UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 20 marca 2015 r. powód G. K. domagał się zasądzenia od pozwanego P. P. kwoty 3000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 24 września 2014 r. do dnia zapłaty, a także zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że jego matka zawarła z pozwanym umowę, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania położonego przy ul. (...) w W.. Umowa ta jest jednak nieważna w związku z niezachowaniem formy aktu notarialnego. Tym samym nieważne jest również dodatkowe zastrzeżenie, na mocy którego matka powoda wręczyła pozwanemu kwotę 3000 zł tytułem zadatku. W dniu 18 lipca 2014 r. matka powoda zmarła, a spadek w całości nabył pozwany. Pismem z dnia 8 września 2014 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty do zapłaty dochodzonej kwoty, jednak bez skutku. Powód wskazał nadto, że do umowy przenoszącej własność nie doszło z winy pozwanego, nie ma to jednak znaczenia gdyż z uwagi na nieważność umowy powód nie może żądać zwrotu podwójnego zadatku, a pozwany nie zachował prawa do zatrzymania zadatku.

Sąd Rejonowy w Wałbrzychu nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt VIII Nc (...), nakazał pozwanemu, aby zapłacił na rzecz powoda dochodzoną kwotę wraz z odsetkami ustawowymi i kosztami procesu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany zgłosił zarzut niewłaściwości miejscowej i wniósł o przekazanie sprawy do Sądu Rejonowego w Świdnicy i zasądzenie na jego kosztów procesu, w tyk kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postanowieniem z dnia 18 czerwca 2015 r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu stwierdził swą niewłaściwość i sprawę przekazał Sadowi Rejonowemu w Świdnicy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 27 marca 2014 r. w W. H. K. jako Kupująca zawarła z P. P. jako Sprzedającym w zwykłej formie pisemnej umowę nazwaną „umową przedwstępną”. Strony postanowiły, że przedmiotem umowy jest sprzedaż własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. (§ 1). Strony zobowiązały się do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży prawa do lokalu opisanego w § 1 do dnia 30 kwietnia 2014 r. za cenę 120 000 zł płatną w sposób następujący:

- kwota 3000 zł została zapłacona w chwili podpisania umowy, co stanowi zadatek,

- kwota 117 000 zł miała zostać zapłacona w dniu aktu notarialnego.

Termin zawarcia umowy sprzedaży mógł zostać przesunięty za zgodą obu stron na piśmie. Wydanie przedmiotowego lokalu miało nastąpić w ciągu 14 dni po dniu zapłaty całej ceny sprzedaży (§ 2).

Na poczet ceny poprzedniczka prawna powoda wręczyła pozwanemu zadatek w kwocie 3000 zł. Strony umowy postanowiły, że w przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego zwróci on kupującej zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 kc). W przypadku niewykonania umowy przez Kupującą, Sprzedający może zadatek zatrzymać (§ 3).

Dowód: umowa przedwstępna z dnia 27.03.2014 r. – k. 9-11.

W czynnościach związanych z transakcją sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pośredniczyła agencja (...) w W.. Umowa przyrzeczona sprzedaży nie doszła do skutku. Strony próbowały sfinalizować umowę i w tym celu umówiły się na spotkanie u notariusza w dniu 14 kwietnia 2014 r., gdzie stawiły się obie strony. Przed spotkaniem pozwany P. P. uzyskał zaświadczenie z banku o wysokości kredytu pozostałej do spłaty, za co zapłacił 300 zł. W Urzędzie Miasta uzyskał potwierdzenie wymeldowania osób z lokalu, będącego przedmiotem umowy przedwstępnej. Podczas spotkania u notariusza w dniu 14 kwietnia 2014 r. do zawarcia przyrzeczonej umowy nie doszło, ponieważ H. K. nie otrzymała odszkodowania za wyburzone mieszkanie w związku z budową drogi w W., z którego miała sfinansować zakup lokalu i nie posiadała pieniędzy potrzebnych na pokrycie ceny. W tym okresie z pozwanym i jego żoną kontaktował się telefonicznie syn (powód) i synowa H. K., z którymi uzgodnili że do zawarcia umowy sprzedaży dojdzie wówczas, kiedy państwo K. będą mieli już pieniądze na transakcję. Państwu K. zależało na jak najszybszym wydaniu lokalu i nalegali, aby pozwany wydał klucze do mieszkania jeszcze przed zawarciem umowy finalnej . Chcieli także, aby pozwany z żoną zdemontowali kuchnię w lokalu. Pozwany z żoną nie chcieli wyrazić zgody na wydanie kluczy do mieszkania bez wcześniejszej zapłaty, ale wyrażali gotowość do udostępnienia lokalu przed dokonaną zapłatą, aby państwo K. mogli wykonać ewentualne prace w przedmiotowym lokalu, przenieść do niego swoje rzeczy. jednakże bez wydania kluczy od mieszkania przed uzyskaniem ceny sprzedaży . Pozostając w gotowości do sprzedaży lokalu w dniu 23 kwietnia 2014 r. pozwany uzyskał ponownie zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami zamieszkanie (pierwsze zaświadczenie przedkładał przy zawarciu umowy przedwstępnej), aby można było podpisać przyrzeczoną umowę sprzedaży. Żona pozwanego została poinformowana telefonicznie przez pośrednika nieruchomościami, że państwo K. rezygnują z zakupu mieszkania i do zawarcia przyrzeczonej umowy nie doszło. W dniu 29 kwietnia 2014 r. pozwany wysłał do J. M., pracownika agencji (...) w W. e-maila, w którym potwierdził gotowość do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Dowód: zeznania świadka J. M. – e-protokół z rozprawy z dnia 12.02.2016 r. – koperta k. 65, zeznania świadka A. P. – e-prptokół z rozprawy z dnia 12.04.2016 r. – koperta k. 72, przesłuchanie pozwanego P. P. - e-protokół z rozprawy z dnia 12.02.2016 r. – koperta k. 65, wydruk z e-maila – k. 26.

W około dwa tygodnie po tym gdy transakcja sprzedaży przedmiotowego lokalu nie doszła do skutku, państwo K. kupili inny lokal za pośrednictwem tej samej agencji (...)

Dowód: zeznania świadka J. M. – e-protokół z rozprawy z dnia 12.02.2016 r. – koperta k. 65.

H. K. zmarła w dniu 18 lipca 2014 r. Spadek po niej nabył na podstawie dziedziczenia ustawowego w całości syn G. K..

Dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 30.10.2014 r., rep. A, nr (...), sporządzony przez notariusza dr R. F. prowadzącego Kancelarię Notarialną w W., przy ul. (...) – k. 12-13.

Pismem z dnia 8 września 2014 r. powód G. K. wezwał pozwanego P. P. do zapłaty kwoty 3000 zł zapłaconej przez jego matkę tytułem zadatku, z uwagi na nieważność umowy z dnia 27.03.2014 r.

Dowód: w/w pismo –k. 14.

W odpowiedzi z dnia 19 września 2014 r. P. P. poinformował powoda, że stroną poszkodowaną w tej sprawie jest strona sprzedająca, a kwota zadatku ledwo pokryła koszty, jakie zostały poniesione w związku z chęcią finalizacji transakcji. Zwrócił uwagę, że strony umowy przedwstępnej spotkały się w dniu 14 kwietnia 2014 r. w Kancelarii Notarialnej prowadzonej przez R. F. w W. gdzie miały podpisać przyrzeczona umowę sprzedaży lokalu. Notariusz powiadomił jednak obie strony, że z winy kupującej nie może sporządzić aktu notarialnego. Według pozwanego zadatek został zatrzymany zgodnie z art. 394 kc.

Dowód: w/w pismo – k. 25

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, których wiarygodności żadna ze stron nie przeczyła, nie budziły one także wątpliwości Sądu. Sąd oparł się również na zeznaniach świadków J. M. i A. P., a także zeznaniach pozwanego P. P.. Zeznania świadka J. M., jako osoby niezwiązanej z żadną ze stron i niezainteresowanej wynikiem procesu były szczególnie przydatne i w ich oparciu Sąd poczynił istotne w sprawie ustalenia faktyczne. Co prawda świadek zeznała, że między stronami doszło do dwóch spotkań u notariusza w celu zawarcia przyrzeczonej umowy, jednak informacja ta nie została potwierdzona zeznaniami pozwanego i jego żony, którzy byli pewni, że miało miejsce tylko jedno spotkanie, a pozwany wskazał dokładną jego datę. Nie czyni to zeznań świadka J. M. mniej wiarygodnymi, gdyż z uwagi na pracę w agencji nieruchomości , upływ czasu i ilość przeprowadzanych transakcji mogła dokładnie nie pamiętać analizowanej okoliczności. Natomiast co do powodów nie dojścia do skutku umowy sprzedaży lokalu zeznania tego świadka były zbieżne zarówno z zeznaniami świadka A. P., jak również zeznaniami pozwanego. Zeznania tych osób również były w pełni wiarygodne. Pozwany opisał szczegółowo jak przebiegały kontakty stron w sprawie sprzedaży lokalu i powody, dla których nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Zeznania te znajdowały potwierdzenie w dokumentach – wydruku z e-maila (k. 26) oraz odpowiedzi pozwanego na wezwanie do zapłaty (k. 25).

Nieprzydatny dla poczynienia ustaleń faktycznych okazał się dowód z zeznań świadka R. F.. Świadek ten, będący notariuszem, zeznał że nie pamięta sytuacji związanej z podpisaniem aktu notarialnego, co zważywszy na charakter jego pracy jest całkowicie uzasadnione.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Umowa z dnia 27 marca 2014 r. łącząca pozwanego P. P. z poprzedniczką prawną powoda H. K. była umową przedwstępną, o jakiej mowa w art. 389 § 1 kc. Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej (w odniesieniu do przyrzeczonej umowy sprzedaży jest to m.in. cena). Do umowy przedwstępnej strony mogą wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści i postanowienia te powodują skutki prawne nawet w razie niemożności doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej (zob. J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania, LexisNexis 2013). W umowie przedwstępnej dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku, którego przedmiot odpowiada rodzajowo przedmiotowi świadczenia z umowy ostatecznej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 336/10; wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CSK 229/10; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2013 r., V CSK 389/12).

Umowa z dnia 27 marca 2014 r. spełnia wszystkie wymogi do zakwalifikowania jej jako umowy przedwstępnej. Określa ona istotne postanowienia przyrzeczonej umowy definitywnej: przedmiot umowy sprzedaży, tj. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) oraz cenę sprzedaży, tj. kwotę 3000 zł. O takim charakterze zawartej umowy świadczy również wola stron, które wyraźnie nazwały ją „umową przedwstępną”. Dopuszczalne i w pełni skuteczne było postanowienie zawarte w umowie przedwstępnej, na mocy którego strony zastrzegły zadatek.

Ważność umowy przedwstępnej nie jest uzależniona od jej zawarcia w określonej formie ( vide : orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1960 r., II CR 1239/60). Wymaganie formy szczególnej dla umowy przyrzeczonej nie obejmuje umowy przedwstępnej, wobec czego brak wymaganej formy szczególnej dla umowy o przeniesienie własności nieruchomości nie przeszkadza w jej zakwalifikowaniu jako umowy przedwstępnej (zob. J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania, LexisNexis 2013). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 1973 r. , III CRN 33/73, umowa o przeniesienie własności nieruchomości, nie zawarta w formie aktu notarialnego, jest nieważna (art. 158 k.c. w zw. z art. 73 § 2 k.c.) i tym samym nieważne są dodatkowe do niej zastrzeżenia umowne (np. o zadatek, odstępne i prawo odstąpienia). Tak zawarta między stronami umowa może być prawnie skuteczna tylko jako umowa przedwstępna, jeżeli w świetle jej postanowień czyniłaby zadość wymogom art. 389 k.c., a brak formy notarialnej wyłączałby jedynie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Przy ważności umowy przedwstępnej - ważne byłyby także dodatkowe zastrzeżenia umowne, o ile zostały przez strony poczynione.

Jak wynika z powyższego nie ma racji powód twierdząc, że umowa z dnia 27.03.2014 r. jest nieważna z uwagi na brak zachowania formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest ważna, a niezachowanie formy aktu notarialnego ma tylko ten skutek, że strona uprawniona nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w razie gdy druga strona uchyla się od jej zawarcia i dochodzić może jedynie odszkodowania (art. 390 § 1 i 2 kc). Tym samym ważne pozostało zastrzeżenie zadatku i nie sposób zgodzić się z twierdzeniem powoda, iż jest on świadczeniem nienależnym i jako taki powinien zostać zwrócony powodowi.

Niejako na marginesie powód wskazał, że w jego ocenie do zawarcia umowy przenoszącej własność nie doszło z winy pozwanego. Chociaż powód nie uzasadniał swojego roszczenia o zwrot sumy danej jako zadatek tym, że pozwany nie wykonał umowy przedwstępnej (art. 394 § 1 kc), to Sąd uznał za konieczne odniesienie się również do tej podstawy prawnej żądania zwrotu zadatku. W ocenie Sądu, nie można jednak zgodzić się z twierdzeniem powoda, że do niewykonania umowy przedwstępnej, tj. do nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, doszło z winy pozwanego. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego podczas umówionego spotkania u notariusza w dniu 14 kwietnia 2014 r. do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ H. K. nie dysponowała kwotą potrzebną do pokrycia ceny sprzedaży. Niewątpliwie była to okoliczność leżąca po jej stronie. Pozwany był jednak gotów nadal zawrzeć umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym celu uzyskał nawet potrzebne zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej o braku zadłużenia z tytułu opłat. Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło, gdyż pozwany nie chciał zgodzić się na wcześniejsze, niż uzgodnione w umowie przedwstępnej, wydanie lokalu spadkodawczyni powoda. Okoliczność ta również nie jest w żaden sposób zawiniona przez pozwanego. Zgodnie bowiem z umową przedwstępną był on zobowiązany do wydania lokalu w ciągu 14 dni od zapłaty ceny sprzedaży i nic nie wskazywało na to, aby z obowiązku tego nie zamierzał się wywiązać. Nie był natomiast zobowiązany do wydania kluczy do lokalu przed otrzymaniem ceny, mimo wyrażania takich życzeń przez powoda reprezentującego wówczas interesy swojej matki H. K. . Reasumując, pozwany nie ponosi odpowiedzialności za nie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, do nie wykonania umowy przedwstępnej nie doszło z winy pozwanego. Z tych powodów powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kc stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. To powód, jako przegrywający sprawę w całości, powinien ponieść koszty procesu. Dlatego Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego poniesione przez niego koszty procesu w kwocie 617 zł, na które składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 600 zł (§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu - Dz.U.2013.461) oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE