UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 lutego 2017 r. Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił powództwo o zapłatę skierowane przez A. K. przeciwko P. K. i P. M..

Poczynione przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne przedstawiały się następująco:

Przedsiębiorca P. K. jest właścicielem firmy (...) w A., działającej w branży inżynieryjnej i doradztwa technicznego. Natomiast P. M. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budownictwa, obejmującą wznoszenie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jego firma nazywa się „F.B. Twoja Chata”, a swoją siedzibę ma w A..

A. K. była zainteresowana nabyciem domu mieszkalnego, o czym wiedział jej dobry znajomy M. S.. Od niego powódka dowiedziała się, iż na sprzedaż jest zabudowana nieruchomość położona w Ł. przy ulicy (...). Stosowne ogłoszenie znajdowało się na ogrodzeniu nieruchomości od czerwca 2014 r.

M. S. już w latach 90-tych znał tą okolice, gdyż posiadał w pobliżu dwie działki. W związku z tym naocznie widział jak powstaje przedmiotowy budynek. Po wybudowaniu fundamentów a następnie parteru, inwestycję przerwano a na budynku porosły drzewa. Jeszcze przed przekazaniem powódce informacji o sprzedaży M. S. miał okazję rozmawiać z P. M.. W jej toku dopytywał zaś pozwanego o sposób usunięcia zdegradowanych murów budynku.

Do pierwszego spotkania stron doszło na terenie nieruchomości. Powódka w towarzystwie (...) obejrzała działkę i budynek, pokazane im przez P. M.. W oględzinach nie uczestniczył P. K.. Podczas tego spotkania powódka dopytywała o dokumenty inwestycyjne. Pozwany powiedział wówczas, iż dokumentacja jest w dyspozycji P. K.. Rzeczona informacja była jednak niekompletna, gdyż u drugiego pozwanego znajdowała się tylko część papierów. Reszta trafiła bowiem do architekta, celem naniesienia zmian w projekcie budynku mieszkalnego, które zaszły po przebudowie, w stosunku do pierwotnego planu.

Dodatkowo w posiadaniu pozwanych była też opinia o stanie technicznym przedmiotowego budynku. Oprócz tego pozwani poinformowali powódkę, że część istniejących wcześniej ścian pierwszego piętra została usunięta we fragmencie, nie nadającym się do dalszego ich wykorzystania.

Powódka po oględzinach nieruchomości położonej w Ł. na ulicy (...) zdecydowała się na jej zakup.

W dniu 23 września 2014 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) zabudowanej budynkiem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej o powierzchni 210 m ² położonej w Ł. przy ulicy (...)., z urządzoną księgą wieczystą KW nr (...). W charakterze sprzedających wystąpili P. K. oraz małżonkowie A. i P. M., którym przysługiwały udziały po 1/2. Obaj pozwani byli przy tym właścicielami nieruchomości w ramach prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych. Z kolei A. K. miał status kupującej. Wedle § 3 zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży za cenę 520.000 zł, przy zachowaniu formy notarialnej, miało nastąpić najpóźniej do dnia 28 lutego 2015 r. Na poczet ceny powódka zobowiązała się do przelania w terminie 3 dni zadatku w kwocie 20.000 zł. Ponadto strony umówiły się, przywołując ar. 394 k.c., że w przypadku nie wykonania tej umowy przez sprzedającego zwróci on kupującej zadatek w podwojonej wysokości 40.000 zł proporcjonalnie do posiadanych udziałów przez obie firmy, czyli po 20.000 zł w terminie do dnia 7 marca 2015r. Integralną część umowy stanowiły również protokół inwentaryzacyjny stanu budowy budynku na dzień 23 września 2014 r. oraz protokół uzgodnień dotyczący zakresu prac leżących w gestii sprzedającego do czasu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości. Natomiast strony nie ustaliły terminu zapłaty pozostałej ceny.

W podpisywaniu umowy uczestniczył M. S., który następnie kontaktował się z pozwanymi we wszystkich sprawach związanych z transakcją. Potem gdy powódka zdecydowała się nie zawierać umowy notarialnej, jej interesy w relacjach z pzowanymi reprezentował już fachowy pełnomocnik.

Przedmiotem zawarcia umowy przedwstępnej był dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Przed zakupem go przez pozwanych, był to pustostan, którego budowa zakończona została na etapie stropu do pierwszego piętra z częściowo wyciągniętymi ścianami pierwszego piętra bez stropu. Pozwany P. M. , z uwagi na stan techniczny ścian pierwszego piętra, usunął (wyciął) cztery warstwy muru - z marginesem, zdegradowane przez warunki atmosferyczne i brak zabezpieczenia. Pierwsze warstwy pustaków były obmurowane cegłą pełną , co częściowo zabezpieczało mur przez deszczem. Mur był fragmentami wycięty , usunięcie zdegradowanych fragmentów muru , nie było związane z efektami wyburza muru (hałas ). Pozwani, w celu ustalenia stanu technicznego budynku, przed przystąpieniem do prac zasięgnęli opinii o stanie technicznym przedmiotowego budynku. Ekspertyza poprzedzona była odwiertami muru, opukiwaniem pustaków, osłuchiwaniem. Powódka nie zwracała się do pozwanych o dokumentację, na powyższą okoliczność.

Po zawarciu umowy powódka i M. S. otrzymali klucze do domu, celem zaplanowania dalszych prac wykończeniowych.

Mimo żądania sformułowanego przy zawieraniu umowy przedwstępnej powódka nie otrzymała oryginału dokumentacji przedmiotowej nieruchomości. Na projekcie architektonicznym wciąż były nanoszone zmiany. Z kolei pozostałe dokumenty były dostępne w formie kopii, czym powódka nie była zainteresowana. Związane z tym kwestie załatwiał dla powódki marek S., doprowadzając do tego, iż P. K. wydał kserokopię rzutu parteru.

Dziennik budowy związany z przebudową budynku zaginął. Pozwani po zawarciu umowy przedwstępnej wykonali prace objęte protokółem uzgodnień zakresu prac.

W dniu 13 stycznia 2015 r. pozwani dostali od Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Ł. zaświadczenie, iż w wyniku zakończenia budowy budynek został oddany do użytkowania i że organ budowlany nie zgłasza sprzeciwu do jego użytkowania. Wspomniany dokument został przesłany powódce dnia 19 stycznia 2015 r.

W czasie zawierania umowy przedwstępnej powódka nie dociekała na temat sposobu odnowienia murów. Miała wiedzę, że dom wybudowany był na starym fundamencie. Obejrzane w internecie zdjęcia satelitarne skłoniły powódkę do bliższego przyjrzenia się przeszłości technicznej budynku oraz szczegółom jego stanu technicznego. Powstałe na tym tle obawy i wątpliwości skonsultowała z prawnikiem.

Dnia 9 stycznia 2015 r. pełnomocnik powódki wystosował do pozwanych pismo z żądaniem zwrotu kwoty 20.000 zł, z uwagi na nieważność umowy z dnia 23 września 2014 r. Tytułem wyjaśnienia podano, iż chodziło o umowę deweloperską, zawartą bez formy aktu notarialnego, co było niezgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a nadto nie spełniało innych wymogów powołanej ustawy. Kolejnym pismem z dnia 2 lutego 2015 r. pełnomocnik wezwał pozwanych do dostarczenia kopii dziennika budowy budynku mieszkalnego, projektu budowlanego oraz kopii decyzji zawierającej pozwolenie na budowę.

W udzielonej odpowiedzi pozwani wskazali, iż wszystkie dokumenty projektowo – techniczno – budowlane zostaną dostarczone w dniu zawarcia aktu notarialnego. Nadmienili przy tym, że dokumenty związane z procedurą odbioru budynku są do wglądu w (...) w Ł.. Jednocześnie w tym samym piśmie pozwani wezwali powódkę do zawarcia umowy notarialnej kupna –sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, powiadamiając jednocześnie , że termin aktu notarialnego wyznaczony został na dzień 24 lutego 2015 r.

Z kolei powódka w piśmie z dnia 19 lutego 2015 r. zanegowała zaproponowany przez pozwanych termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczając w zamian dzień 27 lutego 2015 r. Ponadto zobowiązała pozwanych do przedstawienia dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy tj. aktualnego wypisu z księgi wieczystej, dokumentów stwierdzające nabycie przez pozwanych przedmiotowej nieruchomość, zaświadczenia o braku zobowiązań publiczno-prawnych, kopii dziennika budowy, projektu budowlanego, kopii decyzji pozwolenia na budowę przedmiotowego budynku oraz zaświadczenia wydanego przez (...) stwierdzający, ze budynek został oddany do użytku.

Pozwani nie odmawiali powódce dostępu do dokumentów, argumentując że ilość dokumentów (700 kart formatu A-4) uniemożliwia przekazanie ich powódce. Z powodu tej ilości dokumentów informowali, że są one dostępne do wglądu w biurze P. K.. Poza tym pozwani przesłali powódce kserokopię zaświadczenia o zakończeniu budowy i nie zgłoszeniu sprzeciwu (...) w Ł..

Dnia 24 lutego 2015 r. pozwani przybyli do notariusza B. D.. Natomiast nie stawiła się powódka, kierując się radą swojego pełnomocnika odnośnie tego, iż to jej przysługuje wybór notariusza.

Identycznie wyglądała sytuacja w dniu 27 lutego 2015 r., z tą różnicą, iż powódka stawiła się u innego notariusza. Nieobecność pozwanych wynikała zaś z tego, iż nie otrzymali powiadomień o tym terminie. Choć powódka pismem z dnia 23 lutego 2015 r. zawiadomiła notariusza wskazanego przez pozwanych o własnym terminie, co polegało na przesłaniu dowodów nadania zawiadomień dla pozwanych, ten nie przekazał informacji pozwanym o wyznaczonym przez powódkę terminie uznając, że nie ma prawa wykonywać takich czynności.

Ostatnie wezwanie do zapłaty kwoty 20.000 zł było opatrzone datą 15 maja 2015 r. W jego treści ponownie przytoczono koronne argumenty o nieważność zawartej umowy, z uwagi na niezachowanie formy akt notarialnego, wbrew ustawie o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o niedoręczeniu żądanych dokumentów. Ponadto powołano się na fakt niestawiennictwo pozwanych do aktu notarialnego w dniu 27 lutego 2015 r. Dodatkowo pełnomocnik złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych zawartej umowy , powołując się na błąd co do czynności prawnej w rozumieniu art. 84 k.c., z uwagi na niedoręczanie powódce dziennika budowy, projektu budowlanego, kopii ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z uwagi na nie powiadomienie powódki o planach budowy infrastruktury drogowej w pobliżu przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotowy budynek został sprzedany.

Na wstępie rozważań Sąd Rejonowy zajął się kwestią kwalifikacji prawnej umowy z dnia 23 września 2014 r., nie podzielając przy tym stanowiska strony powodowej co do tego, że strony łączyła umowa deweloperska. Na tej płaszczyźnie Sąd obszernie i wnikliwie prześledził unormowania zawarte w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 z 2011 r. poz. 1377 z późn. zm. z 2015 r. poz. 978), która weszła w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. Sąd przypomniał tutaj, iż zacytowana ustawa przede wszystkim reguluje tryb i nowe zasady dotyczące zawierania umów deweloperskich (w tym przedwstępnych) pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy, środki ochrony nabywców oraz przepisy karne wobec nieuczciwych deweloperów. Szczególną uwagę Sąd poświęcił ustawowej definicji umowy deweloperskiej. Kluczowy w tym zakresie art. 3 pkt 5 ustawy, stanowi bowiem, że w ramach tejże umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a obowiązkiem nabywcy jest spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet nabycia tego prawa. Tym samym chodzi o umowę nazwaną i wyodrębnioną z woli ustawodawcy, z uwagi na jej przedmiotowo istotne składniki. Do ich grona należą zaś trzy charakterystyczne elementy w postaci zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia jego własności wraz z gruntem na nabywcę, zobowiązania nabywcy do zapłaty na rzecz dewelopera oznaczonej sumy oraz spełnienia w całości lub w części świadczenia pieniężnego przez nabywcę, zanim deweloper spełni swoje świadczenie na rzecz nabywcy (brak równoczesności w spełnieniu świadczenia). W tym miejscu Sąd podkreślił, iż zwłaszcza to ostatnie kryterium jest wyróżnikiem umowy deweloperskiej. Mianowicie aby móc mówić o takiej umowie nabywca musi zapłacić umówioną cenę zanim deweloper spełni swoje świadczenie niepieniężne. Brak takiej zależności związany z zapłatą dopiero po przeniesieniu prawa własności oznacza, że istnieje odmienny typ umowy, którą w zależności od okoliczności może być umowa sprzedaży lub inna umowa nienazwana. Oprócz tego Sąd zauważył, iż o kwalifikacji umowy deweloperskiej decyduje też jej strona podmiotowa, gdyż jedną ze stron zawsze musi być deweloper, czyli przedsiębiorca, który zawiera umowę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wreszcie przedmiotem umowy deweloperskiej każdorazowo jest przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Zdaniem Sądu żadna z wyżej opisanych cech nie występowała w odniesieniu do umowy zawartej przez strony, dlatego też koniecznym było sięgnięcie do kodeksowej regulacji umowy sprzedaży z art. 535 i nast. k.c. Po pierwsze umowa stron dotyczyła zabudowanej nieruchomości. Po drugie żadnemu z pozwanych nie można przypisać przymiotu dewelopera, ponieważ mimo prowadzenia działalności gospodarczych ich zakres nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Po trzecie z umowy nie wynikał termin zapłaty całej sumy za nieruchomość, wobec czego można przyjąć, iż najwcześniej winno to nastąpić w dacie zakupu nieruchomości, przy sporządzeniu aktu notarialnego. W świetle powyższego Sąd I instancji nie podzielił zgłoszonego przez powódkę zarzutu nieważności umowy przedwstępnej związanego z niezachowaniem formy aktu notarialnego.

W dalszej kolejności Sąd przystąpił do oceny poddanego pod osąd roszczenia w postaci zwrotu zadatku w wysokości 20.000 zł poprzez pryzmat art. 394 k.c. Dla porządku została przypomniana istota umowy przedwstępnej oraz jej cechy główne. Między innymi Sąd odwołał się do art. 390 § 2 k.c., zgodnie z którym dla ważności zawarcia umowy przedwstępnej nie jest istotny wymóg dopełnienia formy umowy przyrzeczonej, co jednak wpływa na dopuszczalność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Oprócz tego strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe zastrzeżenia w postaci warunku, zadatku czy umownego prawa odstąpienia. Ze względu na to, że w umowie enigmatycznie określono przyczyny jej niewykonania, Sąd w całości przytoczył brzmienie art. 394 k.c., przyjmując go za podstawę rozstrzygnięcia. Następnie Sąd pochylił się nad okolicznościami nie zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalając kto w tym zakresie zawinił i odpowiada za taki a nie inny stan rzeczy. Odnośnie pretensji powódki co do niedostarczenia jej dokumentów związanych z budową domu, Sąd podkreślił, iż pozwani konsekwentnie informowali powódkę, że wspomniane dokumenty znajdują się w biurze pozwanego P. K. oraz są do wglądu w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Ł.. Poza tym do rąk powódki trafiło zaświadczenie o zakończeniu budowy i nie zgłoszeniu przez (...) sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz kserokopia projektu budynku przekazana świadkowi M. S.. Z kolei sama powódka nie skorzystała z możliwości zapoznania się z dokumentami, ponieważ , uważała, że to pozwani jako deweloperzy mieli obowiązek dostarczyć jej bezpośrednio komplet dokumentów. Sąd uznał zapatrywanie powódki za błędne, przyjmując że przy nieokreślonym w umowie terminie przedstawienia dokumentów, taka powinność winna być zrealizowana na pewno na dzień zawarcia aktu notarialnego, gdyż w przeciwnym wypadku nie doszłoby do zawarcia umowy ostatecznej. Zdaniem Sądu ze względu na przedwstępny charakter umowy obie strony były uprawnione do wyznaczenia terminu spisania aktu notarialnego. Przy różnicy zdań w tym zakresie wiąże zaś termin określony przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie, co akurat uczynili pozwani. Z tej też przyczyny przyjąć należy, że umowa przyrzeczona powinna być zawarta w dniu 24 lutego 2015 r. Działanie pozwanych było prawidłowe, gdyż wedle zgodnych stanowisk stron ostateczny węzeł prawny powinien je połączyć najpóźniej do dnia 28 lutego 2015 r. Terminowi temu uchybiła zaś powódka, która w niczym nieuprawniony sposób sądziła, iż do niej należy wybór czasu i miejsca czynności. Ponadto Sąd wspomniał, że oświadczenie powódki o wyznaczonym przez nią terminie nie doszło do pozwanych w odpowiednim czasie i pozwani nie stawili się w kancelarii notarialnej w dniu i miejscu ustalonym przez powódkę. Konkludując ten fragment rozważań Sąd doszedł do przekonania, że do nie zawarcia przyrzeczonej umowy kupna – sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ustalonym terminie doszło z przyczyn zawinionych przez powódkę.

Na koniec Sąd zbadał czy powódka skutecznie uchyliła się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu co do czynności prawej w rozumieniu art. 84 k.c. W ujęciu powódki istniejący po jej stronie błąd przejawiał się niepełną wiedzą o stanie nieruchomości, a zwłaszcza budynku, wynikającą z braku zaprezentowania dokumentacji budowlanej oraz z udzielenia przez pozwanych w obecności osób trzecich mylnej informacji w zakresie nieruchomości i planów budowy infrastruktury drogowej w okolicy przedmiotowej nieruchomości. Na tak postawione pytanie Sąd udzielił negatywnej odpowiedzi, przypominając że wada oświadczenia woli przewidziana w art. 84 k.c. polega na wadliwym powzięciu woli, tzn. na mylnym wyobrażeniu o rzeczywistym stanie rzeczy, jeśli stało się ono przyczyną sprawczą oświadczenia woli. Powołanie się na wadę oświadczenia woli w postaci działania pod wpływem błędu wymaga wykazania rozbieżności między stanem mylnie wyobrażonym w chwili złożenia oświadczenia woli a stanem rzeczywistym, która wywołała złożenie oświadczenia woli określonej treści. Co ważne błąd musi dotyczyć treści tej czynności, tj. treści i przedmiotu złożonego przez stronę oświadczenia woli. Istotność błędu ma zaś być okolicznością odbieraną subiektywnie, wedle przekonania samego składającego oświadczenie pod wpływem błędu, tj. stanowić przyczynę sprawczą oświadczenia woli, ale także obiektywnie, tj. wedle kryteriów cechujących działanie każdej rozsądnie myślącej osoby (K. Pietrzykowski w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I, Warszawa 1997, s. 229). Innymi słowy każdorazowo konieczna jest zatem obiektywizacja tej oceny. Przenosząc te uwagi na grunt sprawy Sąd zaznaczył, iż powódka jest osobą wykszatłconą, wykonuje zawód lekarza, a przy zawieraniu umowy nie działała sama. Dużą aktywność na tym polu przejawiał bowiem bliski znajomy M. S., który wyjątkowo dobrze był zorientowany w stanie nieruchomości. W kontekście tego nie mogły się ostać twierdzenia powódki, że o stanie nieruchomości dowiedziała się ze zdjęć satelitarnych już po zawarciu umowy przedwstępnej. Przeczy temu zwłaszcza czynność faktyczna zdziałana przez powódkę i świadka w postaci oględzin nieruchomości oraz zażyłość ich kontaktów towarzyskich wymuszająca siłą rzeczy przekazywanie stosownych informacji co do przedmiotu transakcji. Poza tym obecny na oględzinach pozwany P. M. udzielił kompleksowych informacji o nieruchomości, uprzednio opisując jeszcze M. S. zakres i sposób usunięcia zdegradowanego muru. To z kolei nie było zgodne z wersją powódki, która rzekomo została poinformowana o wyburzeniu murów, aż do fundamentów. Istotnym był też fakt dysponowania przez pozwanych ekspertyzą techniczną, która była łatwa do zweryfikowania chociażby poprzez rozmowy z sąsiadami. W tej sferze pozwani przejawili wiec staranność i dbałość o własne interesy, w związku z czym nie mieli powodów do poświadczenia nieprawdy. Z pola widzenia Sądowi nie umknęło też to, że powódka zaniechała sprawdzenia ekspertyzy w trybie procesowym drogą przesłuchania jej autora. Ponadto powódka przyznała, że nie zwracała się do pozwanych o dokumentację na okoliczność usunięcia zdegradowanych ścian. W ocenie Sądu kwestie i zagadnienia podnoszone w ramach błędu (w tym dodatkowo twierdzenia o budowie nowej drogi w pobliżu) nie zostały udowodnione przez powódkę, dlatego też nie sposób było zastosować w odniesieniu do powódki dyspozycji art. 84 k.c. Ostatecznie Sąd doszedł do przekonania, że powódka nie działała pod wpływem błędu lecz na skutek własnych zaniedbań nie sprawdziła dostępnych informacji i dokumentów, w efekcie czego powstał u niej brak zainteresowania nieruchomością oraz zawarciem transakcji. Jednocześnie Sąd nie dopatrzył się u pozwanych intencji wywołania u powódki niezgodnego z rzeczywistością wyobrażenia o czynności, podkreślając iż sukcesywnie przekazywali oni powódce dokumenty dotyczące nieruchomości (przede wszystkim kluczowe zaświadczenie z (...)), szykując ich komplet na dzień sporządzenia aktu notarialnego.

Poczynione wywody przełożyły się na negatywne dla powódki rozstrzygnięcie w postaci oddalenia powództwa.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyła powódka A. K., a zarzuty zawarte w złożonej przez nią apelacji dotyczyły:

1) naruszenia prawa materialnego, a mianowicie art. 3 pkt 5 w zw. z art. 26 ust 1 ustawy z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprzez brak przyjęcia, iż umowa z dnia 23 września 2014 r. stanowi umowę deweloperską i winna być zawarta w formie aktu notarialnego;

2) naruszenia prawa materialnego w postaci art. 535 i nast. k.c. poprzez uznanie, że strony łączyła umowa sprzedaży;

3) naruszenia prawa procesowego tzn. art. 207 § 2 k.p.c. w z zw. z art. 207 § 6 k.p.c. poprzez brak pominięcia odpowiedzi na pozew, która została złożona dopiero na rozprawie;

4) naruszenia prawa procesowego tj. art. 233 k.p.c. poprzez przyjęcie, iż zeznania powódki i świadka M. S., są wiarygodne w części, pominięcie części zebranego materiału dowodowego m.in. w zakresie rodzaju prowadzonej działalności prowadzonej przez pozwanego P. K., stanu technicznego budynku oraz zapewnień pozwanych w zakresie stanu technicznego budynku.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu czyli poprzez zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kwoty 20.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonym od dnia 2 czerwca 2015 r. Oprócz tego apelantka wystąpiła o zwrot kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna i jako taka nie zasługuje na uwzględnienie.

Wobec tego, iż skarżąca zgłosiła szereg uwag i zastrzeżeń odnośnie dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów oraz poczynionych przezeń ustaleń faktycznych, na wstępie zająć się należy tymi właśnie zagadnieniami.

Wbrew zarzutom skarżącej Sąd Rejonowy należycie ocenił zgromadzony materiał dowodowy, a w konsekwencji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Odzwierciedlone w stanie faktycznym okoliczności sprawy wiernie bowiem oddają całokształt stosunków i relacji zachodzących pomiędzy stronami na tle łączącego ich węzła obligacyjnego. Sąd wnikliwie wziął pod uwagę wszystkie okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia. Nie sposób też powiedzieć, aby Sądowi umknął jakikolwiek aspekt sprawy. Inaczej mówiąc okoliczności faktyczne sprawy zostały należycie zweryfikowane i ocenione oraz we właściwy sposób powiązane z unormowaniami prawnymi mającymi zastosowanie w niniejszej sprawie.

Przede wszystkim jako nietrafny należało ocenić podniesiony przez skarżącą zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne i dowolne rozważenie materiału dowodowego i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów. W myśl powołanego unormowania Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem Sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. Ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania sędziego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia ze świadkami, stronami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Na takim stanowisku stoi też ugruntowane i jednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego, czego odzwierciedleniem jest chociażby wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 122/05, opubl. baza prawna LEX nr 187124. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. W judykaturze wskazuje się, że dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (postanowienie SN z dnia 23 stycznia 2001 r., sygn. akt IV CKN 970/00, opubl. baza prawna (...)). Zarzut ten nie może więc polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, przychylnej dla skarżącego oceny materiału dowodowego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. akt II CKN 572/99, opubl. baza prawna LEX nr 53136). Skarżący powinien zatem wskazać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd pierwszej instancji rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (por. wyrok SN z dnia 18 czerwca 2004 r., II CK 369/03, opubl. baza prawna LEX Nr 174131).

W rozpoznawanej sprawie ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji uwzględnia dyrektywy wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. jest swobodna, ale nie dowolna, odnosi się do całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W istocie rzeczy zastrzeżenia apelującego odnośnie nieprawidłowej oceny dowodów stanowiły jedynie polemikę z logicznym i zgodnym z zasadami doświadczenia życiowego wnioskowaniem Sądu Rejonowego. Obszerne pisemne motywy zaskarżonego wyroku zawierają wyraz własnego przekonania Sądu popartego wywodem logicznymi i wewnętrznie spójnym, dlatego w pełni pozostają pod ochroną art. 233 § 1 k.p.c. Bez wątpienia rzeczona sprawa od strony dowodowej nie była łatwa, gdyż Sąd dysponował przeciwstawnymi twierdzeniami powódki i pozwanych, którzy byli ze sobą skonfliktowani. Ogólnie rzecz biorąc Sąd podołał swojemu zadaniu, przy czym ustalonego przez Sąd przebiegu wydarzeń nie sposób zdeprecjonować tylko z tego względu, że w większej mierze opiera się on na twierdzeniach pozwanych. Tak naprawdę P. M. i P. K. pomimo emocjonalnego zaangażowania w sprawę potrafili zachować obiektywizm, dzięki czemu ich wersja jest bardziej wyważona i przekonująca. Natomiast takimi walorami nie cechują już wypowiedzi powódki A. K., tym bardziej że w ich treści można dostrzec liczne przeinaczenia, niejasności i niespójności. Obaj pozwani zgodnie od początku twierdzili, iż zawarli z powódką przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, a następnie dążyli do zawarcia umowy przyrzeczonej, wywiązując się w tym zakresie ze wszystkich spoczywających na nich obowiązków. Z kolei powódka optowała za zupełnie odmienną wersją, zaprzeczając istnieniu umowy przedwstępnej oraz wskazując, że pomiędzy stronami doszło do podpisania umowy deweloperskiej. W trakcie jej realizacji pozwani dopuścili się zaś szeregu istotnych błędów i uchybień, wobec czego to im należy przypisać winę za finalne niedojście transakcji do skutku. Wedle skarżącej Sąd niewłaściwie interpretował informacje i dane pozyskane z osobowych źródeł dowodowych oraz dawał wiarę jedynie twierdzeniom pozwanych, a podobnego waloru nie nadał zeznaniom powódki i powołanego przez nią świadka w osobie M. S.. Z całą stanowczością trzeba jednak podkreślić, że powódka nie przedstawiła wiarygodnego materiału dowodowego, który podważał wersję zdarzeń zaprezentowaną przez jej oponentów. W tym zaś zakresie ciężar dowodu ewidentnie spoczywał na powódce, która powinna wykazać słuszność swoich racji. Wykazywana przez powódkę aktywność i inicjatywa dowodowa okazały się na tej płaszczyźnie nie wystarczające, ponieważ w gruncie rzeczy poprzestała ona jedynie na własnych stwierdzeniach. Dokładnie rzecz biorąc polegało to na wskazaniu innego alternatywnego stanu faktycznego mającego za podstawę własną ocenę dowodów. Taki sposób skonstruowania zarzutu naruszenia zasad swobodnej oceny dowodów nie może się ostać, jako że opiera się on wyłącznie na własnym przekonaniu skarżącej o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Zeznania powódki były więc mało obiektywne i w gruncie rzeczy stanowiły próbę skonstruowania zupełnie innego przebiegu zdarzeń. Zdaniem Sądu Okręgowego w toku postępowania uczestniczka przybrała określoną metodę działania, uparcie forsując korzystną dla siebie wizję. Ta próba okazała się jednak nieskuteczna właśnie w świetle zeznań strony przeciwnej, które zostały przecież poparte określonymi dowodami. Wszystkie te okoliczności dostrzegł też Sąd Rejonowy, czemu dał wyraz w ocenie materiału dowodowego. Na tej płaszczyźnie uwypuklone zaś zostało mało staranne zachowanie powódki, przejawiające się brakiem sprawdzenia dokumentacji projektowo – budowlano – technicznej. Powódka miała tutaj szansę wglądu do dokumentacji, z której nie skorzystała. Poza tym powódka część dokumentów dostała, w tym zwłaszcza kluczowe w tej materii zaświadczenie o zakończeniu budowy i braku sprzeciwu (...) co do użytkowania budynku. Racji bytu nie miały też twierdzenia powódki związane z momentem czasowym nabycia wiedzy o stanie technicznym nieruchomości, co nastąpiło już po zawarciu umowy. Mianowicie pozwani uprzedzili powódkę o zdewastowaniu nieruchomości na skutek upływu czasu i oddziaływania niekorzystnych warunków atmosferycznych. Poza tym udzielili też informacji dotyczącej zakresu podjętych przez nich prac, a zwłaszcza stopnia wyburzenia murów. Jednocześnie powołali się również na będącą w ich posiadaniu prywatną ekspertyzę techniczną, potwierdzającą pozytywny rezultat odtworzenia budynku. Nie można przy tym przeoczyć, iż wiedzę na temat stanu nieruchomości miał M. S.. Jego wiedza pochodziła przy tym z dwóch źródeł. Po pierwsze były to własne naoczne obserwacje, a po drugie uprzednio dopytywał on pozwanych o zakres dokonanej odbudowy. W kontekście tego niewiarygodnym jest zatem to, aby te informacje nie trafiły do powódki, skoro wspomniany M. S. jako bliski znajomy powódki, zachęcał ją do zakupu nieruchomości. Wreszcie oboje uczestniczyli w oględzinach nieruchomości, a zapoznanie się z terenem działki i obejrzenie budynku nie wzbudziło u ich żadnych obaw ani podejrzeń. Przeciwko powódce przemawiała też jej chwiejna postawa, która tak naprawdę zmieniała się w zależności od etapu sprawy. Co ważne wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez Sąd Rejonowy przywołane i omówione. Poza tym nie można też zarzucić, by Sąd I instancji na tle przeprowadzonych dowodów budował wnioski, które z nich nie wynikają. Z kolei zarzut nie wyprowadzenia wniosków konkurencyjnych, podanych przez skarżącą nie mieści się w zakresie przywołanej normy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że samo subiektywne przekonanie skarżącej co do swoich racji, nie znajdujące oparcia w zebranym materiale dowodowym, nie może prowadzić do podważenia trafności stanowiska Sądu I instancji. W konkluzji Sąd Okręgowy uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do przekroczenia granic swobodnej ceny dowodów.

Wbrew twierdzeniom skarżącej nie można również określić mianem spóźnionej złożonej przez pozwanych odpowiedzi na pozew. Co prawda rzeczywiście takie pismo procesowe wraz z wieloma załącznikami zostało złożone dopiero na rozprawie odbytej dnia 6 czerwca 2016 r., jednakże w zarządzeniu z dnia 7 kwietnia 2016 r. (k. 43 akt) nie wyznaczono pozwanym terminu do dokonania tej czynności. Tym samym zgłoszony na tym tle zarzut obrazy art. 207 § 2 k.p.c. w zw. z art. 207 § 6 k.p.c. nie może się ostać.

Co do meritum okazuje się natomiast, że Sąd Rejonowy miał rację stwierdzając, że dla oceny roszczenia powódki istotne znaczenie miała kwalifikacja prawna stosunku łączącego strony. Na tej zaś płaszczyźnie zamierzonego skutku nie mogły wywiązać powiązane ze sobą integralnie zarzuty naruszenia art. 3 pkt 5 w zw. z art. 26 ust 1 ustawy z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz obrazy

art. 535 i nast. k.c. Wskazane przepisy zostały właściwie zinterpretowane i zastosowane przez Sąd I instancji, wskutek czego uznano, iż umowa z dnia 23 września 2014 r. nie była umową deweloperską lecz przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości.

W ramach krótkiego przypomnienia warto nakreślić jak w polskim systemie prawnym przedstawiały się losy umowy deweloperskiej, która wykształciła się w obrocie z przyczyn praktycznych podyktowanych koniecznością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. W zasadzie od samego początku przyjmowano, iż tak zwana umowa deweloperska posiada charakter umowy właściwej, a nie umowy przedwstępnej. Przedstawiciele doktryny i judykatury dość zgodnie mówili, iż chodzi o umowę nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo elementów, i jednym tylko z nich jest wyrażony przez strony, jako ostateczny gospodarczy cel umowy, zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków. Dobitnym tego wyrazem była linia orzecznicza sprowadzającą się do takiej właśnie klasyfikacji i interpretacji umowy deweloperskiej (por. wyroki SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, opubl. OSNC Nr 7-8/2004 poz. 132 i z dnia 30 czerwca 2004r., IV CK 521/03, opubl. baza prawna LEX Nr 183717). Akcentowano wówczas odmienność umowy deweloperskiej w stosunku do umowy przedwstępnej, która nadaje jej cechy umowy właściwej, polegającą na tym, że zamawiający jest na jej podstawie zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu i przeniesienie na jego rzecz prawa własności. Radykalna zmiana nastąpiła w dniu 29 kwietnia 2012 r., kiedy to weszły w życie przepisy ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 555 –zwana dalej ustawą). Przepisy te zawierają obszerną regulację na temat umowy deweloperskiej. Definicję umowy deweloperskiej zamieszczono w art. 3 pkt 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, umowa deweloperska oznacza umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy (tj. prawa własności lokalu mieszkalnego lub prawa własności albo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W obecnym stanie prawnym – na tle przepisów przywołanej ustawy. – kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej wciąż może budzić pewne wątpliwości. W nauce prawa wyrażono trzy poglądy na ten temat. Zgodnie z pierwszym poglądem umowa deweloperska stanowi w istocie szczególną postać umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c. Elementy, które wymieniono w definicji umowy deweloperskiej w art. 3 pkt 5 ustawy, pokrywają się z elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży. Powołany przepis nie wymienia zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku i takie zobowiązanie nie jest koniecznym składnikiem omawianej umowy. Ponadto wynagrodzenie dewelopera określono jako „cenę” (np. art. 3 pkt 5 in fine a termin „sprzedaż” kilkakrotnie przewija się w przepisach ustawy (np. art. 3 pkt 10, art. 17 ust. 1, art. 20 ust. 1 ustawy. Wreszcie w art. 27 ust. 6 ustawy odsyła się wprost – a nie odpowiednio – do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Umowę deweloperską cechują wprawdzie ograniczenia podmiotowe (nabywca, deweloper) i przedmiotowe (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny), ale nie wyróżniają jej na tyle dostatecznie, żeby można było ją uznać za osobną umowę nazwaną. Zwolennicy drugiego poglądu, jaki pojawił się w literaturze, uznają, że umowa deweloperska stanowi zbiorczą kategorię normatywną, która obejmuje wiele umów nazwanych i nienazwanych. Zawierają się w niej wszystkie umowy (np. umowy sprzedaży, umowy określone w art. 9 ustawy o własności lokali), które spełniają przesłanki określone w przepisach nowej ustawy. Umowa deweloperska nie jest zatem osobną umową nazwaną, a tworzy kategorię podobną np. do umowy o kredyt konsumencki. Z kolei w myśl trzeciego i dominującego poglądu umowę deweloperską kwalifikuje się jako umowę nazwaną. Niniejszy Sąd Okręgowy również opowiada się za tą koncepcją, ponieważ przemawiają za nią największa liczb argumentów. Po pierwsze, umowa ta posiada nazwę nadaną przez ustawodawcę, której używa się w licznych przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Po drugie, można wyróżnić – chociaż w drodze dość skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych – elementy przedmiotowo istotne ( essentialia negotii) umowy deweloperskiej. Zamieszczono je w art. 3 pkt 5 oraz art. 22 ust. 1 pkt 18 ustawy. Wyróżniają one dostatecznie umowę deweloperską na tle innych umów nazwanych. Po trzecie w przepisach ustawy zamieszczono obszerną regulację umowy deweloperskiej (zob. zwłaszcza art. 22 i nast.). Regulacja ta sprawia, że zagadnienie kwalifikacji umowy deweloperskiej jako umowy nazwanej ma istotne znaczenie. Przyporządkowanie konkretnej umowy, jaką zawarły strony, do omawianej kategorii pozwala na nadanie zawiązanemu stosunkowi prawnemu bogatszej treści na podstawie art. 56 k.c. Treść stosunku prawnego ulega wzbogaceniu o prawa i obowiązki wynikające z przepisów ustawy. Po czwarte nie należy przywiązywać zbytniej wagi do tego, że wynagrodzenie dewelopera nazwano „ceną” oraz użyto kilkakrotnie terminu „sprzedaż”. Okoliczność ta nie przesądza, że mamy do czynienia z umową sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c., ponieważ w tym kontekście chodzi o terminy w znaczeniu ekonomicznym. W ekonomii cena może oznaczać ekwiwalentne wynagrodzenie o charakterze pieniężnym, a sprzedaż to odpłatne spełnienie świadczenia niepieniężnego, niezależnie od kwalifikacji cywilnoprawnej danej umowy będącej podstawą wymiany gospodarczej. Po piąte, z art. 22 ust. 1 ustawy wynika zamiar ustawodawcy uregulowania treści umowy deweloperskiej w sposób w miarę kompleksowy. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy Elementy przedmiotowo istotne ( essentialia negotii) to elementy, które pozwalają odróżnić dany typ umowy uregulowanej ustawowo od innych typów. Jeżeli treść konkretnej umowy zawiera te elementy, to oznacza, że należy do niej stosować reżim prawny, jaki przepisy wyznaczają dla danego typu umowy.

Wykładnia systemowa oraz funkcjonalna ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dowodzą, że te elementy w odniesieniu do umowy deweloperskiej wynikają nie tylko z jej definicji (art. 3 pkt 5 ustawy) lecz także z przepisów określających obowiązkową treść dokumentu umowy (art. 22 ust. 1 ustawy). Analiza wskazanych przepisów prowadzi do wniosku, że umowę deweloperską wyróżniają trzy charakterystyczne elementy:

1. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz:

a) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub

b) przeniesienia na nabywcę własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego gruntu z własnością domu jednorodzinnego, ewentualnie udziału w tych prawach,

2. zobowiązanie nabywcy do zapłaty na rzecz dewelopera oznaczonej sumy,

3) spełnienie – całości lub części – świadczenia pieniężnego przez nabywcę, zanim deweloper spełni swoje świadczenie na rzecz nabywcy (brak równoczesności świadczeń).

Powyższe elementy wyznaczają zatem treść świadczeń głównych obu stron z tytułu umowy deweloperskiej. Przy takim ujęciu umowa deweloperska jest dwustronną czynnością prawną. Zawierają ją dwie strony: deweloper oraz nabywca. Po każdej stronie może występować jeden lub więcej podmiotów. Omawiana umowa jest czynnością prawną o charakterze konsensualnym. Do jej zawarcia wystarczą zgodne oświadczenia woli obu stron (w formie aktu notarialnego – zob. art. 26 ust. 1 ustawy). Nie jest konieczny żaden dodatkowy akt o charakterze realnym. Wpis do księgi wieczystej roszczenia nabywcy, o którym mowa w art. 23 ust. 1 ustawy nie jest przesłanką skuteczności umowy deweloperskiej w relacji między nabywcą a deweloperem. Umowa deweloperska jest czynnością prawną o skutkach wyłącznie obligacyjnych. Tworzy zobowiązaniowy stosunek prawny między stronami. Umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających – nie prowadzi do przeniesienia aktywów między majątkami stron. Odrębną umowę rozporządzającą zawiera się – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – w wykonaniu umowy deweloperskiej. Na podstawie umowy rozporządzającej nabywca uzyskuje do swego majątku prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności (użytkowania wieczystego) gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie. Umowa deweloperska nie tworzy zobowiązania o charakterze ciągłym. Świadczenia obu stron mają charakter jednorazowy (z tym że świadczenie pieniężne nabywcy może być spełnione w ratach). Dlatego ta umowa nie może zostać wypowiedziana na podstawie art. 365 ¹ k.c. Z umowy deweloperskiej – po obu stronach – wynikają obowiązki rezultatu, a nie tylko starannego działania.
Umowa deweloperska jest czynnością przysparzającą. Prowadzi do powstania wierzytelności w majątkach obu stron: wierzytelności o zapłatę wynagrodzenia na rzecz dewelopera oraz wierzytelności o wybudowanie lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienie własności (użytkowania wieczystego) na rzecz nabywcy. Umowę deweloperską należy zaliczyć do czynności kauzalnych. Przyczyną prawną w tej umowie jest causa obligandi vel acquirendi. Przysporzenie na rzecz danej strony pozostaje w kwalifikowanym związku prawnym z przysporzeniem na rzecz drugiej strony. Omawiana umowa przynależy do grupy czynności odpłatnych. Strona umowy deweloperskiej dokonuje przysporzenia na rzecz drugiej strony, aby nabyć od niej określoną korzyść majątkową. Wreszcie umowa deweloperska jest umową wzajemną. Obie strony umowy zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.; zasada: do ut des). Świadczenia główne obu stron są ekwiwalentne. Jak wspomniano, w umowie deweloperskiej nie obowiązuje zasada jednoczesności świadczeń (zob. art. 488 § 1 k.c.). Świadczenie pieniężne nabywcy – całkowicie lub częściowo – zawsze wyprzedza w czasie świadczenie niepieniężne dewelopera (sformułowanie: „na poczet ceny nabycia” w art. 3 pkt 5 u.o.p.n.).

Z powyższego płyną zatem istotne konsekwencje pozwalające na odróżnienie umowy deweloperskiej (art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 ustawy) od umowy sprzedaży (art. 535 k.c.). Na czele stoi to, że świadczenie główne dewelopera obejmuje wybudowanie określonego budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Takiego elementu brakuje w umowie sprzedaży. Ponadto umowa deweloperska jest kwalifikowana podmiotowo. Jej stronami mogą być tylko deweloper (zdefiniowany w art. 3 pkt 1 ustawy) oraz nabywca (zdefiniowany w art. 3 pkt 4 ustawy). Przepisy o umowie sprzedaży nie wprowadzają natomiast ograniczeń podmiotowych. Przedmiotem umowy deweloperskiej może być tylko lokal mieszkalny (art. 3 pkt 2 ustawy) lub dom jednorodzinny (art. 3 pkt 3 ustawy), który nie istnieje w dacie zawarcia tej umowy. Przedmiot umowy sprzedaży zakreślono znacznie szerzej – sprzedać można każdą rzecz: ruchomą i nieruchomą, istniejącą i przyszłą. W umowie sprzedaży nie obowiązuje ograniczenie, że świadczenie pieniężne nabywcy powinno być spełnione przed świadczeniem niepieniężnym zbywcy. Pamiętać też trzeba, że nabywca, który zawarł umowę deweloperską, nie ma obowiązku dokonać czynności związanych z przygotowaniem robót – taki obowiązek ciąży na deweloperze (zob. art. 3 pkt 6 ustawy). Ponadto w umowie deweloperskiej bardziej wąsko zakreślono przesłanki podmiotowe i przedmiotowe oraz wyłączono regułę równoczesności świadczeń. Dokładnie w tym właśnie kierunku zmierzał obszerny, kompleksowy i miarodajny wywód Sądu Rejonowego, w którym dokładnie uchwycono wszystkie odmienności pomiędzy obiema typami umów. Z tej też przyczyny Sąd Okręgowy w całej rozciągłości aprobuje to stanowisko, nie widząc żadnych podstaw przemawiających za inną klasyfikacją umowy zawartej przez strony w dniu 23 września 2014 r. W szczególności wystarczającym ku temu motywem nie może być wpis w ewidencji działalności gospodarczej obu pozwanych, gdzie odnotowano, iż zajmują się oni również działalnością deweloperską. Przywołująca ten fakt apelantka zdaje się pomijać jaką rolę pełni wpis do ewidencji działalności gospodarczej. Mianowicie ma on charakter deklaratoryjny i stanowi podstawę prawną możliwości rozpoczęcia działalności gospodarczej. Wpisu do ewidencji nie należy zatem utożsamiać z podjęciem samej działalności (tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2007 r., (...) SA/Wa 709/06, opubl. baza prawna Legalis Nr 96759). Zgłoszenie i wpis do ewidencji działalności gospodarczej stanowi tylko podstawę rozpoczęcia działalności gospodarczej w rozumieniu jej legalizacji i nie jest zdarzeniem ani czynnością, które bezwzględnie czasowo wiąże się z podjęciem takiej działalności (tak też wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 listopada 2007 r., (...) SA/Wa (...), opubl. baza prawna Legalis Nr 272007). Inaczej rzecz ujmując, wpis do ewidencji lub rejestru stwarza jedynie domniemanie, które można obalić, że działalność gospodarcza była rzeczywiście podjęta i prowadzona w okresie nim objętym. Zachowując konsekwencję sam wpis nie przesądza też automatycznie o zakresie faktycznej prowadzonej działalności. Jego znaczenie przejawia się głównie w funkcji informacyjnej i porządkowej. Trzeba też pamiętać o powszechnej u przedsiębiorców tendencji do szerokiego klasyfikowania własnej działalności, która nie zawsze przystaje jednak do rzeczywistości. Z tej też przyczyny weryfikacja zakresu działalności winna leżeć w gestii przedsiębiorcy, który wykorzystując dostępne instrumenty winien uaktualnić wpis. Jak się okazuje w praktyce rzadko się tak dzieje i nie inaczej było w przypadku pozwanych. Niezależnie od tego pozwani w sposób nie budzący wątpliwości wykazali, iż w relacjach i stosunkach z powódką nie występowali jako deweloperzy.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy podobnie jak Sąd I instancji nie dopatrzył się w postępowaniu pozwanych żadnych niepożądanych elementów, które mogły wywołać u powódki błąd, o którym mowa w art. 84 k.c. Błąd jest to wada oświadczenia woli, polegająca na tym, że składający je działa pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości lub jej elemencie albo pod wpływem braku takiego wyobrażenia. Kodeks cywilny, choć nie definiuje pojęcia błędu, określa przesłanki, od zaistnienia których zależy możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Po pierwsze, musi wystąpić błąd co do treści czynności prawnej, po drugie, musi to być błąd istotny. Nie ma też błędu, jeżeli oświadczający znał otaczającą go rzeczywistość i rozumiał okoliczności np. zawieranej umowy, ale wyciągnął z nich niewłaściwe wnioski i podjął niesłuszną czy też niekorzystną dla siebie decyzję. Błąd bowiem polega na nieprawidłowości widzenia, a nie na nieumiejętności przewidywania i wnioskowania. "Niespełnienie oczekiwań strony umowy odnośnie do sposobu jej wykonania przez drugą stronę i związane z tym twierdzenie, że nie doszło do właściwego wykonania umowy w żadnym razie nie stanowi podstawy do przyjęcia, że umowa została zawarta w warunkach błędu co do treści czynności prawnej. Błąd oznacza mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy lub mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli, nie odnosi się do sfery motywacyjnej; nadto błąd dotyczyć musi stanu istniejącego w momencie zawierania umowy, nie zaś okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, doprowadzając stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna" (zob wyrok SN z dnia 6 maja 1997 r., I CKN 91/97, opubl. baza prawna LEX Nr 79941, por. także B. Lewaszkiewicz – Petrykowska, Komentarz do art. 84 k.c. w: System Informacji Prawniczej Lex).

Tymczasem w przypadku powódki tak to właśnie wyglądało, ponieważ wątpliwości co do stanu nieruchomości powstały u niej dopiero później. Za Sądem Rejonowym przyjąć należy, iż powódka przed zawarciem umowy oraz na moment jej podpisania dysponowała stosowną wiedzą na temat nieruchomości i posadowionego na niej budynku. Miała wiec orientację co do tego, iż sam budynek nie jest nowy lecz został przez pozwanych odtworzony przy zachowaniu parteru z jednoczesnym usunięciem zdegradowanych murów pierwszego piętra wykraczających ponad ten poziom. Nic nie stało też na przeszkodzie, aby wówczas powódka dokładnie zweryfikowała stan budynku, czego jednak zaniechała. Istotnym jest również i to, że powódka nie miała żadnych uwag ani zastrzeżeń, a sama nieruchomość po prostu się jej podobała. W świetle tego powódka nie wykazała zatem przesłanek błędu, wobec czego niemożliwym było uznanie, iż skutecznie uchyliła się ona od skutków prawnych oświadczenia woli dotkniętego taką właśnie wadą.

Na koniec krótkiego omówienia (choć nie było to przedmiotem bezpośredniego zarzutu) wymaga to czy na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości powódka mogła się domagać od pozwanych uiszczonego zadatku w wysokości 20.000 zł. Zadatek jest rodzajem szczególnej sankcji na wypadek nie wykonania umowy przyrzeczonej i podmiot, który uiścił zadatek może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości pod warunkiem jednak, że druga strona nie zawarła umowy przyrzeczonej z przyczyn przez nią zawinionych. Natomiast pozwani ewidentnie dążyli do zawarcia umowy przekazując na tym gruncie stosowną inicjatywę. Z tego też względu pozwanych w żadnej mierze nie można obciążyć tym, iż zaplanowana przez strony transakcja nie doszła do skutku. Tak naprawdę w tym zakresie negatywny wpływ wywarło zachowanie powódki, która w autonomiczny sposób zrezygnowała z zawarcia z umowy, kierując się własnym partykularnym interesem. Skoro więc opisane okoliczności i przyczyny leżały wyłącznie po stronie powódki, to pozwani mogli zatrzymać zadatek na podstawie art. 394 k.c. i nie musieli go oddawać powódce.

W tym stanie rzeczy apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c., ponieważ Sąd Okręgowy nie miał usprawiedliwionych podstaw aby zaingerować w treść prawidłowego orzeczenia wydanego przez sąd niższego rzędu.