UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 kwietnia 2012 roku powód M. O. (1) wnosił o zasądzenie od pozwanego (...) (...) Spółki Akcyjnej w Z. kwoty 115.464,99 PLN z ustawowymi odsetkami od dnia 23 lutego 2011 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu. Na rozprawie w dniu 24 stycznia 2014 roku w obecności pełnomocnika pozwanego powód cofnął pozew ponad kwotę 86.779,65 PLN ze zrzeczeniem się roszczenia, wnosił o zasądzenie od pozwanego kwoty 86.779,65 PLN z ustawowymi odsetkami od dnia 23 lutego 2011 roku do dnia zapłaty.

Pozwany (...) (...) Spółki Akcyjnej w Z. wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 lipca 2006 roku strony zawarły umowę deweloperską nr LEW 05- (...), w której pozwany zobowiązał się do wybudowania i sprzedania powodowi lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. (...) w W. znajdującego się na 1 kondygnacji od strony W budynku, o powierzchni użytkowej 39,98 m^{(

2)} z przeszklonym balkonem o powierzchni 3,12 m^{(

2)}, składającego się z 2 pokoi, kuchni i łazienki – dowód – umowa k. 12-20. W aneksie do tej umowy zawartym w tym samym dniu strony postanowiły, że przedmiotem umowy deweloperskiej jest również sprzedaż miejsca parkingowego naziemnego za cenę 8.000,00 PLN z VAT – dowód – aneks k. 21. Cena za m^{(

2)} powierzchni wraz z podatkiem VAT została ustalona na kwotę 3.550,00 PLN, cena mieszkania łącznie ustalona została na kwotę 141.929,01 PLN – dowód - § 7 umowy k. 13. Na poczet umowy deweloperskiej powód wpłacił łącznie kwotę 14.992,90 PLN – okoliczność bezsporna. W dniu 9 sierpnia 2010 roku pozwany otrzymał pismo powoda z pytaniem o wykonanie przez pozwanego umowy deweloperskiej oraz z informacją, że powód jest zainteresowany wykonaniem umowy co do innego lokalu w tej samej okolicy – osiedle (...) - dowód – pismo k. 28-29, potwierdzenie odbioru k. 31. W piśmie z datą 4 sierpnia 2010 roku pozwany zawiadomił powoda o niemożliwości spełnienia świadczenia w postaci wydania lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej LEW 05- (...) z dnia 15 lipca 2006 roku wskutek okoliczności, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności i zobowiązał się w wykonaniu obowiązków z art. 495 k.c. w terminie do dnia 4 września 2010 roku zwrócić kwoty wpłacone przez powoda na poczet umowy – dowód – pismo k. 27. W dniu 28 września 2010 roku pozwany wystawił faktury korygujące ze wskazaniem przyczyny wystawienia faktury „rezygnacja” i w dniu 29 września 2010 roku zwrócił powodowi kwotę 14.992,90 PLN – dowód – faktury k. 24-25, przelew k. 26. Powód nie „rezygnował” z umowy, nie był informowany w formie zgodnej z umową przez pozwanego o odstąpieniu od umowy, ani o przyczynach niemożliwości świadczenia ze strony pozwanego – dowód – pisma powoda k. 33, 34. Pozwany dysponował niesprzedanymi lokalami zlokalizowanymi przy ul. (...) w W., wybudowanymi w 2010 roku - okoliczność znana sądowi ze sprawy III C 756/11. Pismem doręczonym pozwanemu w dniu 15 lutego 2011 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 115.466,00 PLN w terminie 7 dni od otrzymania pisma tytułem naprawienia szkody w związku z niewykonaniem przez pozwanego zobowiązania z umowy deweloperskiej – dowód – pismo k. 38, potwierdzenie odbioru k. 40. Pozwany uzyskał pozwolenie na budowę w dniu 31 sierpnia 2007 roku – okoliczność niekwestionowana przez pozwanego, kopia decyzji k. 166-168. Pozwany dokonał samowolnych zmian w projekcie budowlanymi wystąpił o zmianę pozwolenia i ostatecznie po uchyleniach decyzji poprzedzających decyzja Prezydenta Miasta (...) W. z dnia 29 października 2010 roku o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę jest prawomocna – bezsporne, kopie decyzji k. 170-174, informacja k. 175-176.

W trakcie wykonywania opinii biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy ustalił, że pozwany wybudował lokal odpowiadający warunkom określonym w umowie deweloperskiej z dnia 15 lipca 2006 roku i jest to lokal mieszkalny numer (...) przy ul. (...) o powierzchni 40,17 m² wraz z przeszklonym balkonem o powierzchni 2,72 m² - opinia E. W. k. 189-204. Lokal ten został przez pozwanego sprzedany umową zawartą w dniu 4 kwietnia 2013 roku innym nabywcom niż powód za cenę 236.708,66 PLN – dowód – umowa k. 282-300. Średnia cena rynkowa uzyskana z dokonanych transakcji na rynku pierwotnym podobnych lokali za 1 m² lokalu umówionego pomiędzy stronami w umowie deweloperskiej z dnia 15 lipca 2006 roku wraz z miejscem parkingowym na powierzchni przed budynkiem wynosiła w 2013 roku kwotę 5.512,67 PLN, za lokal o powierzchni 40,17 m² jest to kwota 221.444,00 PLN - dowód – opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego E. W. k. 273-279.

Sąd Okręgowy zauważył, co następuje:

Przedmiotem sporu w sprawie są zobowiązania stron z tytułu tzw. umowy deweloperskiej zawartej w dniu 15 lipca 2006 roku. Definicja umowy deweloperskiej została umieszczona w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r., nr 232, poz. 1377). W świetle postanowień między innymi art. 22 w/w ustawy umowę deweloperską można określić jako umowę zawieraną pomiędzy deweloperem i nabywcą, na podstawie której:

1. deweloper zobowiązuje się:

a) do wybudowania budynku mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w tym budynku i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (przy czym wraz z przeniesieniem odrębnej własności lokalu dochodzi do przeniesienia udziału w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) albo

b) do zabudowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej przedmiot własności lub prawa użytkowania wieczystego przysługującego deweloperowi domem jednorodzinnym oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub do przeniesienia na nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawa własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku gdy dom jednorodzinny stanowić będzie samodzielną część domu bliźniaczego lub szeregowego, zobowiązanie dewelopera dotyczyć może także przeniesienia na nabywcę udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej całym domem bliźniaczym lub całym segmentem w zabudowie szeregowej lub przeniesienia na nabywcę udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w domu bliźniaczym lub udziałem w segmencie w zabudowie szeregowej;

2. w zamian za co nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet:

a) ceny nabycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali albo odpowiednio,

b) ceny nabycia nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym lub nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawa własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość albo na poczet ceny nabycia udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej całym domem bliźniaczym lub całym segmentem w zabudowie szeregowej albo ceny nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w domu bliźniaczym lub udziałem w segmencie w zabudowie szeregowej.”

Ustawa weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 roku. Wcześniej „umowa deweloperska” funkcjonowała w obrocie gospodarczym i prawnym, nie miała jednak odrębnej definicji ustawowej. W pojęciu umowy deweloperskiej w szerokim znaczeniu mieściły się różnego typu umowy zawierane przez deweloperów, w tym także umowa, którą określano jako przedwstępna umowa sprzedaży. W wyroku z dnia 30 czerwca 2004 roku (IV CK 521/03, LEX nr 183717) Sąd Najwyższy wskazywał, że „Umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową (…) powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. ”

Sąd podkreślił charakter zawartej w dniu 17 lipca 2006 roku umowy, gdyż pozwany podnosił, że ta umowa była umową przedwstępną sprzedaży. Jest to stanowisko błędne i zostało powyżej skorygowane. Konsekwencją uznania umowy za deweloperską, a nie przedwstępną sprzedaży jest brak uprawnień stron wynikających z przepisów art. 389 k.c. i 390 k.c.

W niniejszej sprawie należało ocenić roszczenie powoda określone jako odszkodowanie za niewykonanie umowy deweloperskiej przez pozwanego.

Pozwany nie złożył w ogóle oświadczenia o odstąpieniu od umowy z podaniem przyczyn odstąpienia. Brak oświadczenia pozwanego złożonego na piśmie, nie zostało przesłane powodowi listem poleconym ze zwrotnym poświadczeniem odbioru. Pozwany zawiadomił powoda powołując się na spełnienie przesłanek z art. 495 k.c. o niemożliwości świadczenia. Powód nie otrzymał żadnych informacji o niemożliwości świadczenia pozwanego. Nieważne są ustne zawiadomienia i powiadomienia. Wynika to z zapisów umowy - § 17. Do tak umówionej formy listu poleconego stosował się w korespondencji pomiędzy stronami tylko powód. Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka B. J. na okoliczność informowania powoda o niemożliwości wybudowania lokalu. Dowód ten zważywszy na treść § 17 umowy był zbędny dla rozstrzygnięcia – art. 227 k.p.c. Powód wyraźnie zawiadomił pozwanego, że oczekuje na spełnienie przez pozwanego umówionego świadczenia. Gdyby istotnie przyjąć niemożliwość świadczenia, za którą dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, to jego skutkiem byłoby wygaśnięcie zobowiązania – art. 475 § 1 k.c. i to ze skutkiem ex nunc. Pojęcie „niemożliwość” świadczenia jest związane ze stanem niemożliwości obiektywnej, odnoszącej się do wszystkich, a nie tylko do konkretnego dłużnika. Następstwem „niemożliwości” nie mającej cech trwałości jest opóźnienie (zwłoka) w wykonaniu zobowiązania. Z takim właśnie stanem faktycznym mamy do czynienia w sprawie. Zobowiązanie pozwanego nie wygasło. Nie było „niemożliwości” świadczenia pozwanego, gdyż uzyskał pozwolenie na budowę budynku przy ul. (...) w dniu 29 października 2010 roku i wybudował mieszkanie stanowiące przedmiot umowy deweloperskiej zawartej w dniu 15 lipca 2006 roku z powodem. Nie spełniając świadczenia w umówionym terminie pozwany pozostawał w zwłoce z wykonaniem zobowiązania.

Umowa z dnia 15 lipca 2006 roku nie wygasła i powinna być wykonana przez pozwanego. Powód wyraził zgodę na zmianę przedmiotu umowy, ale pozwany nie dostarczył powodowi innego lokalu. Nie zawiadomił powoda w formie pisemnej o opóźnieniu, za które nie ponosiłby odpowiedzialności. Bezpodstawnie twierdził, że zobowiązanie wygasło. Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków A. K. i M. O. (2) na podstawie art. 227 k.p.c. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia były fakty, które zeznaniami świadków miały być potwierdzone: - pozwany dołożył wszelkich starań w celu uzyskania pozwolenia na budowę w terminie określonym w umowie; - ceny lokali w latach 2006 – 2007 i czynników wpływających na tę cenę. Bez znaczenia dla spełnienia świadczenia pozwanego było to, że pozwany zawierając z nią umowę w 2006 roku nie był właścicielem wszystkich działek oraz nie miał pozwolenia na budowę, które uzyskał dopiero 29 października 2010 roku. Zawieranie umów deweloperskich na 4, 5 lat przed rzeczywistym wybudowaniem mieszkań jest ryzykiem dewelopera. Inaczej jest to próba przerzucania na klientów ryzyka prowadzenia przez dewelopera działalności gospodarczej. Związywanie tymi umowami kontrahentów, obracanie dokonywaną przez nich pierwszą wpłatą i przetrzymywanie jej w wypadku trudności ze spełnieniem świadczenia jest korzystne dla dewelopera, a nie dla jego klienta. Starania pozwanego o uzyskanie pozwolenia były niekwestionowane, ostatecznie przecież pozwany uzyskał pozwolenie na budowę. Staranność pozwanego przy podejmowaniu czynności związanych z pozwoleniem na budowę nie może być dowodzona zeznaniami świadków w sytuacji przedstawienia dowodów z dokumentów urzędowych dotyczących decyzji administracyjnych i przyczyn ich wydawania. Powód udowodnił (nie były to okoliczności sporne), że pozwany uzyskał pozwolenie na budowę w dniu 31 sierpnia 2007 roku, ale z przyczyn leżących po stronie pozwanego tj. samowolne dokonanie zmian w projekcie budowlanym i prowadzenie robót niezgodnie z pierwotną decyzją doprowadziły do wydania decyzji o uchyleniu pozwolenia na budowę i dopiero decyzja z dnia 29 października 2010 roku o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę jest prawomocna. Pozwany konsekwentnie podnosił wygaśnięcie zobowiązania, a nie opóźnienie za które nie ponosi odpowiedzialności. W tej sytuacji istotne dla pozwanego było wykazanie, że zawiadamiał powoda w formie określonej w § 17 umowy o opóźnieniu oraz, że przedstawił powodowi inny lokal w osiedlu (...) na warunkach umowy z dnia 15 lipca 2006 roku, którego powód nie przyjął. Pozwany jednak takich dowodów nie przedstawił, zatem nie dowiódł starannego wykonywania zobowiązania. Nie dowiódł, że niewykonanie tego zobowiązania nastąpiło z przyczyn, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności lub powód ponosi odpowiedzialność.

Nie może więc być kwestionowane, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanego. Pozwany mógł spełnić świadczenie z umowy deweloperskiej zawartej z powodem w dniu 15 lipca 2006 roku co do lokalu za cenę 3.550,00 PLN za 1 m². Okoliczności przeciwnej pozwany nie udowodnił. Powód liczył na spełnienie świadczenia przez pozwanego, zawiadamiał pozwanego o zgodzie na zmianę lokalu. Pozwany mógł spełnić umówione świadczenie, posiadał gotowe do sprzedaży mieszkania, z których jedno powód chciał kupić na warunkach umowy zawartej z pozwanym. Pozwany wybudował w 2010 roku mieszkania w osiedlu (...), których nie sprzedał. Zgodnie z art. 471 k.c. odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania przysługuje powodowi, ponieważ niewykonanie zobowiązania wybudowania lokalu, przedstawienia do odbioru oraz sprzedaży było następstwem okoliczności, za które wyłącznie pozwany ponosi odpowiedzialność.

Sąd podziela pogląd Sądu Najwyższego przedstawiony między innymi w wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 roku w sprawie sygn. akt I CSK 177/07, publ. LEX nr 287743: „Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego stanowi w takiej sytuacji uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (także wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 roku, IV CKN 305/01, publ. OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130, i z dnia 30 czerwca 2004 roku, IV CK 521/03, publ. "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268).

Stosownie do przepisu art. 361 § 2 k.c. naprawienie szkody powodowi powinno nastąpić przez wyrównanie strat poniesionych przez niego oraz rekompensatę utraconych korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby pozwany mu szkody nie wyrządził. Wbrew przekonaniu pozwanego, jego odpowiedzialność wynikająca z niewykonania umowy deweloperskiej z dnia 15 lipca 2006 roku obejmuje szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku powoda, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Powód udowodnił wysokość poniesionej szkody na skutek nie wykonania zobowiązania przez pozwanego. Sąd oparł się na drugiej opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego E. W., który na podstawie analizy kilku transakcji na rynku pierwotnym położonych w sąsiedztwie lokali mieszkalnych określił aktualną cenę rynkową lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Biegły dokonał analizy cen rynkowych transakcyjnych, a nie ofertowych i średnia cena lokalu w tym osiedlu, w budynkach przy ul. (...) nie budzi wątpliwości. Biegły wykonał drugą opinię zgodnie ze zleceniem i uwzględniając zastrzeżenia powoda. Sąd nie oparł się na cenie sprzedaży lokalu nr (...) przy ul. (...) umówionej przez strony umowy z dnia 4 kwietnia 2013 roku. Zdaniem sądu średnia cena lokalu obliczona przez biegłego jest bliższa realiom tej konkretnej sprawy. Należy pamiętać, że powód kupował już u pozwanego lokal mieszkalny. W takich sytuacjach deweloperzy obniżają cenę drugiego lokalu. Należy bowiem pamiętać, że nie ma stałej, sztywnej ceny w transakcjach rynku nieruchomości. Decyduje zawsze umowa stron, czynione kupującemu przez dewelopera ustępstwa i rabaty są naturalnym składnikiem umowy. Ta średnia cena wyniosłaby kwotę 221.444,00 PLN i tyle musiałby zapłacić powód pozwanemu aby kupić lokal odpowiadający warunkom zawartej przez strony umowy deweloperskiej. Pomiędzy niewykonaniem umowy z winy pozwanego a szkodą powoda wynikającą z uniemożliwienia mu nabycia lokalu - utraty korzyści – wobec zwyżki cen rynkowych na lokal nie kupiony od pozwanego zachodzi normalny związek przyczynowy w rozumieniu przepisu art. 361 § 1 k.c.. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby pozwany wywiązał się z umowy i powód nabył mieszkanie numer (...) w budynku przy ul. (...) wraz z miejscem parkingowym naziemnym za umówioną cenę 149.929,00 PLN, to uzyskałby składnik majątkowy o wartości przewyższającej zamierzone i poniesione wydatki w celu jego uzyskania. Cena tego lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym naziemnym została ustalona przez biegłego na kwotę 221.444,00 PLN i jest większa o 71.515,00 PLN od wydatków powoda, które poniósłby, gdyby pozwany wykonał swoje zobowiązanie tj. ceny umówionej w umowie deweloperskiej – 149.929,00 PLN. Powód wzywał pozwanego do zapłaty odszkodowania w wysokości wyższej niż dochodzona ostatecznie wezwaniem, które pozwany otrzymał w dniu 15 lutego 2011 roku. Powód wyznaczył pozwanemu termin 7 dni na spełnienie świadczenia i od 23 lutego 2011 roku pozwany jest w zwłoce. Powodowi w myśl art. 481 § 1 k.c. należą się odsetki ustawowe za okres od daty wymagalności zasądzonej kwoty 71.515,00 PLN tj. od 23 lutego 2011 roku do dnia zapłaty.

To wszystko mając na uwadze Sąd orzekł jak w wyroku. Sąd umorzył postępowanie co do zapłaty ponad kwotę 86.779,65 PLN wobec cofnięcia pozwu ze zrzeczeniem się roszczenia w oparciu o art. 203 § 1 k.p.c. i art. 355 § 1 k.p.c.. O kosztach sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. na pozwanego nakładając obowiązek zwrotu powodowi wszystkich kosztów. Powód nie tylko uległ w niewielkiej części, to uzyskując wiedzę o cenach transakcyjnych cofnął pozew w części. Wcześniej powód dysponował tylko cenami ofertowymi i tylko takie stosując, co rzetelnie uzasadnił, dochodził wyrównania swojej szkody. Na koszty poniesione przez powoda składa się: opłata sądowa w kwocie 3.575,00 PLN (obliczone od zasądzonej należności), wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3.617,00 PLN oraz poniesione przez powoda wydatki w kwocie 2.909,91 PLN. Pozostałą z zaliczki na wydatki kwotę 90,09 PLN sąd zwrócił powodowi w oparciu o przepis art. 84 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167 poz. 1398 ze zm.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE