UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Łodzi,
w sprawie z powództwa B. S. i J. S. przeciwko Miastu Ł. o zapłatę, zasądził od strony pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwotę 1.173.033,54 zł z ustawowymi odsetkami
za opóźnienie naliczanymi w zakresie kwoty: 793.463,76 zł od 14 stycznia
2012 r. do dnia zapłaty; 208.106,14 zł od 14 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty; 171.463,64 zł od 12 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty, a także
kwotę 72.593,86 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu (pkt. 1), umorzył postępowanie w zakresie żądania kwoty 388.700,10 zł (pkt. 2), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt. 3), jak również nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi solidarnie od powodów kwotę 6.615,68 zł, zaś od strony pozwanej kwotę 12.819,37 zł tytułem nieuiszczonej opłaty odpowiednio od oddalonej i uwzględnionej części powództwa (pkt. 4).

(wyrok – k. 836)

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za własne.

Z ustaleń tych wynikało, że Prezydium Rady Narodowej w Ł. w dniu 16 czerwca 1950 r. orzekło o wywłaszczeniu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) stanowiącej własność M. H., H. - B. K. oraz J. H.. Wywłaszczenia dokonano na postawie dekretu z dnia 7 kwietnia 1948 r. o wywłaszczeniu majątków zajętych na cele użyteczności publicznej w okresie wojny 1939 – 1945 r. oraz rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 24 września 1934 r. Prawo o postępowaniu wywłaszczeniowym. W dniu 14 stycznia 1993 r. Wojewoda (...) wydał decyzję komunalizacyjną, na podstawie której stwierdzono nabycie przez Gminę Ł. z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Gmina Ł. sprzedała w latach 90. trzy lokale mieszkalne znajdujące się na tej nieruchomości.

Z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej wystąpili A. H. i L. H. – spadkobiercy H. - B. K. – współwłaściciela nieruchomości położonej przy ul. (...)
w Ł.. Postępowanie w tym przedmiocie toczyło się od lat 90. Spadkobiercy wywłaszczonych współwłaścicieli występowali również do Urzędu Rejonowego w Ł. o zwrot na ich rzecz przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie, decyzją z dnia 15 listopada 2007 r. Minister Budownictwa stwierdził nieważność decyzji Prezydium Rady Narodowej miasta Ł. z dnia 16 czerwca 1950 r. o wywłaszczeniu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) oraz stwierdził, że w/w decyzja w części objętej sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntu położonych w Ł. przy ul. (...): lokalu nr (...) wraz z udziałem (...) części działki gruntu ( (...)), lokalu nr (...) z udziałem (...) części działki gruntu ( (...)), lokalu nr (...) z udziałem (...) części działki gruntu (KW (...)), została wydana
z naruszeniem prawa. Pismem z dnia 22 stycznia 2008 r. Ministerstwo Infrastruktury poinformowało pełnomocnika współwłaścicieli, że żadna strona nie zwróciła się do organu naczelnego o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej powyższą decyzją. W dniu 25 maja 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji komunalizacyjnej.

Od listopada 2007 r. S. C., A. H. i L. H. zwracali się do Administracji (...) pozwanej Gminy
o przygotowanie dokumentów celem przekazania nieruchomości, a potem o jej przekazanie. Współwłaściciele wnosili również o przekazanie im kompletnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). S. C., A. H. i L. H. wnosili również o przekazanie im zarządu. Strona pozwana wskazywała, że przeszkodą formalnoprawną do przekazania nieruchomości – w części dotyczącej lokali niewyodrębnionych – na rzecz współwłaścicieli jest to, że w księdze wieczystej nieruchomości przy ul. (...), jako jej właściciel wpisana pozostaje Gmina Ł.. Pozwana wskazywała też na istnienie w obrocie decyzji komunalizacyjnej.

S. C., A. H. i L. H. korespondowali z Gminą Ł. w przedmiocie sposobu zarządzania nieruchomością. Występowali do Gminy Ł. np. o przekwalifikowanie dla obniżenia kosztów lokali użytkowych na lokale mieszkalne, samodzielnie poszukiwali najemców. Pracownicy Miasta Ł. nie pytali właścicieli o zgodę
na wynajem poszczególnych lokali, informowali tylko ich pełnomocnika
o przetargach. S. C., A. H. i L. H. nie brali udziału w zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej w tym okresie, a na listach obecności współwłaścicieli widniała zamiast nich – Gmina Ł.. Właściciele złożyli również w dniu 29 września 2010 r. pozew przeciwko Gminie Ł. o wydanie im przedmiotowej nieruchomości.

Spadkobiercy współwłaścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy
ul. (...) zostali ujawnieni w księdze wieczystej o numerze (...) pod koniec 2009 r. Właścicielom przysługiwały następujące udziały w przedmiotowej nieruchomości: A. H. (...) części, E. H. (...) części, a S. C. (...) części. Nadto Gmina Ł. ujawniona jest jako współwłaściciel
w 3976/2800 części. Pomimo dokonania powyższych wpisów w księdze wieczystej, Gmina Ł. nadal nie przekazała nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. – w części dotyczącej lokali niewyodrębnionych – nieujawnionym współwłaścicielom.

Umową z 14 grudnia 2010 r. S. C., A. H.
i L. H. sprzedali wierzytelność wobec Gminy Ł. B. S. oraz J. S.. Oświadczyli, że poczynając od listopada 2007 r. do dnia sporządzenia aktu, nie otrzymali od Gminy Ł. należnego im odszkodowania z tytułu sprzedaży przez Gminę trzech lokali mieszkalnych, nadto Gmina Ł. nie rozliczyła się z nimi poczynając od listopada 2007 r. z uzyskiwanych pożytków z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). S. C., A. H. i L. H. określili, że łączna wartość ich wierzytelności wobec Gminy Ł. wynosi 1.182.164 zł. Wskazali również, że celem odzyskania tej kwoty w dniu 26 listopada 2010 r. skierowany został do II Wydziału Cywilnego Sądu Okręgowego w Łodzi pozew przeciwko Gminie Ł.. Jednocześnie w tym samym dniu S. C., A. H. i L. H. sprzedali B. S. oraz J. S. nieruchomość zabudowaną położonej w Ł. przy ul. (...). Stwierdzono, że umowa cesji wierzytelności wobec Gminy Ł. jest objęta wyżej wskazaną umową sprzedaży.

Nowi współwłaściciele (powodowie) od połowy grudnia 2010 r. zwracali
się do pozwanej o przekazanie im nieruchomości położonej w Ł. przy
ul. (...). Od połowy grudnia 2010 r. Administracja (...) Ł. (...) udostępniała klucze do wolnych lokali użytkowych znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości pełnomocnikowi powodów – L. B.. Klucze wydawane były za pokwitowaniem,
z obowiązkiem zwrotu. Klucze te były zwracane administracji. W dniu 14 stycznia 2011 r. pełnomocnik powodów kolejny raz odebrał klucze do lokali znajdujących się w nieruchomości w Ł. przy ul. (...). Klucze już nie zostały przez powodów zwrócone, a Administracja (...) Ł. (...) nie domagała się ich zwrotu.

Protokołem przekazania – przejęcia zarządu nieruchomością wspólną budynku przy ulicy (...) w Ł. z dnia 1 marca 2011 r. Administracja (...) Ł. (...) przekazała Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej – B. S. nieruchomość wspólną przy ulicy (...). Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) podjęła decyzję o zmianie zarządcy. W dniu 2 marca 2011 r. sporządzony został protokół przejęcia nieruchomości przy ulicy (...) w Ł.; przedstawiciele Administracji (...) Ł. (...) odmówili jego podpisania. Do chwili obecnej Gmina Ł. nie przekazała właścicielom protokołu zdawczo – odbiorczego obejmującego powierzchnię 1.960,45 m² lokali niewyodrębnionych.

Stan techniczny stuletniego budynku mieszkalnego przy ulicy (...) na dzień 1 grudnia 2007 r. był dostateczny, podobnie stan techniczny pokrycia dachowego, poddasza, konstrukcji dachu i obróbek blacharskich („dostateczny plus”). Zarząd nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) sprawowany przez Administrację (...) Ł. (...) nie był właściwy. W dniu 1 marca 2011 r. budynek znajdował się w awaryjnym stanie technicznym spowodowanym praktycznym zaniechaniem wydatków na jego utrzymanie.

W budynku są 3 lokale wyodrębnione (sprzedane najemcom), których powierzchnia użytkowa wynosi łącznie 163,85 m² i 22 lokale niewyodrębnione
o łącznej powierzchni użytkowej 1.960,45 m², w tym dwa mieszkalne. Przy prawidłowym sprawowaniu zarządu nieruchomości hipotetyczny, możliwy do osiągnięcia wynik finansowy z tytułu wynajmu lokali użytkowych
i mieszkalnych z wyłączeniem lokali wyodrębnionych, przy uwzględnieniu 90% efektywności najmu, wynosi za okres od 22 stycznia 2008 r. do 14 stycznia 2011 r. (tj. w przybliżeniu 35,7 miesięcy) 1.173.033,54 zł (przychód 1.520.828,65 zł pomniejszony o niezbędne – przy prawidłowo sprawowanym zarządzie, koszty w wysokości 347.795,11 zł).

W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne, stwierdzając że podstawą prawną ostatecznie sformułowanego w nim żądania zwrotu pożytków był art. 225 zd. 2 k.c.

Sąd a quo nie przychylił się przy tym do podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu braku legitymacji czynnej powodów w zakresie roszczenia obejmującego pożytki nieuzyskane na skutek złej gospodarki. Sąd Okręgowy przyznał, że sfomułowanie umowy cesji było nieprecyzyjne, ale nie ulega wątpliwości, że przedmiotem cesji była wierzytelność dochodzona w tej sprawie, a wierzytelność ta była jasno określona, jako korzyści, którą powodowie przy prawidłowym korzystaniu z nieruchomości, mogliby uzyskać. Nie chodziło o pożytki, jakie Gmina Ł. uzyskała z zarządu nieruchomością, a z których nie rozliczyła się z powodami. Jednocześnie Sąd pierwszej instancji uznał odpowiedzialność Gminy Ł. skutkującą jej legitymacją procesową bierną z uwagi na to, że Gmina Ł. była wpisana do księgi wieczystej, na podstawie decyzji wywłaszczeniowej i decyzji komunalizacyjnej, jako właściciel całej nieruchomości, a po sprzedaży trzech lokali – reszty lokali niewyodrębnionych i związanych z nimi udziałów w nieruchomości wspólnej.

Rozważając odpowiedzialność pozwanego w świetle art. 225 k.c. Sąd Okręgowy zauważył, że samoistny posiadacz odpowiada za pożytki, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki, będąc posiadaczem w złej wierze, a zła wiara pozwanego była możliwa do przypisania od 22 stycznia 2008 r., kiedy wiadome było, że nie wpłynęły wnioski o ponowne rozpoznanie sprawy zakończonej decyzją Ministra Budownictwa z 15 listopada 2007 r. Od tego dnia Gmina Ł., będąc podmiotem prawa publicznego wyposażonym w profesjonalną obsługę prawną, musiała mieć pełną świadomość, że tylko kwestią czasu jest uchylenie decyzji komunalizacyjnej, co do której odpadła podstawa jej wydania, jak również wpisanie do księgi wieczystej powodów. Strona pozwana wiedziała, kim są właściciele i mimo wielokrotnego zwracania się o umożliwienie przejęcia zarządu w części dotyczącej lokali niewyodrębnionych, tego nie czyniła, wskazując na argumenty dotyczące nieruchomości wspólnej lub też na formalne istnienie w obrocie decyzji komunalizacyjnej. Złej wiary strony pozwanej jako posiadacza samoistnego nie uchylało to, że byli współwłaściciele prowadzili korespondencję w przedmiocie zarządu nieruchomością np. poprzez sugerowanie wysokości stawek czynszu, kwestii wynajmu lokali użytkowych. Zdaniem Sądu pierwszej instancji czym innym jest przekazanie formalne zarządu nieruchomością, a czym innym korespondencja, która zawiera pewne sugestie co do działań w tym zakresie. Wszak właściciele nie powierzyli Gminie Ł. zarządu swoimi lokalami niewyodrębnionymi, a jedynie próbowali wpływać na tok czynności dotyczących ich mienia, podczas gdy Gmina Ł. nie pytając o zgodę „wystawiała” nie swoje lokale do przetargów. Wykonywała także inne prawa, jakie przysługują właścicielowi np. korzystała na zebraniach Wspólnoty z prawa głosu w zakresie udziałów przysługujących poprzednikom prawnym powodów, pozostając współwłaścicielem nieruchomości tylko w części nieruchomości gruntowej związanej ze sprzedanymi lokalami
z racji ustanowienie dla właścicieli tych lokali użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu Okręgowego zła wiara strony pozwanej trwała do dnia
14 stycznia 2010 r., określającego moment, gdy powodowie zatrzymali klucze
i tą drogą faktycznie przejęli lokale niewyodrębnione.

W celu ustalenia wyniku finansowego części nieruchomości powodów Sąd a quo wskazał, że przeprowadzony dowód z opinii biegłego do spraw czynszów i zarządu nieruchomościami jednoznacznie wykazał, iż nieruchomość mogła i powinna przynosić zyski, tymczasem wynik finansowy zarządu był ujemny. Kierując się wskazaną opinią i pozostałymi dowodami, które przeprowadzono w sprawie, Sąd Okręgowy za przejaw błędów i niestaranności w zarządzaniu przyjął niezabezpieczenie okien będące przyczyną straty ciepła przy jednoczesnym zamówieniu zbyt dużej ilości ciepła, brak aktywnego poszukiwania najemców, pobłażliwość w stosunku do najemców niewywiązujących się z umów, a także stosowanie rażąco niskich stawek. Ze względu na to, że wysokość nieuzyskanych pożytków za okres od 22 stycznia 2008 r. do 14 stycznia 2011 r. wyniosła 1.173.033,54 zł, Sąd Okręgowy w całości zasądził na rzecz powodów tę kwotę, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 k.c. zw. z art. 455 k.c. – w zakresie kwoty 793.463,76 zł od dnia 14 stycznia 2012 r., jako dnia następującego po doręczeniu pozwu stronie pozwanej, natomiast w zakresie kwoty 208.106,14 zł – od 14 stycznia 2016 r., jako dnia następującego po dniu rozszerzenia powództwa o tę kwotę. Żądanie odsetek za okres wcześniejszy (tj. od daty doręczenia pozwu) Sąd Okręgowy oddalił, jako niezasadne.

Wobec tego, że w piśmie procesowym z dnia 7 kwietnia 2016 r. powodowie cofnęli pozew o zapłatę kwoty 388.700 zł wraz ze zrzeczeniem się roszczenia i nie zachodziły przesłanki wymienione w art. 203 § 4 k.p.c. Sąd pierwszej instancji umorzył postępowanie w zakresie cofniętego żądania na podstawie art. 355 § 1 k.p.c.

Koszty procesu Sąd Okręgowy rozdzielił stosunkowo z zastosowaniem
art. 100 zd. 1 k.p.c., przyjmując, że powodowie wygrali sprawę w 66%,
a łączne koszty stron wyniosły 122.790,13 zł. O nieuiszczonych kosztach sądowych (nieuiszczona opłata od rozszerzonej części powództwa w wysokości
19.435,05 zł) Sąd Okręgowy orzekł natomiast na podstawie art. 113 u.k.s.c.
w zw. z art. 100 k.p.c.

(uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k. 841 – 846 verte)

Apelację od tego wyroku wywiodła strona pozwana, zaskarżając go w zakresie pkt. 1 i 4 oraz podnosząc następujące zarzuty:

1. naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodu z dokumentu w postaci umowy cesji zawartej w dniu 14 grudnia 2010 r., polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że:

- przedmiotem przelewu wierzytelności nabytej przez powodów była wierzytelność obejmująca wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki pozwany nie uzyskał, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy z uwagi na to że Sąd błędnie przyjął, że strona powodowa na podstawie wskazanej umowy posiadała legitymację czynną do dochodzenia tejże wierzytelności, podczas gdy z treści umowy cesji wynika, że przedmiotem sprzedaży była wierzytelność obejmująca odszkodowanie od Gminy Ł. z tytułu sprzedaży przez Gminę opisanych w umowie lokali mieszkalnych oraz nierozliczone przez Gminę od listopada 2007 r. do 14 grudnia 2010 r. uzyskiwane pożytki z nieruchomości, zaś łączna wartość tejże wierzytelności objętej umową cesji wynosiła 1.182.164 zł;

- mimo, że strona pozwana cofnęła powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia o kwotę 388.700,10 zł z tytułu sprzedaży przez Miasto Ł. trzech lokali mieszkalnych i związanych z nimi udziałów w wieczystym użytkowaniu,
to posiada legitymację czynną na podstawie wskazanej umowy cesji do dochodzenia względem pozwanego roszczenia ponad kwotę 793.463,90 zł, co miało istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, bowiem skutkowało zasądzeniem kwoty ponad wysokość wierzytelności objętej umową cesji, podczas gdy z treści umowy cesji wynika, że przedmiotem sprzedaży była wierzytelność obejmująca odszkodowanie od Gminy Ł. z tytułu sprzedaży przez Gminę opisanych w umowie lokali mieszkalnych oraz nierozliczone
przez Gminę od listopada 2007 r. do 14 grudnia 2010 r. uzyskiwane pożytki
z nieruchomości, zaś łączna wartość tejże wierzytelności objętej umową cesji wynosiła 1.182.164 zł;

2. naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 193 § 21 oraz 132
§ 1 k.p.c. przez błędne uznanie skuteczności rozszerzenia powództwa dokonanego w piśmie procesowym z dnia 7 kwietnia 2016 r., którego odpis został doręczony przez pełnomocnika powodów bezpośrednio pełnomocnikowi pozwanego, mimo że pismo to nie spełnia wymogów formalnych w zakresie rozszerzenia powództwa;

3. naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 224 k.c.
i art. 225 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na nieprawidłowej
ocenie charakteru posiadania przez pozwanego spornej nieruchomości, która
powinna uwzględniać moc wiążącą decyzji komunalizacyjnej, której nieważność stwierdzona została dopiero w dniu 25 maja 2009 r., zaś dopóki decyzja
ta obowiązywała, okoliczność ta nie uzasadnia traktowania pozwanego jako posiadacza w złej wierze, a w konsekwencji nie jest zobowiązany do zapłaty wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki pozwany nie uzyskał.

Z ostrożności procesowej skarżący podniósł nadto zarzut przedawnienia roszczenia dotyczącego zwrotu pożytków nieuzyskanych przez pozwanego
na skutek prowadzenia złej gospodarki nieruchomością w części przewyższającej kwotę 793.463,76 zł z uwagi na rozszerzenie powództwa w zakresie tego roszczenia po upływie roku od dnia zwrotu nieruchomości.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości, a także o zwrot kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(apelacja – k. 860 – 872)

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji, a także
o zwrot kosztów postępowania apelacyjnego.

(odpowiedź na apelację – k. 878 – 884)

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja jest częściowo zasadna i z tego względu podlega częściowemu uwzględnieniu prowadzącemu do zmiany zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., natomiast w pozostałym zakresie podlega oddaleniu na zasadzie art. 385 k.p.c.

W pierwszej kolejności Sąd ad quem pragnie zaznaczyć, że podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), zgodnie z którym sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W związku z tym dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod kontroli sądu odwoławczego na podstawie przepisu szczególnego.

W tym kontekście trzeba podkreślić, że w tej sprawie nie są przedmiotem zarzutów naruszenia prawa procesowego w zasadzie wszystkie ustalenia faktyczne Sądu a quo, w tym przede wszystkim ustalenia faktyczne dokonane na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego, ustalające wysokość możliwych do uzyskania pożytków z prawidłowo prowadzonego zarządu przedmiotową nieruchomością. Ponadto w istocie zarzut naruszenia prawa procesowego, opisany przez skarżącego, jako naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodu z dokumentu w postaci umowy cesji zawartej w dniu 14 grudnia 2010 r., sprowadza się nie do kwestii ustalenia faktycznego, a do kwestii dokonania wykładni na płaszczyźnie art. 65 § 1 i 2 k.c. dokumentu o niespornym brzmieniu. Wydaje się, że właściwsze byłoby postawienie w takim razie w tym zakresie zarzutu naruszenia prawa materialnego w postaci art. 65 § 1 i 2 k.c., prowadzące do uznania, że powodowie mają legitymację procesową czynną w tym postępowaniu. Niewątpliwie jest to zarzut najdalej idący, skutkujący oddaleniem powództwa w całości.

Reasumując, w istocie strona pozwana postawiła w skardze apelacyjnej jeden zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 193 § 21 oraz 132
§ 1 k.p.c., sprowadzający się do kwestii błędów w procedowaniu a nie w ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego na płaszczyźnie art. 233 § 1 k.p.c.

Odnosząc się już do poszczególnych zarzutów apelacji należy wskazać, że nietrafny jest zarzut najdalej idący.

Zgodzić się należy ze skarżącym, że zapisy umowy cesji wierzytelności w § 1.1. myślnik 5 i 6 są niejednoznaczne, nieco wewnętrznie niespójne i mogą budzić wątpliwości. W myślniku 5 umowy (k. 62 akt) jest mowa o tym, że stawający od listopada 2007 r. do chwili obecnej nie otrzymali od Gminy Ł. odszkodowania z tytułu sprzedaży trzech lokali mieszkalnych oraz „poczynając od listopada 2007, do chwili obecnej Gmina nie rozliczyła się z nimi z uzyskiwanych pożytków z tej nieruchomości”. A zatem literalne brzmienie może wskazywać na chęć odzyskania od Gminy w rzeczywistości sukcesywnie przez nią uzyskiwanych i ostatecznie – za skonkretyzowany okres, uzyskanych pożytków, tj. realnych pożytków. W myślniku 6 umowy cesji stawający wskazali, że określają łączną wartość swojej wierzytelności wobec Gminy – a zatem należy przyjąć, że z obu tytułów, na kwotę 1.182.164 zł i ta kwota jest przez nich dochodzona pozwem z dnia 26 listopada 2010 r. skierowanym do Sądu Okręgowego w Łodzi II Wydziału Cywilnego. To odesłanie do pozwu w przedmiotowej sprawie jest jednoznaczne i bezpośrednie. Tyle, że na stronicy 5 opisanego pozwu (k. 5 akt), ówcześni powodowie wskazali, że dochodzą odszkodowania „z tytułu zbycia ich udziałów w sprzedanych lokalach na rzecz najemców w wysokości 454.620 zł” i „szkody w postaci utraconych korzyści w wysokości 1.023.027,80 zł z tytułu czynszu najmu od dnia 15 listopada 2007 r. do dnia 15 listopada 2010 roku”.

Zgodnie z art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ta dyrektywa interpretacyjna ma pełne zastosowanie w przedmiotowej sprawie. W jej kontekście należy podnieść następujące okoliczności. Po pierwsze, stronami umowy cesji z dnia 14 grudnia 2010 r. byli ówcześni powodowie i aktualni powodowie, którzy jednocześnie z tą samą chwilą stali się właścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...). W świetle zasad doświadczenia życiowego, aby ustalić właściwą i realną cenę za nieruchomość, obie strony tej umowy musiały wiedzieć, jaki jest stan techniczny nieruchomości. Poza sporem jest, że nieruchomość była zaniedbana, lokale użytkowe stały puste, stan techniczny nieruchomości był niewłaściwy, co potwierdziła opinia biegłego sądowego. A zatem nie można było rozsądnie przyjąć, że Gmina przy tak prowadzonym zarządzie osiągała jakiekolwiek pożytki z tej nieruchomości i wobec tego dokonywanie cesji wierzytelności o zapłatę kwoty 1.023.027,80 zł z tytułu realnych pożytków byłoby całkowicie bezcelowe.

Po drugie, przedmiotowe powództwo zostało wniesione do Sądu Okręgowego w Łodzi chronologicznie wcześniej niż doszło do zawarcia umowy cesji wierzytelności. W umowie cesji wierzytelności nie zawarto żadnych zapisów przeczących treści pozwu, a przeciwnie powołano się na to pismo procesowe bezwarunkowo.

Po trzecie, treść pozwu zawiera nie tylko przytoczone wcześniej roszczenie, ale również powołuje okoliczności faktyczne stanowiące podstawę tego żądania. Jest to wypowiedź ówczesnych powodów niewątpliwie pełniejsza niż zapis myślnika 5 § 1.1. umowy cesji wierzytelności, obrazująca ich rzeczywisty zamiar i cel wytoczenia powództwa. Na stronicy 4 pozwu ówcześni powodowie opisują jakie pożytki mogłyby być przez nich osiągnięte, gdyby mogli swobodnie zarządzać przedmiotową nieruchomością. We wszystkich tych rozważaniach jest użyty tryb warunkowy. Brak jest natomiast powoływania się na fakty wysokości realnych pożytków osiągniętych przez Gminę. Ówcześni powodowie dokonują także analizy kosztów prawidłowo prowadzonego zarządu nieruchomością, a nie analizy kosztów zarządu realnie prowadzonego przez Gminę.

Na koniec trzeba jeszcze zwrócić uwagę na to, że sformułowanie z myślnika 5 umowy cesji - „poczynając od listopada 2007, do chwili obecnej Gmina nie rozliczyła się z nimi z uzyskiwanych pożytków z tej nieruchomości”, osadzone w kontekście całej sprawy, a w szczególności sporu istniejącego od wydania ostatecznej decyzji administracyjnej w listopadzie 2007 r. do dnia wniesienia pozwu o zapłatę, nabiera innego wymiaru niż wykładane literalnie w oderwaniu od innych faktów.

A zatem prawidłowo Sąd a quo przyjął, że przedmiotem przelewu wierzytelności nabytej przez powodów była wierzytelność obejmująca odszkodowanie od Gminy Ł. z tytułu sprzedaży przez Gminę opisanych w umowie cesji lokali mieszkalnych i wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki pozwany nie uzyskał, a nie wierzytelność obejmująca odszkodowanie od Gminy Ł. z tytułu sprzedaży przez Gminę opisanych w umowie cesji lokali mieszkalnych oraz nierozliczone przez Gminę uzyskiwane (czy nawet uzyskane) pożytki z nieruchomości.

Zasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 193 § 2¹ k.p.c. w konsekwencji czego mimo, że strona powodowa cofnęła powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia o kwotę 388.700,10 zł z tytułu sprzedaży przez Miasto Ł. trzech lokali mieszkalnych i związanych z nimi udziałów w wieczystym użytkowaniu, doszło do uwzględnienia roszczenia ponad kwotę 793.463,90 zł, co skutkowało zasądzeniem kwoty ponad wysokość wierzytelności objętej umową cesji, tj. ponad 1.182.164 zł. Wbrew ocenie procesowej Sądu pierwszej instancji nigdy w tej sprawie nie doszło do przedmiotowej zmiany powództwa poprzez rozszerzenie żądania, a jedynie do częściowego cofnięcia pozwu.

Przede wszystkim trzeba porządkując fakty wskazać, że przedmiotem roszczenia wynikającym z pozwu z dnia 29 listopada 2010 r. była wierzytelność w wysokości 1.182.164 zł, obejmująca w zakresie nieuzyskanych pożytków okres od 15 listopada 2007 r. do dnia 15 listopada 2010 r. Jak wynika z treści pisma z dnia 20 grudnia 2010 r. (k. 55 – 56 akt) na skutek cesji wierzytelności nabywcy tej wierzytelności w osobach B. S. i J. S. wstąpili do procesu z tak ukształtowanym przedmiotem sporu. W toku dalszego postępowania strona powodowa składała liczne pisma procesowe, w których odwoływała się do niemożności czerpania pożytków z nieruchomości w okresie od grudnia 2007 r. do 1 marca 2011 r., tak było w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. (k.139 akt), ale nie dokonywała przedmiotowej zmiany powództwa. W tym piśmie zgłoszono wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego ds. czynszów na okoliczność ustalenia, jakie dochody powinni uzyskać powodowie z przedmiotowej nieruchomości w okresie od 1 grudnia 2007 r. do 1 marca 2011 r., co niewątpliwie nie odpowiadało treści powództwa. Ten wniosek dowodowy w nieco zmodyfikowanej postaci, ale odnoszący się do tego samego okresu, został ponowiony w piśmie procesowym z dnia 14 maja 2013 r. (k. 458 akt), a następnie w piśmie z dnia 17 października 2013 r. (k. 528 akt). Ostatecznie Sąd a quo dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego ds. czynszów za okres od 1 grudnia 2007 r. do 14 stycznia 2011 r. (k. 567 akt).

W ocenie Sądu ad quem nie doszło do przedmiotowej zmiany powództwa również po wydaniu opinii przez biegłego sądowego J. K.. Takiego waloru nie ma, co uznał także Sąd pierwszej instancji, pismo procesowe powodów z dnia 7 maja 2015 r. (k. 661 akt) oraz pismo powodów z dnia 12 stycznia 2016 r. (k. 779 akt), tym razem wbrew stanowisku Sądu Okręgowego. Po pierwsze, powodowie nabyli wierzytelność w maksymalnej wysokości 1.182.164 zł, obejmującą w zakresie nieuzyskanych pożytków okres od 15 listopada 2007 r. do dnia 15 listopada 2010 r. i nie mogli żądać w ramach tego przedziału czasowego dodatkowych należności. Po drugie, powodowie mogli skutecznie rozszerzyć powództwo tylko za dalszy czas, tj. od dnia 15 grudnia 2010 r. do dnia dopuszczenia do sprawowania zarządu, czyli za okres, od kiedy stali się właścicielami nieruchomości, nadal niedopuszczanymi do sprawowania prawidłowego zarządu. Z powołanego pisma nie wynika jednak, aby powodowie rozszerzyli powództwo w taki sposób. W ostatnim piśmie procesowym powodów w toku postępowania pierwszo – instancyjnego z dnia 7 kwietnia 2016 r. doszło jedynie do skutecznego cofnięcia pozwu ze zrzeczeniem się roszczenia, a nie do rozszerzenia powództwa, mimo powoływania się na kwotę 1.390.270 zł (k. 824 akt). Tym samym nieuprawnione jest wskazywanie przez pełnomocnika powodów na ostatniej rozprawie, z naruszeniem art. 193 § 2¹ k.p.c., że powództwo dotyczy okresu od 1 stycznia 2008 r. do 1 marca 2011 r. (k. 832 akt).

Reasumując, przedmiotem powództwa na dzień zamknięcia rozprawy przed Sądem a quo była kwota w wysokości 793.463,90 zł, obejmująca nieuzyskane pożytki za okres od 15 listopada 2007 r. do dnia 15 listopada 2010 r. Z tego względu – wbrew treści zaskarżonego orzeczenia, wartością przedmiotu sporu była cały czas kwota 1.182.164 zł, a zasądzenie 1.173.033,54 zł, po cofnięciu pozwu w zakresie kwoty 388.700,10 zł było wyjściem ponad żądanie w rozumieniu art. 321 § 1 k.p.c. Uwzględnienie powództwa za okres od 22 stycznia 2008 r. do 14 stycznia 2011 r. (okres nieobjęty żądaniem) pozostawało bez wpływu na możliwość zasądzenia kwoty 793.463,90 zł, z uwagi na treść opinii biegłego sadowego.

Tym samym bezprzedmiotowe są zarzuty naruszenia art. 132 § 1 k.p.c. i zarzut przedawnienia roszczenia dotyczącego zwrotu pożytków nieuzyskanych przez powodów na skutek prowadzenia złej gospodarki nieruchomością w części przewyższającej kwotę 793.463,76 zł.

Na koniec należy wskazać, że oczywiście nietrafny jest zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 224 k.c. i art. 225 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na nieprawidłowej ocenie charakteru posiadania przez pozwanego spornej nieruchomości, która powinna uwzględniać moc wiążącą decyzji komunalizacyjnej, której nieważność stwierdzona została dopiero w dniu 25 maja 2009 r. Po pierwsze, strona pozwana mimo wydania decyzji stwierdzającej nieważność decyzji komunalizacyjnej nie zmieniła swojego zachowania wobec właścicieli nieruchomości, co najmniej do marca 2011 r., postępując niezgodnie z obowiązującym prawem, ale również nieracjonalnie, niegospodarnie i eskalując istniejący konflikt. Po drugie, strona pozwana po dacie wydania ostatecznej decyzji z dnia 14 listopada 2007 r. nie podjęła żadnych działań zmierzających do uregulowania sytuacji własnościowej nieruchomości, mając pełną świadomość skutków decyzji Ministra Budownictwa. Decyzja o dekomunalizacji zapadła na wniosek ówczesnych właścicieli nieruchomości a nie Gminy Ł.. Decyzja ta jedynie formalnie potwierdzała nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 14 stycznia 1993 r., co wprost wynika z treści uzasadnienia decyzji z dnia 25 maja 2009 r. (k. 293 akt). A zatem nawet formalne obowiązywanie decyzji o komunalizacji nie stoi na przeszkodzie do uznania, że strona pozwana była posiadaczem w złej wierze.

O kosztach procesu za obie instancje Sąd Apelacyjny orzekł z zastosowaniem art. 100 zd. 1 k.p.c., przyjmując, że powodowie wygrali sprawę w 67%, zarówno przed Sądem a quo jak i Sądem ad quem.

Rozliczenie kosztów za postępowanie w pierwszej instancji jest identyczne z kosztami przyjętymi przez Sąd Okręgowy, gdyż Sąd ten zastosował prawidłowe proporcje tyle, że wynikające ze stosunku uwzględnionego powództwa w wysokości 1.173.033,54 zł do przyjętej zupełnie dowolnie wartości przedmiotu sporu w kwocie 1.778,979,10 zł. Ostatecznie zasądzona kwota 793.463,90 zł pozostaje do prawidłowej wartości przedmiotu sporu w wysokości 1.182.164 zł w takiej samej proporcji. Dotyczy to również nieuiszczonych kosztów sądowych zgodnie z art. 113 u.k.s.c. w zw. z art. 100 zd.1 k.p.c.

Natomiast o kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto przyjmując, że powodowie wygrali postępowanie odwoławcze w 33% (793.463,90 do 1.173.033,54 zł), a łączne koszty postępowania odwoławczego wyniosły 80.252 zł, obejmując koszty zastępstwa procesowego obu stron – 2 x 110.800 zł i opłatę od apelacji w wysokości 58.652 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE