UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 23 lutego 2017 roku

Wnioskodawca W. W. (1) wniosek złożonym w dniu 19 października 2016 roku (data prezentaty Sądu) wniósł o stwierdzenie, że nabył on przez zasiedzenie własność nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni (...) ha, położonej
w P. przy ul. (...). W uzasadnieniu wniosku W. W. (1) wskazał, że od 24 września 1986 roku nieprzerwanie zamieszkuje na przedmiotowej działce dokonując remontów budynku na niej położonego i dbając o nią. Ponadto wnioskodawca stwierdził, że przez cały ww. okres płacił czynsz. (k.2)

Agencja Mienia Wojskowego w W. Oddział (...) w L., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, w złożonej na rozprawie w dniu
16 grudnia 2016 roku odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie wniosku w całości.
W uzasadnieniu pisma uczestniczka nie kwestionowała okoliczności zajmowania przez W. W. (1) lokalu mieszkalnego znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Uczestniczka podniosła, na co wskazywał sam wnioskodawca, że lokal ten zajmowany jest przez W. W. (1) na podstawie umowy najmu. Uczestniczka wniosła również o zasądzenie od wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

M. W. przyłączyła się do wniosku W. W. (1).

Wnioskodawca i uczestniczki postępowania podtrzymali swoje stanowiska, aż do momentu zamknięcia rozprawy.

Okoliczności bezsporne:

Właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni (...) ha położonej w P., powiat (...), jest Skarb Państwa– Agencja Mienia Wojskowego w W.. (tak też wpisy w Księdze Wieczystej numer (...))

Agencja Mienia Wojskowego powstała w wyniku połączenia Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z Agencją Mienia Wojskowego.

Na ww. działce znajduje się budynek administracyjno – mieszkalny, gdzie na piętrze znajduje się lokal mieszkalny o powierzchni (...) m^{(
2)}. Przed inwentaryzacją budynku dokonaną w marcu 2013 roku powierzchnia przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynosiła (...) m^{(
2)}.

Sąd Rejonowy w Przysusze I Wydział Cywilny wyrokiem wydanym w dniu
26 listopada 2007 roku w sprawie o sygn. akt I C 70/07 oddalił powództwo Agencji Mienia Wojskowego w W. wytoczone przeciwko W. W. (1) o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego o powierzchni (...) m^{(
2)} położonego w budynku znajdującym się na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...)
o powierzchni (...)ha położonej w P. za okres od 01 kwietnia 2005 roku do chwili zawarcia przez pozwanego umowy najmu. Podstawą wydanego orzeczenia było ustalenie przez Sąd Rejonowy okoliczności istnienia pomiędzy stronami stosunku najmu. (też akta tut. Sądu I C 70/07)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W. W. (1) od początku do chwili obecnej zajmuje pomieszczenie mieszkalne znajdujące się w budynku mieszkalnym położonym na działce numer (...) przy ul. (...) w P., powiat (...), na podstawie łączącej go z Agencją Mienia Wojskowego, a wcześniej z jej poprzednikami prawnymi, umowy najmu. W. W. (1) za cały ten okres na bieżąco dokonywał płatności czynszu. (dowód: potwierdzenia uiszczenia czynszu – k. 4 -5; pismo – k. 75; zeznania świadków: A. S. – k. 82 – 82v, K. W. – k. 82v – 83; J. G. – k. 83; zeznania wnioskodawcy – k. 130v – 131v; zeznania uczestniczki M. W. – k. 131v – 132)

W dniu 30 grudnia 1986 roku Wojewódzki Urząd Spraw Wewnętrznych w R. zawarł z W. W. (1) umowę najmu mieszkania funkcyjnego nr (...) położonego
w budynku Posterunku MO w P. składające się z trzech izb o powierzchni użytkowej (...) m². Umowa ta została zawarta od 01 września 1986 roku na czas trwania stosunku służbowego. (dowód: umowa najmu – k. 6 – 7)

W dniu 29 stycznia 1987 roku strony umowy z dnia 30 grudnia 1986 roku zawarły aneks nr (...), w który, w związku z przydziałem W. W. (1) dodatkowego pokoju, ustalono, że przedmiotem umowy najmu jest mieszkanie funkcyjne nr (...) o powierzchni (...) m². (dowód: aneks – k. 8)

W dniu 28 kwietnia 2000 roku Komenda Powiatowa Policji w P. zawarła
z W. i M. małż. W. kolejną umowę najmu lokalu położonego
w Komisariacie Policji w P. o powierzchni (...) m^{(
2)}, w którego posiadaniu znajdował się już najemca. Przedmiotem umowy najmu były również pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych i komórka gospodarcza. Umowa ta została zawarta na okres od dnia 01 maja 2000 roku na czas trwania służby. Z dniem 30 kwietnia 2000 roku strony zgodnie postanowiły, że wygasa dotychczasowa umowa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Jeszcze na podstawie aneksu na 1 do umowy najmu z dnia 28.04.2000r. zawartego przez W. W. (1) z Komendą Powiatową Policji w P. w dniu 01 stycznia 2002 roku strony zmieniły treść §4 tej umowy najmu ustalając, iż najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz najmu w wysokości (...) zł, zaś we własnym zakresie regulować opłaty za dostawę zimnej wody i opłatę za odbiór nieczystości stałych i płynnych; w pozostałym zakresie warunki najmu pozostawały bez zmian. (dowód: umowa najmu – k. 9 – 10; aneks do umowy – k. 11 i k.44)

W dniu 31 marca 2005 roku Komenda Wojewódzka Policji w R. przekazała na rzecz Agencji Mienia Wojskowego w W. nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) o powierzchni (...) ha położoną w P. wraz
ze znajdującym się w położonym na tej nieruchomości budynku administracyjno– mieszkalnym lokalem mieszkalnym zajmowanym przez W. W. (1) na podstawie umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2000 roku. (dowód: protokół zdawczo – odbiory nieruchomości – k. 45 – 51, i k.52-54)

W dniu 21 lutego 2014 roku Agencja Mienia Wojskowego w W. zawarła
z W. W. (1) i M. W. aneks nr (...) do umowy najmu z dnia
28 kwietnia 2000 roku na podstawie, którego, w związku z przeprowadzoną inwentaryzacją budowlaną budynku administracyjno – mieszkalnego i innych budynków posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha położonej w P. przy ul. (...) i wydanym zaświadczeniem o samodzielności lokalu nr (...), strony ustaliły, że wynajmujący oddaje najemcy w najem samodzielny lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni (...) m^{(

2)} wraz z przynależnym do lokalu garażem nr (...), pomieszczeniem gospodarczym nr (...), szopą drewnianą i udziałem w gruncie wynoszącym (...) części. (dowód: aneks nr (...) do umowy – k. 68 – 69)

Pismem z dnia 26 listopada 2015 roku Agencja Mienia Wojskowego poinformowała M. W. i W. W. (1) o zmianie opłat z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni (...) m² położonego w P.. (dowód: pismo – k. 71 – 72; z.p.o. – k. 73)

W. W. (1) jest zameldowany pod adresem P. ul. (...). W dniu 12.04.2000r. zawarł umowę o świadczenie usługi przesyłowej i sprzedaży energii elektrycznej do przedmiotowe go lokalu jako jego najemca. W 2009 roku małżonkowie W. zwarli z Gminą P. umowę w sprawie dostarczania wody z wodociągu gminnego. 25.01.2008r. W. W. (1) zawarł umowę dotycząca odbioru selektywnie zgromadzonych odpadów. (dowód: zaświadczenie –k.95 i k.110, umowy –k.92-94 i k.96 i k.108)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt sprawy dokumentów, a wymienionych w dotychczasowych rozważaniach, zwłaszcza że co do zasady prawdziwość treści i wiarygodność tych dokumentów nie była kwestionowana. Również dowody z dokumentów korelowały z zeznaniami wnioskodawcy, uczestniczki postępowania M. W. i świadków: A. S., K. W. i J. G.. Sąd dał wiarę zeznaniom ww. świadków również dlatego, że ich zeznania opierają się na własnych doświadczeniach wynikających z faktu sąsiedztwa i obserwacji.

Dla oceny prawnej w niniejszej sprawie kluczowe znaczenie miały zeznania wnioskodawcy i uczestniczki postępowania oraz świadków, które były spójne z dokumentami w postaci umów najmu i potwierdzeń płatności czynszu. Świadek K. W. zeznawał: „On to mieszkanie dostał z tytułu pracy w milicji, chyba miał umowę najmu, ja tego nie sprawdzałem, wiem, że dam dostał meldunek od razu. (…) Brat oczywiście płacił i płaci nadal czynsz. W tej chwili to płaci Agencji (...). (…) Wiem, że brat pisał nie wiem dokładnie czy już wtedy do Agencji (...) czy do K. o to aby wyremontowali dach bo lało mu się do mieszkania. (…) Mnie się wydaje, jak płaci czynsz, jako na wynajmie to ma prawo z tego korzystać.” Z kolei uczestniczka M. W. zeznawała: „Tak jak mąż zeznał jemu przydzielono to mieszkanie z K.. (…) Była podpisana umowa najmu. Ja również prawdopodobnie się podpisałam pod tą umową. Nie pamiętam na jaki czas była ta umowa najmu. Później my podpisywaliśmy dalej umowy najmu, aneksy. Cały czas to było na zasadzie najmu mieszkania. Płaciliśmy czynsz na początku do K. a później do Agencji Mienia Wojskowego. Nie zgłaszaliśmy nigdy zastrzeżeń że płacimy czynsz. (…) Dopóki mieszkałam z mężem to wiem że płacony był czynsz najmu. Zawsze raczej regularnie. Tak mi się wydaje że dziś też jest płacony.”.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 172 §1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Wówczas to, stosownie do § 2 cytowanego przepisu, nabycie następuje po upływie lat trzydziestu.
W okresie od dnia wejścia kodeksu cywilnego (01 stycznia 1965 roku) do dnia
01 października 1990 roku okresy te wynosiły odpowiednio dziesięć i dwadzieścia lat, przy czym w sytuacji gdy do dnia 01 października 1990 roku termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął należało zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) mieć na względzie obecnie obowiązujące brzmienie art. 172 k.c.

W związku z powyższym do stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni (...) ha położonej
w P. znajduje zastosowanie art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym po dniu
01 października 1990 roku.

Zgodnie z przedstawioną powyższej regulacją prawną przesłankami do zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości są zatem: posiadanie samoistne oraz odpowiedni upływ czasu. Choć dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, to ma ona znaczenie o tyle, że skraca termin zasiedzenia.

Posiadanie samoistne definiuje art. 336 k.c., zgodnie z którym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest zatem ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności. (zob. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 roku w sprawie V CKN 164/00, LEX nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 roku w sprawie III CKN 891/00, LEX nr 54474) W doktrynie podkreśla się przy tym, że stan samoistnego posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania na rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie. (zob. E. Gniewek, Komentarz do art. 172 k.c., LEX/el.)

Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas. Zwraca się przy tym uwagę, że ciągłość posiadania ma dotyczyć nie w ogóle władztwa faktycznego, lecz władztwa mającego charakter samoistny.

Mając na względzie przedstawione powyżej regulacje prawne oraz wyznaczony
w toku postępowania jego zakres przedmiotowy i podmiotowy, w sprawie należało zatem ustalić, czy W. W. (1) wszedł w posiadanie samoistne przedmiotowej nieruchomości
i ewentualnie datę wejścia w to posiadanie, a także czy posiadał on nieruchomość w dobrej, czy też w złej wierze oraz okres czasu niezbędny do zasiedzenia i ostatecznie czy posiadanie to było nieprzerwane.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przez wnioskodawcę warunki stwierdzenia nabycia na własność przez zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do podstawowej przesłanki zasiedzenia, od istnienia której zależy występowanie i ocena kolejnych, stwierdzić należy, że pomimo występującego domniemania prawnego przewidzianego przez ustawodawcę w art. 339 k.c., zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym, w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z takim posiadaniem po stronie wnioskodawcy. W związku
z ww. domniemaniem prawnym, a co za tym idzie przeniesieniem ciężaru dowodu w tym zakresie na uczestnika postępowania kwestionującego fakt zasiedzenia, Sąd uznał, że uczestniczka Agencja Mienia Wojskowego skutecznie obaliła to domniemanie,
a wnioskodawca nie przedstawił dowodów świadczących o posiadaniu nieruchomości
w sposób samoistny. Złożone przez ww. uczestniczkę postępowania, ale i również przez samego wnioskodawcę, dokumenty w postaci łączących W. W. (1) z Agencją Mienia Wojskowego i jej poprzednikami prawnymi umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego wykazują ponad wszelką wątpliwość, że w niniejszej sprawie przez cały czas istniało posiadanie zależne.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że skuteczne przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne wymaga zamanifestowania przez władającego faktycznie rzeczą woli dokonania zmiany charakteru dotychczasowego władania w sposób dostrzegalny dla otoczenia jak i dla samego właściciela. ( por. postanowienia SN: z dnia 03 grudnia 2014 roku w sprawie III CSK 329/13; z dnia 16 października 2015 roku w sprawie I CSK 885/14) W niniejszej sprawie poza tym, że wnioskodawca korzystał z przedmiotowej nieruchomości dokonując m.in. remontów znajdującego się na niej budynku i dbania o nią nie zamanifestował w sposób wyraźny w stosunku do jej właściciela zmiany charakteru posiadania tej nieruchomości. Wnioskodawca bowiem przez cały okres obowiązywania umów najmu opłaca należny czynsz i uznawał wynajmującego za właściciela nieruchomości, co sam potwierdza w swoich wyjaśnieniach, zeznaniach i złożonych dokumentach. („W tej chwili płacę czynsz Agencji Mienia Wojskowego. (…) Agencja chciała bezprawnie podnieść mi czynsz przez te wszystkie lata nic nie robiła z tym mieszkaniem. Nie interesowała się nim. To już było po 2000 roku kiedy ja zwróciłem się na piśmie do Agencji Mienia Wojskowego żeby ewentualnie wykupić to mieszkanie. Prosiłem również żeby zrobili remont. Pamiętam, że pisałem odrębne pisma do Agencji żeby wyremontowano budynek To już było po 2005 roku, że na posesji był nawet ktoś z W. obmierzać budynek i miał być remontowany. Z komendy Wojewódzkiej w R. był również ktoś aby obmierzać okna, miały być wtedy wymienione to jeszcze było w latach 90 – tych. Oni sami wtedy przyszli, mieli wymieniać okna.”) Ponadto potwierdzają to zeznania świadka K. W. i uczestniczki M. W..

Mając na uwadze powyższe należało wniosek oddalić, o czym orzeczono w pkt I sentencji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na postawie art. 520 §2 k.p.c., zgodnie z którym jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. W związku z tym, że interesy wnioskodawcy
i uczestniczki Agencji Mienia Wojskowego były sprzeczne Sąd zasądził na W. W. (1), którego wniosek został oddalony w całości, na rzecz Agencji Mienia Wojskowego kwotę (...) zł tytułem zwrotu połowy kosztów zastępstwa procesowego. Całe wynagrodzenie pełnomocnik uczestnika będącego radcą prawnym winien wynieść (...)zł na podstawie §5 pkt 1 w zw. z §2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 roku poz. 1804) w brzmieniu obowiązującym na datę złożenia wniosku o zasiedzenie. Sąd nie obciążył w pozostałym zakresie wnioskodawcę tymi kosztami na zasadzie art. 102 k.p.c.

Sąd miał tu na uwadze, że zastosowanie art. 102 k.p.c. powinno być oceniane w całokształcie okoliczności, które by uzasadniały odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu. Do kręgu tych okoliczności należą zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i fakty leżące na zewnątrz procesu zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego (sytuacji życiowej). Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. (tak postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 stycznia 1974 r., II CZ 223/73). Na możliwość zastosowania w sprawie o zasiedzenie art. 102 k.p.c. w zw. z art. 13 §2 k.p.c. zwrócił uwagę wprost Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 maja 2012 roku (sygn. akt I CZ 117/11) stwierdzając, że „1. W postępowaniu o zasiedzenie uczestnicy postępowania mają sprzeczne interesy, oscylujące wokół przedmiotu własności, do którego każda z nich rości sobie prawo. Z tego też względu w tym postępowaniu sąd rozstrzygając o kosztach powinien swoje orzeczenia oprzeć o treść art. 520 § 2 KPC, a nie art. 520 § 1 KPC. 2. Rozstrzygnięcie o kosztach wymaga jednak rozważenia całości okoliczności sprawy, w tym również pod kątem przesłanek zawartych w art. 102 KPC, który na podstawie art. 13 § 2 KPC może znaleźć w sprawie o zasiedzenie zastosowanie. W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może więc zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami”. W związku z tym, orzekając jak w pkt 2 postanowienia Sąd miał tu na uwadze fakt, że wnioskodawca jest zarejestrowany w Urzędzie Pracy w P. jako osoba bezrobotna bez prawa do zasiłku. (k.127)

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE