UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 listopada 2015 r. powódka (...) (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. wniosła o uchylenie uchwały nr (...)właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. z dnia 17 marca 2015 r., w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) do wystąpienia na drogę sądową przeciwko developerowi tj. (...) (...) Spółce z o.o. z siedzibą w W. celem odzyskania pomieszczenia ochrony lub uzyskania odszkodowania za zajęte pomieszczenie oraz zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka twierdziła, że jest właścicielem lokalu nr (...) w pozwanej Wspólnocie, że podjęta przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ww. uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i jest niekorzystna dla Wspólnoty, że w przypadku gdyby doszło do jej wykonania i wytoczenia przez pozwaną Wspólnotę powództwa przeciwko powódce, to będzie się to wiązało z obowiązkiem pokrycia przez Wspólnotę Mieszkaniową dodatkowych, niepotrzebnych kosztów w tym opłaty od pozwu i kosztów zastępstwa procesowego, co w oczywisty sposób narusza interes powódki i całej Wspólnoty oraz jest dla niej niekorzystne, gdyż powództwo to będzie całkowicie bezpodstawne i zostanie oddalone. W ocenie powódki, takiej sytuacji można byłoby uniknąć, gdyby pozwana przed podjęciem uchwały, zleciła dokonanie przez profesjonalistę analizy prawnej zasadności roszczenia, z którym zamierza wystąpić przeciwko powódce.

Odpowiedź na pozew pozwanej została zawrócona w trybie art. 132 k.p.c.

Na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r., pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. W załączniku do protokołu rozprawy pozwana Wspólnota wskazała, że podjęcie zaskarżonej uchwały nr (...)z dnia 17 marca 2015 r. stało się konieczne, albowiem próby polubownego rozwiązania sporu – związanego z pomieszczeniem zajmowanym przez firmę ochroniarską – między powódką, a pozwaną nie doprowadziły do porozumienia, gdyż powódka odrzuciła wszystkie propozycje Zarządu pozwanej Wspólnoty oferując jedynie sprzedaż tego pomieszczenia za 50.000 zł, oraz że członkowie pozwanej Wspólnoty przed głosowaniem nad zaskarżoną uchwałą zostali poinformowani o skutkach prawnych i finansowych wystąpienia na drogę sądową przeciwko powódce zawartych w opinii prawnej przygotowanej na zlecenie pozwanej. Ponadto pozwana zarzuciła, że powódka zmierza do zablokowania pozwanej prawa do sądu zagwarantowanego w Konstytucji, że podjęta uchwała nie przesądza tego, czy powództwo zostanie wytoczone, że decyzję w tym zakresie ostatecznie podejmie zarząd pozwanej Wspólnoty po konsultacjach z prawnikami oraz że nieprzyjęcie zaskarżonej uchwały w tym konkretnym przypadku prewencyjnie chroniłoby interesy jednego członka wspólnoty – powodowej Spółki kosztem pozostałych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali mieszkalnych położonych przy ul. (...) w W. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W..

Powódka (...) (...) Spółka z o.o. w W. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Powódka jest tym samym członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

W dniu 17 marca 2015 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie upoważnienia Zarządu tej Wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową przeciwko developerowi tj. (...) (...) Spółce z o.o. z siedzibą w W. celem odzyskania pomieszczenia ochrony lub uzyskania odszkodowania za zajęte pomieszczenie. W § 2 wskazano, że uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, natomiast w § 3, że głosy nad przyjęciem uchwały będą zbierane na zebraniu Wspólnoty w dniu 17 marca 2015 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osoby upoważnione przez Zarząd. Zgodnie z protokołem głosowania za podjęciem uchwały głosowało 52,88 %, natomiast przeciwko uchwale głosowało 26,43% udziałów. Uchwała została podjęta w dniu 1 czerwca 2015 r.

Dowody: wydruk księgi wieczystej k. 17 – 28; uchwała k. 29.

Dokonując powyższych ustaleń i mając je na uwadze Sąd zważył,
co następuje:

W rozpoznawanej sprawie okoliczności faktyczne były niesporne.

Sporne było to, czy zaskarżona uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Sąd przyznał moc dowodową, wszystkim dowodom z dokumentów zgromadzonym w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Autentyczność i wiarygodność tych dokumentów
nie była bowiem przez strony kwestionowana.

Powództwo w niniejszej sprawie nie zasługiwało na uwzględnienie, wobec czego zostało oddalone.

Powódka – jako właściciel lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) – na podstawie art. 25 u.w.l. może co od zasady przed Sądem domagać się uchylenia zaskarżonej uchwały. Przepis ten stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa , Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759). Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.
Interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali, a nie realizacja abstrakcyjnych praw członka wspólnoty, określa w każdym indywidualnym przypadku charakter sprawy o uchylenie, ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały o wykluczeniu, jako sprawy o prawa majątkowe (post. SN z dnia 5 października 2006 r., IV CZ 74/06, LEX nr 607280, post. SN z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZ 43/08, LEX
nr 523657). Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.07.2004 r., IV CK 543/03).

Zaskarżanie do Sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona którakolwiek z określonych w tym przepisie przesłanek: 1) uchwała nie jest zgodna z prawem, 2) uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, 3) uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa pozew.

Zgodnie z art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Według art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l."), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. We wspólnotach mieszkaniowych powyżej siedmiu lokali - jak w okolicznościach niniejszej sprawy - mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 20 i nast.). Przepisy te mają jednak charakter względnie obowiązujący, stosuje się je bowiem tylko wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego albo w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.).

W obydwu rodzajach wspólnot mieszkaniowych (tzw. małej oraz większej) zarząd nieruchomością wspólną polega na dokonywaniu czynności faktycznych, prawnych oraz procesowych. Dokonywanie innych czynności w ramach zarządu nieruchomością wspólną jest z natury rzeczy wyłączone. Nie zmienia tego art. 21 ust. 1 u.w.l., który stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Przepis ten mógłby sugerować, że kompetencje zarządu wykraczają poza czynności związane z zarządem nieruchomością wspólną, jednakże art. 21 ust. 1 u.w.l. znajduje się rozdziale IV ustawy o własności lokali zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną", a art. 22 ust. 1-3 u.w.l. wskazują, iż rola zarządu sprowadza się do dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazuje to na zakres kompetencji zarządu - dokonywanie tylko czynności dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto sprawy, którymi kieruje zarząd oraz w których reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz, nie mogą przekraczać zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczonej przez art. 6 zdanie drugie u.w.l.

Czynności zarządu mogą być czynnościami faktycznymi, prawnymi oraz procesowymi i dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego zapatrywania, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym.

Ustawa o własności lokali i kodeks cywilny odmiennie regulują czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Po pierwsze, zgodnie z art. 22 ust. 1 u.w.l., zarząd samodzielnie, czyli bez konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, podejmuje czynności zwykłego zarządu. Tymczasem art. 201 k.c. stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Po drugie, w wypadku wspólnot mieszkaniowych większych, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Powyższe, co oczywiste odnosi się wyłącznie do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października2004 r., w sprawie II CK 98/04 wskazał, że „o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu przez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną”.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że podjęta przez pozwaną Wspólnotę uchwała nr (...) nie jest niezgodna z przepisami prawa, ani umową właścicieli, nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesu powódki, a także innych właścicieli lokali, którzy głosowali nad powyższą uchwałą.

Wbrew zarzutom powódki zaskarżona uchwała nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie jest niekorzystna dla pozwanej wspólnoty. Pomieszczenie ochrony będące przedmiotem zaskarżonej uchwały może stanowić cześć nieruchomości wspólnej. Nie służy bowiem wyłącznie do użytku właścicieli odrębnych lokali, a w szczególności wyłącznie powódki. Jak już wskazano, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pomieszczenia przynależne stanowią natomiast części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Pomieszczenia przynależne, jako części składowe lokalu mieszkalnego, dzielą los prawny samego lokalu, przez co nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. Oprócz pomieszczeń przynależnych, które służą zaspokajaniu innych potrzeb niż mieszkalne, poza lokalem mogą znajdować się także pomieszczenia służące zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli służą takim celom to, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 u.w.l., stanowią pomieszczenia pomocnicze lokalu. W rozpoznawanej sprawie, poza kwestią zaskarżenia spornej uchwały spornym jest charakter ww. pomieszczenia zajmowanego przez pracowników ochrony, a w szczególności to, czy jest to cześć nieruchomości wspólnej. Powódka nie wykazała jednak aby ww. pomieszczenie stanowiło część jej lokalu nr (...) stanowiącego odrębną własność. Z księgi wieczystej tej nieruchomości lokalowej wynika, że składa się on z salonu, kuchni, 3 pokoi, 2 garderób, przedpokoju, korytarza, łazienki, wc i komórki stanowiącej pomieszczenie przynależne do tego lokalu. Z dokumentu tego nie wynika, aby pomieszczenie ochrony stanowiło pomieszczenie przynależne czy pomocnicze do lokalu nr (...). Powódka nie wykazała także, aby ww. pomieszczenie ochrony stanowiło niewyodrębniony lokal stanowiący jej własność. Nie przedstawiła w tym zakresie jakiegokolwiek dowodu, wskazując jedynie, że realizacja zaskarżonej uchwały będzie wiązała się z koniecznością poniesienia kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego, co w jej ocenie narusza interes pozwanej Wspólnoty i jest dla niej niekorzystne. Przyjęcie, że między stronami niniejszego procesu występuje spór, co do tego, czy pomieszczenie zajmowane przez pracowników ochrony stanowi, czy nie stanowi części nieruchomości wspólnej, to podlega on rozpoznaniu przez Sąd, o ile którakolwiek ze stron procesu wystąpi z takim roszczeniem, albo z roszczeniem dalej idącym tj. roszczeniem o wydanie tego pomieszczenia albo o zapłatę określonego wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne z niego korzystanie. Aktualnie jednak powódka nie tylko nie udowodniła, ale nawet nie uprawdopodobniła, aby była jego właścicielem. W konsekwencji jej zarzuty odnośnie zaskarżonej uchwały z jednej strony zmierzają do pozbawienia pozwanej Wspólnoty prawa do Sądu przez zablokowanie jej możliwości wystąpienia przeciwko powódce z roszczeniami wskazanymi w zaskarżonej uchwale, a z drugiej pozbawiają możliwości zarzadzania nieruchomością wspólną w zakresie pomieszczenia zajmowanego przez pracowników ochrony. Powyższe było wystarczające do oddalenia powództwa.

Zgoda właścicieli lokali na upoważnienie zarządu Wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową przeciwko developerowi tj. (...) Spółce z o.o. z siedzibą w W. w celu odzyskania pomieszczenia ochrony lub uzyskania odszkodowania za zajęte pomieszczenie nie tylko nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani w inny sposób narusza interesów powódki. Wprawdzie powódka jest podmiotem, wobec którego pozwana Wspólnota zamierza skierować ewentualne roszczenia, lecz nie oznacza to, że uchwała niejako automatycznie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powódki, gdyż pozowali to ostatecznie przesądzić, czy pomieszczenie ochrony jest własnością powódki, czy częścią wspólną nieruchomości. Okoliczność podjęcia zaskarżonej uchwały daje zatem wyłącznie wyraz temu, że właściciele lokali zamierzają rozpocząć określone działania celem rozstrzygnięcia sporu, jaki istnieje między pozwaną Wspólnotą, a powódką, co jednak nie oznacza, że do realizacji tych działań ostatecznie dojdzie. Wspólnota, a w zasadzie jej zarząd na podstawie upoważnienia zawartego w zaskarżanej uchwale może skorzystać z opinii profesjonalnego pełnomocnika procesowego i ostatecznie zadecydować, czy wystąpi przeciwko powódce z jednym, czy z dwoma roszczeniami wskazanymi w tej uchwale ewentualnie czy wystąpi z nimi w ogóle na drogę sądową. Opinie te jednak nie będą miały charakteru przesądzającego i ostatecznego, gdyż ocena ewentualnych roszczeń będzie należała do Sądu. Wystąpienie na drogę sądową wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów, czy to tymczasowo, czy ostatecznie, ale jest to niezbędne dla ostatecznego rozstrzygnięcia sporu, jaki zaistniał między stronami procesu. W niniejszej sprawie powódka nie tylko nie wykazała, ale nawet nie uprawdopodobniła, aby wskazane w zaskarżonej uchwale roszczenia z którymi pozwana zamierza wystąpić przeciwko powódce na drogę postepowania sądowego były oczywiście nieuzasadnione i tym samym w przyszłości wygenerują koszty, które z pewnością obciążą pozwaną Wspólnotę, co będzie stanowiło naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Uznanie, że treść zaskarżonej uchwały prowadzi do naruszenia interesu powódki byłoby nieuprawnione, a zarazem – ograniczałoby prawo pozwanej do Sądu. Nie istnieją takie instrumenty prawne, które umożliwiałyby w określonych sytuacjach pozbawienie bądź utrudnienie wykonywania tego prawa któremukolwiek podmiotowi. Skoro wolą większości członków pozwanej Wspólnoty jest odzyskanie przez pozwaną Wspólnotę władztwa nad pomieszczenia ochrony lub uzyskania odszkodowania za bezumowne korzystanie z niego przez wniesienie stosownego pozwu do sądu, to przyjęcie, że uchwała w tym zakresie narusza interes powódki, która nie jest zainteresowana rozwiązaniem istniejącego sporu, byłoby niezgodne z obowiązującymi powszechnie przepisami prawnymi, w tym z art. 45 Konstytucji. Zaskarżona uchwała nie narusza interesów powódki, która może przecież przed sądem podejmować działania obronne przed ww. roszczeniami pozwanej. Blokowanie zaś pozwanej prawa do wystąpienia z ww. roszczeniami na drogę postępowania sądowego, mimo nieprzedstawienia dowodów uprawdopodabniających zasadność podniesionych w pozwie zarzutów w tym tego, że roszczenia pozwanej są oczywiście niezasadne, albo choćby z dużą dozą prawdopodobieństwa niezasadne, zaś wystąpienie z nimi do sądu będzie skutkowało w ostatecznym rozrachunku koniecznością poniesienia kosztów procesu nie uzasadnia uchylenia zakażonej uchwały, jako naruszającej przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy powódki.

Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty powódki, jako niezasadne zostały oddalone. Konsekwencją powyższego było to, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, wobec czego także zostało oddalone.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w oparciu art. 98 k.p.c. oraz w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490) w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800) zasądzając od powódki, która przegrała niniejszy proces w całości, na rzecz pozwanej łącznie kwotę 197,00 zł, na którą składa się: wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 180,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego – 17,00 zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w pkt 2 sentencji wyroku.

Zarządzenie: (...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE