UZASADNIENIE

Powód R. K. wniósł pozew przeciwko (...) z siedzibą w W. oraz L. M. (1) o nakazanie pozwanym opróżnienia i wydania lokalu biurowego oznaczonego numerami 101, 103 i 104 położonego na I. piętrze budynku przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w udziale 1.092/3.360 części, natomiast pozwani bez tytułu prawnego zajmują wskazane powyżej lokale, które w części są przeznaczone na biuro Miejskiej Rady (...), a w części na biuro poselskie L. M. (1). Jak wynika z treści pism przesłanych przez Przewodniczącego Rady Miejskiej (...) i dyrektora Biura Poselskiego Posła L. M. (1) pozwani nie zawarli żadnej umowy cywilnoprawnej ze współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. Powód podkreślił, że nieruchomość nie posiada zarządcy, a on sam nie ma pełnomocnika umocowanego do zawierania w jego imieniu umów najmu, stąd ewentualne umowy zawierane z osobami trzecimi są bezskuteczne do czasu ich potwierdzenia przez powoda na mocy art. 103 k.c.

(pozew k. 2-6)

Pozwany L. M. (1) wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że zajmuje ww. lokal na mocy umowy najmu z dnia 21 listopada 2011r. zmienionej aneksem nr (...) i posiada ważny tytuł prawny do lokalu. Umowa została zawarta z zarządcą nieruchomości, działającym na zlecenie współwłaścicieli, w tym powoda. Pozwany podkreślił, iż nieprawdą jest, aby nieruchomość nie miała zarządcy, gdyż spółka (...) sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 9 grudnia 1998r. w imieniu wszystkich współwłaścicieli sprawuje zarząd w ramach którego zawiera umowy najmu poszczególnych lokali. Umowa ta została podpisana przez pełnomocnika powoda adwokat J. D. (1). Ponadto, pozwany podniósł, że z uwagi na sprzeciw drugiego ze współwłaścicieli nieruchomości E. Ł. powód nie posiada legitymacji procesowej w niniejszym postępowaniu.

(pismo pozwanego L. M. (1) z dnia 31 października 2014r. k. 121-130)

Pismem z dnia 18 listopada 2014r. powód rozszerzył powództwo, wnosząc dodatkowo o zasądzenie od pozwanego L. M. (1) kwoty 32.175 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pisma pozwanym do dnia zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości przez pozwanego w okresie od dnia 21 listopada 2011r. do dnia 17 listopada 2014r.

(pismo procesowe powoda z dnia 18 listopada 2014r. k. 159-168)

Pismem z dnia 15 grudnia 2014r. E. Ł. zgłosił interwencję uboczną, wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu.

(interwencja uboczna k. 264-265)

Pismem z dnia 30 grudnia 2014r. pozwany L. M. (1) wniósł o oddalenie także powództwa o zapłatę.

(pismo procesowe pozwanego L. M. (1) z dnia 30 grudnia 2014r. k. 287-294)

Pismem z dnia 12 stycznia 2015r. pozwany (...) z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu. Pozwany podniósł, że w dniu 25 stycznia 2012r. zawarł ze spółką (...) sp. z o.o. działającą w imieniu współwłaścicieli nieruchomości umowę najmu jednego z lokali znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości i umowa ta w dalszym ciągu obowiązuje.

(pismo procesowe pozwanego (...) z dnia 12 stycznia 2015r. k. 311-313)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód R. K. jest współwłaścicielem w udziale 1.092/3.360 części nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) i ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Drugim ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości jest E. Ł., któremu przysługuje udział w wysokości 2.268/3.360 części.

(dowód: odpis zwykły z księgi wieczystej nr (...) k. 10-14)

E. Ł. wyraził jednoznaczny sprzeciw wobec wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie.

/okoliczność bezsporna/

W dniu 28 września 1998r. M. C. (1) wraz z B. H. zarejestrował działalność gospodarczą pod firmą (...) S.C., której przedmiotem było administrowanie nieruchomościami. W grudniu 1998r. wspólnikami spółki cywilnej zostali również (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. M. C. (1) pozostał wspólnikiem spółki, jedynie w okresie od lutego 1999r. do października 2000r. był jej pełnomocnikiem. W dniu 2 kwietnia 2001r. wspólnicy spółki cywilnej (...).C. podjęli uchwałę o przekształceniu jej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Aktualnie wspólnikami (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. są (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

E. Ł. był wspólnikiem i członkiem zarządu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jedynym wspólnikiem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Gdańsku z dnia 29 czerwca 2001r. k. 82-85, zaświadczenie Urzędu Miasta G. z dnia 5 lutego 2015r. k. 450-452, odpis zwykły z KRS k. 453, odpis pełny z Rejestru Handlowego k. 460-463, protokół z dnia 25 listopada 1999r. k. 464-466, protokół z dnia 12 grudnia 2008r. k. 468)

Na mocy umowy z dnia 26 listopada 1998r. E. Ł. zlecił M. C. (1) kupno dwóch udziałów po 189/3.360 części w ww. nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) i następnie przeniesienie własności tych udziałów na niego. Na mocy aktu notarialnego z dnia 9 grudnia 1998r. M. C. (1) przeniósł na E. Ł. udział w wysokości 189/3.360 części nabyty uprzednio od D. G..

(dowód: umowa przeniesienia z dnia 9 grudnia 1998r. k. 446-449)

W dniu 10 października 1998r. pomiędzy ówczesnymi współwłaścicielami ww. nieruchomości: E. C., A. K. i D. G. (w imieniu których działał L. G.), R. K. i S. C. (w imieniu których działała adwokat J. D. (2)), J. C. i M. C. (1) a wspólnikami spółki cywilnej (...) S.C. w G. reprezentowanymi przez M. C. (1) doszło do zawarcia umowy zlecenia, na mocy której współwłaściciele spornej nieruchomości zlecili zleceniobiorcy administrowanie ww. nieruchomością.

(dowód: umowa zlecenia z dnia 10 października 1998r. k. 567)

W dniu 9 grudnia 1998r. pomiędzy ówczesnymi współwłaścicielami powyższej nieruchomości: R. K., S. C., J. C., (działającymi przez pełnomocnika adwokat J. D. (2)), A. K., E. Ł. i M. C. (1) a wspólnikami spółki cywilnej (...).C. w G. reprezentowanymi przez M. C. (1) doszło do zawarcia kolejnej umowy zlecenia. Na podstawie tej umowy współwłaściciele nieruchomości zlecili administratorowi obsługę ww. nieruchomości na ich rzecz i w ich imieniu, zaś administrator zobowiązał się do prawidłowego wykonywania obowiązków, w tym m.in. do zawierania umów najmu i dzierżawy części nieruchomości. Zgodnie z treścią § 1 pkt 17 przedmiotowej umowy na zawarcie nowych umów najmu i dzierżawy winna być wyrażona zgoda współwłaścicieli reprezentujących co najmniej 77,6 % udziałów.

(dowód: umowa zlecenia z dnia 9 grudnia 1998r. k. 79-81)

W dniu 12 grudnia 1998r. współwłaściciele powyższej nieruchomości R. K., S. C., J. C. (wszyscy działający przez pełnomocnika adwokat J. D. (2)), A. K., E. Ł. i M. C. (1) zawarli trzecią umowę zlecenia ze wspólnikami spółki cywilnej (...).C. w G. reprezentowanymi przez M. C. (1), na mocy której zlecili administratorowi obsługę ww. nieruchomości na ich rzecz i w ich imieniu, zaś administrator zobowiązał się do prawidłowego wykonywania powierzonych obowiązków. Przedmiotowa umowa nie zawierała już postanowienia o treści jak w § 1 pkt 17 poprzedniej umowy z dnia 9 grudnia 1998r.

(dowód: umowa zlecenia z dnia 12 grudnia 1998r. k. 565)

W 1998r. R. K. udzielił pełnomocnictwa adwokat J. D. (2).

Pismem z dnia 19 stycznia 1999r. ówczesna pełnomocnik części współwłaścicieli nieruchomości, w tym również powoda, adwokat J. D. (2) zwróciła się do (...) S.C. o przesłanie rozliczenia pożytków osiąganych ze spornej nieruchomości.

W piśmie z dnia 2 lutego 1999r. złożonym w toku postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w Gdyni pod sygnaturą akt VII Ns 301/97 J. D. (2) wniosła o przeprowadzenie dowodu ze wskazanych aktów notarialnych, podnosząc, że M. C. (1) nabył udziały w nieruchomości na zlecenie i dla E. Ł., a następnie zbył je na jego rzecz. Działając pod wpływem błędu co do stosunku M. C. (1) do nieruchomości pozostali współwłaściciele powierzyli mu administrowanie nieruchomością.

Pismem z dnia 18 lutego 1999r. adwokat J. D. (2) zawiadomiła M. C. (1), iż nie jest już umocowany do administrowania nieruchomością w imieniu jej mandantów i pobierania pożytków, albowiem umowa zlecenia została podpisana przez współwłaścicieli w błędnym przekonaniu, że zlecają administrowanie jednemu ze współwłaścicieli. W treści pisma nie wskazano, którą umowę z powyżej wskazanych współwłaściciele wypowiadają.

W dniu 15 kwietnia 1999r. adwokat J. D. (2) wniosła o ustanowienie zarządu przymusowego. W toku postępowania o wyznaczenie zarządcy toczącego się przed Sądem Rejonowym w Gdyni pod sygnaturą VII Ns 151/99 pełnomocnik powoda J. D. (2) złożyła pismo z dnia 16 kwietnia 1999r., wskazując, że M. C. (1) dopuścił się świadomego wprowadzenia w błąd jej mandantów poprzez podawanie się za jednego ze współwłaścicieli, gdy w rzeczywistości nabył udziały na zlecenie E. Ł.. Nadto, podniosła, że gdyby współwłaściciele nie zostali wprowadzeni w błąd nie złożyliby oświadczeń woli i nie zlecili administrowania nieruchomością spółce cywilnej (...). C.. Jednocześnie pełnomocnik powoda uchyliła się w imieniu mandantów od złożonych oświadczeń woli na mocy art. 84 § 1 i 2 w zw. z art. 88 § 1 k.c.

(dowód: pismo z dnia 19 stycznia 1999r. wraz z dowodem doręczenia k. 391-392, pismo z dnia 2 lutego 1999r. k. 393-394, pismo z dnia 18 lutego 1999r. wraz z dowodem doręczenia k. 395-396, pismo z dnia 29 marca 1999r. k. 397-398, pismo z dnia 15 kwietnia 1999r. k. 399-401, pismo z dnia 16 kwietnia 1999r. k. 147 akt Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze VII Ns 151/99, pismo z dnia 18 lutego 1999r. k. 148 tamże, pismo z dnia 19 stycznia 1999r. k. 149 tamże, zeznania świadka J. D. (2) k. 568v-570)

Pismem z dnia 20 lipca 2008r. powód R. K. zwrócił się do (...) sp. z o.o. w G. o poinformowanie go jako współwłaściciela nieruchomości o składzie personalnym zarządu spółki oraz o dostarczenie kompletnej informacji dotyczącej umów najmu lokali oraz złożenie sprawozdania, w tym finansowego, z wykonywanych czynności zarządu od chwili podjęcia do dnia 30 czerwca 2008r.

(dowód: pismo z dnia 20 lipca 2008r. k. 480)

W dniu 21 listopada 2011r. pomiędzy (...) spółką z o.o. z siedzibą w G. działającą na podstawie umowy zlecenia współwłaścicieli nieruchomości a L. M. (1) doszło do zawarcia umowy najmu lokali użytkowych nr (...) i korytarzyka, położonych na pierwszym piętrze budynku znajdującego się na nieruchomości w G. na ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) na cele związane z prowadzeniem przez najemcę biura poselskiego.

(dowód: umowa najmu z dnia 21 listopada 2011r. k. 75-77, aneks nr (...) k. 78)

W dniu 25 stycznia 2012r. pomiędzy (...) spółką z o.o. z siedzibą w G. działającą na podstawie umowy zlecenia współwłaścicieli nieruchomości a (...) Radą Wojewódzką (...) Rada Miejska w G. doszło do zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego nr (...) o powierzchni całkowitej 20 m², położonego na pierwszym piętrze budynku znajdującego się na nieruchomości w G. na ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) na cele biurowe.

(dowód: umowa najmu z dnia 25 stycznia 2012r. k. 315-317)

W odpowiedzi na zobowiązanie Sądu, pismem z dnia 8 lipca 2014r. Rada Miejska (...) w G. poinformowała, że nie zawierał żadnej umowy cywilnoprawnej z podmiotami i osobami fizycznymi wymienionymi w piśmie Sądu, a w jej wyłącznym posiadaniu jest jedynie umowa zawarta ze spółką (...) sp. z o.o. w G.. Analogicznie, pismem z dnia 9 lipca 2014r. Dyrektor Biura Poselskiego Posła na Sejm RP L. M. (1) poinformował Sąd Rejonowy w Gdyni, VII Wydział Cywilny, iż poseł nie zawierał żadnej umowy cywilnoprawnej z podmiotami i osobami fizycznymi wymienionymi w piśmie Sądu, a w wyłącznym posiadaniu Posła jest jedynie umowa zawarta ze spółką (...) sp. z o.o. w G..

(dowód: pismo z dnia 8 lipca 2014r. k. 23, pismo z dnia 9 lipca 2014r. k. 24)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całego zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków M. C. (1), E. Ł. i J. D. (2) oraz dowodu z przesłuchania powoda R. K..

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Jedynie gwoli wyjaśnienia wskazać należy, że bezzasadny okazał się zarzut strony pozwanej, która kwestionowała wiarygodność dowodów w postaci kserokopii korespondencji skierowanej do spółki (...) S.C. w 1999r. przez ówczesnego pełnomocnika powoda adwokat J. D. (2), ponieważ powód wniósł o przeprowadzenie dowodu z kopii tych dokumentów poświadczonych przez zawodowego pełnomocnika – adwokata znajdujących się w aktach sprawy VII Ns 151/99 Sądu Rejonowego w Gdyni. Zgodnie zaś z treścią art. 129 § 3 k.p.c. zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem ma charakter dokumentu urzędowego. Wobec powyższego zarówno autentyczność jak i wiarygodność ww. dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu. Nadto fakt sporządzenia tych dokumentów poświadczyła będąca ich autorem świadek J. D. (2).

Jeśli natomiast chodzi o ocenę zeznań świadka M. C. (1) to są one w zasadniczej części niewiarygodne. W ocenie Sądu świadek mijał się z prawdą, zeznając, że nie wiedział kto był (...) sp. z o.o. oraz (...) Sp. z o.o., które – jak wynika z zebranego materiału dowodowego – od grudnia 1998r. posiadały udziały w spółce (...). W świetle umowy z dnia 9 grudnia 1998r. nie ulega też żadnej wątpliwości, że M. C. (1) pozostawał w bardzo bliskich stosunkach z E. Ł., który jest współwłaścicielem spornej nieruchomości oraz wspólnikiem wymienionych powyżej spółek kapitałowych. Zdaniem Sądu, obie te osoby musiały darzyć siebie dużym zaufaniem, skoro E. Ł. zlecił świadkowi nabycie udziałów w spornej nieruchomości i przeniesienie ich na niego, a następnie prowadził ze świadkiem przez wiele lat wspólne interesy, gdyż jak wskazano powyżej spółki (...) miały udziały w spółce cywilnej (...).C. założonej przez M. C. (1). W tym kontekście zeznania M. C. (1), że słabo znał E. Ł. uznać należało za zupełnie niewiarygodne. Ponadto, nie zasługują na wiarę zeznania świadka, że nie miał on żadnej wiedzy o korespondencji kierowanej w 1999r. do spółki (...) S.C. przez pełnomocnika powoda adwokat J. D. (2). Co prawda, w okresie od grudnia 1998r. do października 2000r. M. C. (1) nie był wspólnikiem spółki cywilnej (...).C., lecz z treści zaświadczenia Urzędu Miasta G. (k. 450) jednoznacznie wynika, że od lutego 1999r. był on pełnomocnikiem ww. spółki cywilnej. W świetle powyższego świadek miał dostęp do wszystkich dokumentów spółki oraz kierowanej do niej korespondencji, a z uwagi na pełnioną funkcję musiał interesować się sprawami spółki i posiadać wiedzę o wszelkich roszczeniach zgłaszanych w stosunki do spółki.

Jako częściowo niewiarygodne należało uznać również zeznania świadka E. Ł.. Świadek zeznał bowiem, ze powód nigdy nie kwestionował wyboru spółki (...) S.C. jako administratora przedmiotowej nieruchomości, a także że miał pełne zaufanie do M. C. (1), co stoi w sprzeczności nie tylko z zeznaniami powoda, ale również treścią pism złożonych do akt niniejszej sprawy, w tym pisma z dnia 20 lipca 2008r. Nadto, świadek starał się bagatelizować swoje kontakty ze spółką (...) („przez 17 lat zawsze były jakieś kontakty między mną a spółką (...), ponieważ interesowałem się nieruchomością (…)”), choć jak wspomniano powyżej spółki (...) posiadały udziały w spółce (...).

Brak natomiast było podstaw do kwestionowania zeznań świadka J. D. (2). Co prawda świadek nie potrafiła wskazać wielu szczegółów, w tym nie pamiętała treści umów zlecenia zawartych przez współwłaścicieli z (...) S.C., trybu ich zawarcia, szczegółów korespondencji prowadzonej z administratorem ani też nie potrafiła wskazać, której umowy zlecenia dotyczyło oświadczenie o wypowiedzeniu, jednakże powyższe okoliczności nie mają wpływu na ocenę wiarygodności zeznań. W ocenie Sądu taka treść zeznań nie wynikała ze złej woli świadka czy jej celowego działania, a raczej była spowodowana upływem znacznego okresu czasu. Zważyć bowiem należy, iż zdarzenia o jakie świadek była pytana miały miejsce 16-17 lat temu.

Zasadniczo za wiarygodne Sąd uznał także zeznania powoda R. K.. W ocenie Sądu zeznania powoda były szczere, spójne i logiczne. Nadto, w świetle zebranego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości Sądu, że mimo iż powód jest współwłaścicielem spornej nieruchomości to nie uzyskuje z tego tytułu żadnych pożytków, a wszystkie dochody z nieruchomości przypadają E. Ł., a nadto drugi ze współwłaścicieli wraz z administratorem uniemożliwiają powodowi wykonywanie uprawnień wynikających z prawa własności, w tym nie przekazują mu informacji o istotnych sprawach dotyczących spornej nieruchomości.

Na podstawie przepisu art. 227 k.p.c. Sąd oddalił wnioski o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. G. oraz dowodów z dokumentów dołączonych do pisma z dnia 18 listopada 2014r., albowiem okoliczności na jakie miały być przeprowadzone te dowody nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd oddalił również wniosek pozwanego L. M. (1) o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków B. H. i M. C. (2), albowiem mimo zobowiązania przez Sąd pozwany nie wskazał adresów zamieszkania wskazanych osób. Ponadto, z uwagi na fakt, że roszczenie powoda o zapłatę było nieuzasadnione co do zasady bezprzedmiotowe było prowadzenie postępowanie dowodowego w zakresie wysokości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z części spornej nieruchomości, co skutkowało oddaleniem wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw czynszów.

Podkreślić należy, iż w niniejszej sprawie powód zgłosił dwa roszczenia tj. roszczenie o wydanie przez pozwanych lokali oznaczonych numerami (...) znajdujących się w budynku położonym na nieruchomości, której jest współwłaścicielem oraz roszczenie o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania ze wspomnianych lokali. Bezspornym było, iż R. K. jest mniejszościowym współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) i ul. (...) i przysługuje mu jedynie udział w wysokości 1.092/3.360 części. Powyższa okoliczność powoduje, że legitymacja procesowa powoda do domagania się wydania nieruchomości może wynikać wyłącznie z przepisu art. 209 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Podkreślić należy, że „istotą czynności zachowawczych, o których mowa w art. 209 k.c. jest ochrona wspólnego prawa. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie "wszelkich czynności" i dochodzenie "wszelkich roszczeń". (…). Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013r., II CSK 673/12, LEX nr 1394087). Współwłaściciel, który dokonuje czynności zachowawczej działa we własnym imieniu, ale w interesie wszystkich współwłaścicieli (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960 r., I Co 16/60, OSN 1961, nr 2, poz. 31; J. Ignatowicz [w:] I. Bielski, J. Ignatowicz, J. Pietrzykowski, Z. Resicha (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, 1972, s. 537). W konsekwencji powyższego – jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 czerwca 1985r., III CZP 35/85, OSNC 1986/4/47 – sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel występujący z wnioskiem wykonuje czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Gdy czynność zachowawcza polega na wytoczeniu powództwa windykacyjnego, to powód - współwłaściciel nie może żądać wydania rzeczy wyłącznie sobie, wbrew woli innego współwłaściciela (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1997r., II CKN 2/97, LEX nr 1228321). W przypadku roszczenia windykacyjnego sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę procesową współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych (sprzeciwiających się) współwłaścicieli (por. uchwała SN z 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSN 1986, Nr 4, poz. 47; wyrok SN z 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, L.; wyrok SN z 30 października 2013 r., II CSK 673/12, OSP 2014, Nr 7-8, poz. 72). W niniejszej sprawie drugi ze współwłaścicieli spornej nieruchomości E. Ł., któremu przysługuje udział w wysokości 2.268/3.360 części, wyraźnie sprzeciwił się żądaniu eksmisji pozwanych ze spornej nieruchomości (vide: sprzeciw z dnia 29 listopada 2014r. k. 133, interwencja uboczna z dnia 15 grudnia 2014r. k. 264-265). Sprzeciw większościowego współwłaściciela oznacza zatem, że powód utracił legitymację procesową w przedmiotowym postępowaniu, czego skutkiem winno być oddalenie powództwa w zakresie żądania wydania części nieruchomości. Strona powodowa powoływała się na treść § 1 pkt 17 umowy z dnia 9 grudnia 1998r., zgodnie z którym na zawarcie nowych umów najmu i dzierżawy winna być wyrażona zgoda współwłaścicieli reprezentujących co najmniej 77,6 % udziałów, wskazując, że w świetle tego zapisu umowy sprzeciw współwłaściciela jest bezskuteczny. Niemniej – zdaniem Sądu – argumentacja powoda jest chybiona. Jak wynika z przytoczonych powyżej judykatów charakter zachowawczy mają wyłącznie te czynności, które dokonywane są w interesie wszystkich współwłaścicieli, dają się z tym interesem pogodzić i które dotyczą wspólnego prawa. Bez wątpienia obaj współwłaściciele mają sprzeczne interesy, skoro jeden z nich domaga się eksmisji najemców, a drugi opowiada się za dalszym wynajmowaniem spornych lokali. Nadto, gdyby przyjąć argumentację powoda jeden ze współwłaścicieli w sposób arbitralny mógłby dochodzić czynności zupełnie sprzecznych z interesami pozostałych współwłaścicieli, a ci musieliby znosić taki stan rzeczy, co jest trudne do pogodzenia z samą istotą współwłasności. Wreszcie wskazać należy, że sporny zapis § 1 pkt 17 dotyczy wyłącznie trybu zawierania umów o charakterze obligacyjnym.

Poza żądaniem eksmisji, powód wystąpił przeciwko pozwanemu L. M. (1) również z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania ze wskazanych w pozwie lokali. W tym zakresie podstawę prawną roszczenia powoda stanowiły przepisy art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 1 k.c. i art. 230 k.c. Bez wątpienia czynność dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i zwrotu równowartości pożytków (art. 224 § 2 i 225 k.c.) nie należy do czynności zachowawczych w rozumieniu przepisu art. 209 k.c., gdyż jej celem nie jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem i nie zmierza ona do zachowania wspólnego prawa własności rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2014r., I CSK 728/13, LEX nr 1583212), a zatem powyższe wywody dotyczące legitymacji procesowej powoda nie dotyczą przedmiotowego roszczenia o zapłatę. Zgodnie z treścią art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast stosownie do art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Powyższe przepisy mają odpowiednie zastosowanie w stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym (art. 230 k.c.). Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika jednoznaczny wniosek, że posiadacz zależny w dobrej wierze nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy do chwili w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Należało zatem rozstrzygnąć, czy L. M. (2) posiadał tytuł prawny do władania lokalem w okresie objętym sporem, a gdyby okazało się że nie – przesądzić czy był posiadaczem zależnym w dobrej czy w złej wierze.

Pozwany L. M. (1) przedstawił umowę najmu z dnia 21 listopada 2011r. Przedmiotowa umowa najmu została jednak zakwestionowana przez stronę powodową, która podnosiła, iż została zawarta z naruszeniem § 1 pkt 17 umowy zlecenia z dnia 9 grudnia 1998r., zgodnie z którym na zawarcie nowych umów najmu i dzierżawy winna być wyrażona zgoda współwłaścicieli reprezentujących co najmniej 77,6 % udziałów. Zarzut powoda nie znajduje jednak uzasadnienia w świetle zebranego materiału dowodowego. Przede wszystkim wskazać należy, iż na rozprawie w dniu 30 października 2015r. strona pozwana przedstawiła dwie kolejne umowy zlecenia datowane na dzień 10 października 1998r. i na dzień 12 grudnia 1998r. Co istotne w tej drugiej umowie nie ma już postanowienia umownego analogicznego do § 1 pkt 17 umowy z dnia 9 grudnia 1998r. Świadek J. D. (2) natomiast potwierdziła, że jako pełnomocnik m.in. powoda podpisała wszystkie wymienione powyżej umowy, a nadto potwierdziła, że administrator był umocowany na podstawie umowy zlecenia z dnia 12 grudnia 1998r. Zgodnie z treścią § 4 umowy z dnia 12 grudnia 1998r. administrator był umocowany do zawierania umów najmu w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Bez wątpienia takie umocowanie posiadała także spółka (...) sp. z o.o. jako następca prawny spółki cywilnej (...).C. Kolejną kwestią sporną w niniejszej sprawie była ocena skuteczności wypowiedzenia umowy zlecenia przez pełnomocnika powoda. Zważyć bowiem należy, iż w dniu 18 lutego 1999r. pełnomocnik niektórych współwłaścicieli nieruchomości, w tym powoda, adwokat J. D. (2) skierowała do M. C. (1), który podówczas pełnił funkcję pełnomocnika spółki (...) S.C. pismo, w którym poinformowała, że M. C. (1) „nie jest już umocowany do sprawowania administracji” sporną nieruchomością, wskazując, że umowa zlecenia została podpisana przez współwłaścicieli w błędnym przekonaniu, że zlecają administrowanie jednemu ze współwłaścicieli. Ponadto, w imieniu współwłaścicieli adwokat J. D. (2) złożyła wniosek o ustanowienie zarządu przymusowego dla spornej nieruchomości, ponawiając w nim argumentację zawartą w piśmie z dnia 18 lutego 1999r. Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia powyższego zagadnienia było ustalenie, której z trzech wymienionych powyżej umów zlecenia zawartych ze spółką (...) S.C. dotyczyło oświadczenie złożone przez pełnomocnika powoda. Ciężar wykazania powyższej okoliczności bez wątpienia spoczywał na stronie powodowej, która z tego faktu wywodziła skutki prawne. Niestety zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie pozwolił na udzielenie odpowiedzi na to pytanie. Zważyć bowiem należy, iż przesłuchana w niniejszej sprawie w charakterze świadka J. D. (2) nie potrafiła wskazać którą z ww. umów wypowiedziała. (...) w tym przedmiocie nie posiadał także powód. Wobec powyższego Sąd nie jest w stanie ustalić czy i w jakim zakresie stosunek prawny zlecenia został rozwiązany.

Niezależnie od powyższego, wbrew temu, co podnosiła strona powodowa, czynność prawna zawarcia umów najmu z L. M. (1) oraz (...) nie stanowi w tym konkretnym przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Jak wskazuje się w doktrynie przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności należy zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 1, Wyd. 8, Warszawa 2015). Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu KC zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie (por. K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, 2015). Ta ostatnia uwaga ma istotne znaczenie w szczególności w przypadku czynności obligacyjnych takich jak najem czy dzierżawa. W wyroku z dnia 3 lutego 1964r. III CR 192/62, OSN 1965, Nr 1, poz. 9 Sąd Najwyższy wskazał bowiem, że wydzierżawienie nieruchomości jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale jeżeli np. wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli. Podobny pogląd prawny Sąd Najwyższy wyraził w wyroku z dnia 4 października 2006r., II CSK 218/06, Rzeczpospolita 2006, Nr 260, s. C3, w którym wyjaśnił, że w granicach zwykłego zarządu może pozostawać także wydzierżawienie wspólnej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Kierując się powyższymi kryteriami Sąd doszedł do przekonania, że czynność prawa zawarcia umów najmu z pozwanymi mieściła się w zakresie zwykłego zarządu. Czynność ta była bowiem konsekwencją wcześniejszej jednogłośnej decyzji wszystkich współwłaścicieli nieruchomości o przeznaczeniu pod wynajem lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) i ul. (...) w G. wyrażonej w umowach zlecania z 1998r. W ww. umowach wszyscy ówcześni współwłaściciele – w myśl art. 199 k.c. – zgodzili się na taki sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości (por. § 1 pkt 2 umowy z dnia 9 grudnia 1998r. czy § 4 umowy z dnia 12 grudnia 1998r.). Jak wskazano powyżej umowy w imieniu powoda podpisała J. D. (2). Poza tym, jak wynika z okoliczności sprawy, w okresie od 1999r. do 2011r. poszczególne lokale znajdujące się w budynku przy ul. (...) i ul. (...) w G. były już wynajmowane. W umowach zlecenia mowa jest np. o przedłużeniu umów najmu z dotychczasowymi najemcami i dzierżawcami. Bez wątpienia zatem umowa najmu zawarta z pozwanym L. M. (1) była kontynuacją dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości. Z uwagi zatem na powyższe uznać należało, że skoro zawarcie konkretnych umów najmu mieściło się w zakresie zwykłego zarządu to zgodnie z treścią przepisu art. 201 k.c. do podjęcia takiej czynności potrzebna była zgoda większości współwłaścicieli. Bez wątpienia warunek ten został spełniony, albowiem E. Ł., któremu przysługuje udział w wysokości 2.268/3.360 części, wyraził zgodę na zawarcie umów z pozwanymi.

Stąd też należało uznać, że umowa najmu zawarta z L. M. (1) była ważna.

Nawet jednak, gdyby nie podzielić powyższego stanowiska, należy wskazać, ze roszczenie o zapłatę za okres do 6 października 2014 r. (data powzięcia przez ozwanego wiedzy o wytoczeniu powództwa) było niezasadne z uwagi na dobra wiarę pozwanego. Nie budziło wątpliwości Sądu, iż pozwany L. M. (1) korzystał z części nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności powoda jak najemca, a zatem uznać należało go za posiadacza zależnego. Podkreślić należy, iż zgodnie z powołanymi powyżej przepisami, odpowiedzialność korzystającego bezumownie z cudzej nieruchomości uzależniona jest od złej wiary posiadacza. W tym względzie pamiętać należy o wynikającym z treści art. 7 k.c. domniemaniu dobrej wiary. Skoro zatem powód wywodził swoje roszczenie ze złej wiary pozwanego, to na powodzie spoczywał ciężar obalenia domniemania dobrej wiary wynikającego z normy prawnej wyrażonej z art. 7 k.c. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2010 r., I CSK 3/10, nr LEX 786547 domniemanie istnienia dobrej wiary wywołujące określone skutki w zakresie roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wzruszalne, ale ciężar jego obalenia spoczywa na dochodzącym roszczenia, który z przypisania złej wiary pozwanemu wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Pojęcie dobrej wiary trafnie zdefiniował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 sierpnia 2008r. I CSK 33/08, LEX 510964, wskazując, iż dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Jeśli chodzi o posiadacza zależnego, a takim – jak wskazano powyżej – jest pozwany L. M. (1), w dobrej wierze będzie ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Z kolei wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności) oznaczać będzie złą wiarę. Innymi słowy, posiadanie w złej wierze występuje w sytuacji, gdy osoba faktycznie władająca rzeczą nie tylko ma pozytywną wiedzę o nieistnieniu prawa do władania rzeczą, ale także, gdy nie można jej zarzucić, że powinna taką wiedzę mieć (por.: K. P., D. wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi o pojęciu), SC 1970, t. XV, s. 4) . W niniejszym postępowaniu strona powodowa nie obaliła domniemania dobrej wiary pozwanego. Podkreślić bowiem należy, że pozwany L. M. (1) dowiedział się o wytoczeniu powództwa dopiero w dniu 6 października 2014r., kiedy potwierdził drogą e-mailową, że został zawiadomiony o terminie oraz przedmiocie posiedzenia i kiedy doręczono mu kopię pozwu złożonego w niniejszej sprawie i postanowienia o zabezpieczeniu. Przed tą datą pozwany nie był w ogóle wzywany przez powoda do zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości ani też w żaden inny sposób nie został poinformowany o roszczeniach powoda. Złej woli pozwanego nie można również wywodzić z faktu, iż w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu, pismem z dnia 9 lipca 2014r. pracownik jego biura poselskiego wskazał, iż pozwany nie zawierał żadnej umowy cywilnoprawnej z podmiotami i osobami fizycznymi wymienionymi w piśmie Sądu. W piśmie tym bowiem wprost wskazano, że pozwany zawarł umowę ze spółką (...) sp. z o.o. w G.. Nadto, jak wynika z okoliczności sprawy, przy zawarciu umowy najmu prokurent administratora powołał się na umocowanie współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości. Zatem roszczenie za okres od dnia 21 listopada 2011r. do dnia 6 października 2014r. nie zasługuje na uwzględnienie z uwagi na dobrą wiarę pozwanego L. M. (1).

Na koniec należy wskazać, że w świetle zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego nie budziło żadnych wątpliwości, że E. Ł. wraz z administratorem pobierali wszystkie pożytki z nieruchomości, zupełnie pozbawiając powoda dochodu z przedmiotowej nieruchomości. Mało tego, przez okres prawie 17 lat E. Ł. uniemożliwiał powodowi wykonywanie jakichkolwiek uprawnień przysłuchujących mu na podstawie prawa własności. Z zeznań powoda wynika, że uniemożliwiano mu nawet wejście do budynku, którego przecież jest współwłaścicielem. Mimo licznych pism kierowanych przez powoda i jego pełnomocnika nie przedstawiono powodowi także rachunku z zarządu ani też nie udzielano żadnych innych informacji o nieruchomości. Negatywnie należy przy tym ocenić sam sposób w jaki E. Ł. nabył udziały w nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli przy udziale administratora, ukrywając swoje bliskie relacje z M. C. (1). Znamienne jest, że zarówno M. C. (1) jak i E. Ł. również składając zeznania w niniejszej sprawie próbowali bądź ukryć bądź bagatelizować swoje związki, które w świetle ujawnionych w sprawie dokumentów są bezsporne. Postępowanie E. Ł. należało zatem ocenić negatywnie w świetle zasad współżycia społecznego, niemniej ocena ta nie miała wpływu na rozstrzygnięcie z uwagi na powyżej przedstawione okoliczności. Zaznaczyć należy, że niniejsze postępowanie nie obejmowało sporu pomiędzy powodem a E. Ł., a spór pomiędzy powodem a L. M. (1) i (...). Dlatego tez jednoznacznie negatywna ocena działań E. Ł., nie mogła przełożyć się na ocenę istoty sporu w niniejszym postępowaniu. Strona powodowa skoncentrowała się bowiem na dowodzeniu nieprawidłowości w poczynaniach E. Ł., nie wykazała jednak, że L. M. (1) czy tez (...) mieli jakikolwiek związek z tymi poczynaniami. Niewątpliwie niniejsza sprawa była jedynie „odpryskiem” zaostrzonego konfliktu pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, jednak, w przekonaniu, Sądu negatywne skutki tego konfliktu nie powinny dotyczyć osób trzecich, co do których nie ma dowodu, aby o konflikcie tym wiedziały, czy w jakikolwiek sposób w nim uczestniczyły angażując się po którejkolwiek ze stron. Nadto, należy wskazać, że powód może dochodzić swoich roszczeń przeciwko drugiemu ze współwłaścicieli w odrębnych postępowaniach.

Mając zatem na uwadze wszystkie przytoczone powyżej okoliczności na mocy art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 209 k.c. a contrario należało oddalić powództwo w zakresie żądania eksmisji, zaś na podstawie art. art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 1 k.c. i art. 230 k.c. a contrario także powództwo w zakresie roszczenia o zapłatę kwoty 32.175 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego L. M. (1).

O kosztach procesu Sąd orzekł w punktach II. i III. wyroku. Na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 i § 6 pkt. 5 i § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.491 ze zm.) Sąd zasądził od przegrywającego niniejsze postępowanie w całości powoda na rzecz pozwanego L. M. (1) kwotę 2.537 zł, na którą składały się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz opłata za czynności zawodowego pełnomocnika – adwokata w wysokości 2.400 zł w postępowaniu o zapłatę oraz w wysokości 120 zł za postępowanie w przedmiocie żądania eksmisji.

Natomiast na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z § 9 pkt. 1 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku o opłatach za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz.U.2013.490) Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego (...) w W. kwotę 137 zł, na którą składała się opłata za czynności zawodowego pełnomocnika – radcy prawnego w postępowaniu o eksmisję w kwocie 120 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE