UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 stycznia 2017 r.

Powodowie S. M., M. M. (1), E. M. i B. M. (1) domagali się zasądzenia od pozwanych G. W. i O. G. kwoty 229.003,16 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 6 marca 2012 r., w tym kwoty 112.417,16 zł z tytułu kosztów przywrócenia zwróconego w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży lokalu do stanu poprzedniego i kwoty 116.586 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z tego lokalu.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa zarzucając jego bezzasadność wobec odstąpienia od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z powodu jego wad, co ujawniono w trakcie remontu oraz skutecznego wydania mieszkania w lipcu 2007 r. Podnieśli także zarzut przedawnienia roszczenia.

Wyrokiem z dnia 26 lutego 2016 r. Sąd Okręgowy w Kielcach I Wydział Cywilny zasądził od pozwanych G. W. i O. G. na rzecz powodów S. M., M. M. (1), E. M. i B. M. (1) solidarnie kwoty po 18.757 zł z odsetkami ustawowymi: za okres od 6 marca 2012 r. do 22 grudnia 2014 r. w wysokości 13% w skali roku, za okres od 23 grudnia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. w wysokości 8% w skali roku, za okres od 1 stycznia 2016 r. w wysokości 5% w skali roku i każdorazowymi odsetkami w wysokości ustawowej do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałej części; nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Kielcach od powodów: S. M., M. M. (1), E. M. i B. M. (1) solidarnie kwotę 892,59 zł, zaś od pozwanych: G. W. i O. G. kwoty po 296,23 zł tytułem nieuiszczonych wydatków; zasądził od S. M., M. M. (1), E. M. i B. M. (1) solidarnie na rzecz G. W. i O. G. kwoty po 2.014,65 zł.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne:

Aktem notarialnym z 18 listopada 2002 r. E. M., B. M. (1), S. M. i M. M. (1) sprzedali na rzecz O. W. i G. W. lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 99,70 m^{(
2)}, położony w K. przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą Kw (...) za kwotę 140.000 zł. Lokal ten położony jest przy centralnej ulicy miasta i został on przez poprzednich właścicieli, na przełomie lat 70 – 80 tych XX wieku, zaadaptowany ze strychu na cele mieszkalne. Adaptacja wymagała modyfikacji, rzadko obecnie spotykanej, konstrukcji dachu krokwiowo połaciowego ze stropem drobnowymiarowym żebrowym, po to, aby zamontować duże świetliki dachowe i wydzielić nowe pomieszczenia. Adaptacja została przeprowadzona pomyślnie, poprzedni właściciele wykorzystywali pomieszczenia jako mieszkalne bez przeszkód i ograniczeń. Powodowie zakupili go w 1998 r. już jako lokal mieszkalny i prowadzili tam m.in. klub fitness, był on też wykorzystywany pod wynajem na działalność biurową. Po nabyciu nieruchomości przez pozwanych (byłych małżonków W.) przez dwa lata nie była ona wykorzystywana. Wiosną 2004 r. pozwani przystąpili do remontu lokalu w celu przystosowania go do własnych potrzeb i oczekiwań. Remont obejmował zdjęcie podłóg w całym lokalu, zerwanie tapet, glazury w kuchni i łazience, rozebranie zabudowy szaf, rozkuciu otworów okiennych od strony północnej celem zamontowania okien kwadratowych w miejsce okrągłych, powiększenie otworów okiennych tzw. bulai od strony południowej, rozebranie ścianek działowych, wyburzeniu kominka. W trakcie prac remontowych odsłonięto sufit podwieszany i okazało się, że dach nie jest należycie ocieplony, a deski dachowe są zagrzybione oraz, że wycięto legary dachowe z konstrukcji krokwi. Po zapoznaniu się z opinią mykologa i specjalisty do spraw budownictwa pozwani złożyli powodom oświadczenie o odstąpieniu od umowy kupna lokalu z powodu jego wad, a następnie wytoczyli powództwo o zobowiązanie ich do złożenia oświadczenia woli. Wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2006 r. w sprawie I C 3481/05 Sąd Okręgowy w Kielcach zobowiązał E. M., B. M. (1), S. M. i M. M. (1) do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „E. M., B. M. (1), S. M. i M. M. (1) zgodnie oświadczają, że wobec skutecznego odstąpienia przez G. W. i O. W., od umowy sprzedaży nieruchomości zdziałanej w dniu 18 listopada 2002 r. (…), obejmującej sprzedaż przez nich na rzecz G. W. i O. W. lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 99,70 m^{(
2)}, położonego w K. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą Kw Nr (...) wraz z prawem do 99,70/1743 części wspólnych budynku i prawem użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 99,70/1743 części działki pod budynkiem, o powierzchni 1722 m^{(
2)}, objętej księgą wieczystą Kw nr (...) i wobec złożenia przez G. W. i O. W. skutecznego oświadczenia o przeniesieniu na nich własności opisanego lokalu i udziałów w częściach wspólnych budynku i udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której ten budynek jest usytuowany, własność tego lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i opisany udział w prawie użytkowania wieczystego działki pod budynkiem nabywają, zobowiązując się zapłacić G. W. i O. W. w terminie 7 dni od uprawomocnienia się wyroku cenę zakupu w kwocie 140.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 listopada 2004 r.” Apelacja powodów od powyższego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 kwietnia 2007 r., sygn. akt I ACa 307/07. Po wydaniu wyroku przez Sąd Apelacyjny w Krakowie E. M. złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. skargę na remont przeprowadzony przez G. W., podnosząc, iż został on wykonany nieprawidłowo, co pogorszyło stan techniczny nie tylko lokalu, ale i całego budynku. W maju 2007 roku powodowie wraz z inspektorami nadzoru budowlanego chcieli wejść do mieszkania w celu obejrzenia jego stanu technicznego. G. W. był wcześniej powiadomiony o planowanej inspekcji, lecz nie spodziewał się obecności powodów. Doszło między nimi do przepychanek, co spowodowało, iż pozwany wezwał na interwencję Policję. Po przyjeździe funkcjonariuszy, którzy w wywiadzie z pozwanym ustalili, iż to on widnieje nadal w księdze wieczystej lokalu jako właściciel, inspektorzy zostali dopuszczeni do dokonania oględzin, zaś powodów poproszono o opuszczenie lokalu. W wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 13 lutego 2008 roku nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) wykonania w terminie do 30 kwietnia 2008 r. robót budowlanych w lokalu nr (...) położonym na terenie Wspólnoty, polegających na zabezpieczeniu więźby dachowej przed utratą jej stabilności.

Sąd Okręgowy ustalił następnie, że po uprawomocnieniu się wyroku w sprawie I C 3481/05 Sądu Okręgowego w Kielcach, strony podejmowały próby alternatywnego rozwiązania zawisłego między nimi sporu. Stanowisko pozwanych w prowadzonych pertraktacjach opierało się na tym, że zostawią oni sporne mieszkanie dla siebie pod warunkiem, iż powodowie pokryją koszty związane z naprawą wadliwej konstrukcji dachu. Powodowie zaś żądali wydania im lokalu w stanie jak w dacie sprzedaży. Kilkakrotne dochodziło do spotkań stron również w obecności pełnomocników, lecz nie wypracowano satysfakcjonującego rozstrzygnięcia. Sporna była wysokość dopłaty jaką powodowie mieli uiścić na rzecz pozwanych, gdyż ci żądali coraz to wyższych kwot. W lipcu 2007 roku po spłaceniu przez pozwanych kredytu, wykreślona została hipoteka z księgi wieczystej spornego lokalu, która zabezpieczała wierzytelność banku. W lipcu 2007 roku ówczesny pełnomocnik pozwanych wystosował do każdego z powodów pismo, w którym zawarł informacje, iż klucze do mieszkania pozostają do ich dyspozycji w jego kancelarii. W tamtym czasie jednak żadne z nich nie stawiło się po ich odbiór. W październiku 2007 roku G. i O. byli małżonkowie W. wytoczyli powództwo o zapłatę kwoty 188.650 zł z tytułu zwrotu ceny nabycia lokalu i odsetek za zwłokę w płatności tj. od listopada 2004 r. Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym wydanym dniu 9 października 2007 r. w sprawie IC 3004/07 Sąd Okręgowy w Kielcach orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2010 r. nakaz zapłaty został w całości utrzymany w mocy. Dopiero na przełomie 2010/2011 roku powodowie E. i B. małż. M. i S. i M. małż. M. dokonali na rzecz pozwanych, w oparciu o powyższy tytuł, ostatecznej spłaty zasądzonej kwoty, która łącznie z odsetkami wyniosła 288.650 zł. Jednocześnie ze złożeniem w/w pozwu o zapłatę pozwani wytoczyli przeciwko powodom odrębne powództwo o zapłatę kwoty 149.243 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tytułem naprawienia szkody poniesionej przez nich na skutek nabycia lokalu z wadami. E. i B. M. oraz S. i M. M. wnieśli o oddalenie powództwa, zakwestionowali wysokość dochodzonej kwoty a nadto zgłosili zarzut potrącenia własnej wierzytelności w kwocie 235.941,58 zł w tym: 165.513 zł tytułem kosztów koniecznych do przywrócenia przedmiotowego lokalu do stanu z daty sprzedaży po odliczeniu wydatków, które były konieczne do stwierdzenia wad, 116.586,10 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez powodów z lokalu za okres od 13 kwietnia 2007 r. do dnia 30 marca 2011 r. i 10.034,16 zł z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia spowodowanego nadpłatą należności zasądzonych wyrokiem Sądu Okręgowego w Kielcach w sprawie I C 3004/07. Powodowie w toku postępowania przed Sądem Okręgowym w zakresie roszczeń im przysługujących, tj. łącznej kwoty 292.133,35 zł wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia oraz z tytułu kosztów przywrócenia lokalu do staniu z dnia sprzedaży, kilkukrotnie kierowali do pozwanych wnioski o zawezwanie do prób ugodowych, lecz do zawarcia ugody nie doszło. Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2012 r. wydanym w sprawie I C 2679/07 Sąd Okręgowy w Kielcach I Wydział Cywilny oddalił powództwo O. G. i G. W.. Sąd w toku przeprowadzonego postępowania ustalił, iż powodowie, a pozwani w tamtej sprawie, nie ponoszą odpowiedzialności za wady lokalu. Uznał jednak, że obowiązani są do naprawienia szkód doznanych przez pozwanych w ramach negatywnego interesu umowy zgodnie z art. 566 § 1 k.c. Na tej podstawie Sąd uznał za zasadne żądanie małżonków W. w zakresie zwrotu kosztów: zawarcia aktu notarialnego (6.672 zł), opracowania koncepcji przebudowy mieszkania (976 zł), wykonania projektu wnętrza lokalu mieszkalnego (4.000 zł), wynagrodzenia za remont lokalu (24.000 zł) i zakupu nietypowych okien (11.502 zł), łącznie 47.150 zł. Sąd Okręgowy na podstawie opinii biegłego ustalił natomiast, że koszt przywrócenie lokalu do stanu z daty jego sprzedaży obejmujący: wykonanie nowej konstrukcji dachu (27.657 zł ), wymianę okien i wykonanie sufitu podwieszanego (30.360 zł ) oraz prac wykończeniowych z wyposażeniem (107.496 zł) wynosi łącznie 165.513 zł i znacznie przewyższa szkodę jaką ponieśli pozwani zawierając umowę. Za zasadny Sąd Okręgowy uznał również zarzut potrącenia należności powodów z tytułu wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanych z mieszkania bez tytułu prawnego za okres od dnia 13 kwietnia 2007 r. (data uprawomocnienia się wyroku w sprawie o złożenie oświadczenia woli) do 30 marca 2011 r. (data wydania lokalu) w wysokości 116.586 zł. Skuteczność potrącenia doprowadziła do oddalenia powództwa przez Sąd Okręgowy. Apelacja małżonków W. została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 października 2013 roku wydanym w sprawie sygn. akt I ACa 922/13. W toku powyższych postępowań między stronami nadal trwały próby ugodowego zakończenia sporu. Powodowie nieraz sami zjawiali się w kancelarii pełnomocnika pozwanych, naciskali, aby przekazanie im spornego lokalu nastąpiło w sposób formalny ze sporządzeniem protokołu przekazania. Kilkakrotnie aranżowali w tym celu spotkania w kancelarii notarialnej, na które pozwani się nie stawiali, gdyż w ich ocenie własność mieszkania od daty uprawomocnienia się wyroku w sprawie o złożenie oświadczenia woli formalnie powróciła do powodów, zatem stwierdzenie tego faktu aktem notarialnym było bezcelowe. W dniu 16 września 2010 r. S. M. wniósł o wpisanie w dziale(...)księgi wieczystej(...) prawa własności na rzecz S. i M. małżonków M. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 1/2 część oraz na rzecz B. i E. małżonków M. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 1/2 część. Postanowieniem z dnia 12 listopada 2010 roku Sąd Rejonowy w K. Wydział VI Ksiąg Wieczystych oddalił powyższy wniosek, stwierdzając, iż z wyroku nie wynika w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, że powodowie nabyli własność nieruchomości do majątków objętych wspólnością ustawową małżeńską. Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2010 r. w sprawie I C 3481/05 Sąd Okręgowy w Kielcach dokonał wykładni wyroku z 21 sierpnia 2006r., co umożliwiło powodom dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Sąd pierwszej instancji podał, że pismem z dnia 9 listopada 2010 roku powodowie za pośrednictwem pełnomocnika wezwali pozwanych do stawienia się w dniu 23 listopada 2010 roku w miejscu położenia lokalu celem sporządzenia protokołu przekazania oraz odebrania kluczy, pod rygorem dalszego naliczania wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Pozwani nie stawili się w wyznaczonym dniu, zaś w wystosowanym do powodów piśmie wskazali, iż wielokrotnie prosili ich o odebranie kluczy do lokalu, co jednak nigdy nie miało miejsca. Ostatecznie do przejęcia lokalu przez powodów doszło 30 marca 2011 r. Została z tej czynności opracowana dokumentacja fotograficzna jak również sfilmowano stan lokalu. Po wykryciu wad mieszkania pozwani zaprzestali w nim jakichkolwiek prac, nie ogrzewali go, nie zabezpieczyli otworów po zdemontowanych oknach w ścianach pionowych mieszkania od strony północnej i południowej, co spowodowało m.in., iż lokal został zanieczyszczony przez gnieżdżące się w nim ptactwo. W dacie odbioru lokal nie nadawał się do zamieszkania, wymagał generalnego remontu.

Według ustaleń Sądu Okręgowego, aktem notarialnym z dnia 22 czerwca 2011 r., sporządzonym przed notariuszem G. A. w Kancelarii Notarialnej w K., Rep. (...), E. M., B. M. (1), S. M. i M. M. (1) sprzedali na rzecz J. J. i A. J. sporny lokal mieszkalny położony w K. przy ulicy (...), za kwotę 200.000 zł. Powodowie, aby móc sprzedać lokal jako mieszkalny, zmuszeni byli do poniesienia kosztów wykonania projektów technicznych na wykonanie nowego dachu. Nie dokonywali natomiast żadnych prac remontowych, poza uprzątnięciem zalegającego gruzu i innych nieczystości. Na podstawie opinii biegłego K. B. Sąd ustalił, że wartość rynkowa lokalu mieszkalnego numer (...), przy uwzględnieniu jego stanu technicznego z 2002 r. tj przed wydaniem go pozwanym i cen aktualnych na czerwiec 2011 r. wynosi 284.664 zł.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne. Za bezsporne Sąd przyjął, że po odstąpieniu od umowy sprzedaży pozwani wydali powodom lokal, który diametralnie odbiegał stanem od tego, jaki został im wydany przez powodów w 2002 r. Zakres remontu, którym pozwani chcieli przystosować mieszkanie do swoich potrzeb był znaczny. W mieszkaniu pozwani zdemontowali podłogi, zerwali tapety, glazurę w kuchni i łazience, rozebrali zabudowy szaf, rozkuli otwory okienne od strony północnej, powiększyli otwory okienne tzw. bulaje od strony południowej, rozebrali ścianki działowe i wyburzyli kominek. Zaprzestali oni wykonywania dalszych prac po ujawnieniu wady mieszkania w postaci zagrzybienia dachu i nie zabezpieczyli go przed ewentualnymi uszkodzeniami. Okoliczności te zostały ustalone w postępowaniu w sprawie I C 2679/07, jak również i to, że wada lokalu w postaci zagrzybienia dachu nie była możliwa do wykrycia przez zbywców mieszkania. Zagrzybienie konstrukcji drewnianej dachu powstało bowiem na skutek braku wentylacji przestrzeni pomiędzy szczelnym pokryciem dachowym, zaś naruszenie stateczności więźby dachowej nastąpiło podczas prac budowlanych prowadzonych przez ekipę wynajętą przez pozwanych. Sąd Okręgowy uznał się za związanego zapadłym wyrokiem w sprawie I C 2679/07 SO w Kielcach (art. 365 § 1 k.p.c.), co oznacza zakaz dokonywania ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z ustaleniami i ocenami dokonanymi w sprawie już osądzonej. Jest to skutek pozytywny (materialny) powagi rzeczy osądzonej przejawiający się w tym, że sądy rozpoznające między tymi samymi stronami nowy spór muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak przyjęto to w prawomocnym, wcześniejszym wyroku (tak Sąd Najwyższy m.in. w sprawie II PK 249/09, OSNP 2011 nr 17-18, poz. 225, II UK 403/03, OSNP 2005 Nr 3, II PK 302/08., IV CSK 441/07 ). Z ustaleń tych, potwierdzonych zeznaniami stron w niniejszym postępowaniu wynika, że powodowie przejęli lokal, który ze względu na rozpoczęty przez pozwanych i niedokończony przez nich remont, utracił funkcję mieszkalnego, co zostało potwierdzone przez decyzję PINB zakazującego użytkowanie mieszkania. Powodowie po przejęciu przez nich lokalu nie przeprowadzili w nim remontu, nie przywrócili go do stanu technicznego sprzed wydania go pozwanym. Sprzedali go w 2012 r. za kwotę 200.000 zł.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że art. 560 § 2 k.c. regulujący skutki odstąpienia od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej przewiduje, że strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Wśród nich art. 494 k.c., stanowiący o zwrocie wszystkiego, co strony otrzymały na mocy umowy. Sąd nie podzielił twierdzeń pozwanych, że roszczenia powodów należy rozpatrywać na gruncie art. 224 następnych k.c. Art. 224 i n. regulują wyłącznie stosunki bezumowne w sytuacji, w której rzecz znalazła się w jakikolwiek sposób w samoistnym posiadaniu (współposiadaniu) niewłaściciela. Tymczasem pozwani władali lokalem na skutek umowy nabycia własności lokalu, od której następnie skutecznie odstąpili. Przepisy art. 224 k.c. i następne nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzysta ona z rzeczy. W takim wypadku mają zastosowanie postanowienia umowy, a w razie ich braku - przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. Zatem pozwani po odstąpieniu od umowy winni zwrócić powodom lokal w takim stanie, w jakim objęli go. Było to niemożliwe z uwagi na remont, który rozpoczęli. Niemożliwość spełnienia świadczenia wzajemnego z powodów, za które dłużnik odpowiada, powoduje, że zobowiązanie nie może być wykonane, choć nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania. Zobowiązanie nadal istnieje w zmienionym kształcie. Natomiast w takiej sytuacji wierzyciel ma możliwość wyboru jednego z kilku uprawnień, które mu przysługują. Może on w szczególności żądać od dłużnika odszkodowania za niewykonanie zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Stosownie do art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zakres odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., co oznacza, że obejmuje ono straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie. Pozwani nie zwrócili lokalu w stanie, w jakim objęli go od powodów, czym ci ostatni ponieśli szkodę. Sąd Okręgowy przyjął, że wbrew twierdzeniom powodów. szkoda ta nie odpowiada kosztom przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego (bo tego nie ponieśli) lecz utraconym korzyściom z tytułu sprzedaży mieszkania o zmniejszonym standardzie. Szkodą w znaczeniu ogólnym jest uszczerbek w dobrach prawnie chronionych osoby poszkodowanej, a związek przyczynowy musi mieć charakter adekwatny, zatem obowiązek naprawienia szkody obejmuje normalne następstwa zdarzenia, które szkodę wywołało. Powodowie przejęli lokal w stanie odmiennym od tego, w jakim przekazali go pozwanym w dacie umowy sprzedaży, ale też nie przywrócili go do stanu poprzedniego. Sprzedali go w 2011 r. bez ponoszenia nakładów, za kwotę 200.000 zł. W tej sytuacji, zdaniem Sądu Okręgowego, szkoda jaką ponieśli powodowie wyraża się kwotą jak mogliby uzyskać za zbycie lokalu według jego stanu technicznego z 2002 r. i wartości z 2011 r., a kwotą którą uzyskali. Jak wynika z opinii biegłego K. B. wartość lokalu mieszkalnego według stanu technicznego z 2002 r. i cen z 2011 r. wynosi 284.664 zł; powodowie sprzedali go za 200.000 zł, a zatem szkoda (utracone korzyści) wynosi 84.664 zł. Jest to rzeczywista szkoda, którą powodowie M. ponieśli w związku z przejęciem lokalu po odstąpieniu przez pozwanych od umowy sprzedaży. W sprawie I 2679/07 Sąd uznał za zasadny zarzut potrącenia należności pozwanych z tytułu szkody. jaką ponieśli na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży do kwoty 47.150 zł. Szkoda, jakiej zatem wyrównania domagać się mogą powodowie wynosi 37.514 zł. Biorąc pod uwagę wysokość udziałów powodów we współwłasności lokalu, wynosi ona po 18.757 na rzecz S. i M. małżonków M. oraz B. i E. małżonków M. na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej. Zarzut potrącenia kwoty 235.941,50 zł powodowie M. zgłosili na rozprawie w dniu 4 stycznia 2011 r. w sprawie I C 2679/07 SO w Kielcach. Domagali się jednak zasądzenia odsetek za zwłokę od dnia 6 marca 2012 r. i Sąd to żądanie uwzględnił (art. 321 k.p.c.)

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczeń powodów z tytułu szkody jaką ponieśli na skutek niewłaściwego zwrotu przedmiotu świadczenia Sąd Okręgowy stwierdził, że jest on niezasadny. Roszczenia uprawnionego mające swoje źródło w odstąpieniu od umowy na podstawie art. 494 przedawniają się na podstawie i w terminie określonym w art. 117 i 118 k.c., a zatem nie były przedawnione. Sąd uznał natomiast za niezasadne żądanie powodów zapłaty przez pozwanych odszkodowania za bezumowne korzystanie przez nich z lokalu za okres od daty odstąpienia od umowy do czasu przejęcia przez nich władztwa nad mieszkaniem. Sąd wskazał, że powodowie mieli możliwość objęcia w posiadanie lokalu już w lipcu 2007 r., bo wtedy pełnomocnik pozwanych zawiadomił ich o możliwości odebrania kluczy, lokal nie był obciążany hipoteką, która przed tą datą została wykreślona, w mieszkaniu pozwany nie prowadził żadnej działalności gospodarczej. Powodowie weszli w posiadanie lokalu dopiero w 2011 r., bo do tej daty strony próbowały pozasądowo wyjść ze sporu, a ostatecznie tego zaniechali po konieczności zapłaty przez powodów na rzecz pozwanych kwoty nabycia lokalu wraz z odsetkami. W tej sytuacji żądanie zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystania z nieruchomości przez pozwanych Sąd uznał za niezasadne. Orzeczenie o kosztach oparte zostało o art. 100 k.p.c.

Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wnieśli oboje pozwani G. W. i O. G., którzy zaskarżyli wyrok w części uwzględniającej powództwo, to jest co do punktu I wyroku w całości oraz punktów III i IV wyroku, w części zasądzającej od pozwanych koszty procesu oraz zasądzających na ich rzecz zwrot kosztów procesu. Pozwani zarzucili:

- naruszenia art. 229 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy roszczenie powodów w istocie ma oparcie tylko w roszczeniu o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy i nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia tego roszczenia,

- naruszenia art. 471 k.c. w zw. z art. 494 k.c. poprzez uznanie, iż zwrot otrzymanego świadczenia (pogorszonej rzeczy) bez przywrócenia stanu poprzedniego stanowi o nienależytym spełnieniu świadczenia,

- błędną wykładnię art. 494 k.c. w zw. z art. 560 k.c. polegającą na pominięciu wykładni przepisów o rękojmi ujętej w uchwale Sądu Najwyższego III CZP 48/88 z 30 grudnia 1988 roku w zakresie zwrotu rzeczy używanej,

- naruszenia art. 363 § 2 k.c. poprzez przyjęcie cen i podstaw do oszacowania szkody na 2011 rok, gdyż wzrost cen nieruchomości rynkowych spowodował bezpodstawne wzbogacenie poszkodowanych, gdyż rozliczenia wzajemne winny nastąpić już w okresie 2004 roku,

- naruszenia art. 363 § 2 k.c. z uwagi na przeprowadzenie nieuzasadnionej waloryzacji odszkodowania, bez uwzględnienia faktu pozostawania przez powodów jako wierzycieli w zwłoce z przejęciem posiadania lokalu,

- naruszenia art. 361 k.c. gdyż tak zasądzone odszkodowanie nie jest normalnym następstwem działania lub zaniechania działania, z którego wynikła szkoda,

- naruszenia art. 362 k.c. z uwagi na nieuwzględnienie stopnia przyczynienia się powodów do powstania szkody, w szczególności w postaci utraconych korzyści;

a ponadto zarzuty:

- naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, iż ustalenia dokonane wyrokiem w sprawie o sygn. IC 2679/07 Sądu Okręgowego w Kielcach, w zakresie skuteczności zarzutu potrącenia wzajemnej wierzytelności przesądzają w niniejszym procesie o zasadności roszczenia powodów co do zasady, to znaczy, iż pozwani wyrządzili szkodę poprzez nienależyte wykonanie obowiązku zwrotu otrzymanego świadczenia,

- naruszenie art. 321 k.p.c. w zw. z art. 127 k.p.c. poprzez pominięcie zakresu przytoczonych podstaw faktycznych powództwa, w których pełnomocnik powodów nie wskazywał na skierowanie żądania o zwrot utraconych korzyści i taki sposób ustalenia podstaw do odszkodowania, jaki był podstawą tezy dowodowej dla biegłego, który wykraczał poza przedmiot i żądanie sporu,

- naruszenie art. 227 k.p.c. oraz art. 217 k.p.c. w zakresie pominięcia dowodów pozwanych mających wykazać okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, jak również oddalenie wniosku o przeprowadzenie ponownej opinii biegłego, w sytuacji, gdy pozwani wskazali merytorycznie uzasadnione błędy w opinii.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwani wnosili o zmianę w całości wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości, zasądzenie na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu za pierwszą i drugą instancję wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych jest uzasadniona aczkolwiek nie wszystkie z podniesionych w niej zarzutów zasługują na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów procesowych, albowiem zarzuty naruszenia prawa materialnego mogą być ocenione jedynie w odniesieniu do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego. Trafne jest stanowisko pozwanych, że w niniejszej sprawie Sąd nie był związany ustaleniami poczynionymi w innej sprawie sądowej, w której wierzytelność będąca przedmiotem niniejszego sporu, została przedstawiona do potrącenia, jakkolwiek tylko w zakresie związanym tym zarzutem. Zgodnie art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Jednakże unormowana w tym przepisie moc wiążąca prawomocnego wyroku dotyczy związania jedynie treścią sentencji, a nie uzasadnienia, zawierającego prezentację przeprowadzonych dowodów i ocenę ich wiarygodności. W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że wszelkie wyłączenia i wyjątki od zawartej w art. 233 § 1 k.p.c. zasady samodzielności i niezawisłości sądu w dokonywaniu ocen materiału dowodowego należy interpretować ścieśniająco (zob. wyr. SN z 23.5.2002 r., IV CKN 1073/00, Legalis nr 59102). Związanie prawomocnym orzeczeniem nie dotyczy także poglądów prawnych wyrażonych w jego uzasadnieniu (wyr. SN z 13.3.2008 r., III CSK 284/07, OSNC - Zb. dodatkowy 2008 nr D, poz. 127, str. 189, Legalis nr 114967). W wyroku z dnia 8 grudnia 2016 r. III CNP 29/15 (Legalis nr 1555658) Sąd Najwyższy stwierdził, że „Moc wiążącą z perspektywy kolejnych postępowań uzyskują jedynie ustalenia dotyczące tego, o czym orzeczono w związku z podstawą sporu (art. 365 w zw. z art. 366 k.p.c.). W świetle tego stanowiska moc wiążąca orzeczenia nie rozciąga się na kwestie prejudycjalne, które sąd przesądził, dążąc do rozstrzygnięcia o żądaniu i których rozstrzygnięcie znajduje się poza sentencją. Treść uzasadnienia może jedynie służyć sprecyzowaniu rozstrzygnięcia zawartego w sentencji. W konsekwencji mocą wiążącą nie są objęte w szczególności rozstrzygnięcia o zasadności zarzutów podnoszonych przez pozwanego, takich jak zarzut potrącenia, zarzut prawa zatrzymania, nieważności lub bezskuteczności umowy. Zagadnienia te mogą być przedmiotem odmiennego osądu w późniejszych procesach bądź jako objęte żądaniem i wówczas rozstrzygnięcie to będzie wiązać inne sądy w kolejnych postępowaniach (art. 365 k.p.c.), bądź ponownie jako kwestia prejudycjalna, ze skutkami wyłącznie dla konkretnego procesu.” (por. także wyrok SN z 13 września 2007 r., III CSK 123/07, „Orzecznictwo Sądów w sprawach Gospodarczych" 2009, nr 2, poz. 12; Legalis nr 108774).

W powołanej przez Sąd pierwszej instancji sprawie I C 2679/07 Sądu Okręgowego w Kielcach obecni powodowie M. swoją wierzytelność z tytułu szkody powstałej wskutek wydania lokalu w stanie odbiegającym od stanu pierwotnego po odstąpieniu od umowy sprzedaży, przedstawili do potrącenia z wierzytelnością dochodzoną przez G. W. i O. G.. Zarzut potrącenia stanowił element ich obrony, a zatem mocą wiążącą wydanego w przywołanym postępowaniu wyroku nie są objęte rozstrzygnięcia o zasadności zarzutu potrącenia. Nie było zatem przeszkód, by w tym zakresie Sąd pierwszej instancji w niniejszym postępowaniu poczynił własne ustalenia i własną ocenę roszczenia odszkodowawczego powodów, co też zdaniem Sądu Apelacyjnego uczynił w zakresie koniecznym dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu. Sąd przeprowadził bowiem własne postępowanie dowodowe, dokonał ustaleń faktycznych i dokonał ich subsumcji. Jakkolwiek odwołał się do związania treścią wyroku w sprawie I C 2679/07, jednakże należy przyjąć, że odnosi się to jedynie do takich ustaleń, które były związane z dochodzonym przez ówczesnych małżonków W. roszczeniem odszkodowawczym w związku z odstąpieniem od umowy z powodu wad lokalu zakupionego od powodów w niniejszej sprawie, gdyż to było podstawą tamtego sporu. Przekroczenie zakresu tego związania nie ma jednak znaczenia i nie wpływa na treść rozstrzygnięcia, bowiem jak wyżej wskazano, Sąd pierwszej instancji przedstawił swoje stanowisko, które doprowadziło go do uwzględnienia w części powództwa. Ocena prawidłowości rozumowania Sądu pierwszej instancji będzie jednak przedstawiona poniżej.

Należy tylko dodać, że ustalenia faktyczne ani ocena dowodów Sądu Okręgowego nie są w apelacji kwestionowane, zatem Sąd Apelacyjny ustalenia te przyjmuje za podstawę własnego rozstrzygnięcia. Zarzut naruszenie art. 227 k.p.c. oraz art. 217 k.p.c. w zakresie pominięcia dowodów pozwanych mających wykazać okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, nie mógł zostać uwzględniony albowiem w apelacji nie wskazano, o jakie dowody konkretnie chodzi i jaki wpływ na treść rozstrzygnięcia miało ich pominięcie. Z kolei oddalenie wniosku o przeprowadzenie ponownej opinii biegłego nie budzi zastrzeżeń w świetle dokonanej oceny tego dowodu przez Sąd pierwszej instancji, a nadto byłoby niecelowe z uwagi na poniżej przedstawione stanowisko.

Sąd Apelacyjny nie uwzględnił także podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 321 k.p.c. Wyrażona tym przepisie zasada niedopuszczalności wyrokowania, co do przedmiotu nieobjętego żądaniem oznacza niemożność objęcia rozstrzygnięciem innych roszczeń niż przedstawione przez powoda. Zakaz zaś zasądzania ponad żądanie oznacza, że sąd jest związany określonym przez powoda zakresem roszczenia (np. określoną przez powoda kwotą), nawet jeśli z okoliczności wynika, że przysługuje mu roszczenie w większym rozmiarze. Określone z pozwie żądanie jest w myśl art. 187 § 1 k.p.c. zindywidualizowane przytoczonymi przez powoda okolicznościami faktycznymi a sąd jest związany podstawą faktyczną żądania, co oznacza m.in. niedopuszczalność uwzględnienia roszczenia na innej podstawie faktycznej niż przywołana przez powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego dnia 22 września 2011r., V CSK 4181/10, LEX nr 960546, wyrok Sądu Najwyższego dnia 18 marca 2005 r. w sprawie II CK 5561/04, OSNC 2006/2138, Biuletyn SN 2005/5110, LEX nr 147227).

Powodowie w pozwie domagali się zasądzenia odszkodowania związanego z nienależytym wykonaniem przez pozwanych obowiązku polegającego na zwrocie przedmiotowego lokalu w stanie nieodpowiadającym stanowi istniejącemu w chwili przekazania tegoż lokalu pozwanych w wyniku zawarcia umowy sprzedaży z dnia 18 listopada 2002 r., po odstąpieniu od umowy. Powodowie twierdzili, że stan przekazanego lokalu był na tyle zły, że koszt przywrócenia go do stanu pierwotnego wymagał poniesienia kwoty 165.513 zł. Jednakże w toku sporu okazało się, że powodowie kosztów tych nie ponieśli, natomiast przedmiotowy lokal sprzedali w stanie przejętym od pozwanych, uzyskując cenę 200.000 zł. Sąd Okręgowy ustalił, że gdyby lokal znajdował się w stanie takim samym, jak w 2002 roku, cena byłaby o 84.664 zł wyższa i ta kwota jako utracona korzyść stanowi szkodę powodów.

Nie można więc uznać za uzasadniony zarzut apelacji, że Sąd zasądził inne roszczenie niż dochodzone pozwem, skoro przedmiotem zasądzenia była szkoda wywołana nienależytym wykonaniem obowiązku wynikającego z art. 494 k.c. Sąd nie oparł się także na innych twierdzeniach faktycznych niż przytoczone przez powodów w pozwie i w toku postępowania. Przyjął jedynie inną postać szkody, niż pierwotnie zgłoszona. Należy zwrócić uwagę, że w tym kierunku było prowadzone postępowanie dowodowe, a po dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowego lokalu w 2011 r. przy przyjęciu jego stanu technicznego z 2002 r., pozwani nie zgłosili zastrzeżenia lecz podjęli obronę. Dodatkowo z akt sprawy wynika, że jeszcze przed zamknięciem rozprawy w dniu 16 lutego 2016 r. (karta 221-224; 01:15:40) pełnomocnik powodów wnosił o zasądzenie dochodzonej kwoty jako odszkodowania stanowiącego różnicę pomiędzy kwotą wyszacowaną przez biegłego a uzyskaną, zatem nie sposób uznać, że takiego żądania nie wyraził w toku postępowania lub by sprecyzowanie podstawy faktycznej powództwa, opartego na fakcie zwrócenia lokalu powodom w nienależytym stanie, w stopniu umożliwiającym Sądowi Okręgowemu zakwestionowane rozstrzygnięcie, nie nastąpiło. Stanowisko Sądu nie wymagało bowiem zmiany oceny okoliczności faktycznych, na których powodowie opierali swoje roszczenie.

Za nieuzasadnione należało uznać wszelkie zarzuty apelacji, które dotyczyły wadliwego zastosowania podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Na akceptację zasługuje bowiem stanowisko Sądu Okręgowego, że przepisy o roszczeniach uzupełniających nie mają w niniejszej sprawie zastosowania, w tym art. 229 k.c. dotyczący przedawnienia. Strony łączyła umowa sprzedaży, od której pozwani odstąpili z powodu wady przedmiotu sprzedaży. Z realizacją tego odstąpienia powodowie wiązali swoje roszczenie odszkodowawcze. Zatem zastosowanie istotnie znajduje tu przepis art. 560 § 2 k.c. przewidujący, że po odstąpieniu przez kupującego od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Zgodnie zaś z art. 494 k.c., dotyczącym odstąpienia od umowy wzajemnej, strony nawzajem zobowiązane są zwrócić sobie wszystko, co otrzymały na mocy tej umowy. Na podstawie art. 494 k.c. w miejsce umownego stosunku prawnego, który uległ rozwiązaniu przez odstąpienie, powstaje więc stosunek zobowiązaniowy powstający z mocy ustawy (por. W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Komentarz, 2015, t. II, art. 494, Nb 3). Nie jest to stosunek wzajemny, jako że zwracane świadczenia nie są swoimi odpowiednikami, i nie jest tak, iż każda ze stron ma zwrócić świadczenie po to, by otrzymać świadczenie zwrotne, lecz po to, by odwrócić skutki umowy, którą należy traktować jak niezawartą. Jest to tylko stosunek dwustronnie zobowiązujący. Wykonanie obowiązku zwrotu świadczenia wzajemnego otrzymanego przed odstąpieniem od jednej ze stron od umowy oceniać należy według ogólnych zasad wykonania i skutków niewykonania zobowiązań (por. J. Dąbrowa, w: System PrCyw, t. III, cz. 1, s. 825). Zatem do odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 494 k.c. ma zastosowanie art. 471 k.c . (tak: wyrok SN z dnia 12 maja 2005 r., III CK 586/04 – lex nr 407133).

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że zwrot świadczeń powinien nastąpić w takiej formie, w jakiej były one spełnione, i w stanie niezmienionym, chyba że nastąpiło ich zużycie w granicach zwykłego zarządu (por. T. Wiśniewski, w: Bieniek, Kodeks Cywilny. Komentarz. Zobowiązania, 2011, t. I, art. 494, Nb 2). W przedmiotowej sprawie doszło do zwrotu przedmiotu umowy, to jest lokalu mieszkalnego, jednakże w stanie istotnie zmienionym na skutek przerwania rozpoczętego remontu. Nie można podzielić stanowiska pozwanych, że stan ten wynikał z normalnego zużycia lokalu, bowiem prowadzenie remontu mieści się w ramach korzystania z lokalu, a przerwanie remontu było uzasadnione wykryciem wady. Zakres tego remontu a równocześnie związany z nim stan lokalu był takich rozmiarów, że nie uzasadnia przyjęcia, iż był realizowany w ramach zwykłego korzystania z lokalu. W sposób istotny ingerował on w konstrukcję lokalu i doprowadził do pozbawienie go funkcji mieszkalnych. Jak wynika z ustaleń Sądu Okręgowego, w wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 13 lutego 2008 roku nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) wykonania w terminie do 30 kwietnia 2008 r. robót budowlanych w lokalu nr (...) położonym na terenie Wspólnoty, polegających na zabezpieczeniu więźby dachowej przed utratą jej stabilności oraz zakazał użytkowania przedmiotowego lokalu do czasu przeprowadzenia jego ponownej adaptacji na podstawie projektu budowlanego zmiany sposobu użytkowania strychu nieużytkowego na lokal o funkcji mieszkalnej. Było to spowodowane m.in. usunięciem, jakkolwiek według twierdzenia pozwanych – tymczasowym, słupów konstrukcyjnych, co nie było związane z wadą lokalu w postaci zagrzybienia desek dachowych.

Na marginesie należy tylko zaznaczyć, że nietrafne jest stanowisko Sądu Okręgowego o niemożliwości spełnienia świadczenia przez powodów. Kodeks cywilny nie definiuje tego terminu, regulując jedynie skutki jakie wiążą się ze stanem niemożności świadczenia. W doktrynie i judykaturze przez niemożliwość świadczenia rozumie się stan, w którym spełnienie świadczenia w istniejących warunkach jest niewykonalne. Powołanie się na skutki wynikające z niemożliwości świadczenia jest uzasadnione tylko wtedy, gdy przeszkody mają cechy trwałości i zupełności, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, bowiem przywrócenie przedmiotowego lokalu do stanu pierwotnego połączone byłoby jedynie z nadmiernymi kosztami i prowadziłoby – jak sami pozwani twierdzili – do przysporzenia po stronie powodów (choćby z uwagi na stwierdzoną wadę, której usunięcie obciążało powodów). Skoro zatem pozwani, w związku z odstąpieniem przez nich od umowy, zobowiązani byli, zgodnie z art. 494 k.c., do zwrotu lokalu mieszkalnego w stanie niezmienionym, a dokonana przez nich zmiana nie była konieczna w granicach zwykłego zarządu ( J. Dąbrowa, w: System PrCyw, t. III, cz. 1, s. 825; T. Wiśniewski, w: G. Bieniek i inni., Komentarz do Kodeksu cywilnego, t. I, s. 821; K. Zagrobelny, w: Kodeks cywilny (red. E. Gniewek, P. Machnikowski), teza 2 do art. 494 k.c.), i nie uczynili temu obowiązkowi zadość, ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą.

Jak wyżej wskazano, do odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 494 k.c. ma zastosowanie art. 471 k.c . Zasady odpowiedzialności uregulowane w tym przepisie odnoszą się bowiem do wszystkich rodzajów zobowiązań, niezależnie od tego, jakie było źródło jego powstania (czynności prawne jednostronne lub dwustronne albo też inne zdarzenia, z którymi ustawa łączy powstanie zobowiązania. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej oprócz niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, będącego następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, jest szkoda po stronie wierzyciela oraz związek przyczynowy między zdarzeniem w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, w okolicznościach niniejszej sprawy, brak było podstaw do przyjęcia, że w majątku powodów powstał uszczerbek majątkowy spowodowany nienależytym wykonaniem obowiązku zwrotu lokalu w należytym stanie, po odstąpieniu przez pozwanych od umowy sprzedaży. Powodowie pierwotnie twierdzili, że szkodę tę stanowią koszty przywrócenia lokalu do stanu z daty sprzedaży go pozwanym, to jest z 2002 roku, jednakże bezsporne było, że kosztów tych nie ponieśli. Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że powodowie zmuszeni byli do poniesienia kosztów wykonania projektów technicznych na wykonanie nowego dachu. Nie dokonywali natomiast żadnych prac remontowych, poza uprzątnięciem zalegającego gruzu i innych nieczystości. Kosztów wykonania projektu nie ujęli jednak w dochodzonym roszczeniu, które formułowali w oparciu o opinię biegłego L. D. sporządzoną w innej, wymienionej już wyżej, sprawie sądowej. W tej sytuacji Sąd pierwszej instancji przyjął, że szkoda powodów nie odpowiada kosztom przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego lecz utraconym korzyściom z tytułu sprzedaży mieszkania o zmniejszonym standardzie i wyraża się kwotą jaką mogliby uzyskać za zbycie lokalu według jego stanu technicznego z 2002 r. i wartości z 2011 r., a kwotą którą uzyskali.

Należy jednak zwrócić uwagę, że roszczenie powodów ma swoje źródło w odstąpieniu od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i zobowiązaniu z art. 494 k.c. Umowa ta została zawarta w dniu 18 listopada 2002 roku a w październiku 2004 roku pozwani złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu wad lokalu, co obciążało powodów. Odstąpienie to było skuteczne i wywołało skutek obligacyjny ex tunc. Powodowie kwestionowali skuteczność tego odstąpienia i dopiero wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2006 r. w sprawie I C 3481/05 Sąd Okręgowy w Kielcach zobowiązał ich do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na pozwanych własności przedmiotowego lokalu i udziałów w częściach wspólnych budynku oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której ten budynek jest usytuowany, oraz zapłaty G. W. i O. W. cenę zakupu w kwocie 140.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 listopada 2004 r. Skoro zatem powodowie sprzedali pozwanym przedmiotowy lokal za cenę 140.000 zł i taką kwotę zwrócili pozwanym na skutek odstąpienia przez pozwanych od umowy sprzedaży, następnie zaś lokal ten sprzedali uzyskując cenę 200.000 zł, nie sposób mówić o powstaniu po ich stronie uszczerbku majątkowego pozostającego w związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem obowiązku z art. 494 k.c. Wprawdzie powodowie zapłacili pozwanym z tytułu zwrotu ceny sprzedaży kwotę 288.650 zł ale większość tej kwoty stanowiły odsetki za powstałe po ich stronie opóźnienie od 15 listopada 2004 r., za co pozwani nie mogą ponosić odpowiedzialności.

Z kolei, gdyby nawet przyjąć, że powodowie doznali uszczerbku majątkowego w postaci utraty wartości lokalu na skutek jego zwrotu po odstąpieniu od umowy przez pozwanych w stanie pogorszonym w stosunku do chwili sprzedaży, to szkoda ta byłaby mniejsza niż to ustalił Sąd Okręgowy. Słusznie bowiem pozwani zarzucali, że wartość lokalu powinna uwzględniać wadę w postaci zagrzybienia konstrukcji drewnianej dachu czemu sprzyjało nieprawidłowo wykonane ocieplenie pod płytami sufitu podwieszanego. Biegły K. B. nie ujął tej wady w wartości wycenianego lokalu powołując się na obowiązujące zasady wyceny, według których taką cechę jak stan stropu czy dachu ujmuje się w stanie całej nieruchomości, w jakiej lokal się znajduje a nie samego lokalu. Wyjaśnił, że na rynku brak jest lokali, co do których transakcje ujmowałyby tego rodzaju wadę, jak konieczność wymiany stropu czy dachu. Takie stanowisko biegłego należy zaakceptować, stąd wniosek pozwanych o sporządzenie innej opinii, która by przedmiotową wadę lokalu ujmowała w wycenie wartości tego lokalu, był niecelowy. Niemniej jednak należało wziąć pod uwagę to, że przedmiotowy lokal nie mógł być użytkowany bez wykonania koniecznego remontu więźby dachowej (decyzja z 13 lutego 2008 r. PINB), która posiadała m.in. oddziałującą bezpośrednio na ten lokal wadę w postaci zagrzybienia konstrukcji. Skoro nie sposób ustalić wartości rynkowej lokalu z tego rodzaju wadą metodą porównawczą, na podstawie cen transakcyjnych porównywalnych lokali, należałoby przyjąć, że wartość ta ulegnie pomniejszeniu o koszty przeprowadzenia koniecznego remontu prowadzącego do usunięcia wady. We wnioskowanej przez powodów opinii biegłego L. D. (2), sporządzonej w sprawie I C 2679/07 SO w Kielcach i dopuszczonej w niniejszej sprawie jako dowód (pozwani nie podnieśli w apelacji przeciwko temu żadnych zarzutów) stwierdzono, że koszty wykonania nowej konstrukcji dachu stanowiłyby kwotę 27.657 zł a koszty wymiany okien i wykonania sufitu podwieszanego to kwota 30.360 zł. Prac tych nie można by wykonać bez usunięcia wady zagrzybienia skoro zagrzybione elementy drewniane stropu i dachu należało wymienić. Zatem koszty te nie mogłyby obciążać pozwanych i musiałyby pomniejszać szkodę, która w takim wypadku nie mogłaby przekraczać kwoty 26.647 zł. Przy uwzględnieniu potrącenia, do jakiego doszło w sprawie I C 2679/07, dalsze żądanie byłoby nieuzasadnione. Tym samym powództwo i w takim przypadku musiałoby zostać oddalone.

W tym stanie rzeczy, powództwo odszkodowawcze powodów nie zasługiwało na uwzględnienie, co prowadzi do zmiany zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i oddalenia powództwa.

O kosztach procesu za pierwszą instancję orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając solidarnie od powodów na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w myśl zasady, że każdy z współuczestników wygrywających proces ma prawo żądać zwrotu kosztów niezbędnych do celowej obrony (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 za 2003r., poz. 1349 ze zmianami). Od powodów nakazano pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Kielcach kwotę 1485 zł tytułem nieuiszczonych wydatków związanych z opinią biegłego, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2) i § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z dnia 5 listopada 2015 r. poz. 1804). Na koszty te składają się opłaty od apelacji w kwotach po 938 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 3.600 zł.

SSA Sławomir Jamróg

SSA Wojciech Kościołek

SSA Barbara Górzanowska

WYROK

UZASADNIENIE