UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia (...) w C. reprezentowana przez radcę prawnego A. O. (1), w pozwie złożonym do Sądu Rejonowego w Płocku Wydział Gospodarczy w dniu 8 listopada 2012 r. wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego – D. C., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą A. (...) (...), kwoty 2606,01 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powódka wnosiła o zasądzenie kosztów procesu wg. norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego (sygnatura I C 185/13).

W uzasadnieniu powódka podniosła, iż pozwany posiada lokal użytkowy będący w zasobach Spółdzielni. Z tytułu opłat za użytkowanie lokalu za lipiec – wrzesień 2012r. pozwany zalega z zapłatą kwoty 2606,01 zł. Pomimo kierowania wezwań do dobrowolnej zapłaty, kwota ta nie została dotychczas zapłacona. (pozew k. 2-5 akt).

W dniu 27 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Płocku Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględnił powództwo w całości. (nakaz zapłaty k. 22 akt)

Odpis nakazu został doręczony pozwanemu D. C. w dniu 27 grudnia 2012 r. (potwierdzenie odbioru pisma k. 24 akt).

Sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty złożył pełnomocnik pozwanego D. C. – adwokat K. K. w dniu 10 stycznia 2013 r. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wg. norm przepisanych. Ponadto wnosił o przekazanie sprawy do wydziału cywilnego Sądu Rejonowego w Ciechanowie ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego.

W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany podniósł, że właścicielem lokalu jest D. C.. Pozwany prowadząc działalność gospodarczą pod nazwą Art. A. (...) (...) w imieniu tej firmy nie zawierał umowy z powódką, dlatego nie ma podstaw prawnych do rozpoznania sprawy przez sąd gospodarczy.. Odnosząc się do roszczenia pozwany wskazał, że Spółdzielnia zawyżyła opłaty za lokal na skutek niezgodnego z § 3 pkt 14 i 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zaliczyła 54 m² kondygnacji podziemnej lokalu do kategorii lokalu użytkowego i w oparciu o funkcjonujący w tej Spółdzielni §9 regulaminu w sprawie zasad ustalania i rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz opłat za użytkowanie lokali, naliczyła opłaty jak za pełnowartościowy lokal użytkowy. Pomimo korzystania przez Spółdzielnię z pomieszczeń piwnicznych stanowiących wyłączną własność pozwanego dla potrzeb funkcjonowania całego bloku położonego w C. przy ul (...), powódka odmawia rzetelnego rozliczenia się z pozwanym z tytułu bezumownego korzystania z jego lokalu. Tym samym dochodzone przez powódkę roszczenie jest zawyżone o kwotę naliczonego nienależnie czynszu za pomieszczenia usytuowane w podziemiu i wywóz odpadów, a nadpłata dokonana przez pozwanego znacznie przekracza wysokość dochodzonego pozwem roszczenia (sprzeciw k. 25-29 akt).

Zarządzeniem z dnia 15 stycznia 2013 r. Sąd stwierdził skuteczne wniesienie sprzeciwu przez pozwanego D. C. (zarządzenie k. 119 akt).

Postanowieniem z dnia 8 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy w Płocku Wydział Gospodarczy stwierdził swoją niewłaściwość funkcjonalną i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Ciechanowie do rozpoznania według właściwości. (postanowienie k. 58 akt).

Powódka Spółdzielnia (...) w C. reprezentowana przez radcę prawnego A. O. (1), w pozwie złożonym do Sądu Rejonowego w Płocku Wydział Gospodarczy w dniu 12 listopada 2012 r. wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego – D. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Art. A. (...) (...) kwoty 1815,78 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powódka wnosiła o zasądzenie kosztów procesu wg. norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego (sygnatura I C 186/13).

W uzasadnieniu powódka podniosła, iż pozwany posiada lokal użytkowy będący w zasobach Spółdzielni. Z tytułu opłat za użytkowanie lokalu za październik 2012r. pozwany zalega z zapłatą kwoty 1815,78 zł. Pomimo kierowania wezwań do dobrowolnej zapłaty, kwota ta nie została dotychczas zapłacona. (pozew k. 73-76 akt).

W dniu 27 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Płocku Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględnił powództwo w całości. (nakaz zapłaty k. 90 akt)

Odpis nakazu został doręczony pozwanemu D. C. w dniu 27 grudnia 2012 r. (potwierdzenie odbioru pisma k. 92 akt).

Zarządzeniem z dnia 15 stycznia 2013 r. Sąd stwierdził skuteczne wniesienie sprzeciwu przez pozwanego D. C. (zarządzenie k. 119 akt).

Postanowieniem z dnia 29 maja 2013 r., na podstawie art. 219 k.p.c., Sąd Rejonowy w Ciechanowie połączył do wspólnego rozpoznania sprawy prowadzone pod sygnaturą I C 185/13 i I C 186/13 i prowadził je dalej łącznie pod sygnaturą I C 185/13 (postanowienie k. 69, 147-148 akt).

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

S. K. kupił aktem notarialnym z dnia 29 listopada 2007 r. lokal użytkowy stanowiący odrębną nieruchomość, znajdujący się w budynku wielolokalowym, pod adresem C. ul (...). W akcie lokal został opisany jako lokal o powierzchni użytkowej 237,8 m², który położony jest na parterze i w piwnicy; składa się z pomieszczeń na parterze o powierzchni 183,8 m² w postaci: pomieszczenia głównego, przedsionka pierwszego, przedsionka drugiego, korytarza, pokoju administracji, sanitariatu, pokoju personelu, szatni oraz pomieszczeń w piwnicy o powierzchni 54m² w postaci wejścia z przedsionka drugiego, komunikacji trzech pomieszczeń magazynowych. Lokal wyposażony jest w instalację elektryczną (odrębny pomiar energii elektrycznej), wodociągową (kilka przyborów sanitarnych – punktów odbioru), kanalizacyjną (odpływy przyłączone do instalacji w budynku), centralnego ogrzewania (grzejniki z rur stalowych ożebrowanych przyłączone do pionów wspólnej wewnętrznej instalacji c.o. w budynku) instalację c.w.u. (przyłączoną do pionów wspólnej wewnętrznej instalacji c.w.), wentylację grawitacyjną. Aktem notarialnym z dnia 26 marca 2010 r. (rep. Nr (...)) S. K. sprzedał powyżej opisany lokal użytkowy D. C., który kupił lokal do swojego majątku osobistego (dowód: kserokopia aktu notarialnego k. 16-17 akt).

Lokal ma założoną księgę wieczystą (...). W księdze wieczystej jest ujawniony D. C. jako wyłączny właścicielem tego lokalu (dowód: kserokopia odpisu księgi wieczystej k. 32-35 akt).

Lokal użytkowy jest w budynku zarządzanym przez Spółdzielnię (...) w C. (dowód: zeznania świadka A. O. (2) k. 189-192 akt).

Uchwałą nr (...) Rada Nadzorcza Spółdzielni (...) w C. ustaliła podstawową stawkę eksploatacyjną od 1 stycznia 2005 r. w wysokości 2 zł za 1 m² powierzchni użytkowej dla lokalu mieszkalnego, użytkowego, zabudowy oraz garażu wbudowanego (kserokopia uchwały k. 157 akt).

Uchwałą nr (...) Rada Nadzorcza Spółdzielni (...) w C. ustaliła stawkę opłat na fundusz remontowy od 1 listopada 2011 r. w wysokości 1,10 zł za 1 m² powierzchni użytkowej dla lokalu mieszkalnego i użytkowego (kserokopia uchwały k. 158 akt).

Uchwałą nr (...) Rada Nadzorcza Spółdzielni (...) w C. ustaliła stawkę opłat za odbieranie odpadów komunalnych od lokali użytkowych w wysokości 0,76 zł za 1 m² powierzchni użytkowej dla lokalu użytkowego miesięcznie począwszy od 1 stycznia 2011 r. (kserokopia uchwały k. 159 akt).

Uchwałą nr (...) Rada Nadzorcza Spółdzielni (...) w C. ustaliła przedpłaty na poczet zakupu energii cieplnej na potrzeby podgrzania wody od lokalu przy ul (...) w wysokości 0,44 zł za 1 m² powierzchni użytkowej opłata stała i 19,07 zł za m3 brutto, od dnia 1 lutego 2011 r. (kserokopia uchwały k. 160 akt).

Uchwałą nr (...) Rada Nadzorcza Spółdzielni (...) w C. ustaliła przedpłaty na poczet zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania od lokalu przy ul (...) w wysokości 3,40 zł za 1 m² powierzchni użytkowej, od dnia 1 października 2007 r. (kserokopia uchwały k. 161 akt).

Piwnice przypisane do lokalu użytkowego w budynku przy ul (...) w C. są pomieszczeniami przynależnymi, a nie użytkowymi gdyż nie spełniają warunków technicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690) ze względu na przebiegające na wysokości 145-181 cm od poziomu posadzki przez wszystkie te pomieszczenia piwniczne rury ciepłownicze i innych instalacji technicznych wewnętrznych (dowód; opinia biegłego z zakresu budownictwa K. S. k. 228-242, 268-269 akt).

Od 2013 r. pozwany w ogóle nie opłaca należności za zajmowany lokal (bezsporne oświadczenie stron k. 301 akt).

Przy uwzględnieniu, że jedynie powierzchnię lokalu na parterze budynku można zaliczyć jako powierzchnię lokalu użytkowego, za okres objęty pozwem pozwany powinien ponieść opłaty: w łącznej kwocie 4158,32 zł, a biorąc pod uwagę istniejącą z poprzednich okresów nadpłatę w kwocie 724,83 zł, do zapłaty pozostaje kwota 3433,49 zł (dowód: opinia biegłego z zakresu rachunkowości M. L. k. 313-321, 352-355, 386 akt).

Kwota tak wyliczona nie została dotychczas zapłacona przez pozwanego (bezsporne).

Powyższy stan faktyczny Sąd oparł na zgromadzonych w aktach sprawy dokumentach, a w szczególności: pozwu k. 2-5, 73-76 akt, odpisu z KRS powódki k. 8-13, 79-84 akt, wykazu zadłużenia k. 14, 85 akt, wezwań do zapłaty k. 15, 86 akt, kserokopii aktu notarialnego k. 16-17, 88-89 akt, kserokopii faktur k. 18-20, 50-51, 87, 116-117, 144, 186, 197, 204-207 akt, sprzeciwu k. 25-29, 93-95 akt, kserokopii księgi wieczystej k. 32-35, 98-101 akt, dokumentacji dotyczącej lokalu k. 36-37, 40-43, 102-103, 106-109, 181-185 akt, kserokopii regulaminu k. 38-39, 104-105 akt, kserokopii uchwał Spółdzielni k. 157- 161 akt, kserokopii umowy k. 198-199 akt, zeznania powoda A. O. (2) k. 189-192 akt, zeznania pozwanego D. C. k. 150-151, 192 akt, opinii prywatnej k. 283-284 akt, opinie biegłego z zakresu budownictwa K. S. k. 229-242, 268-269 akt, biegłej z zakresu rachunkowości M. L. k. 313-321, 350-368, 386 akt.

Sąd jako wiarygodne ocenił dokumenty, gdyż ich prawdziwość nie budziła żadnych wątpliwości oraz żadna ze stron w toku procesu ich nie kwestionowała. W tej sytuacji Sąd uwzględnił wszystkie dokumenty dołączone do pozwu i złożone przez strony. Przedłożone dokumenty rzeczywiście były sporządzone, a w ich treść nie ingerowano, nie były przerabiane. Sąd uznał, iż dołączone dokumenty stanowią uzupełnienie dowodów stanowiących załączniki do pozwu i dlatego mogą stanowić podstawę do wydania w sprawie rozstrzygnięcia.

Bezspornym między powódką, a pozwanym D. C. był fakt, że prawo do przedmiotowego lokalu użytkowego przysługiwało wyłącznie pozwanemu. Podobnie nie była kwestionowana okoliczność, że lokal znajduje się w budynku objętym zarządem S. (...) (...) w C. oraz fakt nie wnoszenia żadnych opłat za tej lokal do powódki przez pozwanego od 2012 r.. Zeznania w tym zakresie stron były zgodne i Sąd dał im wiarę. Pozwany zakwestionował wysokość skalkulowanych opłat kwestionując zarówno powierzchnię uwzględnianą do naliczania opłat, jak i sposób naliczania funduszu remontowego, opłaty za korzystanie z pojemnika na odpady i opłaty za wodę. Z podniesionych przez pozwanego zastrzeżeń Sąd uwzględnił zarzut nieprawidłowej powierzchni przyjmowanej do naliczania opłat. W tym zakresie Sąd podzielił opinię biegłego z zakresu budownictwa K. S., który wskazał, że piwnice przypisane do lokalu użytkowego są to pomieszczenia przynależne i nie mogą być uznane za lokal użytkowy. W konsekwencji biegła z zakresu księgowości M. L. przeliczyła należne za spory okres opłaty za lokal użytkowy z uwzględnieniem, iż takich opłat nie powinien ponosić pozwany w zakresie pomieszczeń przynależnych. Sąd uwzględnił opinie biegłych, gdyż były one sporządzone po szczegółowym przeanalizowaniu materiału zgromadzonego w sprawie, a wywody zostały uzasadnione spójnie i wyczerpująco.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 nr 4 poz. 27 z późn. zm.) właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Cytowany powyżej przepis nakłada na niebędące członkami spółdzielni osoby dysponujące własnościowymi prawami do lokali (co, jak wynika z innych przepisów u.s.m., dotyczyło będzie także osób posiadających udziały w takich prawach) takie same obowiązki w zakresie uiszczania spółdzielni opłat związanych z posiadaniem tych praw, jakie przepis art. 4 ust. 1 u.s.m. nałożył na członków, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali. Osoby dysponujące własnościowymi prawami, które nie są członkami spółdzielni zostały więc obciążone - oprócz obowiązków pokrywania odpowiedniej części wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości, w której obrębie znajduje się używany przez te osoby lokal - także obowiązkiem pokrywania odpowiedniej części wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących w całości mienie spółdzielni. Nie zostały jedynie obciążone obowiązkiem uczestniczenia w pokrywaniu kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię (tak E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Oficyna, 2008).

W rozpoznawanej sprawie powód dochodził należności w wysokości 4421,79 złotych za okres od 1 lipca 2012r. do 31 października 2012r.. Pozwany podniósł, iż nie ciąży na nim obowiązek zapłaty należności dochodzonej pozwem. Na poparcie swoich twierdzeń wskazał, że należność jest wyliczona nieprawidłowo, gdyż jako powierzchnia użytkowa zaliczone zostały piwnice, które stanowią pomieszczenia przynależne.

Na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd ustalił, iż pozwany jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w C. przy ul (...). W akcie notarialnym, którym kupił nieruchomość opisana została powierzchnia użytkowa 237,8 m², na która składają się pomieszczenia na parterze o powierzchni 183,8 m² w postaci: pomieszczenia głównego, przedsionka pierwszego, przedsionka drugiego, korytarza, pokoju administracji, sanitariatu, pokoju personelu, szatni oraz pomieszczenia w piwnicy o powierzchni 54m². Jednakże piwnice przypisane do lokalu użytkowego w budynku przy ul (...) w C. są pomieszczeniami przynależnymi, a nie użytkowymi gdyż nie spełniają warunków technicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690) ze względu na przebiegające na wysokości 145-181 cm od poziomu posadzki przez wszystkie te pomieszczenia piwniczne rury ciepłownicze i innych instalacji technicznych wewnętrznych. W tej sytuacji pozwany nie ma obowiązku uiszczać opłat za 54 m2 pomieszczeń przynależnych. Ponieważ jednak pozwany za okres objęty pozwem w ogóle opłat nie uiszczał, to winien zapłacić Spółdzielni kwotę 3433,49 zł.

Przepis art. 4. ust. 1¹ powyżej wskazanej ustawy co do zasady nakłada obowiązek zapłaty należnych świadczeń na osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego niezależnie od faktu, czy jest on członkiem spółdzielni i czy w rzeczywistości zamieszkuje lokal. Zameldowanie ma charakter wyłącznie administracyjnoprawny i również nie ma żadnego wpływu na obowiązek uiszczenia opłat za lokal. Obowiązek ten związany jest wyłącznie z tym, czy danej osobie przysługuje prawo do lokalu będącego w zarządzie Spółdzielni. Po dokładnym przenalizowaniu wpłat dokonanych przez pozwanego, z uwzględnieniem nadpłaty w kwocie 784,83 zł z okresu poprzedniego, do zapłaty pozostała kwota 3433,49 zł, którą Sąd zasądził, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Odnosząc się do kwestii odsetek należało w pierwszej kolejności przytoczyć art. 476 zd. 1 k.c. z którego wynika, że dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Zgodnie zaś z art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Natomiast § 2 tego artykułu stanowi, że jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.

W niniejszej sprawie powód wnosił o zasądzenie odsetek ustawowych od dnia wytoczenia powództwa, co jest zgodnie z art. 359 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. i dlatego Sąd żądanie powoda w tym zakresie uwzględnił.

Wobec powyższego mając na uwadze treść art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 nr 4 poz. 27 z późn. zm.) oraz art. 481 k.c. i art. 482 § 1 k.c.. Sąd w pkt I wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3433,49 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 12 listopada 2012 roku do dnia zapłaty.

Ponieważ żądanie powoda zostało uwzględnione w 77,65%, Sąd stosunkowo rozdzielił koszty postępowanie, na podstawie art. 100 k.p.c. Na koszty powoda złożyły się: opłaty sądowe w łącznej kwocie 130 zł, opłaty skarbowej 34 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 600,00 zł, ustalone stosownie do § 6 pkt 3) oraz § 6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163 poz 1349 z póź. zm.). Pozwany poniósł koszt opinii w wysokości 753,51 zł oraz koszty zastępstwa adwokackiego według spisu kosztów 3071 zł. Koszty opinii biegłych wydatkowane z sum budżetowych wyniosły 733,44 zł. Ze względu na wynik procesu pozwany i powód zostali obciążeni w stosunku procentowym odpowiadającym wynikowi postępowania obowiązkiem zwrotu wydatków - w oparciu o art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 2 u.k.s.c.

Z tych względów Sąd orzekł jak w wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE