UZASADNIENIE

W pozwie złożonym w dniu 3 września 2016 r. powodowie L. i K. J. domagali się ustalenia, iż istnieje umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. pomiędzy powodami a pozwanymi A. i Mają B. z wysokością czynszu 1.526,48 zł, zawarta na okres od 1 maja 2015 r. do 31 grudnia 2017 r.

W uzasadnieniu powodowie wyjaśnili, iż od kilkudziesięciu lat są najemcami przedmiotowego lokalu, którego pierwotnie właścicielem było m.st. W., a obecnie pozwani. Do 1 maja 2015 r. płacili czynsz w wysokości 1.526,48 zł, jednak pod koniec 2014 roku pozwani wypowiedzieli im jego wysokość, ustalając ją na kwotę 2.549,55 zł. Uzasadnieniem podwyżki były wydatki na przeprowadzenie remontów. Tego samego dnia powodowie otrzymali także wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2017 roku. Jak podnieśli powodowie, podwyżka czynszu była nieuzasadniona, bowiem wynajmujący nie dokonali żadnych remontów, a wszelkie prace modernizacyjne i konserwacyjne w lokalu w okresie najmu prowadzili i finansowali powodowie. W związku z powyższym wnieśli o ustalenie, iż do końca trwania umowy najmu obowiązuje ich wysokość czynszu sprzed podwyżki. Powództwo oparli o art. 189 k.p.c., argumentując, iż żadne inne im nie przysługuje (pozew k. 2-3).

Na rozprawie w dniu 10 stycznia 2017 roku powodowie podtrzymali stanowisko w sprawie, wnosząc ponadto o wydanie wyroku zaocznego. Pozwani nie stawili się na rozprawę prawidłowo zawiadomieni o jej terminie, ani nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

L. J. i K. J. są najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. (dalej także jako „lokal nr (...)”). Wynajmującymi, a zarazem właścicielami tego lokalu są M. B. i A. B..

(okoliczności bezsporne, uznane za prawdziwe na podstawie art. 339 § 2 k.p.c.)

Pismem z dnia 19 grudnia 2014 r. M. B. i A. B., powołując się na art. 685¹ k.c. i art. 8a ust. 1-4b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej także jako „u.o.p.l.”), wypowiedzieli L. J. i K. J. wysokość czynszu najmu za lokal nr (...), zawiadamiając, iż od dnia 1 maja 2015 r. będzie ona wynosić 2549,55 zł miesięcznie. Wypowiedzenie zostało uzasadnione nakładami poniesionymi na trwałe ulepszenie lokalu.

( dowód: wypowiedzenie wysokości czynszu k. 20-21)

Dotychczasowa wysokość czynszu wynosiła 1.526,48 zł miesięcznie.

( dowód: wydruk k. 19)

Pismem z dnia z dnia 19 grudnia 2014 r. M. B. i A. B., na podstawie art. 11 ust. 7 w zw. z art. 11 ust. 5 u.o.p.l., wypowiedzieli L. J. i K. J. umowę o najem lokalu nr (...) z dnia 1 sierpnia 1968 r. z zachowaniem trzyletniego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, tj. na dzień 31 grudnia 2017 r.

( dowód: wypowiedzenie umowy najmu k. 23)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy kserokopii powołanych wyżej dokumentów, uznając je za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, albowiem ich prawdziwość i rzetelność nie budziła wątpliwości Sądu.

Nadto Sąd na podstawie art. 339 § 2 k.p.c. przyjął za prawdziwe twierdzenia powodów na okoliczności faktyczne, iż są najemcami przedmiotowego lokalu nr (...), a pozwani jego właścicielami i wynajmującymi, nie budziły one bowiem także żadnych wątpliwości.

Sąd nie ustalił stanu faktycznego na podstawie pozostałych załączonych do pozwu kserokopii dokumentów w postaci faktur VAT, kuponów kontrolnych i decyzji wymiarowej, okoliczności, których miały one dowodzić, tj. w szczególności kto ponosił koszty remontów lokalu nr (...), nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Z tej samej przyczyny Sąd pominął dowód z zeznań świadka.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu ze względu na brak interesu prawnego po stronie powodów.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 339 § 1 k.p.c. jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny.

Pozwani J. byli prawidłowo powiadomieni o terminie rozprawy, mimo to nie złożyli żadnego oświadczenia procesowego ani jakiegokolwiek pisma procesowego, nie uczestniczyli także w rozprawie w dniu 10 stycznia 2017 r. Tym samym zachodziła jedna z przesłanek określonych w art. 339 § 1 k.p.c., z uwagi na co wydany wyrok miał charakter zaoczny.

Podstawę prawną powództwa w niniejszej sprawie stanowi art. 189 § 1 k.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być więc uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje bądź nie. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o zasadności powództwa (v. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96 OSNC 1997/4/35 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r., II CKN 898/00 LEX nr 52613).

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należało rozważyć, czy niniejsze powództwo jest dopuszczalne w tym znaczeniu czy istnieje interes prawny powoda w rozumieniu art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. występuje tylko wówczas, gdy zachodzi potrzeba jego ochrony prawnej (v. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 1997 r., II CKU 7/97. Wskazać przy tym należy, iż przepis art. 189 k.p.c., choć zamieszczony wśród przepisów procesowych, jest podstawą wytaczania powództw o ustalenie prawa lub stosunku prawnego, a więc uzasadnia ochronę praw podmiotowych, która nie jest możliwa na podstawie przepisów prawa materialnego. W utrwalonym orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz doktrynie przyjmuje się, że interes prawny nie zachodzi z reguły, gdy zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw lub na innej drodze taką ochronę już osiągnął (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97, M. Prawn. 1998/2/3 czy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2001 r., I PKN 333/00, Prok. i Pr. 2002/2/43).

W niniejszej sprawie strony łączy stosunek najmu, którego przedmiotem jest zamieszkiwany przez powodów lokal mieszkalny. Powodom, jako najemcom, przysługuje, więc status lokatorów w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150 – t.j.). Tym samym, w sytuacji kwestionowania przez nich dokonanej przez właściciela lokalu podwyżki czynszu, zastosowanie znajdują w pierwszej kolejności przepisy tej ustawy.

Kwestię tę reguluje art. 8a u.o.p.l. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Przy tym zgodnie z ust. 4. podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Stosownie zaś do ust. 5, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1)odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2)zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Zatem w sytuacji, gdy powodowie kwestionowali zasadność podwyżki czynszu za zajmowany lokal, przysługiwało im uprawnienie do wystąpienia przeciwko pozwanym z powództwem na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. Tym samym powodowie mogli osiągnąć w pełni ochronę swych praw na tej drodze. Z powództwem opartym o art. 189 k.p.c., mogliby natomiast wystąpić jedynie w przypadku, gdyby nie przysługiwało im roszczenie o ustalenie niezasadności podwyżki na podstawie opisanych powyżej uregulowań u.o.p.l. – t.j. w szczególności, gdyby w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu, nie przysługiwał im status lokatora (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 22 maja 2012 r. III Ca 1555/11, LEX nr 1714263; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2014 r., I ACa 866/13, LEX nr 1439313).

W konsekwencji, stwierdzić należało, iż nie istnieje interes prawny strony powodowej w rozumieniu art. 189 k.p.c., który pozwalałaby na wystąpienie przez nią z przedmiotowym żądaniem – co implikowało oddalenie powództwa.

Mając na względzie powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

(...)