UZASADNIENIE

Powodowie M. I. i A. I. wnieśli sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 17 lutego 2017r. wydanego w sprawie KO. 432-33/16. Orzeczeniem tym oddalono wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie 8 miasta T., oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr (...), o powierzchni 0,1377 ha jest nieuzasadniona.

Powodowie wnosili o zaliczenie na poczet przyszłej opłaty za użytkowanie wieczyste wydatków poniesionych na ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Pozwany Skarb Państwa – Starosta T. w T. wniósł o oddalenie powództwa w całości. Argumentował, że podstawą aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym szacunek ma dotyczyć wyłącznie wartości gruntu. Zgodnie z art. 77 ust 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Przedmiotem zaliczenia nie jest jednak suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne, lecz wartość tych nakładów.

W toku postępowania dowodowego Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

Powodowie są użytkownikami wieczystymi po ½ części nieruchomości gruntowej położonej w obrębie 8 miasta T., oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr (...), o powierzchni 0,1377 ha. Starosta T. wypowiedział powodom wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powyższej nieruchomości i zaoferował, począwszy od dnia 1 stycznia 2017 roku nową opłatę roczną w wysokości po 990 zł od każdego z powodów. Dotychczasowa opłata wynosiła 454 zł od każdego z powodów. Powodowie wnieśli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona, ale organ ten oddalił wniosek. Powodowie zaskarżyli w/w decyzję sprzeciwem utrzymując, że aktualizacja opłaty była nieuzasadniona.

W postępowaniu dowodowym Sąd pierwszej instancji ustalił, że postanowieniem Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim z dnia 11 marca 2008 roku na przedmiotowej nieruchomości ustanowiona została służebność drogi koniecznej. /sygn. akt I Ns 281/06/. Wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy mgr inż. H. K.. Biegła sądowa w operacie szacunkowym z dnia 27 marca 2018 roku oszacowała, że wartość rynkowa własności gruntu wynosiła na dzień 6 września 2016 roku kwotę 56800 zł oraz ustaliła przyrost wartości nieruchomości na kwotę 2800 zł. W opinii swojej biegła uwzględniła wartość działki po ustanowieniu drogi koniecznej. Podkreśliła biegła, że ustanowienie drogi koniecznej zasadniczo wpłynęło na funkcjonowanie i korzystanie z nieruchomości, a tym samym zwiększenie jej wartości. W konsekwencji Sąd Rejonowy, rozpoznający sprawę w pierwszej instancji przyjął, że zgodnie z art. 77 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia (...).o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, stosując procedurę wypowiedzenia opisaną w art. 78 cytowanej Ustawy i przyjmując za podstawę cenę nieruchomości na podstawie jej wartości rynkowej.

Według art. 151 cyt. Ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najprawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania ceny.

W rozpoznawanej sprawie pozwana określiła wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 66000 zł, w związku z czym podniosła powodom opłatę do kwoty 990 zł od każdego z powodów. Tymczasem ustalona w postępowaniu sądowym wartość nieruchomości wynosiła 56800 zł. Wartość ta została oszacowana przez biegłego sądowego, której treść nie byłą przez strony kwestionowana /patrz: stanowisko pozwanego k. 61 akt, stanowisko powodów k. 64 v. akt/.

W konsekwencji Sąd pierwszej instancji przyjął, że powództwo w zakresie nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KW (...) należało uwzględnić w części, gdyż aktualizacja opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2017 roku nie była uzasadniona. Powodowie przez wydaniem rozstrzygnięcia podtrzymali ostatecznie stanowisko, że żądają ustalenia opłaty w wysokości 3% wartości przedmiotowej nieruchomości. Dawało to łączną kwotę 1704 zł od obu użytkowników wieczystych łącznie, / kwotę 852 zł od każdego z nich/.

Podkreślić należy, że w orzeczeniu swoim Sąd uwzględnił wartość nieruchomości wraz z ustanowioną służebnością drogi koniecznej, co wpłynęło na przyrost wartości nieruchomości o kwotę 2800 zł. Zgodnie z art . art. 77 ust.4 i 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość nie zaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art.143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1. Zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. W kontekście tych przepisów aktualne jest stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym tylko wartość nakładów, o która wzrosła wartość nieruchomości, a nie wartość nakładów podlega zaliczeniu na wartość nieruchomości. /patrz m.in. powołane orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I A Ca 6/15, cyt: „ § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje, że wartość nakładów, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., ustala się na podstawie § 35 ust. 3 pkt. 1. Ten z kolei stanowi, że wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym, przy określeniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową. Zaliczeniu podlega zatem suma stanowiąca przyrost wartości nieruchomości, nie zaś koszty realizacji danego nakładu. Przepisy powyższe nie zezwalają bowiem na rozliczenie nakładów metodą kosztową”. Stanowisko to Sąd podzielił w niniejszej sprawie.

Kosztami postępowania Sąd obciążył stronę pozwaną, jako przegrywającą powództwo w całości, zgodnie z regułami art. 98 i nast. k.p.c. Na koszty te składały się: opłata od pozwu kwocie 30 zł oraz zwrot zaliczki uiszczonej na poczet biegłego rzeczoznawcy majątkowego w kwocie 1000 zł.

SSR Jolanta Szczęsna

Przewodniczący:	SSR Jolanta Szczęsna

Protokolant:	Stażysta Jagoda Stańczyk

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE