UZASADNIENIE

W sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w P. przeciwko Miastu P., o ustalenie, Sąd Rejonowy Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu V Wydział Cywilny zaskarżonym wyrokiem:

- w punkcie 1. ustalił, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości zapisanych w księgach (...) oraz (...) dokonane pismem z 02.12.2011 r. jest nieważne;

- w punkcie 2. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3823,00 zł tytułem

zwrotu kosztów procesu.

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne:

Prezydent Miasta P. pismem z dnia 2 grudnia 2011, w trybie art.77 ust.1 i 3 oraz art.78 ust.1 ustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 56.190,37 zł
i przedstawił ofertę przyjęcia nowej opłaty w wysokości 167.074,47 zł, która miała obowiązywać od 1.01.2012. Opłata ta została wyliczona jako 1% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w operacie szacunkowym z lipca 2011. Rzeczoznawca wskazał w tym operacie położenie poszczególnych działek, podając też numery ksiąg wieczystych, do których działki zostały zapisane. Do księgi (...) są wpisane działki: (...), które były objęte wypowiedzeniem, ale także działka nr (...), która tym wypowiedzeniem nie została objęta. Do księgi wieczystej (...) jest wpisana działka nr (...), jedyna z tej księgi wieczystej, która była objęta wypowiedzeniem.

Działkę (...) podzielono na działki (...) do(...) i wpisano do (...),
a następnie w dniu 15.05.2013 –już po wypowiedzeniu- zbyto ją.

Prezydent Miasta P. pismem z dnia 10 września 2011, w trybie art.77 ust.1 i 3 oraz art.78 ust.1 ustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 936,63 zł
i przedstawił ofertę przyjęcia nowej opłaty w wysokości 3.692,17 zł, która miała obowiązywać od 1.01.2012. Wypowiedzenie dotyczyło działki (...) wpisanej do księgi wieczystej nr (...).

Powódka wnioskiem z dnia 3.01.2012, skierowanym do (...) w P. ((...)), wniosła o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowane wieczyste jest nieważne ewentualnie uzasadnione w innej , niższej wysokości zaproponowane przez Prezydenta Miasta P.. (...) w P. orzeczeniem z dnia 31.07.2014 oddaliło ten wniosek.

Spółdzielnia wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, w którym domagała się stwierdzenia nieważności wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste, ewentualnie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości, zarzucając naruszenie art.77 ust1,3 oraz 78 u.g.n., przez niewłaściwe zastosowanie, polegające na wypowiedzeniu opłaty w stosunku do części, a nie całej nieruchomości.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy powołał się na przepis art.77 u.g.n. Dalej wskazał, iż w wypowiedzeniu z dnia 2.12.2011 Prezydent Miasta P., dokonując aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, nie objął nim wszystkich działek wpisanych do ksiąg wieczystych Kw nr (...) i Kw nr (...). Dalej wskazał, iż w Spółdzielnia Mieszkaniowa sprzeciwie od orzeczenia (...)podnosiła nieważność wypowiedzenia a także kwestię poniesienia nakładów na infrastrukturę, a roszczenie powódki o stwierdzenie nieważności wypowiedzenia opiera się na treści art.189 k.p.c. Dalej,
z powołaniem na poglądy Sądu Najwyższego, Sąd Rejonowy stwierdził, iż podwyżka opłaty rocznej winna dotyczyć całej nieruchomości.

Sąd Rejonowy podkreślił, iż analizowane wypowiedzenie z dnia 2.12.2011 nie obejmuje wszystkich działek zapisanych w wymienionych księgach wieczystych, w szczególności działka (...) nie została ujęta w wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej. Sąd Rejonowy ocenił okoliczność, iż co do działki (...) również doszło do wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, ale pismem z innej daty, a nie można uznać że czynności te się sumują.

Dalej - skoro zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste winno dotyczyć wszystkich działek, a przedmiotowe wypowiedzenie ich nie dotyczyło, to Sąd Rejonowy uznał, iż wypowiedzenie to jest nieważne ( sprzeczne z art.77 i 78 u.g.n.) a zatem zachodzi nieważność wypowiedzenia wynikająca z art.59 k.c.

Nadto Sąd Rejonowy wskazał, iż nie można uznać prawidłowości wypowiedzenia co do dziali (...) z Kw nr (...), pomimo że objęło ono całość nieruchomości- jedną działkę, albowiem wycena sporządzona przez biegłego nie określa wartości tej jednej działki ale niejako łączy ja z działkami z innej księgi.

Orzeczenie o kosztach Sąd Rejonowy uzasadnił treścią art.98 k.p.c., przedstawiając szczegółowo jakie kwoty złożyły się na zasądzoną wyrokiem, z tytułu rozliczenia kosztów procesu, kwotę 3.823 zł.

Z wyrokiem tym nie zgodził się pozwany, zaskarżając go w całości apelacją, przy zarzuceniu naruszenia:

I. przepisów prawa materialnego:

1. art.58 k.c. w zw. z art.77 i 78 ust.1 i 2 oraz art.4 pkt1 u.g.n. , przez niewłaściwe przyjęcie, że dokonane przez pozwanego wypowiedzenie opłaty za użytkowanie z dnia 2.12.2011 jest nieważne, podczas gdy nieważność wypowiedzenia nie zachodzi;

2. art.77 i art.78 ust.1 i 2 oraz art.80 ust.1 i 2 u.g.n. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że w przypadku toczącego się postępowania aktualizacyjnego można dochodzić stwierdzenia nieważności wypowiedzenia opłaty rocznej, gdyż brak jest w powyższej ustawie przepisu pozwalającego na ochronę interesów użytkownika wieczystego w tym zakresie, gdy tymczasem takie przepis takie istnieją

II. przepisów prawa procesowego

1. art.233§1 k.p.c. poprzez pominięcie, wbrew obowiązkowi oceny przez Sąd całokształtu okoliczności sprawy, dowodu z wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste pismem GN. (...)-1- (...) z dnia 2.12.2011 oraz pismem GN. (...)-1- (...) z dnia 19.09.2011, które łącznie z wypowiedzeniem pismem nr GN. (...)-1- (...) z dnia 2.12.2011 objęło cale nieruchomości zapisane w Kw (...) i Kw nr (...).

2. art.98 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i obciążenie pozwanego kosztami procesu.

Wskazując na powyższe zarzuty apelujący wniósł o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa;

2. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania za pierwszą i drugą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,

ewentualnie o

3. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygniecie o kosztach postępowania odwoławczego.

W uzasadnieniu apelujący podniósł m.in., iż pomimo objęcia poszczególnych działek z księgi wieczystej Kw (...) i z księgi wieczystej Kw nr (...) odrębnymi wycenami i wypowiedzeniami oraz toczącymi się odrębnie postępowaniami sądowymi, wycenione zostały wszystkie działki wchodzące w skład tych ksiąg wieczystych, a aktualizacje nie miały charakteru wybiorczego, gdyż dotyczy funkcjonalnie powiązanych działek, a objęcie działek z wyżej wymienionych nieruchomości odrębnymi operatami szacunkowymi stanowiło zabieg techniczny.

Nadto apelujący wskazał, że Sąd Rejonowy błędnie zastosował art.58 k.c. w zw. z art.77 i art.78 u.g.n. i orzekł nieważność wypowiedzenia z dnia 1.12.2011. Apelujący wskazał, iż nawet jeśli wypowiedzenie należałby uznać z nieważne , to i tak Sąd Rejonowy winien orzec, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, gdyż z uwagi na tak sformułowane roszczenie obejmuje ono w swojej treści ewentualną nieważność wypowiedzenia.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja okazała się częściowo uzasadniona, a mianowicie w tej części w jakiej wskazywała że powódka nie ma interesu prawnego w podawaniu pod osąd sądu żądania ustalenia nieważności wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste.

Powódka, we wniosku z dnia 3.01.2012r., skierowanym do (...), wniosła o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieważne, ewentualnie uzasadnione w innej, niższej wysokości, niż zaproponowane przez Prezydenta Miasta P.. (...) orzeczeniem z dnia 31.07.2014 oddaliło wniosek użytkownika wieczystego, a powódka w sprzeciwie od tego orzeczenia wniosła o stwierdzenie nieważności wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste, ewentualnie o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej niższej wysokości.

Sąd Rejonowy uznał za zasadne żądanie zgłoszone jako pierwsze, a mianowicie
o stwierdzenie nieważności wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste, a w związku z tym nie rozpoznawał żądania ewentualnego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej niższej wysokości.

Zgodnie z przepisem art. 189 k.p.c., powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przez interes prawny w procesie cywilnym należy przy tym rozumieć obiektywną w świetle obowiązujących przepisów prawnych, tj. wywołaną rzeczywistym narażeniem lub zagrożeniem określonej sfery prawnej, potrzebę uzyskania określonej treści wyroku (T. Rowiński, Interes prawny w procesie cywilnym i w postępowaniu nieprocesowym, Warszawa 1971, s. 26). Interes prawny występuje wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka (por. wyroki SN: z 4 października 2001 r., I CKN 425/00, LEX nr 52719; z 8 maja 2000 r., V CKN 29/00, LEX nr 52427; z 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 101; z 14 marca 2012 r., II CSK 252/11, OSNC 2012, nr 10, poz. 120; z 19 września 2013 r., I CSK 727/12, LEX nr 1523363; wyrok SA
w P. z 5 kwietnia 2007 r., III AUa 1518/05, OSA 2008, z. 9, poz. 30; postanowienie SA
w P. z 28 września 2012 r., I ACz 1611/12, LEX nr 1220598). Brak interesu prawnego
w rozumieniu art. 189 k.p.c. ma miejsce wówczas, gdy stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o świadczenie (ewentualnie innego powództwa, np. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) bądź w drodze podjęcia obrony w toku już wytoczonej przez pozwanego w procesie o ustalenie odrębnej sprawy o świadczenie (por. np. wyroki SN: z 29 lutego 1972 r., I CR 388/71, LEX nr 7066; z 4 marca 2011 r., I CSK 351/10, LEX nr 785272; z 16 kwietnia 2010 r., IV CSK 453/09, LEX nr 578163; wyrok SA w Katowicach z 28 września 2012 r., V ACa 415/12, LEX nr 1223195).

Reasumując, interes prawny warunkujący uwzględnienie powództwa opartego na art. 189 k.p.c. nie istnieje wówczas, gdy powód za pomocą innego powództwa jest w stanie zapewnić sobie ochronę jego interesu.

Taka sytuacja występuje w niniejszej sprawie. Powódka nie ma interesu prawnego
w żądaniu ustalenia nieważności wypowiedzenia z 2 grudnia 2011r., gdyż wystarczającą
i pełną ochronę jej interesu prawnego zapewnia wystąpienie z wnioskiem do (...) w oparciu o art. 79 u.g.n., a następnie wniesienie sprzeciwu w trybie art. 80 u.g.n. Tryb przewidziany w art. 78-80 u.g.n. został pomyślany przez ustawodawcę jako kompletna i wyczerpująca regulacja dla rozpoznawania sporów na tle aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. W postępowaniu o ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, prowadzonym w oparciu o art. 80 u.g.n., kognicja sądu obejmuje nie tylko kwestię oceny zasadności podwyżki (tj. wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości, czy też upływu 3-letniego okresu karencji z art. 77 ust. 1 u.g.n., warunkującego możliwość ponownej aktualizacji) i jej wysokości, ale i dokonanie oceny skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej wysokości opłaty (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 lutego 2008 r.,(...), niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2011 r., (...) niepubl., uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 15 maja 2013 r. III CZP 24/13). Jednocześnie zauważyć należy, że postępowanie sądowe toczące się po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia kolegium w przedmiocie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste – wbrew temu, co zdaje się sugerować treść u.g.n. – nie jest postępowaniem w sprawie o ustalenie. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty związanej z wykonywaniem prawa użytkowania wieczystego ma charakter jednostronnej czynności prawnej, stanowiącej rodzaj oferty dotyczącej zmiany wysokości opłaty. Jest to wypowiedzenie zmieniające konkretną umowę
o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w zakresie wysokości obowiązującej opłaty rocznej. Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty należnej po dokonaniu wypowiedzenia zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wyrok ustalający niezasadność aktualizacji opłaty rocznej również kształtuje treść stosunku prawnego stron (stosunku użytkowania wieczystego) i oznacza, że opłata ta pozostaje na dotychczasowym poziomie.

Innymi słowy, ustalenie przez sąd powszechny w trybie art. 80 u.g.n. niezasadności aktualizacji opłaty rocznej eliminuje ofertę zmiany wysokości opłaty rocznej z obrotu prawnego i – z uwagi na konstytutywny, prawokształtujący charakter orzeczenia – skutkuje pozostawieniem wysokości opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie. Skutek ten może zaś w praktyce nastąpić z różnych przyczyn: może to być zarówno uznanie, że wartość nieruchomości nie uległa zmianie, jak i uznanie, że samo wypowiedzenie było nieważne np.
z powodu objęcia nim tylko części nieruchomości lub z powodu braku wymaganego pełnomocnictwa udzielonego przez starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, do złożenia oświadczenia
o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa (por. w kwestii pełnomocnictwa uchwałę SN z 10 lipca 2015 r., III CZP 40/15, OSNC 2016/6/71). W obu tych przypadkach ustalenie niezasadności podwyżki sprawia, że kwestionowane wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej nie odnosi zamierzonego skutku w postaci ukształtowania stosunku prawnego (w zakresie nowej wysokości opłaty rocznej) między właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym.

Powoduje to, iż nie ma potrzeby uruchamiania przez użytkownika wieczystego odrębnego postępowania sądowego, w którym przedmiotem oceny będzie powództwo o ustalenie nieważności aktualizacji opłaty rocznej, oparte na art. 189 k.p.c. Kwestia ważności wypowiedzenia w kontekście zarzutu objęcia nim tylko części, a nie całej nieruchomości, może i powinna być badana w ramach postępowania wywołanego wnioskiem do (...), o którym mowa w art. 79 u.g,n., a następnie w ramach kontynuacji tego postępowania przed sądem powszechnym w związku z wniesieniem sprzeciwu od orzeczenia (...)(art. 80 u.g.n.).

Za wykluczeniem możliwości kwestionowania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w drodze odrębnego powództwa o ustalenie, opartego na art. 189 k.p.c. – poza omówioną już kwestią braku interesu prawnego w ustaleniu – przemawia jeszcze inny ważki argument: konieczność ustabilizowania sytuacji prawnej stron stosunku użytkowania wieczystego i wzgląd na pewność prawa. Powództwo o ustalenie z art. 189 k.p.c. nie jest ograniczone żadną cezurą, nie występuje też w tym wypadku kwestia przedawnienia roszczenia. Ewentualne dopuszczenie obecnie do możliwości wzruszenia w drodze powództwa o ustalenie z art. 189 k.p.c. aktualizacji, w tym również wszystkich wcześniejszych aktualizacji opłaty rocznej bez jakiegokolwiek ograniczenia czasowego, doprowadziłoby do chaosu prawnego i zakłócenia stabilności stosunku prawnego. Nie bez znaczenia jest również, że
w takim wypadku wzruszenie pozostałych wypowiedzeń nastąpiłoby poza procedurą przewidzianą w art. 78-80 u.g.n., podczas gdy w przypadku niezłożenia wniosku o którym mowa w art. 79 u.g.n., względnie niezłożenia sprzeciwu od orzeczenia (...), przewidzianego
w art. 80 u.g.n., strony mają prawo oczekiwać, że wobec niezakwestionowania aktualizacji opłaty rocznej, nowa stawka, zaproponowana w wypowiedzeniu, po upływie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia (w razie niezłożenia wniosku z art. 79 ust. 1 u.g.n.), względnie po upływie 14 dni od doręczenia orzeczenia (...) (w razie niezłożenia sprzeciwu z art. 80 ust. 1 u.g.n.) staje się wiążąca dla stron. Do takich wniosków prowadzi treść art. 78 ust. 4 u.g.n, zgodnie z którym w przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu oraz treść art. 79 ust. 4 u.g.n, zgodnie z którym w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. Ten ostatni przepis znajduje też odpowiednie zastosowanie, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu (art. 79 ust. 8 u.g.n.).

Przedstawione wyżej względy uzasadniają wniosek, że powódka nie ma interesu prawnego w odrębnym domaganiu się ustalenia w trybie art. 189 k.p.c. nieważności aktualizacji opłaty rocznej. Kwestia ważności, czy skuteczności wypowiedzenia, podobnie jak kwestia jego merytorycznej zasadności, winna być przedmiotem oceny w odrębnej, szczególnej procedurze, przewidzianej w art. 78-80 u.g.n., pomyślanej jako tryb kompleksowego załatwienia wszystkich sporów na tle aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. W związku z powyższym, z uwagi na brak interesu prawnego, z przyczyn formalnych wskazanych wyżej, żądanie powódki zgłoszone na pierwszym miejscu, a mianowicie żądanie ustalenia nieważności aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości zapisanych w księgach wieczystych Kw (...) i Kw nr (...), dokonanej wypowiedzeniem z dnia 2.12.2011, winno podlegać oddaleniu. Oddalenie żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu aktualizować będzie potrzebę rozpoznania żądania ewentualnego. Kwestia ważności, czy skuteczności wypowiedzenia, podobnie jak kwestia jego merytorycznej zasadności, winna być przedmiotem oceny w odrębnej, szczególnej procedurze, przewidzianej w art. 78-80 u.g.n., pomyślanej jako tryb kompleksowego załatwienia wszystkich sporów na tle aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

Sąd Rejonowy błędnie przystępując do rozpoznania merytorycznego żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu, nie rozpoznał żądania zgłoszonego jako ewentualnego, które to żądanie jednocześnie było jedynym możliwym do rozpoznania w świetle wskazanej przez powódkę podstawy faktycznej oraz obowiązujących przepisów.

Tym samym Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy, co implikowało, z mocy art.386§4 k.p.c., uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądu Rejonowego do ponownego rozpoznania.

Orzeczenie o kosztach postępowania odwoławczego uzasadnia treść art.108§2 k.p.c. w zw. z art.391§1 k.p.c.

Marginalnie Sąd Okręgowy w niniejszym składzie zauważa, że znane mu było stanowisko zajęte przez Sąd Okręgowy w P. w sprawie XV Ca (...) ale stanowiska tego nie podzielił.

Karolina Obrębska Maria Antecka Andrzej Adamczuk

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE