UZASADNIENIE

Powód Miasto S. , reprezentowany przez radcę prawnego, wniósł pozew przeciwko M. M. (1) o zapłatę kwoty 720,78 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 lutego 2016 r. do dnia zapłaty. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 360,00 zł.

W uzasadnieniu pozwu podał, że powód dochodzi od pozwanego zaległej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...). Wierzytelność powoda wynika z faktury VAT nr (...) z dnia 04.01.2016 r. Pismem z dnia 01.06.2016 r. M. M. (1) został wezwany do uregulowania zadłużenia, czego nie uczynił do dnia wniesienia pozwu.

W dniu 30.09.016 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Słupsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, sygn. akt. I Nc 3367/16.

Pozwany M. M. (1) w sprzeciwie od nakazu zapłaty (k. 15-16) zaskarżył nakaz zapłaty w całości i wniósł o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że brak było podstaw do jego obciążania żądaną kwotą ponieważ umowa o dzierżawę działki została rozwiązana przez powoda. Pozwany zarzucił, że od czasu wypowiedzenia umowy działka nie jest przez niego użytkowana. Działka pozostaje do dyspozycji powoda. Zdaniem pozwanego powód nakazał zdewastować działkę poprzez zdemontowanie ogrodzenia i dopuszczenie aby zarosła ona chwastami oraz by biegały po niej bezpańskie zwierzęta. Nadto wskazał, że w celu dokonania zakupu działki odbyły się rozmowy miedzy nim i jego sąsiadem W. M. (1), a powodem. Podczas tychże rozmów uzgodniono, iż działka do czasu jej sprzedaży pozostanie w dyspozycji powoda w nienaruszonym stanie, a pozwanemu i jego sąsiadowi zaproponowano złożenie wniosku o jej wykup. Pozwany oświadczył, że podtrzymuje chęć zakupu działki. Zdaniem pozwanego wystawiona przez Miasto S. faktura nie jest podstawą do dochodzenia roszczenia.

W piśmie procesowym nadanym dnia 23.02.2017 roku pełnomocnik powoda oświadczył, że pozwany był dzierżawcą działki do dnia 9.06.2015 roku, a po tej dacie zobowiązany był do zwrotu przedmiotu umowy zgodnie z §7 umowy. Ponieważ pozwany nie wykonał tego obowiązku, został wezwany przez powoda do przekazania działki gruntu, po uprzednim zdemontowaniu ogrodzenia i uporządkowaniu nieruchomości.

W związku z powyższym powód uprawniony jest do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki, bowiem włada nią pozwany bez tytułu prawnego. Dochodzona należność dotyczy okresu od dnia 10.06.2015 roku do dnia 9.06.2016 roku. W ocenie powoda żądana należność nie jest wygórowana bowiem została naliczona za rok z uwzględnieniem minimalnych stawek czynszu za dzierżawę nieruchomości stanowiących własność Miasta S..

Na rozprawie w dniu 27.03.2017 r. pełnomocnik powódki wskazał, że odszkodowanie wyliczone zostało w ten sposób, że za 1m² przyjęto kwotę 2,00 zł, zgodnie z minimalnymi stawkami za dzierżawę wynikającymi z zarządzenia prezydenta miasta i do tak wyliczonej kwoty doliczono 23% podatku VAT.

Pozwany zakwestionował wysokość dochodzonej opłaty wskazując, że wcześniej płacił kwotę 120,00 zł rocznie za dzierżawę działki, co daje kwotę niecałych 50 gr za 1m². Nadto podał, iż w trakcie trwania umowy dzierżawy ogrodził sporna działkę, a także dokonał

W piśmie przygotowawczym z dnia 03.04.2017 r. pełnomocnik powoda podał, że dochodzona należność została ustalona przez Prezydenta Miasta S., a przyjęta stawka 2,00 zł za 1 m² powierzchni za okres całego roku jest stawką minimalną zgodnie z zarządzeniem Prezydenta Miasta S. nr (...) z dnia 18.04.2016 r. Za taką tez stawkę powód planował ponowne wydzierżawienie działki.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 14.06.2012 roku między Miastem S. (jako wydzierżawiającym), a pozwanym M. M. (1) i jego żoną U. M. (jako dzierżawcą) została zawarta umowa dzierżawy nr (...), na podstawie której wydzierżawiający oddał w dzierżawę teren o pow. 293 m², położony w S. przy ul. (...), oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obr. 17 m. S. z przeznaczeniem na ogródek przydomowy i zagospodarowanie zielenią, bez prawa wykonywania inwestycji, których realizacja zgodnie z prawem budowlanym wymagałaby uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Umowa została zawarta na okres od dnia 10.06.2012 r. do dnia 09.06.2015 r.

Na mocy §4 ust. 3 umowy, dzierżawca zobowiązany był do zachowania porządku, czystości i estetyki na dzierżawionym gruncie oraz na terenie wokół niego.

Zgodnie z §7 umowy, po zakończeniu umowy dzierżawca zobowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 14.06.2012 roku – k. 29 - 30)

W trakcie trwania umowy dzierżawy M. M. (1) dokonał na niej nasadzeń w postaci drzew owocowych: jabłoni, czereśni, gruszy oraz krzewów owocowych: agrestu, porzeczek, aronii, jagód, po wcześniejszym użyźnieniu gleby humusem. Wykonał również ogrodzenie w postaci siatki osadzonej na metalowych prętach oraz bramę wjazdową. Działka zawsze była utrzymana w porządku, była regularnie koszona, również przed bramą na terenie należącym do Miasta S..

(dowód: zeznania świadka W. M. (2) złożone na rozprawie w dniu 22.05.2017 roku, czas nagrania 00:08:10 – 00:23:00, 00:34:36 – 00:40:11 – k. 63-64; zeznania pozwanego złożone na rozprawie w dniu 13.07.2017 roku – k. 73, czas nagrania 00:33:54 – 00:41:04)

Po zakończeniu umowy dzierżawy M. M. (1) czynił starania o zawarcie nowej umowy dzierżawy.

(bezsporne)

Po zakończeniu umowy dzierżawy każdy może swobodnie otworzyć bramę i wejść na działkę nr (...). Po zakończeniu umowy dzierżawy pozwany nie robił nowych nasadzeń na działce nr (...).

(dowód: zeznania świadka W. M. (2) złożone na rozprawie w dniu 22.05.2017 roku, czas nagrania 00:29:30 – 00:34:56 – k. 64)

Pismem datowanym na dzień 21.09.2015 roku (nadanym dnia 7.10.2015 roku) Urząd Miasta S. poinformował M. M. (1) o tym, że Miasto nie wyraża zgody na dzierżawę działki nr (...).

W piśmie wskazano, że działka nr (...) zostanie przeznaczona do zbycia. W związku z powyższym wezwano pozwanego do zdemontowania ogrodzenia i uporządkowania nieruchomości w celu jej przekazania Miastu S..

(dowód: pismo Urzędu Miejskiego w S. z dnia 21.09.2015 r. – k. 31 i verte).

Po otrzymaniu decyzji odmownej w przedmiocie zawarcia kolejnej umowy dzierżawy działek przez pozwanego i jego sąsiada, sąsiad pozwanego W. M. (2) udał się do zastępcy Prezydenta Miasta S. M. B.. W. M. (2) został poinformowany o tym, że on i pozwany M. M. (1) winni złożyć wnioski o wykup działki. Cena 1m² powierzchni działki miała wynosić 50,00 zł. W trakcie rozmowy nie było żądań usunięcia płotu, ani nasadzeń.

(dowód: zeznania świadka W. M. (2) złożone na rozprawie w dniu 22.05.2017 roku, czas nagrania 00:08:10 – 00:29:30 – k. 63 - 64)

W dniu 04.01.2016 r. powód wystawił fakturę VAT nr (...) dotyczącą działki nr (...) tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości na kwotę netto 586,00 zł, brutto 720,78 zł.

(dowód: faktura VAT nr (...) – k. 7)

W związku z nie uregulowaniem opłaty Prezydent Miasta S. wezwał pozwanego do zapłaty 737,65 zł, w tym tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) kwoty netto 720,78 zł, odsetek od tej kwoty w wysokości 16,73 zł i kwoty 0,13 zł tytułem czynszu dzierżawnego, którego termin płatności upłynął w dniu 28.02.2015 r.

Wezwanie do zapłaty pozwany odebrał w dniu 15.06.2016 roku (data stempla pocztowego 15.06.2016 roku).

(dowód: wezwanie do zapłaty nr UM-CD- (...) wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 6 i verte)

Pozwany M. M. (1) wielokrotnie telefonicznie zwracał się do pracowników Urzędu Miasta o dokonanie przejęcia działki po wygaśnięciu umowy dzierżawy, wskazując jednocześnie na to że w przypadku jej zbycia dokona usunięcia płotu w ciągu pół dnia. Wskazywał jednocześnie na to, że sam jest zainteresowany zakupem tejże działki, a zatem usuwanie płotu i dewastowanie działki poprzez usuwanie z niej nasadzeń jest bezcelowe.

(dowód: zeznania pozwanego złożone na rozprawie w dniu 13.07.2017 roku, czas nagrania 00:30:25, k. 73, wyjaśnienia informacyjne pozwanego złożone na rozprawie w dniu 27.03.2017 roku, czas nagrania 00:14:14, potwierdzone w toku zeznań, k. 39)

Pismem doręczonym w dniu 15.03.2017 roku M. M. (1) poinformował Prezydenta Miasta S., iż działka nr (...) nie jest przez niego użytkowana od czasu zakończenia umowy dzierżawy, tj. od dnia 09.06.2015 r. Poinformował również, że od czasu zakończenia umowy działka jest do dyspozycji Urzędu Miasta i wezwał powoda do przejęcia działki w trybie pilnym. W piśmie tym wskazał, że ogrodzenie nie będzie demontowane, nie będzie również przeprowadzone wycięcie drzew owocowych do czasu sprzedaży działki, z powodu możliwej dewastacji terenu, porostu i rozsiewania chwastów, a także w związku ze złożonym przez niego wnioskiem o wykup w/w działki po cenie uzgodnionej z Urzędem Miejskim.

(dowód: pismo z dnia 15.03.2017 r. – k. 37)

Pismem z dnia 04.05.2017 r. M. M. (1) został poinformowany o tym, że Urząd Miejski w S. podtrzymuje swoje stanowisko w przedmiocie naliczenia opłaty za bezumowne korzystanie, a nadto iż działka została wystawiona na sprzedaż w drodze przetargu ograniczonego w dniu 08.12.2016 r., a kolejny przetarg odbędzie się w dniu 8.05.2017 r.

(dowód: pismo Urzędu Miejskiego z dnia 04.05.2017 r., k. 58)

W dniu 04.04.2017 r. na działce nr (...) miała miejsce wizyta pracowników Urzędu Miejskiego w S., którzy z przedmiotowej czynności sporządzili Protokół zdawczo – odbiorczy.

(bezsporne)

W protokole wpisano w uwagach: teren nieuporządkowany. Pozostawione ogrodzenie, nasadzenia. Brak osoby do odbioru terenu. Żona pana M. odmówiła podpisana protokołu.

Ponadto znalazło się oświadczenie żony pozwanego U. M. o treści: Pani U. M. oświadcza, że przekazuje Miastu ogrodzenie od strony ul. (...) wraz z nasadzeniami (drzewa owocowe, krzewy).

(dowód: protokół zdawczo – odbiorczy, k. 55)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Bezsporne w sprawie było to, że powodowi przysługuje prawo własności przedmiotowej działki nr (...). Bezsporne było również to, że pozwanemu w okresie objętym żądaniem pozwu nie przysługiwał tytuł prawny do tej nieruchomości jak również to, że po okresie związania stron umową dzierżawy pozwany nie usunął płotu ani nasadzeń z działki nr (...).

Sporne w sprawie było to, czy pozwany po zakończeniu umowy dzierżawy korzystał z działki i czy w związku z tym powodowi przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od dnia 10.06.2-015 roku do dnia 9.06.2016 roku. Sporna była również kwota wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości dochodzona pozwem.

Ciężar wykazania spornych okoliczności, zgodnie z przepisem art. 6 k.c., spoczywał na powodzie. Powód temu obowiązkowi nie sprostał.

Strony postępowania nie uregulowały w umowie obowiązku przywrócenia przez pozwanego do stanu poprzedniego dzierżawionej działki. Nie uregulowały również procedury wydania nieruchomości powodowi przez dzierżawcy po okresie związania stron umową dzierżawy.

Na mocy przepisu art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Jak stanowi przepis art. 676 k.c., który znajduje zastosowanie na mocy przepisu art. 694 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Gdy z umowy stron wynika, że wynajmujący, godząc się na modernizację i przystosowanie wynajętych obiektów do nowej produkcji uruchomionej przez najemcę, zastrzegł, że po rozwiązaniu umowy nie będzie ponosił kosztów związanych z modernizacją i że domaga się odłączenia tych nakładów od przedmiotu najmu, najemca – pozostawiając nakłady – nie może domagać się od wynajmującego zapłaty z tego tytułu (wyrok SN z dnia 22 kwietnia 1999 r., II CKN 296/98, LEX nr 78212). (tak komentarz do Kodeksu cywilnego Jacek Gudowski, art. 676 kc lex).

Fakt dokonania nasadzeń i ogrodzenia działki, do której każdy miał wolny dostęp, co zostało potwierdzone zeznaniami świadka W. M. (2) jak i zeznaniami pozwanego, nie oznacza, że pozwany korzystał z przedmiotowej nieruchomości. Pozwany deklarował zwrot nieruchomości powodowi, jednakże sprzeciwiał się usunięciu nasadzeń i ogrodzenia uznając to za dewastację działki. Z kolei powód zajmował stanowisko, zgodnie z którym pozostawienie nasadzeń i ogrodzenia na nieruchomości jest równoznaczne z korzystaniem z tej nieruchomości przez pozwanego.

Z takim stanowiskiem powoda nie można się zgodzić. Zgodnie z umową pozwany mógł dokonywać zmian na działce zgodnie z jej przeznaczeniem, poza tymi wymagającymi pozwolenia na budowę. Dopuszczalne więc były nasadzenia i ogrodzenie działki. Stosownie więc do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 676 k.c.) działka nr (...) mogła być zwrócona z nasadzeniami i ogrodzeniem. Inna kwestią jest fakt rozliczenia stron z tytułu ulepszeń dokonanych na działce. Jeśli działania pozwanego w postaci nawiezienia warstwy humusu, nasadzeń i ogrodzenia działki - zaliczyć do ulepszeń – wówczas powód mógł domagać się przywrócenia stanu poprzedniego działki, co uwalniałoby go od obowiązku zapłaty odpowiedniej sumy na rzecz pozwanego. Wówczas racjonalne było stanowisko pozwanego, który deklarował chęć pozostawienia ulepszeń powodowi bez obowiązku zapłaty odpowiedniej sumy pozwanemu, co znalazło również odzwierciedlenie w adnotacji żony pozwanego zawartej w protokole zdawczo – odbiorczym. Jeśli zaś działania poczynione przez pozwanego na działce nie miały charakteru ulepszeń, co zdawał się kwestionować pełnomocnik powoda, to w przedmiotowej sytuacji nie znajdzie zastosowania przepis art. 676 k.c., uprawniający powoda do żądania przywrócenia stanu poprzedniego działki.

Sytuacje prawną pozwanego należało ocenić pod kątem przepisów dotyczących roszczeń właściciela przysługujących przeciwko posiadaczowi zależnemu o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. (art. 230 k.c.). Na powodzie ciążył obowiązek wykazania tego, że pozwany korzystał z nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) jak dzierżawca w okresie objętym żądaniem pozwu.

Fakt pozostawienia nasadzeń i ogrodzenia nie jest równoznaczny z korzystaniem z nieruchomości przez pozwanego. Powód nie zaoferował żadnego dowodu, z którego wynikałoby, aby pozwany z tej nieruchomości korzystał w okresie objętym żądaniem pozwu w taki sam sposób jak wcześniej, bądź inny - typowy dla dzierżawcy. Stanowisku powoda, w którym twierdził, że pozwany z tej nieruchomości korzystał, zaprzeczają dowód z zeznań świadka W. M. (2) jak i zeznania pozwanego. Jak wskazał pozwany pozostawienie ogrodzenia i nasadzeń wiązało się z chęcią nabycia tej działki przez pozwanego bądź zawarcia nowej umowy dzierżawy, z tego względu usuwanie kilkuletnich drzewek i demontowanie ogrodzenia byłoby nieracjonalne. Natomiast na teren działki mógł wejść każdy, otwierając furtkę, a pozwany w spornym okresie nie robił już nowych nasadzeń. Przyjąć więc należało, że powód nie udowodnił, aby pozwany w spornym okresie korzystał z działki jak posiadacz zależny. Postawa powoda, który organizował przetargi na sprzedaż przedmiotowej działki nr (...) pozwala przyjąć, że powód mógł wykonywać przysługujące mu prawa.

Ponadto powód nie wykazał wysokości wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, które przysługiwałoby mu za okres od dnia 10.06.2015 roku do dnia 9.06.2016 roku.

Na wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy składa się to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego (np. najmu, dzierżawy). Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego (wyrok SN z 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/2000, L..pl nr (...)).

Z wyjaśnień składanych w toku postepowania przez pełnomocnika powoda wynikało, iż wysokość stawki 2,00 zł za 1 m² ustalona została w oparciu o Zarządzenie Prezydenta Miasta S. nr (...) z dnia 18.04.2016 r., które do akt sprawy zostało złożone w postaci jedynie projektu. Strona powodowa nie złożyła do akt sprawy żadnych dokumentów dotyczących opłat obowiązujących w okresie od dnia 10.06.2015 roku do dnia 9.06.2016 roku.

Wobec braku wykazania faktu korzystania z przedmiotowej nieruchomości przez pozwanego w okresie objętym żądaniem pozwu, jak i wobec niewykazania wysokości przysługującego z tego tytułu wynagrodzenia, sąd powództwo wobec braku przesłanek z art. 230 k.c. w zw. z art. 224 § 1 i 2 k.c. i art. 225 k.c., oddalił, o czym orzekł jak w sentencji wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE