UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 08 września 2016 r. powód M. D. (1) wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych A. W. i G. W. solidarnie kwoty 75 505,04 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że udzielił między innymi A. A.-D. pożyczki w kwocie 75 505,04 zł – wobec niewywiązania się przez dłużniczkę osobistą ze swojego zobowiązania, powód po uzyskaniu tytułu wykonawczego wszczął postępowanie egzekucyjne z należącej do dłużniczki nieruchomości położonej w miejscowości B., stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie prowadzona jest księga wieczysta nr (...); postępowanie egzekucyjne prowadzone z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żyrardowie A. K. w sprawie sygn. akt KM 815/13 zostało umorzone z uwagi na utratę prawa własności przez dłużniczkę; powód wszczął również postępowania egzekucyjne przeciwko współdłużnikom, tj. mężowi dłużniczki Ł. D. i matce dłużniczki J. S. w celu wyegzekwowania należności z tytułu umowy pożyczki – postępowania te zostały umorzone po stwierdzeniu bezskuteczności egzekucji. Powód wskazał, że w dniu 08 kwietnia 2014 r. uzyskał wpis hipoteki przymusowej w w/w księdze wieczystej, przy czym w dacie dokonania wpisu ujawnioną właścicielką nieruchomości była A. D. (1); obecnie należność dochodzona jest przeciwko aktualnym właścicielom nieruchomości jako dłużnikom rzeczowym powoda na podstawie art. 65 pkt 1) Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – przy czym pozwani nabyli własność nieruchomości zgodnie z prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2014 r. w sprawie sygn. akt II C 548/13.

W odpowiedzi na pozew z dnia 21 stycznia 2017 r. pozwani A. W. i G. W. wnieśli o oddalenie powództwa. Pozwani wskazali, że nie są dłużnikami powoda albowiem nie zawierali z nim jakichkolwiek umów skutkujących jakimikolwiek roszczeniami; podnieśli, iż przy zawierani umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości notariusz sprawdził dokładnie stan prawny nieruchomości – nieruchomość nie była obciążona długami, prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu. Zdaniem pozwanych z uwagi na treść art. 3 ust. 1, art. 20 i art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece roszczenie powoda jest w związku z tym bezzasadne.

W piśmie procesowym z dnia 14 marca 2017 r. powód podtrzymując stanowisko procesowe wskazał, że hipoteka na jego rzecz wpisana została w dniu 25 lutego 2014 r., to jest dwa miesiące przed uzyskaniem przez pozwanych prawa własności do nieruchomości (wyrok SO w Warszawie wydany został w dniu 30 kwietnia 2014 r.); przedwstępna umowa sprzedaży zawarta pomiędzy pozwanymi a A. D. (1) z dnia 13 listopada 2012 r. nie przeniosła prawa własności nieruchomości na nabywców, stąd wpis hipoteki przymusowej był skuteczny, albowiem dotyczył dłużniczki A. D. (1) w oparciu o tytuł wykonawczy uzyskany w toku postępowania przed Sądem Rejonowym w Skierniewicach w sprawie sygn. akt I Co 326/12 w czasie, gdy była ona właścicielką nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

W dniu 11 października 2010 r. M. D. (1) zawarł umowę nr (...), na mocy której udzielił A. A.-D. pożyczki w kwocie 78 000 zł – pożyczkobiorca w formie aktu notarialnego za nr rep. A 6104/2010 sporządzonego w tym samym dniu przez notariusza D. R. złożył oświadczenie ustanowieniu hipoteki oraz o poddaniu się egzekucji (k. 46-47 akt księgi wieczystej).

W dniu 13 listopada 2012 r. A. D. (1) (sprzedająca) oraz G. i A. małżonkowie W. (kupujący) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości B., oznaczonej jako działka nr (...), posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 1,16 ha; umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego za nr rep. (...) przez notariusza M. W. w W. – strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości za cenę 85 000 zł nie wcześniej niż 01 stycznia 2013 r. i nie później niż 30 stycznia 2013 r., przy czym sprzedająca udzieliła G. W. pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie od dnia 16 stycznia 2013 r. do 30 stycznia 2013 r. Nabywcy uiścili całą cenę w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Według dokumentów przedstawionych przy zawieraniu umowy przedwstępnej, nieruchomość była wolna od obciążeń (dokumenty w aktach I C 1574/13 : akt notarialny k. 6-8, wydruk z księgi wieczystej k. 9-18). Nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej – nabywcy w czerwcu 2013 r. złożyli w Sądzie Okręgowym w Warszawie pozew o zobowiązanie sprzedającej do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości. W księdze wieczystej prowadzonej dla zbywanej nieruchomości ujawniono uprawnienie nabywców wynikające z umowy przedwstępnej – wniosek w tym zakresie wpłynął w dniu 19 listopada 2012 r., wpis dokonany został w dniu 19 grudnia 2012 r. (dokumenty w aktach I C 1574/13 : wydruk k. 67).

W dniu 25 lutego 2014 r. M. D. (1) złożył w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie wniosek o wpisanie hipoteki przymusowej na nieruchomości położonej w miejscowości B. stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie prowadzona jest księga wieczysta nr (...) w celu zabezpieczenia świadczenia pieniężnego w kwocie 75 505,04 zł z umownymi odsetkami na podstawie tytułu wykonawczego w postaci zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 31 stycznia 2014 r. w sprawie sygn. akt I Co 326/12 (wydanie kolejnego, siódmego tytułu wykonawczego) aktu notarialnego z dnia 11 października 2010 r. nr rep. A- (...); w dniu 08 kwietnia 2014 r. dokonano wpisu hipoteki przymusowej w kwocie 75 505,04 zł; w dacie składania wniosku i dokonania wpisu hipoteki przymusowej jako właściciel nieruchomości ujawniona była w księdze wieczystej A. D. (1) (dokumenty w aktach księgi wieczystej (...)k. 38-41, 48, 51).

Wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie sygn. akt II C 548/13 z powództwa G. i A. małżonków W. przeciwko A. A.-D. zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o treści : „A. D. (1) sprzedaje G. i A. małżonkom W. niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną we (...), w gminie P., w powiecie (...), województwie (...), stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 11 600 m² z obrębu ewidencyjnego (...) B., dla której Sąd Rejonowy w Żyrardowie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) za cenę 85 000 zł uiszczoną w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. A. D. (1) oświadcza, iż w związku z dokonaną sprzedażą wydaje przedmiotową nieruchomość G. i A. małżonkom W.”. W dniu 20 sierpnia 2014 r. G. i A. małżonkowie W. złożyli w Sądzie Rejonowy w Żyrardowie wniosek o ujawnienie ich jako właścicieli nieruchomości położonej w miejscowości B., stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – w oparciu o w/w prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie; w dniu 20 listopada 2014 r. dokonano wpisu ujawniając w treści księgi wieczystej jako właścicieli G. i A. małżonków W. w miejsce A. D. (1) (dokumenty w aktach księgi wieczystej k. 55-61).

Wobec niewywiązania się przez dłużniczkę osobistą A. D. (1) ze swojego zobowiązania, M. D. po uzyskaniu tytułu wykonawczego (postanowieniem Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia 04 stycznia 2013 r. w sprawie sygn. akt I Co 326/12 nadano klauzulę wykonalności tytułowi egzekucyjnemu w postaci w/w aktu notarialnego z 11 października 2010 r.) wszczął postępowanie egzekucyjne z należącej do dłużniczki nieruchomości położonej w miejscowości B., stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – w takim bowiem celu wydany został przez Sąd Rejonowy w Skierniewicach wierzycielowi dalszy tytuł wykonawczy. Pismami z dnia 06 lutego 2013 r. w sprawie sygn. akt Km 815/13 Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Żyrardowie A. K. wezwała dłużnika do zapłaty oraz dokonała zajęcia nieruchomości, kierując stosowny wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Żyrardowie – wniosek o wpisanie ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji wpłynął w dniu 11 lutego 2013 r. i w dziale III księgi wieczystej na jego podstawie dokonano stosownego wpisu. W toku postępowania egzekucyjnego dłużniczka wnosiła o zaniechanie egzekucji z nieruchomości położonej w miejscowości B. wskazując, iż prowadzone jest egzekucja z innej nieruchomości – wierzyciel nie wyraził jednak na to zgody, wnosząc w piśmie z dnia 16 marca 2013 r. o przystąpienie do opisu i oszacowania nieruchomości. Postępowanie egzekucyjne prowadzone z nieruchomości przez Komornika Sądowego w sprawie sygn. akt KM 815/13 zostało umorzone z uwagi na utratę prawa własności przez dłużniczkę postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2015 r. (dokumenty znajdujące się w aktach sprawy egzekucyjnej Km 815/13 : wniosek o wszczęcie egzekucji z dnia 14 stycznia 2013 r., zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwanie do zapłaty pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości, wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej, zawiadomienie o dokonaniu wpisu ostrzeżenia, postanowienie o umorzeniu postępowania).

M. D. (1) wszczął również postępowania egzekucyjne przeciwko współdłużnikom, tj. mężowi dłużniczki Ł. D. i matce dłużniczki J. S. w celu wyegzekwowania należności z tytułu umowy pożyczki – postępowania te zostały umorzone po stwierdzeniu bezskuteczności egzekucji : postępowanie w sprawie sygn. akt Km 791/13 prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żyrardowie A. D. (2) z nieruchomości położonej w miejscowości B., posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr (...) umorzono postanowieniem z dnia 03 czerwca 2015 r., a następnie umorzono w całości postanowieniem z dnia 28 października 2015 r.; postępowanie w sprawie sygn. akt Km 5323/12 prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach T. C. z nieruchomości J. S. posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr (...) umorzono postanowieniem z dnia 05 marca 2015 r.; bezskutecznym pozostawało postępowanie egzekucyjne prowadzone przeciwko Ł. D. prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach P. P. w sprawie sygn. akt Km 1220/13 (dokumenty k. 16-19, informacja o przekazaniu akt do składnicy akt k. 40, dokumenty w załączonych aktach egzekucyjnych).

Pismami z dnia 16 maja 2016 r. skierowanym do małżonków W. M. D. (1) wezwał do uiszczenia kwoty 75 505,04 zł w terminie do 04 czerwca 2016 r. – wskazując, iż świadczenie nie zostało spełnione przez dłużniczkę osobistą, tj. A. D. (1), a w związku z tym małżonkowie W. jako dłużnicy rzeczowi zobowiązani są do jego spełnienia (pisma k. 7-8).

Stan faktyczny w istocie nie był sporny w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia merytorycznego – dokumenty, na których Sąd oparł się ustalając stan faktyczny stanowią pełnoprawny materiał dowodowy i nie były kwestionowane przez strony.

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r., poz. 790) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka); do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67 Uokwih). Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 75 Uokwih) – a zatem niezbędne jest uzyskanie przez wierzyciela rzeczowego odrębnego tytułu egzekucyjnego i wykonawczego przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa – art. 109 ust. 1 Uokwih).

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie może budzić wątpliwości, że powód uzyskał w sposób skuteczny zabezpieczenie rzeczowe wierzytelności przysługującej mu w stosunku do dłużnika osobistego – czyli pożyczkobiorcy A. D. (1). Konstytutywny wpis hipoteki dokonany został w chwili, gdy „rzeczywistym” właścicielem przedmiotowej nieruchomości był dłużnik osobisty; bez znaczenia pozostaje, iż w chwili tego wpisu toczyło się postępowanie dotyczące ustalenia stanu prawnego i statusu nieruchomości – wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2014 r. zastępujący oświadczenie woli osoby zobowiązanej do zbycia nieruchomości na podstawie niezrealizowanej umowy przyrzeczonej uprawomocnił się niewątpliwie po dokonaniu wpisu obciążenia rzeczowego w księdze wieczystej; wyrok ten miał również charakter konstytutywny, a zatem przyszły skutek w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości na małżonków W. nastąpił dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku, oczywiście nie niwecząc zdarzenia materialnoprawnego jakim było skuteczne ustanowienie zabezpieczenia rzeczowego na nieruchomości. Małżonkowie W. nie mieli prawa rzeczowego do nieruchomości przed uprawomocnieniem się w/w wyroku, ich sytuacja prawna w zakresie nieruchomości położonej w B. posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr (...) była taka, jak w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej – czyli skuteczne pozostawały jedynie roszczenia mające swoje źródło w umowie przedwstępnej. Pozwani w sprawie niniejszej zdaniem Sądu bez wątpienia ponoszą odpowiedzialność rzeczową z tytułu obciążenia ich nieruchomości hipoteką – są dłużnikami rzeczowymi powoda, a zatem odpowiadają wobec niego za zobowiązanie dłużnika osobistego z określonego składnika majątkowego, czyli w/w nieruchomości. Zważyć należy, iż dług A. D. (1) istnieje, pozwani nie wykazali, aby zabezpieczona na ich nieruchomości wierzytelność została w całości lub w części zaspokojona – w szczególności z załączonych akt egzekucyjnych i dokumentów pochodzących z tych akt wynika, że należność nie została wyegzekwowana w żadnej części, mimo iż egzekucja prowadzona była również z innej nieruchomości, a także przeciwko innym osobom odpowiedzialnym za spełnienie świadczenia pieniężnego. Pozwani nie wykazali również, aby hipoteka ustanowiona na aktualnie należącej do nich nieruchomości nie powstała – zresztą jedyną drogą do ustalenia, że hipoteka nie powstała, jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; w sprawie wytoczonej przez wierzyciela hipotecznego na podstawie art. 319 kpc o zasądzenie od dłużnika hipotecznego kwoty zabezpieczonej hipoteką sąd bowiem nie może przyjąć, że hipoteka nie powstała (patrz wyrok SN z 10.02.2011, IV CSK 259/10, LEGALIS). Nie będąc dłużnikami osobistymi pozwani mogli podnosić zarzuty przysługujące im osobiście przeciwko powodowi, zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu oraz ewentualnie te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki (art. 73 Uokwih) – czego wszak w toku postępowania rozpoznawczego nie czynili, ograniczając się do kwestionowania skuteczności wobec nich zabezpieczenia rzeczowego, co jak wskazano wyżej nie mogło być ocenione jako skuteczne. Pozwani powoływali się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 Uokwih : w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe), domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 Uokwih) oraz zasady dotyczące pierwszeństwa ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń (art. 20 Uokwih). W sposób oczywisty rękojmia wiary publicznej ksiąg działa na niekorzyść pozwanych – w dacie zawarcia umowy przedwstępnej istotnie nieruchomość nie posiadała obciążenia hipotecznego, natomiast jak wskazano wyżej powstało ono zanim pozwani uzyskali prawo rzeczowe do nieruchomości; powołując się na domniemanie z art. 3 ust. 1 Ustawy pozwani mieli na myśli zapewne to, że treść księgi wieczystej odzwierciedla rzeczywisty stan prawny, w szczególności w kontekście nieistnienia obciążenia hipotecznego – i tak rzeczywiście było na datę sporządzania umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 20 Uokwih do pierwszeństwa praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej stosuje się odpowiednio przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych; o pierwszeństwie prawa, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej, rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia – przywołany przez pozwanych przepis odnosi się do możliwości ujawniania w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń (art. 16 Uokwih); co do zasady przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 Uokwih); zgodnie z art. 18 Uokwih równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. Ujawnione w księdze wieczystej prawo osobiste pozwanych wynikające z umowy przedwstępnej z punktu widzenia prawnego pozostaje bez związku z dokonaniem wpisu hipoteki, rodzi bowiem jedynie określone skutki co do możliwości ubiegania się o zawarcie umowy przyrzeczonej – między prawami tymi nie istnieje żadna współzależność, nie można mówić zatem o jakimkolwiek „pierwszeństwie”, tym bardziej, że hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe nie ma charakteru roszczenia osobistego; istnienie wpisu w dziale III księgi wieczystej nie ogranicza właściciela w możliwości skutecznego dokonywania rozporządzeń nieruchomością (por. np. wyr. SN z 13.77.2005 r., I CSK 28/05, MoP 2007, Nr 3, s. 154) – tym bardziej zatem nie stanowi ograniczenia dla realizacji prawa podmiotowego wierzyciela do uzyskania zabezpieczenia z wykorzystaniem instytucji hipoteki przymusowej. Uzyskanie wpisu dotyczącego zawarcia umowy przyrzeczonej nie chroniło w żaden sposób przyszłych nabywców, jako osób posiadających określone prawo osobiste, od skutków ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości w postaci hipoteki.

Rzeczowa odpowiedzialność pozwanych wobec powoda rodzi po ich stronie prawo formułowania regresowego roszczenia zwrotnego przeciwko A. A.-D. jako dłużnikowi osobistemu. Zdaniem Sądu jest to jedyna droga pozwalająca na uzyskanie ochrony prawnej przez odpowiedzialnych rzeczowo pozwanych.

Zgodnie z art. 319 kpc jeżeli pozwany ponosi odpowiedzialność z określonych przedmiotów majątkowych albo do wysokości ich wartości, sąd może, nie wymieniając tych przedmiotów ani ich wartości, uwzględnić powództwo zastrzegając pozwanemu prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności – stąd też w sentencji wyroku ściśle określono zakres odpowiedzialności pozwanych związany z charakterem ich odpowiedzialności jako dłużników rzeczowych.

Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w sentencji wyroku, o kosztach procesu rozstrzygając na podstawie art. 98 kpc i zasądzając od pozwanych jako strony przegrywającej na rzecz powoda poniesione przez niego koszty procesu w zakresie kosztów sądowych (opłata 3 776 zł) i kosztów zastępstwa prawnego (7 200 zł – stawka minimalna zgodnie z § 2 pkt 6] Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r., Dz. U. poz 1804, w zw. z § 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 03 października 2016 r., Dz. U. poz. 1667 oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE