UZASADNIENIE

Powód Gmina M. L. wystąpiła z powództwem o nakazanie pozwanym - K. K. (1), M. K., małoletnim N. K., K. K. (2) i A. K. opróżnienia i wydania powodowi lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...) oraz o nieprzyznawanie pozwanym lokalu socjalnego. W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż wobec niezamieszkiwania pozwanych w tym lokalu wypowiedziano im umowę najmu.

Pozwana K. K. (1), działająca w imieniu swoim, męża i małoletnich dzieci wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana nie kwestionowała faktu niezamieszkiwania przez pozwanych okresowo w spornym lokalu. Podniosła, że wynikało to z tego, że M. K. otrzymał pracę w województwie (...). Pozwana stwierdziła także, iż obecnie wraz z rodziną wróciła do L. i zajmuje sporny lokal.

Wobec faktu, iż pozwani ponownie zamieszkali w spornym lokalu, strona powodowa pismem z dnia 23 października 2017r. zmodyfikowała swoje powództwo wnosząc dodatkowo o nakazanie pozwanym opuszczenia zajmowanego lokalu. Modyfikację pozwu uzasadniono tym, iż pozwani w dacie wniesienia pozwu nie zajmowali spornego lokalu. Zamieszkali w nim ponownie już po wniesieniu pozwu.

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2018 roku Sąd Rejonowy w L. oddalił powództwo.

Przedmiotowe orzeczenie zostało oparte na następujących ustaleniach. W dniu 18 czerwca 2009 roku została zawarta przez Gminę M. L. w imieniu, której działa (...)z K. K. (1) i M. K. umowa najmu na czas nieokreślony lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...) o powierzchni użytkowej 26,12 m², złożonego z pokoju, kuchni i łazienki.

Jako osoby uprawnione do zajmowania lokalu wskazano K. K. (1), M. K. i małoletnią N. K..

Lokal był w złym stanie technicznym. Na podłogach były płyty pilśniowe. W mieszkaniu był grzyb. Małżonkowie K. wzięli kredyt na remont mieszkania. W mieszkaniu dokonali wymiany drzwi i sufitu. Na podłogę położyli panele. W łazience wymienili armaturę łazienkową i położyli płytki.

W dniu 24 października 2011 r. K. K. (1) wystąpiła do (...) w L. o zmniejszenie opłat za zużycie wody z uwagi na czasowe opuszczenie mieszkania. Jednocześnie wskazała, iż na czas nieobecności w L. mieszkaniem będzie zajmowała się jej matka. Podczas nieobecności pozwanych ich mieszkaniem zajmowali się rodzice K. K. (1). Oni też przepalali w piecu, żeby zapobiec zawilgoceniu się i zagrzybieniu mieszkania. W mieszkaniu pozostało całe jego wyposażenie łącznie z meblami i sprzętem AGD. W kolejnych pismach informowała, iż wyjechała za mężem z L., ponieważ mąż otrzymał dobrze płatną pracę poza miejscem zamieszkania, a córka ciężko przeżywała rozstanie z ojcem.

Pozwana pismem z dnia 27 września 2012 r. wystąpiła o zwolnienie jej z opłat komunalnych w mieszkaniu.

Pismem z dnia 25 kwietnia 2016 r. pozwana złożyła do (...) w L. wniosek o zamianę lokalu na lokal większy z uwagi na powiększenie się rodziny o dwoje kolejnych dzieci.

W dniu 4 maja 2016r. wpłynął do dyrektora (...) w L. wniosek złożony z upoważnienia Burmistrza L. o podjęcie działań zmierzających do przejęcia lokalu przy ulicy (...) z uwagi na fakt, iż rodzina K. nie zajmuje lokalu. Do pisma dołączono informację o tym, iż małoletnia N. K. jest uczennicą szkoły podstawowej w C..

Pismem z dnia 7 czerwca 2016 r. na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, wypowiedziano K. i M. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...) z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia, który kończył się w dniu 31 grudnia 2016 r. Wypowiedzenie umowy najmu uzasadniono tym, iż pozwani nie zajmują lokalu. Wskazano, iż K. K. (1) deklarowała, że mąż otrzymał pracę w Stoczni (...) i dojeżdża do pracy z L.. Przeprowadzona kontrola wykazała, iż nadal nikt nie mieszka w mieszkaniu przy ulicy (...).

K. K. (1) wielokrotnie na piśmie zwracała się o zmianę decyzji o wypowiedzeniu umowy najmu uzasadniając to tym, iż czasowo z rodziną wyjechała z L. i to tylko dlatego, że jej mąż nie miał pracy w L.. Dobrą pracę dostał w C.. Otrzymywane za nią zarobki umożliwiały utrzymanie rodziny oraz zapewniały możliwość spłaty kredytu zaciągniętego na remont mieszkania. K. K. (1) i M. K. z córką zamieszkali u matki pozwanego. Dzięki temu nie płacili za to mieszkanie. W czasie kiedy pozwani mieszkali u matki pozwanego urodziła im się dwójka dzieci.

Dyrektor (...) w L. nie zmienił swojego stanowiska i utrzymał w mocy decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu.

Pozwani na bieżąco regulowali opłaty za mieszkanie. Z tego tytułu nie posiadali żadnych zaległości.

Aktualnie małoletnia N. K. od początku roku szkolnego 2017/2018 uczęszcza do szkoły podstawowej w L.. Małoletnia K. K. (2) chodzi do przedszkola w L.. K. K. (1) otrzymuje zasiłek dla bezrobotnych .

Pięcioosobowa rodzina pozwanych zajmuje mieszkanie o łącznej powierzchni użytkowej 26,12 m².

Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy przez pryzmat art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 25 k.c., Sąd I instancji uznał żądanie powoda za nieuzasadnione.

W ocenie Sądu, do stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie należało zastosować w drodze analogii rozstrzygnięcie przewidziane w art. 25 k.c. Wyjaśnił w tym miejscu, że pozwani wprawdzie nie mieszkali w mieszkaniu położonym L. przy ulicy (...) przez okres przekraczający 12 miesięcy, jednak nie mieli zamiaru opuszczenia tego mieszkania. Nie po to pozwani zaciągnęli kredyt na remont i przeprowadzili remont mieszkania, żeby mieszkanie na stałe opuścić. Wyjazd pozwanego do C. był spowodowany możliwością podjęcia lepiej płatnej pracy, aby uzyskać środki finansowe na dokonanie spłaty kredytu. Pozwana z dzieckiem dojechała do męża z uwagi na długotrwałą rozłąkę z mężem i dzieckiem.

Zdaniem Sądu Rejonowego czasowe opuszczenie przez pozwanych mieszkania nie było spowodowane zamiarem opuszczenia tegoż mieszkania. W aktualnej sytuacji gospodarczej w kraju, pozwani nie są jedynymi osobami, które czasowo opuszczają swoje miejsca zamieszkania w poszukiwania pracy lub też lepiej płatnej pracy. Sąd podkreślił, że nie można zapominać o tysiącach polskich obywateli wyjeżdżających w poszukiwaniu pracy do krajów Europy Zachodniej. Konsekwencją czasowego opuszczenia przez nich miejsca zamieszkania nie może być pozbawianie ich mieszkań. Pamiętać należy, iż pozwani na bieżąco regulowali opłaty za mieszkanie. Nie pozostawili mieszkania bez opieki. Mieszkaniem zajmowali się rodzice pozwanej.

Z tych względów Sąd I instancji oddalił powództwo. Kierował się w tym zakresie również zasadami współżycia społecznego. Pozwani mają trójkę małoletnich dzieci, a uwzględnienie powództwa skutkowało by – w jego ocenie - pozbawieniem rodziny pozwanych prawa do mieszkania, tym bardziej, że pozwanym nie przysługiwałoby prawo do lokalu socjalnego.

Powód zaskarżył powyższy wyrok apelacją, domagając się jego zmiany, poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Nadto wniósł o zasądzenie od pozwanych solidarnie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu za I i II instancję. Skarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie:

⚫: art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów (…) poprzez uznanie, iż brak było podstaw do wypowiedzenia pozwanym stosunku najmu, ze względu na niezamieszkiwanie w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
⚫: art. 233 § 1 k.p.c., polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów skutkujące dokonaniem błędnych ustaleń faktycznych, pozostających w sprzeczności z zebranym materiałem dowodowym, a także z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania, poprzez uznanie, iż pozwani nie opuścili lokalu będącego przedmiotem postępowania, pomimo nie zamieszkiwania w nim przez okres ok. 5 lat;
⚫: art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów(…) oraz art. 5 k.c., poprzez uznanie, iż pozwanym nie przysługiwałoby prawo do lokalu socjalnego, a zatem uwzględnienie powództwa naruszałoby zasady współżycia społecznego;
⚫: art. 222 § 1 k.c., poprzez niezastosowanie w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Zważyć należy, że bacząc na treść art. 382 k.p.c., sąd II instancji ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 1998 r., II CKN 704/97 - za pośrednictwem Systemu (...) Prawnej Lex). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a rozważając wyniki postępowania przed sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest więc przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił Sądowi rozpoznającemu apelację na konstatację, że o ile dokonane przez Sąd I instancji ustalenia stanu faktycznego były prawidłowe, o tyle dokonana na ich podstawie merytoryczna ocena żądania powoda okazała się wadliwa.

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów…, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Na podstawie cytowanego przepisu właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Chodzi tu o sytuację, w której wynajmowany lokal przestał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Komentowany przepis obejmuje przypadki, w których lokator z własnej woli nie wykonuje swoich uprawnień względem wynajmowanego lokalu. Nie dotyczy on jednak sytuacji, w której najemca za zgodą właściciela podnajął lokal na okres dłuższy niż 12 miesięcy. Omawiana przesłanka wypowiedzenia nie jest spełniona, jeśli w lokalu dalej zamieszkują domownicy najemcy. Może chodzić np. o taką sytuację, w której matka-najemczyni opuściła rodzinę, a w lokalu zostały jej małoletnie dzieci z babcią. W literaturze podkreśla się, że wypowiedzenie ma być reakcją właściciela na niezamieszkiwanie lokatora. Dla zastosowania przywołanego przepisu, okres nieobecności najemcy w lokalu musi być ciągły i przekraczać 12 miesięcy (Art. 11 OchrLokU red. Osajda 2018, wyd. 1/Pałka – za pośrednictwem Systemu Informacji Prawnej Legalis).

W realiach rozpoznawanej sprawy nie budził wątpliwości fakt, iż pozwani od co najmniej października 2011 roku do lipca 2017 roku nie zamieszkiwali w spornym lokalu stanowiącym własność Gminy M. L.. Dobitnie świadczy o tym pismo K. K. (1) z dnia 24 października 2011 roku skierowane do (...) w L.. Z jego treści wynika, iż pozwana i jej rodzina wyprowadzili się z należącego do powoda lokalu i w związku z tym wnosi o zmniejszenie opłat za zużycie wody (k. 23 akt lokalowych). Z kolei w piśmie z dnia 4 października 2012 roku pozwana domagała się zmniejszenia opłat komunalnych za mieszkanie. Swoje żądanie uzasadniała tym, że nikt w nim nie przebywa (k. 27 akt lokalowych). Na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017 roku K. K. (1) przyznała, że wraz z mężem i trojgiem dzieci zamieszkuje w teściowej w K.. Na rozprawie w dniu 17 stycznia 2018 roku stwierdziła natomiast (zeznając w charakterze strony), że do objętego żądaniem powoda lokalu pozwani na nowo wprowadzili się dopiero w lipcu 2017 roku.

Mając na uwadze powyższe za w pełni zasadne i zgodne z obowiązującymi przepisami Sąd II instancji uznał wypowiedzenie przez powoda K. i M. K., pismem z dnia 7 czerwca 2016 roku, na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów…, umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...) z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia, który kończył się w dniu 31 grudnia 2016 roku. Podkreślenia wymaga, że zarówno na dzień wypowiedzenia ww. umowy, jak i na dzień upływu sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, pozwani nie korzystali w żaden sposób ze spornego mieszkania. Od kilku bowiem lat zamieszkiwali w innym województwie.

W świetle zatem zebranego materiału dowodowego nie budził wątpliwości fakt, iż pozwanym nie przysługuje żaden tytuł prawny do zajmowanego lokalu. Powód był więc uprawniony do wystąpienia w stosunku do nich z roszczeniem windykacyjnym, wywodząc je z treści art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Rozważyć jednak należało, czy Sąd Rejonowy słusznie, jako na przeszkodę ku orzeczeniu eksmisji pozwanych, powołał się na normę prawną wynikającą z art. 5 k.c. – wskazując przy tym na zasady współżycia społecznego, pozbawienie rodziny pozwanych prawa do mieszkania, w sytuacji, gdy nie przysługiwałoby im prawo do lokalu socjalnego.

Przepis art. 5 k.c. stanowi, iż nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W latach poprzednich występowało w wielu orzeczeniach sądowych zagadnienie, czy i kiedy dopuszczalne jest oddalenie powództwa windykacyjnego (o wydanie nieruchomości, lokalu) z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego. W sprawach tych sądy, w ślad za Sądem Najwyższym, przyjmowały bardzo często, iż żądanie wyeksmitowania posiadaczy nieruchomości, w tym posiadaczy długoletnich lub znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej stanowi nadużycie prawa, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Obecnie przyjmuje się, iż oddalenie powództwa windykacyjnego z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, powinno należeć do wyjątków i że dotychczasowe orzecznictwo, reprezentujące odmienny pogląd, traktować należy jako nieaktualne (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 1980r., III CRN 97/80, OSNCP 12/80, poz. 250, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994r., II CRN 127/94, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2000r., I CKN 440/98 - nie publ.).

Judykatura utrwaliła jednak już także i ten pogląd, że norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17.10.1969 r., III CRN 310/69 – za pośrednictwem Systemu Informacji Prawnej LexPolonica; Komentarz do 5 k.c. pod red. S. Dmowskiego - za pośrednictwem Systemu Informacji Prawnej LexPolonica).

Nie ma wątpliwości, że powód Gmina M. L., jako właściciel, miał prawo żądania eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...), a jego żądanie winno korzystać z ochrony prawnej. Powodowi nie sposób jest skutecznie postawić zarzutu nadużywania prawa w stosunku do pozwanych w sytuacji, gdy mimo posiadania skromnych zasobów komunalnych, do jego ustawowych obowiązków należy zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najbiedniejszej części mieszkańców, a pozwani przez szereg lat nie korzystali w żaden sposób z udostępnionego im lokalu mieszkalnego, opuścili go dobrowolnie i zaspokajali swoje potrzeby mieszkaniowe zamieszkując w innych miejscowościach. Można wręcz posunąć się do stwierdzenia, że w czasie, gdy pozwani byli uprawnieni do korzystania ze spornego lokalu komunalnego i dobrowolnie zrezygnowali z wykorzystywania go celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, inne rodziny z terenu L., wobec ograniczonych zasobów mieszkaniowych powoda, bezskutecznie starały się o przydział takiego lokum. Powodowie z całą pewnością mieli tego świadomość. Powszechnie wiadomą rzeczą jest bowiem, że gminy cierpią na deficyt lokali komunalnych, w oparciu o które mają za zadanie zaspokajać potrzeby. Innymi słowy, w czasie, gdy pozwani posiadali uprawnienia do spornego lokalu i dobrowolnie zaprzestali korzystania z niego przez kilka lat, działali na szkodę lokalnej społeczności. Ich zachowanie w tym zakresie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż uniemożliwiało uzyskanie dachu nad głową innym potrzebującym rodzinom. W tej sytuacji trudno powołując się na art. 5 k.c., dopatrywać się okoliczności uzasadniających oddalenie żądania powoda, tym bardziej, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów…, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd nie może przy tym orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży; małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą; obłożnie chorych; emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej; osoby posiadającej status bezrobotnego; osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 u.o.p.l.). Jednocześnie orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 u.o.p.l.).

W tym miejscu należy podkreślić, iż wbrew stanowisku Sądu I instancji, pozwani spełniają kryteria uzyskania prawa do lokalu socjalnego. Troje z nich - N. K., K. K. (2) i A. K. to małoletni, M. K. i K. K. (1) to osoby sprawujące bezpośrednią opiekę nad małoletnimi dziećmi, a dodatkowo ta ostatnia posiada status osoby bezrobotnej.

Z uwagi na powyższe Sąd II instancji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

⚫: nakazał pozwanym K. K. (1), M. K., małoletnim N. K., K. K. (2) i A. K., aby opróżnili, opuścili i wydali powodowi lokal mieszkalny położony w L. przy ulicy (...) (punkt 1a sentencji);
⚫: ustalił, że pozwanym M. K., A. K., K. K. (1), N. K. i K. K. (2) przysługuje prawo do lokalu socjalnego (punkt 1b sentencji);
⚫: nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia w/w lokalu do czasu złożenia pozwanym przez Gminę M. L. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (punkt 1c sentencji).

Mając na uwadze trudną sytuację rodzinną i życiową pozwanych, Sąd Okręgowy postanowił odstąpić od obciążania ich kosztami procesu za I i II instancję. Kierował się przy tym art. 102 k.p.c. (punkt 2 sentencji).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE