UZASADNIENIE

Pozew w tej sprawie wniósł do Sądu Rejonowego w Otwocku w dniu 3 lutego 1981 r. J. K. (ojciec obecnego powoda T. K.) przeciwko małżonkom S. i F. W. domagając się nakazania im opuszczenia zajmowanego 3 – izbowego lokalu wraz z tarasem oraz pomieszczeniem gospodarczym, a także części nieruchomości położonej przy ul. (...) w O. – Ś..

W dniu 3 listopada 1981 roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie celem ustalenia tytułu własności J. K. do przedmiotowej nieruchomości, gdyż w oparciu o art. 222 § 1 k.c. żądał on eksmisji pozwanych z części nieruchomości nie objętej szczególnym trybem najmu i odszkodowania za bezumowne z niej korzystanie. Postępowanie zostało podjęte 17 marca 1989 roku gdy powód uzyskał własność nieruchomości w drodze zasiedzenia (postanowienie Sądu Rejonowego w Otwocku wydane w sprawie o sygn. Ns 380/86).

Z uwagi na śmierć J. K. w 1984r. w jego miejsce wstąpił do procesu spadkobierca – syn T. K. (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wydane przez Sąd Rejonowy w Otwocku w sprawie o sygn. Ns 305/84).

Po ostatecznym sprecyzowaniu pozwu – T. K. poparł żądanie w zakresie eksmisji pozwanych oraz wniósł o zasądzenie czynszu za lokal mieszkalny, pomniejszony o część przeznaczoną na działalność gospodarczą, w wysokości po 8000 zł miesięcznie za okres od czerwca 1976 roku do 31 grudnia 2009 roku z odsetkami ustawowymi od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty. Wnosił też o zasądzenie czynszu za użytkowanie:

- w okresie od lipca 1977 r. do 31 grudnia 1993 r.:

1) tarasu o powierzchni ok. 16 m²,

2) warsztatu w piwnicy o powierzchni 3,20 m²,

3) ciemni przy kuchni,

4) garażu,

5) gruntu o powierzchni 800 m²,

- w okresie od stycznia 1979 r. do 31 grudnia 1993 r.:

6) lokalu przeznaczonego na zakład fotograficzny.

Łącznie za te wszystkie lokale i grunt powód żądał kwoty 195.000 zł. Wnosił też o oddalenie roszczenia pozwanych o zasądzenie od niego kwoty 20.213 zł z odsetkami tytułem zwrotu nakładów oraz kwoty 48.672,82 zł stanowiącej zwaloryzowaną kwotę 145.000 starych zł.

Pozwani S. W. i F. W. ostatecznie wnosili o oddalenie żądania powoda, umorzenie postępowania w przedmiocie eksmisji oraz wnosili o zasądzenie od powoda na ich rzecz: kwoty 20.213 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 4 grudnia 2002 r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu nakładów, oraz kwoty 60.665,28 zł – stanowiącej zwaloryzowaną kwotę 145.000 starych zł.

Wyrokiem z dnia 22 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w pkt. I oddalił powództwo o eksmisję i postępowanie w tym zakresie umorzył, w pkt. II zasądził od pozwanych S. W. i F. W. na rzecz powoda T. K. kwotę 19.406 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 01.10.2010 r. do dnia zapłaty, w pkt. III oddalił roszczenie S. W. i F. W. o zasądzenie od T. K. kwoty 60.665,28 zł, w pkt. IV oddalił żądanie T. K. o zapłatę w pozostałej części oraz w pkt. V zniósł wzajemnie koszty zastępstwa prawnego między stronami.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych.

W dniu 10 lutego 1976 r. pomiędzy J. K., ojcem obecnego powoda T. K., a małżonkami S. i F. W. została zawarta nieformalna umowa kupna – sprzedaży nieruchomości. Na mocy tej umowy J. K., który oświadczył, że „jest właścicielem budynku murowanego, nie wykończonego i wymagającego kapitalnego remontu, położonego w Ś. przy ul. (...) oraz placu o powierzchni 3885 m^2”, sprzedał małżonkom W. połowę tej nieruchomości od strony wschodniej i część placu 1400 m²za 145.000 zł. Cena sprzedaży została zapłacona i J. K. pokwitował jej odbiór. Umowa w dacie jej zawierania nie mogła być sporządzona w formie aktu notarialnego, gdyż wówczas J. K. nie dysponował tytułem własności do tej nieruchomości. Uzyskał go dopiero 11 lat później na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Otwocku z dnia 17 lutego 1987 roku, sygn. akt Ns 380/06, w którym Sąd stwierdził, że nabył tę nieruchomość w drodze zasiedzenia z dniem 28 lutego 1972 roku.

W dacie zawierania nieformalnej umowy (...) od kilkunastu lat pozostawał w związku małżeńskim z matką pozwanej, z którą zamieszkiwał wspólnie w drugiej części budynku. Sam budynek objęty był kwaterunkiem i zamieszkiwali tam także lokatorzy, którzy mieli decyzje przydzielające im określone lokale, m.in. M. D. i J. N. (fakty niesporne miedzy stronami).

Małżonkowie W. zamieszkali wraz z dziećmi w domu przy ul. (...) w O. – Ś. w czerwcu 1976 roku nie tylko na podstawie nieformalnej umowy kupna – sprzedaży, ale także otrzymali w tym budynku przydział dwóch pokoi z kuchnią o łącznej powierzchni 42,52 m^{(
2 )}na podstawie decyzji Nr(...) roku Urzędu Miejskiego w O.. Dysponowali też drugą decyzją z tej samej daty i o tym samym numerze, gdzie łączna powierzchnia przydzielonego im lokalu wynosiła 57,82 m^{(
2)}. Pozwani nie objęli w posiadanie połowy budynku gdyż część pomieszczeń zajmowali lokatorzy, którzy kwestionowali prawa pozwanych do tych pomieszczeń. Wówczas J. K. w uzupełnieniu do umowy sprzedaży nazwanym przez strony „aneksem” stwierdził, że małżonkowie W. są właścicielami połowy budynku czyli pięciu izb, w tym dwóch zajmowanych przez M. D. i J. N..

Zaraz po zamieszkaniu pozwani rozpoczęli remont, który trwał przez około cztery lata. Poczynili nakłady na nieruchomość, wykonując m.in. instalację kanalizacyjną, wybudowali drugie szambo, doprowadzili wodę do kuchni, łazienki, ciemni, wymienili drzwi wejściowe wraz z futryną, drzwi wewnętrzne, okno w kuchni wraz z futryną i parapetem, założyli drzwi w piwnicy, wybudowali ścianki działowe, położyli glazurę, tapety, wytynkowali ściany i pomalowali je, wyremontowali podłogi, wykonali instalację c.o. od pieca do grzejników, wymienili instalację elektryczną, wykonali daszek żelbetowy i oświetlenie nad wejściem i w korytarzu, założyli rynny, półrynny, podnieśli komin, pokryli dach nową papą i wysmołowali, zakupili nowy piec, bojler, hydrofor, ogrodzili nieruchomość siatką, wybetonowali kanał w garażu, wybudowali werandę z cegły, zakupili zlewozmywak, sedes, wannę, terakotę, monolit, cement. Na część działki, którą objęli w użytkowanie (ok. 1400 m²) nawieźli kompost oraz poczynili nasadzenia krzewów, drzew owocowych i ozdobnych, kwiatów.

Sąd Okręgowy ustalił, że aktualna wartość nakładów poniesionych na budynek wyliczona przez biegłego A. Ż. w opinii z dnia 3 grudnia 2002 roku wynosi 20 213 zł.

Stosunki miedzy J. K. a pozwanymi układały się dobrze do momentu gdy latem 1980 r. wyrzucił matkę pozwanej z tego domu, a następnie w lutym 1981 r. wniósł niniejszą sprawę domagając się eksmisji pozwanych. Do tego czasu pozwani uważali się za współwłaścicieli nieruchomości. Opłacali podatek od nieruchomości, rachunki za wywóz nieczystości, usługi kominiarskie, czynsz. Pieniądze te bezpośrednio przekazywali J. K.. J. K., aby dodatkowo zabezpieczyć prawa pozwanych do tej nieruchomości, w sytuacji, gdy nie dysponował wówczas tytułem własności, w lutym 1978 r. sporządził testament, w którym przekazał S. W. połowę budynku od strony wschodniej i „niepełną” połowę działki od tej samej strony. Natomiast syn J. T. otrzymał połowę budynku od strony zachodniej i większą część działki od strony zachodniej. W marcu 1980 r. J. K. zmienił ten testament czyniąc jedynym swoim spadkobiercą syna T. K..

Od połowy roku 1980 konflikt miedzy stronami narastał. Dochodziło do kłótni i awantur, rękoczynów. Wzywana była na interwencję policja (fakty bezsporne). Pozwana przestała uiszczać czynsz powodowi od momentu wniesienia niniejszej sprawy.

Sąd I instancji ustalił również, że pozwani w wybudowanej w miejscu tarasu przeszklonej werandzie prowadzili zakład fotograficzny od lutego 1979 r. do 1 września 1989 r., a następnie przenieśli działalność do O..

Z ustaleń Sądu i Instancji wynika, że drewniany garaż został wybudowany przez pozwanych bez stosownego zezwolenia dwa lub trzy lata po zamieszkaniu na nieruchomości. Na mocy decyzji nr(...) Naczelnika Miasta O. z dnia (...) F. W. został zobowiązany do jego rozebrania do dnia 30 grudnia 1980 r. Pozwany odwołał się od tej decyzji, ale została ona utrzymana w mocy decyzją Prezydenta (...) W. z dnia (...)., a następnie decyzją z dnia (...). został odroczony termin dokonania rozbiórki garażu do 31 grudnia 1981 r. Z uzasadnienia tej ostatniej decyzji wynika, że wówczas garaż nie był użytkowany jako garaż, tylko został przeznaczony przez pozwanych na hodowlę świni. Ostatecznie pozwani garażu nie rozebrali, ale od 1982 r. był on ogólnie dostępny dla wszystkich lokatorów. Garaż rozebrał dopiero powód po wyprowadzeniu się pozwanych z nieruchomości.

Sąd Okręgowy stwierdził również, że pozwani po zamieszkaniu na nieruchomości objęli w użytkowanie część placu, gdzie urządzili ogród. W 1990 r. teren zajmowany przez pozwanych stanowił 825 m², a w 1983r. pozwani posiadali i użytkowali część działki o powierzchni - 1252 m². Natomiast w okresie od 1 stycznia 1994 r. do 31 grudnia 1998 r. pozwani nie użytkowali już ogrodu, nie mieli tam żadnych upraw. Korzystali jedynie z podwórka i dojścia z niego do ul. (...), tak jak inni lokatorzy. Zakres i sposób użytkowania oraz powierzchnię zajmowanych przez pozwanych pomieszczeń w budynku ustalili biegli sporządzający opinie podczas wizji na nieruchomości i rozmów ze stronami.

Na rozprawie w dniu 8 maja 1990 r. pozwana przekazała powodowi na poczet należności czynszowych kwotę 60.000 starych złotych (protokół rozprawy k. 163v). Natomiast na rozprawie w dniu 2 sierpnia 1990 r. pełnomocnik pozwanej złożył 8 dowodów nadania przekazem pocztowym przez pozwanych na rzecz T. K. (7 odcinków) i J. K. (1 odcinek) w okresie od marca 1983 r. do kwietnia 1990 r. na łączną kwotę 85.000 starych złotych, podając że są to dowody opłaty czynszu. Jednakże na złożonych dokumentach nie było żadnych adnotacji z wyjątkiem jednego, gdzie na odwrocie figuruje odręczny zapis : „1/2 podatku za 1986 r.”.

Od 1991 r. pozwani zaczęli dość regularnie opłacać czynsz. Do akt sprawy zostały złożone kserokopie 61 dowodów nadania przekazem pocztowym opłat z tytułu czynszu płaconego przez pozwaną T. K. w okresie od 5 grudnia 1990 r. do 4 grudnia 1998 r. na łączną kwotę 1684,44 zł.

Pozwani w budynku przy ul. (...) w O. – Ś. zamieszkiwali do 31 grudnia 1998 r.

Sąd Okręgowy dokonał wyliczenia czynszu należnego powodowi od pozwanych za zajmowany lokal oraz wynagrodzenia za korzystanie z pozostałych pomieszczeń i gruntu opierając się na ustaleniach poczynionych przez biegłego J. M. przy wydawaniu pierwszej opinii, przyjętych tam podokresach do rozliczeń, stawkach wolnorynkowych i stawkach urzędowych wskazanych w opinii uzupełniającej tego biegłego. W okresie od lutego 1981 r. do 28 lutego 1990 r. czynsz za lokal mieszkalny według stawek urzędowych stanowił kwotę - 62.801,84 st. zł., za zakład fotograficzny według stawek średnich wolnorynkowych - 513.150,00 st. zł., za warsztat w piwnicy wg stawek wolnorynkowych średnich - 198.150,00 st. zł., za ciemnię przy kuchni według stawek wolnorynkowych średnich kwotę - 85.450,00 st. zł ., za teren 800 m² – opłata za dzierżawę gruntu 1 m² rocznie, wg stawek średnich wolnorynkowych razem za cały okres - 39.900,00 zł, za garaż za okres od lutego 1981 r. do 31 grudnia 1981 r. – 11 miesięcy, według stawek wolnorynkowych średnich - 4.950,00 zł

Łącznie należności za cały ten okres rozliczeniowy wyniosły:– 841.600 st. zł

Przy dokonywaniu tych wyliczeń Sąd Okręgowy nie uwzględnił wpłat dokonanych przez pozwaną na rzecz powoda na łączną kwotę 85.000 zł. Sąd Okręgowy skrócił ponadto okres wynagrodzenia za użytkowanie garażu do 31 grudnia 1981 r., co zmniejszyło należne wynagrodzenie do kwoty 4.950 zł.

Wyliczenia należności z tytułu nieopłaconego czynszu za lokal mieszkalny i wynagrodzenia za korzystanie z pozostałych pomieszczeń i gruntu w okresie od 1 marca 1990r. do 31 grudnia 1993r. Sąd dokonał na podstawie opinii biegłego J. M. z dnia 23 grudnia 1993 r. Nie uwzględnił w tych wyliczeniach wynagrodzenia za korzystanie z garażu, gdyż pozwani już wówczas z niego nie korzystali.

Należność za lokal mieszkalny o powierzchni – 54,34 m² (z uwzględnieniem ciemni) za cały ten okres wyniosła kwotę 1.891.032 st. zł , od której należało odjąć to co pozwani zapłacili powodowi tytułem czynszu w tym okresie, tj. kwotę 1.466.800 st. zł. Po dokonaniu tych działań do zapłacenia tytułem czynszu za lokal mieszkalny pozostała kwota 424.232 st. zł.

Należność za zakład fotograficzny według stawek średnich wolnorynkowych wyniosła kwotę - 55.360.000 st. zł, za warsztat w piwnicy– średnie stawki wolnorynkowe - 14.550.000 st. zł , za grunt o powierzchni 800 m² – 396.000 st. zł. co stanowi łącznie kwotę – 70.730.232 st. zł.

Do wyliczenia wynagrodzenia za użytkowanie gruntu Sąd przyjął powierzchnię 800 m², a nie jak przyjął biegły 825 m², bo powód ostatecznie za taką powierzchnię gruntu domagał się wynagrodzenia.

Dalsze należności za okres od 1 stycznia 1994 r. do 31 grudnia 1998 r. kształtowały się następująco: lokal mieszkalny o pow. 54,34m² według stawek urzędowych

1) od 1.01.1994 r. do 28.02.1995 r. – 14 m-cy = 91,28 zł

2) od 1.03.1995 r. do 30.11.1996 r. – 21 m-cy = 581,91 zł

3) od 1.12.1996 r. do 28.02.1998 r. – 15 m-cy = 627,60 zł

4) od 1.03.1998 r. do 31.12.1998 r. – 10 m-cy = 608,60 zł,

I. zakład fotograficzny – w tych samych podokresach, stawki wolnorynkowe

1) 14 x 2,26 = 31,64 zł

2) 21 x 9,59 = 201,39 zł

3) 15 x 14,48 = 217,20 zł

4) 10 x 21,06 = 210,60 zł

II. warsztat

1) 14 x 0,68 = 9,52 zł

2) 21 x 0,90 = 18,90 zł

3) 15 x 1,15 = 17,25 zł (omyłka w opinii)

4) 10 x 1,38 = 13,80 zł

Od sumy należności wyliczonych za poszczególne okresy zostały odjęte kwoty, które płacili pozwani w tych okresach:

- w pierwszym okresie była to łączna kwota 92,40 zł,

- w drugim okresie była to łączna kwota 589,05 zł,

- w trzecim okresie była to łączna kwota 578,05 zł,

- w czwartym okresie była to łączna kwota 423,50 zł.

W rezultacie do zapłaty za:

- pierwszy okres pozostała kwota 40,04 zł,

- drugi okres pozostała kwota 213,15 zł,

- trzeci okres pozostała kwota 284,60 zł,

- czwarty okres pozostała kwota 409,70 zł, co łącznie stanowiło kwotę 947,49 zł.

Powód zrezygnował z żądania wynagrodzenia za korzystanie z pozostałych pomieszczeń w okresie od 1 stycznia 1994 r. do 31 grudnia 1998 r., z wyjątkiem lokalu mieszkalnego. Zgodnie ze wskazanym wyżej wyliczeniem czynsz za lokal mieszkalny za cały ten okres wynosi 1.909,39 zł. Po odliczeniu wpłat dokonanych przez pozwanych pozostała do zapłacenia kwota 226,39 zł.

Zgodnie z żądaniem stron Sąd dokonał waloryzacji wszystkich należności jakie pozostały do zapłacenia przez pozwanych na rzecz powoda za cały okres od lutego 1981 r. do 31 grudnia 1998 r., uwzględniając ograniczenie przez powoda jego żądań. Dokonując waloryzacji Sąd oparł się na opiniach biegłego J. L. (1), w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Waloryzacja dokonana przez Sąd, uwzględnia ustalenia, które zmieniły w części kwoty wyliczone przez biegłych. Waloryzacja ta przedstawia się następująco.

Rok	Wskaźnik cen wg GUS	Opinia obejmująca okres 02.1981 - 28.02.1990	Opinia obejmująca okres 01.03.1990 - 31.12.1993	Opinia obejmująca okres 01.01.1994 - 31.12.1998
		Kwota 841.600 st.zł	70.730.232 st.zł	Tylko lokal mieszkalny 226,39 zł
1990	570,8	4.803.852,8
1991	170,3	8.180.961,3
1992	143,0	11.698.774,6
1993	135,3	15.828.442,1
1994	132,2	20.925.200,5	93.505.366,70
Denominacja		2.092,52	9.350,53
1995	127,8	2.674,24	11.949,97
1996	119,9	3.206,41	14.328,02
1997	114,9	3.684,17	16.462,89
1998	111,8	4.118,90	18.405,52	226,39
1999	107,3	4.419,58	19.749,12	242,91
2000	110,1	4.865,95	21.743,78	267,45
2001	105,5	5.133,58	22.939,69	282,16
2002	101,9	5.231,12	23.375,54	287,52
2003	100,8	5.272,97	23.562,55	289,82
2004	103,5	5.457,52	24.387,24	299,96
2005	102,1	5.572,13	24.899,37	306,26
2006	101,0	5.627,85	25.148,36	309,32
2007	102,5	5.768,55	25.777,07	317,06
2008	104,2	6.010,83	26.859,71	330,37
2009	103,6	6.227,22	27.826,66	342,27
2010 (30.09)	102,5	6.382,90	28.522,32	350,82

Po zwaloryzowaniu cała kwota należna powodowi od pozwanych, na koniec września 2010 r. wyniosła 35.256,04 zł.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe w sposób nie budzący wątpliwości wykazało, że między ojcem powoda - J. K. a małżonkami S. i F. W. w dniu 10 lutego 1976 r. została zawarta nieformalna umowa sprzedaży części zabudowanej nieruchomości położonej w O. – Ś. przy ul. (...), a cena sprzedaży w kwocie -145.000 starych zł. została zapłacona. W ocenie Sądu od zawarcia umowy w 1976 r. małżonkowie W. uważali się za współwłaścicieli nieruchomości.

Ponieważ powód w piśmie procesowym z dnia 28 listopada 2008 r. domagał się m.in. orzeczenia eksmisji pozwanych z lokalu, mimo że faktycznie oni tam już nie zamieszkiwali od 1 stycznia 1999 r, a na rozprawie w dniu 30 marca 2011 r. nie zajął stanowiska co do tego żądania, ale też go nie cofnął, w tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy oddalił żądanie w przedmiocie orzeczenia eksmisji i postępowanie umorzył jako bezprzedmiotowe, gdyż bezsporne jest, że pozwani nie zamieszkują na tej nieruchomości od 1 stycznia 1999 r.

Oceniając wzajemne roszczenia stron z tytułu zawartej w dniu 10 lutego 1976 r. umowy sprzedaży nieruchomości Sąd Okręgowy wskazał, że umowa ta została zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego i w związku z tym jest nieważna (art. 73 § 2 kc w zw. z art. 158 kc). Strony zobowiązane są zatem do zwrotu wzajemnych świadczeń, rozliczenia się z korzystania z nieruchomości i z pieniędzy stanowiących cenę kupna (art. 410 kc w zw. z art. 405 i nast. kc).

S. W. wystąpiła z pozwem o zwrot zwaloryzowanej ceny kupna nieruchomości przeciwko T. K. dopiero w dniu 17 lipca 1992 r. w sprawie o sygn. IV C 1347/92, połączonej następnie ze sprawą niniejszą w trybie art. 219 k.p.c. Następnie roszczenie to popierane było przez oboje małżonków W.. W sytuacji, gdy umowa łącząca strony była nieważna, nabywcom nieruchomości służy roszczenie o zwrot świadczenia spełnionego w jej wykonaniu, ale wobec braku ważnej podstawy prawnej, staje się ono wymagalne już w chwili jego spełnienia, tj. w lutym 1976 r. Wobec powyższego za zasadny uznał Sąd podniesiony przez T. K. zarzut przedawnienia roszczenia wskazując, że zgodnie z art. 120 kc bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne i wynosi on lat 10 (art. 118 kc). Nawet gdyby uznać, że dopóki strony respektowały stan posiadania wynikający z wzajemnych świadczeń, dopóty roszczenie o zwrot ceny kupna nie było wymagalne. Jednak niewątpliwie wniesienie przez J. K. powództwa o eksmisję małżonków W. w dniu 3 lutego 1981 r. spowodowało jego wymagalność. Zatem termin do wniesienia roszczenia o zwrot ceny kupna upłynął najpóźniej 3 lutego 1992 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że poczynione w sprawie ustalenia faktyczne pozwalają na stwierdzenie, że strony zawierając nieformalną umowę sprzedaży nieruchomości, były przekonane, że do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dojdzie jak tylko J. K. uzyska tytuł prawny do tej nieruchomości. Dlatego pozwani zapłacili całą cenę nabycia w momencie zawierania umowy, a powód wydał pozwanym w posiadanie samoistne zakupioną część budynku oraz działki i zezwolił na prowadzenie prac remontowych. Nie żądał wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Pozwani regulowali opłaty za media, płacili połowę podatku, a czynsz za zajmowaną część lokalu objętą decyzją o przydziale, bezpośrednio przekazywali J. K..

Zasądzając od pozwanych na rzecz powoda wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości Sąd Okręgowy oparł się na utrwalonym w orzecznictwie stanowisku, zgodnie z którym w razie nieważności umowy niedoszły nabywca powinien zwrócić właścicielowi przedmiot transakcji natychmiast z chwilą powzięcia wiadomości o takich okolicznościach, które powinny wzbudzić w nim uzasadnione przekonanie, że do zawarcia umowy o przeniesienie własności z jakichkolwiek powodów nie dojdzie. Jeżeli umowa nie przewidywała sposobu rozliczenia za korzystanie z rzeczy, samoistny posiadacz odpowiada od chwili powzięcia wiadomości o wspomnianych okolicznościach według zasad wymienionych art. 225 kc (por. up. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CRN 30/74, OSPiKA 1975, nr 3, poz. 65, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1979 r., II CR 471/79, OSNCP 1980, nr 6, poz. 127 i z dnia 11 sierpnia 1998 r., II CKN 856/97, niepub.). Za poprzedni okres rozliczenie następuje na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W sprawie niniejszej dla pozwanych stało się jasne, że do zawarcia umowy przeniesienia własności nie dojdzie, gdy J. K. wniósł pozew o eksmisję, który otrzymali w lutym 1981 r. Od tego momentu do dnia opuszczenia nieruchomości i wydania jej powodowi należy się mu wynagrodzenie za korzystanie z lokalu mieszkalnego, pomieszczeń gospodarczych i gruntu.

Wobec rozbieżnych stanowisk stron co do ilości i powierzchni zajmowanych przez pozwanych pomieszczeń oraz tytułu, na podstawie którego je posiadali, Sąd Okręgowy oparł się w tym względzie na opinii biegłego M., który podczas wizji na nieruchomości w sposób nie budzący wątpliwości ustalił ile pomieszczeń pozwani faktycznie zajmowali, o jakiej powierzchni, w jaki sposób je użytkowali i na jakiej podstawie. Sąd I instancji przychylił się do stanowiska biegłego, że jedna z piwnic, tzw. gospodarcza jako przynależna do lokalu nie podlega oczynszowaniu. Podobnie pomieszczenie kotłowni, gdyż znajdują się tam urządzenia służące wszystkim lokatorom. Sąd Okręgowy oparł się także na ustaleniach biegłego dotyczących użytkowania gruntu i garażu. Mimo że biegły wyliczył wynagrodzenie za użytkowanie gruntu o powierzchni 825 m², to Sąd Okręgowy zgodnie z żądaniem powoda objął wyliczeniem grunt o powierzchni 800 m² i na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego uznał, że grunt pozwani użytkowali do końca 1993 r. Dopiero bowiem biegły W. H. stwierdził, że w okresie, który obejmowała sporządzona opinia pozwani nie użytkowali już wyłącznie żadnej części gruntu. Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom świadków G. W., B. C. i M. U., którzy twierdzili, że pozwani zarówno z garażu, jak i gruntu nie korzystali od momentu wniesienia sprawy o eksmisję przez J. K.. Ich zeznania pozostają w sprzeczności nie tylko z twierdzeniami powoda, ale także z tym, co przekazali biegłemu na ten temat sami pozwani, kiedy to w lutym 1990 r. pokazali biegłemu część działki, którą użytkują i wg pomiarów biegłego była to powierzchnia 825 m². Wcześniej powoływana opinia geodety z 1983 r., sporządzona dla potrzeb sprawy o zasiedzenie tej nieruchomości – wniesionej przez pozwanych, dodatkowo potwierdza fakt dłuższego użytkowania gruntu niż tylko do 1981 r.

Wyliczając wynagrodzenie za korzystanie przez pozwanych z garażu do końca 1981 r. Sąd Okręgowy miał na względzie decyzję nakazującą pozwanemu F. W. rozebranie garażu do 30 grudnia 1980 r. oraz drugą odraczającą termin rozbiórki do 31 grudnia 1981 r. Ta druga decyzja spowodowana była tylko tym, że pozwani zmienili sposób użytkowania garażu i hodowali tam świnie. Po zlikwidowaniu tej hodowli do końca 1981 r., przestali być jego wyłącznymi użytkownikami, a garaż stał się ogólnie dostępny, wykorzystywany także przez pozostałych lokatorów.

Nieuwzględnienie w wyliczaniu należności z tytułu zaległego czynszu dowodów opłat na łączną kwotę 85.000 st. zł spowodowane było tym, że brak było na nich adnotacji z jakiego tytułu były płacone. Tylko na jednym z nich znajduje się zapis „1/2 podatku 1986”. W sytuacji gdy sama pozwana przyznała, że od momentu wniesienia niniejszej sprawy przez J. K. przestała płacić czynsz, a kwotę 60.000 zł przesłaną pocztą, T. K. zwrócił, Sąd Okręgowy uznał, że przedłożone dowody dotyczą innych płatności: podatku od nieruchomości i jej ubezpieczenia, czy opłat za media. Ponadto czynsz z reguły płacony jest w rozliczeniu miesięcznym a nie raz w roku, jak w przypadku w/w dowodów opłat.

Waloryzacji wyliczonych kwot Sąd Okręgowy dokonał w oparciu o przepis art. 358¹ k.c., posiłkując się w swoich wyliczeniach opinią główną i uzupełniającą biegłego J. L. w zakresie sposobu i metod tego obliczenia.

W ocenie Sądu I instancji pozwani dokonując nakładów na nieruchomość powoda w latach 1976 – 1980 byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości w dobrej wierze. Po zapłacie sprzedawcy całej ceny nabycia nieruchomości i rozpoczęciu gruntownego remontu i modernizacji w obrębie samego budynku, jak i poza nim, przy pełnej zgodnie J. K. na dokonywane przez nich nakłady, pozwani czyniąc je działali w usprawiedliwionym tymi okolicznościami przekonaniu, że będą w przyszłości pełnoprawnymi właścicielami tej nieruchomości. Ich przekonanie utwierdził dodatkowo testament J. K. z 1978 r. Do rozliczenia tych nakładów ma zastosowanie art. 226 § 1 kc. Od momentu gdy pozwani dowiedzieli się o wniesieniu przeciwko nim przez J. K. powództwa o wydanie rzeczy, należy ich uważać za samoistnych posiadaczy w złej wierze, którym przysługuje zwrot tylko nakładów koniecznych. Dotyczy to jednak nakładów dokonanych po tej dacie.

Sąd I instancji ustalił, że pozwani dokonali nakładów zarówno koniecznych, jak i użytecznych przed datą wniesienia powództwa o eksmisję. Biegły wyliczył wartość nakładów istniejących w dacie sporządzenia opinii w 2002 r. i dokonanych przez pozwanych. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało jak zły był stan budynku w momencie zamieszkania w nim pozwanych w czerwcu 1976 r. Z zeznań świadków, decyzji zarządzającej powodowi wykonanie remontu budynku wynika, że nakłady poczynione przez pozwanych miały charakter nakładów koniecznych, bo inaczej lokal nie nadawał się do zamieszkania przez rodzinę z małymi dziećmi. W ocenie Sądu I instancji poniesione przez strony nakłady nie znalazły pokrycia w korzyściach jakie pozwani uzyskali z korzystania z rzeczy. Z kolei dokonane przez pozwanych nakłady użyteczne niewątpliwie zwiększyły wartość nieruchomości poprzez poprawienie standardu zamieszkiwania.

Mając te okoliczności na względzie Sąd Okręgowy w całości uwzględnił nakłady poniesione przez pozwanych na nieruchomości. Pozwani nie żądali waloryzacji nakładów, a bez wniosku wierzyciela w tym względzie waloryzacja nie jest możliwa (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1995 r., III CZP 147/95).

Z uwagi na okoliczność, że uzupełniająca opinia w sprawie waloryzacji roszczeń została wydana na dzień 30 września 2010 r., a zatem zdaniem Sądu od dnia 1 października 2010 r. powinny biec odsetki od zasądzonego świadczenia.

O kosztach zastępstwa procesowego Sąd I instancji orzekł na mocy art. 100 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła S. W. na podstawie art. 367 § 1 i art. 368 § 1 pkt 1 kpc zaskarżając powyższy wyrok w części tj. w zakresie pkt. II i III.

I. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucając:

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 120 § 1 KC przez jego nieprawidłową wykładnię polegającą na uznaniu, że termin przedawnienia roszczenia o zwrot zapłaconej kwoty w dniu 10 lutego 1976 r. przy nieformalnej umowie sprzedaży nieruchomości rozpoczął bieg w lutym 1976r. a także art. 123 § 1 pkt 1 KC przez jego niezastosowanie, co skutkowało brakiem stwierdzenia, że bieg terminu przedawnienia został przerwany.

- naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na treść orzeczenia:

1. art. 233 kpc w związku z art. 328 § 2 kpc przez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób uniemożliwiający określenie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia i odtworzenia sposobu, w jaki Sąd ustalił kwotę, którą zasądził na rzecz powoda.

2. art. 233 kpc przez dokonanie oceny dowodów w sposób dowolny skutkujący dokonaniem błędnych ustaleń faktycznych w postaci:

- nieustalenia, że pozwani nie korzystali zarówno z gruntu jak i garażu od momentu wniesienia sprawy od eksmisji,

- nieustalenia, że dowody opłat na łączną kwotę 85 000 zł dotyczą należności z tytułu zaległego czynszu (str.41 ostatni akapit uzasadnienia),

Apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie w całości powództwa T. K. i uwzględnienie w całości roszczenia S. i F. W. o zasądzenie od T. K. kwoty 60 665,28 zł ewentualne uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz pozwanych i powodów wzajemnych od powoda i pozwanego w pozwie wzajemnym kosztów procesu według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje. Apelacja jedynie w niewielkiej części zasługuje na uwzględnienie.

Wobec postawienia w apelacji zarówno zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego, należy zauważyć, że prawidłowość zastosowania lub wykładnia prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97, OSNC 1997/9/128). Powyższe rodzi konieczność rozpoznania w pierwszym rzędzie zmierzających do zakwestionowania stanu faktycznego zarzutów naruszenia prawa procesowego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 18/97, OSNC 1997/8/112).

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia Sądu I Instancji i przyjmuje je za własne. Sąd Okręgowy bardzo szczegółowo wskazał za jaki okres oraz za jaką powierzchnię należne jest powodowi wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. A mianowicie okres ten należy liczyć od momentu otrzymania przez pozwanych odpisu pozwu o eksmisję w lutym 1981r., bowiem już wówczas pozwani zdawali sobie sprawę z tego, że do zawarcia umowy nie dojdzie, do momentu opuszczenia przez nich nieruchomości i wydania jej powodowi, co znajduje oparcie w treści art.224§2 k.c. w zw. z art.225 k.c. Sąd dokonując ustaleń w zakresie powierzchni użytkowanej przez pozwanych posiłkował się opinią biegłego M., jak również twierdzeniami samych stron, a na podstawie prawidłowo zebranego materiału dowodowego określił okres użytkowania poszczególnych pomieszczeń oraz gruntu. I tak przyjął do wyliczenia za okres od lutego 1981r. do 28 lutego 1990 r. następujące pomieszczenia – lokal mieszkalny o powierzchni 52,30m², zakład fotograficzny, warsztat w piwnicy, ciemnię przy kuchni oraz grunt o powierzchni 800 m² i garaż. Za okres od 1 marca 1990r. do 31 grudnia 1993r. wyliczył należność za korzystanie z lokalu mieszkalnego, zakładu fotograficznego, warsztatu w piwnicy oraz gruntu, zaś za okres od 1 stycznia 1994r. do 31 grudnia 1998r. za lokal mieszkalny, zakład fotograficzny i warsztat.

Zdaniem apelującego Sąd nieprawidłowo nie ustalił, że pozwani już od momentu wniesienia sprawy o eksmisję nie korzystali zarówno z gruntu, jak i garażu wskazując, że Sąd nie dał w tym zakresie wiary świadkom: G. W., B. C. i M. U.. Tymczasem Sąd Okręgowy ustalając czasokres oraz powierzchnię, z której korzystali pozwani, bardzo szczegółowo wskazał, na jakiej podstawie przyjął, że małżonkowie W. korzystali z garażu do końca 1981r., zaś z gruntu do końca 1983r. Powołał się mianowicie na decyzje o rozbiórce garażu kierowane do pozwanego F. W. z dnia 1 sierpnia 1980 r., z dnia 3 kwietnia 1981r. oraz z dnia 3 czerwca 1981r. Natomiast w zakresie korzystania z gruntu odwołał się do oświadczeń stron kierowanych podczas wizji lokalnych do biegłego oraz opinii geodety sporządzającego mapę dla celów zasiedzenia. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art.233§1 k.p.c. nie można poprzestać na stwierdzeniu, że dokonane ustalenia faktyczne są wadliwe, odnosząc się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Niezbędne jest wskazanie przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń. Skarżący powinien zwłaszcza wskazać, jakie kryteria oceny zostały naruszone przez sąd przy analizie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im taką moc przyznając (zob. postanowienie SN z dnia 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753, wyrok SN z dnia 6 lipca 2005 r., III CK 3/05, Lex nr 180925). Apelacja nie zawiera żadnych argumentów, które mogłyby skutecznie podważyć poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia i wyciągnięte wnioski. Ustaleń tych nie podważają zwłaszcza zeznania świadków przytoczonych w apelacji. Wskazani świadkowie nie pamiętali bowiem w ogóle, aby garaż znajdował się na terenie posesji, bądź też aby pozwani uprawiali jakąkolwiek część gruntu, co w świetle innych dowodów szczegółowo ocenionych przez Sąd I Instancji, w tym twierdzeń samej pozwanej na karcie 268 odwrót, że opuściła garaż na wezwanie Wydziału Architektury nie może odnieść skutku. Ocena zeznań tych dowodów w tym zeznań świadków przywołanych w apelacji zasługuje w pełni na aprobatę.

Prawidłowo także ocenił Sąd Okręgowy przedstawione przez pozwanych w toku postępowania dowody wpłat na łączną kwotę 85 000 st. zł uznając, że nie stanowią one opłat z tytułu zaległego czynszu. Na tych dokumentach brak jest adnotacji na poczet, jakich należności dokonane zostały wpłaty, z wyjątkiem jednego, gdzie wskazano, że dotyczy ona podatku za 1986r. Ponadto, jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy dowody te dotyczą opłat rocznych, zaś czynsz z reguły jest płacony miesięcznie, a ponadto z oświadczenia pozwanej wynika, że od wniesienia niniejszej sprawy zaprzestała opłacania czynszu. A zatem prawidłowo uznał Sąd I Instancji, że dowody te dotyczą płatności z innego tytułu aniżeli czynsz, którą to ocenę podziela w całości Sąd Apelacyjny.

W apelacji wskazuje się, że sporządzone uzasadnienie zaskarżonego wyroku uniemożliwia określenie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia i odtworzenie sposobu, w jaki została ustalona kwota ostatecznie zasądzona na rzecz powoda. Apelujący wnosi, aby Sąd Odwoławczy samodzielnie podjął próbę wyliczenia kwoty należnej powodowi.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, co następuje. Sąd Okręgowy przedstawił bardzo szczegółowe i obszerne wyliczenia należności powoda popierając je stosownymi wyliczeniami. Wynika z nich mianowicie, że Sąd opierał się na opinii biegłego M. wyliczając czynsz za okres od lutego 1981r. do 28 lutego 1990r. przy uwzględnieniu stawek urzędowych odnośnie lokalu mieszkalnego - wskazanych w opinii uzupełniającej na karcie 170 akt oraz średnich stawek wolnorynkowych - odnośnie pozostałych pomieszczeń wskazanych w opinii głównej i uzupełniającej na karcie 129 i 173. Natomiast stawki średnie wolnorynkowe z tytułu dzierżawy gruntu zostały wskazane na karcie 133 opinii. Łącznie zatem należność za w/w okres wyniosła kwotę 841 600 starych złotych, bez uwzględnienia wpłat na kwotę 85 000 zł, o czym była mowa wyżej i przy uwzględnieniu krótszego okresu użytkowania garażu, a mianowicie do 31 grudnia 1981r.

Należność za dalszy okres korzystania z nieruchomości tj. 1 marca 1990 r. – 31 grudnia 1994r. Sąd Okręgowy wyliczył posiłkując się opinią biegłego M. z dnia 23 grudnia 1993r. – k.275 - 280 i również biorąc pod uwagę stawki urzędowe w stosunku do lokalu mieszkalnego i średnie stawki wolnorynkowe w stosunku do pozostałych pomieszczeń oraz gruntu, z wyjątkiem garażu, z którego wówczas pozwani już nie korzystali. Łączna kwota należna powodowi za ten okres to 70 730 232 starych złotych przy uwzględnieniu wpłat dokonanych przez pozwanych w łącznej wysokości 1 466 800 starych złotych

Ostatni okres tj. 1 stycznia 1994r. – 31 grudnia 1998r., z pominięciem garażu i gruntu, które nie były brane pod uwagę bowiem wówczas pozwani nie korzystali z nich samodzielnie, został wyliczony w oparciu o opinię biegłego H. również przy zastosowaniu stawek urzędowych w stosunku do lokalu mieszkalnego – k.490 oraz stawek średnich wolnorynkowych w stosunku do pozostałych pomieszczeń – k.490, 523. Od wyliczonych należności odjęte zostały wpłaty pozwanych za ten okres, co ostatecznie stanowiło kwotę 947,49 zł (k.1174). Jednakże wobec rezygnacji powoda z dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z pozostałych pomieszczeń w okresie 1 stycznia 1994r. – 31 grudnia 1998r. za wyjątkiem lokalu mieszkalnego, jego należność, po odliczeniu wpłat pozwanych stanowi kwotę 226, 39 zł.

Wszystkie te kwoty wskazane wyżej tj. 841 600 starych złotych, 70 730 232 starych złotych i 226, 39 zł. zostały przez Sąd zwaloryzowane według wskaźników wzrostu cen i usług konsumpcyjnych GUS, co w rezultacie dało kwotę 35 256,04 zł. Prawidłowość wyliczeń Sądu Okręgowego na tym etapie nie budzi zastrzeżeń i poddaje się kontroli instancyjnej. Wszystkie podane wyżej stawki wynikają z opinii biegłych zostały zastosowane zgodnie z przepisami prawa i w stosunku do konkretnych pomieszczeń.

Natomiast rację ma skarżący wskazując, że z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika dlaczego, wbrew wskazanym wyżej wyliczeniom, Sąd zasądził ostatecznie inną kwotę – 19 406zł. W tym miejscu wskazać należy, że sprawa niniejsza toczyła się z pozwu głównego T. K. skierowanego przeciwko małżonkom W. oraz z pozwu wzajemnego małżonków W. przeciwko T. K., co wprost wynika z komparycji zaskarżonego wyroku, a przede wszystkim ze sposobu sformułowanych roszczeń (k.96, 218, 267, 585, 487, 674, 762-764, 985-987, 1129, 1131). Powód dochodził bowiem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w wysokości 195 000 zł., zaś pozwani żądali zwrotu poczynionych nakładów w wysokości - 20 213 zł oraz zwaloryzowanej ceny nabycia nieruchomości – 60 665,28 zł. Wydaje się jednak, że Sąd zamiast oddzielnie rozstrzygnąć o każdym z tych żądań dokonał ich kompensaty. Z uwagi jednak na okoliczność, że powód nie zaskarżył rozstrzygnięcia oddalającego w części jego żądanie, Sąd Apelacyjny nie mógł dokonać zmiany wyroku i orzec oddzielnie co do każdego z powództw – głównego i wzajemnego.

Roszczenie pozwanych/ powodów wzajemnych dotyczyło zasądzenia kwoty 60 665,28 zł stanowiącej równowartość uiszczonej przez nich ceny nabycia nieruchomości oraz kwoty 20 213 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 4 grudnia 2001r. Jak wynika z treści wyroku oraz jego uzasadnienia Sąd I Instancji nie uwzględnił żądania odnośnie kwoty 60 665,28 zł uznając za zasadny zarzut przedawnienia roszczenia, natomiast za zasadne uznał żądanie pozwanych / powodów wzajemnych w zakresie kwoty 20 213 zł z tytułu poniesionych nakładów. Natomiast roszczenie powoda dotyczyło zasądzenia kwoty 195 000 zł., które Sąd, jak wynika z uzasadnienia wyroku, uznał za zasadne do wysokości 35 256,04 zł., oddalając je w pozostałej części. Dokonując zatem wzajemnej kompensaty należności, przy tak przyjętej nieprawidłowej konstrukcji zaskarżonego wyroku, należało od kwoty 35 256,04 (wyliczonej jako wynagrodzenia należne powodowi) odjąć 20 213 (należne pozwanym z tytułu nakładów) co daje rezultat w wysokości 15 052,04 zł. (a nie jak przyjął Sąd 19 406). Jednakże biorąc pod uwagę, że pozwani zwrotu równowartości nakładów dochodzili wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 4 grudnia 2001r., kwota podlegająca rozliczeniu z należnością powoda to kwota 39 796,77 (20 213 zł + odsetki od tej kwoty za okres 4.12.2001r. – 30.09.3010r = 19 583, 77zł., - jak wynika z uzasadnienia waloryzacja kwoty należnej powodowi nastąpiła na datę 30.09.2010r., stąd tą datą należy zamknąć okres wyliczanych odsetek). Wyliczona w ten sposób należność na rzecz pozwanych z tytułu nakładów w wysokości – 39 796,77 zł. i stanowi kwotę przekraczającą ostateczną należność powoda z tytułu wynagrodzenia za korzystanie - 35 256,04 zł. A zatem żądanie powoda w konsekwencji podlegało oddaleniu w całości. Jednocześnie z uwagi na treść zarzutów i wniosków apelacji, która nie kwestionowała rozstrzygnięcia Sądu I Instancji w zakresie żądania przez pozwanych/powodów wzajemnych zwrotu nakładów, brak było podstaw do rozstrzygania w tym zakresie przez Sąd Apelacyjny.

W tym miejscu Sąd Apelacyjny wskazuje, że co prawda apelacja pozwanego/ powoda wzajemnego F. W. została odrzucona postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 9 lutego 2012 r. (k.1207), jednakże Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę na skutek apelacji S. W. zastosował w tej sprawie przepis artykułu 378§2 k.p.c. Pozwani dochodzili bowiem roszczeń opartych na wspólnych im prawach i obowiązkach. Jak przyjmuje się w doktrynie w razie współuczestnictwa materialnego opartego na wspólności praw lub obowiązków wniesienie apelacji przez jednego ze współuczestników umożliwia sądowi rozpoznanie sprawy na rzecz pozostałych współuczestników. W takiej sytuacji konieczne jest zawiadomienie tych współuczestników o rozprawie. Sąd może rozpoznać sprawę w stosunku do współuczestników materialnych jedynie w razie wydania korzystnego dla nich rozstrzygnięcia.

Reasumując Sąd Apelacyjny dokonał zmiany zaskarżonego wyroku w punkcie drugim oddalając żądanie T. K. o zasądzenie kwoty 19 406 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 października 2010r., na podstawie art. 386§1 k.p.c. Powyższe jest skutkiem dokonania wzajemnego rozliczenia pomiędzy stronami z tytułu ich wzajemnych roszczeń.

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia prawa materialnego polegającego na nieprawidłowej wykładni art.120§1 k.c. i niezastosowaniu art.123§1 pkt 1 k.c., zarzut ten należało uznać za bezzasadny. Zdaniem skarżących bieg terminu przedawnienia roszczenia o zwrot zwaloryzowanej ceny nabycia rozpoczął bieg dopiero z chwilą wniesienia powództwa o eksmisję, a następnie został przerwany poprzez podniesienie przez małżonków W. zarzutu potrącenia w piśmie z dnia 10 czerwca 1991r. Powyższy zarzut nie może odnieść skutku.

Rację ma Sąd I Instancji wskazując, że roszczenie małżonków W. z tytułu zwrotu zwaloryzowanej ceny nabycia nieruchomości uległo przedawnieniu. Roszczenie staje się wymagalne wówczas, kiedy wierzyciel może skutecznie żądać od dłużnika zadośćuczynienia jego roszczeniu (tak wyr. SN z dnia 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90, OSN 1992, nr 7-8, poz. 137). Z nadejściem wymagalności wierzyciel może wystąpić z powództwem o zaspokojenie, bez obawy oddalenia żądania jako przedwczesnego; wymagalność wyznacza też datę początkową tzw. fazy kompensacyjnej. Sąd I Instancji wskazał, że w przypadku nieważnej umowy nabywcom nieruchomości przysługuje roszczenie o zwrot świadczenia spełnionego w jej wykonaniu i uznał, że staje się ono wymagalne w chwili jego spełnienia, czyli w tym przypadku w lutym 1976r. Sąd ten rozważał także korzystniejszy dla nabywców moment wymagalności ich roszczenia, wskazując, że stało się ono wymagane z chwilą gdy strony zaprzestały respektowania stanu posiadania wynikającego ze wzajemnych świadczeń, co w tej sprawie miało miejsce wraz z wniesieniem pozwu o eksmisję – 3 luty 1981r. Biorąc pod uwagę oba warianty roszczenie pozwanych / powodów wzajemnych uległo przedawnieniu z upływem 10 lat, czyli odpowiednio w lutym 1986r., albo 3 lutego 1991r. Wbrew twierdzeniom apelacji termin ten nie uległ przerwaniu, bowiem przywoływane w niej pismo procesowe z dnia 10 czerwca 1991r. nie zawiera skutecznie zgłoszonego zarzutu potrącenia. W piśmie tym strona pozwana podnosi jedynie ogólnikowo sprecyzowany zarzut potrącenia kwoty zakupu nieruchomości bez wskazania o jaką konkretnie kwotę chodzi. Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19.10.2007r. III CZP 58/07 (OSN 2008, nr 5, poz. 44) zgłaszając zarzut potrącenia pozwany powinien zindywidualizować swoją wierzytelność oraz skonkretyzować jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powoda, wskazując zwłaszcza przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz dowody w celu ich wykazania. Oświadczenie o potrąceniu powinno jednoznacznie precyzować wolę potrącenia, a w swej treści konkretyzować własną wierzytelność i jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powoda, wskazywać również przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości (por. wyrok SN z 20.12.2006 r. IV CSK 299/06, LEX nr 233051).Wskazane wyżej pismo nie spełnia tych przesłanek. Słusznie zatem uznał Sąd I Instancji, że S. W. po raz pierwszy roszczenie z tego tytułu sformułowała wnosząc w dniu 17 lipca 1992r. pozew w sprawie IV C 1347/92, dołączonej do niniejszej sprawy, a więc ponad rok po upływie 10-letniego terminu przedawnienia. Przyjmując bowiem, że roszczenie małżonków W. o zwrot kwoty z tytułu zapłaty ceny stało się wymagalne z chwilą otrzymania odpisu pozwu o eksmisję, uległo ono przedawnieniu w lutym 1991r. Oceniając podnoszony przez powoda/pozwanego wzajemnego zarzut przedawnienia roszczenia z punktu widzenia art. 5 k.c. Sąd Apelacyjny uznał, że nie stanowi on nadużycia prawa. Zastosowanie art. 5 k.c. powinno być bowiem ograniczone do wypadków szczególnych, ponieważ podniesienie takiego zarzutu jest uprawnieniem dłużnika (por. wyroki SN: z 9 lutego 2000 r., III CKN 594/98, 15 września 1999 r., III CKN 338/98, 7 listopada 2003 r., V CK 399/02, 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06). W okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw do zastosowania w/w przepisu, biorąc pod uwagę znaczne przekroczenie terminu, skoro małżonkowie wystąpili z tym żądaniem dopiero w 1992r., pomimo możliwości wystąpienia z takim żądaniem znacznie wcześniej skoro od ponad dziesięciu lat toczyła się sprawa o ich eksmisję z przedmiotowej nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie 3 wyroku na podstawie art.385 k.p.c., uznając w tej części apelację za bezzasadną.

Rozstrzygnięcie w punkcie pierwszym wyroku zapadło na podstawie art. 350§3 k.p.c. biorąc pod uwagę okoliczność wskazaną wyżej, że żądanie pozwanych/powodów wzajemnych dotyczyło dwóch kwestii: zwrotu nakładów w wysokości 20 213 zł oraz zwrotu zwaloryzowanej ceny w wysokości 60 665,28 zł., a nie jak przyjął Sąd I Instancji w komparycji zaskarżonego wyroku, że żądanie małżonków W. dotyczyło tylko tej drugiej kwoty.

O kosztach Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 102k.p.c., biorąc pod uwagę wiek, sytuacje materialną T. K. oraz charakter wzajemnych roszczeń stron.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE