UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 października 2011 roku powód K. B. wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej w S. kwoty 126.746,04 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 42.248,68 zł od dnia 14 września 2010 roku i od kwoty 84.497,36 zł od dnia 27 września 2011 roku oraz kosztów procesu. W uzasadnieniu powód wskazał, iż dochodzi należności z tytułu bezumownego korzystania z powierzchni użytkowej w budynkach przy ul. (...) w S. za sierpień i wrzesień 2010 roku, zaś powództwo o część roszczenia z tego tytułu – za wcześniejszy okres zostało uwzględnione, co przesądza o odpowiedzialności pozwanej spółki. W dalszej kolejności powód wskazał, że pozwana zawarła z Przedsiębiorstwem Handlowym (...) S.A. w S. umowę najmu wskazanych powierzchni, zaś w aneksie obowiązującym od dnia (...) stycznia 2009 roku wysokość wynagrodzenia została ustalona na 42.248,68 zł brutto. Z kolei powód zawarł z (...) S.A. umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie na jego rzecz prawa wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z prawem własności budynków, na zabezpieczenie udzielonej wskazanej spółce pożyczki. Wobec braku spłaty pożyczki powód zawiadomił spółkę (...) o zachowaniu przedmiotu zabezpieczenia, jednak wobec kwestionowania przez spółkę faktu przejścia własności powód zgodził się, aby pozwana składała kwotę czynszu do depozytu sądowego. Pozwana składając określone sumy ich wypłatę powodowi uzależniła jednak od prawomocnego zakończenia sporu spółki (...) i powoda o uzgodnienie treści księgi wieczystej, na co powód się nie zgadzał. W ocenie powoda stan niepewności co do własności analizowanej nieruchomości ustał wraz z uprawomocnieniem się wyroku nakazującego jej wydanie powodowi. Odmowa uiszczania całości czynszu najmu do rąk powoda i fakt, że zaległość pozwanej przekroczyła 84.497,36 zł uprawniały powoda do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, co uczynił pismem z dnia 21 kwietnia 2010r. Pozwana zwróciła lokal 30 września 2010 roku i dokonała dwóch wpłat opiewających na 42.248,68 zł każda, zaliczonych na poczet należności wobec powoda. Niniejszym pozwem powód dochodzi zatem zapłaty z tytułu bezumownego korzystania za wrzesień 2010r. (84.497,36 zł) oraz wobec wpłaty z dnia 29 września 2010r. w wysokości 42.248,68 zł – pozostałej należności za sierpień 2010r. (42.248,68 zł).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 21 października 2011r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uwzględnił powództwo w całości (sygn. akt VIII GNc 375/11).

Pozwana wywiodła sprzeciw od powyższego orzeczenia, zaskarżając je w całości i wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwana przyznała okoliczności dotyczące zawarcia umowy najmu, zawiadomienia o zmianie wynajmującego oraz warunków zastrzeżonych przy składaniu świadczenia do depozytu sądowego. Podniosła, iż powód poinformował ją, iż opłaty eksploatacyjne nadal winny być uiszczane na rzecz spółki (...), zaś czynsz najmu składany do depozytu sądowego i pozwana przestrzegała takich zasad. Odnosząc się do podstaw odstąpienia od umowy najmu zaprzeczyła, aby dopuściła się naruszenia istotnych postanowień umowy, jako że składała czynsz na rachunek depozytowy sądu wobec niezakończenia sporu w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym, zaś opłaty eksploatacyjne od lutego 2010 roku przekazywała na rachunek powoda. Pozwana podała też, wskazując na dążenie do zabezpieczenie interesów obydwóch stron, iż po zwrocie środków z depozytu przelała je na rzecz powoda.

Z ostrożności procesowej podniosła zarzut rażącego wygórowania kary umownej oraz wniosła o jej miarkowanie. W tym zakresie pozwana uznała, iż kara umowna zastrzeżona na wypadek korzystania z przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy winna podlegać zmiarkowaniu wobec znacznej wysokości kary umownej w stosunku do całego zobowiązania, braku szkody wyrządzonej powodowi przez niewykonanie umowy przez pozwaną, przyczynienie się wierzyciela (powoda) do obciążenia pozwanej karą umowną poprzez rozwiązanie umowy najmu oraz brak winy dłużnika (pozwanej) w powstaniu okoliczności stanowiących podstawę wypowiedzenia umowy. Wskazano nadto, że pozwana wywiązała się ze wszystkich zobowiązań związanych z zapłatą czynszu i opłat eksploatacyjnych i dobrowolnie wydała nieruchomość.

Wyrokiem z dnia 24 października 2012 roku, sygn. akt VIII GC 315/11 Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 84.497,36 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 42.248,68 zł od dnia 14 września 2010 roku oraz od kwoty 42.248,68 zł od dnia 27 września 2011 roku, oddalił powództwo w pozostałej części oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6700 zł tytułem kosztów procesu.

Wyrok powyższy Sąd oparł na ustaleniu, że w dniu (...) stycznia 2005 roku pomiędzy Przedsiębiorstwem Handlowym (...) Spółką Akcyjną w S. a (...) Spółką Akcyjną w S. zawarta została umowa najmu lokali o powierzchni użytkowej 844,40 m^{(

2)}, położonych w S. przy ul. (...). Wysokość miesięcznego czynszu określona została przez strony na 19.481,30 zł plus VAT według obowiązującej stawki. W kwocie tej zawarte było korzystanie z 31 miejsc parkingowych, dostarczenie energii elektrycznej, wywóz nieczystości i utylizacja odpadów, dostarczanie zimnej wody i odprowadzanie ścieków. Od (...) kwietnia 2006 r. czynsz miał ulec podwyższeniu do kwoty 20.631,84 zł (§3 ust.(...)), przy czym wynajmujący zastrzegł sobie prawo corocznej zmiany czynszu w przypadku wzrostu kosztów utrzymania budynku (ust. 2). Pozwana zobowiązała się regulować miesięczny czynsz do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc bieżący (§4). Z związku z wynajęciem lokali pozwaną obciążały również należności z tytułu kosztów eksploatacyjnych związanych z użytkowaniem lokalu: koszty poboru energii elektrycznej i energię cieplną dla celów grzewczych i za pobór ciepłej wody (§5 ust. (...)). Opłaty powiększone miały być o podatek VAT i wpłacane spółce (...) w terminie 7 dni od otrzymania faktury (ust. 3 i 4).

Umowa została zawarta na czas nieokreślony, przy czym każda ze stron mogła ją wypowiedzieć z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu (§11). Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w wypadkach wskazanych w umowie.

Na mocy aneksu nr (...) do umowy najmu, obowiązującego od dnia (...) stycznia 2009 roku miesięczną stawkę czynszu określono na 34.630,06 zł netto plus VAT według obowiązującej stawki. W kwocie czynszu zawarto zostało korzystanie z dodatkowych 7 miejsc parkingowych.

W dniu 3 marca 2006 roku spółka (...) zawarła z powodem umowę pożyczki, na mocy której powód pożyczył spółce kwotę 4.000.000 zł. Kwota pożyczki została oprocentowana, zaś pożyczkobiorca zobowiązany został do jej zwrotu w dniu 3 marca 2009 roku. W celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych powoda wobec pożyczkobiorcy spółka przeniosła na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) (działka nr (...)) oraz własność znajdujących się na tej działce, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności dziewięciu budynków. Po zaspokojeniu wierzytelności powód zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia ww. praw.

Przedsiębiorstwo Handlowe (...) S.A. w S. nie dokonało spłaty zaciągniętej pożyczki w określonym w umowie terminie. W związku z powyższym w piśmie z dnia 5 marca 2009 roku powód oświadczył, iż wobec braku spłaty K. B. postanowił zachować przedmiot zabezpieczenia.

W dniu 6 kwietnia 2009 roku powód zawiadomił pozwaną o zmianie wynajmującego, wskazując, iż czynsz i inne płatności od tego momentu winny być przekazywane na rachunek bankowy powoda. W reakcji na to pismo pozwana zwróciła się do spółki (...) o przedstawienie oficjalnego stanowiska w powyższej sprawie. W odpowiedzi spółka poinformowała, iż kwestionuje ważność umowy przeniesienia własności nieruchomości i wystąpiła przeciwko K. B. z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Spółka uznała, iż nadal jest wynajmującym w stosunku do pozwanej i bieżące opłaty za najem powinny być przekazywane na jej rachunek.

Z kolei powód wskazał, że jest on nadal wieczystym użytkownikiem i właścicielem nieruchomości i to on jest uprawniony do pobierania z niej pożytków. W związku z powyższym pozwana została wezwana do składania czynszu najmu do depozytu sądowego i doręczenie powodowi potwierdzenia złożenia.

Część czynszu obejmującą opłaty eksploatacyjne w kwocie 11.269,01 zł pozwana płaciła aż do stycznia 2010 r. bezpośrednio spółce (...).

Pozwana złożyła w Sądzie Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie wniosek o zezwolenie na złożenie do depozytu sądowego kwoty 61.959,34 zł z tytułu wymagalnego czynszu najmu i dalszych świadczeń w przyszłości – w chwili, kiedy staną się wymagalne. Na konto depozytowe sądu pozwana wpłaciła łącznie kwotę 406.169,69 zł, dokonując 12 wpłat.

W kwietniu 2009 roku powód wytoczył przeciwko (...) S.A. w S. powództwo o wydanie na jego rzecz nieruchomości położonej przy ul. (...) w S.. Powództwo zostało uwzględnione wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2009 roku (sygn. akt VIII GC 86/09). Sąd Okręgowy ustalił, iż własność nieruchomości przysługuje powodowi. Apelacja od przedmiotowego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2010 roku (sygn. akt I ACa 655/09). Spółka (...) wydała powodowi nieruchomość w dniu 29 stycznia 2010 roku, jednak nadal nią zarządzała w imieniu powoda.

Pismem z dnia 3 lutego 2010r. powód wezwał pozwaną do przekazywania na jego rzecz wszelkich należności wynikających z umowy najmu i do pisma powód dołączył trzy faktury VAT. Ponownego wezwania do zaprzestania składania do depozytu sądowego czynszu najmu i przekazania podjętej z depozytu kwoty na rzecz powoda dokonano pismem z dnia 19 lutego 2010 roku. Pozwana odesłała otrzymane faktury bez realizacji, wskazując, iż wobec nadal toczącego się postępowania z powództwa spółki (...) brak jest podstaw do zaniechania odprowadzania do depozytu części należności z tytułu najmu – to jest kwoty 30.979,67 zł. Pozostała kwota – 11.269,01 zł, wynikająca z faktury nr (...) i obejmująca koszty eksploatacyjne została natomiast przekazana na konto powoda w dniu 4 marca 2010 roku.

Poczynając od lutego 2010 roku pozwana uiszczała na rzecz powoda opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokali użytkowych przy ul. (...). Czynsz najmu za okres do kwietnia 2010 roku przekazywany był na rachunek depozytowy sądu.

W dniu 15 lutego 2010 roku faktury wystawione przez (...) S.A. w S. tytułem czynszu najmu za okres od marca 2009 roku do stycznia 2010 roku zostały skorygowane w ten sposób, że ich wysokość określano na „0”; spółka (...) zaprzestała obciążania pozwanej opłatami wynikającymi z umowy najmu. W dniu 5 marca 2010 r. pozwana odesłała spółce (...) korekty faktur, wskazując, że ich przyjęcie będzie możliwe po dokonaniu zwrotu zapłaconej należności z tytułu najmu w kwocie 151.504,79 zł.

Pismem z dnia 21 kwietnia 2010r. powód wypowiedział pozwanej umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na §12 pkt (...) umowy. Jednocześnie powód wezwał pozwaną do uregulowania należności wynikających z umowy najmu.

Na spotkaniu w kwietniu 2010 roku ustalono, że w razie zapłaty czynszu na rzecz powoda spółka (...) nie będzie kierować pod adresem pozwanej żadnych roszczeń. Wówczas uzgodniono, iż pozwana spółka wystąpi o zwrot kwot wpłaconych tytułem czynszu do depozytu sądowego i przekaże je powodowi. Kwoty wskazane na fakturach korektach wystawionych przez W. pozwanej były sukcesywnie zwracane pozwanej - do początku maja 2010 roku/ W dniu 5 maja 2010 roku pozwana przekazała powodowi całość środków zwróconych jej przez W..

Po otrzymaniu pisemnego oświadczenia o rezygnacji z ewentualnych przyszłych roszczeń pozwana spółka złożyła wniosek o dokonanie zwrotu środków wpłaconych depozytu. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie zwrócił pozwanej wpłaconą kwotę 406.169,609 zł. Suma ta wraz z odsetkami w wysokości 4.776,25 zł, łącznie 410.945,94 zł, została wypłacona pozwanej w dniu 26 listopada 2010 roku. Do momentu wypłaty środków z depozytu pozwana nie przekazywała żadnych opłat na rzecz powoda z tytułu czynszu najmu lokali. Zapłatę uzależniała od wystawienia faktury przez powoda

Z uwagi na dalsze zajmowanie lokali objętych umową przez pozwaną oraz brak zapłaty zaległego i bieżącego czynszu, powód w dniu 31 maja 2010r. wystawił notę obciążeniową na kwotę 84.497,36 zł za bezumowne korzystanie z nich.

Pismem z dnia 22 czerwca 2010r. pozwana wypowiedziała powodowi umowę najmu lokali przy ul. (...) w S., powołując się na brzmienie §11 pkt 2 umowy najmu. Pozwana zawiadomiła powoda o gotowości wydania przedmiotu umowy najmu. Z uwagi na fakt, że powód nie stawił się na przekazanie lokali, w dniu 30 września 2010 roku pozwana przekazała wraz z pismem z dnia 30 września 2010 roku protokół oraz komplet kluczy.

W dniu 30 lipca 2010r. pozwana dokonała na rzecz powoda dwukrotnie wpłaty – każda z wpłat opiewała na kwotę 42.248,68 zł. Jako tytuł przelewu pozwana wskazała czynsz za maj i czerwiec 2010 roku. W okresie od 30 czerwca do 30 września 2010 roku powód wystawił kolejne noty obciążeniowe z tytułu bezumownego korzystania z lokali użytkowych przy ul. (...) w S.. Noty dotyczyły okresu od czerwca do września 2010 roku i każda z nich opiewała na kwotę 84.497,36 zł.

W dniu 30 sierpnia 2010 roku pozwana dokonała na rzecz powoda wpłaty w wysokości 42.248,68 zł jako tytuł przelewu wskazując czynsz za lipiec 2010 roku. Pismem z dnia 8 września 2010 roku strona powoda wezwała pozwaną do zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokali użytkowych za miesiąc czerwiec (częściowo), lipiec i sierpień 2010 roku do dnia 13 września 2010 roku. Jednocześnie podała, że wpłatę z dnia 30 sierpnia 2010 roku zaliczyła na poczet części przysługującego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokali w czerwcu 2010 roku. Kolejna wpłata pozwanej w wysokości 42.248, 68 zł z dnia 16 września 2010 roku została zaliczona na poczet pozostałej części wynagrodzenia za czerwiec 2010r. Wpłatę o tej samej wartości z dnia 29 września 2010 roku powód zaliczył na poczet wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali za sierpień 2010 roku w części.

We wrześniu 2010 roku powód wystąpił przeciwko pozwanej z pozwem o zapłatę kwoty 84.497,36 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z przedmiotu najmu w lipcu 2010 roku. Kwota ta wynikała z noty obciążeniowej nr (...) wystawionej przez powoda.

Wyrokiem z dnia 11 marca 2011r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie uwzględnił żądanie powoda w całości (sygn. akt XI GC 621/10). Wyrok uprawomocnił się. Zasądzoną należność wraz z odsetkami pozwana uiściła na rzecz powoda w dniu 14 września 2011 roku.

W związku z powyższym pismem z dnia 16 września 2010 roku pozwana została wezwana do zapłaty kwoty 126.764,04 zł tytułem częściowego wynagrodzenia za sierpień 2010 roku (42.248,68 zł) i za wrzesień 2010 roku.

Przystępując do rozważań Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę roszczenia powoda stanowią postanowienia umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku, przewidujące wynagrodzenie za korzystanie z lokalu po rozwiązaniu umowy najmu (§13 umowy). Konstrukcja §13 wskazuje na to, że przewidziane w nim wynagrodzenie stanowiło w istocie karę umowną na wypadek niewydania lokalu po zakończeniu umowy. W tym kontekście badaniu podlegała również skuteczność wypowiedzenia najmu przez powoda, w oparciu o treść § 12 pkt (...) wyżej powołanej umowy oraz art. 687 k.c.

Co do zasady stan faktyczny był pomiędzy stronami niesporny.

Odnosząc się do twierdzeń powódki odnośnie rozszerzonej prawomocności orzeczenia Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie, wydanego w sprawie o sygn. XI GC 621/10 Sąd wskazał, że w postępowaniu tym wynagrodzenia za okres wcześniejszy niż w niniejszym postępowaniu, a zatem słuszne jest przyjęcie tożsamej zasady odpowiedzialności w stosunku do świadczeń za dalsze okresy.

Żadna ze stron postępowania nie kwestionowała treści postanowień umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku, a także skuteczności zawartej przez powoda ze spółką (...) umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Niesporny był też fakt, że pozwana od kwietnia 2009 roku składała na konto depozytowe czynsz najmu. Sytuacja uległa jednak zmianie po uprawomocnieniu się wyroku Sądu Okręgowego, nakazującego spółce (...) wydanie spornej nieruchomości powodowi. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 lipca 2009r. (sygn. akt VIII Ga 86/09) Sąd Okręgowy w Szczecinie ustalił, iż powodowi przysługuje prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej i własności nieruchomości budynkowej. Co jednak szczególnie istotne, Sąd podważył stanowisko spółki (...) jakoby ustalenie prawa własności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, dopuszczalne było wyłącznie w postępowaniu wytoczonym w oparciu o przepis art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stanowisko to podzielił sąd orzekający w niniejszej sprawie. Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z aktualnym stanem prawnym może być bowiem obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie jednoznacznie potwierdził, że powód wstąpił w miejsce wynajmującego i stał się podmiotem praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku. W myśl art. 467 pkt 3 k.c. dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego jeżeli powstał spór, kto jest wierzycielem. Spór taki przestał jednak istnieć i stan niepewności ustał.

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawia przede wszystkim fakt uprawomocnienia się orzeczenia nakazującego wydanie powodowi nieruchomości i zawiadomienia o tym pozwanej. Nadto niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku spółka (...) wystawiła korekty faktur VAT, w których obciążała pozwaną czynszem najmu i opłatami eksploatacyjnymi za okres od marca 2009 roku do stycznia 2010 roku. Takie zachowanie pozwanej spółki wskazywało na przyznanie, iż nie jest ona wierzycielem pozwanej z tytułu należności z umowy najmu za podany powyżej okres. Dodatkowo potwierdzał je natomiast fakt, że spółka wydała nieruchomość powodowi niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku. Ponadto pozwana przekazała bezpośrednio na rzecz powoda część należności wynikającej z umowy najmu, to jest opłatę eksploatacyjną już w lutym 2010 roku.

W oparciu o powyższe Sąd skonstatował, że już w lutym 2010 roku pozwana, pomimo niezakończenia postępowania opartego na treści art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dysponowała wiarygodnymi informacjami co do statusu powoda.

Odnosząc się do kwestii skuteczności rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia Sąd wskazał, że jako podstawę rozwiązania w piśmie z dnia 21 kwietnia 2010 roku strona powodowa wskazała § 12 pkt (...) umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku, który jako przesłankę rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia wskazywał zaleganie przez najemcę w opłatach czynszu za 2 miesiące.

Oceniając wskazaną przesłankę Sąd powołał się na art. 687 k.c. i wskazał, że na mocy tego przepisu podstawą do wypowiedzenia umowy jest pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu, a nie zaleganie z zapłatą czynszu, jak to określono w § 12 pkt (...) umowy najmu. Sąd uznał przy tym, że użyte w umowie stron pojęcie „zaległości” uznać należy za tożsame „zwłoce”. Ostatecznie zatem dla oceny skuteczności rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia konieczne jest ustalenie, czy w dacie wypowiedzenia pozwana pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu za okres co najmniej 2 miesięcy.

Konsekwencją uznania, że czynsz najmu od lutego 2010 roku pozwana winna uiszczać do rąk powoda jest przyjęcie, iż do momentu złożenia wypowiedzenia przez powoda (21 kwietnia 2010 roku) pozwana miała przekazać na jego rzecz co najmniej należności za 3 miesiące – luty, marzec i kwiecień 2010 roku. Jednak nie sposób uznać, by opóźnienie w uregulowaniu należności z tytułu czynszu, poczynając od lutego 2010 roku, nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik (pozwana) nie ponosi odpowiedzialności.

Zgodnie z art. 469 § 2 k.c. jeżeli dłużnik odbierze przedmiot świadczenia z depozytu sądowego, złożenie do depozytu uważa się za niebyłe, a w konsekwencji wszystkie skutki prawne złożenia zostają uchylone z mocą wsteczną, w tym także skutek w postaci spełnienia świadczenia z tytułu czynszu w wymaganym terminie. Skoro zatem pozwana złożyła 28.04.2010 roku wniosek o zwrot złożonego świadczenia z depozytu i faktycznie odebrała przedmiot świadczenia z depozytu, to – niezależnie od pobudek jej działania, ustały skutki prawne polegające na spełnieniu w terminie świadczenia z tytułu czynszu w okresie od marca 2009 do stycznia 2010 roku.

Przy ocenie skuteczności wypowiedzenia umowy najmu ustalenia nadto wymaga to, czy powód dokonując wypowiedzenia zadośćuczynił obowiązkowi wyznaczeniu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości w zapłacie czynszu i uczynił to w momencie, gdy pozwana pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa okresy płatności. Warunków wskazanych powyżej nie spełniają pisma powoda z dnia 3 lutego 2010 roku i 19 lutego 2010 roku. Obydwa z nich zostały sporządzone przed dniem 21 lutego 2010 roku, a zatem przed momentem gdy czynsz najmu za luty 2010 roku stał się wymagalny. Takiego znaczenia nie sposób również wezwaniu z dnia 19 lutego 2010 roku, tym bardziej że zawierało ono wyłącznie żądanie zaprzestania składania czynszu najmu do depozytu sądowego i wycofania depozytu sądowego. Dopiero w piśmie z dnia 16 marca 2010 roku powód wezwał do zapłaty m.in. z tytułu czynszu najmu za luty 2010 roku oraz dalszych wpłat czynszu w terminie do dnia 31 marca 2010 roku.

Wyznaczony w tym piśmie termin do uiszczenia zaległości niewątpliwie był krótszy od wymaganego przez art. 687 k.c. miesiąca, jednakże faktycznie do złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu doszło po upływie przeszło miesiąca od powyższego wezwania.

W konsekwencji Sąd uznał, że uzasadnione było zatem naliczanie czynszu w podwójnej wysokości za bezumowne korzystanie z lokalu, stosownie do §13 umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku. Kwota ta wynosiła 84.497,36 zł miesięcznie.

Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej co do samej wysokości przewidzianej kary umownej Sąd wskazał, że kara umowna przewidziana została w umowie najmu na wypadek niewykonania umowy – zaniechania wydania lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.

Strony umowy najmu – przedsiębiorcy, zastrzegli w umowie obowiązek zapłaty kary umownej w wysokości dwukrotnego czynszu najmu w razie niewydania lokalu po rozwiązaniu umowy. Pozwana wnosząc o miarkowanie kary umownej i wskazując na jej wygórowanie w pierwszej kolejności wskazała na stosunek pomiędzy karą umowną a wartością całego zobowiązania. Istotnie jedną z przesłanek miarkowania kary umownej może być wykonanie zobowiązania w znacznej części, co oznacza zaspokojenie interesu wierzyciela w istotnym zakresie. W niniejszym stanie faktycznym zobowiązaniem, na wypadek niewykonania którego zastrzeżono karę umowną, było wydanie lokali po rozwiązaniu umowy najmu. Niemożliwe jest częściowe spełnienie powyższego zobowiązania, nawet wydanie części lokali, o ile fizycznie możliwe, wiązałoby się również z niewykonaniem zobowiązania w całości. To zaś sprawia, że powoływana przesłanka nie znajdzie zastosowania w niniejszym stanie faktycznym.

W dalszej kolejności pozwana wskazywała na brak szkody wierzyciela, ewentualnie jej nieznaczną wysokość. Słusznie podnosi pozwana, iż brak szkody nie niweczy możliwości dochodzenia kary umownej, może jednak stanowić podstawę do obniżenia jej wysokości. Nie sposób jednak przyjąć, aby powód nie poniósł szkody w związku zaniechaniem wydania lokalu przez pozwaną bezpośrednio po rozwiązaniu umowy najmu. Nie mógł bowiem rozporządzać nieruchomością, stanowiąca jego własność, stąd wyłączone było pobieranie z niej pożytków.

Pozwana powołała się również na fakt przyczynienia się wierzyciela do niewykonania zobowiązania przez dłużnika. Sad jednak wskazał, że kwestia braku winy pozwanej w powstaniu okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia mogła mieć wyłącznie wpływ na uznanie, iż nie pozostawała ona w zwłoce z zapłatą czynszu i inną kwalifikację trybu rozwiązania umowy najmu. Pozostaje jednak bez znaczenia w kontekście zasadności obciążenia pozwanej karą umowną za sierpień i wrzesień 2010 roku.

W kategorii przyczynienia się do powstania szkody nie można traktować również stanowiska powoda, prezentowanego w toku rozmów stron na spotkaniu w kwietniu 2010 roku. Po pierwsze bowiem spotkanie powoda z przedstawicielami pozwanej i spółki (...) miało miejsce po otrzymaniu przez pozwaną wypowiedzenia z dnia 21 kwietnia 2010 roku. Przed tą datą pozwana kontaktowała się przede wszystkim z przedstawicielami spółki (...) i nie uczyniła zadość wezwaniom pochodzącym od powoda. W tym kontekście nie ma podstaw do zarzucenia powodowi złej woli.

Powyższe okoliczności przesądzają o braku podstaw do miarkowania kary umownej i ustaleniu należności powoda przy akceptacji jej wysokości, określonej w umowie najmu.

Sąd wskazał, że pozwana po otrzymaniu wypowiedzenia umowy najmu przekazywała na rzecz powoda czynsz najmu w wysokości określonej umową, zaś powód wpłaty te zaliczał na poczet kary umownej - ustalonego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Zaliczanie tych wpłat przez powoda nie było jednak prawidłowe. Kwestie powyższą reguluje art. 451 k.c.

Zasady dotyczące czynszu najmu lokali należy odnosić odpowiednio do kary umownej, naliczanej w związku z niewydaniem przedmiotu najmu. Postanowienia umowy najmu, które określały jej wysokość jako dwukrotność czynszu, wskazują na to, że same strony traktowały ją jako świadczenie okresowe, płatne za każdy miesiąc zajmowania przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy. Wpłaty dokonane przez pozwaną ze wskazaniem czynszu najmu za sierpień i wrzesień 2010 roku podlegały stosownie do brzmienia art. 451 § (...) k.c. zaliczeniu na poczet kary umownej, ustalonej za te właśnie miesiące. Wpłata z dnia 16 września 2010r. w wysokości 42.248,68 zł, dokonana z opisem „czynsz za sierpień 2010r.” winna zatem pomniejszyć należność z tytułu bezumownego korzystania za sierpień 2010r.; nie było zatem podstaw do zaliczania jej na poczet reszty należności za czerwiec 2010, jak uczynił to powód. Uzasadnione jest zatem żądanie za sierpień 2010 roku pozostałej kwoty 42.248,68 zł.

Wpłata w wysokości 42.248,68 zł z dnia 29 września 2010 roku tytułem czynszu za wrzesień 2010r., winna być zaliczona na poczet należności za wrzesień 2010 roku, nie zaś, jak uczynił to powód, na poczet bezumownego korzystania w sierpniu 2010 roku. W konsekwencji połowa należności za wrzesień 2010 roku została zaspokojona. Z tytułu kary umownej za wrzesień 2010 roku do zapłaty pozostała jedynie połowa należności w kwocie 42.248,68 zł.

Ostatecznie zatem powodowi przysługuje łącznie kwota 84.497,36 zł, po 42.248,68 zł z tytułu kary umownej za niewykonanie zobowiązania – wydanie lokali po rozwiązaniu umowy najmu, za każdy z miesięcy wskazanych w pozwie.

O odsetkach od podanych kwot Sąd orzekł na podstawie art. 481 § (...) k.c.,

Powództwo ponad kwotę 84.497,36 zł, tj. co do połowy żądanej należności za wrzesień 2010 r., podlegało oddaleniu.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu oparto na przepisie art. 100 k.p.c.

Wyrok powyższy zaskarżyły obie strony.

Powód zaskarżył wyrok w części, tj. w zakresie punktu II, w którym oddalono powództwo co do kwoty 42.248,68 zł wraz z odsetkami, oraz w konsekwencji w punkcie III, dotyczącym kosztów postępowania przed Sądem I instancji.

Wyrokowi temu zarzucił:

I. Naruszenie przepisu postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

(...)) przepisu art. 365 k.p.c. poprzez jego niewłaściwą wykładnię i zastosowanie, polegające na przyjęciu, iż Sąd I instancji jest związany prawomocnym orzeczeniem Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie, wydanym w sprawie o sygnaturze akt XI GC 621/10, które przesądziło zasadę odpowiedzialności pozwanej wobec powoda oraz prawidłowość zaliczania przez powoda wpłacanych przez pozwaną kwot, jedynie w bardzo wąskim zakresie, nieuwzględniającym prawomocnego przesądzenia, iż zarachowanie przez powoda wpłat pozwanej było prawidłowe, podczas gdy nie jest możliwe odmienne ocenienie i uregulowanie tego samego stosunku prawnego w niezmiennych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami;

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

(...)) przepisu art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c. poprzez jego niezastosowanie, wyrażające się w przyjęciu przez Sąd I instancji, iż powód po otrzymaniu od pozwanej należności czynszowych wynikających z rozwiązanej umowy najmu nie miał obowiązku ich zwrotu na rzecz pozwanej, podczas gdy uiszczone przez pozwaną w dniach 16 oraz 29 września 2010 roku kwoty stanowiły świadczenia nienależne i podlegały w myśl tychże przepisów zwrotowi i jako takie mogły być zaliczane na poczet innych wierzytelności powoda;

2) przepisu art. 451 k.c. poprzez jego niewłaściwą wykładnię i w konsekwencji nieprawidłowe zastosowanie, wyrażające się w przyjęciu przez Sąd I instancji, iż powód nie mógł wpłaty pozwanej z dnia 16 września 2010 roku w wysokości 42.248,68 zł zaliczyć na poczet części kary umownej z tytułu bezumownego korzystania z lokali powoda przez pozwaną w czerwcu 2010 roku, zaś wpłaty z dnia 29 września 2010 roku takiej samej wysokości nie mógł zaliczyć na poczet części kary umownej z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną z tychże lokali w sierpniu 2010 roku i był związany wskazaniami pozwanej zawartymi w tytułach przelewów, podczas gdy takie zaliczenia mogły być skutecznie dokonane, zaś oświadczenia pozwanej zawarte w tytułach przelewów jako odnoszące się do świadczeń nienależnych, nie miały przypisanej im przez Sąd I instancji mocy prawnej, wynikającej z przepisu art. 451 § (...) zd. (...) k.c.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego przez radcę prawnego, we norm przepisanych.

W uzasadnieniu, odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa procesowego, skarżący wskazał, że Sąd I instancji oceniając wyrok Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 11 marca 2011 roku pominął, że na zasadę odpowiedzialności pozwanej względem powoda w poprzednim postępowaniu wpłynęły identyczne okoliczności faktyczne i prawne.

Nie można jednak nie zwrócić uwagi, iż w prawomocnie zakończonym, wyżej wskazanym postępowaniu przed Sądem Rejonowym Szczecin- Centrum w Szczecinie, powód domagał się od pozwanej zapłaty kwoty 84.497,36 zł tytułem kary umownej za bezumowne korzystanie z lokali w lipcu 2010 roku, oraz że tym postępowaniu nastąpiła identyczna sytuacja w zakresie zaliczania przez powoda wpłacanych przez pozwaną sum. Sąd Rejonowy ani też sama pozwana nie zakwestionowali przyjętego sposobu zaliczania wpłat pozwanej.

Odnośnie zarzutów naruszenia prawa materialnego, powołując się na art. 450 k.c. skarżący zaakcentował, że skoro łącząca strony umowa najmu ustała i nie istniała jakakolwiek podstawa prawna do płacenia czynszu najmu, wszelkie wpłaty pozwanej, gdzie wskazywała ona w tytułach przelewu, iż jest to czynsz najmu za dany miesiąc, były świadczeniami nienależnymi, zaś twierdzenie, jakoby wobec powyższego powód był związany oświadczeniem pozwanej co do zaliczenia wpłat na poczet kary umownej należnej za konkretny miesiąc, nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia. Zaskakuje stanowisko Sądu I instancji, iż wpłata z dnia 16 września 2010 r., dokonana z opisem „czynsz za sierpień 2010 r.” powinna pomniejszyć należność z tytułu bezumownego korzystania z lokali za sierpień 2010 r., zaś wpłata z 29 września 2010 r. powinna pomniejszyć należność z tytułu bezumownego korzystania z lokali za wrzesień 2010 r.

Z przepisu art. 451 § (...) k.c. owszem, wynika, iż przy spełnieniu świadczenia dłużnik może wskazać, który dług chce zaspokoić, jednakże pozwana spółka w okresie dokonywanych wpłat po pierwsze nie miała względem powoda długów z tytułu płatności czynszu najmu za sierpień i wrzesień 2010 roku, po drugie - z literalnego brzmienia przepisu art. 451 § (...) k.c. wynika, iż chodzi w nim tylko o taki przypadek, w którym dłużnik spełnia świadczenie.

Wobec powyższego w ocenie powoda uznać należy, iż dokonane przez pozwaną spółkę wpłaty po 42.248,68 zł na poczet czynszu najmu za sierpień oraz wrzesień 2010 r. stanowiły świadczenia nienależne i jako takie - podlegały co do zasady zwrotowi pozwanej, a nie zaliczaniu na poczet kary umownej.

Wskazania pozwanej zawarte w tytułach przelewu nie mogą mieć dla powoda mocy wiążącej, a to ze względu na brzmienie przepisu art. 451 § (...) zd. (...) k.c. Pozwana nie miała bowiem obowiązku zapłaty na rzecz powoda czynszu najmu za sierpień i wrzesień 2010 r., co Sąd I instancji trafnie ustalił, a co za tym idzie - nie mogła w sposób wiążący dla powoda wskazać, iż dokonuje przelewów na poczet należności czynszowych. Nie mogło to z kolei oznaczać dla powoda, iż nie ma on prawa zaliczyć wpłaconych środków na rzecz najdawniej wymagalnych innych świadczeń pieniężnych, do których zobowiązana była pozwana.

Pozwany zaskarżył powyższy wyrok w części, tj. w zakresie punktów I i III, w którym Sąd I instancji zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 84.497,26 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu.

Wyrokowi temu zarzucił:

I. naruszenie prawa materialnego poprzez:

(...). naruszenie art. 687 k.c. w zw. z § 12 pkt (...) umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż powód był uprawniony do wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu z dnia (...) maja 2005 roku bez zachowania okresu wypowiedzenia z uwagi na rzekome pozostawanie przez pozwanego w zwłoce z zapłatą czynszu za 2 miesiące;

2. naruszenie art. 476 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, iż pozwany pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu na rzecz powoda, pomimo iż za taki stan rzeczy nie był przez niego zawiniony;

3. naruszenie art. 687 k.c. w zw. z art. 58 § (...) k.c. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, iż oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku gdy w sprawie brak podstaw do uznania je za skuteczne, należy uznać za wypowiedzenie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia;

4. naruszenie art. 678 § (...) k.c. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, iż w stosunek najmu z pozwanym na podstawie umowy z dnia (...) maja 2005 roku wstąpił powód w miejsce Przedsiębiorstwa Handlowego (...) S.A.;

5. naruszenie art. 467 pkt 3 k.c. w zw. z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie wydania nieruchomości przy ul. (...) (...) (...), (...) (...) i (...) (...) w S. powodowi rodzi dla pozwanego skutek w postaci usunięcia wątpliwości, co do osoby wierzyciela tj. właściciela nieruchomości, podczas gdy wątpliwości w tym przedmiocie mogły zostać rozwiane tylko i wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej;

6. naruszenie art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż obowiązek zapłaty kary umownej istnieje również w przypadku braku szkody poniesionej przez wierzyciela;

7. naruszenie art. 484 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i odmowę zmiarkowania kary umownej z uwagi na całokształt okoliczności niniejszej sprawy;

8. naruszenie art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, iż powód korzysta ze swojego uprawnienia niezgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

II. naruszenie prawa procesowego poprzez:

1. naruszenie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej toczącej się przed Sądem Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Handlowego (...) S.A. przeciwko K. B. (sygn. akt sprawy I C 1642/09),

2. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego polegający na uznaniu, iż stan niepewności pozwanego co do osoby wierzyciela ustał w momencie uprawomocnienia się wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie wydania nieruchomości powodowi przez Przedsiębiorstwo Handlowe (...) S.A.;

3. naruszenie art. 233 § 1 .p.c. poprzez uznanie, iż pozwany dopuścił się zwłoki w zapłacie czynszu podczas, gdy pozwany regularnie składał kwoty czynszu do depozytu sadowego, natomiast opłaty eksploatacyjne bezpośrednio uiszczał przelewem na rachunek bankowy powoda.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, a także zasądzenie na rzecz pozwanego od powoda kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego, ewentualnie o uchylenie zaskarżanego wyroku w części zaskarżonej niniejszą apelacją i przekazanie sprawy w tej części do ponownego rozpoznania.

Nadto skarżący wniósł o wystąpienie do Sądu Najwyższego z pytaniami prawnymi oraz o zawieszenie postępowania apelacyjnego do momentu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy toczącej się pod sygn. akt I C 1642/09.

W uzasadnieniu apelacji wskazał, że w sprawie błędnie uznano, iż powód był uprawniony do wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu z dnia 1 maja 2005 roku bez zachowania okresu wypowiedzenia z uwagi na rzekome pozostawanie przez pozwanego w zwłoce z zapłatą czynszu za 2 miesiące. Powyższe twierdzenie powoda podzielone bezkrytycznie przez Sąd 1-szej instancji nie ma żadnego oparcia w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, albowiem po pierwsze pozwany złożył wniosek o zezwolenie na złożenie kwoty 61.959,34 zł do depozytu jednocześnie wskazując, że depozyt może być wypłacony K. B. w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków.

Tymczasem uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia uzależnione jest od pozostawania przez najemcę z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Zgodnie z art. 476 k.c. dłużnik nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie, które nie są przez niego zawinione. W świetle zaś przedmiotowej sprawy, pozwanemu nie można w żadnym stopniu przypisać winy.Pozwany cały czas działał w dobrej wierze, nie unikał zapłaty należności, tylko uiszczał je do depozytu sądowego.

Uzasadniając naruszenie art. 687 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. skarżący wskazał, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu przez powoda złożone w sytuacji braku podstaw należy uznać za nieważne. Nie sposób się zgodzić, iż skoro nie wynikało to z treści tegoż oświadczenia, to w przypadku braku podstaw do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia brak podstaw do uznania je za oświadczenie o rozwiązaniu umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Dlatego też, takie stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu 1-szej instancji należy uznać za błędne.

Uzasadniając naruszenie art. 678 § 1 k.c. skarżący wskazał, że nie można zgodzić się z Sądem I Instancji, iż domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z aktualnym stanem prawnym może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego, albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż stanowi ono jaskrawy przejaw naruszenia art. 467 pkt 3 k.c. w zw. z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wątpliwości w tym zakresie mogły zostać rozwiane wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Skarżący zaznaczył również, że do momentu usunięcia wzmianki o toczącym się postępowaniu rękojmia wiary księgi wieczystej była wyłączona, a w konsekwencji stan obawy odnośnie właściciela nieruchomości nie mógł ustać. Konkludując, również z uwagi na powyższe okoliczności powodowi nie można przypisać winy przy składaniu czynszu do depozytu, a nie do rąk powoda.

Uzasadniając zarzuty naruszenia art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez ich błędną wykładnie polegającą na przyjęciu, iż obowiązek zapłaty kary umownej istnieje również w przypadku braku szkody poniesionej przez wierzyciela, skarżący wskazał, powołując się na orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, że ustawowe określenie iż kara umowna należy się „bez względu na wysokość poniesionej szkody” nie może być utożsamiane z określeniem „niezależnie od poniesienia szkody”. Skarżący zaznaczył również, że wina w niewykonaniu zobowiązania jest podstawową przesłanką roszczenia na podstawie art. 483 k.c. Zatem powód winien po pierwsze udowodnić fakt poniesienia przez niego szkody, a po drugie winę pozwanego przy niewykonaniu przez niego obowiązków umownych.

Powód zaś nawet nie próbował w przedmiotowej sprawie wykazać szkody polegającej na tym, iż próbując wynająć przedmiotowy lokal w spornym okresie na rynku szczecińskim, po pierwsze znalazłby jakiegokolwiek najemcę, po drugie iż najemca ten wynająłby powierzchnię taką samą jak wcześniej wynajmował ją pozwany, a po trzecie strony ustaliłyby co najmniej taki sam czynsz jaki gotów był wcześniej zapłacić powód. Powód zaś żadnej z tych okoliczności nie udowodnił.

Z najdalej idącej ostrożności procesowej pozwany uczynił również Sądowi 1-szej instancji zarzut naruszenia art. 484 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i odmowę zmiarkowania kary umownej z uwagi na całokształt okoliczności niniejszej sprawy. Pozwany podtrzymuje w tym zakresie wszystkie swoje dotychczasowe twierdzenia, jakie zostały przez niego wyrażone w sprzeciwie od nakazu zapłaty, które nadto poparł przytoczeniami z licznych orzeczeń sądowych.

W ocenie pozwanego w niniejszej sprawie kara umowna winna podlegać zmiarkowaniu w oparciu o wszystkie wymienione kryteria, a więc wysokości zastrzeżonej kary umownej w stosunku do całości zobowiązania, braku szkody wyrządzonej powodowi przez niewykonanie umowy przez pozwanego, przyczynienie się samego powoda do obciążenia pozwanego karą umowną poprzez bezpodstawne wypowiedzenie umowy najmu itd.

Wreszcie pozwany wskazał, że zarzuca również Sądowi 1-szej instancji naruszenie art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, iż powód korzysta ze swojego uprawnienia do naliczania kar umownych niezgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, albowiem w tym wypadku kara umowna zamiast do naprawienia szkody, która zresztą w tej sprawie nie powstała, prowadziłaby do niczym nieuzasadnionego, niesłusznego wzbogacenia powoda kosztem pozwanego. W konsekwencji nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, jakoby w takim przypadku kara umowna spełniała funkcję kompensacyjną. Ponadto, prowadzenie do niesłusznego wzbogacenia powoda kosztem pozwanego prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego przekroczenia również granic funkcji stymulacyjnej i represyjnej w szczególności, iż pozwany przecież sam wydał powodowi nieruchomość i to w stanie niepogorszonym, jeszcze przed wytoczeniem powództwa o zapłatę.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 177 k.p.c. pozwany wskazał, że wynik niniejszej sprawy bezsprzecznie od wyniku postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej, a w konsekwencji, w świetle powyższego, zawieszenie postępowania o zapłatę było bezwzględnie wskazane i uzasadnione.

Ponadto, w ocenie pozwanego Sąd I instancji naruszył również art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego polegający na uznaniu, iż stan niepewności pozwanego co do osoby wierzyciela ustal w momencie uprawomocnienia się wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie wydania nieruchomości powodowi przez Przedsiębiorstwo Handlowe (...) S.A., jak również, iż pozwany dopuścił się zwłoki w zapłacie czynszu podczas, gdy pozwany regularnie składał kwoty czynszu do depozytu sądowego, natomiast opłaty eksploatacyjne bezpośrednio uiszczał przelewem na rachunek bankowy powoda.

W odpowiedzi na apelację pozwanej powód wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa przez radcę prawnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powoda pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Kontrola instancyjna zaskarżonego orzeczenia doprowadziła do jego zmiany w wyniku uwzględnienia apelacji strony powodowej. Apelacja pozwanego natomiast uznana została w całości za bezzasadną.

Wstępnie wskazać należy, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe i na podstawie zgromadzonego materiału procesowego poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd odwoławczy czyni częścią własnego uzasadnienia, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego prezentowania.

Zmiana orzeczenia wynika wyłącznie z odmiennej oceny prawnej roszczenia o zapłatę kary umownej dochodzonego w sprawie oraz kwestii prawidłowości zaliczenia świadczeń spełnianych przez pozwaną w sierpniu i wrześniu. Wywody prawne zostaną przedstawione w ramach odniesienia się do zarzutów apelacji powoda.

W pozostałym zakresie ocena prawna dokonana przez Sąd Okręgowy nie budzi zasadniczych zastrzeżeń i (z uwagami przedstawionymi poniżej w ramach odniesienia się do zarzutów apelujących) jest podzielana przez Sąd Apelacyjny.

W pierwszej kolejności- z uwagi na zakres zaskarżenia oraz specyfikę formułowanych zarzutów odnieść się jednak należy do apelacji pozwanego.

Pozwany zarzuca Sądowi I instancji zarówno naruszenie przepisów prawa procesowego jak i błędne zastosowanie prawa materialnego. Z uwagi na logikę stosowania prawa materialnego w pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutów naruszenia prawa procesowego, dotyczących w szczególności dokonania wadliwej oceny materiału dowodowego i poczynienia wadliwych ustaleń faktycznych. Ocena materialnoprawna może być dokonywana dopiero w odniesieniu prawidłowo (zgodni z przepisami prawa procesowego) ustalonego stanu faktycznego.

Oceniając zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego za bezzasadny uznać należy przede wszystkim zarzut naruszenia normy art. 177 §1 pkt. 1) k.p.c. polegającego na odmowie zawieszenia postępowania w sprawie.

Skarżący dla uzasadnienia tego zarzutu powołuje się na związek prejudycjalny, jaki zachodzi jego zdaniem między postępowaniem w niniejszej sprawie oraz procesem między powodem i spółką Przedsiębiorstwo Handlowe (...) SA w S. (dalej jako (...) SA) o uzgodnienie stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której znajdowały się pomieszczenia (lokal) najmowane przez pozwanego, z rzeczywistym stanem prawnym.

Wywody skarżącego sprowadzają się do konkluzji, że Sąd I instancji nie posiadał w niniejszej sprawie kompetencji w zakresie badania kwestii prawa powoda do nieruchomości objętej sporem a wyłącznie właściwym do rozstrzygnięcia tej kwestii w sposób wiążący również w niniejszej sprawie był Sąd Rejonowy prowadzący postępowanie na podstawie art. 10 u.k.w.h. Dla uzasadnienia swojego stanowiska skarżący odwołuje się do poglądów wyrażonych w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004, I CK 389/04, zarzucając Sądowi I instancji, iż ten w żaden sposób do orzeczenia tego się nie odniósł.

Odnosząc się do argumentacji skarżącego przypomnieć jednak należy, że w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego kilkukrotnie przyjmowano, iż obalenie domniemania z art. 3 u.k.w.h jest możliwe w każdym postępowaniu sądowym jako przesłanka rozstrzygnięcia (por. np. spośród ostatnich wypowiedzi - wyrok Sądu Najwyższego z 4 lutego 2011 III CSK 146/10 i tam cytowane wcześniejsze judykaty).

Zatem kwestie związane z wyjaśnieniem prawa do nieruchomości jako prejudycjalne objętej sporem mogą być samodzielnie wyjaśniane przez Sąd w postępowaniu procesowym dotyczącym np. wydania nieruchomości czy też roszczeń pieniężnych i nie jest obowiązkiem Sądu zawieszenie takiego postępowania do czasu zakończenia procesu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.h.w.h.).

W niniejszej sprawie dopuszczalność badania tej kwestii jest tym bardziej uzasadniona, że to powód (a nie spółka (...)) jest podmiotem, którego prawa są ujawnione w księdze wieczystej.

Zatem to powoda chroni domniemanie z art. 3 u.k.w.h., a pozwany swoją argumentację opiera o sugestię, iż powód nie wstąpił w stosunek najmu (wskutek nabycia praw do nieruchomości od wynajmującego). Dostrzec zaś należy, że przyjęcie, że Sąd w postępowaniu przeciwko najemcy o zapłatę nie może samodzielnie badać kwestii związanych ze wstąpieniem przez najmowanej nieruchomości w stosunek najmu, powodowałoby, że najemca (w przypadku w którym brak byłoby sporu z art. 10 ukwh), nie posiadając legitymacji do wniesienia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w istocie zostałby pozbawiony możności podnoszenia zarzutów dotyczących braku legitymacji czynnej powoda.

Nadto argumentacja pozwanego dotycząca naruszenia normy art. 177 k.p.c. pomija istotny aspekt sprawy związany z tym, że kwestia rozwiązania umowy najmu między stronami niniejszego procesu została już w sposób wiążący dla stron rozstrzygnięta prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego Szczecin Centrum w Szczecinie z dnia 11 marca 2011 (XI GC 621/10). Wyrok ten, zgodnie z norma art. 365 k.p.c. wiąże zarówno strony jak i inne sądy a zatem również Sądu orzekające w niniejszej sprawie.

Stąd też nie można uznać, by obowiązkiem Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie było zawieszenie niniejszego postępowania do czasu zakończenia postępowania przed Sądem Rejonowym w sprawie I C 1642/09 a zaniechanie zawieszenia świadczyło o naruszeniu normy art. 177 §1 k.p.c., wpływającym na wynik procesu, zaś czynienie ustaleń co do wstąpienia przez powoda w stosunek najmu wskutek nabycia praw do nieruchomości – naruszało normę art. 10 u.k.w.h.

Naruszenia normy art. 233 §1 k.p.c., skarżący upatruje w tym, że Sąd sprzecznie z zasadami doświadczenia życiowego uznał, iż stan niepewności pozwanego co do osoby wierzyciela ustał już w momencie uprawomocnienia się wyroku Sądu Okręgowego w sprawie o wydanie nieruchomości powodowi przez spółkę (...) SA (a zatem w momencie wydania wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 14 stycznia 2010).

W uzasadnieniu apelacji nie przedstawiono jednak dla wykazania zasadności formułowanego zarzutu argumentów wskazujących na to, że w świetle zasad doświadczenia życiowego należy uznać, iż po uzyskaniu wiedzy o wyroku Sądu Apelacyjnego ze stycznia 2010 roku, pozwany nadal mógł znajdować się w usprawiedliwionym przekonaniu, że powód nie ma prawa do żądania zapłaty czynszu.

Przypomnieć należy, że w świetle utrwalonych w orzecznictwie i nauce dla uzasadnienia zarzutu naruszenia normy art. 233 §1 k.p.c. nie jest wystarczające przedstawienie własnej oceny stanu faktycznego lecz wskazanie konkretnych mankamentów wnioskowania Sądu I instancji, dotyczących sprzeczności z zasadami logiki, doświadczenia życiowego lub polegającymi na nieuzasadnionym pominięciu istotnych części materiału procesowego

Skarżący w uzasadnieniu apelacji ponawia wyłącznie swoje wywody co do tego, że powinien być uznany za podmiot działający w dobrej wierze wobec powzięcia wiedzy od pierwotnej strony umowy najmu ( (...) SA), że ta wytoczyła powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, kwestionując ważność umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na powoda.

Sformułowane zarzuty nie kwestionują w istocie żadnego z ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd I instancji lecz podważają ocenę prawną tychże ustaleń sprowadzającą się do zastosowania przez Sąd normy art. 354 i 355 k.c. (oraz ocenę skutku złożenia do depozytu sądowego dla ustalenia dochowania należytej staranności dłużnika) .

Odnosząc się do tej części argumentacji, wziąć należy pod uwagę ustaloną przez Sąd I instancji chronologię czynności (datę powzięcia wiedzy o wyroku Sądu Apelacyjnego z 14 stycznia 2010 , oddalającego apelacje od wyroku Sądu Okręgowego nakazującego wydanie nieruchomości powodowi oraz fakt, iż (...) SA wydał tą nieruchomość powodowi niezwłocznie po orzeczeniu Sądu Apelacyjnego i jeszcze w lutym dokonał korekt faktur wystawianych pozwanemu tytułem czynszu za najem w roku poprzednim, a faktury takie zaczął wystawiać powód).

W tym świetle trafnie Sąd I instancji przyjął, że skarżący nie miał uzasadnionych podstaw do tego, by w dalszym ciągu artykułować wątpliwości co do prawa powoda do uzyskania należności czynszowych.

Nie może oceny tej zmieniać postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 20 sierpnia 2009 w sprawie III Ns 68/09, zezwalające na składanie miesięcznych należności czynszowych do depozytu sądowego, gdyż orzeczenie to zostało wydane w całkowicie innych okolicznościach faktycznych (w momencie, kiedy nie była jeszcze prawomocnie rozstrzygnięta kwestia obowiązku wydania nieruchomości powodowi).

Po uzyskaniu wyroku rozstrzygającego prawomocnie tą kwestię i wobec zachowania spółki (...) zgodnego z treścią tego wyroku również w stosunku do pozwanego jako najemcy nieruchomości, zaistniały nowe okoliczności wpływające niewątpliwie na rewizję oceny istnienia uzasadnienia dla wątpliwości pozwanego.

Zgodnie z art. 354 §1 k.c. dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

W myśl art. 355 k.c. dłużnik obowiązany jest do dołożenia należytej staranności.

Przypomnieć należy, że staranność wymaganą od pozwanego w wykonaniu stosunku obligacyjnego, ze względu na profesjonalnych charakter tego stosunku oceniać należy według kryteriów, o których mowa w art. 355 §2 k.c. Zatem w tym świetle (przy uwzględnieniu zwłaszcza wymogu zachowania profesjonalnej staranności przy wykonaniu umowy) należy też oceniać to, czy wątpliwości pozwanego co do osoby wierzyciela po styczniu 2010 nadal były uzasadnione.

Umieszczając w tym kontekście ustaloną przez Sąd Okręgowy chronologię zdarzeń z początku 2010 roku przyjąć należy niewątpliwie, że fakt uzyskania prawomocnego wyroku przesądzającego kwestię obowiązku wydania nieruchomości, jak i zachowanie się spółki (...) po tym wyroku (i wreszcie okoliczność, że to wobec powoda działało domniemanie, o którym mowa w art. 3 u.k.w.h.), tworzyły kontekst sytuacyjny, który zmieniał w sposób istotny ocenę stanu faktycznego z daty uzyskania zezwolenia na złożenie świadczenia do depozytu sądowego i wyłączał obiektywne uzasadnienie dla wątpliwości pozwanego co do osoby uprawnionej do otrzymywania czynszu.

W tym świetle ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd I instancji w omawianym zakresie nie może być uznana za błędną.

Kolejnym zarzutem dotyczącym wadliwej oceny materiału procesowego jest kwestia uznania przez Sąd, że pozwany dopuścił się zwłoki w zapłacie czynszu, podczas gdy uiszczał regularnie kwoty czynszu do depozytu sądowego.

Formułując ten zarzut skarżący nie kwestionuje okoliczności, które zostały przez Sąd Okręgowy ustalone oraz ich chronologii. W istocie zatem zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. przedstawia argumentację podważającą ocenę prawną Sądu I instancji (zastosowanie normy art. 476 k.c.), co powiela argumentację zawartą w ramach zarzutów naruszenia prawa materialnego i w tej części uzasadnienia zostanie szczegółowo omówione.

Zarzucając naruszenie prawa materialnego skarżący eksponuje w pierwszym rzędzie sprzeczność orzeczenia z normą art. 687 k.c. kwestionując istnienie po stronie powoda uprawienia do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 1 maja 2005 bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Odnosząc się do tego zarzutu, należy w pierwszym rzędzie ponownie odwołać się do skutków, jakie wiążą się dla stron niniejszego procesu (oraz sądów) z faktem uprawomocnienia się wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 11 marca 2011, dotyczącego należności z tytułu kary umownej za wcześniejszy okres zajmowania lokalu mimo rozwiązania umowy.

Zgodnie z art. 365 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Odnosząc się do wywodów skarżącego i podzielając jego opinię, że zakres związania wyznaczany jest przez sentencję orzeczenia, przypomnieć jednak należy, że w orzecznictwie ukształtowany jest pogląd, iż w przypadku ogólności rozstrzygnięcia, przy ustalaniu zakresu mocy wiążącej orzeczenia i granic prawomocności materialnej orzeczenia znaczenie mają też motywy zawarte w jego uzasadnieniu (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2011, IV CSK 652/10 i tam cytowane wcześniejsze wypowiedzi orzecznicze).

Związanie treścią orzeczenia jest rozumiane jako nakaz przyjmowania, że w objętej orzeczeniem sytuacji stan prawny przedstawiał się tak, jak to wynika z sentencji wyroku. Podmioty wskazane w art. 365 k.p.c. są zatem związane dyspozycją indywidualnej i konkretnej normy prawnej wywiedzionej przez Sąd we wcześniejszym prawomocnym wyroku w toku stosowania prawa materialnego do określonego stanu faktycznego, zaś sąd w kolejnej sprawie jest zobowiązany do uznania, że kwestia prawna mająca dla jego rozstrzygnięcia znaczenie prejudycjalne, a będąca przedmiotem wcześniejszego rozstrzygnięcia w innej sprawie, kształtuje się tak jak to przyjęto we wcześniejszym wyroku (por. np. wyrok SN z dnia 20 września 2011 III SK 5/11, wyrok z 7 stycznia 2004 III CK 192/02).

Sąd pozostaje zatem związany również motywami wcześniejszego prawomocnego wyroku w takich granicach, w jakich stanowią one konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne dla ustalenia jego zakresu, indywidualizują sentencję i określają istotę osądzonego stosunku prawnego. Przyjmuje się też, że związanie motywami dotyczy tyko tych elementów uzasadnienia, w których sąd wypowiedział się w sposób stanowczy o żądaniu (por. wyrok z dnia 1 lutego 2011,, I CSK 249/10 Lex nr 936477).

Ujmując powyższe uwagi w realiach niniejszej sprawy stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy w wyroku z dnia 11 marca 2011 przesądził o obowiązku zapłaty przez pozwanego na rzecz powoda kary umownej za niewydajnie lokalu we wcześniejszym (w stosunku do objętego sporem w niniejszej sprawie) okresie (lipcu 2010). W wyroku tym przesądzono zatem (jako kwestię prejudycjalną), skuteczność oświadczenia powoda z dnia 21 kwietnia 2010 oraz datę, w której stosunek najmu między stronami ustał. Ustalenia te zostały przedstawione w sposób kategoryczny i potwierdzone w orzeczeniu Sadu Okręgowego w Szczecinie z dnia 26 sierpnia 2011 (VIII Ga 120/11) oddalającym apelację pozwanego od wyroku z dnia 11 marca 2011.

Zatem w sposób wiążący dla stron zastosowano normę indywidualno – konkretną ustalając istniejący stan prawny (wstąpienie powoda w stosunek najmu i brak związania stron umową najmu począwszy od dnia 1 maja 2010), jak i przesłanki odpowiedzialności z tytułu kary umownej przewidzianej w przypadku niewydania lokalu po ustaniu stosunku najmu (za okres od 1 do 31 lipca 2010).

W tym zakresie orzeczenie Sądu Rejonowego jako prawomocne wywołuje skutek, o którym mowa w art. 365 k.c. a to z kolei determinuje obowiązek uznania przez Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie, że pozwany od dnia 1 maja 2010 nie był najemcą objętego pozwem lokalu i zajmował go bez podstawy prawnej. W świetle art. 365 k.c. w obecnym procesie nie można inaczej oceniać tych przesłanek prejudycjalnych, a badaniu Sądu winna podlegać jedynie kwestia istnienia roszczenia o zapłatę kary umownej za niewykonanie obowiązku zwrotu lokalu w miesiącach sierpień i wrzesień 2010 w tym w szczególności kwestia

Wobec nieprzedstawienia w apelacji żadnych okoliczności podważających obowiązek wzięcia pod uwagę powołanych wyżej orzeczeń Sądu Rejonowego i Sądu Okręgowego 9oddalajacego apelację od wyroku z dnia 11 marca 2011), nie sposób uznać za zasadny zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy norm art. 687 k.c. i 476 k.c. oraz 678 §1 k.c. a także art. 467 pkt. 3 k.c. w zw. z art. 10 ukwh

Niezależnie od powyższego odnosząc się do zarzutów skarżącego wskazać należy, że w świetle poczynionych przez Sąd Okręgowy i zaakceptowanych przez Sąd Apelacyjny ustaleń faktycznych, nie sposób uznać, by pozwany posiadał racjonalne przesłanki uzasadniające jego wątpliwości co do osoby wynajmującego począwszy od daty uzyskania wiedzy o wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 14.01.2010.

Jak wskazano wyżej, odnosząc się do zarzutu naruszenia normy art. 233 §1 k.p.c., dochowanie przez pozwanego należytej staranności przy wykonywaniu umowy w niniejszej sprawie ocenia według zaostrzonych kryteriów uwzględniających profesjonalny charakter działalności pozwanego (art. 355 §2 k.c.). W świetle zaś powoływanej w apelacji normy art. 467 pkt 3 k.c. świadczenie do depozytu a nie do rąk wierzyciela jest uzasadnione w sytuacji gdy istnieje spór o to, kto jest wierzycielem. Zatem jedynie w sytuacji, gdy do przedmiotu świadczenia zgłaszają swoje pretensje różne podmioty, zaś dłużnik ma uzasadnione podstawy do tego, by uznać, że prawo do świadczenia jest między nimi sporne ( verba legis - istnieje spór), uzasadnionym jest poszukiwanie surogatu spełnienia świadczenia, jakim jest jego złożenie do depozytu sądowego.

Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie o ile kwestia podmiotu uprawnionego do uzyskania świadczenia mogła być uznana za sporna w dacie składania wniosku o zezwolenie na składanie wymagalnych w przyszłości świadczeń do depozytu i w dacie wydawania rozstrzygnięcia zezwalającego na takie składanie, to (jak wskazano wyżej) najpóźniej w styczniu 2010 doszło do zasadniczej zmiany okoliczności, która winna skłonić pozwanego do refleksji i ponownej oceny czy w rzeczywistości istnieje spór o to, kto jest wierzycielem. Z materiału procesowego wynika bowiem jednoznacznie, że spółka (...), która wcześniej rościła prawa wynajmującego mimo przeniesienia praw do nieruchomości na powoda, po wydaniu wyroku przez Sąd Apelacyjny wydała nieruchomość powodowi i dokonała korekt faktur VAT wystawianych pozwanemu w roku 2009 z tytułu czynszu za najem. Jednocześnie powód zgłosił ponownie pretensje do czynszu. Zatem w sposób jednoznaczny z zachowania tych podmiotów wywodzić należy, że spór o to, kto ma prawo do czynszu został między nimi zakończony.

Skoro zaś pozwany te okoliczności znał, to nie mógł twierdzić, że nadal pozostaje w niepewności co do tego, kto jest wierzycielem i uzasadniać brak świadczenia do rąk wierzyciela zachowaniem zgodnym z (wydanym w innych realiach faktycznych). orzeczeniem zezwalającym na złożenie świadczenia do depozytu

Tej konsekwencji nie może zmieniać treść rozstrzygnięcia zezwalającego na złożenie do depozytu sądowego w zakresie określenia przesłanek uprawniających do żądania wydania złomnych środków. Określenie tych przesłanek było adresowane do wierzyciela (a nie do dłużnika) i wskazywało, na warunki, jakimi musi legitymować się wierzyciel wobec sądu dla uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku o wydanie depozytu.

Innymi słowy zgoda na składanie do depozytu świadczeń za okresy przypadające po dacie postanowienia Sądu Rejonowego, nie oznacza, że pozwany miał obowiązek składania świadczeń czynszowych do depozytu aż do zakończenia procesu o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Złożenie do depozytu stanowi uprawnienie dłużnika pozwalające mu na uniknięcie skutków jakie wiążą się z opóźnieniem w spełnieniu świadczenia.

Uprawnienie to jednak (jeśli chodzi o objęte zezwoleniem Sądu należności przyszłe w momencie udzielania zgody na złożenie do depozytu) pozostanie aktualne jedynie do momentu, w którym zakończy się spór o to, kto jest wierzycielem. Skoro w niniejszej sprawie spółka (...) zakomunikowała pozwanemu w sposób dostatecznie wyraźny, że spór ten zakończony został w styczniu 2010 po wydaniu wyroku Sądu Apelacyjnego, to składanie świadczeń za dalsze miesiące do depozytu nie znajdowało żadnego uzasadnienia w świetle art. 467 pkt. 3) k.c., a wręcz (wobec wyłączenia w stosunku do pozwanego sporu co do tego kto jest wierzycielem pozwanego z tytułu czynszu) naruszało ten przepis.

To zaś nie pozwala uznać za uzasadniony naruszenia tej normy przez Sąd Okręgowy. Błędnie bowiem utożsamia pozwany spór o prawo do nieruchomości ze sporem o to, kto jest wierzycielem z tytułu czynszu najmu. Skoro ten ostatni spór, jak wynika z materiału procesowego został w styczniu 2010 roku między (...) SA i powodem wyeliminowany w sposób jednoznaczny i wiążący dla pozwanego, to obowiązek najemcy w zakresie świadczenia czynszu do rąk powoda stał się całkowicie niezależny (niezależnie od kwestii rozstrzygnięcia procesu przed Sądem Rejonowym toczonego przez (...) SA przeciwko powodowi na podstawie art. 10 ukwh),

W związku zaś z zarzutem naruszenia art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece odwołać się należy po pierwsze do wcześniejszych rozważań i przedstawionych tam poglądów orzecznictwa dopuszczających możność podważania domniemania z art. 3 u.k.w.h. w także we wszystkich innych rodzajach postępowania przed Sądem a zatem także w procesie o zapłatę kary umownej za niewykonanie obowiązku zwrotu nieruchomości po wygaśnięciu stosunku najmu.

Po wtóre, jak wskazano wyżej, powtórzyć należy, że począwszy od lutego 2010 między (...) SA i powodem nie było już sporu co do tego, który z tych podmiotów jest upoważniony do odbioru świadczeń od pozwanego. Zatem pozwany nie miał dalej podstaw, by spełnienie świadczeń za miesiące przypadające po tej dacie uzależniać od orzeczenia rozstrzygającego żądanie ustalenia stanu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a rozstrzygnięcie to stało się pozbawione znaczenia dla określenia obowiązków pozwanego.

W konsekwencji przepis ten nie został również przez Sąd Okręgowy naruszony.

Z tych samych przyczyn nie może być uznany za uzasadniony zarzut naruszenia normy art. 687 k.c. i art. 476 k.c. mającego polegać na wadliwym ustaleniu że pozwany był w zwłoce z zapłatą czynszu za dwa miesiące i w związku z tym oświadczenie z 21 kwietnia 2010 roku doprowadziło do rozwiązania umowy z końcem kwietnia 2010.

Przypomnieć należy jedynie, że norma art. 476 k.c. stanowi, iż dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Norma ta odczytywana w związku z normą art. 6 k.c. nakłada na dłużnika ciężar dowodu okoliczności wyłączających jego odpowiedzialność za niespełnienie świadczenia w terminie.

W niniejszej sprawie pozwany dowodu takich okoliczności nie przedstawił. Nie może uzasadniać tez skarżącego jedynie fakt składania należności w okresie do maja 2010 nadal do depozytu sądowego, gdyż, jak wskazano wyżej, brak jest podstaw do uznania, że w tym czasie nadal istniał spór co do osoby wierzyciela, a nadto - składając wniosek o zwrot depozytu i następnie odbierając depozyt, pozwany stosownie do art. 469 §2 k.c. spowodował, że złożenie do depozytu uznane zostało za niebyłe a zatem nie może obecnie powoływać się na skutki złożenia do depozytu, o których mowa w art. 470 k.c.

Reasumując złożenie do depozytu świadczeń wymagalnych po styczniu 2010 nie może uzasadniać tezy o braku odpowiedzialności pozwanego za niedochowanie terminu spełnienia świadczenia z tytułu czynszu. Wbrew twierdzeniom skarżącego dobra wiara nie może polegać wyłącznie na tym, że pozwany był gotów świadczyć czynsz i czynił to w prawidłowej wysokości do depozytu sądowego.

Dobra wiara bowiem zachodziłaby wówczas, gdyby pozwany pozostawał w błędnym lecz usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że nadal istnieje spór co do osoby wierzyciela należności czynszowych. Jak wskazano wyżej w okolicznościach niniejszej sprawy wniosek taki nie znajduje uzasadnienia co najmniej od momentu poznania przez pozwanego reakcji spółki (...) na treść orzeczenia Sądu Apelacyjnego z dnia 14 stycznia 2010.

Nie mogą tej konkluzji zmieniać dalsze czynności pozwanego poszukującego dodatkowego potwierdzenia stanowisk stron (spotkanie do którego doszło między zainteresowanymi podmiotami), gdyż jak wynika z materiału procesowego, spotkanie to pozwany przeprowadził dopiero po otrzymaniu oświadczenia z dnia 21 kwietnia 2010 roku o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wcześniej bowiem pozwany zdawał się stać konsekwentnie na stanowisku, że spełnianie kolejnych świadczeń do depozytu sadowego nadal jest prawidłowe mimo przedstawionych wyżej zaszłości.

Nie jest też uzasadnione odwoływanie się do wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ukwh) na podstawie art. 8 ukwh poprzez wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się procesie na podstawie art. 10 ukwh. W niniejszej sprawie bowiem nie zachodziła sytuacja wymagająca zastosowania normy art. 5 ukwh (dotyczącej rozporządzeń nieruchomością dokonanych w zaufaniu do wpisów ujawnionych w księdze wieczystej), lecz jedynie sytuacja, o której stanowi norma art. 3 ukwh (a zatem domniemanie prawne zgodności wpisu prawa do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym). W świetle art. 8 ukwh, samo wpisanie ostrzeżenia tego domniemania ex lege nie uchyla. Pozwany winien (jak wskazano wyżej) przeprowadzić w niniejszej sprawie dowód podważający wnioski domniemania, do czego miał prawo w świetle przedstawionego wyżej orzecznictwa.

Zatem powoływanie się na przepis art. 8 ukwh w niniejszej sprawie i upatrywanie we wpisie ostrzeżenia o toczącym się procesie, przesłanki uzasadniającej brak odpowiedzialności pozwanego za zwłokę w zapłacie czynszu nie jest uzasadnione.

W świetle przedstawionej argumentacji i wobec opisanych wyżej skutków prawnych prejudykatu jakim jest orzeczenie Sądu Rejonowego z dnia 11 marca 2011, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia wywód Sądu I instancji przypisujący oświadczeniu powoda z dnia21 kwietnia 2010 (alternatywnie) skutek prawny w postaci rozwiązania umowy po okresie wypowiedzenia (z końcem lipca 2010 roku). Jak wskazano wyżej, w niniejszej sprawie nie ma podstaw do tego, by datę rozwiązania umowy oceniać inaczej, niż we wcześniejszych orzeczeniach dotyczących tego samego stosunku prawnego. Stąd też nie może wpływać na rozstrzygnięcie Sądu odwoławczego i pozostaje obojętna dla sprawy argumentacja skarżącego zarzucająca Sądowi I instancji naruszenie normy art. 687 k.c. w zw. z art. 58 §1 k.c. (pkt. 1.3) petitum apelacji.

Odnosząc się do tej części zarzutów, które dotyczą naruszenia przepisów art. 483 i 484 k.c. stwierdzić należy po pierwsze, że trafnie Sąd I instancji zakwalifikował postanowienie zawarte w §13 umowy najmu z dnia 1 stycznia 2005 jako zastrzeżenie kary umownej. Kwestia ta nie budzi też kontrowersji stron. Odnosząc się w tym kontekście do argumentacji skarżącego dotyczącej błędnej wykładni normy art. 483 i 484 k.c. polegającej na przyjęciu, że obowiązek zapłaty kary umownej powstaje także wtedy, gdy wierzyciel nie poniósł szkody, przypomnieć należy, że wpływ braku szkody na aktualizację roszczenia o zapłatę kary umownej był przedmiotem szeregu wypowiedzi orzeczniczych. Obecnie dominuje pogląd wskazujący, że zaistnienie szkody w majątku wierzyciela nie jest przesłanką aktualizacji prawa do żądania zapłaty kary umownej (por. przede wszystkim mającą moc zasady prawnej uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003, III CZP 61/03, OSNC 2004/5/69 ). Przyjmuje się natomiast w orzecznictwie, że brak szkody jest przesłanką, która winna być brana pod uwagę przy stosowaniu normy art. 484 §2 k.c. a zatem jako jedno z kryteriów uznania kary umownej za rażąco wygórowaną (por. np. wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 III CSK 198/08 LEX nr 523684)

Podzielając w całości wywody i argumentację przedstawianą w dotychczasowym orzecznictwie Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie nie znajduje podstaw do tego, by dokonywać odmiennej wykładni art. 483 k.c. i art. 484 k.c. a w konsekwencji uznać, że prawo dochodzenia kary umownej jest uzależnione w niniejszej sprawie od powstania szkody (niezależnie od tego, że w ocenie Sądu odwoławczego szkoda taka w majątku powoda niewątpliwie zaistniała).

Z tych przyczyn zarzut wskazany w pkt. 1.6 petitum apelacji również nie może odnieść skutku.

Dalsza część wywodów skarżącego poświęcona jest polemice z orzeczeniem Sądu Okręgowego w zakresie istnienia przesłanek do miarkowania kary umownej. W ocenie Sądu odwoławczego wywody Sądu Okręgowego w tym zakresie nie budzą wątpliwości.

Przy uwzględnieniu tego, że kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania obowiązku zwrotu nieruchomości po upływie terminu umowy oraz wobec umówionego sposobu obliczania wysokości kary (jako wypadkowej stawki odpowiadającej dwukrotności czynszu i okresu opóźnienia w wykonaniu umowy) nie zachodzi bowiem w niniejszej sprawie określona normą art. 484 §2 k.p.c. przesłanka wykonania zobowiązania w jakimkolwiek zakresie.

Oceniając zaś roszczenie powoda w płaszczyźnie przesłanki rażącego wygórowania kary umownej, stwierdzić należy wstępnie, że Sąd I instancji w sposób wyczerpujący wykazał, iż (wbrew twierdzeniom skarżącego) w sprawie istnieją przesłanki by uznać, że powód poniósł szkodę nie mogąc korzystać z lokalu w miesiącach objętych sporem.

Trafnie też Sąd Okręgowy argumentuje, odwołując się do praktyki obrotu, że nie ma podstaw do uznania, iż kara oznaczona jako równowartość dwukrotności umówionego czynszu jest rażąco wygórowana. Sąd odwoławczy podziela tą argumentację. W nauce i orzecznictwie obok zasadniczej funkcji kompensacyjnej, wymienia się także (zauważane przez skarżącego w wywodach apelacji) funkcje represyjną i stymulującą tego rodzaju zastrzeżeń umownych. Zatem kara umowna może nie tylko stanowić sposób zryczałtowanego naprawienia szkody (ułatwienie dowodowe dla wierzyciela w procesie odszkodowawczym) lecz także swoistą sankcję cywilnoprawną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, czy też zagrożenie mające dodatkowo „motywować” dłużnika do terminowego spełnienia świadczenia.

Norma art. 484 §2 k.c. pozwala na miarkowanie kary umownej nie w każdym przypadku jej wygórowania (a zatem nie w każdej sytuacji, w której kara umowna odbiega nadmiernie swoją wysokością od wartości szkody, jaką wierzyciel mógł ponieść w następstwie niewykonania zobowiązania), lecz jedynie wówczas gdy wygórowanie to jest kwalifikowane (rażące – por. np. J. Jastrzębski, Kara umowna, Warszawa 2006 s, 334 i n.). Zatem wykazać należało, że w realiach niniejszej sprawy właśnie taka kwalifikowane wygórowanie kary umownej zachodzi. Dowodów takich nie przedstawiono.

W ocenie Sądu w obecnych realiach obrotu kara umowna za niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu po ustaniu tego stosunku prawnego ustalona w wysokości dwukrotności wartości czynszu nie może być uznana za rażąco wygórowaną. Niewątpliwie bowiem w tym przypadku szczególnego wyeksponowania wymaga funkcja stymulująca kary umownej. Kara ma stanowić dodatkowe zapewnienie niezwłocznego odzyskania przez wynajmującego władztwa nad przedmiotem najmu i zapobiegać nadużyciom ze strony byłego najemcy (przede wszystkim kontynuowaniu korzystania bez podstawy prawnej z przedmiotu należącego do wynajmującego). Zmiarkowanie kary do poziomu odpowiadającego np należności czynszowej lub też nieznacznie od niego odbiegającego w zasadzie przekreśla tą funkcję, umożliwiając najemcy bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu bez obowiązku ponoszenia kosztów wyższych, niż w trakcie obowiązywania umowy.

W niniejszej spawie nie zachodzą także inne wskazywane przez skarżącego przesłanki do uznania kary umownej za rażąco wygórowaną. Nie sposób bowiem uznać, że powód przyczynił się w jakichkolwiek sposób do tego iż pozwany nie wydał mu lokalu w okresie dwóch miesięcy objętych pozwem (sierpień i wrzesień 2010). W tym czasie pozwany miał pełne przesłanki, by w sposób nie budzący jakichkolwiek zastrzeżeń wnioskować, że umowa uległa rozwiązaniu i zaktualizował się obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Co więcej – sam również oświadczył o wypowiedzeniu umowy. Zatem odmowa wydania lokalu w dwóch spornych miesiącach wynikała wyłącznie z podporządkowania okresu władania lokalem własnym interesom ekonomicznym (własnej woli) i nie może być wiązana z ewentualnymi nieporozumieniami między stronami z początku roku 2010, które doprowadziły do złożenia oświadczenia z dnia 21 kwietnia 2010.

Za przyczynienie powoda nie może być poczytany spór co do prawa do nieruchomości między powodem a (...) SA, czy też formułowane przez powoda w pierwszej połowie 2010 roku żądania zapłaty na jego rzecz (a nie do depozytu sadowego) czynszu za miesiące luty i marzec 2010. Brak bowiem podstaw, by ze względu na upływ czasu między datą w której pozwany dowiedział się o wyroku Sądu Apelacyjnego a okresem objętym sporem w niniejszej sprawie, kwestie te wiązać z przyczynami zachowania pozwanego w sierpniu i wrześniu 2010 polegającym na odmowie wydania nieruchomości.

Nie można też uznać, by stopień winy pozwanego mógł uzasadniać tezę o nadmiernym wygórowaniu kary umownej. Pozwany bowiem powołując twierdzenia o dobrowolnym świadczeniu kwot z tytułu czynszu do depozytu, a opłat eksploatacyjnych do rąk (...) SA (w roku 2009) i do rąk powoda(w roku 2010), odnosi się do przesłanek dotyczących zwłoki w zapłacie czynszu, które doprowadziły do rozwiązania umowy. Kwestie te były przedmiotem wcześniejszych uwag.

Nie odnosi się natomiast w ogóle do kwestii przyczyn odmowy wydania lokalu powodowi już po rozwiązaniu umowy (w miesiącach objętych niniejszym sporem). Kara umowna zaś była zastrzeżona na wypadek niewykonania tego właśnie obowiązku najemcy (obowiązku zwrotu lokalu po zakończeniu trwania umowy). Zatem wykazywać należało, ze istniały w tym okresie szczególne okoliczności umniejszające winę pozwanego za niewykonanie tej powinności. Z materiału procesowego wynika zaś, że pozwany świadomie nie wydawał lokalu realizując w ten sposób własne zamierzenia co do daty zwrotu przedmiotu najmu, wynikające ze złożonego przez siebie oświadczenia o wypowiedzeniu i ignorował skutki oświadczenia powoda w tym zakresie.

Zaniechania wydania w okresie objętym sporem nie można usprawiedliwiać też negocjacjami prowadzonymi po złożeniu przez powoda oświadczenia z dnia 21 kwietnia 2010 dotyczącymi cofnięcia tego oświadczenia w przypadku zapłaty należności i przekazania środków z depozytu sadowego powodowi. O ile bowiem okoliczności te mogły mieć wpływ (usprawiedliwiać) na zachowanie pozwanego w maju, czy czerwcu 2010, to niewykonanie czynności, od których uzależniał powód cofnięcie oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy (i złożenie swojego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy) w dalszej perspektywie czasowej powodowało, ze pozwany musiał być świadomy, iż powód nie cofnął swojego oświadczenia woli z 21 kwietnia 2010 i wywołało ono skutek prawny.

Dodatkowo podkreślić należy, że z materiału procesowego wynika, iż zwłoka związana z wypłatą środków złożonych do depozytu wynikała wyłącznie z przyczyn leżących po stronie pozwanego (oczywistego zaniedbania przez zawodowego pełnomocnika procesowego pozwanego podstawowych obowiązków związanych ze składaniem wniosku o zwrot depozytu). Zatem niedojście do skutku czynności, od których powód uzależniał cofnięcie oświadczenia woli nastąpiło wyłącznie z przyczyn leżących po stornie pozwanej (powód nie miał na to żadnego wpływu).

Pozwany zatem wobec niedopełnienia z własnej winy czynności, od których powód uzależniał cofnięcie oświadczenia woli, nie miał żadnych obiektywnych przesłanek, by sądzić, że w sierpniu i wrześniu 2010 posiada jakiekolwiek prawo do władania lokalem ani tez podstaw by sądzić, że brak zapłaty czynszu do rąk powoda w pierwszych miesiącach 2010 roku był przezeń niezawiniony (co najmniej nieumyślnie - przez zaniechanie dołożenia należytej staranności w rozumieniu normy art. 355 §2 k.c.) .

W tym kontekście zatrzymywanie lokalu w miesiącach objętych sporem (a więc po upływie trzech miesięcy od daty w której według oświadczenia powoda stosunek najmu uległ rozwiązaniu), nie może być oceniane inaczej niż jako zawinione przez pozwanego.

W żaden sposób nie wykazano natomiast przedstawionej w apelacji tezy co do tego, że opóźnienie w wydaniu lokalu wynikało wyłącznie ze sporu prawnego związanego z prawem do własności nieruchomości i osoby wynajmującego. Przeciwnie – materiał procesowy dowodzi, że kwestia ta w sierpniu i wrześniu 2010 nie miała już istotnego znaczenia (pozwany nie miał wątpliwości, komu ma wydać lokal), zaś zwrot lokalu powodowi, został dostosowany dokładnie do daty, w której według pozwanego stosunek najmu miał ulec rozwiązaniu w następstwie dokonanego przez niego wypowiedzenia.

Zatem niewykonanie obowiązku zwrotu nie nastąpiło w wyniku przyczynienia się powoda, było zawinione przez pozwanego. Nie wykazano też, by powód nie poniósł szkody w wyniku zaniechania zwrotu lokalu w terminie lub by istniały inne przesłanki wskazujące na rażące wygórowanie kary w realiach niniejszej sprawy.

Z tych przyczyn nie można podzielić zarzutów skarżącego dotyczących naruszenia przez Sąd normy art. 484 §2 k.c.

Sąd odwoławczy nie znajduje również żadnych racji by uznać za uzasadniony zarzut naruszenia normy art. 5 k.c.

Pozwany swoje wywody w tym zakresie sprowadza do tezy, że powód żądając zasądzenia kary umownej korzysta z tego prawa sprzecznie z jego społeczno gospodarczym przeznaczeniem, gdyż kara zamiast do naprawienia szkody prowadziłaby do nieuzasadnionego wzbogacenia powoda kosztem pozwanego, a nadto skoro pozwany wydał lokal w stanie niepogorszonym jeszcze przed wytoczeniem powództwa, to obecne żądanie kary prowadzi do niczym nieuzasadnionego przekroczenia granic funkcji stymulacyjnej i represyjnej kary umownej.

W ocenie Sądu odwoławczego argumentacja ta nie znajduje uzasadnienia w świetle materiału procesowego. Jak wskazano wyżej, założenie pozwanego co do braku szkody w majątku powoda poprzez zatrzymanie przez pozwanego lokalu w okresie łącznie pięciu miesięcy po ustaniu stosunku najmu, nie jest uzasadnione. Niewątpliwie zatem powód poniósł szkodę nie mogąc gospodarować zajętą przez pozwanego częścią nieruchomości, zaś ze względu na wynikającą z materiału procesowego proporcję powierzchni pomieszczeń zajmowanych przez pozwanego do całości pomieszczeń w budynku zajmowanie to niewątpliwie znacznie utrudniało prawidłowe (zgodne z przeznaczeniem) gospodarowanie całością obiektu (np. podejmowanie decyzji co do wynajmowania, remontów czy też zmiany przeznaczenia poszczególnych części zajmowanych przez pozwanego). Zatem argumentacja dotycząca braku szkody w majątku pozwanego już choćby z tej przyczyny nie może być podzielona przez Sąd Apelacyjny

Nie są również uzasadnione wywody dotyczące sprzeczności żądań powoda z dalszymi funkcjami kary umownej (represyjną i stymulacyjną). Jak wskazano wyżej roszczenie o zapłatę kary umownej powstało w wyniku zaniechania wydania lokalu, zaś wysokość kary umownej mieści się w granicach określonych normą art. 484 §2 k.c. W związku z tym brak jest podstaw do uznania, że rażące naruszenie obowiązków najemcy i zwrot lokalu dopiero po upływie pięciu miesięcy od daty ustania stosunku najmu powoduje, iż dochodzenie żądania zapłaty kary umownej popada w sprzeczność z celem i przeznaczeniem tego prawa podmiotowego. Przeciwnie – przyjąć należy, że opisane wyżej zachowane pozwanego po rozwiązaniu umowy najmu (zwłoka z wydaniem lokalu po pierwszych dwóch miesiącach, w których istniała potencjalna możliwość ugodowego zakończenia sporu między stronami i cofnięcia oświadczenia woli powoda z dnia 21 kwietnia 2010), uzasadnia skorzystanie przez pozwanego z uprawienia do żądania zapłaty kary umownej a dochodzone roszczenie nie popada w sprzeczność z art. 5 k.c.

Dla wyczerpania oceny żądania pozwu w płaszczyźnie normy art. 5 k.c stwierdzić należy, że w świetle materiału procesowego nie zachodzi też sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że ze względu na wyjątkowy charakter normy art. 5 k.c. jej zastosowanie muszą uzasadniać wyjątkowe okoliczności (rażące i nieakceptowane w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości).

W szczególności nie może powoływać się na klauzule generalne ten podmiot, który sam w stosunku do kontrahenta zachowuje się sprzecznie z zasadami współżycia społecznego.

W tym kontekście przypomnieć należy, że pozwany bez jakiejkolwiek rozsądnej przyczyny zwlekał z wydaniem lokalu powodowi w okresie objętym sporem pozbawiając go możności wykonywania praw rzeczowych w stosunku do przedmiotu najmu. W tym kontekście dochodzenie kary umownej za okres zwłoki nie może być uznane za sprzeczne z art. 5 k.c.

Z tych przyczyn stosując normę art. 385 k.c. oddalono apelację pozwanego

Apelacja powoda okazała się uzasadniona.

Skarżący zarzuca Sądowi I instancji naruszenie normy art. 365 k.p.c. poprzez niewzięcie pod uwagę skutków wyroku Sadu Rejonowego dotyczącego kary umownej za poprzedni okres i uznającego za prawidłowe dokonane przez powoda zaliczenie poszczególnych wpłat pozwanego na poczet kary umownej obliczonej za wcześniejszy (nie objęty sporem w niniejszej sprawie) okres zwłoki pozwanego w wykonaniu obowiązku zwrotu przedmiotu najmu. Nadto skarżący zarzuca naruszenie normy art. 405 k.c. i 451 k.c. przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

Sąd I instancji kwestionując sposób zarachowania kary umownej i ustalenia wartości dochodzonego roszczenia, przyjął w motywach swojego rozstrzygnięcia że kara umowna zastrzeżona w niniejszej sprawie z woli stron miała charakter świadczenia okresowego. Swoje stanowisko w tym zakresie Sąd oparł o przyjęty w umowie najmu sposób ustalenia wysokości kary umownej jako odpowiadającej dwukrotności czynszu. Odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego Sąd wskazał, że każde ze świadczeń okresowych wynikających z jednej umowy najmu jest odrębnym długiem w rozumieniu normy art. 451 k.c. i wskazanie przez pozwanego w poleceniach zapłaty, że świadczenie dotyczy czynszu za miesiąc sierpień i wrzesień, ma w świetle normy art. 451 k.c. ten skutek, iż świadczenia te powinny być zaliczone na poczet świadczeń okresowych z tytułu kary umownej za te miesiące.

Abstrahując od kwestii omówionych wyżej skutków orzeczenia Sądu Rejonowego z dnia 11 marca 2011 roku w płaszczyźnie normy art. 365 k.c., stwierdzić należy, że w ocenie Sądu odwoławczego nie jest uzasadniona kwalifikacja zgłoszonego w niniejszej sprawie roszczenia z tytułu kary umownej jako roszczenia okresowego. W umowie bowiem wskazano jedynie sposób obliczania należności z tytułu kary umownej. Brak jest natomiast postanowień pozwalających na przyjęcie, że w istocie strony zastrzegły szereg kar umownych (czy też szereg świadczeń okresowych z tytułu kary umownej) odrębnie wymagalnych za każdy miesiąc trwania stanu zaniechania wykonania obowiązku zwrotu przedmiotu najmu przez najemcę. Zatem umówiono się o jedną karę umowną nie wskazując jej wartości lecz podstawę do jej obliczenia (przyjmując, ze wysokość kary umownej będzie determinowana przez długość okresu władania nieruchomością przez dłużnika bez podstawy prawnej oraz odpowiedni iloczyn stawki czynszu.

W ocenie Sądu zbyt daleko idącą jest więc ocena Sądu I instancji, który w oparciu o takie postanowienie umowne kwalifikuje świadczenia z tytułu kary umownej jako okresowe (wymagalne odrębnie za każdy miesiąc korzystania przez pozwanego z nieruchomości po zakończeniu okresu najmu).

Dla kwalifikacji prawnej roszczenia o zapłatę kary umownej w niniejszej sprawie należy odwołać się do poglądów orzeczniczych dotyczących zbliżonej konstrukcyjnie sytuacji roszczeń właściciela wobec samoistnego posiadacza o wynagrodzenie za tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 i 225 k.c.) Na tle tej regulacji przyjęto w judykaturze, że wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania przez posiadacza bez tytułu prawnego (por. wyrok Sądy najwyższego z 7 kwietnia 2000 IV CKN 5/00, LEX nr 52680, uzasadnienie uchwały SN z dnia 7 stycznia 1998 III CZP 62/97 OSNC1998/6/91). Również w nauce świadczenie z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie określa się jako „narastające świadczenie ciągłe”, wymagalne od momentu nabycia posiadania bez podstawy prawnej, nie mające charakteru świadczenia okresowego (por. np. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Kraków 2001, komentarz do art. 224 k.c. punkt 5.9 i tam cytowane wypowiedzi nauki prawa).

Z uwagi na funkcję kary umownej, zastrzeżonej w niniejszej sprawie, wobec braku postanowień wskazujących, ze kara umowna miała być płacona miesięcznie, uwagi dotyczące charakteru jurydycznego świadczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie pozostają per analogiam aktualne dla oceny prawnej konstrukcji umownej poddanej pod osąd w niniejszej sprawie. Nie wyłącza to podzielności świadczenia z tytułu kary umownej i możności częściowego dochodzenia tego świadczenia przed uzyskaniem zwrotu nieruchomości.

Przypomnieć wreszcie należy, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego dług w rozumieniu normy art. 451 k.c. obejmuje całość obowiązków dłużnika wynikających z tego samego stosunku prawnego (wyrok SN z dnia 16 lutego 2012, IV CSK 233/11, LEX nr 1164749).

Przyjmując zaś, że w sprawie pozwany był zobowiązany do zapłaty jednego świadczenia tytułu kary umownej (którego wysokość była jedynie determinowana okresem bezumownego posiadania lokalu i stawki czynszu), stwierdzić należy, że z tytułu kary umownej istniał jeden dług w rozumieniu normy art. 451 k.c.

Pozwany zatem (niezależnie od przedstawionej niżej oceny znaczenia jego oświadczeń zawartych w poleceniach przelewu) w świetle art. 451 k.c. nie posiadał uprawnienia do złożenia wiążącego wierzyciela oświadczenia, jaką konkretnie część długu z tytułu kary umownej chce częściowym świadczeniem zaspokoić .

Nie zmienia tej konkluzji fakt sformułowania żądania pozwu oraz wezwań do zapłaty (wskazania okresu, za który powód dochodzi kary umownej).

Wskazanie okresu, za jaki dochodzona jest obecnie kara umowna ma znaczenie dla ukształtowania podstawy faktycznej powództwa (określenia okoliczności fatycznych uzasadniających żądanie pozwu) i wykazanie faktu niewykonania przez pozwanego jego zobowiązania do zapłaty kary (uniknięcia zarzutu zapłaty przez zobrazowanie sposobu rozliczenia wpłat pozwanego).

Rolą Sądu było zatem jedynie dokonanie oceny, czy wpłaty pozwanego zostały prawidłowo rozliczone przez powoda.

Niezależnie od tego uznać należy za uzasadnioną tą argumentację powoda, która sprowadza się do uwypuklenia, że pozwany dokonując świadczenia zarachowanego przez sąd na poczet kary umownej należnej częściowo za zaniechanie przez pozwanego zwrotu lokalu we wrześniu 2010, nie wyrażał woli (choćby konkludentnie) zarachowania jego świadczenia na poczet roszczenia z tytułu kary umownej. Pozwany bowiem jak wynika z treści polecenia przelewu, wyrażał expressis verbis wolę zapłaty czynszu (a zatem długu jurydycznie całkowicie innego od długu z tytułu kary umownej). Z materiału procesowego wynika przy tym, że pozwany nie uważał się w tamtym okresie za zobowiązanego do zapłaty kary umownej, lecz (jak wskazano wyżej - w sposób obiektywnie nieuzasadniony) twierdził, że do końca września 2010 roku pozostaje najemcą spornego obiektu. Przyjąć więc należy, że wolą pozwanego była zapłata czynszu a nie zapłata części należności z tytułu kary umownej. Wobec tego także z tej przyczyny nie ma podstaw do tego by rozważać, czy pozwany złożył oświadczenie wyrażające wolę zarachowania spełnionego we wrześniu świadczenia na poczet należności z tytułu kary umownej za niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w tym okresie,

Logicznie poprawne i uzasadnione prawnie jest zatem w tym kontekście stanowisko powoda komunikowane pozwanemu przed procesem, kwalifikujące spełnione świadczenia z tytułu czynszu jako nieposiadające podstawy prawnej wobec wygaśnięcia umowy. Zaakceptować zatem należy też dalsze czynności powoda polegające na złożeniu oświadczenia o potrąceniu roszczenia pozwanego o zwrot nienależnego świadczenia z roszczeniem powoda o zapłatę kary umownej.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że brak jest w materiale procesowym podstaw do przyjęcia, iż należność z tytułu części (połowy) kary umownej obliczonej za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy najętej w okresie od 1 do 30 września 2010 została zaspokojona przez świadczenie z dnia 29 września 2010.

Stąd też na podstawie art. 386 §1 k.p.c. zaskarżony wyrok należało zmienić i stosując normę art. 484 §1 k.c. zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 42248,68 zł, co do której Sąd I instancji oddalił powództwo (pkt. I sentencji)

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. Powód wygrał postępowanie zarówno w odniesieniu do apelacji wniesionej przez siebie, jak i w zakresie apelacji pozwanego, ma zatem prawo do żądania zwrotu całości kosztów procesu.

Na koszty powoda związane z wniesioną przez niego apelacją składa się kwota 2113 zł uiszczona tytułem opłaty od apelacji i kwota 1800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. W odniesieniu do apelacji pozwanego koszty powoda zamykają się kwotą 2700 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

W sumie koszty powoda wynoszą kwotę 6613 zł.

Wartość wynagrodzenia pełnomocnika procesowego ustalono w odniesieniu do każdej z apelacji stosownie do wskazanej przez apelujących wartości przedmiotu zaskarżenia w wysokości 75% stawki minimalnej na podstawie §2 ust. 2 w zw. z §6 pkt. 6 i 7 oraz §12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 poz. 1349 ze zm.).

- K. Górski - - R. Iwankiewicz - - A. Sołtyka -

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE