Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 141/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 listopada 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
Protokolant Anna Wasiak
w sprawie z powództwa M. M.
przeciwko Gminie Ł.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 29 listopada 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 6 czerwca 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację
pozwanej (pkt 1) oraz orzekającej o kosztach postępowania
apelacyjnego (pkt 2) i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powódka jako zarządca nieruchomości położonej w Ł. przy ul. J. 30,
ustanowiony przez sąd, domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 138184,50 zł
tytułem zwrotu pobranego wynagrodzenia za prowadzenie zarządu tej
nieruchomości w okresie od 1995 do 30 czerwca 2005 r., kwoty 254000 zł tytułem
odszkodowania za nieprawidłowo sprawowany zarząd, kwoty 343846 zł tytułem
utraconych korzyści skutkiem nieprawidłowej gospodarki lokalami w zakresie
wynajmu i windykacji należności czynszowych, kwoty 33180 zł utraconych korzyści
za zajmowanie gruntu pod komórki przez użytkowników sąsiedniej nieruchomości
oraz kwoty 4232,36 zł tytułem zwrotu kosztów remontu lokalu użytkowego.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając brak legitymacji
zarządcy do dochodzenia roszczeń za okres poprzedzający objęcie zarządu,
przedawnienie części roszczeń, zasiedzenie przez Skarb Państwa gruntu,
na którym wzniesione zostały komórki, brak woli i możliwości przejęcia zarządu
przez pozostałych współwłaścicieli, wobec nieuregulowania jej stanu prawnego,
przyczynienie się pozostałych współwłaścicieli do powstania szkody przez
zaniechanie podejmowania działań na podstawie art. 209 k.c., zakazania jej
w 2000 r. podejmowania jakichkolwiek czynności zarządczych, poza nagłymi.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelacje obu stron od wyroku
Sądu Okręgowego z dnia 1 grudnia 2010 r., którym zasądzono od pozwanej na
rzecz powódki kwoty: 231346 zł tytułem utraconych korzyści, wynikających z
nieprawidłowej gospodarkami lokalami z ustawowymi odsetkami od kwoty 89971 zł
od dnia 9 listopada 2004 r., a od kwoty 141375 zł od dnia 19 maja 2009 r.; kwotę
33180 zł tytułem utraconych korzyści, wynikających z zaniechania pobierania opłat
za korzystanie z gruntu o powierzchni 176 m2
, z ustawowymi
odsetkami od dnia 17 marca 2007 r., kwotę 4323,36 zł tytułem zwrotu kosztów
remontu lokalu użytkowego z ustawowymi odsetkami od dnia 17 marca 2007 r.,
oddalił powództwo w pozostałej części oraz orzekł o kosztach procesu.
Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach
i wnioskach:
3
Nieruchomość położona w Ł. przy ul. J. 30 jest zabudowana kamienicą
wielkomiejską frontową i trzema oficynami, budynkami garażowymi i komórkami.
Do działki są doprowadzone przyłącza wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu
i telefonu. Łączna powierzchnia użytkowa obejmuje 1987,9 m2
, w tym 35 lokali
mieszkalnych to 1686, 43 m2
, trzy lokale użytkowe to 192,70 m2
i siedem garaży to
108,72 m2
. Zabudowania są w złym stanie technicznym. Budynek mieszkalny,
oficyna lewa i pierwsza oficyna prawa wymagają częściowego remontu kapitalnego,
obserwacji pęknięć na ścianach oraz kontroli przewodów kominowych. Druga
oficyna prawa wymaga kapitalnego remontu i obserwacji pęknięć. Standard lokali
jest niski, nie ma w nich instalacji centralnego ogrzewania, a węzły sanitarne
urządzone zostały przez wydzielenie ich z innych pomieszczeń. Łączy się to
z możliwością uzyskiwania niskich czynszów. Lokale użytkowe są atrakcyjnie
położone z uwagi na dostępność od ulicy, znaczne natężenie ruchu, odpowiednie
witryny i rozpoznawalny punkt. Nieruchomość stanowi współwłasność M. M. w
15/36 częściach, Miasta Ł. w 1/36 częściach, T. C. w 6/36 częściach, E.K.-W. w
1/36 części i W. K. w 2/36 częściach. Powinna przynosić dochód z wynajmu lokali
mieszkalnych i użytkowych, garaży i gruntu zajętego przez komórki należące do
sąsiedniej nieruchomości. Przez okres kilkudziesięciu lat nieruchomość
pozostawała w zarządzie państwowym, a następnie, od 1 stycznia 1958 r., przejęła
go pozwana, stosownie do pisma Prezydium Rady Narodowej z dnia 17 czerwca
1957 r. Matka powódki I. Ż., co najmniej od 1992 r. wyrażała wolę przejęcia
zarządu nieruchomością. W piśmie z dnia 24 sierpnia 1992 r. została
poinformowana przez pozwaną, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym
zarządcą jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Ł., będący jednostką pozwanej. W
1995 r. matka powódki, zgodnie z żądaniem pozwanej, złożyła odpis księgi
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której ujawniona została jako
współwłaścicielka w 7/8 częściach, ale nie spowodowało to przekazania jej
zarządu. W latach 1995 do 1999 z nieruchomości nie uzyskano dochodów. W dniu
11 maja 1999 r. matka powódki, T. C. i E. K. – W. wystąpiły do sądu o przekazanie
zarządu I. Ż. i odszkodowanie przez przywrócenie nieruchomości do stanu
poprzedniego. We wrześniu 1999 r. zmarła I. Ż., a pozostałe współwłaścicielki
cofnęły wnioski o odszkodowanie. Po wskazaniu przez powódkę kandydata na
4
zarządcę w osobie J. S., którego pozwana zaakceptowała, wniosek został
oddalony, wobec zaistnienia podstaw do powołania zarządu umownego, do czego
jednak nie doszło. Kolejny wniosek Sąd uwzględnił postanowieniem z dnia 10
maja 2005 r. Do przekazania nieruchomości powódce doszło w dniu 30 czerwca
2005 r., a w dniu 6 października 2004 r. współwłaściciele posiadający łącznie 35/36
części zatwierdzili rozliczenie wydatków z przychodów za czas od 1 stycznia 1995
r. do 31 grudnia 2003 r. Za okres 2004 roku i 6 miesięcy 2005 r. rozliczenie
nastąpiło w dacie przejęcia zarządu przez powódkę. Czynsz dla wszystkich lokali
ustalany był przez pozwaną na podstawie kwot bazowych określanych przez
gminę, w jednym przypadku naliczono odszkodowanie za bezumowne korzystanie
z lokalu i odnośnie do jednego lokalu czynsz socjalny. W lokalach zajmowanych na
podstawie decyzji administracyjnych do 2001 r. pobierano czynsz regulowany. Od
dnia 10 lipca 2001 r. przestał obowiązywać czynsz regulowany; pozwana ustalała
czynsz na poziomie niższym od dopuszczalnego; przychody z tego tytułu nie
pokrywały kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego, a dla ich sfinansowania
nie wykorzystała przychodów z innych źródeł. Niewykorzystanie górnego
poziomu stawki czynszu było spowodowane nadwyżką podaży na lokale
mieszkalne nad popytem. Stwierdzone zostały nieprawidłowości w gospodarowaniu
lokalami mieszkalnymi: nie prowadzono odpowiedniej gospodarki tymi lokalami,
doprowadzając do przekroczenia poziomu pustostanów typowego dla tego rynku,
nie wynajmowano lokali w oparciu o umowy cywilnoprawne, nie
wykorzystywano możliwości ustalenia czynszu na poziomie 3% wartości
odtworzeniowej, nie prowadzono skutecznych działań windykacyjnych
i nie występowano o eksmisję osób zalegających z czynszem przez co najmniej
3 miesiące, nie prowadzono polityki przenoszenia najemców zalegających
z płaceniem czynszu do lokali o mniejszych powierzchniach, nie zastosowano
możliwości pobierania czynszu wolnorynkowego za lokale o powierzchni ponad
80 m2
. Nieprawidłowe zarządzanie lokalami użytkowymi, garażami i gruntem
polegało na: niepobieraniu czynszu za dzierżawę gruntu wykorzystywanego pod
komórki dla sąsiedniej posesji, nie wynajmowano lokali użytkowych za stawki
rynkowe, utrzymywano pustostany lokali użytkowych i garaży, mimo dużego popytu
w tej strefie. Niewłaściwe zarządzanie kosztami polegało na: zaniechaniu
5
obciążania najemców wydatkami związanymi z bieżącym utrzymaniem
nieruchomości, nieustalaniu przyczyn wyjątkowo wysokich opłat za oświetlenie
klatek schodowych, piwnic, strychów i bramy, zaniechano ubezpieczenia budynku
od ognia i innych zdarzeń losowych oraz OC, ponoszono wysokie koszty ekspertyz
technicznych, których nie wykorzystywano, zaliczono do kosztów związanych
z utrzymaniem nieruchomości remont lokalu użytkowego, którego zniszczenie
nastąpiło wskutek wadliwej eksploatacji przez najemcę, nie obciążając go tymi
kosztami oraz koszt wydatków poniesionych na rozbiórkę budynku przy ul. K. 35.
Pozwana nie uzyskała z nieruchomości dochodu odpowiadającego potencjalnym
możliwościom. Sytuację pogarszało nieegzekwowanie zaległości czynszowych, w
tym od właścicieli zajmujących w niej lokale. Doszło do zaniechania prowadzenia
bieżących napraw i konserwacji. Następstwem tego są widoczne rysy i ubytki w
strukturze murów, ubytki tynków, zawilgocenia i zagrzybienia, ślady po zaciekach z
dachu, zaniedbanie klatek schodowych, zniszczenie okien i drzwi zewnętrznych.
Nie były wykonywane zalecenia okresowych kontroli, w nieodpowiedni sposób
prowadzone były roboty remontowe, nie likwidowano stwierdzonych błędów
wykonawstwa. Brak ogrodzenia posesji, bramy i zniszczone drzwi wejściowe
stanowiły przyczynę narażania budynku na dalszą dewastację. Wieloletnie
zaniedbania oraz naturalne zużycie stanowią przyczynę bezwzględnej konieczności
wykonania szeregu robót. Jeszcze przed objęciem nieruchomości przez Gminę
stan budynków był zły, na co wskazuje ekspertyza z 1987 r. i daje podstawę do
przyjęcia, że nawet najstaranniej prowadzony zarząd i uzyskiwanie najwyższych
dochodów nie dawałyby środków na sfinansowanie niezbędnych prac. Nakładało to
na pozwaną obowiązek sukcesywnego wykonywania najpilniejszych robót, ale
wykonywała ona jedynie prace drobne, niewspółmierne do potrzeb, co prowadziło
do pogarszania stanu budynku. Strata współwłaścicieli, będących osobami
fizycznymi, poniesiona na skutek nieprawidłowo prowadzonego zarządu, obejmuje
sumę 213346 zł przy uwzględnieniu przedawnienia roszczenia za okres od 1
stycznia 1995 r. do 30 sierpnia 1995 r. Zaniechanie płacenia czynszów przez
współwłaścicieli zajmujących lokale od 2000 r. było następstwem niemożności
dojścia do porozumienia w zakresie ustanowienia zarządu umownego i nie
ograniczyło możliwości finansowania wymaganych prac, skoro w tym okresie
6
uzyskany został dochód w kwocie 46812 zł. Strata związana z niezawarciem
umowy dzierżawy gruntu zajętego pod komórki obejmuje możliwy do uzyskania
czynsz dzierżawny. Zwrotowi podlega również przypadająca współwłaścicielom -
osobom fizycznym część bezzasadnie sfinansowanego remontu lokalu
użytkowego, który powinien ponieść najemca.
Sąd Apelacyjny uznał, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji,
że powódka jest legitymowana do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.
Czynności zarządcy wyznaczonego przez sąd, stosownie do art. 203 k.c., muszą
być podporządkowane obowiązkowi prawidłowego i racjonalnego gospodarowania,
do którego należy także prowadzenie spraw potrzebnych przy wykonywaniu
zarządu. Ma on zatem prawo i obowiązek dochodzenia roszczeń pozostających
w związku z nieruchomością, które mogą doprowadzić do jej lepszej kondycji
gospodarczej, a zatem należy do nich roszczenie odszkodowawcze. Nie musi
uzyskiwać w tym zakresie zgody współwłaścicieli. Nie znajduje zastosowania art.,
185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), ponieważ dotyczy on zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek
samorządu terytorialnego. Zarządca sądowy działa we własnym imieniu,
a wykonywanie obowiązków w interesie współwłaścicieli nie stanowi o zastępstwie
konkretnych współwłaścicieli, dlatego nie mógł być uwzględniony zarzut
braku legitymacji do dochodzenia roszczeń przysługujących poprzednim
właścicielkom, które swoje udziały darowały powódce w dniu 4 maja 2005 r.
Przewidziana w art. 208 k.c. możliwość żądania przez współwłaścicieli rachunku
z zarządu nie ma wpływu na dochodzenie roszczenia odszkodowawczego.
Odpowiedzialność pozwanej spełnia przesłanki przewidziane w art. 415 k.c.
Pozwana oparła skargę kasacyjną na obu podstawach przewidzianych art.
3983
§ 1 k.p.c. Naruszenie prawa materialnego połączyła z błędną wykładnią art.
199 k.c. w związku z art. 935 § 3 k.p.c., z zastosowaniem art. 415 k.c.,
z niezastosowaniem art. 442 zd. 1 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji ustawą
z dnia 16 lutego 2007 r. do całości roszczenia, z pominięciem art. 185 ust. 1 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r., z pominięciem art. 172 § 1 i § 2 w związku z art. 292
i art. 7 k.c., z niezastosowaniem art. 208 k.c., z pominięciem art. 209 k.c.
7
Naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy,
dotyczy art. 935 § 1 i § 3 w związku z art. 615 k.p.c. Skarżąca domagała się
uchylenia zaskarżonego wyroku w punkcie 1 i orzeczenia co do istoty sprawy
przez oddalenie powództwa, względnie uchylenia tego wyroku oraz wyroku Sądu
Okręgowego i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Za usprawiedliwiony należało uznać zarzut naruszenia art. 935 § 1
w związku z art. 615 k.p.c. w odniesieniu do błędnego przyjęcia, że zakresem
zarządu jest objęte dochodzenie przez zarządcę roszczeń odszkodowawczych,
wynikających z nieprawidłowo wykonywanego przez pozwaną zarządu
nieruchomością wspólną w poprzednim okresie.
Powszechnie przyjęte zostało w doktrynie, że pojęciem zarządu należy
obejmować wszelkie, różnorodne i liczne czynności o charakterze faktycznym,
prawnym i urzędowym (procesowym), dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną.
Zaliczane są również do niego działania związane z wszczęciem i prowadzeniem
odpowiedniego postępowania, skierowanego przeciwko osobie trzeciej, jak
i czynności polegające na obronie w postępowaniu skierowanym przeciwko
współwłaścicielom. Na takie szerokie rozumienie zarządu rzeczą wspólną wskazał
również Sąd Najwyższy w uchwałach składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP z 1991 r. nr 10-12, poz. 117
i z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP z 1994 r. nr 7-8, poz. 146,
które podjęte zostały na gruncie zarządu majątkiem wspólnym małżonków,
ale znajdują zastosowanie także do zarządu przedmiotem współwłasności.
Nie są objęte zarządem związanym ze współwłasnością czynności zachowawcze,
które we wspólnym interesie może podejmować każdy współwłaściciel na
podstawie art. 209 k.c., działając we własnym imieniu. W celu umożliwienia
współwłaścicielom wykonywania zarządu rzeczą wspólną w sposób uwzględniający
interesy wszystkich współwłaścicieli w art. 199 do art. 205 k.c. uregulowany został
ustawowy model zarządu, dotyczący stosunków wewnętrznych pomiędzy
współwłaścicielami. Przepisy te nie są bezwzględnie obowiązujące, dlatego
współwłaściciele mogą umownie określić inny sposób zarządzania.
8
Zdarza się również, że zarząd wykonuje jeden współwłaściciel lub niektórzy
jedynie współwłaściciele, wobec braku zainteresowania pozostałych, co
w doktrynie nazywane jest zarządem faktycznym. W razie niemożności osiągnięcia
porozumienia przez współwłaścicieli przy wykorzystaniu przepisów dotyczących
zarządu ustawowego lub postanowień umownych, wyłaniające się problemy mogą
być rozwiązane przez rozstrzygnięcie przez sąd w sprawie konkretnej czynności
(art. 199 k.c.) lub wyznaczenie zarządcy na wniosek każdego ze współwłaścicieli
(art. 203 k.c.). Przepisy art. 611 do art. 616 k.p.c., regulujące zarząd związany ze
współwłasnością odnoszą się do zarządcy ustanowionego na podstawie art. 203
k.c. bez względu na to, czy jest nim jeden ze współwłaścicieli, czy też osoba trzecia
(por. wyrok Sądu z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, niepubl.). Ustanowienie
zarządcy przez sąd powoduje utratę, od dnia uprawomocnienia się postanowienia
o jego wyznaczeniu, uprawnienia współwłaścicieli do zarządu rzeczą wspólną;
stosownie do art. 612 § 1 k.c. mogą oni używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie
przeszkadza to wykonywaniu zarządu; niedostosowanie się do tego ograniczenia
może doprowadzić do pozbawienia współwłaściciela używania rzeczy. Zachowuje
aktualność, wyrażony w art. 200 k.c., obowiązek każdego współwłaściciela
do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zakres obowiązków
i uprawnień zarządcy nie został wprost określony w kodeksie cywilnym. Nie mniej
jednak z art. 203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była
ingerencja sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować
ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień
pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad
prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności
i dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę
współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.). W art. 615 k.p.c.
przewidziane zostało odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów
o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości do wyznaczenia zarządcy
i sprawowania zarządu, z zastrzeżeniem zgodności z przepisami art. 611 do 614
k.p.c. Odpowiednie stosowanie tych przepisów oznacza, że należy uwzględniać
różnice celów, dla których realizacji służy wyznaczenie zarządcy, co prowadzi do
tego, że niektóre przepisy w ogóle nie będą miały zastosowania w odniesieniu do
9
zarządu związanego ze współwłasnością, a inne będą przydatne po koniecznej
modyfikacji. Założeniem wyznaczenia zarządcy na podstawie art. 203 k.c. jest
uregulowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami w dłuższym okresie
(art. 614 k.p.c.) - na czas trwania współwłasności lub do osiągnięcia porozumienia
co do sposobu wykonywania - w sposób zapewniający im racjonalne korzystanie
z przedmiotu współwłasności. Natomiast potrzeba ustanowienia zarządcy w toku
egzekucji z nieruchomości podyktowana jest koniecznością należytego zarządzania
nią w ramach tego postępowania, które zakończy się odebraniem rzeczy
właścicielowi - dłużnikowi. Zadaniem zarządcy, którym w pierwszym rzędzie
powinien być dłużnik, jest zachowanie substancji nieruchomości w interesie
wierzycieli oraz właściwe nią gospodarowanie. Nie znajdą zastosowania do
zarządu związanego ze współwłasnością art. 931 § 1, § 3 i art. 941 k.p.c. jako
dotyczące tylko postępowania egzekucyjnego, art. 931 § 4 k.p.c., wobec treści art.
612 k.p.c. Z odpowiednią zmianą, wynikającą ze specyfiki zarządu związanego ze
współwłasnością, stosować trzeba art. 933 k.p.c. przez przyznanie zarządcy
uprawnienia do zwrócenia się do sądu o polecenie komornikowi usunięcia
przeszkód przy obejmowaniu przedmiotu współwłasności; art. 934 k.p.c., ponieważ
wezwania do uiszczania przez osoby trzecie świadczeń zaległych i bieżących
dokonuje zarządca; art. 936 k.p.c., bo zgodę na wydzierżawienie nieruchomości
wyrazić powinni współwłaściciele; art. 939 k.p.c. z uwagi na treść art. 205
w związku z art. 207 k.c.; art. 940 k.p.c. z pominięciem kosztów egzekucji. Prawo
zarządcy objęte art. 934 k.p.c. dotyczy odbierania tylko takich świadczeń, które
mogą być uznane za dochód z rzeczy objętej zarządem, nie obejmują natomiast
upoważnienia do odbioru innych świadczeń, które nie są zawiązane z korzystaniem
z rzeczy. Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca dla właściwego wypełniania
obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną został
uprawniony do podejmowania potrzebnych w tym celu czynności,
w granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków
i przychodów jakie rzecz przynosi, spieniężania ich, podejmowania działań
skierowanych na osiąganie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania
wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu
współwłasności oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami
10
współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów w przedmiocie współwłasności oraz
w terminach określonych przez sąd (art. 613 k.p.c.). Do zakresu tego uprawnienia
należy również prowadzenie spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą
się potrzebne. Chodzi tu o potrzebę rozwiązywania problemów związanych
z administrowaniem, mających znaczenie dla uchronienia przedmiotu
współwłasności przed uszkodzeniem lub utratą wartości, obniżeniem dochodu.
Mogą one dotyczyć czynności faktycznych jak przeprowadzenie remontu,
organizacyjnych, zapewniających właściwe funkcjonowanie rzeczy, czy też
należących do niej urządzeń, jak również urzędowych np. odnoszących się do
obowiązkowych opłat. Możliwość pozywania i bycia pozywanym dotyczy
spraw wynikających z zarządu rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu.
Obejmuje zatem wszelkie roszczenia i zobowiązania, jakie w związku z tą rzeczą
mieli współwłaściciele w dacie objęcia zarządu, będące konsekwencją podjętych
przez nich czynności prawnych oraz wynikające z czynności prawnych zdziałanych
przez zarządcę, jak też powództwa posesoryjne lub negatoryjne zmierzające
do ochrony przedmiotu zarządu. Zarządca działa we własnym imieniu, ale
w interesie współwłaścicieli. Pojęcie czynności zwykłego zarządu oraz czynności
przekraczających zwykły zarząd nie zostało ustawowo zdefiniowane.
Przyjęte zostało w doktrynie, że ocena czynności podejmowanych przez zarządcę
powinna być dokonywana z uwzględnieniem wszystkich okoliczności odnoszących
się do przedmiotu współwłasności i jej charakteru. Na zwykły zarząd składają się
czynności zaliczane do bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją
rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego
przeznaczenia. Natomiast czynności mające za przedmiot rozporządzenie rzeczą
wspólną i te, których charakter i waga wskazują na to, że nie mieszczą się
w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych czynności, należą do przekraczających
zwykłe czynności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r.,
II CRN 53/94, niepubl.). Zaciąganie zobowiązań przez zarządcę jest
dopuszczalne, jeśli jest gospodarczo uzasadnione i mogą być zaspokojone
z dochodów z nieruchomości. Przedstawione zasady wykonywania zarządu
odnoszą się do każdego zarządcy bez względu na tytuł powołania, czy też
sprawowanie go przez czynności konkludentne (por. wyrok Sądu Najwyższego
11
z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, niepubl.). Stosownie do art. 938 § 1 k.p.c.
zarządca przedmiotem współwłasności ponosi odpowiedzialność względem
współwłaścicieli za szkody wyrządzone nienależytym sprawowaniem zarządu.
Jest to jego osobista odpowiedzialność, której podstawę stanowi art. 471 k.c.
Rozważenie celu ustanowienia zarządu na podstawie art. 203 k.c.,
którym jest regulowanie stosunków spornych między współwłaścicielami,
zasad sprawowania go, obowiązków i uprawnień zarządcy (art. 935 k.p.c.)
prowadzi do wniosku, że wszelkie czynności jakie może
i powinien wykonywać zarządca dotyczą przedmiotu współwłasności.
Dochód uzyskany z prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest
dochodem współwłaścicieli, zarządzanym przez zarządcę. Objęte zaskarżonym
wyrokiem roszczenia – „utracone korzyści wynikające z nieprawidłowej gospodarki
lokalami”, „z zaniechania pobierania opłat za korzystanie z gruntu o powierzchni
176 m2
” oraz „zwrot kosztów remontu lokalu użytkowego” - oparte były na
twierdzeniu, że pozwana nieprawidłowo wykonywała zarząd nieruchomością.
Roszczenia te stanowią odszkodowanie, mające na celu naprawienie szkody
polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu), jakie współwłaściciele mogliby
osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie oraz na pomniejszeniu ich
aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na remont lokalu. Nie należą
one do kategorii spraw wynikających z zarządu, o jakich mowa w art. 935 § 1
zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których powódka byłaby uprawniona jako
zarządca. Nie stanowią roszczeń, które przysługiwały współwłaścicielom w dacie
objęcia zarządu przez powódkę jako konsekwencji zdziałanych przez nich
czynności prawnych. Poszkodowanymi są współwłaściciele, a związek tych
roszczeń z zarządem polega na tym, że ocena działań podejmowanych przez
pozwaną - poprzedniego zarządcę odnosi się do obowiązków i uprawnień
łączących się z prowadzeniem gospodarki przedmiotem zarządu. Przesłankami
tego roszczenia są działania i zaniechania pozwanej w okresie sprawowania
zarządu rzeczą wspólną, które podlegają ocenie przez współwłaścicieli
w kontekście zasad prawidłowego prowadzenia gospodarki przedmiotem ich
współwłasności, zaistnienie szkody i związek przyczynowy pomiędzy tymi
działaniami a szkodą. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uprawnienie do ustalania
12
przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy mieści się
w zakresie obowiązków i uprawnień następnego zarządcy określonych w art. 935
§ 1 w związku z art. 615 k.p.c. Na gruncie art. 938 § 1 k.p.c. przyjęte zostało,
że odpowiedzialność zarządcy dotyczy szkody wyrządzonej uczestnikom
postępowania egzekucyjnego, określonym w art. 922 k.p.c., której naprawienia
mogą oni dochodzić w drodze oddzielnego postępowania sądowego, a zatem
w odniesieniu do zarządu związanego ze współwłasnością chodzi o wyrządzenie
szkody współwłaścicielom. Podstawa odpowiedzialności zarządcy osadzona jest
w prawie materialnym (art. 471 k.c.), które określa również uprawnionego do
dochodzenia roszczenia i zobowiązanego do jego spełnienia. Powołanie jako
podstawy odpowiedzialności pozwanej czynu niedozwolonego łączy się
z obowiązkiem wykazania, że do wyrządzenia szkody doszło poza istniejącym
pomiędzy stronami stosunkiem prawnym, a zdarzenie wywołujące szkodę jest
jednocześnie źródłem powstania zobowiązania. Nie ma znaczenia dla uprawnienia
do dochodzenia odszkodowania to, że środki, które powinna była uzyskać pozwana
mogły lub powinny być przeznaczone w całości lub w części na utrzymanie
nieruchomości. Nie zasługiwał na podzielenie zarzut niezastosowania art. 185 ust.
1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu
obowiązującym w dacie wnoszenia powództwa (j. t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz.
2603, dalej - „u.g.n.”). Wiążące jest odesłanie do odpowiedniego stosowania
przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, przewidziane w art. 615
k.p.c. Art. 185 ust. 1 u.g.n. przykładowo określa czynności, które składają się na
zarządzanie nieruchomością, prowadzone w oparciu o umowę zawartą przez
właściciela nieruchomości z zarządcą zajmującym się zawodowo tego rodzaju
działalnością. Mimo braku ustawowego odesłania rodzaje czynności, które składają
się na zarządzanie mogą być posiłkowo brane pod uwagę przy wykładni pojęcia
objętego art. 935 § 1 k.p.c. „zarządca obowiązany jest wykonywać czynności
potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki”, zwłaszcza że obydwa
uregulowania odnoszą się do zwykłych czynności stanowiących o istocie zarządu.
Wbrew stanowisku skarżącej nie może być ono podstawą określenia obowiązków
i uprawnień zarządcy ustanowionego przez sąd, które objęte są art. 935 k.p.c.
Występowanie zarządcy zamiast uprawnionego nie znajduje usprawiedliwienia
13
w treści art. 935 § 1 k.p.c., co wskazuje zarazem na bezprzedmiotowość
rozważania naruszenia art. 935 § 3 k.p.c., jak też pozostałych zarzutów naruszenia
prawa materialnego.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c., wyrok Sądu Apelacyjnego w zaskarżonym zakresie i przekazał sprawę temu
Sądowi do ponownego rozpoznania. Orzeczenie o kosztach postępowania
kasacyjnego oparte zostało na zasadzie przewidzianej w art. 108 § 2 w związku
z art. 39821
k.p.c.
jw