UZASADNIENIE

Powód M. P. wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych: ad. 1) (...) Sp. z o.o. w W. i ad. 2) (...) S.A. w S. kwoty 268.089 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 6 lipca 2012 r. Podał, że zawarł z pozwaną ad. 1) umowę dzierżawy pasa gruntu o szerokości 6 metrów, biegnącego przez należącą do niego nieruchomość, z przeznaczeniem na drogę dojazdową do nieruchomości, na której pozwana realizowała inwestycję budowlaną. Z kolei pozwana ad. 1) wprowadziła na tą nieruchomość (...) S.A. (głównego wykonawcę inwestycji); w związku z czym obie spółki przez okres od 19 listopada 2011 r. do 14 maja 2012 r. bez tytułu prawnego zajmowały całą powierzchnię nieruchomości, a nie tylko wydzierżawiony pas. Doprowadziło to do rozluźnienia nawierzchni i ubytków w pospółce, które w prywatnej opinii biegły geodeta oszacował na 412,6 m³, zaś przywrócenie działki do stanu pierwotnego będzie wymagało poniesienia wydatków na kwotę 102.014 zł (dowiezienia pospółki, jej rozplantowanie i zagęszczenie). Poza szkodą w postaci niedoboru pospółki, domagał się również wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki - w okresie od 18 listopada 2011 r. do 14 maja 2012 r. - w wysokości 166.075 zł.

Pozwana (...) Sp. z o.o. w W. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że nigdy nie korzystała z nieruchomości powoda. Podała też, że nie ma wiedzy, aby pozwana ad. 1) wykorzystywała tą nieruchomości poza wytyczoną drogą. Dodała, że cotygodniowo teren działki był wyrównywany i zagęszczany pod targowisko, prowadzone przez powoda w niedzielę.

(...) S.A. w S. także domagała się oddalenia powództwa. Wskazała, że przed przystąpieniem do robót zleciła wykonanie inwentaryzacji początkowej budynków wzdłuż realizowanej inwestycji z dokumentacją fotograficzną i wynika z niej, że poziom gruntu nieruchomości powoda nie zmienił się. Podała też, że nie była stroną umowy dzierżawy oraz nie znała jej treści i ponosiła jedynie koszty udostępnienia części tej nieruchomości do celów realizacji robót.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie zasądził od pozwanych na rzecz powoda M. P. kwotę 166.075 zł z ustawowymi odsetkami: od (...) Sp. z o.o. w W. od 17 lipca 2012 r., zaś od (...) S.A. w S. od 4 września 2012 r., ustalając, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego; oddalił powództwo w pozostałej części; zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 8.911,20 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, ustalając, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego.

Orzeczenie to zapadało w oparciu o następujące ustalenia faktyczne.

M. P. jest właścicielem nieruchomości położonej w B., w skład której wchodzą działki o numerach (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oraz nieruchomości składającej się z działek o numerach (...), dla której tenże Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

W dniu 18 listopada 2011 r. powód i jego żona H. P. zawarli z (...) Sp. z o.o. umowę „użyczenia i dzierżawy”, na podstawie której małżonkowie P. udostępnili pozwanej pas gruntu o szerokości 6 metrów, biegnący przez działki o numerach:(...) na cele drogi dojazdowej do działki o numerze (...), na której pozwana realizowała inwestycję budowlaną(...). Umowa została zawarta na okres od 18 listopada 2011 r. do 30 czerwca 2012 r. i miała obowiązywać z wyłączeniem niedziel oraz świąt państwowych i religijnych uznanych za dni wolne od pracy. W te dni bowiem powód organizował na nieruchomości targowisko. Czynsz dzierżawny ustalony został na kwotę 10.000 zł (brutto) miesięcznie. Pozwana zobowiązała się dodatkowo do utwardzenia drogi na działkach o numerach:(...) nie później niż do dnia 30 czerwca 2012 r., pod warunkiem, że Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta B. dopuści taką możliwość. Integralną część umowy stanowiła mapa z oznaczonym przebiegiem wydzierżawionego pasa gruntu.

Generalnym wykonawcą inwestycji była (...) S.A. i to jej samochody oraz ciężki sprzęt korzystał z drogi wytyczonej na nieruchomościach powoda na cele drogi dojazdowej do placu budowy. Spółka ta faktycznie ponosiła koszty dzierżawy, na podstawie wystawianych przez (...) Sp. z o.o. refaktur.

W zasadzie od samego początku zakres korzystania z nieruchomości wykraczał poza (określony umową oraz załączoną do niej mapą) wydzierżawiony pas drogi o powierzchni 347 m². Samochody oraz ciężki sprzęt pozwanej ad. 2) celem transportu, parkowania oraz przeładunku korzystały z dużo większej powierzchni działek, tj. ok. 2.652 m². Z nieruchomości korzystali również podwykonawcy, działający na rzecz (...) S.A. Powód oznaczył granice wydzierżawionego pasa gruntu, umieszczając w ziemi pręty i rozciągając taśmy odgradzające ten pas od pozostałej części nieruchomości, ale pracownicy (...) S.A. oraz podwykonawców tej spółki nie stosowali się jednak do rozmieszczonych znaczników.

W trakcie realizacji umowy, (...) S.A. udostępniała powodowi w soboty koparkę wraz z operatorem, który na jego zlecenie wyrównywał nawierzchnię przedmiotowej nieruchomości, celem przystosowania jej do organizowanych w niedziele targowisk. W celu wyrównania nawierzchni pozwana nawoziła piach na teren placu targowiska.

Pismem z dnia 16 stycznia 2012 r., nadanym w dniu 17 stycznia 2012 r. do (...) Sp. z o.o., powód wezwał wymienioną pozwaną do zaprzestania używania nieruchomości w sposób sprzeczny z umową dzierżawy. W związku z niezaprzestaniem używania nieruchomości niezgodnie z umową, powód pismem z dnia 28 lutego 2012 r. nadanym w dniu 29 lutego 2012 r. do (...) Sp. z o.o. wypowiedział na podstawie art. 667 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. umowę dzierżawy. Na początku kwietnia 2012 r. powód postawił ogrodzenie, które uniemożliwiało wjazd pojazdom (...) S.A. na przedmiotowe nieruchomości.

W związku z tym, w dniu 16 kwietnia 2012 r. (...) S.A. wynajęła od (...) Sp. z o.o. w W. plac na terenie bazy biurowo-magazynowej, celem wykorzystania go do rozładunku samochodów ciężarowych i przewiezienia towarów na teren placu budowy.

Pismem z dnia 18 kwietnia 2012 r. (...) Sp. z o.o. wezwała H. P. do usunięcia ogrodzenia, uniemożliwiającego wjazd na nieruchomości objęte umową dzierżawy.

Z kolei powód, pismami z 27 czerwca i 20 sierpnia 2012 r. wezwał obie pozwane spółki do zapłaty kwoty 434.164,50 zł (102.014 zł z tytułu konieczności dokonania robót naprawczych spowodowanej niezgodnym z umową wykorzystaniem działek oraz 332.150,50 zł z tytułu korzystania z działek o powierzchni większej o 2.305 m² niż to wynikało z umowy dzierżawy). Pismo z dnia 27 czerwca 2012 r. zostało doręczone (...) sp. z o.o. w dniu 9 lipca 2012 r., a jej pełnomocnikowi w dniu 28 czerwca 2012 r.; zaś pismo z dnia 20 sierpnia 2012 r. zostało doręczone (...) S.A. w dniu 28 sierpnia 2012 r.

Objętość mas ziemnych przed zawarciem umowy dzierżawy z dnia 18 listopada 2011 r. wynosiła 2.134 m³, zaś obecnie wynosi 3.442 m³. Na obszarze o powierzchni 3.272 m² średnio przybyło ok. 40 cm ziemi.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie .

Stwierdził, że w sprawie bezspornym było, iż choć łącząca powoda z (...) Sp. z o.o. umowa dotyczyła dzierżawy jedynie pasa gruntu o szerokości 6 metrów (347 m²), to (...) S.A. korzystała z nieruchomości powoda w znacznie większym zakresie (na całej jej powierzchni 2.652 m²) i to nie tylko w celu przejazdu na teren budowy, ale również do parkowania pojazdów oraz przeładunku.

Wskazał, że okoliczności te wynikają zarówno ze zdjęć wykonywanych przez powoda w okresie od grudnia 2011 r. do marca 2012 r., na których widać samochody oraz sprzęt budowlany na całej powierzchni działek, jak również z zeznań świadków, w tym zarówno pracowników żony powoda (Ł. B. i K. K.), ale też pracowników (...) S.A. (A. O., R. P. i K. M.). To, że pojazdy należące do (...) S.A. parkowały na całej powierzchni placu potwierdzili także w swoich zeznaniach S. P. oraz M. Z..

Sąd nie podzielił natomiast stanowiska powoda, że korzystanie to odbywało się do maja lub czerwca 2012 r. Podał, że z zeznań świadków K. K., A. O., R. P. oraz K. M., wynikało, iż pod koniec marca lub na początku kwietnia 2012 r. powód całkowicie zablokował wjazd na swoje nieruchomości, w związku z czym (...) S.A. wydzierżawiła inny plac przeładunkowy. Potwierdza to również kierowane do powoda pismo z dnia 18 kwietnia 2012 r., w którym (...) Sp. z o.o. domagała się usunięcia ogrodzenia uniemożliwiającego korzystanie z nieruchomości.

W związku z tym przyjął, że w okresie od 18 listopada 2011 r. do 31 marca 2012 r. pozwane spółki korzystały bez żadnego tytułu prawnego z nieruchomości powoda o powierzchni 2.305 m² (2.652 m²- 347 m²), co uprawniało M. P. do domagania się zasądzenia kwoty odpowiadającej czynszowi dzierżawy, jaki uzyskałby, gdyby wynajął (wydzierżawił) także tą część swoich nieruchomości.

Wskazał, że podstawę prawną odpowiedzialności pozwanej (...) Sp. z o.o. stanowi art. 471 k.c., gdyż spółka ta dopuszczając do korzystania z nieruchomości przez podmiot działający na jej zlecenie ( (...) S.A.) - z przekroczeniem granic wytyczonej drogi, nienależycie wywiązała się z zawartej powodem umowa dzierżawy. W związku z tym obowiązana jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Z kolei, podstawę odpowiedzialności pozwanej (...) S.A. stanowią przepisy art. 224 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., zgodnie z którymi posiadacz zależny, będący w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Ustalając wysokość należnego powodowi wynagrodzenia, Sąd I instancji powołał się na treść art. 322 k.p.c., z którego wynika, że w razie gdy ścisłe udowodnienie żądania jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, można zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny. Mając to na uwadze przyjął, że powodowi należy się wynagrodzenie w stawce czynszu uzgodnionego w umowie dzierżawy z dnia 18 listopada 2011 r. (10.000 zł brutto (8.130,08 zł netto) miesięcznie za 347 m² = 23,43 zł netto za 1 m²). Skoro zaś bez tytułu prawnego korzystano z 2.652 m², uznał, że czynsz dzierżawny winien wynieść 62.136,36 zł miesięcznie, a zatem za okres od 18 listopada 2011 r. do 31 marca 2012 r. - 275.471,20 zł (4 miesiące x 62.136,36 + (62.136,36/30) x 13 dni).

Sąd Okręgowy zwrócił jednak uwagę, że zasądzenie takiej kwoty naruszałoby przepis art. 321 § 1 k.p.c. i w związku z tym zasądził od pozwanych na rzecz powoda dochodzoną przez niego pozwem kwotę 166.075 zł. O odsetkach orzekł zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. oraz art. 455 k.c., zasądzając je od dnia następującego po upływie 7- dniowego terminu do zapłaty roszczenia, tj. odpowiednio od dnia 17 lipca 2012 r. i od 4 września 2012 r.

Za niezasadne uznał natomiast roszczenie powoda o zasądzenie kwoty 102.014 zł tytułem zwrotu kosztów rekultywacji powierzchni działek, z których korzystały pozwane spółki. Wskazał bowiem, że powód nie wykazał ani istnienia szkody, ani jej wysokości. Nie zaoferował bowiem wiarygodnych dowodów, z których wynikałoby, że korzystanie przez pozwane z jego nieruchomości spowodowało ubytki nawierzchni, których naprawa będzie kosztowała 102.014 zł.

O kosztach procesu orzekł zgodnie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając między stronami (61,95 % - 38,05%).

Wyrok ten, w części uwzgledniającej powództwo, zaskarżyły obie pozwane spółki.

(...) Sp. z o.o. w W. zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie:

1. art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie błędnej oceny zebranych dowodów i w konsekwencji przyjęcie, że:

- spółka nienależycie wykonała zobowiązanie i ponosi odpowiedzialność za pozwaną ad. 2), która zajmował teren większy niż dzierżawiony, choć w toku postępowania zostało wykazane i przyznane przez strony, że powód nie miał zastrzeżeń co do wykonywania umowy dzierżawy, a jego roszczenie odnosiły się do korzystania z innego niż dzierżawiony terenu,

- wysokość ustalonego w umowie dzierżawy czynszu była rynkowa, choć w rzeczywistości była ona podyktowana przymusowym położeniem pozwanej, która musiała zapewnić pozwanej ad. 2 dojazd do terenu budowy;

2. art. 278 § 1 k.p.c. przez przyjęcie, że wysokość czynszu za bezumowne korzystanie z nieruchomości mogła zostać ustalona za pomocą dokumentu prywatnego, a nie przy pomocy dysponującego wiedzą specjalną biegłego sądowego;

3. art. 471 k.c. przez błędne przyjęcie, że nienależyte wykonanie przez nią zobowiązania polegało na korzystaniu pozwanej ad. 2) z działki powoda w zakresie większym niż wynikał z umowy dzierżawy;

4. art. 339 k.c. przez błędne przyjęcie, że posiadaczem nieruchomości jest ten podmiot, który dzierżawi jej część, kiedy to właściwa wykładnia normy tego przepisu prowadzi do wniosku, że w przypadku kiedy władanie nieruchomością odbywa się w oparciu o różne stosunki przez różne podmioty zakres posiadania winien być odniesiony do każdego ze stosunków prawnych,

5. art. 224 k.c. i art. 225 k.c. przez błędne przyjęcie, że jej odpowiedzialność wynika z reżimu odpowiedzialności kontraktowej za inny podmiot, który był samoistnym posiadaczem części nieruchomości.

Wnosiła o zmianę wyroku przez oddalenie wobec niej powództwa w całości. Domagała się także dopuszczenia dowodów z ogłoszeń dotyczących dzierżawy innych nieruchomości celem wykazania, że stawka przyjęta przez Sąd i powoda nie może być uznana za rynkową.

Z kolei (...) S.A. w S. zaskarżonemu wyrokowi zarzucała:

1. dokonanie przez Sąd błędnych ustaleń faktycznych i przyjęcie, że:

- korzystała z nieruchomości powoda w zakresie większym niż określony w umowie dzierżawy, pomimo że okoliczność ta nie wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego;

- powód wyznaczył trasę przejazdu na wydzierżawionym pasie nieruchomości, podczas gdy nie wynika to ze zgromadzonych dowodów;

2. naruszenie art. 224 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. przez błędne przyjęcie, że korzystała z nieruchomości powoda w złej wierze w sytuacji, gdy użytkowanie działki odbywało się w zakresie wskazanym przez pozwaną ad. 1) i powoda, który nie zgłaszał żadnych uwag, co do sposobu korzystania z nieruchomości;

3. art. 6 k.c. przez wyliczenie wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ustalenia obszaru nieruchomości, z którego rzekomo korzystano bez tytułu prawnego oraz okresu w jakim to korzystnie miało miejsce, pomimo że powód przedstawił stosownych dowodów;

4. art. 322 k.p.c. przez zastosowanie tego przepisu, pomimo, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oparte na art. 224 k.c. i art. 225 k.c. nie jest roszczeniem odszkodowawczym, a nadto ścisłe udowodnienie wysokości żądania było możliwe i nie było przeszkód, aby powołać na te okoliczności biegłego;

5. art. 232 k.p.c. przez wyręczenie powoda w wykazaniu wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i dokonanie wyliczeń jedynie na podstawie wskazanych przez niego stawek czynszu;

6. art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i nie uwzględnienie wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów i przyjęcie za podstawę poczynionych ustaleń nieudowodnionych twierdzeń powoda dotyczących powierzchni zajętej nieruchomości oraz wysokości czynszu dzierżawnego.

Wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w stosunku do niej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja (...) Sp. z o.o. zasługiwała na uwzględnienie w całości, zaś (...) S.A. w części.

Wstępnie jednak zaznaczyć należy, że celem środka odwoławczego, jakim jest apelacja, jest ponowne rozpoznanie sprawy przez Sąd drugiej instancji i dokonanie, w wyniku tego rozpoznania, zmiany zaskarżonego wyroku w tzw. wyroku reformatoryjnym. Obok tej funkcji kognicyjnej, apelacja ma na celu również doprowadzenie do kontroli zaskarżonego orzeczenia i postępowania, które poprzedziło jego wydanie. W zakres rozpoznania sprawy przez sąd odwoławczy wchodzą zatem dwa elementy: kognicja i kontrola.

Dlatego też Sąd Apelacyjny był uprawniony do wszechstronnego sprawdzenia zasadności oraz legalności zaskarżonego orzeczenia, a nadto wyeliminowania, czy też naprawienia ewentualnych błędów popełnionych przez Sąd I instancji.

W świetle zarzutów apelacyjnych, przedstawionych przez pozwane, kluczową dla kierunku rozpoznania apelacji okazała się ocena materiału dowodowego, zaprezentowanego przez strony w kontekście wykazania prawnomaterialnych przesłanek powództw i związany z tą oceną rozkład ciężaru dowodowego w sprawie (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.).

W związku z tym, Sąd Apelacyjny rozważył na nowo cały zebrany w sprawie materiał dowodowy i dokonał jego własnej oceny. Uznał, że - wbrew zarzutom skarżących – ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy są w zasadzie prawidłowe i stąd Sąd Apelacyjny przyjął je za własne.

Wynikało zaś z nich, że pozwana (...) Sp. z o.o. zawarła w dniu 18 listopada 2011 r. z powodem M. P. i jego żoną H. P. umowę „użyczenia i dzierżawy” pasa gruntu o szerokości 6 metrów, biegnącego przez działki o numerach nr (...) na cele drogi dojazdowej do działki o numerze (...), na której realizowana była inwestycja budowlana(...). Integralną część umowy stanowiła mapa z oznaczonym przebiegiem wydzierżawionego pasa gruntu. Poza sporem było również, że (...) Sp. z o.o. nigdy nie użytkowała osobiście nieruchomości powoda. Wykorzystywana ona była natomiast przez pozwaną (...) S.A. i to pojazdy (samochody i ciężki sprzęt) należące do tej spółki oraz jej podwykonawców poruszały się po przedmiotowej nieruchomości. Wydaje się, że okoliczności te nie były przedmiotem sporu pomiędzy stronami, podobnie jak to, że pozwana ad. 2) nie dysponowała tytułem prawnym do korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

(...) S.A. kwestionowała natomiast twierdzenia pozwu, jakoby korzystała ze stanowiącej własność powoda nieruchomości w zakresie szerszym niż określony w umowie dzierżawy. Twierdziła mianowicie, że jej obecność na tej działce sprowadzała się wyłącznie do przejazdu na teren budowy i taki sposób użytkowania nieruchomości nie budził żadnych sprzeciwów ze strony powoda.

Wobec takiego stanowiska strony, wokół zbadania tych spornych kwestii skupiało się postępowanie dowodowe w sprawie. Do oceny uzyskanego w jego wyniku materiału dowodowego odnosiły się także zawarte w apelacji zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Nie mogły one jednak odnieść oczekiwanego przez skarżącą skutku, bowiem w swojej apelacji nie przedstawiła zasługujących na uwzględnienie argumentów świadczących o dokonaniu przez Sąd I instancji stronniczej i wybiórczej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie i wyprowadzeniu z tej oceny nielogicznych, niespójnych wniosków w przedmiocie zakresu korzystania z nieruchomości powoda. Należy podkreślić, że dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w zakresie dokonanych ustaleń faktycznych i wnioskowań. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie skarżącego o innej, niż przyjął to sąd, doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Nie chodzi bowiem o krytykę dowodów, a o krytykę ich oceny, opartą na zarzucie jej niezgodności z przewidzianymi ustawą regułami jej dokonywania, mającą za punkt odniesienia konkretne szczegółowo określone dowody.

Wbrew twierdzeniom skarżącej (...) S.A., ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd Okręgowy nie cechuje się dowolnością. Sąd ten orzekał opierając się o przedstawione przez strony dowody, obszernie zrelacjonowane i poddane szczegółowej analizie. Sformułowane przez pozwaną zarzuty mają wyłącznie charakter polemiki z oceną Sądu I instancji, przedstawiona zaś argumentacja jej nie podważa. Sąd I instancji, omawiając poszczególne dowody, wskazał i uzasadnił, które z nich i w jakiej części uznał za wiarygodne, a którym wiary odmówił. Oceny i wnioski w ten sposób powzięte nie budzą zastrzeżeń od strony poprawności oraz logiki rozumowania, nie sposób zatem uznać, aby były one dowolne i skutkiem tego wadliwe.

Sąd Apelacyjny uznał za zasadne podkreślenie, że materiał dowodowy, dotyczący spornej kwestii korzystania przez (...) S.A. z nieruchomości powoda, wskazuje, że choć pozwana ponosiła koszty dzierżawy pasa gruntu o szerokości 6 metrów (347 m²), to jednak pracownicy jej oraz podwykonawców korzystali w zasadzie z całej nieruchomości i to nie tylko w celu przejazdu na teren realizowanej inwestycji, ale również do parkowania pojazdów oraz przeładunku.

Okoliczności te znajdują potwierdzenie przede wszystkim w dostarczonej przez powoda dokumentacji zdjęciowej (k. 59-111). Ze zdjęć wykonywanych w okresie od grudnia 2011 r. do marca 2012 r., wynika, że pojazdy należące do pozwanej znajdowały się nie tylko na trasie przejazdu (na części tych zdjęć był on wyraźnie wyznaczony), ale wręcz na całym terenie nieruchomości. Treść tych zdjęć koresponduje również z zeznaniami świadków zawnioskowanych zarówno przez powoda (Ł. B. i K. K.), ale także pracowników (...) S.A. Zeznając w sprawie A. O., R. P. i K. M., choć podnosili, że nie mieli wiedzy o szczegółach umowy dzierżawy, tym niemniej przyznali, iż przejazd na budowę nie był realizowany według trasy ustalonej przez powoda. Potwierdzili także, że wskutek użytkowania działki dochodziło do jej zniszczeń na większym obszarze, w związku z czym konieczne było cykliczne usuwanie powstałych na jej powierzchni nierówności. Wprawdzie świadek A. O., pełniący funkcję kierownika budowy, twierdził m.in., że przebieg trasy przejazdu został mu wskazany przez przedstawiciela (...) sp. z o.o. i pojazdy poruszały się jedynie po trasie o szerokości 6 metrów, tym niemniej w swoich dalszych zeznaniach stwierdził, że stanowisko jego pracy było oddalone od przedmiotowej nieruchomości o ok. 300 metrów, a nadto widoczność całkowicie ograniczały kontenery. Do zeznań tego świadka zatem należało podejść z dużą dozą ostrożności. Nie sposób było bowiem czynić stanowczych ustaleń w sprawie w oparciu o zeznania świadka, który z jednej strony jest zainteresowany korzystnym dla swojego pracodawcy rozstrzygnięciem sprawy, a z drugiej zeznaje na okoliczności (zakres korzystania z nieruchomości powoda), których - jak sam to przyznał - nie mógł być naocznym świadkiem.

Opierając się zatem wyłącznie na zbieżnych w swojej wymowie zeznaniach wymienionych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku świadków, popartych także dowodami w postaci dokumentacji zdjęciowej, Sąd Okręgowy nie popełnił błędu dowolności ustaleń. W szczególności, że z kolei sama pozwana ad. 2) nie przedstawiła w zasadzie żadnych dowodów, na podstawie których można byłoby wywieść wnioski odmienne od poczynionych w uzasadnieniu skarżonego wyroku.

W związku z tym, Sąd Apelacyjny ustalenia te przyjmuje za własne, czyniąc je integralną częścią poniższych rozważań.

W świetle zarzutów apelacji, dalszą kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, była ustalenie, jakie konsekwencje dla obowiązków i uprawnień stron wiązały się z korzystaniem przez pozwaną (...) S.A. z części nieruchomości większej niż ta, która została wyznaczona przez M. P. na potrzeby drogi dojazdowej.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, że jedynym dokumentem, na podstawie którego istniała podstawa prawna do korzystania z nieruchomości powoda była umowa zawarta przez niego z (...) Sp. z o.o. Umowa ta dotyczyła „użyczenia i dzierżawy” przez pozwaną ad. 1), jednak tylko pasa gruntu o szerokości 6 metrów i jedynie w tym zakresie mogła ona udostępnić korzystanie z nieruchomości innym podmiotom.

Pozwana ad. 2) nie dysponowała natomiast żadnym tytułem prawnym do korzystania z przedmiotowych nieruchomości w większym zakresie, niż to wynikało z w/w umowy. Nie łączyło jej bowiem z powodem żadne porozumienie, z którego wynikałoby takie uprawnienie; co oznacza, że - użytkując przedmiotową nieruchomość także w części nie objętej umową – dopuściła się bezprawnej ingerencji w treść prawa własności powoda. W tym zakresie korzystała zatem z nieruchomości bez tytułu prawnego; w związku z czym znajdują w sprawie zastosowanie tzw. przepisy o roszczeniach uzupełniających (art. 224 i nast. k.c.). Warunkiem rozpoznania sporu na gruncie tych przepisów jest stwierdzenie braku między stronami stosunku zobowiązaniowego, z którego wynikałoby uprawnienie tej pozwanej do korzystania z nieruchomości (posiadania), chociażby w ograniczonym zakresie. W orzecznictwie przyjmuje się, że podane przepisy znajdują zastosowanie także w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości przez inny podmiot nie pozbawia właściciela całkowicie władztwa nad nieruchomością, jak ma to miejsce choćby w przypadku korzystania z nieruchomości tylko w zakresie służebności (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 29 września 2011 r., IV CSK 84/11; z dnia 24 stycznia 2014 r., V CSK 117/13). Natomiast zakres ograniczenia własności decyduje o wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi.

Za całkowicie przy tym nietrafne uznać należało zarzuty dotyczące naruszenia art. 224 k.c., opierające się na analizie pojęcia dobrej wiary, albowiem (...) S.A. od samego początku korzystania z nieruchomości miała świadomość, że nie dysponuje jakimkolwiek tytułem prawnym do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim wykraczało to poza sposób uzgodniony w umowie z dnia 18 listopada 2011 r.

Dlatego też w okolicznościach niniejszej sprawy, z mocy art. 230 k.c. należało do niej odpowiednio stosować przepis art. 224 k.c. odnośnie roszczeń właściciela m.in. o wynagrodzenie. Zgodnie zaś z art. 224 § 1 k.c. jedynie posiadacz w dobrej wierze nie ma obowiązku płacić wynagrodzenia. Pozwana (...) S.A. korzystała jednak - w omawianym zakresie - z nieruchomości powoda bez tytułu prawnego i to w złej wierze, a zatem była obowiązana do wynagradzania właściciela w wysokości równej czynszowi, który płaciłaby, gdyby strony wiązała ważna umowa.

Przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wspomnianego wynagrodzenia. Z kolei, według stanowiska piśmiennictwa, jak i orzecznictwa Sądu Najwyższego, o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia; a w przypadku, gdy właściciela nie pozbawiono całkowicie władztwa nad nieruchomością także stopień ingerencji w treść prawa własności, o czym wyżej była mowa. Jak to podkreślił Sąd Najwyższy, wynagrodzenie to jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego.

Wobec sporu stron także co do wysokości stawki za korzystanie z przedmiotowych nieruchomości we wskazany sposób, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości wynagrodzenia, zdaniem Sądu Apelacyjnego należy mieć na uwadze, że stawka 23,43 zł netto / za 1 m² / miesięcznie, jaką przyjął Sąd Okręgowy, nie może być uznana za odpowiednią stawkę rynkową, ponieważ została ona uzgodniona w warunkach zupełnie wyjątkowych, a mianowicie w sytuacji przymusowej, w jakiej znalazła się pozwana ad.1), która zmuszona była prowadzić poważną inwestycję bez dogodnego dojazdu na plac budowy. Należy przy tym zaznaczyć, że także w procesie szacowania nieruchomości przyjmuje się, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, z uwzględnianiem cen transakcyjnych przy założeniu min., iż strony nie działały w sytuacji przymusowej (zob. art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Irracjonalność zastosowania powyższej stawki do ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z całości nieruchomości dobitnie obrazuje fakt, że roczne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 2.652 m², położonej w B., a więc niewielkim mieście o stosunkowo skromnych perspektywach rozwojowych, przy jej przyjęciu wynosiłoby kwotę 745.636 zł (2.652 m²x 23,43 zł x 12 miesięcy). Można tylko przypuszczać, że wynagrodzenie w tej wysokości byłoby wielokrotnie wyższe niż rynkowa wartość całej nieruchomości.

Sąd Apelacyjny podjął w tym zakresie (z urzędu) inicjatywę dowodową, oceniając, że adekwatnym dowodem do wykazania tej wielkości winna być opinia biegłego, jako że ustalenie rynkowej stawki czynszu najmu albo dzierżawy wymaga wiedzy specjalnej w rozumieniu art. 278 k.p.c. Dlatego też, w ramach merytorycznego badania całej sprawy, uznał za konieczne uzupełnienie materiału dowodowego poprzez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości dr inż. M. W., który ustalił wysokość stawki czynszu możliwego do uzyskania za korzystanie z 1 m²przedmiotowej nieruchomości w wysokości 8,26 zł miesięcznie (k. 857 – 892). Następnie na rozprawie w dniu 22 października 2015 r. wyjaśnił, że choć w opinii jako metodę szacowania wskazał podejście porównawcze, tym niemniej w rzeczywistości ze względu na brak stawek czynszu dla nieruchomości podobnych do opiniowanej, posłużył się metodą dochodową. Ustosunkowując się z kolei do zarzutów stawianych opinii przez obie pozwane spółki, przyznał, że w swoich wyliczeniach nie uwzględnił faktu, że w rzeczywistości M. P. pozbawiony był władztwa nad nieruchomością jedynie w powszednie dni miesiąca, natomiast pobierał z niej dochody w dni „targowe” (niedziele i święta). Wyjaśnił też, że nie ma żadnych prawnych regulacji określających zasady wyznaczania stawki czynszu dzierżawnego. Stwierdził, że dochody z targowisk są jednak znacznie niższe w dniu powszednie niż w niedziele i święta, w związku z czym ocenił, że w dni powszednie powód mógł uzyskiwać dochody w takiej wysokości, iż odpowiednią stawką czynszu za korzystanie w te dni z nieruchomości byłaby stawka w granicach 1 zł za 1 m² miesięcznie .

Sąd Apelacyjny, dokonując analizy sporządzonej przez biegłego sądowego dr inż. M. W. opinii, doszedł do przekonania, że z uwagi na zasadność stawianych jej zarzutów, z których część została przyznana przez samego biegłego, sama w sobie nie może być podstawą do czynienia końcowych wniosków odnośnie wynagrodzenia należnego powodowi za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości, aczkolwiek zawierała też pewne wartościowe spostrzeżenia, iż np. wobec braku nieruchomości podobnych można podjąć próbę oszacowania hipotetycznego czynszu pod kątem dochodu, jaki opiniowana nieruchomość mogłaby przynosić. Biegły wskazał przy tym, że za taki dochód można uznać 15% prowizji od opłat targowych pobranych przez organizatora handlu, którym była żona powoda. Ponadto biegły wskazał, że na terenie będącym przedmiotem opinii targ organizowany jest we wszystkie niedziele miesiąca oraz w dwa dni powszednie w tygodniu, zaś dzienna stawka opłaty targowej wynosiła w niedzielę 30.00 zł, a w dni powszednie 4.00 zł. Na tej podstawie można przyjąć, że w istotnie przeważającej części nieruchomość ta przynosiła dochody właścicielowi w niedzielę i święta, a wtedy mógł on korzystać z niej bez zakłóceń. Powyższa konkluzja nie może pozostać bez wpływu na określenie wysokości przysługującej mu rekompensaty.

Wprawdzie rację mają skarżący, że to na stronie powodowej spoczywał – w myśl art. 6 k.c. - obowiązek wykazania wysokości należnego jej wynagrodzenia, to jednak uwzględnienie takich okoliczności, jak: specyficzne i rzadko spotykane faktyczne wykorzystywanie terenu przez właściciela na potrzeby targowiska, działającego tylko w niektóre dni tygodnia; korzystanie z części nieruchomości na podstawie umowy z pozwaną ad. 1); ograniczona tylko ingerencja pozwanej ad. 2) w treść prawa własności i wreszcie – pobieranie przez właściciela dochodów z nieruchomości, w nieznacznej części tylko ograniczonych na skutek bezprawnej ingerencji pozwanej ad. 2), sprawia, że – w ocenie Sądu Apelacyjnego – ścisłe wyliczenie wynagrodzenia jest nader utrudnione, o ile nie niemożliwe. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że na podstawie zaoferowanych przez obie strony dowodów, w tym nawet opinii biegłego sądowego dysponującego wiadomościami specjalistycznymi, nie sposób obliczyć wysokości dochodzonego w sprawie wynagrodzenia, z uwagi na zbyt dużą ilość zmiennych wpływających na tę wartość.

W tym stanie rzeczy, Sąd Apelacyjny uznał, iż w sprawie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia znajduje zastosowanie przepis art. 322 k.p.c., który wprowadza złagodzenie obowiązujących reguł dowodzenia w sytuacji, w której ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione. W takiej bowiem sytuacji Sąd może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opierając się na całokształcie ustalonych okoliczności sprawy. Nie chodzi przy tym tylko o niemożność rozumianą w sensie obiektywnym, lecz także o nadmierne trudności – spowodowane np. skomplikowanym i rozciągniętym w czasie charakterem sprawy – towarzyszące dojściu do ścisłego ustalenia szkody na podstawie materiału dowodowego, przedstawionego przez stronę powodową do oceny przez sąd. W takim wypadku sąd, nie mając obowiązku przeprowadzania dalszych dowodów z urzędu, powinien podjąć próbę ustalenia wysokości roszczenia na podstawie oceny „opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy”. Przepis ten znajduje także zastosowanie przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy na podstawie art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 669/11, OSNC 2013/3/38). Pominięcie zaś możliwości zastosowania w sprawie art. 322 k.p.c. musiałby doprowadzić do wniosku, że wobec niewykazania wysokości żądania przez powoda, powództwo winno ulec oddaleniu. Oddalenie powództwa w całości byłoby jednak w sprawie oczywiście nieuzasadnione, albowiem fakt bezumownego korzystania, chociaż w ograniczonym zakresie, z należącej do powoda nieruchomości jest niewątpliwy.

Wobec powyższego, Sąd Apelacyjny przyjął, że należne powodowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości można określić za pomocą miesięcznej stawki za korzystanie z 1 m² nieruchomości, zbliżonej do zaproponowanej na rozprawie apelacyjnej przez biegłego dr inż. M. W. i wynoszącej ok. 1 zł z 1 m²nieruchomości. W rezultacie, na mocy art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c. oraz art. 322 k.p.c., Sąd uznał, że żądanie powoda powinno zostać uwzględnione co do kwoty 10.219 zł, jako stanowiące iloczyn kwoty 1 zł, powierzchni części działki bezumownie wykorzystywanej przez (...) S.A. – 2.305 m² i okresu 4 miesięcy i 13 dni, obejmującego czas od początku 18 listopada 2011 r. do 31 marca 2012 r. (1 zł x 2.305 x 4 = 9.220 zł + 990 zł za 13 dni).

Jednocześnie Sąd przyjął, że o ile roszczenie powoda o zasądzenie wynagrodzenia w wyżej wskazanej wysokości jest w pełni uzasadnione w przypadku pozwanej (...) S.A., to jednak nie istnieją podstawy faktyczne, ani prawne do domagania się uwzględnienia roszczeń w stosunki do pozwanej (...) Sp. z o.o. Z okoliczności niniejszej sprawy nie wynikało bowiem, aby istniały przesłanki do przypisania tej spółce odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań, wynikających z łączącej ją z powodem umowy „użyczenia i dzierżawy” z dnia 18 listopada 2011 r. W trakcie procesu powód wywodził, co spotkało się z akceptacją Sądu I instancji, że nienależyte wykonanie przez nią zobowiązania polegało na korzystaniu przez pozwaną ad. 2) z przedmiotowej działki w zakresie większym niż wynikał z umowy dzierżawy. W związku z tym wskazać należy, że zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze powszechnie przyjmuje się, iż dłużnik nie ponosi, na podstawie art. 474 k.c., odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi przez pomocników i wykonawców „przy okazji” wykonywania zobowiązania, a ściślej, jeżeli szkoda powstała wskutek działań osoby trzeciej, niezwiązanych z treścią stosunku zobowiązaniowego łączącego dłużnika i wierzyciela (por. np. F. Zoll, w: System Prawa Prywatnego, t. 6, Suplement, 2010, s. 106; System Prawa Prywatnego t. 6, 2014 r., s. 1124).

Zgodnie bowiem z treścią art. 474 k.c., dłużnik ponosi odpowiedzialność, jak za własne działanie, za działania osób, przy pomocy których zobowiązanie wykonuje lub którym wykonanie zobowiązania powierza. Działanie takie musi oczywiście pozostawać w związku z treścią łączącego dłużnika i wierzyciela stosunku zobowiązaniowego. Tymczasem w materiale dowodowym brak jest jakichkolwiek dowodów wskazujących, że korzystanie przez pozwaną ad. 2) z części nieruchomości powoda o powierzchni 2.305 m², pozostawało w jakimkolwiek związku z łączącą (...) Sp. z o.o. i M. P. umową z dnia 18 listopada 2011 r. „użyczenia i dzierżawy” pasa działki o szerokości 6 metrów o powierzchni 347 m². W rezultacie wszelkie zachowania pozwanej ad. 2), które bezspornie wykraczały poza zakres wykonywania zobowiązania podstawowego wynikającego z umowy z dnia 18 listopada 2011 r., nie mieszczą się w ramach podwykonawstwa i należało je rozpatrywać w oderwaniu od unormowania art. 474 k.c.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny dokonał częściowej korekty zaskarżonego wyroku, uwzględniając w całości apelację pozwanej ad. 1) i w pozostałym zakresie oddalając apelację pozwanej ad. 2) (art. 386 §1 k.p.c. i art. 385 k.p.c.).

Takie rozstrzygnięcie skutkowało koniecznością zmodyfikowania orzeczenia w przedmiocie kosztów postępowania za I instancję, poprzez dostosowanie ich do ostatecznych wyników procesu (roszczenie powoda wobec pozwanej ad. 1 zostało oddalone w całości, a wobec pozwanej ad. 2 uwzględnione jedynie w 4%). Wobec tego, na podstawie art. 98 i 100 k.p.c., należało obciążyć powoda całością kosztów poniesionych przez pozwane spółki (odpowiednio 7.217 zł i 9.646,38 zł.

Z kolei, o kosztach postępowania apelacyjnego, które pozwana ad. 1) wygrała w 100%, zaś pozwana ad. 2) w 94%, postanowiono mając na uwadze jego wynik oraz treść art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 100 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz § 6 pkt 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE