UZASADNIENIE

Powód – Spółdzielnia Mieszkaniowa w B. wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. nr (...) z dnia 15 lutego 2013r. w sprawie „wyrażenia zgody na opłacenie ze środków funduszu remontowego opłaty sądowej praz zastępstwa procesowego w sprawie o zwrot przez Spółdzielnię Mieszkaniową w B. z funduszu remontowego za lata 2004-2006 oraz 2008-2011” z powodu naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz sprzeczności z przepisami prawa, poprzez wykorzystanie funduszu remontowego niezgodnie z jego przeznaczeniem oraz brak legitymacji czynnej do reprezentowania członków wspólnoty w sprawie o zwrot funduszu remontowego gromadzonego w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W uzasadnieniu braku legitymacji czynnej wskazał, że pozwana wspólnota wyodrębniła się ze Spółdzielni Mieszkaniowej w B. dnia 20 maja 2011r. natomiast roszczenie o zwrot funduszu remontowego ma dotyczyć okresu 2004-2005r. oraz 2008-2011r., a według powoda właściciele lokali nie przekazali na wspólnotę mieszkaniową przysługujących im przeciwko powodowi roszczeń.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swego stanowiska przyznała, że dnia 20.05.2011 r. został zmieniony sposób zarządzania nieruchomością przy ul.(...)w B.i powstał nowy podmiot – pozwana wspólnota mieszkaniowa. Na zebraniu wspólnoty w dniu 17 czerwca (...). podjęto m.in. uchwałę nr (...)w sprawie przyjęcia „Regulaminu funduszu remontowego, który w § 6 ust. 1 przewiduje, że „Środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym nie powinno się wykorzystywać do finansowania bieżących wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej, jak również do czasowego pokrywania innych zobowiązań Wspólnoty Mieszkaniowej”, zaś w ust.2 iż „ Środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym nie wolno wykorzystywać do finansowania wykonanych remontów, które zgodnie z obowiązującymi przepisami obciążają właścicieli lokali”. Zdaniem pozwanej wprowadzenie w § 1 zapisu „nie powinno się wykorzystywać”, zaś w ust.2 „nie wolno wykorzystywać” oznacza, że pozwana zostawiła sobie „furtkę” do skorzystania w krytycznych finansowo sytuacjach do czasowego sięgnięcia po środki funduszu remontowego, a zaskarżona uchwała nie narusza interesu powoda.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Bezspornym w sprawie jest, że:

⚫: pozwana wspólnota wyodrębniła się ze Spółdzielni Mieszkaniowej w B. dnia 20 maja 2011r. i od tego dnia został zmieniony sposób zarządzania jej nieruchomością,
⚫: obowiązujący u pozwanej Regulamin gospodarowania funduszem remontowym uchwalonym uchwałą pozwanej w sprawie utworzenia funduszu remontowego i przyjęcia regulaminu gromadzenia i wydatkowania środków w ramach funduszu remontowego, stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały Nr (...)z dnia 17 czerwca 2011 r. w § 2 stanowi, że środki z tego funduszu mogą być przeznaczone wyłącznie na finansowanie remontów i modernizacji elementów budynku, urządzeń technicznych i przyłączy zaliczonych do nieruchomości wspólnej i jej części składowych, zaś w § 6 ust. 1 przewiduje, że środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym nie powinno się wykorzystywać do finansowania bieżących wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej, jak również do czasowego pokrywania innych zobowiązań Wspólnoty Mieszkaniowej”,
⚫: spośród 38 właścicieli lokali, za przyjęciem zaskarżonej uchwały głosowało 32 właścicieli posiadających łącznie (...)udziałów, jeden właściciel posiadający (...)udziałów, zaś 5 właścicieli lokali posiadających łącznie (...)udziałów nie brało udziału w głosowaniu (M. K.,G. P., A. Ś., B.i K. L., T.i K. C.).

Sąd zważył co następuje:

Za częściowo uzasadniony należy uznać zarzut braku legitymacji czynnej do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ właściciele lokali nie przekazali na wspólnotę mieszkaniową wspólnoty przysługującym ich roszczeń wobec powoda w sprawie o zwrot funduszu remontowego gromadzonego w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. O ile bowiem można przyjąć iż członkowie pozwanej wspólnoty głosujący za podjęciem zaskarżonej uchwały, poprzez sam fakt głosowania za jej podjęciem, wyrazili wolę przekazania przysługującym ich roszczeń wobec powoda, to nie można uznać iż takie przekazanie nastąpiło przez osoby nie biorące udziału w głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą oraz przez powoda, który głosował przeciwko zaskarżonej uchwale.

Zgodnie z art.25 ust.1 ustawy o własności lokali podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem; niezgodność umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu.

W pełni uzasadniony jest natomiast zarzut naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz sprzeczności z przepisami prawa, poprzez wykorzystanie funduszu remontowego niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Z art.13 w/w ustawy wynika, że właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zaś z art. 14 pkt 1 iż na koszty te składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Środki gromadzone na funduszu remontowym są środkami o charakterze celowym – gromadzone są na konkretne, wyraźnie określone cele remontowe lub na potrzeby, które mogą powstać w przyszłości i nie mogą być przeznaczona w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem.

Podjęta przez pozwaną uchwała o przeznaczeniu zgromadzonych na funduszu remontowym środków finansowych na pokrycie opłaty sądowej oraz zastępstwa procesowego w sprawie o zwrot przez powoda funduszu remontowego należnego członkom pozwanej jest niezgodna z prawem, bowiem jej skutkiem będzie przeznaczenie zgromadzonych środków na inny cel niż remont i konserwacja nieruchomości wspólnej. Jest ona również sprzeczna z § 2 Regulaminu gospodarowania funduszem remontowym uchwalonym uchwałą pozwanej w sprawie utworzenia funduszu remontowego i przyjęcia regulaminu gromadzenia i wydatkowania środków w ramach funduszu remontowego, stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały Nr (...)z dnia 17 czerwca 2011 r. który stanowi, że środki z tego funduszu mogą być przeznaczone wyłącznie na finansowanie remontów i modernizacji elementów budynku, urządzeń technicznych i przyłączy zaliczonych do nieruchomości wspólnej i jej części składowych, a także z § 6 ust. 1 tego regulaminu, z którego wynika, że środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym nie powinno się wykorzystywać do finansowania bieżących wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej, jak również do czasowego pokrywania innych zobowiązań Wspólnoty Mieszkaniowej. Zastosowanie słowa „powinno” w § 6 ust.1 regulaminu oznacza powinność, a więc obowiązek wykorzystania funduszu na cel określony w tym postanowieniu regulaminu, a nie – jak twierdzi pozwana – stwarza możliwość wykorzystania środków zgromadzonych na funduszu remontowym na finansowania bieżących wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej, jak również do czasowego pokrywania innych zobowiązań Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał iż zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu jako niezgodna z prawem oraz w części dotyczącej powoda i właścicieli lokali niebiorących udziału w głosowaniu nad nią także z powodu braku legitymacji czynnej do ich reprezentowania w sprawie o zwrot funduszu remontowego gromadzonego w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Orzeczenie o kosztach procesu znajduje uzasadnienie w art. 98 k.p.c. oraz § 9 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i ponoszenia przez Skarb Państwa Kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE