UZASADNIENIE

Powódka M. L. po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa wniosła o zasądzenie na jej rzecz kwoty 8 205 150 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa – tj. od dnia 5 sierpnia 2004r. W uzasadnieniu wskazała, że jest następcą prawnym przedwojennych właścicieli nieruchomości w 19/20 częściach oraz nieruchomości budynkowej położnej przy ulicy (...) w W., która podlegała działaniu dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Z uwagi na okoliczność, że do dnia 31 grudnia 2008r. nieruchomość budynkowa znajdowała się w posiadaniu pozwanej gminy, jest ona jako posiadacz w złej wierze, zobowiązana do zapłaty na rzecz powódki wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Pozwane m.st. W. wniosło o oddalenie powództwa wskazując, że dotychczas nieruchomość budynkowa nie została wydana powódce, co skutecznie unicestwia żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie, a ponadto wskazała, że była posiadaczem w dobrej wierze.

Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2011 roku Sąd Okręgowy oddalił powództwo i odstąpił od obciążania powódki obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego, a także nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - kasy Sądu Okręgowego w Warszawie od powódki kwotę 156,75 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez sąd pierwszej instancji następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych.

Nieruchomość położona w W. przy ul. (...) podlegała działaniu dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Poprzednicy prawni powódki: M. S. i O. S. złożyli wniosek o przyznanie prawa własności czasowej w trybie art. 7 cyt. dekretu. Orzeczeniem z dnia 18 czerwca 1951 roku Nr L. (...) Prezydium Rady Narodowej m.st. W. odmówiło wnioskodawcom przyznania prawa własności czasowej i stwierdziło, że wszystkie budynki znajdujące się na tym gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa. W dniu 22 marca 1997 roku powódka złożyła wniosek o stwierdzenie nieważności w/w orzeczenia administracyjnego. W dniu 23 maja 1997 roku Gmina (...) została zawiadomiona o wszczęciu postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej poprzednikom prawnym powódki przyznania prawa własności czasowej do nieruchomości położonej przy ul. (...). W dniu 3 lutego 1999 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało decyzję sygn. akt (...) stwierdzającą nieważność opisanego wyżej orzeczenia Prezydium Rady Narodowej m. st. W. z dnia 18 czerwca 1951 roku. W wyniku ponownego rozpoznania wniosku „dekretowego” Prezydent m.st. W. decyzją z dnia 21 września 2005 roku Nr (...) odmówił powódce ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu omawianej nieruchomości. Postępowanie administracyjne w tej sprawie nie zostało prawomocnie zakończone, bowiem decyzją z dnia 30 sierpnia 2006 roku sygn. akt (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania powódki powyższą decyzję uchyliło i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Powódka jest spadkobierczynią przedwojennych właścicieli tej nieruchomości w 19/20 częściach i współwłaścicielką nieruchomości budynkowej położonej w W. przy ul. (...) w tym samym stosunku.

Obecnie w/w nieruchomość uregulowana w KW (...) (dawniej nr hip.(...)) znajduje się w obrębie ewidencyjnym (...) a w jej skład wchodzą: działka ewidencyjna nr (...) (zabudowana 4 - kondygnacyjnym budynkiem biurowym) i część działki nr (...). Decyzjami administracyjnymi z dnia 5 marca 1991 roku - Nr (...) i z dnia 9 listopada 1992 roku - Nr (...) Wojewoda (...) potwierdził nabycie własności w/w działek przez Gminę D. (...) na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 roku - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 i Nr 43, poz. 253). Dla działki oznaczonej numerem (...) jest urządzona księga wieczysta KW Nr (...), prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W.. W dziale II tej księgi jako właściciel wpisana jest gmina m.st. W..

Decyzją administracyjną z dnia 4 września 2008 roku - Nr (...) Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność opisanej wyżej decyzji „komunalizacyjnej” Wojewody (...) w części stwierdzającej nabycie przez D. Gminę (...) z mocy prawa, nieodpłatnie prawa własności budynku biurowego, zlokalizowanego na działce nr (...), położonej w W. przy ul. (...). Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją z dnia 16 grudnia 2008 roku - Nr (...) wydaną przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W dniu 17 września 2009 roku pomiędzy powódką a pozwaną gminą została zawarta umowa najmu 2 368,26 m² powierzchni użytkowej, która odpowiada udziałowi we współwłasności - 19/20, pomniejszonemu o wyłączone do dyspozycji wynajmującego 50 m² pow. tj. 2 318,26 m², usytuowanej w budynku położonym przy ul. (...) na czas oznaczony do 16 września 2011 roku. Miesięczny czynsz został ustalony na kwotę 45.000 zł. Strony jednocześnie postanowiły, że pozwana gmina wypłaci powódce odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu najmu w wysokości równej ustalonej kwocie czynszu najmu za okres od 1 stycznia 2009 roku do dnia zawarcia umowy.

W 2010 roku gmina m.st. W. wystąpiła przeciwko M. L.
z powództwem o zwrot nakładów. W dniu 5 stycznia 2011 roku Sąd Okręgowy w Warszawie wydał wyrok oddalający powództwo sygn. akt I C 907/10.

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo jest bezzasadne. Wskazał, że w przepisach art. 224 -225 k.c. ustawodawca uregulował problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy w razie „bezumownego” posiadania cudzej rzeczy. Powódka jako współwłaścicielka nieruchomości budynkowej dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie od posiadacza tej nieruchomości, przypisując mu złą wiarę - art. 225 i 224 § 2 k.c. Powszechnie przyjmuje się, iż w złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem rzeczy, jak również taki, który na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przez niego rzecz stanowi własność innej osoby. O dobrej lub złej wierze posiadacza decyduje w zasadzie chwila nabycia posiadania. W sporze z właścicielem dochodzącym roszczeń uzupełniających na rzecz posiadacza przemawia domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.), które jest wzruszalne, a na właścicielu spoczywa ciężar wykazania złej wiary posiadacza. W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Sądu, brak jest podstaw do przyjęcia złej wiary po stronie pozwanej gminy. Sąd podkreślił, iż sporna nieruchomość poddana jest działaniu dekretu „ (...)”, a zatem jej zasadniczą sytuację prawną kształtują przepisy w nim zawarte. Artykuł 5 dekretu ustanowił jeden z nielicznych wyjątków od ogólnej zasady superficies solo cedit, zgodnie z którym własność budynku jest związana z własnością gruntu. Komunalizacja gruntów nie powodowała bowiem automatycznego przeniesienia na m.st. W. własności budynków oraz innych przedmiotów znajdujących się na tych gruntach. Zgodnie z art. 5 dekretu rzeczy te tymczasowo pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli. Budynki, stawały się własnością gminy dopiero z chwilą prawomocnego oddalenia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej. Do tego czasu prawo własności budynku pozostawało (i w razie nierozpoznania wniosku pozostaje) przy dotychczasowym właścicielu gruntu – art. 8 dekretu. Powołując się na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2002 roku, wydanego w sprawie I CK 739/99, Sąd Okręgowy wskazał, iż ścisłe połączenie art. 5 dekretu z art. 1 dekretu oznacza, iż dekret (...) nadał własności gruntu charakter nadrzędny w stosunku do własności budynków posadowionych na gruncie. Z chwilą wejścia dekretu w życie, ówczesna gmina obejmowała grunt niezależnie od tego czy był on zabudowany czy też nie. Do czasu rozpatrzenia złożonego przez właściciela gruntu wniosku o przyznanie prawa własności czasowej, prawo własności budynku było „zawieszone” (art. 7 dekretu). W tym okresie „oczekiwania” właścicielowi budynku nie przysługiwało roszczenie windykacyjne w stosunku do właściciela gruntu. Pełnię praw właścicielskich, właściciel budynku uzyskiwał dopiero po pozytywnym załatwieniu jego wniosku o przyznanie prawa własności czasowej. Jak podkreślił Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie postępowanie administracyjne w sprawie wniosku dekretowego nie zostało dotychczas zakończone. Zdaniem Sądu przyjąć należy, iż pozwana gmina w dniu zawarcia umowy najmu, tj. w dniu 17 września 2009 roku dobrowolnie wydała powódce nieruchomość budynkową, niemniej jednak nie zmienia to oceny, iż powódce nie przysługiwałoby skuteczne wobec gminy roszczenie wydobywcze. Powódka wystąpiła z tzw. roszczeniem uzupełniającym, które zdaniem Sądu jest uwarunkowane istnieniem roszczenia windykacyjnego.

Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że pozwana gmina korzystała - w okresie objętym pozwem tj. w okresie od 19 maja 1997 roku do 31 grudnia 2008 roku - z nieruchomości budynkowej, mając ku temu tytuł prawny. Tytułem tym była decyzja z dnia 9 listopada 1992 roku Nr (...) wydana przez Wojewodę (...), na podstawie której potwierdzone zostało, iż z dniem 27 maja 1990 roku poprzedniczka prawna pozwanej gminy m.st. W. stała się właścicielem działki o numerze ewidencyjnym (...), położonej przy ul. (...) w W., na której usytuowany jest budynek biurowy. Decyzja ta do czasu wyeliminowania jej z obrotu prawnego, tj. do 17 grudnia 2008 roku stanowiła administracyjnoprawny tytuł pozwanej gminy do korzystania z nieruchomości budynkowej i jej istnienie w konsekwencji unicestwiło prawo powódki do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd w postępowaniu cywilnym nie jest uprawniony do kwestionowania pozostającej w obrocie prawnym decyzji administracyjnej, winien uwzględniać stan prawny wynikający z treści ostatecznej decyzji administracyjnej, chyba, że jest ona bezwzględnie nieważna. Sąd wskazał, iż bezspornym jest, że w okresie od 19 maja 1997 roku do 17 grudnia 2008 roku decyzja komunalizacyjna Wojewody (...) pozostawała w obrocie prawnym. Choć decyzja nieważnościowa z dnia 3 lutego 1999 roku wywołała skutki ex tunc , co w świetle art. 5 dekretu oznacza, iż budynek położony przy ul. (...) pozostawał własnością dotychczasowych właścicieli, to mimo to, należy dojść do wniosku, że jednoczesne pozostawanie w obrocie prawnym w/w decyzji komunalizacyjnej dawało pozwanej gminie prawną możliwość swobodnego korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Ustanowiony w art. 34 ppkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741) zakaz zbycia nieruchomości, w wypadku gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, nie ogranicza prawa do korzystania z nieruchomości, wyłącza jedynie uprawnienie do zbywania nieruchomości.

W konkluzji Sąd Okręgowy stwierdził, że legalne korzystanie w dobrej wierze przez stronę pozwaną z nieruchomości w okresie od 19 maja 1997 roku do 17 grudnia 2008 roku, przesądziło o bezzasadności powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie elementy, jak omawiana wyżej regulacja tzw. dekretu (...), komunalizacja gruntu, na mocy której poprzedniczka prawna pozwanej gminy została uwłaszczona, wpis prawa własności w księdze wieczystej na rzecz pozwanej gminy, przy braku wpisu odrębnej własności budynkowej, wskazują na to, iż pozwana gmina czuła się właścicielem całej nieruchomości łącznie z budynkiem. Jak się okazało, w następstwie działań podjętych przez powódkę, poczucie to było błędne, jednakże usprawiedliwione wymienionymi wyżej okolicznościami. Pozwana gmina utraciła przymiot posiadacza w dobrej wierze od dnia 18 grudnia 2008 roku, jednakże krótki okres czasu (14 dni) pomiędzy tym dniem a datą, od której pozwana dobrowolnie zobowiązała się uiścić na rzecz powódki wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości budynkowej, uprawniał do stwierdzenia, iż żądanie zapłaty za ten krótki okres stanowiłoby nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c., a zatem również w tym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Bezzasadność wniesionego powództwa z przyczyn wskazanych wyżej, spowodowała brak rozważań w zakresie zgłoszonego zarzutu zasiedzenia własności nieruchomości budynkowej oraz odstąpienie od szczegółowej oceny dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. D. w zakresie ustalenia wysokości czynszu za bezumowne korzystanie z nieruchomości, bowiem dowód ten okazał się nieprzydatny.

Dodatkowo Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z uchwałą pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2011 roku III CZP 112/10 samodzielną i wyłączną podstawę roszczeń odszkodowawczych za szkodę spowodowaną ciężką wadliwością decyzji administracyjnych wydanych przed 1 września 2004 roku stanowi przepis art. 160 k.p.a. W ocenie Sądu, w sytuacji w której roszczenia przedwojennych właścicieli nieruchomości (...) sprowadzają się do naprawienia szkody rzeczywistej, domaganie się przez powódkę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości może być oceniane jako pozbawione słuszności poszukiwanie innych podstaw prawnych dla roszczeń wychodzących poza tę granicę.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 102 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz. U. z 2010 roku, Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Od powyższego wyroku apelację wniosła powódka zaskarżając go w całości. Apelująca podniosła następujące zarzuty:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 177§1 pkt 3 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i nie zawieszenie postępowania do czasu rozpoznania przez Prezydenta miasta stołecznego W. wniosku dekretowego o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu przy ul. (...) w W. (dziś prawa użytkowania wieczystego tego gruntu), w wyniku czego powództwo powódki zostało oddalone z uwagi na brak praw do gruntu;

- art. 178 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i nie zawieszenie postępowania
w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy wynika, że wniosek o zawieszenie postępowania został złożony przez obie strony postępowania, w wyniku czego powództwo powódki zostało oddalone z uwagi na brak praw do gruntu;

- art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. z pominięciem przy ocenie dowodów z dokumentów:

1. zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności orzeczenia odmawiającego byłym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do gruntu przy ul. (...) w W. wraz z informacją, że istnieje duże prawdopodobieństwo wystąpienia rażącego naruszenia prawa w przedmiotowej sprawie, skierowanego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze do Burmistrza Gminy (...) z dnia 19 maja 1997 roku,

oraz

2.decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 lutego 1999 roku (...) stwierdzającej nieważność decyzji Prezydium Rady Narodowej z dnia 18 czerwca 1951 roku

w wyniku czego Sąd uznał, że miasto stołeczne W. było posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia powództwa;

- art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie, oraz błędną ocenę materiału dowodowego poprzez uznanie, że pozostawanie w obrocie prawnym decyzji komunalizacyjnej oraz wpis w księdze wieczystej prawa własności gruntu uzasadniają przypisanie pozwanemu przymiotu posiadacza w dobrej wierze, gdy zdarzenia powyższe określają jedynie stan prawny nieruchomości uwidoczniony w dokumentach, a nie wpływających w przedmiotowej sprawie na stan świadomości pozwanego 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 224 i 225 k.c. poprzez ich błędną wykładnię, tj. uznanie że przesłanką do dochodzenia tych roszczeń konieczne jest spełnienie przesłanek roszczenia windykacyjnego z art. 222 § 1 k.c.;

- art. 140 k.c. w zw. z art. 222 §1 k.c. poprzez ich błędną wykładnię, tj. uznanie że właścicielowi budynku, jako odrębnego od gruntu prawa własności, nie przysługuje roszczenie o wydanie jego rzeczy w sytuacji, gdy z art. 140 k.c. wynika prawo właściciela do korzystania z rzeczy, którego ochronie służy roszczenie o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 §1 k.c.;

- art. 5 dekretu z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy w związku z art. 140 k.c. poprzez przyjęcie, że właścicielowi budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności na podstawie art. 5 w/w dekretu nie przysługuje prawo do korzystania z rzeczy do czasu rozpatrzenia wniosku dekretowego, w sytuacji gdy z art. 140 k.c. wynika, że właściciel może korzystać z rzeczy, a w szczególności może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób;

- art. 8 w/w dekretu poprzez uznanie, że prawo własności budynku stanowiącego na podstawie art. 5 dekretu odrębny od gruntu przedmiot własności, do czasu rozpoznania wniosku dekretowego pozostawało przy dotychczasowym właścicielu gruntu, w wyniku czego Sąd uznał, że powódka nie mogła korzystać z budynku, co doprowadziło do oddalenia powództwa.

Wobec powyższego apelująca wniosła o zmianę wyroku i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 8 205 150 zł wraz z odsetkami od dnia doręczenia pozwanemu pozwu oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Ewentualnie powódka domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia sądowi okręgowemu i zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje. Apelacja jest zasadna, o ile zmierza do uchylenia zaskarżonego wyroku.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów apelacji wskazać należy, co następuje.

Zasadny jest zarzut naruszenia art.233 §1k.p.c. Dokonując oceny dobrej wiary pozwanej, jak słusznie wskazała apelująca, Sąd nie uwzględnił okoliczności powiadomienia pozwanej o wszczęciu postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji dekretowej Prezydium Rady Narodowej z dnia 18 czerwca 1951r., jak również okoliczności wydania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji z dnia 3 lutego 1999r. stwierdzającej nieważność w/w orzeczenia Prezydium Rady Narodowej. Kwestie te były podnoszone przez powódkę w toku postępowania i winny być ocenione przez Sąd meriti. Art. 7 k.c. wprowadza domniemanie dobrej wiary, ale jest to domniemanie wzruszalne, przy czym ciężar jego obalenia spoczywa na osobie, która wywodzi z tego skutki prawne (art. 6 k.c.). Rację ma skarżąca wskazując, że pozwana już w dniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, a najpóźniej w dniu wydania decyzji przez ten organ dowiedziała się lub co najmniej powinna była dowiedzieć się, że prawo własności nieruchomości jej nie przysługuje. W tym miejscu należy przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r. I CSK 642/10 LEX nr 960517, zgodnie z którym dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Sąd Najwyższy wskazał, że miasto st. W., z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez następcę prawnego byłego właściciela z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji - uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Przyjęcie stanowiska polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary. Podobne stanowisko zawarł Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 28 lipca 1998 r., III CRN 126/78 LEX nr 8126 oraz z dnia 23.07.2004r. III CK 212/03 LEX 174183, wskazując, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. W niniejszej sprawie Prezydium Rady Narodowej odmówiło przyznania prawa własności czasowej poprzednikom prawnym powódki z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w dopiero opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego pod użyteczność publiczną. Powyższa argumentacja stała wbrew uregulowaniom zawartym w art. 7 ust.2 dekretu, który jako jedyną podstawę do nieuwzględnienia wniosku dekretowego wymienia niezgodność korzystania z gruntu przez dotychczasowego właściciela z jego przeznaczeniem określonym w obowiązującym planie zabudowania. A zatem pozwana znając treść decyzji dekretowej z 1951r. miała świadomość jej wadliwości. Jeszcze raz podkreślić należy, że miasto stołeczne W., prowadzi poprzez swój organ - Prezydent miasta stołecznego W. postępowania administracyjne w odniesieniu do nieruchomości objętych dekretem (...), a zatem powzięcie świadomości o w/w okolicznościach skutkuje przypisaniem mu złej wiary. Okolicznością bezsporną było skierowanie do pozwanej zawiadomienia datowanego na dzień 19 maja 1997r. o wszczęciu postępowania o stwierdzenie nieważności orzeczenia PRN z 1951r. Z załączonego do pisma procesowego pozwanej z dnia 12 października 2010r. (k.591) dowodu doręczenia powyższego wezwania wynika, że wpłynęło ono w dniu 23 maja 1997r. A zatem uznać należy, że od tej daty pozwana pozostawała w złej wierze.

Za nietrafny uznać należało i ten argument Sądu Okręgowego, jakoby pozostawanie w obrocie prawnym decyzji komunalizacyjnych do 17 grudnia 2008r. dawało pozwanej możliwość swobodnego korzystania z przedmiotowej nieruchomości, a więc mogło być podstawą traktowania jej jako właściciela nieruchomości, a także powodować istnienie po jej stronie dobrej wiary. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego decyzja nadzorcza stwierdzająca zarówno nieważność wadliwej decyzji, jak i wydanie jej z naruszeniem prawa ma moc wsteczną, co oznacza, że będąca jej przedmiotem decyzja dotknięta wadami była aktem bezprawnym już w chwili wydania. Decyzja nieważna nie wywołała skutków prawnych, mimo, że stwarzała określone stany faktyczne. Tym samym decyzje komunalizacyjne uznane następnie za nieważne w 1998r. nie mogły stanowić dla pozwanej tytułu prawnego do władania nieruchomością (tak m.in. SN w uchwale z dnia 31.03.2011r. III CZP 112/10 OSNC 2001/7-8/75 oraz w cytowanym wyżej wyroku z dnia 11.08.2011r. I CSK 642/10). Pozwana nie mogła zatem powołując się na istnienie decyzji komunalizacyjnych twierdzić, że pozostaje w dobrej wierze, a tym bardziej, że ma tytuł prawny do władania nieruchomością podczas, gdy unieważniona została decyzja odmawiająca poprzednikowi prawnemu powódki przyznania prawa własności czasowej. Podobnie fakt, że pozwana jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości nie usprawiedliwia jej świadomości co do przysługiwania jej prawa własności, ani przymiotu dobrej wiary. Jak słusznie wskazała skarżąca dokonując oceny dobrej wiary posiadacza badaniu podlega stan jego świadomości co do przysługującego mu prawa, a nie stan prawny wynikający z dokumentów. W niniejszej sprawie różny był stan świadomości pozwanej od stanu prawnego uwidocznionego w dokumentach.

Za zasadny uznać należało zarzut naruszenia art. 224 k.c. i 225 k.c. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury jakkolwiek roszczenia pieniężne przewidziane w tych przepisach mają charakter uzupełniający w stosunku do żądania wydania rzeczy, to jednak można dochodzić ich odrębnie i niezależnie od roszczenia windykacyjnego. W myśl wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r. IV CK 502/03 (LEX nr 183713) brak przesłanek uzasadniających możliwość uwzględnienia roszczenia windykacyjnego nie oznacza wygaśnięcia powstałego już wcześniej obowiązku samoistnego posiadacza zapłaty właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z jego rzeczy. Zgodnie zaś z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 08 grudnia 2006 r. V CSK 296/06 (LEX nr 359471), roszczenia przewidziane w art. 224 i art. 225 k.c. mogą być dochodzone przez właściciela także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości. W uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05 (OSNC 2006/4/64), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej, przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od roszczenia określonego w art. 222 § 2 k.c. W wyroku z dnia 11 lutego 1998 r., III CKN 354/97 (LEX nr 164264) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że roszczenia uzupełniające z art. 224 i art. 225 k.c., jakkolwiek związane są z powództwem windykacyjnym, to jednak związanie to nie jest tego typu, by właściciel nie mógł dochodzić ich od posiadacza oddzielnie. Roszczenia te bowiem mogą być przeniesione na inną osobę, legitymacja bierna i czynna związana z dochodzeniem tym roszczeń nie zawsze pokrywa się z legitymacją bierną i czynną, dotyczącą roszczenia windykacyjnego. Sąd Apelacyjny w pełni podziela tę wykładnię. Ścisłe związanie roszczeń pieniężnych, kierowanych do posiadacza rzeczy, z roszczeniem o jej wydanie, wykluczyłoby możliwość zastosowania art. 224 k.c. i art. 225 k.c. do takich stanów faktycznych, w których wydanie rzeczy nastąpiło dobrowolnie lub jeszcze do niego nie doszło, co sprzeczne jest nie tylko z intencją ustawodawcy, jak i z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności. A zatem dochodzenie roszczeń uzupełniających w takim stanie faktycznym, jak występujący w niniejszej sprawie jest dopuszczalne (podobnie SN w wyroku z dnia 11.08.2011r. cytowanym wyżej). Powódka do czasu ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego, co nastąpiło po wydaniu wyroku przez Sąd I Instancji, miała roszczenie określone w art.222§1 k.c., albowiem zgodnie z treścią art.5 dekretu budynki stanowiły własność dotychczasowych właścicieli, zaś decyzja SKO stwierdzająca nieważność decyzji odmawiającej poprzednikom prawnym powódki przyznania prawa własności czasowej wywołała skutek ex tunc, a zatem zniweczyła skutki prawne decyzji odmownej z dnia 18 czerwca 1951r. Wniosek dekretowy został nierozpoznany do 2011r. co do zabudowanego gruntu i do 2012r. co do niezabudowanego (k.745-756, okoliczność bezsporna) co powoduje, że poprzednicy prawni powódki pozostawali do tego czasu na podstawie art.8 dekretu właścicielami budynku. Zachodzi tu wyjątek od zasady superficies solo cedit – budynek pozostawał odrębną własnością w stosunku do gruntu. Skoro powódka była właścicielką nieruchomości budynkowej, pozostającej w posiadaniu innego podmiotu, miała legitymację czynną do wytoczenia powództwa o wydanie budynku. Kwestia, na ile jej żądanie w tym zakresie okazałoby się skuteczne wobec istnienia decyzji komunalizacyjnych, pozostaje poza kognicją Sądu w tej sprawie. Reasumując Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska Sądu I Instancji, że w czasie oczekiwania na rozpoznanie wniosku dekretowego właścicielowi budynku nie przysługiwało roszczenie windykacyjne

Tym samym zarzut naruszenia art.177§1 pkt 3 k.p.c. oraz art.178 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie nie zasługuje na uwzględnienie. Wniosek powódki o zawieszenie postępowania miał początkowo związek z oczekiwaniem na rozpoznanie wniosku dekretowego, tj. wydaniem decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego do gruntu przy ulicy (...) w W.. W uzasadnieniu tego wniosku powódka wskazała, że prawomocne zakończenie postępowania administracyjnego wytworzy nowy stan prawny, który będzie miał wpływ na wynik sprawy (k.326). Wniosek ten został jednak cofnięty na rozprawie w dniu 13 czerwca 2007r. (k.330). Natomiast kolejne wnioski o zawieszenie postępowania były uzasadniane toczącym się postępowaniem o zniesienie współwłasności nieruchomości oraz toczącym się postępowaniem administracyjnym dotyczącym stwierdzenia nieważności decyzji komunalizacyjnych z dnia 5 marca 1991r. i z dnia 9 listopada 1992r., które zostało zakończone jeszcze przed rozstrzygnięciem sprawy przez Sąd Okręgowy Zawieszenie postępowania na podstawie art.177§1 pkt 3 k.p.c. ma charakter fakultatywny i zależy od oceny sądu, czy rozstrzygnięcie sprawy zależy od wydania decyzji administracyjnej, jeżeli jej treść stanowić będzie podstawy merytorycznego lub formalnego rozstrzygnięcia sprawy cywilnej. Jak wskazał słusznie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 1995r. III CRN 50/95 (Prokuratura i Prawo nr 4 s.42) przesłanką do zawieszenia na wskazanej wyżej podstawie jest sytuacja, gdy decyzja administracyjna powinna jako rozstrzygająca o kwestiach prejudycjalnych poprzedzać rozstrzygnięcie sądu. Jak wskazano wyżej wydanie decyzji administracyjnej nie było niezbędne dla rozstrzygnięcia żądania pozwu. Powódka przez cały czas pozostawała właścicielem budynku, zaś rozpoznanie wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego nie miało znaczenia dla jej uprawnień do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za wskazany w pozwie okres.

Natomiast co do wniosku powódki o zawieszenie postępowania na zgodny wniosek stron, to wskazać należy, że na rozprawie w dniu 13 czerwca 2007r. pozwana nie wyraziła zgody na zawieszenie postępowania (k.330), a zatem nie było podstaw do zastosowania art.178 k.p.c. Poza tymi argumentami wskazać należy, że postępowanie administracyjne dotyczące wniosku dekretowego zostało zakończone.

Pomimo jednak uwzględnienia większości argumentów apelującej zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu. Wskazać bowiem należy, że Sąd I Instancji nie odniósł się do podniesionego przez pozwanych zarzutów zasiedzenia oraz przedawnienia – ten ostatni zarzut zawarto w piśmie z dnia 25 maja 2010r. (k.533). W orzecznictwie zostało wyjaśnione, że zaniechanie przez sąd pierwszej instancji zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego oznacza nierozpoznanie istoty sprawy w rozumieniu art.386§4 k.p.c. Jak podkreśla się w judykaturze sąd odwoławczy powinien w przypadku stwierdzenia takiego uchybienia zaniechać rozstrzygania co do istoty sprawy, a zaskarżony wyrok uchylić i przekazać sprawę Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.09.1998r. II CKN 987/97 OSNC 1999, nr 1, poz.22, wyrok z dnia 13.01.2010r. II CSK 239/09). Rozpoznanie powyższych zarzutów jedynie przez sąd II Instancji mogłoby dać stronie podstawę do pozbawienia jej prawa do zaskarżenia orzeczenia sądu odwoławczego w rozumieniu wynikającej z art. 78 i 176 ust.1 Konstytucji RP zasady kontroli orzeczeń i postępowania sądowego (postanowienie SN z dnia 21.05.2002r. III CKN 948/00 OSNC 2003, nr 5, pozs.68).

Sąd Okręgowy zaniechał dokonania oceny dowodu z opinii biegłego, który jest niezbędny dla ustalenia wysokości żądania. Do opinii tej szereg zastrzeżeń zgłosiły obie strony. Pozwana zanegowała przyjętą przez biegłą metodologię ustalenia poziomu czynszu, zakwalifikowanie budynku przy ulicy (...) do biurowców klasy B, sposób określenia wysokości wynagrodzenia możliwego do uzyskania za korzystanie z budynku (pismo z dnia10 stycznia 2011r. k.637 i nast.), przedstawiając bogatą argumentację przeciwko opinii biegłej. Zastrzeżenia te nie zostały w sposób wyczerpujący wyjaśnione przez biegłą. Z opinii nie wynika przede wszystkim metoda dokonanej wyceny. Biegła nie powołała się na żadne źródła stanowiące podstawę do określenia średnich stawek czynszu dla poszczególnych okresów. Wskazała jedynie, że korzystała z własnych materiałów, archiwum i internetu nie powołując ich jednocześnie, co uniemożliwia odniesienie się stron do prawidłowości wnioskowania przyjętego przez biegłą. Biegła zastosowała średnią stawkę ofertową jedynie za okres 2004-2006r. i 2008r., natomiast nie wiadomo, na jakiej podstawie zostały określone stawki za pozostałe okresy. Utrudniony dostęp do danych z umów najmu nie zwalnia biegłej z przedstawienia założeń i zastosowania przyjętej metody wyceny. Dokonując opisu w jaki sposób kształtował się rynek w latach 90 – tych, w odniesieniu do wysokości stawek na powierzchnie biurowe, biegła nie powołała sposobu dokonanych wyliczeń. W opinii pisemnej wskazuje, że stawki czynszu obniżyła o 10% z uwagi na okoliczność, że były to stawki ofertowe (str.14 opinii), natomiast w opinii ustnej wskazała, że w tych odliczonych procentach mieści się także rynkowy poziom pustostanu oraz zaległość w opłatach i to z kolei stanowi 20%, które zdaniem biegłej zostało uwzględnione przy ustalaniu stawki na poziomie 80% średnich stawek. Wszystkie te niejasności nie zostały omówione, ani ocenione przez Sąd Okręgowy i wymagają one precyzyjnego wyjaśnienia w dalszym toku postępowania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy biorąc pod uwagę powyższe wywody w tym wskazaną wykładnię art.224 i 225 k.c. oraz ustalony okres od kiedy pozwana pozostawała w złej wierze, ustosunkuje się do złożonych przez pozwaną zarzutów zasiedzenia oraz przedawnienia, jak również dokonana oceny dowodu z opinii biegłego, w razie potrzeby dokona jej uzupełnienia biorąc pod uwagę zwłaszcza przytoczone wyżej zarzuty pozwanej i w zależności od stanowisk stron i inicjatywy dowodowej przeprowadzi zawnioskowane dowody.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na mocy art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 108 § 2 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE