ust. 2 umowy należy uznać za bezskuteczne,
co oznacza, że pozwani nie są nim związani.
Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 21 listopada 2011 r. oddalił apelację
i zasądził od powoda na rzecz pozwanych 2 700 zł tytułem kosztów postępowania
apelacyjnego. Nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego co do uznania powoda
za przedsiębiorcę, zaś pozwanych za konsumentów w rozumieniu kodeksu
cywilnego, wobec czego art. 3851
k.c. nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.
Powołał się w związku z tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia
2011 r., III CZP 119/10 (OSNC 2011, nr 9, poz. 95). Zdaniem Sądu Apelacyjnego,
do oceny postanowień umowy zawartej przez strony należy stosować przepisy
kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych, w tym art. 58 § 1 w związku z § 3
k.c. Postanowienie zamieszczone w § 3 ust. 2 umowy pozostaje w sprzeczności z
art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3 pr. spółdz. w brzmieniu obowiązującym w
1999 r. Dokonując oceny zgodności postanowień umowy z treścią przepisów prawa
4
spółdzielczego, należy sprawdzić, czy regulacja umowna nie służy realizacji celu
bądź skutku zabronionego przez ustawę. Wprowadzenie w przepisach prawa
spółdzielczego obowiązku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy ma na celu
nie tylko rzetelne rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego, ale również ochronę
praw i interesów majątkowych osób zawierających taką umowę, a przede
wszystkim stanowi wyraz realizacji zasady bezpieczeństwa i pewności obrotu.
Dowolne podwyższanie w trakcie budowy wysokości wkładu budowlanego
podważa tę zasadę, otwierając jednej tylko ze stron możliwość ciągłego
podwyższania wysokości wkładu budowlanego, nie dając jednocześnie możliwości
zweryfikowania zasadności i celowości takich działań. Stawia to stronę przed ciągłą
niepewnością, czy organy spółdzielni jeszcze przed oddaniem lokalu po raz kolejny
nie podejmą uchwały o podwyższeniu wkładu budowlanego.
Powód wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu
Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie
art. 58 § 1 i 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie, bowiem postanowienie § 3 ust.
2 wiążącej strony umowy nie jest sprzeczne z art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3
pr. spółdz., oraz art. 226 § 3 pr. spółdz. przez jego niewłaściwe zastosowanie,
bowiem w niniejszej sprawie powód domaga się uzupełnienia, jeszcze przed
zakończeniem inwestycji, kwoty wniesionej wstępnie na wkład budowlany, zaś
przepis ten odnosi się do wzajemnych rozliczeń stron po zakończeniu budowy
i ostatecznym rozliczeniu jej kosztów.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy art. 208 i 226 pr. spółdz.
W brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy przez strony, a więc w dniu
28 grudnia 1999 r. Artykuł 208 § 1 pr. spółdz. nałożył na członków spółdzielni
obowiązek m.in. uczestniczenia w kosztach budowy nieruchomości spółdzielczych
przez wnoszenie wkładów budowlanych. Obowiązek ten został sprecyzowany
w dotyczącym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu art. 226 § 1 pr.
spółdz., zgodnie z którym członek jest obowiązany m.in. uczestniczyć w kosztach
budowy nieruchomości spółdzielczych przez wniesienie wkładu budowlanego
na zasadach określonych w umowie i statucie w wysokości odpowiadającej całości
5
kosztów budowy przypadających na jego lokal. Według art. 226 § 3 pr. spółdz.,
jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica
pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami
budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek, któremu
w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje własnościowe prawo do lokalu.
Przede wszystkim należy podkreślić, że Sąd Okręgowy trafnie oddalił
powództwo, a Sąd Apelacyjny trafnie oddalił apelację powoda. Rozważenia
natomiast wymaga natomiast wskazanie właściwej podstawy prawnej tych
rozstrzygnięć. Istnieją w tym zakresie trzy możliwe rozwiązania. Po pierwsze,
można twierdzić, że spółdzielnia mieszkaniowa jest przedsiębiorcą (art. 431
k.c.),
pozwani konsumentami (art. 221
k.c.), a § 3 ust. 2 umowy zawartej przez strony
w dniu 28 grudnia 1999 r. zawiera niedozwolone postanowienie umowne (art. 3851
§ 1 k.c.). Taka koncepcja została przedstawiona w pozwie, w wyroku Sądu
Okręgowego i w odpowiedzi pozwanych na skargę kasacyjną. Po drugie, można
przyjąć, że wspomniane postanowienie umowne jest bezwzględnie nieważne jako
sprzeczne z art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3 pr. spółdz. w brzmieniu
obowiązującym w 1999 r. (art. 58 § 1 w związku z § 3 k.c.). Taki pogląd został
wypowiedziany w wyroku Sądu Apelacyjnego i w odpowiedzi pozwanych na skargę
kasacyjną. Trzecia możliwość polegałaby na tym, że przy przyjęciu, iż § 3 ust. 2
umowy zawartej przez strony nie zawiera niedozwolonego postanowienia
umownego ani nie jest bezwzględnie nieważny, dochodzone przez powoda
roszczenie należałoby ocenić jako nadużycie prawa podmiotowego ze względu na
naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.), polegające na tym,
że powód, nie dokonując ostatecznego rozliczenia kosztów budowy mimo upływu
znacznego czasu od ustanowienia na rzecz pozwanych spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu i prawa do postojowego miejsca garażowego,
kilkakrotnie żąda od nich dopłat do ustalonego w umowie wkładu budowlanego.
Rozważania w tym zakresie znajdują się w odpowiedzi pozwanych na skargę
kasacyjną.
Przystępując do oceny przedstawionych rozwiązań, należy najpierw
podkreślić, że nietrafny jest pogląd Sądu Apelacyjnego, jakoby spółdzielnia
mieszkaniowa nie była przedsiębiorcą w rozumieniu art. 431
k.c. Jedynie w wyroku
6
z dnia 7 grudnia 1990 r., II CR 462/90 (OSP 1992, nr 3, poz. 69) Sąd Najwyższy
stwierdził, że skoro spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi działalności
gospodarczej w celach zarobkowych, sprawa z jej udziałem nie może być uznana
za sprawę gospodarczą w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 maja 1989 r.
o rozpoznawaniu przez sądy spraw gospodarczych (Dz.U. Nr 33, poz. 175 ze zm.).
W późniejszych natomiast orzeczeniach Sąd Najwyższy jednolicie uznawał
spółdzielnię mieszkaniową za przedsiębiorcę, a wcześniej za podmiot gospodarczy
w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1988 r. o działalności
gospodarczej (Dz.U. Nr 41, poz. 324 ze zm.), art. 2 ust. 2 ustawy z dnia
19 listopada 1999 r. – Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 101, poz. 78 ze
zm.) i art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności
gospodarczej (jedn. tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.; dalej
„u.s.d.g.”). Sąd Najwyższy zajął takie stanowisko w szczególności w uchwale z dnia
25 czerwca 1991 r., III CZP 53/01 (niepubl.), uchwale składu siedmiu sędziów
z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 117/91 (OSNC 1992, nr 5, poz. 65)
i postanowieniu z dnia 20 października 1999 r., III CKN 372/98 (OSNC 2000, nr 4,
poz. 81), mimo że w wymienionych ustawach (obecnie w art. 2 u.s.d.g.)
za działalność gospodarczą jest uważana wyłącznie działalność zarobkowa.
Tymczasem spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi tzw. działalność bezwynikową,
a więc niezarobkową (obecnie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116
ze zm.; dalej: „u.s.m.”; poprzednio art. 208 § 4 pr. spółdz.). Sąd Najwyższy wskazał
w związku z tym w uchwale z dnia 21 stycznia 2011 r., III CZP 125/10 (OSNC 2011,
nr 10, poz. 107), że wprawdzie spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność
tzw. bezwynikową, nieobliczoną na zysk, to w zakresie działalności ukierunkowanej
na szeroko pojęte zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich członków musi
być traktowana na rynku tak samo jak inni przedsiębiorcy działający bezpośrednio
w celu osiągnięcia zysku. Wyjaśnił przy tym, że działalnością gospodarczą jest
także działalność niezarobkowa, zmierzająca jedynie do pokrywania własnymi
dochodami ponoszonych kosztów. W działalności, w której dominuje
podporządkowanie regułom ekonomicznym, motyw zysku (zarobku) zastępowany
jest motywem racjonalnego (ekonomicznego) gospodarowania, co oznacza zamiar
7
uzyskania maksymalnego efektu - niekoniecznie zysku - przy danym nakładzie
środków albo zamiar minimalnego zużycia tych środków w celu wykonania
wyznaczonego zadania. W konkluzji uznał, że działalność spółdzielni
mieszkaniowej, dostosowana do jej specyficznych zadań, choć nieprowadzona
w celu zarobkowym, lecz podporządkowana nadrzędnej zasadzie gospodarności,
mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.
Nie można też zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że członek spółdzielni
mieszkaniowej nie może być uważany za konsumenta w rozumieniu art. 221
i art.
3851
k.c. Sąd Apelacyjny powołał się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 119/10, ale nietrafnie. W uchwale tej Sąd
Najwyższy w ogóle bowiem nie wypowiadał się w tej kwestii, stwierdził zaś,
że postanowienie wzorca umowy, sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym
przepisem ustawy, nie może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne
(art. 3851
§ 1 k.c.). Zgodnie z art. 221
k.c., za konsumenta uważa się osobę fizyczną
dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością
gospodarczą lub zawodową. Jest bardzo szeroka definicja, nietrudno więc
zauważyć, że pozwani, po pierwsze, są osobami fizycznymi, po drugie zaś zawarli
z powodem umowę niezwiązaną bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub
zawodową, o ile w ogóle prowadzą taką działalność (nie było to przedmiotem
ustaleń Sądów orzekających w niniejszej sprawie). Należy w związku z tym
podkreślić, że w wyroku z dnia 26 września 2007 r., IV CSK 122/07 (OSNC-ZD
2008 C, poz. 74) Sąd Najwyższy przyjął, zresztą w zasadzie bez uzasadnienia,
iż członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze prawo
do lokalu mieszkalnego, jest konsumentem w rozumieniu art. 3851
§ 3 k.c.
(w zbiorze urzędowym omyłkowo podano „art. 3851
pkt 3 k.c.”). Pogląd ten może
być z pewnością uważany za użyteczny, zwłaszcza w odniesieniu do stosunków
prawnych wiążących członków z dużymi spółdzielniami mieszkaniowymi.
W takich spółdzielniach rzeczywiście członkowie mogą być niekiedy postrzegani
jako klienci wszechmocnych zarządów i rad nadzorczych, praktycznie
pozbawieni jakiegokolwiek wpływu na sprawy spółdzielni oraz na treść zawieranych
z nimi umów.
8
Problem kwalifikacji powoda jako przedsiębiorcy, a pozwanych jako
konsumentów pozostaje jednak bez związku z podniesionymi w skardze kasacyjnej
zarzutami naruszenia prawa materialnego. Należy w tej sytuacji rozważyć, czy Sąd
Apelacyjny prawidłowo ocenił, że § 3 ust. 2 umowy zawartej przez strony w dniu
28 grudnia 1999 r. zawiera postanowienie bezwzględnie nieważne jako sprzeczne
z art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3 pr. spółdz. w brzmieniu obowiązującym
w 1999 r. (art. 58 § 1 w związku z § 3 k.c.). Sąd Najwyższy nie wypowiadał się
jeszcze w tej kwestii, choć trzeba się zgodzić z poglądem wyrażonym w odpowiedzi
pozwanych na skargę kasacyjną, że zajęte przez Sąd Apelacyjny stanowisko
pozostaje w związku z dotychczasowym orzecznictwem Sądu Najwyższego
dotyczącym wykładni przepisów art. 208 § 1 oraz art. 226 § 1 i 3 pr. spółdz.
W uchwale z dnia 19 maja 1989 r., III CZP 47/89 (OSNCP 1990, nr 4-5, poz.
59) Sąd Najwyższy stwierdził, że pominięcie w rozliczeniu kosztów budowy
wzmianki, iż ma ono charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości
dochodzenia dopłaty do wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy
przypadających na lokal przydzielony członkowi spółdzielni. Uznał bowiem,
że ostateczne ustalenie wysokości wkładu budowlanego następuje dopiero po
zakończeniu całej inwestycji wraz z zapleczem koniecznym do prawidłowego
funkcjonowania wzniesionego budynku. W takim przypadku członkowie, którzy
otrzymali przydział lokalu w pierwszej kolejności, jeszcze przed ukończeniem
całości budowy, obowiązani są do uzupełnienia wkładu budowlanego stosownie do
ogólnych kosztów budowy. Uchylanie się od takiego obowiązku narusza art. 208
§ 1 oraz art. 226 § 1 pr. spółdz. i postanowienia statutu spółdzielni. Godzi to
w uprawnienia tych członków spółdzielni, którzy otrzymują przydziały lokali
w późniejszym terminie i którzy przy zasadzie samofinansowania spółdzielni
musieliby ponosić koszty budowy lokali wcześniej przydzielonych, niepokrytych
w całości przez członków, którzy mieszkania te otrzymali.
W uchwale z dnia 20 grudnia 2001 r., III CZP 73/01 (OSNC 2002, nr 10,
poz. 119) Sąd Najwyższy przyjął, że spółdzielnia mieszkaniowa może na podstawie
art. 226 § 1 pr. spółdz. żądać uzupełnienia wkładu budowlanego po ostatecznym
rozliczeniu kosztów budowy w razie nieważności swego oświadczenia
w przedmiocie ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. Wyjaśnił, że nadanie
9
przez ustawę rozliczeniu kwalifikacji „ostatecznego” prowadzi do wniosku, iż jest to
rozliczenie definitywne, po którym nie ma i nie może być żadnego innego
rozliczenia. Zasadą więc powinno być, że po ostatecznym rozliczeniu kosztów
budowy spółdzielnia nie może dokonać ponownego, skutecznego wobec członka,
ostatecznego ich rozliczenia, a członek spółdzielni nie może domagać się takiego
rozliczenia. Jednakże ostateczne rozliczenie kosztów budowy, tak jak każda
czynność prawna, może być nieważne. Mają do niego zastosowanie wszystkie
przepisy i zasady dotyczące nieważności czynności prawnych, w szczególności
spowodowanej wadami oświadczenia woli.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2004 r., III CK
585/03 (nie publ.; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 2005 r.,
V CK 55/05, nie publ.), rozliczenie kosztów budowy jest według ustawy - Prawo
spółdzielcze ostateczne, co przesądza, że nie jest dopuszczalna jego późniejsza
weryfikacja. Spółdzielnia nie może dokonać ponownego, skutecznego wobec
członka, rozliczenia tych kosztów, podobnie jak członek spółdzielni nie może
domagać się późniejszej jego weryfikacji. W szczególności nie można, zdaniem
Sądu Najwyższego, podzielić poglądu, że czynność ostatecznego rozliczenia
wkładu, który - jak się później okazało - nie odpowiadał wysokości kosztów budowy
danego lokalu, jako sprzeczna z art. 226 § 1 pr. spółdz., dotknięta jest
nieważnością z przyczyny określonej w art. 58 § 1 k.c. Takie rozumowanie
prowadziłoby w istocie do nieograniczonej możliwości dokonywania przez
spółdzielnię „weryfikacji” ostatecznego rozliczenia i do tego, że rozliczenie takie
mogłoby być w każdym czasie podważane i korygowane przez spółdzielnię.
W wyroku z dnia 26 czerwca 2001 r., III CKN 400/00 (nie publ.; zob. też
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 67/97, OSNC 1998,
nr 7-8, poz. 110) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że na tle art. 208 § 1 i art. 226 § 1 pr.
spółdz. w orzecznictwie i w piśmiennictwie ukształtowały się następujące poglądy
co do ich wykładni. Po pierwsze, członkowie spółdzielni, którzy uzyskują
własnościowe prawo do lokalu, pokrywają całość kosztów budowy. Po drugie, za
podstawę rozliczeń kosztów budowy domów w spółdzielniach mieszkaniowych
przyjmuje się rzeczywiście poniesione przez spółdzielnie koszty budowy (zob. też
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2006 r., I CSK 19/06, nie publ.).
10
Po trzecie, podstawą ustalenia wkładu powinny być wszelkie koszty związane
z przedsięwzięciem, w ramach którego członek ma uzyskać mieszkanie.
Po czwarte, ustalenie wartości wkładu jest możliwe dopiero po zakończeniu
budowy, a określona w porozumieniu wstępnym wartość wkładu budowlanego nie
wiąże, jeżeli jego ostateczna wartość ulegnie podwyższeniu. Po piąte, wkładem
budowlanym dla lokalu jest kwota wynikająca z ostatecznego wyliczenia kosztów
budowy przypadających na ten lokal.
Podzielając przedstawione poglądy, należy podkreślić, że zostały one
wypowiedziane w orzeczeniach wydanych w innych stanach faktycznych niż
w niniejszej sprawie. Natomiast Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 19 lipca
2005 r., SK 20/03 (OTK-A 2005, nr 7, poz. 82) orzekał w sprawie ze skargi
konstytucyjnej, wniesionej w związku z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z dnia 6 października 2000 r., I ACa 459/00, wydanym na niekorzyść pozwanej
(członka spółdzielni) w podobnych okolicznościach faktycznych, jak w niniejszej
sprawie. Trybunał Konstytucyjny przekonywająco wyjaśnił, że art. 226 pr. spółdz.,
w brzmieniu obowiązującym do czasu jego uchylenia przez art. 3 pkt 3 ustawy
z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.), jest zgodny z art. 32 ust.
1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP oraz nie jest niezgodny z art. 2 Konstytucji RP.
Stwierdził też m.in., że zarzut skarżącej zdaje się dotyczyć „stosowania
zakwestionowanej regulacji”, a nie jej samej. Tymczasem przedmiotem kontroli
Trybunału Konstytucyjnego nie jest sam akt naruszenia konstytucyjnych wolności
lub praw przez organ władzy publicznej, lecz konstytucyjność podstawy prawnej
takiego aktu. Chodzi o wadliwość (niekonstytucyjność) tkwiącą w samym akcie
normatywnym, a nie wadliwość jego stosowania.
W niniejszej sprawie powód (spółdzielnia mieszkaniowa) kilkakrotnie żądał
dopłat do wstępnie ustalonego wkładu budowlanego po dokonaniu na rzecz
pozwanych przydziału lokalu i ustanowieniu prawa do miejsca garażowego.
Podstawę tych żądań stanowił § 3 ust. 2 wiążącej strony umowy z dnia 28 grudnia
1999 r. oraz uchwały organów spółdzielni, w tym w szczególności uchwała zarządu
z dnia 2 kwietnia 2009 r. Jednocześnie spółdzielnia nie podjęła na podstawie
art. 226 § 3 pr. spółdz. uchwały zawierającej ostateczne rozliczenie kosztów
11
budowy. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny trafnie przyjął, że § 3 ust. 2 umowy jest
nieważny (art. 58 § 1 w związku z § 3 k.c.) jako sprzeczny z bezwzględnie
obowiązującymi przepisami art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3 pr. spółdz.
Z art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 1 i 3 pr. spółdz. wynika, że wartość
wkładu budowlanego jest ustalana w dwóch etapach: najpierw wstępnie, w umowie
zawieranej w sprawie przydziału lokalu (obecnie: w umowie o budowę lokalu - art.
18 ust. 1 i 2 u.s.m.)., a potem ostatecznie, w uchwale podejmowanej przez
właściwy organ spółdzielni w sprawie rozliczenia kosztów budowy. Przepisy te nie
dopuszczają natomiast możliwości żądania przez spółdzielnię dopłat do wstępnie
ustalonego wkładu budowlanego przed podjęciem wspomnianej uchwały.
W interesie obu stron (spółdzielni mieszkaniowej i jej członka) jest jak najszybsze
podjęcie uchwały w sprawie ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokalu.
Przy przyjęciu bowiem praktycznego założenia, że koszt budowy lokalu wzrasta
w czasie, spółdzielnia szybciej uzyska tytuł do żądania uzupełnienia wstępnie
ustalonego wkładu budowlanego, a członek spółdzielni uzyska pewność co do
rzeczywistej wysokości obciążających go kosztów budowy.
Przepisy art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 1 i 3 pr. spółdz. nie określają
terminu, w którym spółdzielnia mieszkaniowa powinna dokonać ostatecznego
rozliczenia kosztów budowy. Stosowne regulacje w tym zakresie znajdują się
natomiast w art. 10 ust. 3 u.s.m., dotyczącym spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego, w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 14 czerwca
2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.), oraz w art. 18 ust. 4
u.s.m., dotyczącym prawa odrębnej własności lokalu, dodanym przez ustawę z dnia
14 czerwca 2007 r. Zgodnie z tymi przepisami, rozliczenie kosztów budowy
następuje w terminie 6 miesięcy od dnia „oddania budynku do użytkowania”.
Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. nie zawiera wyraźnego przepisu przejściowego,
który przewidywałby w odniesieniu do art. 10 ust. 3 i art. 18 ust. 4 u.s.m.
stosowanie zasady dalszego działania ustawy dotychczasowej albo zasady
bezpośredniego działania nowej ustawy. Z całokształtu regulacji przejściowych,
zamieszczonych w tej ustawie (art. 7 ust. 2-6), uchylonych zresztą później przez
art. 3 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
12
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779),
wynika jednak, że rozważane przepisy mają zastosowanie również w sytuacji,
gdy „oddanie budynku do użytkowania” nastąpiło przed wejściem ustawy w życie.
Termin 6 miesięcy biegnie jednak w takiej sytuacji od dnia wejścia w życie ustawy
z dnia 14 czerwca 2007 r. Jest przy tym charakterystyczne, że ustawa z dnia
14 czerwca 2007 r. nie wprowadziła analogicznej regulacji dotyczącej
spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Przyczyna takiej decyzji
ustawodawcy jest oczywista: ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. (art. 7 ust. 1)
jednocześnie przywróciła zakaz konstytutywnego ustanawiania spółdzielczych
własnościowych praw do lokali, pierwotnie wynikający z art. 37 u.s.m. W tej sytuacji
nie może dziwić pozostawienie bez zmian art. 177
u.s.m., który jest wzorowany na
art. 226 § 3 pr. spółdz. Musi natomiast dziwić zamieszczenie w art. 4 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. przepisu w niemal identycznym brzmieniu jak art. 177
u.s.m.
Przepisy art. 10 ust. 3 i art. 18 ust. 4 u.s.m. mają zastosowanie w drodze
analogii do stanów faktycznych, w których spółdzielnie mieszkaniowe nie dokonują
ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali będących przedmiotem
spółdzielczych praw własnościowych. Są to leges imperfectae, nie zawierają
bowiem sankcji cywilnej (zawierają natomiast sankcję karną wobec członka
zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnika albo likwidatora – art. 273
pkt 2
u.s.m.). Mimo to z pewnością wzmacniają one tezę, że postanowienie wiążącej
spółdzielnię i jej członka umowy, zgodnie z którym spółdzielnia przed ostatecznym
rozliczeniem kosztów budowy może żądać uzupełnienia przez członka wstępnie
ustalonej i wniesionej przez niego wartości wkładu budowlanego, jest bezwzględnie
nieważne (art. 58 § 1 w związku z § 3 k.c.) jako sprzeczne z art. 208 § 1 w związku
z art. 226 § 3 pr. spółdz. w brzmieniu obowiązującym w 1999 r.
W konsekwencji należy uznać, że nie są trafne podniesione w skardze
kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 58 § 1 k.c. i art. 208 § 1 w związku z art. 226 § 3
pr. spółdz. oraz art. 226 § 3 pr. spółdz. Zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c.
(sprzeczność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego) jest
natomiast bezprzedmiotowy, gdyż Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku nie
stosował tego przepisu. W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie odniósł się również do
13
przedstawionej w odpowiedzi pozwanych na skargę kasacyjną koncepcji nadużycia
prawa podmiotowego przez powoda (art. 5 k.c.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.
jw