UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, że podwyższenie przez pozwane m. (...) W., pismem z dnia 22 grudnia 2008 r., opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. przy ulicach (...), w obrębie (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (...) o powierzchni 10.716m^{(

2)}, jest nieuzasadnione. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wyrokiem z 4 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że wysokość opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2009 r. z tytułu prawa użytkowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) udziału w wysokości 855677/1065127 nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 10.716m^{(

2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa (...) Wydział (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) na kwotę 77.651,11 zł. i zasądził od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz m.(...) W. kwotę 1848,38 zł. tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 1808 zł (jeden tysiąc osiemset osiem) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

Pozwane m. (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 10.716 m^{(

2)}, położonej w W. przy ul. (...) i ul. (...), a stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...). Dla nieruchomości tej, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego. Stawka opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 1% ceny nieruchomości. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. w dacie 22 grudnia 2008 r. przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, wynoszący 855677/1065127. Pismem z dnia 22 grudnia 2008 r. właściciel gruntu oświadczył powodowej Spółdzielni, że w związku ze wzrostem wartości gruntu wypowiada z dniem 31 grudnia 2008 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w udziale wynoszącym (...), nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...)., wskazując, iż obowiązująca z dniem 1 stycznia 2009 r. opłata roczna wyniesie 102.265,07 zł.

Sąd Okręgowy ustalił, iż na dzień 31 grudnia 2008 r. wartość nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną (...) z obrębu (...) wynosiła 9.665.832 zł. Skoro zatem stawka opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosiła 1% wartości nieruchomości, a udział powódki w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości na dzień złożenia przez pozwanego oświadczenia aktualizacyjnego wynosił 855677/1065127, to obciążająca powódkę opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi od dnia 1 stycznia 2009 r. 77.651,11 zł.

Ustaleń faktycznych dokonano w oparciu o dokumenty w postaci: wydruku elektronicznej księgi wieczystej, korespondencji pomiędzy stronami na etapie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej od użytkowania wiecznego, oraz po wniesieniu sprzeciwu do SKO, opinii biegłej z zakres wyceny nieruchomości. Sąd Okręgowy uznał, iż okoliczności faktyczne istotne dla merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie były zasadniczo bezsporne pomiędzy stronami. Natomiast okoliczność, iż wypowiedzenia wysokości opłaty nie dokonano w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych tej samej nieruchomości pozostawała bez znaczenia - zdaniem Sądu Okręgowego - dla rozstrzygnięcia sporu pomiędzy stronami. (k. 238 i n. uzasadnienie wyroku).

W swych rozważaniach Sąd Okręgowy w Warszawie wskazał, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie – art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej zwana u.g.n.). Wypowiedzenie wysokości opłaty dla swej skuteczności powinno zostać doręczone użytkownikowi wieczystemu nieruchomości – stosownie do brzmienia art. 78 ust. 2 u.g.n. Podniesiono także, iż wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalana w drodze umowy między właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym, każdorazowo indywidualnie w odniesieniu do każdego z współużytkowników wieczystych. Sytuacja prawna poszczególnych współużytkowników, wynikająca ze stosunku umownego łączącego ich z właścicielem nieruchomości, nie wpływa przy tym bezpośrednio na sytuację pozostałych współużytkowników w zakresie wysokości opłat uiszczanych przez nich za użytkowanie wieczyste – w tym miejscu powołano się na postanowienie Sądu Najwyższego z 30 marca 2011 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 3/11 (OSNC nr 12 z 2011 r., poz. 138), oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 września 2013 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 425/13 (LEX nr 1392091). Sąd Okręgowy konsekwentnie przyjął, że wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane jest indywidualnie i osobno wobec każdego ze współużytkowników wieczystych. Skuteczność wypowiedzenia wobec konkretnego współużytkownika wieczystego nie jest zatem w jakikolwiek sposób uzależniona od okoliczności, czy analogiczne wypowiedzenie nastąpiło także wobec innych współużytkowników wieczystych tej samej nieruchomości. Natomiast użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – z godnie z art. 78 ust. 2 u.g.n. W razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium, wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n.). Sąd Okręgowy orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 100 k.p.c., uwzględniając, że powodowa Spółdzielnia wygrała w 25%.

Apelację od powyższego wyroku wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W., zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę, poprzez ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadniona względnie nieskuteczna oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżąca wniosła także o zasądzenie od pozwanego m.(...) W. zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W apelacji sformułowano następujące zarzuty:

-naruszenia art. 78 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 40 § 3 k.p.a. przez uznanie za skuteczne oświadczenia woli zawierającego wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej i ofertę jej nowej wysokości, w sytuacji jego niedoręczenia użytkownikowi wieczystemu, tj. wszystkim osobom, które stanowiły drugą stronę stosunku użytkowania wieczystego gruntu;

- naruszenie art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 77 ust. 1 i art. 78 ust. 1 u.g.n. przez zaniechanie ustalenia nieważności czynności prawnej wypowiedzenia odniesionej nie do nieruchomości gruntowej, lecz do jej części określonej przez wskazany w wypowiedzeniu ułamek (k. 246 – 250 apelacja).

M. (...) W. wniosło o oddalenie apelacji i zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. na jego rzecz kosztów procesu za drugą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 258 – 261 odpowiedź na apelację).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sprowadza się ona do polemiki z wykładnią obowiązujących przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) dokonaną przez Sąd Okręgowy, przy czym polemika ta nie znajduje oparcia ani w obowiązujących przepisach prawa, ani w judykatach sądów powszechnych, ani w stanowisku przedstawicieli doktryny prawa.

Na wstępie podkreślić należy, iż Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy oraz rozważania prawne z nimi związane, przyjmując je za własne. Wartość nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem użytkowania wieczystego nie była sporna.

Skarżący nie sformułował żadnych zarzutów procesowych ani też nie zakwestionował poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych. Istotą zarzutów jest wykładnia obowiązujących norm prawnych dokonana przez ten Sąd.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w apelacji wskazać należy, iż wywód zawarty w uzasadnieniu apelacji mimo pozoru logiczności i komplementarności z obowiązującym systemem norm prawnych prowadzi jednak Skarżącego do wniosków sprzecznych z podstawowymi zasadami tego systemu.

Użytkowanie wieczyste stanowi prawo na rzeczy cudzej, dlatego też uzasadniona jest jego odpłatność. Z tego powodu opłata roczna jest immanentnie związana z konstrukcją użytkowania wieczystego i stanowi jej obligatoryjny element, jako że strony umowy użytkowania wieczystego nie mają możliwości wyłączenia jej w drodze czynności prawnej, ustalenia jej wysokości według innych zasad niż wskazane w ustawie czy zmiany jej w innym trybie niż ustawowy. Postanowienia umowy użytkowania wieczystego naruszające powyższe reguły są nieważne (zastosowanie miałby tu art. 58 § 3 k.c.). Zwolnienie z obowiązku uiszczania opłaty rocznej dopuszczalne jest również wyłącznie w drodze ustawy i dotyczy określonej grupy podmiotów, (na przykład: uczelni wyższych, instytutów badawczych, Polskiej Akademii Nauk, użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego), bądź określonej kategorii gruntów (na przykład gruntów zajętych pod infrastrukturę kolejową).

Zasadnym jest zatem wniosek, że przepisy regulujące opłatę roczną mają charakter iuris cogentis, a sama opłata stanowi element konstrukcyjny treści stosunku użytkowania wieczystego.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie budzi też wątpliwości na gruncie aktualnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, cywilnoprawny charakter tej opłaty. Co prawda, o ile regulacja dotycząca użytkowania wieczystego umieszczona została w przepisach kodeksu cywilnego - co przesądziło o jego cywilnoprawnym charakterze, o tyle szczegółowa regulacja prawna opłaty rocznej znajdowała się i znajduje poza kodeksem, w ustawach dotyczących gospodarowania gruntami publicznymi, a te konsekwentnie do 1994 r. przyjmowały administracyjnoprawną metodę ustalania opłaty rocznej. Jednakże obecnie za ugruntowany należy uznać pogląd, iż z uwagi na charakter prawa, z którego wynika obowiązek uiszczania opłat należy jej przypisać charakter cywilnoprawny. Stanowi ona bowiem „swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego (...) z gruntu skarbowego lub samorządowego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego, a przede wszystkim – przez umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste" (vide : uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2002 r., I CKN 1516/99, OSNC 2003/2/23, z powołaniem się na treść art. 238 k.c. i treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących ustalania i aktualizacji opłaty rocznej; por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005/5/74; G. Bieniek i inni - Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Warszawa 2005, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1994 r., III CZP 36/94, OSN 1994/11/209). Zatem de lege lata nie ma wątpliwości co do cywilnoprawnego charakteru opłaty rocznej. Wynika ona bowiem ze stosunku cywilnoprawnego, łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie była umowa stron, lecz przepis ustawy.

Reasumując opłata roczna stanowi wynagrodzenie uiszczane właścicielowi przez każdoczesnego użytkownika wieczystego za możliwość korzystania z gruntu (w tym jego zabudowy) z wyłączeniem innych osób. Ma ona charakter świadczenia okresowego i wzajemnego. Jak jej nazwa wskazuje, należna jest za rok z góry. Niemniej jednak zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza ją przez czas trwania swego prawa. Oznacza to konieczność proporcjonalnego zmniejszenia jej w przypadku wygaśnięcia tego prawa (np. wskutek przekształcenia w prawo własności) w ciągu roku.

Prawo użytkowania wieczystego przysługuje każdemu użytkownikowi wieczystemu od chwili konstytutywnego wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Przy czym skutki wpisu liczą się od daty złożenia wniosku o wpis w sądzie wieczystoksięgowym. Tym samym użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych od daty wpisu do daty wykreślenia jego prawa, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu. W razie zbycia użytkowania wieczystego (zmiany użytkownika wieczystego) w ciągu roku kalendarzowego właścicielowi nie przysługuje roszczenie do zbywcy i nabywcy tego prawa w proporcjonalnym zakresie do czasu rzeczywistego władania nieruchomością.

Z jednej strony niewątpliwie nie można uznać opłaty rocznej za świadczenie niepodzielne w rozumieniu art. 379 § 2 k.c. (a contrario), z drugiej jednak prawnorzeczowy charakter opłaty rocznej wiąże ją z nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste, a nie z osobą użytkownika wieczystego. Każdego roku użytkowania wieczystego, z dniem wymagalności roszczenia o zapłatę opłaty rocznej, aktualizuje się dla podmiotu będącego w tej dacie użytkownikiem wieczystym obowiązek uiszczenia tej opłaty. (Termin wymagalności to 1 kwietnia danego roku.) Właściciel ma prawo kierować swoje roszczenie o zapłatę zawsze do podmiotu będącego aktualnym użytkownikiem wieczystym w okresie wymagalności tego roszczenia. Ustawodawca wskazał tylko jeden termin płatności całej opłaty rocznej. Zatem w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku strony tej umowy (dotychczasowy i nowy użytkownik wieczysty) powinny zawrzeć w jej ustaleniach zasady podziału opłaty rocznej między sobą. Użytkownik, który uiścił całą opłatę roczną, a nie przysługiwało mu prawo użytkowania wieczystego przez cały ten rok, będzie mógł skierować roszczenie regresowe do swojego kontrahenta, od którego nabył lub któremu zbył swoje prawo. Przy czym jednak przy ustaleniu wysokości tej opłaty przez sąd nie budzi wątpliwości, że organ ten jest obowiązany do uwzględnienia stanu udziałów w użytkowaniu wieczystym danego użytkownika wieczystego na dzień 31 grudnia roku poprzedzającego wejście w życie zaktualizowanej opłaty rocznej (co uwzględnił Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie opierając się na danych z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej aktualizacją).

W tym miejscu należy podzielić pogląd reprezentowany w uzasadnieniu apelacji, iż prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi konstrukcyjną, jednolitą całość, ma charakter celowy, który wyznacza treść umowy (powołano się na uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 15 maja 2013 roku sygn. akt III CZP 24/13, OSNC 2013/12/138). Opłata roczna jest świadczeniem, które składa się na treść kontraktowego stosunku wieczystego użytkowania gruntu, jako że stosunek użytkowania wieczystego odnosić się musi do całości nieruchomości, tak i mieszczące się w ramach tego stosunku świadczenia odniesione muszą być do całości nieruchomości gruntowej. Świadczenie opłaty rocznej jako pieniężne jest świadczeniem podzielnym. Tak jak w większości stosunków umownych, zarówno po stronie właściciela, jak i po stronie użytkownika wieczystego może zaistnieć wielopodmiotowość. Rację ma też Skarżący, że podzielność świadczenia opłaty rocznej nie oznacza bynajmniej, że tworzy się tyle oddzielnych stosunków prawnych ile jest podmiotów w tej relacji. Stronami stosunku nadal pozostaje właściciel i użytkownik wieczysty, niezależnie od tego ile podmiotów składa się na daną stronę stosunku.

Dalszy wywód nawiązujący do procesu „aktualizacja opłaty rocznej" jest również oparty na obowiązujących przepisach prawa. Jest to proces inicjowany przez czynność prawną wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, zawierającą jednocześnie ofertę nowej wysokości opłaty. Wypowiedzenie jest oświadczeniem prawnokształtujacym, jego celem jest bowiem zmiana treści stosunku co do wysokości świadczenia opłaty rocznej. Zmiana wysokości świadczenia następuje w relacji do zmiany wartości rynkowej gruntu. Aby proces aktualizacji mógł skutkować nowym wymiarem świadczenia oświadczenie woli wypowiedzenia opłaty musi być po pierwsze ważne, a zatem zgodne z prawem i zasadami współżycia społecznego, a pod drugie musi zostać złożone w danym roku kalendarzowym użytkownikowi wieczystemu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, z pewnością nie można podzielić poglądu – jako nie znajdującego oparcia obowiązującej regulacji, iż za nieważne należy uznać wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej od użytkowania wiecznego, jeżeli nie zostanie ono skutecznie dokonane wszystkim współużytkowaniem wieczystym. Ustawodawca bowiem przewidując tryb aktualizacji opłaty rocznej w żadnym miejscu tejże regulacji nie nadał takiemu wypowiedzeniu skuteczności erga omnes. Nie przewidział tez sankcji nieważności przy problemach z wypowiedzeniem jednemu ze współużytkowników. Zatem – co jest charakterystyczne dla wszelkich stosunków zobowiązaniowych, dla skutecznego wypowiedzenia warunków umowy koniecznym jest wyczerpanie trybu przewidzianego dla danych relacji, czy to umownego, czy to wynikającego w ustawy. Nie występuje konstrukcja, na którą powołuje się Skarżący „jednego – wielopodmiotowego użytkownika wieczystego”, skutkująca – pod rygorem nieważności wypowiedzenia stawki, czy też wysokości opłaty, w przypadku nieskutecznego doręczenia tego wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom, czy też np. wniesienia odwołania do SKO lub następnie do sądu przez niektórych współużytkowników. Z jednej strony logicznym jest, wynikającym z faktu, że mamy do czynienia wciąż z jednym stosunkiem prawnym, iż opłata od użytkowania wiecznego tej samej nieruchomości gruntowej dla wszystkich współużytkowników wieczystych (pomijając stawkę procentową kształtowaną odrębnie dla różnych części nieruchomości, a wynikającą z przepisów) winna być taka sama za m2 nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania, jednakże zasada ta nie wynika z obowiązujących przepisów prawa (było to przedmiotem wypowiedzi zarówno w orzecznictwie – np.: cytowana w uzasadnieniu apelacji uchwała SN, jak i w literaturze – Łukasz Dziamski, Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zagadnienia proceduralne, Monografia LEX 2013).

Zasadniczo, w sytuacji wielopodmiotowości, jednolite oświadczenie o wypowiedzeniu winno być złożone przez wszystkie podmioty będące właścicielem nieruchomości, wszystkim podmiotom będącym jej użytkownikiem wieczystym. Jednakże nie można wysnuć dalej idącego wniosku – forsowanego przez Skarżącego, że w przypadku gdy wypowiedzenie obowiązującej opłaty rocznej od użytkowania wieczystego w stosunku do jednego ze współużytkowników okaże się nieskuteczne, wypowiedzenie to jest nieważne w stosunku do wszystkich współużytkowników. Podane w uzasadnieniu apelacji przykłady czynności prawnokształtujących w ramach stosunków umownych, np. przy wypowiadaniu czynszu najmu, czy rozwiązaniu umowy wieczystego użytkowania gruntu (z powołaniem się na wyrok SN z 4 stycznia 2012 roku sygn. akt III CSK 140/11) wbrew wywodowi Apelującego nie potwierdzają jego stanowiska, bowiem można zarówno wysokość stawki czynszu, jak i całą umowę najmu wypowiedzieć skutecznie tylko jednemu najemcy – co rodzi konsekwencje faktyczne i prawne dla współnajemców, którzy w takiej sytuacji mogą zainicjować akcje prawne stosownie do posiadanych uprawnień w ramach łącznego ich z wynajmującym stosunku prawnego. Analogiczne stanowisko zaprezentował tutejszy Sąd w wyroku z 20 maja 2005 r. w sprawie I ACa 1008/04 (Apel.-W-wa 2006/2/13), stwierdzając, że brak jest podstaw do uznania, że art. 207 k.c. stanowi podstawę ustalenia w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych jednakowej wartości nieruchomości i jednoczesnej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wypadku, gdy do jej zmiany doszło w stosunku do jednego ze współużytkowników w toku zainicjowanego przez niego postępowania administracyjnego lub sądowego wywołanego odmową przyjęcia oferty nowej opłaty rocznej. Zatem, już tryb przewidziany ustawą dotyczący procesu aktualizacji opłaty rocznej prowadzi do możliwości różnicowania sytuacji współużytkowników wieczystych. Nie budzi bowiem wątpliwości, iż orzeczenia zapadłe w wyniku postępowania toczącego się przed samorządowym kolegium odwoławczym i sądem powszechnym wiążą jedynie strony tego postępowania, a inne osoby tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie. W ustawie o gospodarce nieruchomościami brak wprost przepisu odnoszącego się do skuteczności rozstrzygnięcia o wysokości opłaty rocznej wywołanego wnioskiem (sprzeciwem) jednego ze współużytkowników wieczystych wobec wszystkich (erga omnes) lub wobec pozostałych współużytkowników wieczystych nieruchomości. Wprawdzie przepis art. 80 ust. 3 u.g.n. stanowi, że w razie sprzeciwu użytkownika wieczystego od orzeczenia kolegium wniesionego w terminie traci ono moc nawet jeżeli sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia, ale norma powyższa ma jedynie charakter procesowy i dotyczy anulacyjnych skutków sprzeciwu. Ich następstwem jest konieczność wydania przez sąd orzeczenia merytorycznie rozstrzygającego o wysokości opłaty, tj. przez uwzględnienie powództwa ukształtowania opłaty w wysokości innej jak oświadczenie woli właściciela gruntu albo oddalenie powództwa skutkującego obowiązkiem jej uiszczania w dotychczasowej wysokości. Postępowanie administracyjne, a następnie sądowe toczy się w granicach podmiotowych ograniczonych do współużytkownika wieczystego, który wniósł wniosek (sprzeciw). Niezłożenie w terminie 30 dni przez współużytkownika wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo że jest uzasadniona w innej wysokości powoduje, że oświadczenie właściciela gruntu staje się w stosunku do niego skuteczne i wyznacza zakres obowiązku świadczenia opłaty. Niewniesienie sprzeciwu powoduje, że orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego w części niezaskarżonej staje się prawomocne.

W tej sytuacji odwołać się należy do przepisów prawa materialnego normujących wskazany stosunek prawny. Przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają unormowań dotyczących współużytkowania wieczystego w częściach ułamkowych. Powszechnie akceptowany jest jednak pogląd, że - wobec ukształtowania wymienionego prawa jako pośredniego między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi - przy trudnościach interpretacyjnych należy stosować per analogiam przepisy odnoszące się do współwłasności (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 95/69, OSN 1970, nr 10, poz. 172, postanowienie z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSN 1974, nr 11, poz. 197, uchwała z 11 lutego 2004 r., III CZP 103/03, Prok. i Pr. 2004 nr 9). Jednakże i z tych przepisów nie da się wywieść tezy, iż nieskuteczne wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, bądź wręcz niepodjęcie próby takiego wypowiedzenia we właściwym czasie w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych skutkuje nieważnością takiego wypowiedzenia. Stanowisko takie nie znajduje uzasadnienia ani w treści art. 207 k.c., ani w dyspozycji art. 209 k.c.

Na marginesie jedynie wspomnieć należy, iż art. 209 k.c. dotyczy tzw. czynności zachowawczych i przewiduje (przy wykorzystaniu konstrukcji prawnej zastępstwa pośredniego) reprezentację innych współwłaścicieli przy czynnościach prawnych i czynnościach procesowych. Jakkolwiek są one podejmowane samodzielnie to dotyczą naruszenia (zagrożenia) wspólnego prawa ze strony osób trzecich. Ich celem jest ochrona przed możliwym niebezpieczeństwem odnosząca się do wspólnego prawa, a więc chroniąca interesy wszystkich współwłaścicieli. Powszechnie przyjmuje się z przykładami takich czynności są m.in. wszczęcie postępowań o ustalenie własności, windykacyjnych, negatoryjnych, o zasiedzenie, o dokonanie wpisów w księdze wieczystej. Ich cechą wyróżniającą jest szeroko pojmowana ochrona prawa, rozumiana jako jego "zachowanie". Konkludując, z ocenie Sądu Apelacyjnego brak podstaw do zrównania z nimi czynności jednego ze współużytkowników wieczystych w części ułamkowej polegającej na wszczęciu postępowania zmierzającego do ukształtowania w stosunku do niego wysokości opłaty rocznej odmiennie od oświadczenia woli właściciela nieruchomości o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty i oferty przyjęcia jej nowej wysokości. Celem tej czynności nie jest bowiem ochrona dotychczas istniejącego wspólnego prawa, tylko w braku konsensu zastąpienie oświadczenia woli co do wysokości świadczenia pieniężnego ciążącego na współużytkowniku wieczystym stosownym orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego lub sądu. Stosunek prawny między właścicielem a współużytkownikiem wieczystym ma w tym wypadku charakter tzw. zobowiązania realnego, co oznacza że mimo związania z sytuacją prawnorzeczową nie jest stosunkiem rzeczowym tylko zobowiązaniowym. Istotą stosunków zobowiązaniowych jest zaś ich względny charakter czyli kształtowanie sytuacji prawnej jedynie indywidualnie oznaczonych podmiotów będących jego stronami. Wyjątkiem byłaby czynność dotycząca współużytkowania wieczystego o charakterze łącznym, która wprost byłaby skuteczna względem współużytkownika wieczystego.

W niniejszej sprawie doszło do sytuacji, iż z uwagi na wyodrębnienie kolejnych lokali nastąpiły zmiany podmiotowe po jednej ze stron użytkowania wieczystego, a tym samym do zmiany udziału powodowej Spółdzielni w nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym, a w konsekwencji również do niedoręczenia wszystkim użytkownikom wieczystym wypowiedzenia z dniem 1 stycznia 2009 r. obowiązującej dotychczas wysokości opłaty rocznej. Nie jest to jednak jedynie zróżnicowanie sytuacji współużytkowników wieczystych, bowiem kolejne wykreowane zostało postępowaniem odwoławczym, a następne wyodrębnieniem kolejnych lokali. W praktyce zatem wysokość opłat obciążających współużytkowników wieczystych może się różnić z racji tego, że powodowa Spółdzielnia wzruszyła w sposób prawem przewidziany skierowane do niej oświadczenie woli właściciela gruntu co do wysokości opłaty, część współużytkowników wieczystych, którym skutecznie wypowiedziano wysokość opłaty takiej akcji nie podjęło, części współużytkowników nie wypowiedziano skutecznie wysokości opłaty, natomiast w przypadku pozostałych – do ustanowienia prawa doszło w innej dacie.

W tym miejscu wskazać należy, iż istotnie pisma aktualizacyjne nie są jednolitej treści, choćby co do daty ich podpisania przez właściciela gruntu, w dacie składania oświadczenia zamierzoną aktualizacją nie objęto wszystkich właścicieli lokali pomijając co najmniej właścicieli lokali nr (...) przy ul. (...) (księga wieczysta założona 11 czerwca 2008 roku), nr (...) przy ul. (...) (księga wieczysta założona 25 czerwca 2008 roku) oraz nr (...) przy ul. (...) (księga wieczysta założona 11 czerwca 2008 roku), a tym samym udział, do którego odniesiono oświadczenie złożone powódce w dniu 22 grudnia 2008 roku nie przysługiwał jej co wynika wprost z treści wpisów w księdze wieczystej, jednakże okoliczność ta została uwzględniona przez Sąd Okręgowy, który zasadnie uznał, iż do skutecznego wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej w stosunku do powodowej Spółdzielni doszło jedynie w zakresie przysługującego jej na datę wypowiedzenia udziału.

Z powyższych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał za chybiony zarzut apelacji, naruszenia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 77 ust. 1 i art. 78 ust. 1 u.g.n., brak jest bowiem zarówno materialnoprawnych, jak i formalnych podstaw do uznania za nieważne oświadczenie woli m.(...) W., złożonego powodowej Spółdzielni w dniu 22 grudnia 2008 roku

Odnośnie drugiego z zarzutów sformułowanych w apelacji, rzeczywiście ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 78 ust. 1 w zakresie doręczeń oświadczenia o wypowiedzeniu odsyła do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 40 § 1 i 3 k.p.a. pisma doręcza się wszystkim osobom będącym stronami postępowania. Brak skutecznego doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu nie rodzi skutków materialnych, nie skutkuje jednak nieważnością oświadczeń złożonych (doręczonych) pozostałym podmiotom tego stosunku. Teoria strony umowy i oparta na niej przesłanka nieważności oświadczenia woli z przyczyn już omówionych w niniejszym uzasadnieniu nie mogła zostać podzielona przez Sąd Apelacyjny. Biorąc pod uwagę aspekt procesowy zarzutu dotyczącego wadliwości doręczenia wskazać należy, iż ani na żadnym z organów, ani na sądzie nie spoczywał obowiązek podejmowania czynności zmierzających do usunięcia braków po stronie biernej postępowania, bowiem pomiędzy współużytkownikami wieczystymi nie istnieje współuczestnictwo materialne konieczne, które rodziłby taki obowiązek. Ustawodawca w sposób wyraźny określił ramy podmiotowe postępowania aktualizacyjnego, które toczy się z udziałem użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), któremu wypowiedziano opłatę i który następnie złożył wniosek do SKO, oraz z udziałem właściwego organu (właściciela nieruchomości). W postępowaniu aktualizacyjnym przedmiotem oceny SKO, a następnie sądu jest czy skierowane do użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego) wypowiedzenie opłaty było skuteczne, oraz czy aktualizacja opłaty jest zasadna, tj. czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Ani SKO, ani sąd w postępowaniu aktualizacyjnym nie dokonują z urzędu oceny skuteczności aktualizacji względem pozostałych współużytkowników wieczystych. Ustawa nie wymaga, aby wniosek do SKO złożyli wszyscy współużytkownicy wieczyści. Podobnie w wypadku niekorzystnego orzeczenia SKO, wniesienie sprzeciwu przez jednego ze współużytkowników nie odnosi skutku względem pozostałych. Brak jest w tym zakresie podstawy prawnej.

Zważywszy powyższe apelacja na podstawie art. 385 k.p.c. podlegała oddaleniu w całości.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.k. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE