UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu dnia 7 lipca 2014r. powódka P. S. domagała się upoważnienia jej do dokonania na podstawie art. 480 § 1 kodeksu cywilnego na koszt pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. czynności polegającej na wykonaniu windy zewnętrznej w budynku położonym w P. przy ul. (...) wraz z wszystkimi niezbędnymi pracami budowlanymi związanymi z realizacją tej inwestycji oraz uzyskaniem wszelkich pozwoleń i innych dokumentów niezbędnych do realizacji tego przedsięwzięcia oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu. Wartość przedmiotu sporu powódka określiła na kwotę 250.000 zł.

Uzasadniając swoje stanowisko powódka podała, że wywodzi swoje roszczenie z zobowiązania do wybudowania windy zewnętrznej w budynku przy ul. (...), jakie wobec niej podjęła pozwana Wspólnota w formie ustnej oraz, do jakich zobowiązała się w uchwałach nr (...) Wartość inwestycji miała stanowić kwotę 250.000 zł. Jak zaznaczyła powódka, zarząd pozwanej zobowiązał się do przekazania środków pochodzących ze sprzedaży powódce lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) na fundusz remontowy, a następnie wykorzystanie tych środków na inwestycję polegającą na budowie windy zewnętrznej w budynku. Powódka podnosiła także, że budowa windy był warunkiem, jaki postawiła ona pozwanej Wspólnocie i gdyby nie przekonanie o planowanej inwestycji, nie podjęłaby decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego w tym budynku.

W piśmie procesowym z dnia 2 lipca 2015r., które wpłynęło do Sądu dnia 6 lipca 2015r., powódka ostatecznie sprecyzowała treść swojego żądania wnosząc o upoważnienie jej do wykonania czynności na koszt pozwanego w myśl art. 480 § 1 k.c., to jest do wykonania windy zewnętrznej w budynku położonym w P. przy ul. (...) wraz z wszystkimi niezbędnymi pracami budowlanymi związanymi z realizacją tej inwestycji oraz uzyskania wszelkich pozwoleń oraz innych dokumentów niezbędnych do realizacji tego przedsięwzięcia. Powódka zgłosiła także żądanie ewentualne, domagając się upoważnienie jej do wykonania czynności na koszt pozwanego w myśl art. 480 § 1 k.c., to jest do wykonania windy zewnętrznej w budynku położonym w P. przy ul. (...) wraz z wszystkimi niezbędnymi pracami budowlanymi związanymi z realizacją tej inwestycji. (k. 507)

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała na brak legitymacji procesowej biernej po swojej stronie. Zdaniem pozwanej zobowiązanie, na które powołuje się powódka, w istocie nigdy nie powstało, albowiem nie wynika ono z umowy przedwstępnej zawartej przez pozwaną z powódką , z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Pozwana argumentowała dalej, że podejmowane przez Wspólnotę uchwały w przedmiocie inwestycji polegającej na montażu windy nie były jednak wystarczające do wybudowania tejże, bowiem zawarcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej umowę o budowę widny zewnętrznej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wobec czego jej zawarcie wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy. Jak wskazała pozwana, na ewentualne zaciągnięcie przez zarząd pozwanej Wspólnoty wobec powódki zobowiązania o wartości 250.000 zł, wyczerpującej, a nawet przewyższającej środki Wspólnoty konieczna byłaby zgoda Wspólnoty na zaciągnięcie tego zobowiązania. Pozwana stanowczo zaprzeczyła, aby takie zobowiązanie zostało podjęte. Uchwały nr (...)nie udzielały Zarządowi Wspólnoty zgody i pełnomocnictwa do zaciągania zobowiązań i zawierania umów w zakresie montażu windy. W przekonaniu pozwanej, gdyby członkowie Zarządu Wspólnoty H. S., M. G. (1) i K. K. podjęli w imieniu tejże zobowiązanie wobec powódki, działaliby bez umocowania, co prowadziłoby do bezwzględnej nieważności tej czynności prawnej.

Postanowieniem z dnia 18 sierpnia 2014r. Sąd zwolnił powódkę od kosztów częściowo, to jest jedynie w zakresie opłaty sądowej od pozwu powyżej kwoty 1.500 zł (k. 257).

W dalszym toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) w P. tworzy pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) położonej w P. ul. (...). Powódka P. S. jest od dnia 16 czerwca 2011 r. właścicielką lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w P. o pow. użytkowej 48,80m².

Okoliczność niesporna , jak również wypis aktu notarialnego z dnia 16 czerwca 2011 r., rep.(...), zawierającego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży (k. 49-65 akt)

W 2008 r. wśród mieszkańców pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej pojawił się pomysł zainstalowania windy osobowej w budynku przy ul. (...). Liczne grono jego mieszkańców stanowią ludzie w starszym wieku. Na V piętrze tegoż budynku znajdowała się pralnia i suszarnia. Lokal ten składał się z dwóch pokoi, korytarza, kuchni i łazienki oraz balkonu. Z uwagi na to, że lokal nie był wykorzystywany pojawiła się wśród członków pozwanej Wspólnoty koncepcja, aby go sprzedać jako lokal mieszkalny, a pieniądze pochodzące ze sprzedaży przeznaczyć na fundusz remontowy i wybudowanie windy. (...) dotycząca budowy windy pojawiła się wcześniej niż sam pomysł sprzedaży lokalu na ostatnim piętrze.

Dowód: zeznania powódki P. S. (k. 567-569 akt) , zeznania świadka H. S. (k. 450-452 akt), zeznania świadka J. Z. (k. 498-499 akt).

Formalnym wyrazem poruszonej przez mieszkańców tej nieruchomości kwestii instalacji windy było podjęcie na zebraniu pozwanej wspólnoty w dniu 29 lutego 2008 r. uchwał o wybudowaniu windy ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, które finalnie w 2011 r. nabyła powódka.

Uchwałą (...) właścicieli lokali nieruchomości w pozwanej wspólnocie zatwierdzono do wykonania w 2008 r. i sfinansowania z funduszu remontowego roboty wymienione w załączniku nr 1 do tej uchwały. W załączniku tym, tj. w „Planie remontowym na rok 2008 dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.” wymieniono: zamontowanie windy zewnętrznej przy budynku za orientacyjną cenę 250.000 zł i remont podwórka - ułożenie pozbruku za orientacyjną cenę 55.000 zł. Uchwałą(...) w § 2 zatwierdzono ponadto zaliczkę miesięczną na fundusz remontowy w wysokości 1,85 zł/m^{(
2)} powierzchni udziałowej obowiązującej od dnia 1 marca 2008 r.

Kolejną uchwałą nr (...)właściciele lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia suszarni o łącznej powierzchni 48,8m² stanowiącej część nieruchomości wspólnej budynku przy ul. (...) na lokal mieszkalny, ustanowienie odrębnej własności powstałego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż w drodze konkursu ofert, adaptację tego pomieszczenia na cele mieszkalne przez nabywcę w/w lokalu, zmianę wysokości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oraz współużytkowaniu wieczystym gruntu (działki), na którym usytuowany jest budynek, przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży tego lokalu na fundusz remontowy, udzielenie zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do dokonywania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, tzn. do zawarcia umowy przedwstępnej, ustanowienia odrębnej własności w/w lokalu, jego sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, upoważnienie Zarządcy reprezentowanego przez J. M. do przeprowadzenia w imieniu wspólnoty wszystkich czynności prawnych związanych z aktem kupna-sprzedaży oraz zamontowanie ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego windy zewnętrznej.

Uchwałę tę poprzedziło podjęcie uchwały nr (...) w sprawie sprzedaży dawnej suszarni.

Podjętą w dniu 9 marca 2009 r. uchwałą nr (...) właścicieli lokali nieruchomości w pozwanej wspólnocie zatwierdzono do wykonania w 2009 r. i sfinansowania z funduszu remontowego roboty wymienione w załączniku nr 1 do tej uchwały. W załączniku tym, tj. w „Planie remontowym na rok 2009 dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.” wymieniono: wykonanie dokumentacji technicznej na zamontowanie windy i montaż windy. Uchwałą tą w § 2 zatwierdzono także zaliczkę miesięczną na fundusz remontowy w wysokości 1,85 zł/m² powierzchni udziałowej obowiązującej od dnia 1 marca 2009 r.

Dowód: uchwała Nr (...) z załącznikami (k. 16-17 akt), uchwała Nr (...) z załącznik ami (k. 18- 20 akt), uchwała Nr (...) z załącznikami (k. 82, 358-360 akt) , zeznania świadka K. K. – k. 452-453, zeznania świadka H. S. – k. 450-452, zeznania świadka J. Z. (k. 498-499), zeznania świadka M. G. – k. 531-532.

W dniu 26 marca 2010 r. na kolejnym zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w P. przy ul. (...) w tzw. wolnych wnioskach omówiono sprawy dotyczące instalacji windy w tym budynku. W szczególności przypomniano zebranym, iż inwestycja ta jest uzależniona od sprzedaży nowopowstałego mieszkania (suszarni) z uwagi na znaczne koszty tego rodzaju modernizacji nieruchomości. Obecny na zebraniu K. K. wskazał, iż w wyniku zapytań ofertowych uzyskał informacje od potencjalnych wykonawców, iż koszt zakupu i montażu windy to kwota około 100.000 zł, zaś wykonanie zewnętrznego szybu windowego to kwota około 200.000 zł. Jako priorytetową uznano kwestię sprzedaży mieszkania.

Dowód: protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w P. przy ul. (...) z dnia 26 marca 2010 r. (k. 34-35 akt), zeznania świadka K. K. (k. 452-453 akt).

Powódka P. S. zwróciła uwagę na ofertę pozwanej Wspólnoty. W ofercie pozwanej z lipca 2009 dotyczącej sprzedaży mieszkania w części odnoszącej się do opisu mieszkania wskazano : „Dla budynku przewidziane są prace rewitalizacyjne, a w ich zakresie montaż windy”. W toku prowadzonych z nią rozmów okazano jej m.in. wskazane wyżej uchwały w sprawie wybudowania windy, jak również poinformowano, iż środki ze sprzedaży jej lokalu miały być przeznaczone na wybudowanie windy. Członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty przedstawili powódce aktualne w tamtym czasie plany Wspólnoty co do budowy windy oraz poinformowali o podjętych krokach w celi realizacji inwestycji. Zaprezentowano powódce także wizualizację windy. Nie składali natomiast żadnych zapewnień na piśmie, że winda powstanie. Przekonanie o wybudowaniu tej windy stanowiło dla powódki argument przemawiający za zadecydowaniem się na ten właśnie zakup, biorąc pod uwagę, że lokal mieszkalny będący wcześniej suszarnią położony był na 5-tym piętrze budynku, tj. na poddaszu.

Członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej K. K., H. S. i M. G. (1) oraz uczestniczka wstępnych rozmów związanych ze sprzedażą tego lokalu J. Z. w związku ze sprzedażą lokalu nr (...) w tym budynku informowali powódkę o tym, że pozwana zamierza zainstalować zewnętrzną windę osobową w ramach podjętych już przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał.

Dowód: oferta z lipca 2009r. (k. 76-77 akt), zeznania powódki (k. 567-569 akt), zeznania świadka K. S. (k. 499-500 akt), zeznania świadka M. G. (k. 531-532 akt) , zeznania świadka H. S. (k. 450-452 akt), zeznania świadka K. K. (k. 452-453 akt), zeznania świadka B. N. (k. 496-498 akt) .

W dniu 17 sierpnia 2010 r. Zarząd Wspólnoty w składzie (...), H. S. i M. G. (1) zawarli z powódką umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego nr (...) (dawniej lokalu użytkowego nr (...)) w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w P. o pow. użytkowej 48,8m², składającego się z dwóch pokoi, przedpokoju, kuchni, wc i balkonu, do którego będzie przynależeć udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części. W umowie tej nie zamieszczono żadnej wzmianki o uzależnieniu sprzedaży lokalu od budowy windy, a ponadto w § 7 umowy powódka oświadczyła, że zapoznała się ze stanem technicznym przedmiotowego lokalu i nie wnosi żadnych uwag.

W dniu 16 czerwca 2011 r. Zarząd Wspólnoty w osobach H. S. i M. G. (1) zawarł z powódką umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. użytkowej 48,80m² za kwotę 180.000 zł. W § 3 i § 4 aktu powódka oświadczyła, iż przedmiot umowy kupuje za kwotę 180.000 zł, oraz że stan faktyczny i prawny przedmiotu umowy jest jej znany i nie wnosi żadnych zastrzeżeń. W akcie tym również nie zamieszczono żadnej wzmianki o uzależnieniu sprzedaży lokalu od budowy w/w windy.

Dowód: przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości z dnia 17 sierpnia 2010 r. (k. 93 akt), wypis aktu notarialnego z dnia 16 czerwca 2011 r., rep. A nr (...), zawierającego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży (k. 49-65 akt), zeznania powódki P. S. (k. 567-569 akt), zeznania świadka H. S. (k. 450-452 akt), zeznania świadka K. K. (k. 452-453 akt).

Podejmując czynności wstępne przed rozpoczęciem budowy windy,zarząd pozwanej wystąpił do konserwatora zabytków i uzyskał opinię pozytywną. Niezależnie od tego uzyskał zgodę Zarządu Dróg Miejskich, otrzymał mapkę z G., oprócz tego Urząd Miasta prowadził rozmowy z właścicielem sąsiedniego terenu n którym są teraz garaże.

Decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia 6 listopada 2008r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu użytkowego – suszarni na lokal mieszkalny przewidziany do realizacji na działce nr (...) ark. 32 obręb Ł., położonej w P. przy ul. (...).

Pismem z dnia 13 stycznia 2009r. pozwana Wspólnota dokonała w Urzędzie Miasta P. zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego – suszarni na lokal mieszkalny.

Postanowieniem Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 25 marca 2009r. nr (...) uzgodniono projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zainstalowaniu windy zewnętrznej od strony podwórza w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w P..

Decyzją Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia 7 kwietnia 2009r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zainstalowaniu windy zewnętrznej przy budynku mieszkalnym od strony podwórza przewidzianej do realizacji na działce (...), ark. 32, obręb Ł. położonej w P. przy ul. (...).

Opracowano wizualizację windy i wywieszono na tablicy ogłoszeń aby wszyscy mogli się z tym zapoznać. Na tym etapie sprawa budowy windy się zatrzymała, gdyż powstała w ramach Wspólnoty grupa opozycyjna która była przeciwna windzie. W związku z tym zarząd nie prowadził dalszych czynności do wyjaśnienia spornych kwestii.

Dowód: zeznania świadka H. S. (k. 450-452 akt) , , zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania z dnia 13 stycznia 2009r. (k. 25 akt), koncepcja instalacji windy zewnętrznej (68-75 akt), postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków nr (...) z dnia 25 marca 2009r. (k. 430 akt), decyzja Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia 6 listopada 2008r. (k. 484-488 akt), decyzja Prezydenta Miasta P. nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 7 kwietnia 2009r. z załącznikami (k. 434-438 akt).

W dniu 1 czerwca 2011 r. na tablicy ogłoszeń nieruchomości przy ul. (...) w P. umieszczono zdjęcia z wizualizacją windy przy budynku. Ich zamieszczenie spowodowało reakcję części mieszkańców, którzy poinformowali Zarządcę (...) B. N. i przewodniczącego Zarządu H. S. o niezadowoleniu z jej budowy. W dniu 22 czerwca 2011 r. listę tych współwłaścicieli i załączony sprzeciw opatrzony datą 17 czerwca 2011 r. otrzymał B. N., który pośredniczył w rozmowach mających na celu sprzedaż tego lokalu powódce. O wyrażonym sprzeciwie poinformowano też H. S.. W piśmie z dnia 17 czerwca 2011r. czternastu właścicieli lokali wyraziło swoje niezadowolenie z planowanego przedsięwzięcia budowy windy zewnętrznej, wskazując na wyższe niż początkowo koszty budowy urządzenia. Koszt inwestycji to około 300.000 zł Jak argumentowali właściciele lokali, sprzedaż mieszkania, z którego budowa windy miała być sfinansowano planowano na kwotę 250.000 zł, a ostatecznie zostało ono sprzedane za 180.000 zł, co oznacza, że około 120.000 zł musieliby ponieść członkowie wspólnoty w ramach funduszu remontowego. Ponadto ponosiliby comiesięczne koszty eksploatacji winy w kwotach po około 30-60 zł. Nie pozostawało im także obojętne że konstrukcja windy zasłoni widok z okien części mieszkańcom, spowoduje zwiększony hałas na nieruchomości oraz wymusi likwidację trzech miejsc parkingowych. Zdaniem osób podpisanych pod pismem, bardziej celową inwestycją byłoby ocieplenie budynku lub zainstalowanie na dachu urządzeń solarnych do ogrzewania wody. W sumie Wspólnota obejmuje dwadzieścia cztery mieszkania, zaś osób jednoznacznie opowiadających się za budową windy było ostatecznie pięć.

Dowód : pismo z dnia 17 c zerwca 2011 r. (k. 94 akt), zeznania W. J. ( k. 570-571), zeznania M. G. (1) (k. 571-573).

Pismem z dnia 7 września 2011 r., skierowanym do pozwanej, firma (...).N. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. poinformowała ją, że uchwałami nr(...) z dnia 29 lutego 2008 r. i nr (...) z dnia 9 marca 2009 r. wyrażono chęć zamontowania windy zewnętrznej, uchwały te nie zostały zaskarżone w związku z czym nadal obowiązują, a pismo z załączoną listą podpisów mieszkańców odmawiających zgody na jej montaż nie ma mocy prawnej, ponieważ decyzję o rezygnacji z windy także należy podjąć w formie uchwały, nad którą podpisy mogą zbierać wyłącznie osoby upoważnione, jak np. Zarząd Wspólnoty czy zarządca. B. N. podkreślił także, że sprzedaż lokalu mieszkalnego była uwarunkowana wykonaniem windy zewnętrznej, odstąpienie od tej decyzji naruszy fundamentalne postanowienia i w konsekwencji może zakończyć się na drodze sądowej, koszt windy jest szacowany i podlega negocjacji z wykonawcą, dlatego może być niższy niż zakładane 300.000 zł.

Dowód: pismo B.N. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. z dnia 7 września 2011 r. ( k. 66, 473 akt) .

Uchwałą nr 5/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w P. przy ul. (...) w sprawie wykonania i finansowania inwestycji polegającej na montażu zewnętrznej windy osobowej, podjętą w dniu 26 lipca 2012 r., odstąpiono od zamiaru budowy zewnętrznej windy osobowej przy tym budynku.

Kolejną uchwałą nr(...) -pochodzącą z tej samej daty- pozwana postanowiła przyjąć do wykonania plan modernizacji/inwestycji na rok 2012 polegających na: wykonaniu hydroizolacji budynku, zagospodarowaniu terenu podwórza i montażu kolektorów słonecznych (§ 1). W § 2 uchwały pozwana ustaliła, że źródłem ich finansowania są środki finansowe zgromadzone na koncie funduszu remontowego, a koszt ich wykonania nie może przewyższać kwoty 300.000 zł.

Zarządca (...) Ł. J. pismem z dnia 13 grudnia 2012 r. poinformował właścicieli nieruchomości o rozpoczęciu w dniu 15 grudnia 2012 r. na podstawie uchwały nr(...) prac budowlanych polegających na wykonaniu hydroizolacji fundamentów budynku oraz remontu nawierzchni chodnika i podwórza przez firmę (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł..

Z kolei pismem z dnia 16 grudnia 2013 r. Zarządca (...) Ł. J. poinformował właścicieli nieruchomości o rozpoczęciu wiosną 2014r. na podstawie uchwały nr 7/2013 prac budowlanych polegających na wykonaniu ociepleniu budynku.

Dowód: protokół z głosowania nad uchwałą (...) z załącznikami (k. 426-429 akt), , pismo Zarządcy (...) z dnia 16 grudnia 2013r. (k. 123 akt).

Z powództwa P. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. tyczyło się w Sądzie Okręgowym w Poznaniu postępowanie o uchylenie uchwały nr 5/2012. Wyrokiem z dnia 10 października 2013r. w sprawie o sygn. akt (...) Sąd przychylił się do żądania powódki i uchylił uchwałę. Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana. S. A. wP. w r wyroku z dnia 25 kwietnia 2014t. w sprawie (...)oddalił apelację pozwanej.

Dowód: wyrokS. O. w P. w sprawie(...) z dnia 10 października 2013r. z uzasadnieniem (k. 36-46 akt), wyrok S. A. wP.w sprawie(...) z dnia 25 kwietnia 2014r. z uzasadnieniem (k. 353-356 akt).

Pismem z dnia 8 kwietnia 2014r. powódka wezwała pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową do niezwłocznego wykonania zobowiązania , to jest zrealizowania windy zewnętrznej w budynku przy ul. (...) w P. wraz z wszystkimi niezbędnymi pracami budowlanymi związanymi z realizacją tej inwestycji oraz uzyskaniem wszelkich pozwoleń oraz innych dokumentów niezbędnych do realizacji tego przedsięwzięcia.

Dowód: wezwanie do niezwłocznego wykonania zobowiązania z dnia 8 kwietnia 2014r. (k. 154 akt ).

Powyższy stan faktyczny był zasadniczo niesporny między stronami i wynikał z dokumentów urzędowych i prywatnych, które zostały wskazane powyżej, oraz zeznań świadków i stron. Dokumenty prywatne, a za takie uznać należy m.in przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości z dnia 17 sierpnia 2010 r. (k. 93 akt), pismo B.N. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. z dnia 7 września 2011 r. (k. 66, 473 akt) mieściły się w pojęciu dokumentu prywatnego - zdefiniowanym przez art. 245 k.p.c.

Autentyczność dokumentów prywatnych i urzędowych oraz prawdziwość treści dokumentów urzędowych nie była kwestionowana przez żadną ze stron w oparciu o treść art. 232 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c. Także Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby uczynić to z urzędu. Tym samym okazały się one istotne dla rozstrzygnięcia tego sporu i stały się podstawą powyższych ustaleń. Fakt, iż żadna ze stron nie kwestionowała treści kserokopii dokumentów znajdujących się w aktach sprawy pozwolił na potraktowanie tych kopii jako dowodów pośrednich istnienia dokumentów o treści im odpowiadającej.

Strony dysponowały pełną inicjatywą dowodową i miały wiedzę o ciążących na nich obowiązkach procesowych. Z inicjatywy tej skorzystała w szerokim zakresie powódka, która wniosła o przesłuchanie wymienionych osób w charakterze świadków. Zeznania świadków B. N. (k. 496-498 akt), H. S. (k. 450-451 akt), K. K. (k. 452-453 akt), J. Z. (k. 498-499 akt) oraz M. G. (k. 531-532 akt), W. J. (k. 570-571), M. G. (1) (k. 571-573) Sąd uznał za wiarygodne, a co za tym idzie w pełni przydatne. Świadkowie w swoich wypowiedziach poruszyli identyczne kwestie, jak wynikające z załączonych do akt sprawy dokumentów. Wskazani wyżej świadkowie potwierdzili podjęcie wskazanych wyżej uchwał, zakup przez powódkę lokalu nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w P. oraz sporządzenie oświadczeń o treści, jak wynikająca z załączonych do akt dokumentów. Zarządca (...) pozwanej w czasie gdy powódka nabyła lokal mieszkalny B. N. potwierdził sporządzenie pisma z dnia 7 września 2011 r., w którym poinformowano pozwaną, iż sprzedaż lokalu nastąpiła pod warunkiem wybudowania windy zewnętrznej. H. S., jak również M. G. (2) potwierdzili, że powódka nie otrzymała od członków Zarządu pozwanej innych niż ustne zapewnień o zamierza budowy windy. Świadek K. K. przedstawił szczegółowo okoliczności, a jakich członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zmienili zamiary dotyczące inwestycji, postanawiając przeznaczyć środki z funduszu remontowego na termomodernizację zamiast na budowę windy.

Mając na względzie, że zeznania tych świadków w pełni korespondują z treścią dokumentów zawartych w aktach sprawy nie znaleziono podstaw, aby je zdyskwalifikować. W identyczny sposób Sąd odniósł się do zeznań K. S. (k. 499-500 akt). Chociaż zeznający jest osobą bliską powódce (ojciec), a zatem zachodziła obawa zeznawania w sposób korzystny jej interesom i wiążąca się z tym konieczność ostrożnej oceny jego zeznań, to jednak z uwagi na to, iż jego zeznania mają potwierdzenie w materiale dowodowym w postaci dokumentów urzędowych i prywatnych oraz zeznań powódki nie znaleziono podstaw, aby jego wypowiedź odrzucić. Zeznania tego świadka są szczere i spontaniczne. Wynika z nich okoliczność, iż powódka przed nabyciem w/w lokalu mieszkalnego została zapewniona przez członków Zarządu pozwanej, Zarządcę B. N., ale i J. Z., iż winda zewnętrzna zostanie wybudowana za środki pochodzące od powódki tytułem zapłaty za nabywany lokal mieszkalny. Dano także wiarę zeznaniom świadków A. S. (k. 532-533 akt) i G. S. (k. 533-534 akt), jako potwierdzonym przez dokumenty znajdujące się w aktach sprawy.

Zeznania powódki P. S. (k. 567-569 akt) Sąd także ocenił jako w pełni wiarygodne i przydatne, bowiem mają one pełne potwierdzenie w materiale dowodowym omówionym powyżej. Jawią się one jako zgodne z zasadami doświadczenia życiowego.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do merytorycznego rozstrzygnięcia sporu.

Sąd zważył co następuje:

Powódka wskazała jako podstawę swojego roszczenia art. 480 § 1 k.c., będący ogólną kodeksową regulacja odnoszącą się do skutków niewykonania zobowiązań (Dział II tytułu VII księgi III kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem, w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Przepis powyższy nadaje szczególne uprawnienia wierzycielowi na wypadek zwłoki dłużnika w odniesieniu do zobowiązań, których przedmiotem jest świadczenie dłużnika polegające na czynieniu lub zaniechaniu, uprawniając go do wykonania zastępczego. Istotą wykonania zastępczego jest podjęcie przez wierzyciela czynności zmierzających do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią, czyli zaspokojenie interesu wierzyciela w wypadku, gdy dłużnik we wskazanym terminie nie spełnia świadczenia, do którego jest zobowiązany (wyrok SN z dnia 7 czerwca 2000 r., III CKN 441/00, LEX nr 51882).

Stosownie do treści art. 471 k.c, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność kontraktowa znajduje zastosowanie w stosunkach między wierzycielem i dłużnikiem, którzy są stronami określonego stosunku zobowiązaniowego. Naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania można dochodzić jednak tylko wówczas, gdy strony łączył umowny stosunek zobowiązaniowy, czyli wtedy, gdy istniała ważna umowa, ale również wtedy, gdy zobowiązanie powstało z mocy prawa, jednostronnej czynności prawnych, bezpodstawnego wzbogacenia, czy wtedy gdy ich źródłem jest orzeczenie sądowe lub akt administracyjny (W. Czachórski, Zobowiązania, 2009, s. 328). Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki: 1) szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego; 2) szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika; 3) związek przyczynowy między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a poniesioną szkodą. Ciężar dowodu istnienia wyżej wymienionych przesłanek, faktu aktualizującego odpowiedzialność z art. 471 k.c., istnienia związku przyczynowego oraz powstania szkody, także w postaci utraconych korzyści, w świetle art. 6 k.c. spoczywa na wierzycielu jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne (wyrok SA w Lublinie z dnia 19 lutego 2013 r., I ACa 717/12, LEX nr 1314796). Musi on zatem najpierw udowodnić istnienie ważnego zobowiązania o określonej treści, w stosunku do którego czyni dłużnikowi zarzuty jego naruszenia.

Pierwszoplanową kwestia dla rozstrzygnięcia o zasadności roszczenia powódki w sprawie niniejszej stanowiło zatem ustalenie, czy pomiędzy stronami istniał jakikolwiek ważny stosunek zobowiązaniowy, który kształtowałby po stronie pozwanej obowiązek przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie windy osobowej, zaś powódkę umiejscawiał w pozycji wierzyciela, mogącego domagać się spełnienia tego zobowiązania. Obowiązek wykazania istnienia tego zobowiązania obciążał powódkę, która w ocenie Sądu, nie przedstawiła dowodów wskazujących na istnienie takiego zobowiązania po stronie pozwanej Wspólnoty. Źródeł zobowiązania pozwanej powódka upatrywała w ustnych ustaleniach pomiędzy stronami poczynionymi podczas prowadzenia negocjacji zmierzających do zakupu mieszkania przez powódkę, a także w uchwałach pozwanej Wspólnoty, w tym w szczególności w uchwałach nr(...)

Przede wszystkim wskazać należy, że umowy zawarte przez Zarząd pozwanej z powódką (umowa przedwstępna z dnia 17 sierpnia 2010r. – k. 93 akt, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej z dnia 16 czerwca 2011r. i umowa sprzedaży z dnia 16 czerwca 2011r. – k. 49-65 akt) nie ustanawiały po stronie Wspólnoty prawnie skutecznych zobowiązań do domagania się przez powódkę budowy windy. Żadna z tych umów nie zawierała zobowiązania pozwanej wobec powódki do wybudowania windy zewnętrznej. Brak także dowodów na to, aby realizacja tej inwestycji była przez powódkę stawiana jako warunek zakupu lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. (...). Chociaż w myśl art. 157 § 1 k.c., zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem byłoby nieważne, co w sposób oczywisty uniemożliwiało powódce domaganie się umieszczenia takiego zapisu, to brak jest innych dowodów wskazujących na istnienie takiego zobowiązania. Nie było przecież przeszkód ku temu, aby warunek odnoszący się do budowy windy znalazł się w umowie przedwstępnej zakupu lokalu, czy chociażby znalazł się w jej treści w innym charakterze. Jakkolwiek, podczas negocjacji z przedstawicielami pozwanej w sprawie zakupu lokalu mieszkalnego, powódka dawała wyraz temu, że planowana budowa windy jest dla niej ważna i miała istotny wpływ na decyzję o zakupie lokalu, to dla istnienia prawnie wiążącego obowiązku po stronie pozwanej okoliczność ta nie ma jednak znaczenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż członkowie zarządu pozwanej nie podjęli wobec powódki prawnie wiążącego zobowiązania do przeprowadzenia tej inwestycji. Członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty przedstawili powódce aktualne w tamtym czasie plany Wspólnoty oraz poinformowali o podjętych krokach w celi realizacji inwestycji. Nie padły jednak z ich strony deklaracje, które mogłyby być poczytywane jako zobowiązanie wobec powódki. Powódka została jedynie poinformowana przez działające w imieniu pozwanej osoby o aktualnych planach remontowych Wspólnoty, które, w tym konkretnym przypadku, stanowiły dla niej dodatkowy argument przemawiający za zakupem lokalu mieszkalnego.

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę na fakt, iż zlecenie budowy windy w budynku pozwanej Wspólnoty wiązałoby się z koniecznością zaciągnięcia przez Zarząd pozwanej zobowiązania o wartości około 250.000 zł. Czynność taka, w myśli art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali zalicza się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Konieczna byłaby zatem uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na taką inwestycję oraz w przedmiocie udzielania Zarządowi stosownego pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy. Uchwały o tej treści nigdy nie zostały podjęte. W uchwale nr (...)pozwana wyraziła zgodę na zamontowanie ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego windy zewnętrznej w roku 2008, nie udzieliła jednak zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w tym zakresie. Natomiast uchwała nr (...) wyraźnie wskazywała czynności, do których Zarząd został upoważniony, to jest do zawarcia umowy przedwstępnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu, jego sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wyraźnie zatem wynika z powyższego, że uchwały te nie obejmowały uprawnień do zaciągania innych zobowiązań dotyczących budowy windy zewnętrznej. Z kolei uchwałą nr(...) właścicieli lokali nieruchomości w pozwanej Wspólnocie zatwierdzono do wykonania w 2009r. i sfinansowania z funduszu remontowego roboty wymienione w załączniku nr 1 do tej uchwały, to jest w „Planie remontowym na rok 2009 dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.”, w którym wymieniono: wykonanie dokumentacji technicznej na zamontowanie windy i montaż windy.

W ocenie Sądu, nie może być także mowy o tym, iż uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) jako jednostronne czynności prawne stanowiły źródło zobowiązań wobec powódki.

Z ustaleń poczynionych w toku postępowania wynika, że mieszkańcy pozwanej Wspólnoty od 2008r. podejmowali działania konsekwentnie zmierzające do budowy w budynku windy osobowej. Środki na ten cel miały pochodzić ze sprzedaży lokalu dawnej suszarni, po uprzedniej zmianie jego przeznaczenia. W tym celu podjęto uchwałę nr(...), załącznik do której w planie remontowym na 2008r. wymieniał m.in. zamontowanie windy zewnętrznej przy budynku za orientacyjną cenę 250.000 zł, a także uchwałę nr(...), w której właściciele lokali wyrazili zgodę na przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nowopowstałego lokalu na fundusz remontowy oraz uchwałę nr (...), która w planie remontowym na rok 2009 wymienia wykonanie dokumentacji technicznej na zamontowanie windy i montaż windy. Następnie podczas zebrania Wspólnoty w dniu 26 marca 2010r. po raz kolejny podniesiono sprawę instalacji windy, dając wyraz zamiarowi jej realizacji ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu dawnej suszarni. Niewątpliwie wykonanie tak poważnej, z punktu widzenia pozwanej, inwestycji wymagało przedsięwzięcia długofalowych działań. Jednakże żadne z uchwał, w której Wspólnota decydowała o kolejnych działaniach zmierzających do budowy winy, nie była wystarczając do jej ostatecznego zamontowania. Wszelkie czynności faktyczne oraz uchwały, jakie pozwana podjęła dotychczas w celu budowy widny zewnętrznej można określić jako czynności przygotowawcze. Uchwała nr (...) stanowiła bowiem określenie kierunku przyszłych inwestycji, dając wyraz aktualnym potrzebom mieszkańców, zaś uchwała nr (...) przewidywała jedynie wykonanie dokumentacji technicznej przyszłej inwestycji.

Wyrokiem z dnia 10 października 2013r. w sprawie XII C (...) S. O. wP.uchylił uchwałę pozwanej Wspólnoty nr (...) podjętą dnia 26 lipca 2012r. w sprawie wykonania i finansowanie inwestycji polegającej na montażu zewnętrznej windy osobowej, w której odstąpiono od zamiaru budowy windy.S. A. w Poznaniu w uzasadnieniu do wyroku (I ACa 203/14) wydanego na skutek rozpoznania apelacji pozwanej w sprawie(...) uznał, że uchwała nr(...) godziła w interesy powódki, bowiem utrudniała skuteczny powrót do wcześniej wytoczonego kierunku inwestycji we wspólnocie i utrudniała korzystanie z lokalu położonego na ostatniej kondygnacji (k. 245 akt). Jednakże powyżej wskazane orzeczenia nie stwarzają po stronie właścicieli lokali, w tym powódki, roszczenia o wybudowanie windy, którego mogliby dochodzić na drodze sądowej. Jak wskazał S. A. wP.w uzasadnieniu wyroku w sprawie (...): „prawo właścicieli lokali do zaskarżania uchwał nie oznacza, że mają oni możliwość wymuszania na drodze sądowej, by wspólnota podjęła uchwałę określonej treści”.

Okoliczności zakupu mieszkania przez powódkę, wykazane zeznaniami wszystkich powołanych w sprawie świadków, w istocie wskazują na to, że mogła ona odnieść wrażenie, iż kwestia budowy windy jest już przesądzona i istnieją realne szanse na realizację tej inwestycji. Przekonujące są argumenty powódki, że zdecydowała się ona na zakup mieszkania na ostatniej kondygnacji budynku przy ul. (...) także z uwagi na przekonanie o mającej tam powstać windzie. Jak wskazuje materiał dowodowy zebrany w sprawie, członkowie Zarządu Wspólnoty, prezentując powódce lokal przeznaczony do sprzedaży mówili o planowanej inwestycji i na potwierdzenie tegoż przedstawiali podjęte uchwały Wspólnoty nr(...),(...) i (...) Informowali także powódkę o innych czynnościach przybliżających rozpoczęcie budowy windy. Sąd doszedł do przekonania, że z wypowiedzi przedstawicieli zarządu Wspólnoty i przedsiębranych przez nich czynności można było wnioskować, że winda w rzeczywistości ma powstać. Nie budzi zatem zdziwienia fakt, iż powódka zaufała zapewnieniom pozwanej, tym bardziej, że także inni właściciele lokali uznawali sprawę budowy windy za pewną. Podkreślić w tym miejscu również trzeba, iż Sąd nie kwestionuje uczciwych zamiarów pozwanej Wspólnoty wobec powódki i tego, że w czasie, gdy oferowano jej lokal mieszkalny, większość członków Wspólnoty była zgodna co do potrzeby przeprowadzenia właśnie takiej inwestycji. Jak już jednak wskazano powyżej, uchwały podjęte w sprawie budowy windy nie dają jednak powódce uprawnienia do domagania się realizacji tego przedsięwzięcia.

Należy w tym miejscu zauważyć, iż w dniu podjęcia uchwał nr (...), (...) i (...) powódka nie była członkiem pozwanej Wspólnoty. Tym samym zasadnym jest twierdzenie, że nie mogła ona być podmiotem żadnych roszczeń przyznanych jej przez pozwaną w uchwałach.

Nawiązując do powyżej przytoczonych argumentów, Sąd zwraca uwagę, że nie sposób odmówić członkom pozwanej Wspólnoty prawa do zmiany decyzji w przedmiocie budowy windy. Wspólnota właściwie na każdym etapie procesu zmierzającego do budowy windy mogła zdecydować o jego przerwaniu i odmiennym przeznaczeniu środków z funduszu remontowego, o ile uchwała taka byłaby zgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli, ani nie naruszałaby zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub nie godziłaby w interesy poszczególnych właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokalu).

Wprawdzie Zarząd pozwanej podejmował szereg czynności przygotowujących proces inwestycyjny, jednak żadnej z nich nie można utożsamiać z nieodwołanym rozpoczęciem procesu inwestycyjnego, a tym bardziej z zobowiązaniem do jego przeprowadzenia zaciągniętym wobec powódki. Poza zebraniem ofert, przygotowaniem wstępnej koncepcji windy, jej wizualizacji, uzyskaniem także postanowienia Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 25 marca 2009r. nr (...), w którym uzgodniono projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zainstalowaniu windy zewnętrznej od strony podwórza w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w P., a także decyzję Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia 7 kwietnia 2009r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zainstalowaniu windy zewnętrznej przy budynku mieszkalnym od strony podwórza przewidzianej do realizacji na działce (...), ark. 32, obręb Ł. położonej w P. przy ul. (...). Nie podjęto jednakże dalszych czynności. Uchwałą nr(...) członkowie pozwanej Wspólnoty zdecydowali o termomodernizacji budynku. Uchwała ta nie została zaskarżona i została wykonana. Nadmienić w tym miejscu wypada, że chociaż faktycznie uchwała nr(...) na chwilę obecną uniemożliwiła realizację inwestycji polegającej na montażu windy, a to z uwagi na wykorzystanie środków zgromadzonych na funduszu remontowym, to jej uchwalenie nie miało znaczenia dla istnienia uchwał nr (...), (...) i (...), stanowiących tak naprawdę o wstępnych czynnościach zmierzających do realizacji inwestycji. Nie pozbawiony racji jest argument pozwanej, iż powódka mogła liczyć się z tym, że pozwana Wspólnota może wytyczyć inne kierunki inwestycji, zważywszy, że decyzje w tym przedmiocie podejmuje większość właścicieli lokali. Nie zasługuje na uznanie stwierdzenie powódki, iż środki pieniężne zapłacone przez nią na rachunek pozwanej tytułem zakupu lokalu miały być przeznaczone na określony cel. Powódka nabyła bowiem lokal mieszkalny i z tego tytułu uiściła na rzecz pozwanej cenę. Taki zamiar stron wyraźnie wynika z obu umów, jakie zawarły strony.

Tym samym, Sąd uznał, że powódce, jako nabywcy lokalu, nie przysługuje roszczenie o wybudowanie windy zewnętrznej wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Ustalenie, czy pozwana pozostawała wobec powódki w zwłoce z realizacją inwestycji montażu windy były zbędne, skoro takie zobowiązanie nigdy nie powstało. Powódka nie posiada zatem prawnej możliwości domagania się sądowego upoważnienia do wykonania czynności na koszt dłużnika na podstawie art. 480 § 1 k.c.

Mając na względzie powyższe, Sąd oddalił powództwo zarówno co do roszczenia głównego, jak i ewentualnego.

O kosztach sądowych rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązane jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne co celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty postępowania w niniejszej sprawie składają się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 12.500 zł, od której powódka została zwolniona ponad kwotę 1.500 zł, a także koszty zastępstwa procesowego pozwanego w kwocie 7.200 zł, ustalone w oparciu o § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.461) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Sąd obciążył powódkę kosztami postępowania, zasądzając od niej na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Hanna Ratajczak

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE