Sygnatura akt II Ns 923/18
We wniosku złożonym 16 sierpnia 2018 roku wnioskodawcy domagali się wyrażenia zgody na przekształcenie ustanowionego na rzecz wnioskodawców i uczestników postępowania użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka (...) w obrębie (...), zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), w prawo własności nieruchomości.
(wniosek k. 3- 5)
W odpowiedzi na wniosek uczestnicy postępowania wnieśli o jego oddalenie. W odpowiedzi na wniosek, piśmie przygotowawczym oraz w toku przesłuchania uczestnicy postępowania podnieśli zarzuty, które zostaną wskazane i opisane w ramach rozważań prawnych.
(odpowiedź na wniosek k. 82- 85, pismo k. 88, 89 i przesłuchanie k. 108- 110)
Stanowiska na chwilę zamknięcia rozprawy pozostały niezmienione.
(protokół rozprawy k. 110)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Wnioskodawcy i uczestnicy postępowania są właścicielami lokali (mieszkalnych i użytkowych- garaży) stanowiących odrębne nieruchomości wraz z udziałami w częściach wspólnych, a także współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej pod budynkami, w których te lokale są usytuowane.
(odpisy ksiąg wieczystych k. 9- 50)
W grudniu 2014 roku przed Urzędem Miasta Ł. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Uczestnicy postępowania zgadzali się na przekształcenie, jednak w toku postępowania administracyjnego, pismem z 3 lipca 2018 roku wyrazili sprzeciw wobec przekształcenia, w związku z czym organ administracyjny zawiesił postępowanie celem uzyskania przez współużytkowników wieczystych wnoszących o przekształcenie postanowienia sądu w trybie art. 199 kc.
(wnioski k. 68- 76, pismo uczestników postępowania k. 79, postanowienie o zawieszeniu postępowania k. 80, przesłuchanie wnioskodawców i uczestników postępowania k. 106- 110)
Sąd zważył, co następuje:
Wniosek nie był zasadny. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 199 kc. Na wstępie należy odnieść się do tych zarzutów uczestników postępowania, które Sąd uznał za niezasadne.
Nie był zasadny zarzut uczestników postępowania dotyczący legitymacji czynnej uczestników, gdyż w przypadku wniosku o przekształcenie istnieje szczególna (w stosunku do przepisów ustawy o własności lokali- art. 24) podstawa uprawniająca członków wspólnoty do wystąpienia z takim wnioskiem, wskazana w art. 2 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 roku.
Zarzut, że przedmiotowe postępowanie cywilne oraz postępowanie administracyjne nie zakończą się do końca 2018 roku był z kolei niezasadny wobec treści art. 26 ustawy z 20 lipca 2018 roku o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego (…), zgodnie z którym postępowanie w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego, wszczęte na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku i niezakończone decyzją ostateczna do dnia 31 grudnia 2018 roku umarza się, jeżeli współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę nie złożą do dnia 31 marca 2019 roku oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku. Postępowanie administracyjne może zatem być kontynuowane po wejściu w życie ustawy z 20 lipca 2018 roku w razie złożenia powyższego oświadczenia.
Zarzut, iż z uwagi na ich zaległości wniosek o przekształcenie nie może być pozytywnie rozpoznany był w niniejszej sprawie bezzasadny, gdyż Sąd rozpoznając wniosek w granicach określonych w art. 199 kc nie bada przesłanek zasadności wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, gdyż jest to wyłącznie uprawnienie (i obowiązek) organu prowadzącego postępowanie administracyjne.
Niezasadny wreszcie był zarzut uczestników postępowania, że Sąd nie powinien udzielić zezwolenia w trybie art. 199 kc z tego względu, że gdyby postępowanie administracyjne było sfinalizowane wcześniej (2016 roku), to koszt przekształcenia byłby niższy, niż według cen obecnych, a to z tego powodu, że Sąd badał stan sprawy z chwili zamknięcia rozprawy, a więc badał, czy obecny stan uzasadnia udzielenie zezwolenia, w związku ze zmianami zasad przekształcania użytkowania wieczystego od 1 stycznia 2018 roku i postępowaniem administracyjnym toczącym się w oparciu o dotychczas obowiązujące w tej materii przepisy.
Zasadnie natomiast uczestnicy postępowania podnosili, że przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w oparciu o dotychczas obowiązujące regulacje jest mniej korzystnie, niż według przepisów, jakie wejdą w życie 1 stycznia 2019 roku, co skutkować musiało oddaleniem wniosku.
Według przepisów obecnie obowiązujących, opłatę (jednorazową) ustala się obliczając wartość gruntu pod budynkiem obejmującym lokale mieszkalne oraz użytkowe (garaże)- art. 4 ust 1 i 2 ustawy z 29 lipca 2005 roku oraz art. 67 ust. 3a i 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej w przypadku lokalu mieszkalnego przysługuje bonifikata 80%, co oznacza, że współużytkownik będzie musiał ponieść opłatę stanowiącą 20% wartości gruntu, zaś w przypadku lokalu użytkowego bonifikata nie przysługuje, zatem będzie mieć obowiązek uiszczenia opłaty za przekształcenie w wysokości 100% wartości gruntu pod garażem (oczywiście w obu przypadkach chodzi o proporcję w wysokości wielkości udziału w prawie). Nadto w przypadku garażu możliwe jest rozłożenia opłaty na raty. Przykładowo, gdyby wartość gruntu wynosiła 100 złotych, to użytkownik ma obowiązek zapłacić opłatę (jednorazową) za przekształcenie: w przypadku lokalu mieszkalnego 20 złotych a w przypadku garażu 100 zł (oczywiście z tym zastrzeżeniem, że opłata jest liczona od stosunkowej powierzchni gruntu pod lokalem mieszkalnym i garażem i z uwzględnieniem udziału w prawie użytkowania wieczystego).
Z kolei w przypadku przepisów ustawy z 20 lipca 2018 roku, która będzie obowiązywać od 1 stycznia 2019 roku, opłata nie jest jednorazowa, ale ma być uiszczona przez okres 20 lat (więc jest rozłożona w czasie, a zatem ma charakter zbliżony do ratalnego) w wysokości 1% wartości gruntu pod budynkiem obejmującym lokale mieszkalne oraz użytkowe (garaże) (art. 7 ust. 1- 4 w zw. z art. 72 ust. 1 i 3 pkt 3 a w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a zatem dotyczy każdego rodzaju lokalu (art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z 20 lipca 2018 roku), mieszkalnego oraz użytkowego (garażu). Zatem w ciągu 20 lat użytkownik, na którego rzecz nastąpi z mocy prawa przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, zapłaci 20% wartości gruntu tak pod lokalem mieszkalnym (czyli w przypadku lokalu mieszkalnego zapłaci taką samą wartość, jak według przepisów dotychczas obowiązujących), jak i garażem, co odpowiada uiszczeniu opłaty z 80% bonifikatą, przy czym w odróżnienie do stanu prawnego obecnie obowiązującego, ta „bonifikata” obejmuje nie tylko lokal mieszkalny, ale i garaż. Jak wskazano, opłata jest rozłożona na 20 lat, co ułatwia spłatę. Przykładowo, gdyby wartość gruntu wynosiła 100 złotych, to użytkownik ma obowiązek zapłacić opłatę za przekształcenie: w przypadku lokalu mieszkalnego 20 złotych i w przypadku garażu także 20 zł (oczywiście z tym zastrzeżeniem jak wcześniej, że opłata jest liczona od stosunkowej powierzchni gruntu pod lokalem mieszkalnym i garażem i z uwzględnieniem udziału w prawie użytkowania wieczystego). Co więcej, analiza art. 7 ust. 1- 3 ustawy z 20 lipca 2018 roku prowadzi do wniosku, że nie ma groźby podwyższenia opłaty w ciągu okresu jej uiszczania (20 lat), skoro przepis ten wskazuje, że opłata jest równa wysokości opłaty rocznej, która obowiązywałaby w dniu przekształcenie (art. 7 ust. 1). To jednak nie wszystko. Otóż jak stanowi art. 9 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2018 roku, w razie przekształcenia przysługuje (dalsza) bonifikata od opłaty obliczonej powyżej, w razie uiszczenia jej jednorazowo (a nie w ciągu 20 lat), przy czym wysokość bonifikaty jest zależna od tego, w którym roku liczonym od daty przekształcenia nastąpi uiszczenie bonifikaty jednorazowo: jeżeli w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, wynosi ona aż 60% od powyżej ustalonej opłaty (tj. od 20% wartości gruntu- tak w przypadku lokalu mieszkalnego jak i garażu) i spada z kolejnym rokiem aż do 10% w razie przekształcenia w szóstym roku od przekształcenia. Czyli pozostając przy powyższym przykładzie, jeżeli użytkownik zapłaci w tym samym roku co przekształcenie całą opłatę, to będzie ona wynosiła jedynie 40% z 20% wartości gruntu pod lokalem mieszkalnym i garażem (z uwagami jak wyżej). Należy ponadto podkreślić, że skoro ust. 3 art. 9 posługuje się pojęciem bonifikata „przysługuje”, a w ust. 1 tego artykułu jest mowa o tym, że organ „może udzielić” bonifikaty (przy czym ten przepis dotyczy innej sytuacji, niż opisana w ust. 3), to użytkownikowi przysługuje roszczenie w razie odmowy udzielenie bonifikaty, gdyż nie ma ona charakteru uznaniowego, fakultatywnego, ale obligatoryjny- w razie spełnienia warunku w postaci uiszczenia opłaty jednorazowo w określonym roku. Wreszcie art. 7 ust. 5 ustawy z 20 lipca 2018 roku przewiduje możliwość rozłożenia na raty opłaty rocznej (uiszczanej co roku, a wiec w przypadku, kiedy nie została ona zapłacona jednorazowo)
Z zestawienia powyższych regulacji wynika, że przekształcenie prawa na zasadach przewidzianych w przepisach obowiązujących do 31 grudnia 2018 roku jest mniej korzystne, niż skutki przekształcenia jakie nastąpią od 1 stycznia 2019 roku.
Skoro zgodnie z art. 199 kc sąd orzeka biorąc pod uwagę interes współużytkowników oraz cel czynności, wniosek złożony w tej sprawie podlegał oddaleniu.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 520§1 kpc, nie znajdując podstaw do zastosowania §2 albo §3 art. 520 kpc.