UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Opolu, uwzględniając powództwo A. K. i M. K. (2), uchylił dwie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O. przy pl. (...): nr (...) r. z dnia 10.07.2012 r. i nr (...) z dnia 10.07.2012 r. oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Istotne dla rozstrzygnięcia ustalenia faktyczne, poczynione przez Sąd Okręgowy, przedstawiały się następująco.

Powodowie są właścicielami nieruchomości nr (...) położonej w O. przy Placu (...) w (...). Przysługujący im udział nieruchomości wspólnej wynosi 4,4397 %.

W dn. 10.07.2012 r. strona pozwana podjęła dwie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów: nr (...) o usankcjonowaniu pod względem formalno - prawnym przyjętych wcześniej zasad dotyczących korzystania z pralni, która stanowi część wspólną nieruchomości i nr (...) o usankcjonowaniu pod względem formalno - prawnym przyjętych wcześniej zasad dotyczących korzystania z bramy przejazdowej, która stanowi część wspólną nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami uchwały nr (...) pomieszczenie pralni, znajdujące się na ostatniej kondygnacji nieruchomości, będące częścią wspólną, pozostawać będzie do dyspozycji właścicieli, jako zaplecze gospodarcze, w celach krótkotrwałego przechowywania przedmiotów, w związku z prowadzeniem prac remontowych, w lokalach mieszkalnych i udostępniane w tym celu przez zarząd strony pozwanej (tylko członkowie zarządu posiadać będą klucze), w terminach z nim wcześniej uzgodnionych. Natomiast zgodnie z treścią uchwały nr (...) postanowiono, że uwagi na to, że brama przejazdowa jest jedynym ciągiem komunikacyjnym umożliwiającym członkom wspólnoty mieszkaniowej wyjście na ulicę, będzie spełniała tylko funkcję przejścia przez furtkę, która jest częścią integralną bramy. Mieszkańcy i właściciele lokali posiadają klucz od furtki; dla zabezpieczenia bramy i utrzymania jej w należytym stanie technicznym oraz zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom i mieszkańcom sąsiednich budynków ustalono, iż wjazd na wnętrze podwórkowe będzie udostępniany tylko w celach i w przypadkach wymagających dostawy do lokali mieszkalnych niezbędnego sprzętu i przedmiotów związanych z funkcjonowaniem gospodarstw domowych, tj. sprzętu AGD, RTV, mebli, zaopatrzenia zimowego, materiałów na potrzeby remontowe lokali itp. Wjazd będzie udostępniany właścicielom i dla mieszkańcom innych budynków, korzystających z podwórka przez członków zarządu strony pozwanej (tylko oni posiadać będą klucze do bramy), w terminach wcześniej z nimi uzgodnionych. Za przyjęciem uchwały nr (...) i nr (...) oddano po 71,4459% udziałów. Powodowie nie oddali głosu w stosunku do żadnej z uchwał. O treści podjętych uchwał zostali zawiadomieni poprzez przesłanie ich pocztą (listem zwykłym) przez zarządcę nieruchomości (...) sp. z o.o. w O..

Nieruchomość położona przy placu (...) w O. ma dostęp do podwórza, które stanowi własność Gminy O.. Do podwórza od placu/ulicy prowadzi wjazd w formie tunelu, który zamknięty jest bramą (kratą). Brama zamykana jest na klucz, który posiadają trzy osoby – członkowie zarządu pozwanej wspólnoty: R. P., E. Z. i M. K. (3). W bramie znajduje się uchylna furtka, do której klucz posiadają wszyscy mieszkańcy w tym powodowie. Podwórze jest wspólne, przylegają do niego budynki wspólnot przy ul. (...). Do podwórza prowadzi również brama od ul. (...), nie jest ona zamykana. W budynku pozwanej Wspólnoty znajduje się również pralnia, służącą jako pomieszczenie gospodarcze, w którym mieszkańcy tymczasowo mogą przechowywać swoje rzeczy. Pralnia jest również zamykana na klucz, który posiadają również tylko członkowie zarządu. W celu pozyskania klucza do bramy i pralni należy zwrócić się o jego udostępnienie do członków zarządu.

Powodowie są właścicielami lokalu nr (...) położonego w budynku pozwanej wspólnoty, jest to lokal użytkowy, przekształcony z lokalu mieszkalnego za zgodą mieszkańców. Obecnie nie jest tam prowadzona żadna działalność gospodarcza, powodowie chcą lokal wynająć; okazując lokal osobom zainteresowanym wynajmem pragną wykazać, iż będą mieć one gwarantowany swobodny i nieograniczony dostęp do podwórza oraz do pomieszczenia gospodarczego – pralni. Powód i członek zarządu pozwanej wspólnoty R. P. są skonfliktowani; konflikt powstał, gdy powód wyrzucając śmieci pozostawił przy kontenerze większe kawałki makulatury i banner foliowy. Wówczas R. P. zwrócił powodowi uwagę na temat prawidłowego wyrzucania śmieci. Od tej pory powód i w/w członek Zarządu są sobie niechętni. Niechętni są powodowi również pozostali członkowie zarządu, którzy uznają autorytet R. P.. Powód kontaktował się z pozwaną Wspólnotą na piśmie w sprawie wydania kluczy z pośrednictwem zarządcy, jednakże pismo pozostało bez odpowiedzi.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), gdyż obie zaskarżone uchwały, ograniczając powodom swobodny dostęp do bramy wjazdowej i pralni, naruszają interes powodów jako właścicieli lokali. Powodowie jako właściciele lokalu nr (...) mają pełne prawo do korzystania w sposób nieograniczony również z części wspólnych nieruchomości – w tym przypadku bramy wjazdowej na podwórze oraz pomieszczenia gospodarczego – pralni. Przechowywanie kluczy do bramy i pralni jedynie przez trzy osoby spośród wszystkich mieszkańców pozwanej wspólnoty to prawo ogranicza. Powodowie mają bowiem ograniczony czasowo dostęp do w/w części wspólnych; może bowiem zdarzyć się sytuacja, że w chwili, gdy powodowie będą potrzebowali udostępnienia klucza, żaden z dysponentów nie będzie obecny lub też powodowie będą potrzebować kluczy w porze nocnej, bo taka sytuacja też może się zdarzyć. Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, iż każdy właściciel powinien mieć nieograniczone czasowo prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości i żaden inny właściciel nie powinien mu tego prawa nawet w najmniejszym stopniu ograniczać.

Strona pozwana podnosiła, że zamknięta brama zabezpiecza podwórze przed parkowaniem na jego terenie samochodów osób postronnych czy też zapobiega spożywaniu w porze nocnej alkoholu przez inne osoby, zaśmiecaniu i oddawaniu potrzeb fizjologicznych na terenie posesji. W ocenie Sądu Okręgowego argumentacja taka nie zasługiwała na uwzględnienie. Podwórze nie ma charakteru zamkniętego, istnieje bowiem do niego dostęp z innej strony, zatem osoby postronne, pomimo zamkniętej na klucz bramy, mogą bez trudu przedostać się na teren podwórza. W ocenie Sądu Okręgowego fakt, iż każdy z właścicieli (również powód) będzie dysponował swoim kluczem do bramy wjazdowej, nie jest jednoznaczny z tym, że brama będzie pozostawała przez cały czas otwarta. Uznać należy, iż każdemu z właścicieli zależy na tym, by posesja była utrzymana w czystości, by na podwórzu bezpiecznie mogły bawić się dzieci i by nie dochodziło do parkowania samochodów w sposób sprzeczny z wolą mieszkańców. Tymczasem ograniczenie dostępu do podwórza przez wydawanie klucza przez członków zarządu jest zbyt dużą ingerencją w prawa wszystkich właścicieli, w tym powodów. I dlatego też każdy właściciel powinien mieć możliwość posiadania takiego klucza indywidualnie. Z tych samych względów również klucz do pralni powinien być udostępniony każdemu z właścicieli. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż powodowie są właścicielami lokalu użytkowego, który zamierzają wynająć, z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Osoba zainteresowana najmem niewątpliwie będzie zwracała uwagę na możliwość nieograniczonego czasowo dostępu do wszystkich części nieruchomości wspólnej; okoliczność ta będzie wpływała na wysokość czynszu, jakiego będą mogli zażądać powodowie. Wprowadzone przez zaskarżone uchwały ograniczenia niewątpliwie obniżą tę kwotę lub też ograniczą grono osób zainteresowanych wynajmem lokalu. Okoliczność ta spełniała przesłankę naruszenia słusznego interesu właściciela, o którym mowa w cytowanym powyżej przepisie. Uwadze Sądu Okręgowego nie mogła ujść okoliczność, iż powód i reprezentujący wspólnotę R. P., dysponent klucza, są skonfliktowani, co niewątpliwie może również utrudniać możliwość uzyskania klucza o dowolnej, wybranej przez powoda porze. Wskazywała na to obserwacja relacji stron podczas posiedzenia Sądu, na którym R. P., niewątpliwie człowiek o silnej osobowości, podczas przesłuchania stwierdził, że „musi wychować” powoda. Postawa taka świadczyć może o potencjalnej możliwości stwarzania przez niego przeszkód, by wydać klucz.

Z opisanych wyżej względów Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo w całości.

Orzeczenie o kosztach procesu Sąd Okręgowy oparł na przepisach art. 98 k.p.c.

Od powyższego wyroku apelację wywiodła strona pozwana, zaskarżając go w części dotyczącej uchwały nr (...) i podnosząc zarzuty:

1) naruszenia przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza słuszny interes właściciela;

2) naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności zeznań świadków oraz ustalonych przez Sąd faktów, z których wynika, że:

a) przez cały okres, kiedy brama była zamknięta, spełniała ona swoje funkcje w zakresie bezpieczeństwa, utrzymania wjazdu i podwórka w należytym stanie i porządku;

b) przyjęcie takiego sposobu funkcjonowania bramy odbyło się za zgodą wszystkich mieszkańców, zanim powodowie nabyli lokal i system ten działał bez żadnych zarzutów przez ponad 10 lat;

c) nikt nigdy nie utrudniał powodowi dostępu do klucza od bramy;

2) naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. przez dowolną ocenę materiału dowodowego, polegającą na:

a) przyznaniu wiarygodności relacji powoda, w sytuacji, gdy jej treść była sprzeczna z innymi dowodami, w tym – z dowodami z dokumentów oraz z zeznaniami świadków; nadto, relacja powoda była wewnętrznie sprzeczna i niespójna ze stanowiskiem prezentowanym w pozwie;

b) bezpodstawnym przyjęciu, że postawa członka pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, R. P., wskazuje na to, że może on w przyszłości stwarzać przeszkody w wydaniu klucza, mimo, że w przeszłości nie było ku temu żadnych przesłanek – powodowie nigdy nie zwracali się do członków zarządu o otwarcie bramy;

c) bezpodstawnym przyjęciu, że konflikt między powodem a R. P. może utrudniać uzyskanie klucza w dowolnej porze, wybranej przez powoda, kiedy klucze są w posiadaniu jeszcze dwóch innych członków zarządu;

3) błędu w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegającego na błędnych założeniach, że do podwórza istnieje dostęp – wjazd z innej strony podwórka, mimo że od drugiej strony nie ma możliwości wjazdu.

W oparciu o powyższe zarzuty strona pozwana wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Zażądała też zwrotu kosztów procesu, przeprowadzonego w obu instancjach.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i o zasądzenie od strony pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne, poczynione przez Sąd Okręgowy i zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu jako pozbawiona uzasadnionych podstaw.

W pierwszej kolejności rozważeniu podlegały zarzuty, dotyczące błędnych ustaleń faktycznych, gdyż ocena prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego możliwa jest dopiero po uprzednim stwierdzeniu, że ustalenia faktyczne, stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku, zostały poczynione zgodnie z obowiązującą procedurą.

W dalszej kolejności należało zauważyć, że nie wszystkie kwestie, w których skarżąca upatrywała błędnej oceny dowodów, skutkującej wadliwymi – w jej ocenie - ustaleniami faktycznymi, mieściły się w kwestii związanej z oceną dowodów i poprawnością ustaleń faktycznych. Przez zarzuty zawarte w punkcie 2 lit. c), e) i f) zarzuty odnosiły się do prawidłowości oceny naruszenia interesu powodów przez podjęcie spornej uchwały nr (...), zatem dotyczyły one naruszenia przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) przez jego błędne zastosowanie; tak też zarzuty te zostały potraktowane przez Sąd Apelacyjny i omówione w dalszej części rozważań, dotyczącej naruszenia przepisów prawa materialnego.

Skarżąca nie wykazała też błędnej oceny dowodu z przesłuchania powoda, ograniczając się do ogólnikowego wskazania sprzeczności relacji powoda z zeznaniami świadków oraz z dowodami dokumentów (pkt 2 lit. d) zarzutów apelacji). Tak skonstruowany zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. nie uzasadniał podważenia oceny dowodów, dokonanej przez Sąd pierwszej instancji i tym samym nie stwarzał podstaw do dokonania odmiennych ustaleń faktycznych.

Na uwzględnienie nie zasługiwał też wskazany w punkcie 3 zarzutów apelacji zarzut błędnych ustaleń faktycznych, dotyczących możliwości wjazdu teren nieruchomości przez podwórko (nie tylko przez sporną bramę). Wbrew twierdzeniom skarżącej, Sąd Okręgowy nie ustalił, że od strony podwórka możliwy jest wjazd, ale wskazał tylko, że istnieje dostęp do nieruchomości od strony podwórka, co miało znaczenie jedynie przy ocenie zachowania równowagi między zasadami gospodarowania nieruchomością wspólną a ochroną praw właścicieli poszczególnych lokali.

Z kolei okoliczności podniesione w punkcie 2 lit. a) i b) zarzutów apelacji nie były sporne między stronami, w związku z czym trudno było mówić o wadliwości ustaleń Sądu w tym zakresie. Kwestią sporną było natomiast to, czy okoliczności te, wraz ze wskazywanym przez skarżącą możliwym uzyskaniem przez powodów kluczy od posiadających je członków zarządu (pkt 2 lit. c) apelacji), mogły wpływać na ocenę naruszenia praw powodów.

Sąd Apelacyjny uznał zatem, że Sąd Okręgowy przeprowadził w sposób właściwy postępowanie dowodowe, a zgromadzone w nim dowody ocenił bez naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Poczynione na ich podstawie ustalenia faktyczne były prawidłowe, w związku z czym Sąd Apelacyjny zaaprobował je w całości i przyjął za własne.

W poprawnie ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy nie naruszył przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1997 r. o własności lokali. Strona pozwana oparła swe stanowisko na następujących kwestiach:

1) zagwarantowaniu powodom dostępu do kluczy do obu części nieruchomości wspólnej (bramy wjazdowej), przy jednoczesnym uprzednim (tj. poprzedzającym podjęcie uchwały) utrwaleniu praktyki ograniczenia dostępu do bramy wjazdowej w sposób, który obecnie znalazł odzwierciedlenie w spornych uchwałach;

2) konieczności zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, uzasadniającej pozbawienie właścicieli indywidualnych kluczy do bramy wjazdowej.

Wszystkie okoliczności, które strona pozwana powołała na uzasadnienie pierwszego z powołanych argumentów, nie wskazywały na brak naruszenia interesów powodów przez podjęcie spornych uchwał. Interes powodów został naruszony nierównym traktowaniem właścicieli, polegającym na stworzeniu sytuacji, w której część z nich (wchodząca w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej) ma ciągły i nieograniczony dostęp do kluczy, a pozostali właściciele takiego dostępu nie mają i muszą każdorazowo prosić o wydanie kluczy osoby wchodzące w skład zarządu. Nierówne traktowanie właścicieli polegało na braku zagwarantowania każdemu z nich tożsamego, nieograniczonego oraz obiektywnie swobodnego dostępu do bramy wjazdowej. Takiego dostępu ex definitione nie gwarantuje dysponowanie kluczami do tejże części nieruchomości wspólnej tylko przez nielicznych właścicieli (niezależnie od tego, jakie funkcje pełnią oni we wspólnocie mieszkaniowej) i uzależnienie od ich decyzji dostępu pozostałych właścicieli do tej części nieruchomości wspólnej. Dotychczasowa praktyka, dotyczącą korzystania z bramy wjazdowej, pozostawała zatem irrelewantna dla oceny zachowania praw właścicieli, podobnie jak i realność czy hipotetyczność konfliktu na tle dostępu do nieruchomości wspólnej. O naruszeniu interesu właścicieli należy mówić w wypadku nieprzestrzegania zasady równości, jeśli odstępstwa od niej nie są uzasadnione zróżnicowanymi (odmiennymi) wielkościami udziałów w nieruchomości wspólnej. Zaskarżona uchwała, która stworzyła jedynie niektórym właścicielom (członkom zarządu wspólnoty mieszkaniowej) całkowity, nieskrępowany i nieograniczony dostęp do spornej części nieruchomości wspólnej, a nadto dała im prawo do decydowania o tym, czy, kiedy, w jakim zakresie i w jakim celu pozostali właściciele będą mogli skorzystać ze wskazanej w uchwale części nieruchomości wspólnej, pozostawała w sprzeczności z zasadą równego traktowania właścicieli i tym samym naruszyła interesy powodów. Ani dotychczasowa praktyka, na też werbalne deklaracje osób mających prawo do nieograniczonego dostępu do spornej części nieruchomości wspólnej i decydujących o jej udostępnieniu pozostałym właścicielom, nie miały w tej sytuacji znaczenia przy ocenie zaistnienia przesłanki uchylenia uchwały. Naruszenie interesów powodów miało bowiem charakter obiektywny, wyrażając się w naruszeniu równego dostępu (w tym samym zakresie) do nieruchomości wspólnej.

Sąd Apelacyjny nie podzielił również drugiego z argumentów, którym strona pozwana usiłowała zwalczać żądanie powodów. W ocenie Sądu Apelacyjnego, do oddalenia powództwa o uchylenie uchwały nr (...) nie mogła prowadzić wskazywana przez apelującą kwestia poprawności uchwały (ściślej: celowości jej podjęcia) w świetle zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. Dążenie do zapewnienia czystości i bezpieczeństwa w obrębie nieruchomości wspólnej było oczywistym, w pełni zrozumiałym celem działania strony pozwanej, jednakże nie mogło ono zostać zrealizowane przy zastosowaniu rozwiązań radykalnych, związanych z naruszeniem praw właścicieli i skutkujących ich wzajemnym podporządkowaniem sobie. Jak trafnie wskazał Sąd Okręgowy, otwarty dostęp do nieruchomości wspólnej z drugiej strony (od podwórza) powoduje, że osoby postronne, którym zależy na dostaniu się na teren nieruchomości, mają taką możliwość. Strona pozwana wskazywała, że zamknięcie bramy i brak wydania kluczy wszystkim właścicielom samodzielnych lokali ograniczył zagrożenie ze strony osób postronnych, jednakże stan ten nie uzasadniał naruszenia praw właścicieli i stworzenia wśród nich swoistej hierarchii, w której część właścicieli będzie mogła realizować prawa immanentnie związane z prawem własności jedynie wtedy, gdy inni właściciele (członkowie zarządu) wyrażą taką wolę. Słusznie zauważył Sąd Okręgowy, że przywołane przez stronę pozwaną cele nie mogą naruszać praw właścicieli, zwłaszcza, że to im powinno zależeć na utrzymaniu czystości, spokoju i bezpieczeństwa w obrębie nieruchomości wspólnej. Stan ten można osiągnąć przez wykazanie minimum odpowiedzialności, jakim jest zamykanie bramy po każdorazowym skorzystaniu z niej; w szczególności zarząd może przypominać o niebezpieczeństwach związanych z niedopełnieniem wskazanych czynności, a zarządca może podjąć odpowiednio intensywne działania informacyjne. Analogicznie należało ocenić argumenty o zamknięciu bramy z uwagi na niedopuszczenie do parkowania na terenie przyległym, która to czynność stanowiła zarzewie sporu między właścicielami poszczególnych nieruchomości gruntowych. Od każdego z właścicieli lokali należałoby bowiem oczekiwać zachowania podstawowych zasad kultury w relacjach międzyludzkich oraz respektowania porozumienia, zawartego uprzednio przez wspólnotę (czyli właścicieli) z innym podmiotem (właścicielem terenu wykorzystywanego jako parking). Możliwe braki w tym zakresie nie uzasadniają ograniczania w sposób trwały istotnych praw właścicieli.

Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że dążenie wspólnoty mieszkaniowej do zapewnienia porządku i bezpieczeństwa musi odbywać się z zachowaniem zasady równości i z respektowaniem praw wszystkich właścicieli. Niedopuszczalne jest zatem reglamentowanie im dostępu do określonych części nieruchomości wspólnych i poddanie kontroli innych właścicieli korzystania z nieruchomości wspólnej. Właściciel, którego prawa naruszono, nie musi przy tym wykazywać szczególnych okoliczności, uzasadniających przyznanie mu swobodnego dostępu do nieruchomości wspólnej, z której inni właściciele mogą korzystać w sposób nieograniczony, ani też dowodzić, że z określonych części nieruchomości wspólnej w ogóle zamierza korzystać. Pozwana wspólnota nie może natomiast skutecznie bronić się, wykazując, że właściciel, któremu ograniczono dostęp do nieruchomości wspólnej, jest w stanie realizować swoje potrzeby bez korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej albo też przez korzystanie z nich w ograniczonym zakresie, uzależnionym od decyzji innego właściciela. Uwagi te w sposób szczególny znajdują zastosowanie w sytuacji, gdy ograniczono dostęp do tych części nieruchomości wspólnej, które stanowią ciąg komunikacyjny lub też pomieszczenia gospodarcze (strych, poddasze, pralnia itp.), zwłaszcza, gdy wprowadzone ograniczenie choćby hipotetycznie może skutkować utrudnieniami w prowadzeniu akcji ratowniczej (jak w przypadku zamknięcia bramy).

Konkluzja Sądu Okręgowego o naruszeniu interesu powodów była zatem prawidłowa. Obie zaskarżone uchwały zostały uchylone bez naruszenia przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony pozwanej jako bezzasadną (art. 385 k.p.c.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE