Sygn. akt I C 2476/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 marca 2016 roku

Sąd Rejonowy w Zgierzu I Wydział Cywilny w następującym składzie :

Przewodniczący : Sędzia SR Joanna Łakomska - Grzelak

Protokolant : Sekr. Sąd. Aneta Fortuniak

po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2016 roku na rozprawie

sprawy z powództwa M. T.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowo-akcyjnej z siedzibą w W.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od M. T. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki (...) w W. kwotę 1.217 zł (jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 2476/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14 sierpnia 2015 roku M. T. wniosła o zasądzenie od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowo - akcyjnej z siedzibą w W. kwoty 7.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powództwa wskazano,
że dochodzone roszczenie związane jest z przedwstępną umową ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu, w ramach której powódka uiściła na rzecz pozwanej zaliczkę
w kwocie 7.000 złotych. Mimo wywiązania się przez powódkę z zobowiązań wynikających
z umowy przedwstępnej, pozwana nie dostarczyła oświadczenia wierzyciela hipotecznego,
w którym wyrażałby on zgodę na odłączenie od obciążonej hipotecznie nieruchomości pozwanej części stanowiącej przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży, powódka nie otrzymała kredytu, a w konsekwencji nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (pozew – k. 3 – 4 v., pismo precyzujące stronę pozwaną – k. 22).

W dniu 16 października 2015 roku Sąd wydał przeciwko pozwanej Spółce nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu (nakaz zapłaty – k. 24).

W dniu 13 listopada 2015 roku pozwana wniosła skuteczny sprzeciw
od przedmiotowego nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki, kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana podniosła, że wbrew twierdzeniom powódki, to strona powodowa, a nie pozwana,
nie dotrzymała warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej. Wskazała ona, że zgodnie
z pkt(...) umowy z dnia (...) roku uzyskała od (...)promesę
na odłączenie części nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, o której mowa
w powołanym zapisie. Zdaniem strony pozwanej powodem, dla którego przyrzeczona umowa nie doszła do skutku, była okoliczność, iż powódka nie posiadała zdolności kredytowej lub zrezygnowała z zamiaru nabycia przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do samego żądania zwrotu zaliczki, pozwana podkreśliła, że w treści umowy strony zmodyfikowały znaczenie pojęcia „zaliczka”, uzależniając jej zwrot od przedstawienia przez powódkę,
co najmniej dwóch zaświadczeń z banku, które potwierdzałyby niemożność uzyskania przez nią kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Powódka nie spełniła tego warunku, mimo przedłużenia terminu do zawarcia umowy do dnia 10 lipca 2015 roku, tym samym jej roszczenie należy uznać za bezzasadne (sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 27 – 32).

W odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa podtrzymała swoje stanowisko
w sprawie, podkreślając, że dla oceny zasadności zwrotu zaliczki nie ma znaczenia z jakiego powodu nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy – podlega ona zwrotowi w każdej sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia tej umowy (odpowiedź na sprzeciw – k.51 – 52).

Na ostatnim terminie rozprawy w dniu 30 marca 2016 roku strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie. Pełnomocnik powódki podniósł ponadto, że powódka działała jako konsument, a strona pozwana, jako profesjonalista, wprowadziła powódkę w błąd co do warunków zwrotu zaliczki (protokół rozprawy z dnia 30 marca 2016 roku – k. 69 – 69 v.).

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje

W dniu 30 marca 2015 roku M. T. zawarła z (...) K. Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytowo – akcyjną z siedzibą w W.,
w formie aktu notarialnego (sporządzonego przed notariuszem G. G., Rep. A nr (...)), przedwstępną umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku znajdującym się na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...). W pkt III umowy pozwana Spółka zobowiązała się przedstawić do przyrzeczonej umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu aktualne na dzień zawarcia tej umowy oświadczenie wierzyciela hipotecznego, z którego wynikać będzie wysokość wierzytelności przypadających
na przedmiotowy lokal mieszkalny, zabezpieczonych wskazanymi w umowie hipotekami, numer rachunku bankowego wierzyciela, na który ma zostać dokonana zapłata oraz promesę wydania przez wierzyciela hipotecznego zgody na odłączenie części nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, po całkowitej spłacie kwot wierzytelności przypadających na ten lokal, a także inne niezbędne dokumenty. W pkt (...) 1 strony zobowiązały się ustanowić odrębną własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z pkt(...) 2 pozwana Spółka zobowiązała się sprzedać powódce tenże lokal wraz ze związanym z nim udziałem
w nieruchomości wspólnej za cenę 123.000 złotych, a powódka zobowiązała się go kupić. Termin, w jakim najpóźniej strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną został określony
w pkt V umowy na 15 maja 2015 roku. W pkt (...) 1 aktu notarialnego, M. T. zobowiązała się zapłacić Spółce zaliczkę w kwocie 7.000 złotych w terminie do dnia
(...) roku, która to zaliczka została przez nią uiszczona. Pozostałą kwotę,
tj. 116.000 złotych powódka miała zapłacić za zgodą Spółki na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, przed zawarciem umowy przyrzeczonej ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu lub najpóźniej w terminie siedmiu dni od jej zawarcia, ze środków pochodzących z kredytu. W pkt (...) 2 strony uzgodniły, że w przypadku nie uzyskania przez powódkę kredytu bankowego na kupno przedmiotowego lokalu mieszkalnego, co zostanie udokumentowane stosownymi zaświadczeniami z co najmniej dwóch banków, zobowiązują się rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży, a zaliczka w kwocie 7.000 złotych podlegać będzie zwrotowi w pełnej wysokości. W takim wypadku Spółka zobowiązała się, zgodnie z umową, zwrócić M. T. sporną zaliczkę przelewem na jej rachunek bankowy, w dniu rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży (uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v.).

Powódka miała wpływ na ukształtowanie treści powołanej umowy z dnia 30 marca 2015 roku, biorąc aktywnie udział w negocjacjach m.in. co do uznania kwoty 7.000 złotych za zaliczkę, a nie zadatek, jak zwykła umawiać się strona pozwana, oraz co do konieczności przedłożenia pozwanemu zaświadczeń o braku zgody na udzielenie kredytu, o których mowa w pkt (...) 2 umowy, z dwóch banków, a nie trzech, jak pierwotnie proponowała pozwana Spółka (zeznania powódki – k. 69 – 69 v.. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych, zeznania świadka M. F. – k. 64 v. - 65).

Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest hipotekami umownymi na rzecz (...) Banku Spółdzielczego w P. (działającego także pod firmą (...)), na łączną kwotę 18.037.500 złotych (bezsporne, nadto uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v.).

Powódka przed podpisaniem przedmiotowego aktu notarialnego miała świadomość,
iż nieruchomość, na której znajduje się lokal, który miała zamiar kupić, jest obciążoną hipoteką. Informował ją o tym M. F., pracownik firmy (...) s.c., zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, która współpracuje na podstawie umowy
z pozwaną Spółką, nadto okoliczność ta była wskazana w treści aktu notarialnego z dnia
30 marca 2015 roku. Był to jeden z powodów, dla których zależało jej na wskazaniu w umowie, że uiszczona przez nią kwota stanowi zaliczkę nie zadatek. Była wówczas przekonana, że zadatek zawsze jest bezzwrotny, niezależnie do przyczyn niezwarcia umowy (zeznania świadka M. F. – k. 64 v. – 65, uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v. zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych).

W dniu 26 marca 2015 roku Bank (...) S.A. udzielił powódce promesy mieszkaniowego kredytu budowlano – hipotecznego nr (...) (...) r.
z przeznaczeniem na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wysokości
12.7995 złotych, uzależniając udzielenie kredytu od przedstawienia przez M. T., nie później niż w terminie miesiąca od dnia wystawienia promesy dokumentów określonych
w załączniku do promesy, pozytywnej weryfikacji dokumentów złożonych przy wniosku
o udzielenie kredytu oraz spełnienia wymogów Banku, dotyczących udzielenia kredytu, zawartych w Regulaminie „Mieszkaniowy kredyt hipoteczny dla osób fizycznych”. W promesie wskazano, że obowiązuje ona do dnia 25 maja 2015 roku (uwierzytelniona kserokopia promesy banku (...) S.A. – k. 13).

Wśród wymagań Banku (...) S.A., od których uzależniał on przyznanie kredytu, znajdował się m.in. wymóg aby (...), będący wierzycielem hipotecznym pozwanego, dokonał odłączenia części przedmiotowej nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, stanowiącej lokal, który chciała kupić powódka przed spłatą części wierzytelności obciążającej tenże lokal (bezsporne, nadto zeznania świadka B. D. – k. 64 – 64 v.).

W dniu 2 kwietnia 2015 roku (...) ( (...) Bank Spółdzielczy z siedzibą
w P.) udzielił pozwanej Spółce promesy wydania zgody na odłączenie części przedmiotowej nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, stanowiącej przedmiotowy lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku przy ul. (...) w Ł. wraz z komórką lokatorską po spełnieniu łącznie dwóch warunków: wpłaty kwoty co najmniej 123.000 złotych na wskazany rachunek bankowy oraz wpłaty kwoty 300 złotych tytułem opłaty za wydanie zgody na bezciężarowe odłączenie lokalu nr (...). W promesie wskazano, iż dotyczy ona lokalu nabywanego przez M. T. i że jest ona ważna do dnia 30 czerwca 2015 roku pod warunkiem spełnienia warunków promesy w całości (uwierzytelniona kserokopia promesy udzielonej przez neoBank – k. 42).

Wobec treści promesy wystawionej przez neoBank, która nie przewidywała możliwości wykreślenia hipoteki przed jej spłatą, Bank (...) S.A. odmówił przyznania powódce kredytu. Decyzja ta została przekazana B. D.. Powódka została poinformowana przez bank o powodach odmowy, dopiero w odpowiedzi na jej pismo z dnia 22 czerwca 2015 roku (zeznania świadka A. W. – k. 64, kserokopia pisma banku (...) S.A. skierowanego do powódki – k. 14).

Powódka kontaktowała się z przedstawicielem pozwanej – R. K., jedynie za pośrednictwem (...) s.c., będącej pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości,
z którą pozwana Spółka miała podpisana umowę pośrednictwa. Główną osobą, z którą kontaktowała się powódka był B. D.. To on również reprezentował wobec powódki bank (...) S.A. oraz Bank (...) S.A., załatwiając za M. T. formalności związane z uzyskaniem kredytu. Nie był on przy tym formalnie umocowany do działania w imieniu powódki, powódka nie podpisała także z (...) s.c. żadnej umowy, uprawniającej A. do pośrednictwa w kontaktach z pozwaną Spółką. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi pomiędzy powódką, a pośrednikiem, pozwana Spółka dostarczyć miała niezbędne dokumenty, wskazane w przedmiotowej umowie, pośrednikowi. Wśród dokumentów tych była promesa, o której mowa w pkt III aktu notarialnego z dnia 30 marca 2015 roku. Promesa ta, wystawiona przez (...) w dniu 2 kwietnia 2015 roku, została doręczona pośrednikowi przez pozwaną Spółkę kilka dni po jej wydaniu. Następnie została ona złożona przez B. D. do banku (...) S.A. oraz Bank (...), w związku ze staraniami powódki o uzyskanie kredytu na zakup mieszkania w tychże bankach (zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych, zeznania przedstawiciela pozwanej R. K.– k. 69 v. w zw. z k. 63 – 63 v. wyjaśnień informacyjnych, zeznania świadka B. D. – k. 64 – 64 v.).

Poza promesą (...) o treści żądanej przez Bank (...) S.A., pozwana Spółka dostarczyła B. D. wszelkie dokumenty niezbędne do otrzymania przez powódkę kredytu (zeznania świadka B. D. – k. 64 – 64 v.).

Powódka nie dochowała ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, określonej w akcie notarialnym z dnia 30 marca 2015 roku (bezsporne).

Powódka miała możliwość uzyskania kredytu w Banku (...), jednak ostatecznie, z uwagi na warunki udzielenia tego kredytu, w szczególności wobec żądania wyższego wkładu własnego powódki, podjęła decyzję, że z niego rezygnuje. Nie otrzymała z tego Banku zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu (zeznania świadka B. D., zeznania świadka M. F. – k. 64 v. – 65, zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych).

W dniu 25 maja 2015 roku pozwany przedłużył termin do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu, do dnia 15 czerwca 2015 roku (uwierzytelniona kserokopia oświadczenia pozwanego z dnia 25 maja 2015 roku – k. 43).

Pismem z dnia 29 czerwca 2015 roku, pozwana Spółka wyznaczyła ostateczny termin dla zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 10 lipca 2015 roku, wskazując miejsce i czas jej zawarcia, informując, iż w przypadku nie stawienia się powódki w wyznaczonym terminie, wpłacona przez nią zaliczka przejdzie na własność Spółki. Informacja ta została przekazana firmie współpracującej z pozwaną – (...) s.c., na adres e – mailowy M. F., pracownika tejże spółki cywilnej. M. F., przekazał ją następnie M. T. (uwierzytelniona kserokopia oświadczenia pozwanego z dnia 29 czerwca 2015 roku – k. 44, wydruk ze skrzynki pocztowej e – mail – k. 45, zeznania świadka M. F. – k. 64 v. - 65).

M. T. nie podejmowała z pozwanym negocjacji dotyczących uznania
za wystarczające dla zwrotu spornej zaliczki przedstawienia odmowy udzielenia kredytu tylko z jednego banku. Nie podejmowała także prób uzyskania zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu wystawionego przez inny bank niż (...) S.A (bezsporne).

Pismem z dnia 24 czerwca 2015 roku powódka wystosowała do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą w W. ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, żądając w związku z niedojściem do skutku przedmiotowej umowy przyrzeczonej, zwrotu na jej rzecz kwoty 7.000 złotych, stanowiącej zaliczkę na poczet ceny nieruchomości, w terminie do dnia 3 lipca 2015 roku (uwierzytelniona kserokopia ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty z dnia 24 czerwca 2015 roku oraz potwierdzenia jego nadania – k. 15 – 16).

Przyrzeczona umowa określona w akcie notarialnym z dnia 30 marca 2015 roku dotychczas nie została zawarta przez strony pomimo dalszej dostępności lokalu mającego być jej przedmiotem (bezsporne).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych dowodów, które uznał
za wiarygodne. Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki, na okoliczność tego, iż nie mogła zawrzeć umowy kredytu z Bankiem (...), z uwagi na przeterminowanie promesy wystawionej przez wierzyciela hipotecznego – (...). Zeznania te pozostają
w sprzeczności z pozostałym, zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Przede wszystkim wskazać należy, że przedmiotowa promesa została wystawiona w dniu 2 kwietnia 2015 roku z terminem ważności do 30 czerwca 2015 roku. Powódka wskazała, że starała się o kredyt w innym banku niż (...) S.A. dopiero po uzyskaniu odmowy i po upływie terminu z aktu notarialnego, tj. po 15 maja 2015 roku. Ponadto wskazała, że otrzymała zgodę na udzielenie kredytu, a jedyną przeszkodą do jego zawarcia była przeterminowana promesa (...). Mając jednak na uwadze, że w dniu 24 czerwca 2015 roku powódka zrezygnowała ostatecznie z zawarcia umowy zgodnie z treścią aktu notarialnego z 30 marca 2015 roku
(o czym świadczy skierowanie do pozwanej poprzez profesjonalnego pełnomocnika przedsądowego wezwania do zwrotu zaliczki), uznać należy, że zgoda Banku (...) na udzielenie kredytu miała miejsce pomiędzy 15 maja 2015 roku, a 24 czerwca 2015 roku, a zatem w dacie, w której przedmiotowa promesa cały czas była aktualna.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki także na okoliczność tego, że zawarty w akcie notarialnym z dnia (...)roku zapis pkt (...) 2 dotyczyć miał tylko i wyłącznie odmowy udzielenia powódce kredytu przez dwa banki z powodu braku zdolności kredytowej powódki i takie właśnie wyjaśnienie przedmiotowego zapisu przedstawił jej notariusz oraz przedstawiciel reprezentujący pozwaną Spółkę. Zeznania te nie znalazły potwierdzenia w pozostałych zeznaniach złożonych w sprawie, nadto pozostają w sprzeczności z treścią powołanego aktu notarialnego. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw, aby uznać, że zapis ten, którego istnienia bezspornie powódka miała pełną świadomość w treści aktu, określający warunek zwrotu spornej zaliczki, strony w momencie podpisywania aktu rozumiały tak, jak na to wskazuje obecnie powódka. Podkreślić należy przy tym, że przedmiotowa umowa została zawarta w sposób szczegółowy, dokładnie opisując prawa i obowiązki jej stron, tym samym dodatkowy warunek dotyczący treści zaświadczeń bankowych o braku zgody na udzielenie kredytu, mając na uwadze zasady doświadczenia życiowego, bez wątpienia znalazłby się w treści umowy. Skoro powódka zeznała, że to na jej prośbę pozwana Spółka zrezygnowała z zaświadczeń z trzech banków to niewątpliwie zgodziłaby się na zawężenie warunku zwrotu zaliczki do odmowy uzyskania kredytu spowodowanej wyłącznie brakiem zdolności kredytowej powódki. Nadto, w toku zeznań, powódka wskazała, że zwróciła się do banku (...) z pytaniem o procedurę uzyskania zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu, jednak zrezygnowała ze starania się o to zaświadczenie, z uwagi na upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zeznania te pokazują, że powódka w istocie miała pełną świadomość potrzeby uzyskania zaświadczeń o odmowie udzielenia kredytu z dwóch różnych banków, a zaniechała dopełnienia warunku umowy z sobie tylko znanych przyczyn.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje

W rozpatrywanej sprawie strona powodowa oparła swoje roszczenie na podstawie
art. 410 § 2 k.c. wychodząc z założenia, że uiszczona przez powódkę zaliczka podlega zwrotowi, z uwagi na nie osiągnięcie zamierzonego celu świadczenia zaliczki. Przepis
art. 410 § 2 k.c. stanowi, iż świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był
w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Do świadczeń nienależnych stosuje się natomiast przepisy regulujące instytucję bezpodstawnego wzbogacenia, w szczególności art. 405 k.c. w myśl, którego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Pełnomocnik powódki powołał się ponadto na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 roku (sygn. akt II CK 116/03, Lex nr 453645). W sentencji powołanego orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, że „w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki”.

Pełnomocnik powódki pominął przy tym kwestię okoliczności faktycznych, w których wskazane orzeczenie Sądu Najwyższego zapadło i oczywistych różnic pomiędzy tym stanem faktycznym, a sytuacją stron niniejszego postępowania. W szczególności pomija on w swoich rozważaniach znaczenie odmiennego uregulowania przez strony kwestii związanych ze sporną zaliczką, niż wynikać by to mogło z powołanego przez niego orzeczenia. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika wszak, iż to z inicjatywy powódki dokonano zmian w przedmiotowej umowie z dnia 30 marca 2015 roku, poprzez zastąpienie zadatku zaliczką. Jednocześnie za wiedzą i zgodą powódki został wprowadzony do umowy warunek, pod jakim mogłoby dojść do zwrotu zaliczki. Powódka wynegocjowała przy tym, aby do spełnienia warunku wystarczające było złożenie przez nią zaświadczeń co do odmowy udzielenia jej kredytu z dwóch, a nie z trzech banków.

Instytucję zadatku reguluje art. 394 k.c., który stanowi w § 1, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama
go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie,
w wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku (sygn. akt VI ACa 296/08, Lex nr 1120245) nazwanie zadatku nazwą, świadczącą za uiszczeniem z góry pewnej kwoty na poczet wykonania umowy („zaliczka”), powoduje uznanie „prima facie”, że zawiera ono „odmienne zastrzeżenie umowne” w rozumieniu art. 394 § 1 k.c..

W niniejszej sprawie bezspornym było, że strony uzgodniły, iż kwota 7.000 złotych wpłacona na rzecz pozwanej przez powódkę ma charakter zaliczki, nie tylko z uwagi na sformułowania zawarte w przedmiotowym akcie notarialnym, lecz również na zgodną wolę stron, by zastąpić zadatek zaliczką. Rezygnując z instytucji zadatku strony ograniczyły prawo M. T. do uzyskania zwrotu zaliczki wprowadzając szczególny warunek, umożliwiający jej zwrot na rzecz powódki. Warunek ten został wyraźnie sformułowany w pkt (...) 2 powołanej umowy poprzez wskazanie, że strony „w przypadku nie uzyskania przez M. T. kredytu bankowego na kupno przedmiotowego lokalu, co zostanie udokumentowane stosownymi zaświadczeniami z co najmniej dwóch banków, zobowiązują się rozwiązać niniejszą umowę przedwstępną sprzedaży, a zaliczka w kwocie 7.000 złotych podlega zwrotowi w pełnej wysokości”. Wbrew stanowisku pełnomocnika powódki zawarcie takiego warunku zwrotu zaliczki nie sprzeciwia się jej istocie, przeciwnie znajduje umocowanie w zasadzie swobody umów. Skoro przy zastosowaniu zadatku strony umowy mogą odmiennie od reguły kodeksowej ustalić zasady jego rozliczenia w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej, to tym bardziej nie ma żadnych przeszkód aby zasady takie strony ustaliły odnośnie zaliczki.

Pełnomocnik powódki uzasadniając jej stanowisko procesowe popada przy tym w wewnętrzną sprzeczność. Z jednej strony kwestionuje możliwość zastrzeżenia jakichkolwiek warunków zwrotu zaliczki mającej zawsze podlegać zwrotowi w razie braku realizacji umowy przedwstępnej jako świadczenie nienależne, a z drugiej podnosi, iż znaczenie zapisu umownego, warunkującego zwrot powódce wpłaconej przez nią zaliczki, należy rozumieć w taki sposób, iż chodzi jedynie o zaświadczenia bankowe o odmowie udzielenia kredytu z uwagi na brak zdolności kredytowej powódki, a dalej podkreśla jeszcze, że do zawarcia umowy doszło z powodu okoliczności mających jego zdaniem obciążać stronę pozwaną.

Jak już wskazano brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia proponowanego rozumienia spornego warunku. Jego literalne brzmienie, z którym powódka przed podpisaniem aktu notarialnego zapoznała się, co więcej – brała udział w jego ustalaniu, jest jednoznaczne i nie pozostawia wątpliwości, że chodzi o jakikolwiek powód odmowy udzielenia kredytu przez bank. Zarzut powódki jest tym bardziej bezzasadny, że klauzula dotycząca warunku, pod którym może dojść do zwrotu zaliczki, znajdująca się w przedmiotowym akcie notarialnym, jest szersza, a tym samym korzystniejsza dla powódki, niż rozumienie proponowane przez powódkę. Obejmuje bowiem swym zasięgiem wszystkie przyczyny nie otrzymania kredytu, także te, które leżą po stronie pozwanej Spółki. Właśnie takie brzmienie warunku zwrotu zaliczki pozwalało powódce na jej odzyskanie ze względu na brak promesy zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego przed dokonaniem spłaty przypadającej na przedmiotowy lokal części wierzytelności. Powódka zaniedbała własne interesy rezygnując z uzyskania stosownych zaświadczeń i przedstawienia ich pozwanej Spółce.

Wskazać także należy, iż brak jest podstaw do uznania, że niemożność uzyskania kredytu przez powódkę, wynikała z niewywiązania się przez pozwaną z obowiązku dostarczenia promesy wierzyciela hipotecznego zawierającej zgodę na odłączenie od obciążonej hipotecznie nieruchomości pozwanej części stanowiącej przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży, skoro w (...) kredyt mogła uzyskać na posiadanej, a jedynie uaktualnionej promesie. Jednocześnie z treści aktu notarialnego wynika, iż promesa, która dostarczyć miała Spółka zawierać będzie warunek w postaci spłaty części wierzytelności przypadającej na przedmiotowy lokal przed zwolnieniem lokalu z hipoteki. Promesa o takiej treści, została też wystawiona przez wierzyciela hipotecznego pozwanej – (...). Powódka podnosiła wprawdzie, że nie dostała przedmiotowej promesy, jednak z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego wynika, iż promesa taka została wystawiona oraz doręczona B. D., z którym powódka miała – na co sama wskazała – nieformalną umowę, iż wszystkie dokumenty związane ze sprawą mają być dostarczane właśnie jemu, a następnie przekazywane do banku (...) S.A., a później także do Banku (...), z którymi współpracował B. D.. Podkreślenia wymaga, że powódka nie podejmowała żadnego bezpośredniego kontaktu z pozwaną Spółką, nawet wówczas, gdy realizacja umowy z dnia 30 marca 2015 roku zaczęła sprawiać problemy. W szczególności nie zwróciła się do pozwanej w celu rozwiania wątpliwości (jeżeli takowe faktycznie istniały), co do znaczenia zapisu warunkującego zwrot spornej zaliczki. Niezależnie od powyższego, podkreślenia wymaga, iż w niniejszej sprawie, dla oceny zasadności roszczenia powódki, bez znaczenia pozostaje okoliczność po czyjej stronie spoczywa odpowiedzialność za nie zawarcie przedmiotowej umowy przyrzeczonej, z uwagi na to, iż dochodzona kwota nie miała charakteru zadatku, lecz zaliczki, której warunek zwrotu został w drodze regulacji umownej jednoznacznie określony przez strony.

Odnosząc się do zarzutu pełnomocnika powoda, iż powódka jako konsument, została wprowadzona w błąd co do warunków zwroty zaliczki przez pozwaną, występującą jako profesjonalista Sąd uznał, iż zarzut ten jest bezzasadny. Po pierwsze podkreślenia wymaga, że powódka miała bezpośredni wpływ na kształtowanie postanowień przedmiotowej umowy z dnia 30 marca 2015 roku. Wszak to na jej prośbę wprowadzono do umowy zapis dotyczący zaliczki, w miejsce zadatku i to powódka wynegocjowała obniżenie wymagań do uzyskania zaświadczeń z dwóch banków w miejsce żądanych trzech. Strona powodowa nie wykazała także, aby powódka znajdowała się w sytuacji przymusowej, którą pozwana Spółka wykorzystała, zawierając z nią przedmiotową umowę. Zakup lokalu to nie kupno leków czy żywności, a przy obecnym stanie rynku powódka miała możliwość „przebierania” w ofertach zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku nieruchomości, co słusznie podniósł pełnomocnik pozwanej. Także wysokość wpłaconej przez powódkę zaliczki nie budzi wątpliwości Sądu, co do jej zgodności z naturą zobowiązania przedwstępnego, mając na uwadze cenę lokalu, który powódka zamierzała nabyć. Brak jest także podstaw do zakwalifikowania spornego zapisu umowy dotyczącego warunków zwrotu zaliczki, jako klauzuli abuzywnej. Art. 385 1 § 1 stanowi bowiem, że postanowienia umowy zawieranej
z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa
i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane
w sposób jednoznaczny. W § 3 powołanego przepisu wskazano, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych
z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W oparciu o powołany przepis, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 1 kwietnia 2014 roku w sprawie pod sygn. akt XVII AmC 8750/12, wskazał,
że stosownie do treści art. 385 1 § 1 k.c. dla uznania określonego postanowienia umownego
za niedozwolone, musi ono spełniać cztery przesłanki: postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron. W świetle powyższego, uznać należy, że sporny zapis nie spełnia przesłanek uznania go za klauzulę abuzywną. Przede wszystkim przedmiotowa umowa z dnia 30 marca 2015 roku nie była sporządzona na wzorcu umownym, a powódka miała istotny wpływ na ukształtowanie jej postanowień,
w szczególności co do kwestii zaliczki, która została uregulowana w sposób wskazany w umowie w wyniku negocjacji powódki.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał powództwo za bezzasadne i oddalił je
w punkcie 1 wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zasądzając na rzecz pozwanej kwotę 1.217 złotych, na którą składa się 1.200 złotych wynagrodzenia pełnomocnika powoda, będącego radcą prawnym (§ 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U.2013.490 j.t. - mającego zastosowanie wobec wszczęcia postępowania przed 1 stycznia 2016 roku) oraz 17 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Zarządzenie: odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.