UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w T. w pozwie z 10 kwietnia 2013r. domagała się nakazania pozwanym B. D. oraz J. D. sprzedaży przysługującego im prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. (...) w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Pozew zawierał również wniosek o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu.

W uzasadnieniu Wspólnota wskazała, iż powództwo oparła na art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U. 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zdaniem powódki przesłanki zawarte w tym przepisie zostały spełnione. Pozwani od 12 lat permanentnie zalegają z uiszczaniem należnych Wspólnocie opłat za będący ich własnością lokal, a to wyczerpuje cechy długotrwałości w zaleganiu z zapłatą, o których mowa w w/w art. 16. Dokonanie sprzedaży lokalu pozwanych jest w tej sytuacji jedyną możliwością zakończenia patologicznej sytuacji, dlatego Wspólnota podjęła w tym przedmiocie stosowną uchwałę. Ponadto – zdaniem powódki – pozwani swymi zachowaniami, szczegółowo w pozwie opisanymi, wyczerpują również przesłankę rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, do których także odwołuje się art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

W odpowiedzi na pozew pozwana B. D. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Motywując swoje stanowisko w pierwszej kolejności wskazała, iż powód nie posiada czynnej legitymacji procesowej, albowiem pełnomocnictwo złożone do akt sprawy dotyczy czynności zwykłego zarządu, a sprzedaż przymusowa należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zaprzeczyła aby łamali obowiązujący we Wspólnocie porządek domowy. Przyznała, iż opóźnieniem regulowali swoje zobowiązania względem powódki, lecz nie spowodowało to utraty przez nią płynności finansowej. Świadczy o tym choćby ta okoliczność, iż powódka niniejszy pozew złożyła po upływie roku od podjęcia uchwały uprawniającej do tego. Stwierdziła, że powódka złamała zasady naliczania stosowanych opłat i żądała ich w wysokości zawyżonej. Podsumowując swoje stanowisko podkreśliła, iż art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali jest przepisem bardzo drastycznym i ingerującym głęboko w prawo własności, a w sprawie nie zachodzą okoliczności dające podstawy do jego zastosowania.

Pozwany nie zajął stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwanym B. D. oraz J. D. przysługuje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. (...), o metrażu 58,9 m2 plus piwnica 3m2, dla którego Sąd Rejonowy w Toruniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi KW nr (...). B. D. oraz J. D. są członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...) w T..

( okoliczności bezsporne, patrz też odpis z księgi wieczystej – k. 18-21 )

Pozwani B. D. oraz J. D. są wieloletnimi dłużnikami powodowej Wspólnoty z tytułu należnych opłat.

( dowód: rozliczenia finansowe - k. 22-29 i 40-41,- zeznania świadków A. D. ( k. 114v – 115 ), A. S. ( k. 116 ), B. K. ( k.115-115v ), M. Ł. protokół elektroniczny rozprawy 00:15:53 z 22.10.2013r. oraz W. S. protokół elektroniczny rozprawy 00:38:18 z 22.10.2013r., przesłuchanie pozwanej protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 01:25:31, przesłuchanie powódki – członków zarządu- I. N. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 00:52:51, D. Ś. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 01:13:48, 01:17:12)

W okresie od 1 stycznia 2002r. do 30 kwietnia 2002r. pozwani albo wcale nie dokonywali terminowych wpłat, albo wpłacali należności w niepełnej wysokości. Cztery razy wpłacili wyższe kwoty niż wynikające z obciążeń, ale nie pokryły one w całości należności Wspólnoty. Podobnie sytuacja wyglądała w kolejnych latach. W roku 2003r. pozwani tylko raz uiścili należna opłatę – w styczniu 2003r., kolejnej wpłaty dokonali po prawie dwóch latach- w grudniu 2004r. W 2005r. pozwani dokonali kilku wpłat. W 2006r. zaczęli płacić należności w miarę regularnie- wpłat nie odnotowano jedynie w lipcu, jednakże uiszczane kwoty były niższe niż wynikające z naliczeń, jedynie w sierpniu 2006r. wpłynęła kwota wyższa niż kwota obciążenia za tenże miesiąc. Także w 2007r. pozwani starali się raczej na bieżąco dokonywać wpłat. W 2008r. i 2009r choć pozwani uiszczają należności co miesiąc, nie pokrywają one obciążeń. Od lipca 2008r. do maja 2009r. pozwani wpłacają co miesiąc 30 zł pomimo obciążeń przekraczających miesięcznie 290zł. Od września 2009r. do września 2009r. pozwani co miesiąc płacą należności, ale w niepełnej wysokości. Od stycznia 2011r. pozwani przestają regulować należności co miesiąc, dokonują jedynie 6 razy wpłat w wysokości nie odpowiadającej obciążeniom. W 2012r. od stycznia do czerwca 2012r. pozwani nie dokonali żadnej wpłaty.

( dowód: rozliczenia finansowe - k. 22-29 i 40-41)

Pozwana informowała członka zarządu Wspólnoty I. N., że ma źle naliczane opłaty. Chodziło o piwnice. Pozwana uważała, ze piwnicy nie wlicza się do metrażu i sama sobie zmniejszała należne opłaty.

( dowód: zeznania I. N. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 01:03:17 i D. Ś. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r.01:13:48 )

Nakazem zapłaty z 21 sierpnia 2003r., wydanym w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. akt X Nc 1993/03, Sąd Rejonowy w Toruniu nakazał pozwanej B. D. zapłacić na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w T. kwotę 2503,25zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania.

Wyrokiem z 7 listopada 2007r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 894/07, Sąd Rejonowy w Toruniu zasądził solidarnie od pozwanych B. D. oraz J. D. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w T. kwotę 8603,96zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania.

Wyrokiem z 3 marca 2011r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 136/10, Sąd Rejonowy w Toruniu zasądził solidarnie od pozwanych B. D. oraz J. D. – w stosunku do którego 9 października 2009r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym- na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w T. kwotę 4069,06zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania. Wyrok ten został utrzymany w mocy 30 listopada 2011r. przez Sąd Okręgowy w Toruniu.

Wyrokiem z 26 stycznia 2012r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 335/11, Sąd Rejonowy w Toruniu zasądził od pozwanej B. D. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w T. kwotę 5404,02zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania. Tym samym orzeczeniem Sąd ten ustalił, iż pozwana B. D. odpowiada solidarnie z pozwanym J. D. co do kwoty 2789,89, co do którego został wydany prawomocny nakaz zapłaty 18 lutego 2011r. w sprawie I Nc 137/11. Wyrok ten został utrzymany w mocy 5 grudnia 2012r. przez Sąd Okręgowy w Toruniu.

Nakazem zapłaty z 14 marca 2003r., wydanym w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. akt I Nc 209/13, Sąd Rejonowy w Toruniu nakazał pozwanym B. D. oraz J. D. zapłacić na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w T. kwotę 2558,98zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania.

( dowód: nakazy zapłaty, wyroki i postanowienia - k. 30-38 )

Postanowieniem z 20 maja 2003r., wydanym w sprawie egzekucyjnej o sygn. akt XI Co 910/07, toczącej się, między innymi z wniosku powodowej Wspólnoty, Sąd Rejonowy w Toruniu udzielił przybicia własności nieruchomości - lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem przynależnym, tj. piwnicą, położonego w T. przy ul. (...) wraz z udziałem wynoszącym (...) części we własności części wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego należących do pozwanej B. D..

( dowód: postanowienie - k. 39 )

Uchwałą nr (...)z 28 marca 2012r., która weszła w życie 28 kwietnia 2012r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...)w T. postanowiła o wystąpieniu przeciwko pozwanym B. D. oraz J. D. do sądu o nakazanie im sprzedaży lokalu w związku z długotrwałym i uporczywym zaleganiem z płatnościami. Upoważniła zarząd do podjęcia działań wobec pozwanych w trybie art. 16 ustawy o własności lokali tj. do wystąpienia w trybie procesu z żądaniem sprzedaży lokalu - do wykonania podjętej przez Wspólnotę uchwały.

( dowód: - uchwała - k. 42 )

Zarząd Wspólnoty po spotkaniu z pozwaną 9 maja 2012r. zadeklarował wstrzymanie wykonania uchwały w przypadku wywiązania się przez pozwaną z zobowiązania tj. deklarowanego spłacenia zadłużenia do końca 2012r. i terminowego uiszczania przez pozwaną zaległości we wskazanych przez nią ratach poczynając od lipca 2012r.

( dowód: - notatka za spotkania - k. 45 )

1 października 2012r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...)w T. wezwała pozwanych B. D. oraz J. D. do zapłaty zaległości oraz dobrowolnej sprzedaży mieszkania. Wezwanie ponowiono 6 lutego 2013r. W piśmie z 1 października 2012r. Wspólnota wskazała, że pozwana nie wywiązała się z deklaracji złożonych na spotkaniu 9 maja 2012r. o spłacie zadłużenia w ratach od lipca 2012r. Podała też, że pozwana nie uiszcza bieżących należności.

( dowód: wezwania wraz z dowodami doręczenia - k. 46-51 )

Wyrokiem z 7 listopada 2013r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 1441/13, Sąd Rejonowy w Toruniu zasądził od pozwanej B. D. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w T. kwotę 327,70zł wraz z stosownymi odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania. Tym samym orzeczeniem Sąd ten ustalił, iż pozwana B. D. odpowiada solidarnie z pozwanym J. D. co do zasądzonych od J. D. odsetek i kosztów procesu, wynikających z prawomocnego nakazu zapłaty z 14 marca 2013r. w sprawie I Nc 209/13.

( dowód: wyrok - k. 160 )

W toku niniejszego procesu – w czerwcu i pod koniec sierpnia 2013r. pozwana zapłaciła należności za styczeń 2012r., w maju 2013r. zapłaciła za czerwiec 2012r., we wrześniu 2013r. za marzec 2012r., w sierpniu 2013r. za grudzień 2012r., w październiku 2013r. za sierpień 2012r., w kwietniu 2013r. za lipiec 2012r., w lipcu 2013r. także za sierpień 2012r, w czerwcu 2013r. za maj 2012r. Także za 2013r. wpłaty nie były uiszczane terminowo, za styczeń, luty, marzec, maj i sierpień należność wpłynęła dopiero w listopadzie, a za lipiec w październiku, w niektórych miesiącach wpłaty były dokonywane w niższych wysokościach niż naliczenia. Na dzień zamknięcia rozprawy zadłużenie pozwanych obejmowało należności za październik i grudzień 2013r., należność za listopada wpłynęła w grudniu 2013r.

( okoliczności bezsporne, patrz też dowody wpłat k. 131-134 i 161 oraz zestawienie k. 159)

Pozwana B. D. pozostaje z mężem J. D. we wspólności majątkowej małżeńskiej. Pozwany pracuje, zarabia około 1200 zł. Pozwana nie pracuje. Do 2009r. pozwana prowadziła działalność gospodarczą. Pozwana otrzymała od komornika 65 tys. zł. Na utrzymaniu pozwanych pozostaje 23 letni syn, który studiuje na studiach dziennych. Od 2014r. pozwana, która jest technikiem ekonomistą zamierza podjąć działalność gospodarczą. Pozwana wraz z synem są współwłaścicielami samochodu o wartości około 4 tys. zł. Pozwana nie spłaciła zadłużenia w 2012r., tak jak deklarowała, bo nie podjęła pracy.

( dowód: przesłuchanie pozwanej: protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 01:25:31, 01:38:01 i k. 175v)

Po zlicytowaniu mieszkania należącego do pozwanej przy ul. (...), na konto powodowej Wspólnoty wpłynęły należności dochodzone w postępowaniu egzekucyjnym, pozwana powinna była otrzymać od Komornika pozostałą po licytacji kwotę - 106917,13 zł, jednakże z uwagi na 12 kolejnych zajęć wierzytelności otrzymała pozwana faktycznie mniejszą kwotę.

( dowód: rozliczenie kwoty uzyskanej z egzekucji z 29.01.2013r. k. 852-853 akt XI Co 910/07)

Podczas prac remontowych elewacji budynku przy ul. (...) w T. pozwany miał zastrzeżenia co do prawidłowości prac. Właściciel firmy po telefonie od zarządcy udał się do lokalu pozwanych, aby porozmawiać. Syn stron oświadczył, że remont wykonywany jest „do dupy”, że wezwie policję oraz, że powinni przerwać prace. Firma remontowa nadal po tej rozmowie kontynuowała prace remontowe.

( dowód: zeznania świadka M. D. k. 114, A. D. 114v i 115)

Kilka razy zdarzyły się scysje odnośnie sprzątania.

( dowód: zeznania świadka M. Ł. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r.00:15:53 oraz świadka A. D. 114v i 115)

Pozwany i jego syn w formie wyzwisk zwracali się do B. Ł. oraz jej synów. Używali niecenzuralnych słów, mówili podniesionym głosem. B. Ł. od 4 lat jest gospodarzem terenu we Wspólnocie.

( dowód: zeznania świadka B. Ł. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r.00:28:54)

Na zebraniach wspólnoty były też nieprzyjemne sytuacje.

( dowód: zeznania świadka A. D. 114v i 115, B. K. k. 115v, A. S. k. 116, M. Ł.protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r.00:15:53

Wspólnota miała problemy z bieżącym regulowaniem rachunków. Zarządca niektóre rachunki płacił w ratach. Wspólnota wzięła kredyt na remont elewacji budynku. Gdyby oprócz pozwanych byli inni dłużnicy byłby problem z płynnością finansową Wspólnoty.

( dowód: zeznania I. N. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 00:52:51 i D. Ś. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r.01:13:48 )

W powodowej Wspólnocie raz był problem z płynnością finansową gdy oprócz pozwanych z płatnościami zalegał drugi dłużnik. Wodociągi chciały odciąć dostarczanie wody do Wspólnoty.

( dowód: zeznania I. N. protokół elektroniczny rozprawy z 22.10.2013r. 01:05:54)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów zgromadzonych w tej sprawie, z przesłuchania stron, a także na podstawie zeznań świadków A. D., A. S., B. K., M. Ł., B. Ł. oraz W. S..

Z wiarygodne uznano zarówno wszystkie dokumenty urzędowe jak i prywatne, których domniemanie autentyczności wynikające z art. 245 kodeksu postępowania cywilnego – a w odniesieniu do dokumentów urzędowych również zgodności z prawdą tego, co zostało w nich zaświadczone, wynikające z art. 244 kpc – nie zostały podważone.

Jednocześnie na mocy z art. 230 kpc Sąd uznał za bezsporne te okoliczności faktyczne przytoczone w pozwie, odpowiedzi na pozew i dalszych pismach procesowych, którym strona przeciwna nie zaprzeczyła, gdyż nie budziły wątpliwości co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy i znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale procesowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd uznał za wiarygodny dowód z przesłuchania strony powodowej. Należy go ocenić jako szczery i wyczerpujący. Znajduje on wsparcie w treści stosownych dokumentów oraz w zeznaniach świadków.

Dowodowi z przesłuchania pozwanej B. D. także – co do zasady - Sąd dał wiarę. Podkreślenia wymaga, iż przesłuchiwana potwierdziła, iż pozwani nie regulowali swoich zobowiązań w terminie oraz że także na dzień zamknięcia rozprawy dług ( choć niewielki ) nadal istniał. Z zeznań pozwanej wynika, że do 2009r. prowadziła działalność gospodarczą, problemy pozwanych z płatnościami zaczęły występować znacznie wcześniej już od 2003r. Odmowa udzielenia przez pozwaną odpowiedzi na niektóre pytania lub zasłanianie się niepamięcią ( np. pytanie o adres pracy pozwanego celem doręczenia mu korespondencji- pozwana twierdziła, że nie dostał zawiadomienia oraz o wartość odszkodowania, jakie zasądził pozwanej Sąd Pracy i to kiedy pozwana otrzymała pieniądze ) miała – w ocenie Sądu na celu uniemożliwienie ustalenia rzeczywistej kondycji finansowej pozwanych oraz przewlekanie postępowania. Sąd dał wiarę dowodowi z zeznań świadków M. D., A. D., A. S., B. K., M. Ł., B. Ł. oraz W. S.. Znajdują one potwierdzenie w pozostałych dowodach, są spójne i niesprzeczne.

Zgodnie z art. 365§1 kpc Sąd orzekający w niniejszej sprawie był związany prawomocnymi orzeczeniami, które zapadły w sprawach o zapłatę z powództwa Wspólnoty przeciwko pozwanym. Oznaczało, to że w zakres w jakim poprzednie Sądy stwierdzały istnienia zadłużenia pozwanych wobec powódki – tak co do wysokości jak i okresów Sąd w tym postępowaniu nie mógł ingerować i nie mógł czynić odmiennych ustaleń.

Zgodnie z art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U. 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm. ) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Zdaniem Sądu zebrany materiał w sprawie nie dawał podstaw do przyjęcia, że oprócz przesłanki związanej z długotrwałym zaleganiem z płatnościami przez pozwanych, istnieją w sprawie inne okoliczności związane z niewłaściwym zachowaniem pozwanych uzasadniające podjęcie przez Wspólnotę uchwały o upoważnieniu zarządu do wniesienia niniejszej sprawy. Materiał zebrany w toku postępowania nie potwierdził, aby być może nie do końca właściwe zachowanie pozwanych na zebraniach czyniło dla pozostałych członków Wspólnoty korzystanie z lokali bądź nieruchomości uciążliwym. Zachowanie pozwanych lub ich syna wobec gospodarza czy ekipy remontowej w świetle zebranego materiału dowodowego także nie stanowiło dla innych osób będących członkami Wspólnoty uciążliwości.

Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, a co zasygnalizowała strona pozwana w odpowiedzi na pozew, powołany powyżej przepis jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Jego charakter sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Jest normą dość drastyczną, rygorystyczną, skutkującą ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami. Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie, czy spełnione są przesłanki umożliwiające wytoczenie powództwa, np. fakt długotrwałego zalegania z opłatami, przy czym dowód tego faktu, a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń na podstawie omawianej normy ( por. wyrok SA w Warszawie z 20 października 2006 r., VI ACa 353/06, LEX nr 693977 ).

Zauważyć też trzeba, iż niedawno Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 29 lipca 2013r. ( SK 12/12, OTK-A 2013/6/87 ) uznał, iż art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych opłat jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 8 listopada 2001r. ( I ACa 841/01, Wokanda 2002/11/45 ), wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały. Na gruncie niniejszej sprawy warunek ten został spełniony, jako że uchwałą (...)z 28 marca 2012r. powodowa Wspólnota udzieliła zarządowi w tym zakresie upoważnienia. Oznacza to, że Wspólnota reprezentowana przez zarząd była legitymowana do wniesienia niniejszej sprawy.

W ocenie Sądu w świetle art. 16 ust. ustawy o własności lokali uiszczenie przez pozwanych prawie w całości zaległych opłat do dnia zamknięcia rozprawy, nie czyniło powództwa bezzasadnym. Istotny jest bowiem sam fakt długotrwałego zalegania z opłatami. Przepis nie przewiduje żadnych innych wymagań oprócz długotrwałego zalegania z zapłatą.

Sytuacja związana z nieuiszczaniem przez pozwanych należności na rzecz Wspólnoty lub z uiszczaniem ich ale w niepełnej wysokości trwa od wielu lat. Pomimo podjęcia niekorzystnej dla pozwanych uchwały o wystąpieniu do sądu z niniejszym pozwem, Wspólnota chciała umożliwić pozwanym spłacenie zadłużenia w ratach i wstrzymać wykonanie uchwały, dlatego dopiero po wyczerpaniu także i tej możliwości dopiero w kwietniu 2013r. wpłynął pozew w sprawie. Pomimo deklaracji pozwanej złożonej wobec zarządu Wspólnoty w maju 2012r., na dzień wniesienia pozwu nadal kilkumiesięczne zaległości za 2012r. nie był uregulowane, dopiero w toku procesu wpływały kolejne zaległe płatności. Nawet na dzień zamknięcia rozprawy pozwani nie zapłacili całości zadłużenia. Pomimo prawomocnych wyroków sądowych, nakazów zapłaty pozwani nadal albo nie uiszczali należności, albo płacili obliczone przez siebie kwoty.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 cytowanej wcześniej ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w tym ustępie zgodnie z ust. 4 – niezbędne jest określenie oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Oznacza to, że aby wyznaczyć udział pozwanych w nieruchomości do powierzchni zajmowanego lokalu należy doliczyć piwnicę stanowiącą pomieszczenie przynależne. Członek wspólnoty mieszkaniowej w zakresie wydatków związanych z utrzymaniem odrębnej własności lokalu obowiązany jest do pokrywania kosztów w pełnej wysokości. Jeśli chodzi o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, to każdy właściciel lokalu ponosi je w granicach i na zasadach określonych w art. 12 ust. 2 i3 ustawy o własności lokali. To znaczy pokrywa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości udziału we współwłasności przymusowej obliczonej na podst. art. 3 ust. 3 i 5. W świetle powyższych unormowań obowiązujących od 1994r. dla Sądu niezrozumiałe jest to dlaczego przez lata pozwani wtedy gdy płacili należności nie regulowali ich w pełnej wysokości twierdząc, że powierzchni piwnicy nie należy uwzględniać przy obliczaniu należnych od nich należności, czyli stosowali swoistego rodzaju samowolę rozliczeniową.

Zdaniem Sądu treść art. 16 ustawy o własności lokali nie wskazuje, że Sąd może uwzględnić żądanie nakazania sprzedaży lokalu, gdy jednocześnie obok długotrwałego zalegania z płatnościami wspólnocie grozi w istotny sposób utrata stabilności finansowej. W ocenie Sąd oczywistym jest, że regulowanie płatności w obniżonej wysokości czy z ogromnym opóźnieniem stwarza ryzyko powstania zaległości w płatnościach obciążających wspólnotę, a to z kolei może skutkować wstrzymaniem dostaw np. prądu czy ogrzewania. Zdaniem Sądu działania pozwanych związane z nieregulowaniem należnych opłat na przestrzeni około 10 lat mogły destabilizować sytuację finansową całej wspólnoty zwłaszcza, że był taki okres, gdy oprócz pozwanych inni członkowie wspólnoty nie płacili należności. Fakt, że pozwani ostatecznie uregulowali zasądzone od nich kwoty wraz z kosztami postępowania, nie może stanowić usprawiedliwienia działań pozwanych. Przez 10 lat działania podejmowane przez Wspólnotę miały na celu wymuszenie na pozwanych terminowego płacenia należności. Jednakże łagodniejsze środki wymuszenia takowego postępowania zarówno do chwili wniesienia pozwu jak i do dnia zamknięcia rozprawy w sprawie nie przyniosły oczekiwanego rezultatu.

Pozwana choć powoływała się na brak pieniędzy, jako przyczynę niepłacenia należności powódce, jednakże okoliczności tej nie udowodniła. Pozwana nie wykazała, aby przez cały okres od 2003r.- kiedy zaprzestała z mężem terminowo regulować płatności, do chwili wyrokowania w niniejszej sprawie- jej sytuacja finansowa i rodzinna uniemożliwiała regulowanie zobowiązań. Pozwana nie wykazała stosownymi dokumentami od kiedy do kiedy pozostawała bez pracy, podobnie jeśli chodzi o jej męża. Nadto pozwana nie wykazała w jakiej kwocie na przestrzeni ponad 10 lat - gdy nie regulowała opłat, otrzymywała ona i mąż wynagrodzenie za pracę bądź uzyskiwała dochody z działalności gospodarczej oraz nie wykazała tego, że wysokość otrzymywanych świadczeń była niewystarczająca na pokrycie opłat należnych Wspólnocie. Brak wykazania tychże okoliczności oraz niewskazanie przez pozwaną kiedy i w jakiej kwocie otrzymała pieniądze z odszkodowania - uniemożliwił Sądowi zbadanie tego, czy rzeczywiście sytuacja finansowa pozwanych na przestrzeni ostatnich około 10 lat była na tyle trudna i niezawiniona przez nich, że finalnie uniemożliwiała im wywiązywanie się z zobowiązań wobec powódki ( art. 6 kc).

Po uzyskaniu przez pozwaną od Komornika reszty pieniędzy ze zlicytowanego mieszkania przy ul. (...), nie było żadnych obiektywnych przesłanek zdaniem Sądu uniemożliwiających pozwanym terminowe regulowanie należności za przedmiotowy lokal. Pozwana jednak postanowiła dobrowolnie wyzbyć się posiadanych środków darowując je synowi, aby móc nadal zasłaniać się ubóstwem uniemożliwiającym jej bieżące regulowanie płatności. Pozwana nie przedłożyła w toku sprawy dokumentu potwierdzającego zawarcie z synem umowy darowizny.

Poza tym nie może umknąć uwadze Sądu to, że pozwana posiada samochód. Posiadanie samochodu co do zasady generuje koszty związane z opłaceniem ubezpieczenia, kosztów bieżących napraw, przeglądów czy zakupem benzyny. Osoby bezrobotne, mające problemy z utrzymaniem siebie i rodziny nie jest stać na posiadanie samochodu. Trudno jest w ocenie Sądu przyjąć, że po pierwsze zarobione przez pozwanego pieniądze w pierwszej kolejności pozwani powinni przeznaczać na własne utrzymanie, utrzymanie samochodu, a dopiero w dalszej kolejności na utrzymanie mieszkania- płacenie należności z tego tytułu powódce.

Po przeanalizowaniu całości okoliczności sprawy Sąd nie dopatrzył się po stronie powodowej wnoszącej niniejszy pozew próby nadużycia przysługującego jej prawa. Wydaje się, że to pozwani przez lat uporczywie i niesumiennie postępowali wobec Wspólnoty uchylając się od wypełniania ciążących na nich obowiązków. Powodowa Wspólnota przez lata zwlekała z podjęciem najbardziej drastycznych działań, dając pozwanym kolejne szanse – ostatni raz w maju 2012r.

Ponieważ pomiędzy pozwanymi istnieje współuczestnictwo jednolite- zgodnie z art. 73 § 2 kpc czynności procesowe podejmowane przez pozwaną, pomimo biernej postawy pozwanego są wobec niego skuteczne.

O kosztach procesu w pkt 2 wyroku Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną w art. 98 kpc zasadą odpowiedzialności za wynik procesu w zw. z art. 108§1 kpc. Na zasądzoną solidarnie od pozwanych kwotę kosztów procesu złożyła się uiszczona opłata od pozwu w kwocie 10325 zł, opłata skarbowa za pełnomocnictwo 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 240 zł ustalone na podst. § 7 pkt 7 w zw. z § 5 Rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE