UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 października 2012 r. powód S. B. (1) wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej M. R. – Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Płocku kwoty 499 590 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwana w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego w dniu 17 listopada 2009 r. dokonała zajęcia wierzytelności powoda należnej w stosunku do (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) K. Oddział w P., pozostawiając go w ten sposób bez jakiegokolwiek źródła utrzymania, podejmując czynności egzekucyjne z naruszeniem dyspozycji art. 833 § 3 pkt 2 kpc i art. 829 pkt 5 kpc; pomimo wezwania do zwrócenia nienależnie ściągniętej kwoty 20 002,28 zł skierowanego do pozwanej w dniu 11 maja 2010 r., kwota ta nie została powodowi zwrócona. Powód podniósł, iż bezprawne działania pozwanej doprowadziły do znacznych strat majątkowych, będących bezpośrednim następstwem zajęcia dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości położonej w P. przy ul. (...); najemca tejże (...) spółka (...) regulując comiesięczny czynsz najmu przelewał również kwotę niezbędną na pokrycie rachunków z tytułu zużycia energii elektrycznej; według powoda zajęcie wierzytelności uniemożliwiło mu regulowanie należności za energię elektryczną, a w konsekwencji doprowadziło do odcięcia prądu i niemożności dalszego prowadzenia działalności na wskazanej nieruchomości, co skutkowało wypowiedzeniem przez najemcę w dniu 03 lutego 2010 r. umowy najmu zawartej do dnia 14 czerwca 2012 r. Powód wskazał, że wypowiedzenie umowy najmu spowodowało utratę czynszu za okres od dnia 05 marca 2010 r. do 14 czerwca 2012 r. w kwocie 499 590 zł; dodatkowo podniósł, że działania komornika naraziły go na utratę zdrowia i życia, albowiem powód i jego rodzina nie mieli środków na leki i długotrwałe leczenie, przy czym w grudniu 2011 r. z tej przyczyny powód przeszedł zawał.

W odpowiedzi na pozew z dnia 14 stycznia 2013 r. pozwana M. R. wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powoda kosztami procesu; wskazała, że przeciwko powodowi prowadzi aktualnie 27 postępowań egzekucyjnych. Według pozwanej powód od kilku lat unikał spłaty zobowiązań i nie podejmował żadnych działań, które mogły by zabezpieczyć interesy wierzycieli; pozwana przyznała, że na wniosek jednego z wierzycieli dokonane zostało zajęcie wierzytelności w stosunku do spółki (...), przy czym środki uzyskane w ten sposób w toku postępowania egzekucyjnego zostały rozliczone i przekazane na rzecz wierzycieli.

W piśmie z dnia 28 lutego 2013 r. powód zmienił żądanie w ten sposób, że ograniczył roszczenie co do utraconych korzyści do kwoty 409 500 zł, a ponadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz :

- kwoty 9 900 zł tytułem rzeczywistej szkody powstałej wskutek zajęcia kwoty podatku VAT, będącego należnością publiczno-prawną a nie wierzytelnością z tytułu czynszu najmu

- kwoty 10 000 zł tytułem szkody rzeczywistej powstałej wskutek zajęcia zwrotu kosztów energii elektrycznej, płaconej przez najemcę oprócz czynszu najmu

- kwoty 70 190 zł tytułem zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.

W piśmie z dnia 04 marca 2013 r. pozwana M. R. wyjaśniła, że należności wyegzekwowane wskutek zajęcia wierzytelności powoda zostały rozdysponowane na rzecz wierzytelności pracowniczych. W okresie od listopada 2009 r. do lutego 2010 r. spółka (...) przekazała na rzecz organu egzekucyjnego następujące kwoty : 15 860 zł w dniu 03 grudnia 2009 r., 15 186,14 zł w dniu 07 stycznia 2010 r. oraz 15 186,14 zł w dniu 08 lutego 2010 r. – przy czym z ostatniej wpłaty kwotę 5 136,14 zł wypłacono A. K. (1) z tytułu bieżących i zaległych należności pracowniczych; komornik ponadto wyrażał zgodę na wypłatę środków przeznaczonych dla S. B. bezpośrednio przez (...) w kwotach 3 113,86 zł miesięcznie na rzecz A. K. (1) tytułem bieżącego wynagrodzenia. Wskazując, że powód w okresie od maja 2007 r. do listopada 2009 r. nie dokonywał żadnych wpłat na poczet egzekwowanych należności pozwana stwierdziła, iż nawet gdyby nie doszło do zajęcia w całości wierzytelności, to dłużnik i tak nie przekazałby żadnych środków na spłatę długów.

Pismem z dnia 14 marca 2013 r. powód ponownie zmienił żądanie wnosząc o zasądzenie na jego rzecz kwoty 237 180 zł tytułem zwrotu utraconych korzyści, cofając pozew wraz ze zrzeczeniem się roszczenia co do pozostałej dochodzonej dotychczas kwoty, tj. 172 420 zł; wskazał, że utraconych korzyści żąda za okres od marca 2010 r. do 14 czerwca 2012 r., przedstawiając szczegółowe rozliczenie korzyści, jakie osiągnąłby, gdyby nie działania komornika polegające na zajęciu w 100% wierzytelności, w tym łącznie z należnościami za energię elektryczną; na rozprawie w dniu 13 maja 2013 r. powód cofnął powództwo o zadośćuczynienie, na co pozwana wyraziła zgodę.

Wyrokiem z dnia 27 maja 2013 r. w sprawie sygn. akt I C 2193/12 Sąd Okręgowy w Płocku oddalił powództwo S. B. (1) przeciwko M. R. o zapłatę, obciążając powoda poniesionymi kosztami procesu. Postanowieniem z dnia 27 maja 2013 r. umorzono postępowanie w zakresie żądania zasądzenia kwoty 172 420 zł oraz kwoty 70 190 zł.

Wyrokiem z dnia 13 lutego 2014 r. w sprawie sygn. akt I ACa 1057/13 Sąd Apelacyjny w Łodzi po rozpoznaniu apelacji powoda od w/w wyroku SO w Płocku, uchylił zaskarżony wyrok przekazując sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku wskazał, że sąd pierwszej instancji wyrokując oparł się na błędnym założeniu, że komornik nie dopuścił się naruszenia przepisów o egzekucji, a nadto nie wyjaśnił w koniecznym dla rozstrzygnięcia zakresie okoliczności istotnych z punktu widzenia powstania szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zgłaszaną szkodą i jej wysokością a stwierdzonymi uchybieniami komornika; w uzasadnieniu wyroku wskazano, iż należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w celu ustalenia wysokości rachunków za energię elektryczną i okresu zalegania powoda z opłatami z tego tytułu skutkujących odłączeniem prądu, zakresu prac remontowych i umówionego przez strony umowy najmu czasu ich wykonania w kontekście wskazanych przez (...) wad fizycznych przedmiotu najmu jako przyczyn wypowiedzenia umowy pismem z dnia 03 lutego 2010 r., przyczyn zwłoki powoda w usuwaniu tychże wad i długości jej trwania, czy z dochodu który nie powinien podlegać zajęciu powód był w stanie opłacić opłaty za energię elektryczną i czy dopiero po dacie zajęcia wierzytelności powstał jego obowiązek usunięcia wad fizycznych przedmiotu najmu wskazanych jako przyczyna wypowiedzenia umowy – a jeżeli tak, to czy z dochodów w wysokości wolnej od zajęcia prace te mogłyby zostać wykonane – oraz ocenić zgodnie z kryteriami zawartymi w art. 233 § 1 kpc czy istnieje ścisły związek przyczynowy pomiędzy uchybieniami komornika a szkodą majątkową powoda.

Pismem z dnia 01 lipca 2014 r. do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powoda przystąpił (...) Ltd Company w L..

W piśmie procesowym z dnia 01 lipca 2014 r. powód S. B. (1) rozszerzył powództwo wnosząc o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej M. R. kwoty 1 820 381 zł, w tym o kwotę 677 831 zł tytułem odszkodowania za zaniżenie wartości nieruchomości powoda objętej postępowaniem egzekucyjnym prowadzonym przez pozwaną – komornik ustalając wartość nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego oparła się bowiem o nieprawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę W. J. operat szacunkowy z dnia 14 czerwca 2012 r. Z załączonej do pisma kalkulacji wynika, iż roszczenie z tytułu utraconych dochodów ze stosunku najmu powód obliczył według stawki czynszu 15 000 zł netto miesięcznie powiększonej o wartość podatku VAT za okres od marca 2010 r. do maja 2015 r. (łączna kwota to 1 142 550 zł). Ponadto wskazał, że zabór przez komornika łącznej kwoty 64 050 zł z tytułu pięciu kolejnych wynagrodzeń uniemożliwił mu czynienie niezbędnych nakładów na przedmiot najmu oraz doprowadził do ruiny finansowej oraz ciężkiego i trwałego naruszenia zdrowia. Do pisma załączono operaty szacunkowe dotyczący przedmiotowej nieruchomości : sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. K., w którym ustalono wartość zabudowanej nieruchomości na kwotę 4 775 507 zł oraz sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. M., w którym ustalono wartość zabudowanej nieruchomości na kwotę 4 192 208 zł.

W piśmie procesowym z dnia 07 października 2014 r. powód rozszerzył powództwo podając, iż domaga się zasądzenia kwoty 1 958 909,57 zł, w tym : 1 160 850 zł z tytułu utraconych dochodów z umowy najmu, 677 831 zł tytułem odszkodowania za zaniżenie wartości nieruchomości powoda objętej postępowaniem egzekucyjnym prowadzonym przez pozwaną oraz 120 228,57 zł z tytułu zaboru 50% miesięcznych wierzytelności czynszowych, podatku VAT i innych należności.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

W dniu 14 maja 2007 r. S. B. (1) prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo (...) (wynajmujący), w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (wydruk z (...) k. 151) i (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością we W. (najemca) zawarł umowę najmu stanowiącej przedmiot współwłasności S. B. (1) i S. B. (1) zabudowanej budynkami gospodarczymi nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) o powierzchni 0,5260 ha; według oświadczenia właściciela, nieruchomość nie była obciążona żadnymi prawami osób trzecich, zaś rozporządzanie nieruchomością przez właściciela nie podlegało żadnym ograniczeniom. Na nieruchomości posadowiona była hala handlowo-magazynowa, był utwardzony plac składowy wraz z drogami dojazdowymi oraz utwardzony parking, nieruchomość wyposażona była w niezbędną infrastrukturę i media (w tym energia elektryczna). Nieruchomość miała być wykorzystywana przez najemcę na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w zakresie hurtowej i detalicznej sprzedaży materiałów budowlanych, instalacyjnych, armatury, glazury oraz dla potrzeb związanej z tym działalności administracyjno-biurowej i socjalnej. Stawka czynszu ustalona została na kwotę 15 000 zł netto, miała być powiększana o podatek od towarów i usług; czynsz najmu miał być corocznie waloryzowany w sposób określony w umowie, płatny do 14-ego dnia każdego miesiąca z góry na podstawie wystawianych przez wynajmującego faktur. Najemca zobowiązany był do ponoszenia bieżących opłat związanych z nieruchomości, w szczególności regulowania należności z tytułu dostarczania na nieruchomość energii elektrycznej. Wynajmujący zobowiązał się do przedstawienia najemcy w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania umowy postanowienia o umorzeniu egzekucji z nieruchomości, względnie przedstawienia w tym terminie dowodu zaspokojenia wierzyciela prowadzącego egzekucję; ponadto do obowiązków wynajmującego należeć miało przeprowadzenie robót adaptacyjnych zgodnie ze stanowiącymi załączniki do umowy specyfikacją i harmonogramem; pozostałe prace adaptacyjne wykonane miały być przez najemcę na jego koszt; strony uzgodniły, że w wypadku powstania konieczności przeprowadzenia prac naprawczych obciążających wynajmującego, a bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca będzie uprawniony po wcześniejszym wezwaniu do dokonania koniecznych napraw na koszt i ryzyko wynajmującego; wszelkie prace adaptacyjne, modernizacyjne, remonty będą realizowane wyłącznie staraniem i na wyłączny koszt oraz ryzyko najemcy (§7 ust. 6 umowy). Umowa zawarta została na okres do 14 czerwca 2009 r. z możliwością jej przedłużenia na okres kolejnych 3 lat, a następnie na czas nieokreślony. Najemcy przysługiwać miało prawo wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy wynajmujący utrudniałby lub uniemożliwiałby najemcy korzystanie z nieruchomości lub jej znacznej części oraz gdy wynajmujący naruszyłby zobowiązania umowne (umowa k. 8-16).

Pismem z dnia 23 maja 2008 r. S. B. (1) dokonał wypowiedzenia umowy najmu wobec (...) wskazując, iż najemca podjął roboty na placach i drogach nieruchomości bez akceptacji właściciela oraz nie wywiązuje się z opłat za korzystanie z nieruchomości i obciąża wynajmującego kosztami eksploatacji nieruchomości (pismo k. 52); stosunek najmu był jednak nadal kontynuowany.

W piśmie z dnia 19 listopada 2008 r. skierowanym do (...) Budowlana Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością we W. powołując się na stosowny zapis zawarty w umowie najmu z 14 maja 2007 r. oświadczyła, że przedłuża umowę najmu na kolejne trzy lata, tj. do dnia 14 czerwca 2012 r. (pismo k. 7).

Pismem z dnia 17 listopada 2009 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Płocku M. R. w sprawie egzekucyjnej z wniosku wierzyciela Urzędu Skarbowego w P. sygn. akt KM 299/07 dokonała na podstawie art. 895 kpc zajęcia wierzytelności dłużnika w stosunku do trzeciodłużnika (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) K. Oddział w P., wzywając trzeciodłużnika do udzielenia informacji zgodnie z art. 896 § 1 pkt 1. i 2. kpc (odpis pisma k. 5); zajęcie wpłynęło do trzeciodłużnika w dniu 19 listopada 2009 r. (k. 18 akt KM 299/07). Zajęcie dokonane zostało również w innych sprawach egzekucyjnych prowadzonych przez Komornika Sądowego M. R. przeciwko S. B. (1), w szczególności dotyczących egzekucji należności pracowniczych (odpisy pism k. 54-64). W toku postępowania egzekucyjnego w sprawie KM 299/07 już w 2008 r. podjęta została próba zajęcia wierzytelności – aczkolwiek wówczas trzecio dłużnik nie uznał istnienia wierzytelności wskazując, na nieprawidłowości związane z wystawianiem przez wierzyciela faktur VAT (k. 6, 10-12 akt KM 299/07). W odpowiedzi na wezwanie do udzielenia wyjaśnień trzeciodłużnik wskazał, że wysokość czynszu najmu za okres od października 2008 r. do 30 grudnia 2009 r. wynosi 13 000 zł, zaś od 01 stycznia 2010 r. – 15 000 zł; nie wskazano, aby w ramach czynszu uwzględniane były należności z tytułu opłat za energię elektryczną (k. 32-33 i 29 akt KM 299/07).

Pismem z dnia 27 listopada 2009 r. skierowanym do Komornika Sądowego M. R. S. B. (1) wskazał, że należność z tytułu czynszu najmu stanowi jego jedyne źródło utrzymania; zadeklarował dokonywanie wpłat po 2 000 zł miesięcznie na poczet zadłużenia (pismo k. 40).

Pismem z dnia 21 grudnia 2009 r. skierowanym do (...) Komornik Sądowy M. R. nawiązując do zajęcia wierzytelności z dnia 02 grudnia 2009 r. wniosła o dokonanie jednorazowego potrącenia z przekazywanej kwoty środków w wysokości 3 113,86 zł i przekazanie ich dłużnikowi S. B. (1) celem uregulowania bieżącej wypłaty dla pracownika zastrzegając, iż kolejne wypłaty na rzecz dłużnika mogą być dokonywane jedynie na podstawie zezwolenia komornika (pismo k. 49); kolejne pismo o identycznej treści sporządzono w dniu 29 stycznia 2010 r. (k. 50) oraz w dniu 25 lutego 2010 r. (k. 51).

W okresie od listopada 2009 r. do lutego 2010 r. spółka (...) przekazała na rzecz organu egzekucyjnego następujące kwoty : 15 860 zł w dniu 03 grudnia 2009 r., 15 186,14 zł w dniu 07 stycznia 2010 r. oraz 15 186,14 zł w dniu 08 lutego 2010 r. – przy czym z ostatniej wpłaty kwotę 5 136,14 zł wypłacono A. K. (1) z tytułu bieżących należności pracowniczych na jej wnioski składane poczynając od stycznia 2010 r. (k. 486-487); komornik ponadto wyrażał zgodę na wypłatę środków przeznaczonych dla S. B. bezpośrednio przez (...) w kwotach 3 113,86 zł miesięcznie na rzecz A. K. (1) tytułem bieżącego wynagrodzenia; wyegzekwowane środki zostały rozdysponowane przez komornika na zaspokojenie należności (roszczenia pracownicze i opłaty egzekucyjne) objętych postępowaniami egzekucyjnymi (okoliczności przytoczone w piśmie procesowym pozwanej, zaświadczenia k. 469-475).

Wstrzymanie dostawy energii elektrycznej na nieruchomość przy ul. (...) w P. nastąpiło w dniu 28 stycznia 2010 r. po wysłaniu wezwania do zapłaty z dnia 04 stycznia 2010 r. z dodatkowym terminem płatności na 18 stycznia 2010 r.; w dniu 02 marca 2010 r. rozwiązano umowę na sprzedaż i dostawę energii elektrycznej i zamknięto konto rozliczeniowe; wznowienie dostawy energii nastąpiło w dniu 29 lipca 2010 r. po zawarciu nowej umowy kompleksowej w dniu 26 lipca 2010 r. Zadłużenie z tytułu dostawy energii za okres od czerwca 2009 r. do marca 2010 r. według stanu na wrzesień 2014 r. wynosiło około 11 000 zł, przy czym trzykrotnie wszczynano postępowanie w związku z zadłużeniem za w/w okres; w okresie od czerwca 2009 r. wpłaty z tytułu opłat za energię elektryczną były nieregularne, znacznie poniżej wartości wystawianych przez zakład energetyczny, częściowo przeznaczane na spłatę wcześniejszego zadłużenia – ostatnia wpłata dokonana została w dniu 06 stycznia 2010 r. na kwotę łączną około 1 500 zł; rachunki w okresie od czerwca do września 2009 r. opiewały na kwoty rzędu 1 400 – 1 600 zł miesięcznie, w okresie od października do grudnia 2009 r. na kwoty rzędu 2 200 zł – 2 500 zł, w styczniu opłata wyniosła około 1 300 zł (informacja k. 420, wykaz wpłat k. 421-423).

Pismem z dnia 03 lutego 2010 r. skierowanym do S. B. (1) spółka (...) poinformowała o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej w dniu 14 maja 2007 r. na podstawie § 8 ust. 8. W piśmie wskazano, że pismem z dnia 11 stycznia 2010 r. wynajmujący wezwany został do usunięcia szczegółowo opisanych naruszeń zobowiązań umownych oraz do przestrzegania ustaleń umownych w terminie 21 dni od dnia doręczenia wezwania. Najemca wskazał w piśmie, że naruszenia wskazane w poprzednim piśmie w zakreślonym terminie nie zostały przez wynajmującego usunięte, a nadto wynajmujący nadal swoimi działaniami i zaniechaniami uniemożliwia najemcy korzystanie z przedmiotu najmu. W szczególności wskazano, że nieruchomość pozbawiona została dostaw prądu, co jest skutkiem zaniechania przez wynajmującego opłacania rachunków, mimo iż stosowne środki na ten cel były przekazywane wynajmującemu; brak energii elektrycznej skutkuje niemożnością prawidłowego prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę oraz koniecznością ponoszenia przez niego znacznych dodatkowych kosztów związanych z doprowadzaniem prądu do przedmiotu najmu własnymi siłami oraz środkami, które to dodatkowe koszty nie powinny być ponoszone przez najemcę z uwagi na treść łączącej strony umowy. Ponadto wskazano, że przedmiot najmu posiada wady fizyczne : przeciekający w kilku miejscach w hali handlowo-magazynowej dach, dziury powstałe na skutek opadu wody z przeciekającego dachu w posadzce w hali handlowo-magazynowej oraz nieutwardzony, nieuregulowany wjazd do nieruchomości. Najemca wskazał, że wskazane w piśmie wady nie zostały usunięte pomimo kilkukrotnego wzywania wynajmującego do ich usunięcia, w szczególności pismami z dnia 28 listopada 2009 r. oraz 11 stycznia 2010 r.; w związku z zaniechaniami polegającymi na nieusunięciu opisanych wad korzystanie z przedmiotu najmu z punktu widzenia celu, któremu ma on służyć jest utrudnione w sposób znaczący, a wręcz niemożliwe; wskazano, iż wypowiedzenie skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z dniem 05 marca 2010 r. S. B. (1) przyjął pismo, czyniąc na nim adnotację, iż nie zgadza się z jego treścią (pismo k. 17-18).

S. B. (1) nie planował przeprowadzenia prac remontowych na nieruchomości przy ul. (...) w P. w okresie do listopada 2009 r. – prace chciał przeprowadzić wiosną 2010 r. (wyjaśnienia powoda k. 47).

Postanowieniem z dnia 07 kwietnia 2010 r. w sprawie sygn. akt I Co 136/10 Sąd Rejonowy w Płocku po rozpoznaniu skargi S. B. (1) na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Płocku M. R. w sprawach egzekucyjnych KM 288/08 i KM 1383/05 polegającą na zajęciu wierzytelności dłużnika, zobowiązał komornika do zaktualizowania zajęcia wierzytelności w stosunku do (...) w odniesieniu do dyspozycji art. 833 § 2 kpc w zw. z art. 87 § 3 pkt 2 kp – w związku z nieprawidłowym zajęciem całości (zamiast połowy) świadczenia periodycznego pełniącego rolę wynagrodzenia za pracę; oddalono skargę w zakresie zaskarżenia czynności polegającej na zajęciu należności publicznoprawnej w postaci kwoty przeznaczonej na pokrycie podatku VAT (k. 80-81 akt I Co 136/10).

Postanowieniem z dnia 28 grudnia 2010 r. Komornik M. R. umorzyła postępowanie egzekucyjne w sprawie sygn. akt KM 299/07 stwierdzając bezskuteczność egzekucji (k. 42 akt KM 299/07).

Nieruchomość przy ul. (...) w P. posiada urządzoną księgę wieczysta nr (...), stanowiła majątek wspólny małżonków S. B. (1) i S. B. (1) (z d. K.), po ustaniu w 2009 r. związku małżeńskiego udziały współwłaścicieli wynosiły po ½ części; nieruchomość od 2000 r. była obciążana hipotekami – według stanu na marzec 2013 r. ustanowionych zostało 27 hipotek (wydruk treści księgi wieczystej k. 119-149). Egzekucja z nieruchomości po raz pierwszy wszczęta została w 2002 r., postępowanie nadzorowane było przez Sąd Rejonowy w Płocku w sprawie sygn. akt I Co 1034/02.

Nieruchomość przy ul. (...) w P. była w późniejszym czasie wynajmowana przez S. B. (1) na rzecz (...) Sp. j. w L. poczynając od sierpnia 2010 r. do stycznia 2011 r. (część pomieszczeń), a następnie na rzecz PHU (...) poczynając od lutego 2011 r. do grudnia 2012 r. – czynsz początkowo ustalono na kwotę 15 000 zł miesięcznie, następnie zmniejszono do kwoty 8 820 zł (umowy najmu i faktury VAT k. 69-115). Postępowanie egzekucyjne z wierzytelności było kontynuowane, najemca PHU (...) w okresie od września 2012 r. do czerwca 2013 r. przekazał organowi egzekucyjnemu łączną kwotę 39 690 zł (zaświadczenie k. 485).

S. B. (1) od czerwca do grudnia 2010 r. odbywał karę pozbawienia wolności w zakładzie karnym – w tym czasie sprawami majątkowymi zajmowała się jego ówczesna konkubina a obecnie żona, A. K. (1), ona też zawierała kolejne umowy najmu nieruchomości. S. B. (1) w okresie trwania postępowania egzekucyjnego pozostawał w związku z A. K. (1), wychowując wspólne dziecko oraz dzieci pochodzące z poprzedniego związku A. K.. A. K. (1) była pracownikiem firmy (...), dochody z działalności tej firmy stanowiły jedyne źródło utrzymania rodziny.

W toku postępowania egzekucyjnego sygn. akt KM 1360/09 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Płocku M. R. z nieruchomości S. B. (1) położonej przy ul. (...) w P. wartość nieruchomości oszacowana została na kwotę 4 305 000 zł – w tym wartość gruntu 1 183 000 zł – na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. J., sporządzonego w dniu 14 czerwca 2012 r. (operat k. 333-345); po sporządzeniu operatu szacunkowego, w styczniu 2013 r. spłonęły budynki posadowione na nieruchomości, po którym do zdarzeniu W. J. dokonał stosownej korekty operatu szacunkowego w związku z istotną zmianą stanu nieruchomości, po przeprowadzeniu w dniu 16 kwietnia 2013 r. ponownego opisu i oszacowania nieruchomości oraz jego ukończeniu w dniu 13 maja 2013 r. (k. 475 i 489 akt KM 1360/09). Po ponownym sporządzeniu operatu rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości według jej aktualnego stanu po pożarze budynków według wartości samego gruntu, tj. 1 183 000 zł (operat szacunkowy z dnia 22 kwietnia 2013 r. w aktach KM 1360/09). Wycena dokonana dla potrzeb postępowania egzekucyjnego była kwestionowana przez dłużnika w ramach skargi na opis i oszacowanie nieruchomości – skarga została oddalona postanowieniem Sądu Rejonowego w Płocku z dnia 22 sierpnia 2013 r. w sprawie sygn. akt I Co 1950/13 (k. 526 akt KM 1360/09).

W dniu 25 czerwca 2014 r. w Sądzie Rejonowym w Płocku w sprawie sygn. akt I Co 1034/02 przeprowadzona została skuteczna II licytacja w/w nieruchomości – po wstrzymaniu w trybie art. 988 § 2 kpc wydania postanowienia co do udzielenia przybicia do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia skargi dłużnika na czynność komornika, w dniu 01 lipca 2015 r. wydano postanowienie o udzieleniu przybicia nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. w P. za cenę wywołania 788 666,67 zł (kopia protokołu k. 648-649, kopia postanowienia o udzieleniu przybicia k. 651). Postanowieniem z dnia 09 sierpnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Płocku przysądził własność w/w nieruchomości na rzecz nabywcy licytacyjnego (kopia postanowienia k. 706).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie wskazanych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy niniejszej i aktach spraw załączonych, częściowo zeznań świadka A. K. (1) (00:04-30 posiedzenia z 31 maja 2016 r. – transkrypcja k. 717-724) oraz częściowo zeznań powoda (00:11-41, 46-49 rozprawy z 01 lipca 2014 r. i 00:10-28, 39-41 rozprawy z 19 stycznia 2016 r.) i pozwanej (00:41-46 rozprawy z 01 lipca 2014 r. i 00:28-39 rozprawy z 19 stycznia 2016 r.).

Sąd pominął wniosek dowodowy zgłoszony przez pełnomocnika powoda w piśmie z dnia 18 stycznia 2016 r. dotyczący dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości na okoliczność faktycznej, aktualnej na dzień licytacji, wartości nieruchomości położonej przy ul. (...) w P. – jako nieprzydatny dla ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Powód kwestionując wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę W. J. w istocie dążył do podważenia operatu szacunkowego, w oparciu o który oszacowano zajętą w toku egzekucji nieruchomość – tymczasem weryfikacja takiego operatu nie jest możliwa poprzez sporządzenie nowego operatu, a wyłącznie w trybie przewidzianym w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż ostateczną weryfikacją operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest wynik licytacji – w toku której z założenia realnie ustalana jest faktyczna wartość rynkowa nieruchomości; nieruchomość powoda sprzedana została za kwotę, która odpowiada zatem faktycznej wartości rynkowej. Nietrafny pozostaje również zarzut, iż komornik posłużyła się nieważnym operatem w związku z upływem okresu rocznego między datą jego sporządzenia, a datą licytacji – otóż operat szacunkowy zgodnie ze swoim przeznaczeniem wykorzystany został nie w dacie przetargu, a w chwili dokonania na jego podstawie opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do zarzucania komornikowi nieprawidłowości popełnionych w toku egzekucji z nieruchomości.

Zeznania świadka A. K. (1) ocenione być mogą jedynie jako częściowo wiarygodne; świadek jest osobiście zaangażowana w spór między stronami – jest partnerką życiową powoda, matką jego dziecka, poza tym istnieje konflikt personalny między świadkiem a pozwaną, która była przez A. K. (1) oskarżana o spowodowanie obrażeń ciała podczas czynności egzekucyjnych podejmowanych na nieruchomości przy ul. (...) w 2009 r. Świadek pozostawała we wspólnym gospodarstwie domowym z powodem w okresie trwania postępowania egzekucyjnego, również w 2009 i 2010 r., była zatrudniana przez powoda. Świadek potwierdziła bezsporną okoliczność, iż źródłem utrzymania powoda w 2009 r. był dochód z umowy najmu zawartej ze spółką (...); budzą wątpliwości twierdzenia świadka o bezkonfliktowym przebiegu relacji między stronami umowy najmu w kontekście złożonego do akt sprawy dokumentu, na mocy którego powód wypowiedział umowę najmu, a także zeznania co do zasad rozliczania opłat za energię elektryczną – według świadka były regulowane bieżące należności oraz spłacane raty dotyczące wcześniejszych zaległości na podstawie zawartej ugody, gdy tymczasem z informacji z zakładu energetycznego wynika, że brak było regularności w dokonywanych spłatach i opłatach bieżących. Zeznania świadka nie mogą być podstawą ustalenia, w jakiej wysokości nakłady musiałyby zostać poniesione w związku z pracami naprawczymi wad fizycznych wykazywanych przez najemcę.

Zwrócić należy uwagę, iż powód na rozprawie w dniu 01 lipca 2014 r. stwierdził, że otrzymywał rachunki za prąd, które następnie przedstawiał najemcy, a ten przekazywał mu pieniądze na pokrycie należności z tego tytułu; jednocześnie powód stwierdził, że nie otrzymywał odrębnych środków przeznaczonych na ten cel poza czynszem najmu stwierdzając, iż w czynszu były już uwzględnione opłaty za prąd – tymczasem zgodnie z umową najmu należności te faktycznie były niezależne od czynszu, stroną zobowiązaną do ich uiszczania był najemca, a zatem po pierwsze spółka (...) nie powinna była przekazywać środków na ten cel przeznaczonych organowi egzekucyjnemu, który dokonał zajęcia wierzytelności z tytułu opłat czynszowych, a po drugie powód powinien dysponować środkami pochodzącymi od najemcy w wysokości pozwalającej co najmniej na pokrycie bieżących opłat za prąd. Powód przyznał, że już w połowie 2009 r. najemca zwracał mu uwagę na przeciekający dach – tymczasem powód jeszcze w listopadzie 2009 r. nie planował podjęcia żadnych prac remontowych. Prace te prawdopodobnie i tak nie mogłyby zostać wykonane w okresie listopad – styczeń z uwagi na panujące warunki atmosferyczne, co przyznał sam powód składając wyjaśnienia informacyjne w dniu 01 lipca 2014 r.; powód przyznał też, iż otrzymywane dochody wystarczały tylko na bieżące potrzeby, „nie było z czego oszczędzać” – zakładając zatem nawet, że komornik od początku we właściwym zakresie dokonałby zajęcia świadczeń periodycznych, to przy przekazywaniu na rzecz wynajmującego połowy czynszu, nie miałby on i tak możliwości sfinansowania niezbędnych napraw. Powód stwierdził wręcz, że przyczyną wypowiedzenia był przede wszystkim fakt prowadzenia przeciwko niemu postępowania egzekucyjnego.

Zdaniem Sądu ani zeznania świadka, ani powoda, nie mogą stanowić podstawy poczynienia pozytywnych dla strony powodowej ustaleń co do kwestii wymagających wyjaśnienia zgodnie z wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego; zeznania te nie bronią się przed zestawieniem z ustaleniami wynikającymi ze zgromadzonych dokumentów i zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania (art. 233 § 1 kpc). Powód nie przedstawił obiektywnych środków dowodowych, na podstawie których możliwe byłoby ustalenie, jaki był zakres prac remontowych i umówionego przez strony umowy najmu czasu ich wykonania, jaka była przyczyn zwłoki powoda w usuwaniu tychże wad i długości jej trwania, czy z dochodu który nie powinien podlegać zajęciu powód był w stanie opłacić opłaty za energię elektryczną i czy dopiero po dacie zajęcia wierzytelności powstał jego obowiązek usunięcia wad fizycznych przedmiotu najmu wskazanych jako przyczyna wypowiedzenia umowy oraz czy z dochodów w wysokości wolnej od zajęcia prace te mogłyby zostać wykonane. Dowodami takimi mogłyby być natomiast przede wszystkim zeznania osób związanych ze spółką (...), na podstawie których możliwe byłoby ustalenie faktycznych przyczyn rozwiązania umowy najmu, wcześniejszego przebiegu współpracy, terminu i zakresu zgłaszanych uwag co do stanu nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo jako bezzasadne należało oddalić w całości.

Podstawę roszczenia o odszkodowanie w stosunku do pozwanej M. R. stanowi art. 23 ust. 1 Ustawy o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. z 2015 r., poz. 790) w zw. art. 415 kc („kto z winy swej wyrządził innemu szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia”) z tym zastrzeżeniem, iż do przypisania odpowiedzialności odszkodowawczej komornikowi sądowemu pozostaje prawnie irrelewantna przesłanka winy. Zgodnie z art. 23 ust. Uoksie komornik jest obowiązany do naprawienia szkody wyrządzonej przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu czynności. Jak podkreśla się w orzecznictwie dla określenia odpowiedzialności odszkodowawczej komornika miarodajne są ogólne przesłanki odpowiedzialności deliktowej przewidziane w art. 415 kc, a zatem szkoda, zdarzenie ją wyrządzające (przy czym stosownie do art. 23 Uoksie jest nim niezgodne z prawem działanie bądź zaniechanie komornika) i związek przyczynowy, natomiast nie wchodzi w grę wina jako zasada tej odpowiedzialności (np. wyrok SA w Białymstoku z 26.06.2013, I ACa 284/13, LEX 1353608); odpowiedzialność organu egzekucyjnego ma charakter deliktowy i związana jest z jego niezgodnym z prawem działaniem (np. wyrok SA w Szczecinie z 17.08.2012, I ACa 430/12, LEX 1220622), rozumianym jako zaprzeczenie zachowania uwzględniającego nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej (por. np. wyrok SA w Warszawie z 19.03.2014, VI ACa 1178/13, LEX 1459100). W sprawie niniejszej zdaniem Sądu bezspornym już tylko w świetle postanowienia Sądu Rejonowego w Płocku z dnia 07 kwietnia 2010 r. rozstrzygającego skargę dłużnika na czynności komornika, jest bezprawność działania organu egzekucyjnego w zakresie dokonania zajęcia wierzytelności powoda stanowiącej źródło jego utrzymania, pełniące faktycznie funkcję wynagrodzenia za pracę : komornik popełniła skorygowane przez sąd sprawujący nadzór judykacyjny nad postępowaniem egzekucyjnym uchybienie polegające na zajęciu całości wierzytelności, zamiast jedynie jej połowy. Skutkiem tego naruszenia przepisów formalnoprawnych było pozbawienie powoda możliwości rozporządzania wolną od zajęcia częścią należności czynszowej. Przesądzić w tym miejscu należy, że środki pieniężne, które wpłynęły na rachunek komornika w związku z zajęciem zostały spożytkowane zgodnie z celem postępowania egzekucyjnego na pokrycie części zobowiązań powoda oraz kosztów egzekucyjnych – a zatem nie można wywodzić, że szkodą majątkową jest samo pozbawienie środków finansowych w konkretnej kwocie, bo pieniądze te przeznaczone zostały na pokrycie zobowiązań powoda. Powód zresztą zdaje się nie wiązać swoich roszczeń z obowiązkiem zwrotu przez pozwaną zajętych ponad ustawowe ograniczenie należności periodycznych. Powód natomiast z faktu bezprawnego pozbawienia go możliwości dysponowania częścią czynszu wywodzi następstwa w postaci wypowiedzenia umowy najmu przez spółkę (...) i utraty dochodów z tym związanych – przez okres aż do 2015 r.; w takim kontekście najistotniejszego znaczenia nabiera wykazanie wystąpienia przesłanki odpowiedzialności deliktowej w postaci adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy bezprawnym działaniem sprawcy szkodą, a szkodą, w powiązaniu z koniecznością wykazania wysokości tejże szkody (w postaci lucrum cessans, czyli spodziewanych korzyści).

Inaczej sprawa przedstawia się odnośnie pozostałych podstaw faktycznych roszczeń powoda, to jest rzekomego zaniżenia wartości nieruchomości oszacowanej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego oraz zajęcia wierzytelności wraz ze środkami przeznaczonymi na pokrycie należności publicznoprawnej z tytułu podatku od towarów i usług. Powództwo w tym zakresie podlegało oddaleniu już tylko z powodu niewykazania przez powoda bezprawności działania pozwanej. Czynności podejmowane przez komornika w toku egzekucji z nieruchomości w ocenie Sądu Okręgowego nie są obarczone wadami prawnymi – nie wynika to również z żadnego z orzeczeń wydawanych w toku sprawowanego przez Sąd Rejonowy w Płocku nadzoru judykacyjnego. W szczególności bezzasadne jest czynienie zarzutów co do zaniżenia wartości nieruchomości powoda ustalonej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę W. J. – jak wskazano już wyżej, oszacowana przez rzeczoznawcę wartość została ostatecznie zweryfikowana wskutek przeprowadzenia licytacji nieruchomości, a ponadto operat szacunkowy nie został podważony w trybie przewidzianym w art. 157 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774), zgodnie z którym to przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (…), przy czym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zaś w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Jak podkreślono w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2010 r. (III CSK 153/10, LEX 688859) „treść art. 157 ust. 3 u.g.n. nie uzasadnia stanowiska, że strony są zwolnione z obowiązku, wynikającego z art. 232 kpc, złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych” (por. również wyrok SN z 04.01.2012, III CSK 127/11, LEX 1119502); wskazano już wyżej, że reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika powód nie złożył w tym zakresie prawidłowo sformułowanego wniosku dowodowego. Odnośnie szkody polegającej na objęciu egzekucją również środków przeznaczonych na pokrycie należności z tytułu podatku VAT to Sąd Okręgowy podtrzymuje wyrażone już wcześniej w tej mierze stanowisko (zawarte także w w/w postanowieniu z dnia 07 kwietnia 2010 r. przez Sąd Rejonowy w Płocku), iż wobec braku uregulowań formalnoprawnych na dzień dokonania zajęcia wierzytelności odnośnie wyłączenia spod zajęcia tych środków, nie może być mowy o bezprawności działania komornika w tym zakresie; zbadanie trafności tego stanowiska w sposób wiążący również dla wyniku niniejszego postępowania powinno odbyć się w ramach postępowania odwoławczego skierowanego przeciwko rozstrzygnięciu przez Sąd Rejonowy w Płocku skargi na tę czynności komornika. Odnośnie kwestii zajęcia środków przeznaczonych na podatek VAT to sytuacja ma się podobnie, jak w wypadku nadmiernego zajęcia wierzytelności – rzekomo „nadpłacone” środki i tak zostały przeznaczone na pokrycie innych zobowiązań dłużnika : nawet jeżeli powstało nieuregulowane zobowiązanie publicznoprawne, to w to miejsce w większym zakresie pokryte zostały inne zobowiązania dłużnika; w efekcie w generalnym rozrachunku stan aktywów i pasywów dłużnika nie uległ zmianie (mimo tego, że mogło dojść do pewnych przesunięć środków pieniężnych na poczet różnych zobowiązań, powstania nowych w miejsce częściowego zaspokojenia innych). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie stwierdził uchybień po stronie organu egzekucyjnego w związku z egzekucją z nieruchomości – działania komornika poddawane były kontroli judykacyjnej przez właściwy sąd rejonowy, który w ramach sprawowanego nadzoru takich uchybień również nie stwierdził; w szczególności komornik w sposób prawidłowy stosował przepisy formalnoprawne regulujące zasady prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Wracając do podstawy faktycznej roszczenia określonej jako utrata spodziewanych korzyści w związku z wypowiedzeniem przez spółkę (...) umowy najmu (oraz powstanie innych negatywnych następstw o charakterze majątkowym, jak i niemajątkowym) przytoczyć należy dyspozycję art. 361 kc, zgodnie z którą zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła; w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W judykaturze i doktrynie powszechnie przyjmuje się, że przepis art. 361 kc należy uznać za odwołanie się do teorii adekwatnego związku przyczynowego, która odpowiedzialnością podmiotu obejmuje jedynie zwykłe (regularne) następstwa danej przyczyny (por. szerzej A. Koch, Związek przyczynowy..., s. 94 i n.; M. Kaliński, Szkoda na mieniu..., s. 386 i n.). Przy takim rozumieniu przesłanki związku przyczynowego dla stwierdzenia w określonym stanie faktycznym adekwatnego związku przyczynowego należy: 1) ustalić, czy zdarzenie stanowi warunek konieczny wystąpienia szkody (test conditio sine qua non); 2) ustalić, czy szkoda jest normalnym następstwem tego zdarzenia (selekcja następstw) (por. Z. Banaszczyk (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2011, art. 361, nb 7–8; M. Kaliński, Szkoda na mieniu..., s. 386 i n.; A. Koch, Związek przyczynowy..., s. 68 i n.). Test warunku koniecznego pozwala stwierdzić, czy między zdarzeniem a szkodą zachodzi obiektywna zależność. W tym celu należy zbadać, czy niewystąpienie zdarzenia powodowałoby, że szkoda także nie wystąpiłaby, przy czym analizie poddawana jest dana, indywidualna sytuacja, a w szczególności konkretny skutek (szkoda), a nie skutek danego rodzaju. Dalszy etap rozumowania polegający na selekcji następstw ma na celu wskazanie tych skutków, które według przyjętego kryterium uznawane są za pozostające w rzeczywistym związku ze zdarzeniem i tym samym powinny być objęte obowiązkiem odszkodowawczym. Przy dokonywaniu oceny normalności nie jest oczywiście konieczne ustalenie, że każdorazowemu zaistnieniu danej przyczyny towarzyszy badany skutek (por. wyrok SN z dnia 28 lutego 2006 r., III CSK 135/05, LEX nr 201033), nie jest też konieczne stwierdzenie, że jest to skutek typowy, zazwyczaj występujący - wystarczy stwierdzenie, że zwiększa się prawdopodobieństwo jego wystąpienia. Za normalne mogą być uznane tylko takie następstwa, których prawdopodobieństwo wystąpienia zawsze wzrasta, ilekroć pojawi się przyczyna danego rodzaju (por. szerzej A. Koch, Związek przyczynowy..., s. 139–143). Przy selekcji następstw, dla określenia prognozy prawdopodobieństwa korzysta się z wiedzy o otaczającej nas rzeczywistości i zależnościach danego rodzaju, w tym doświadczenia życiowego (por. wyrok SN z dnia 2 czerwca 1956 r., III CR 515/56, OSNCK 1957, nr 1, poz. 24). Związek przyczynowy często ma charakter wieloczłonowy – mający postać swoistego łańcucha przyczynowo-skutkowego; jeżeli pojawi się zdarzenie, które w łańcuchu kauzalnym nie może być uznane za normalne następstwo badanej przyczyny, to w adekwatnym związku przyczynowym pozostawać będą wyłącznie następstwa zaistniałe przed tym zdarzeniem, przerywającym relację kauzalną (por. wyroki SN: z dnia 6 marca 2006 r., II PK 213/05, LEX nr 299146 oraz z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 810/98, LEX nr 51363). Ciężar dowodu w zakresie wykazania istnienia adekwatnego związku przyczynowego zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 6 kc spoczywa na poszkodowanym, wywodzącym z określonych zdarzeń skutki prawne, przy czym dla wykazania przesłanki związku przyczynowego co do zasady wystarczające jest, aby poszkodowany udowodnił bardzo wysoki stopień prawdopodobieństwa, że zdarzenie i szkoda pozostają w adekwatnym związku przyczynowym (por. wyrok SN z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 182/05, LEX nr 180901). Ustalenie uszczerbku w postaci lucrum cessans wymaga wykazania w konkretnym przypadku wysokiego stopnia prawdopodobieństwa utraty korzyści, chociaż nie jest konieczny dowód pewności wystąpienia, dokonuje się to z uwzględnieniem okoliczności, które nastąpiły po zdarzeniu, które wywołało szkodę; jeżeli natomiast prawdopodobieństwo uzyskania dochodu nie było bardzo wysokie, w judykaturze i piśmiennictwie określa się ten stan mianem szkody ewentualnej, która nie jest objęta obowiązkiem odszkodowawczym na podstawie art. 361 § 2 kc, jako swego rodzaju „utracona szansa” (por. komentarz do art. 361 kc A. Olejniczaka w Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – Część ogólna, pod red. A. Kidyby, LEX 2014).

W sprawie niniejszej zdaniem Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe nie pozwoliło na ustalenie istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewłaściwym podjęciem czynności egzekucyjnej przez komornika, a uszczerbkiem majątkowym zgłaszanym przez powoda zarówno w wymiarze szkody rzeczywistej, jak i utraconych korzyści. Przede wszystkim zwrócić należy uwagę, iż w piśmie najemcy z dnia 03 lutego 2010 r. zawarto odwołanie do wcześniejszej korespondencji prowadzonej między stronami umowy najmu ze stycznia 2010 r. oraz listopada 2009 r. – przyczyny, które zdaniem najemcy uzasadniały wypowiedzenie umowy istniały zatem dużo wcześniej, niż w dniu 28 stycznia 2010 r., kiedy nastąpiło odcięcie prądu. Sam fakt zaprzestania dostaw energii elektrycznej na nieruchomość wydaje się być przytaczany przez najemcę jako jedynie dodatkowy argument uzasadniający wypowiedzenie umowy : z treści pisma wynika, że z brakiem prądu związane są dodatkowe koszty ponoszone przez najemcę, który musi w inny sposób organizować dopływ energii elektrycznej na nieruchomość, niż z wykorzystaniem umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a zakładem energetycznym; treść pisma wskazuje, że było możliwe dalsze funkcjonowanie najemcy na nieruchomości nawet przy odcięciu prądu (być może przy wykorzystaniu agregatów prądotwórczych), a jedynie wiązałoby się to z dodatkowymi kosztami. Budzi wątpliwości kwestia dokonywania opłat za prąd – zgodnie z umową najmu obowiązek ten spoczywał na najemcy, przy czym miał on przekazywać środki na ten cel wynajmującemu niezależnie od czynszu najmu; skoro najemcy zależałoby na dalszym kontynuowaniu stosunku najmu, to po pierwsze mógłby dokonywać wpłat za energię elektryczną bezpośrednio na rachunek zakładu energetycznego, a po drugie nie miał żadnych podstaw do przekazywania należności z tego tytułu organowi egzekucyjnemu w związku z dokonanym zajęciem; w świetle pism najemcy zasadnym wręcz wydaje się ustalenie, że powód otrzymywał od najemcy środki na opłaty za prąd również w listopadzie, grudniu i styczniu, jednak nie spożytkował ich zgodnie z przeznaczeniem. Jak wynika z treści pisma zakładu energetycznego (k. 420) z dnia 23 września 2014 r. wezwanie do zapłaty w związku z zaległościami w opłatach za prąd pochodziło z 04 stycznia 2010 r. – a zatem poważne zaległości skutkujące powstaniem możliwości odłączenia prądu (jako swoistej ostatecznej sankcji skierowanej przeciwko odbiorcy energii elektrycznej) wystąpić musiały dużo wcześniej; badając zgodnie z przytoczonymi wyżej zasadami ciągłość łańcucha związku przyczynowego stwierdzić należy tym samym, iż bardzo wątpliwym jawi się związek o charakterze adekwatnym pomiędzy pozbawieniem powoda dochodów czynszowych a odcięciem energii elektrycznej, albowiem przyczyny takiej sankcji umiejscowione były także w zdarzeniach poprzedzających kwestionowaną czynność egzekucyjną. Zauważyć ponadto należy, iż istnieją przesłanki do ustalenia, że wcale nie brak prądu czy wykazywane usterki były przyczynami wypowiedzenia umowy – powód sam zresztą przyznał, że najemca czuł się oszukany w związku z prowadzeniem przeciwko powodowi postępowania egzekucyjnego; przebieg współpracy nie był bezkonfliktowy, na co wskazuje złożone przez pozwaną pismo powoda, w którym dokonuje on w 2008 r. wypowiedzenia umowy najmu w stosunku do (...), a także odpowiedź najemcy na zajęcie wierzytelności dokonane pierwotnie w 2008 r.; to prawdopodobnie ogólne kłopoty finansowe powoda oraz prowadzona od 2002 r. egzekucja były rzeczywistymi i pierwotnymi przyczynami zerwania współpracy przez najemcę z powodem – wskazać w tym miejscu należy na postanowienia umowy najmu, zgodnie z którymi wynajmujący zapewniał, że nieruchomość jest wolna od ograniczeń i że zostanie w określonym czasie przedstawione potwierdzenie zakończenia prowadzonego z niej postępowania egzekucyjnego – zapewnienie wynajmującego nie było zgodne z rzeczywistością wobec skutków zajęcia nieruchomości również w odniesieniu do jej najemcy, ani też z przyczyn faktycznych powód nie był w stanie przedstawić potwierdzenia zakończenia egzekucji. Wreszcie zdaniem Sądu istotnymi pozostają zarówno pytania, dlaczego najemca nie skorzystał z gwarantowanej umową możliwości wykonania określonych prac samodzielnie na koszt wynajmującego (czy wręcz takiego obowiązku wykonania napraw i remontów związanych z eksploatacją nieruchomości) i dlaczego powód wcześniej takich prac nie wykonał, czekając biernie do końca 2009 r. w sytuacji, gdy usterki już tylko z uwagi na swój charakter nie mogły powstać nagle. Zdaniem Sądu najemca nie wykonywał określonych napraw negatywnie oceniając całokształt współpracy z wynajmującym i licząc się z celowością odstąpienia od umowy; dla odpowiedzi na drugie pytanie ważkie znaczenie ma konstatacja, że powód i tak nie mógłby przeprowadzić prac remontowych (renowacja dachu, utwardzenie wjazdu) w warunkach zimowych, przed wypowiedzeniem umowy dokonanym w lutym 2010 r. – poza tym skoro powód od 2007 r. czerpał istotne dochody ze stosunku najmu posiadając środki pieniężne (z których nota bene niczego nie przekazywał na poczet egzekwowanych należności), to czemu nie podjął prac naprawczych wcześniej, gdy usterki były zgłaszane już w połowie 2009 r. Deklaracje składane w toku procesu przez powoda co do planów podjęcia prac naprawczych wiosną 2010 r. jawią się w kontekście zgłoszonych zastrzeżeń jako formułowane jedynie dla potrzeb osiągnięcia założonego celu procesowego. Niejasnym pozostaje również stosunek powoda do przyczyn wypowiedzenia umowy w odniesieniu do adnotacji na piśmie z 03 lutego 2010 r. o treści „nie zgadzam się” – czy powód nie zgadzał się z samym faktem wypowiedzenia umowy (jeżeli tak było, to czemu nie podjął kroków w kierunku wyciągnięcia konsekwencji prawnych wobec nielojalnego kontrahenta), czy też z przyczynami wypowiedzenia? Jeżeli zakładać, że chodziło o drugą opcję, to skoro wynajmujący negował fakt istnienia wad nieruchomości uniemożliwiających korzystanie z niej w założony przez najemcę sposób, logicznym jest, że nigdy nie zamierzał przeprowadzać na swój koszt prac naprawczych. Warto w tym miejscu zauważyć także, że usterki dachu, posadzki i wjazdu na posesję z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego nie uzasadniają stwierdzenia, że czynią one niemożliwym dalsze korzystanie z nieruchomości zgodnie z założonym przez najemcę celem, a tylko taka okoliczność zgodnie z umową najmu stanowić mogła podstawę jej wypowiedzenia. Zakres prac remontowych, których przeprowadzenia żądał od wynajmującego najemca, wynika wprost z treści pisma z dnia 03 lutego 2010 r. – chodziło o uszczelnienie dachu, usunięcie dziur w hali handlowo-magazynowej oraz utwardzenie wjazdu na nieruchomość; powód na etapie postępowania rozpoznawczego określił zakres prac naprawczych oraz sugerowany sposób ich wykonania (wymiana 7-8 płatów blachy trapezowej oraz wełny i folii, skucie posadzki w hali magazynowej i ponowne zalanie betonem, prace związane z utwardzeniem wjazdu) – przedstawiony przez powoda materiał dowodowy nie pozwala na zweryfikowanie tych twierdzeń (brak wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa) oraz ustalenie zakresu wydatków na prace remontowe, które jawią się raczej jako dość proste i niewymagające znacznych nakładów finansowych. Co do uzgodnień między stronami umowy najmu w zakresie terminu napraw, to nie budzi wątpliwości Sądu, iż w świetle złożonych do akt dokumentów oraz zeznań powoda nie było takich uzgodnień, przy czym już w połowie 2009 r. najemca zwracał uwagę na istniejące utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości, niewątpliwie również powód nie uzyskał choćby dorozumianej zgody na przeprowadzenie tych prac dopiero wiosną 2010 r. Nieprzystąpienie przez powoda do usuwania wad i zwłoka z tym związana zdaniem Sądu wynikały ze świadomego zaniechania realizacji obowiązków wynajmującego, a nie tylko braku środków finansowych (przecież w okresie, gdy powód takimi środkami dysponował, również nie przystąpił do stosunkowo prostych i tanich napraw); postawa prezentowana przez powoda zarówno w odniesieniu do relacji z najemcą, jak i w toku postępowania egzekucyjnego wskazują, iż prace naprawcze nie byłyby wykonane również w sytuacji pozbawienia powoda jedynie połowy dochodów czynszowych – i to zarówno z przyczyn subiektywnych (nastawienie powoda), jak i obiektywnych (konieczność regulowania zobowiązań, uiszczania opłat za energię elektryczną, utrzymywania rodziny - powodujące faktyczny brak możliwości poczynienia oszczędności i odłożenia pieniędzy na sfinansowanie remontów). Obowiązek usunięcia wad powstał niewątpliwie przed dokonanym zajęciem wierzytelności – pisemne wezwanie do usunięcia wad pochodziło z 28 listopada 2009 r., zaś z adnotacji na piśmie komornika dotyczącym zajęcia wierzytelności (k. 5) wynika, że mniej więcej w tym samym czasie zajęcie wpłynęło do trzeciodłużnika; prawdopodobnym jest wręcz, że to fakt zajęcia wierzytelności stał się katalizatorem działań najemcy nakierowanych na wypowiedzenie umowy najmu. W każdym razie wątpliwym jest, aby z dochodów w wysokości wolnej od zajęcia prace remontowe mogłyby zostać wykonane (musiałby to być rząd wydatków w wysokości co najmniej kilku tysięcy złotych – gdy tymczasem do dyspozycji powoda powinna pozostawać po prawidłowym zajęciu kwota jedynie 7 500 zł miesięcznie, a na zaspokojenie bieżących potrzeb według twierdzeń powoda nie wystarczał nawet pełny czynsz).

Rozwiązanie umowy najmu przez (...) nie spowodowało utraty możliwości wynajmowania nieruchomości innym podmiotom – pomimo tego, że S. B. (1) w czerwcu 2010 r. został osadzony w zakładzie karnym, jego partnerce udało się w stosunkowo krótkim czasie (licząc od marca 2010 r.) znaleźć nowego najemcę; rozwiązanie umowy najmu nie stanowi co do zasady zdarzenia nadzwyczajnego, powinno być wpisane w ryzyko gospodarcze podmiotu prowadzącego w tym zakresie profesjonalną działalność; podmiot taki powinien podejmować działania w celu znalezienia nowego kontrahenta w ramach swojej zwykłej działalności.

Z pewnością za oczywiście nieuprawnione uznać należy wiązanie niewłaściwego zajęcia wierzytelności ze spaleniem się w 2013 r. budynków posadowionych na nieruchomości – zakładanie, że gdyby komornik zajęła we właściwym wymiarze wierzytelność czynszową, to nie doszłoby do rozwiązania umowy najmu przez spółkę (...), a następnie do konieczności wynajęcia nieruchomości innemu najemcy, który z kolei (według sugestii powoda) spowodował celowe podpalenie budynków, wydaje się być jaskrawym nadużyciem przy poszukiwaniu istnienia adekwatnego związku przyczynowego między zdarzeniami w kontekście zarówno doświadczenia życiowego, jak i zasad logicznego rozumowania; według powoda drobne w istocie uchybienie popełnione przez komornika skutkować miałoby całkowitą ruiną finansową powoda – gdy oczywistym pozostaje już tylko w świetle historii kłopotów finansowych S. B. (1), że przyczyny tego były złożone, o ile nawet nie w całości obciążające jego samego.

Wszystkie przytoczone powyżej zastrzeżenia i uwagi zdaniem Sądu wykluczają ustalenie, że nieprawidłowe zajęcie wierzytelności dokonane w toku postępowania egzekucyjnego jest powiązane przyczynowo-skutkowo w wymiarze adekwatnego związku przyczynowego ze szkodą majątkową deklarowaną przez powoda. Nie jest typowym i normalnym następstwem tego rodzaju uchybienia skutek wykazywany przez powoda; powodowi nie udało się choćby uprawdopodobnić w wysokim stopniu takiego związku; w sprawie niniejszej także inne okoliczności faktyczne złożyły się na kondycję finansową powoda, zachodzą przesłanki pozwalające zakładać wręcz, że rozwiązanie umowy przez najemcę pozostawało bez żadnego związku z nadmiernym zajęciem wierzytelności z tytułu czynszu najmu. Powód nie wykazał również, aby powstała jakakolwiek szkoda majątkowa związana z uchybieniami komornika – nie udowodnił, że umowa najmu faktycznie byłaby kontynuowana (w szczególności przez maksymalny przewidziany przez jej strony okres). Powód po kolejnym rozszerzeniu powództwa nie tylko nie uwzględnia faktu, iż w wypadku kontynuowania umowy połowa należności czynszowych byłaby ściągana przez organ egzekucyjny, ale też nie zauważa, że już w zasadzie od czerwca 2010 r. nieruchomość była dalej wynajmowana i przynosiła dochody.

Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w sentencji wyroku, odstępując od obciążania powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE