UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w G. wniosła pozew przeciwko R. L., H. L., M. M. i J. M., domagając się od pozwanych zapłaty kwoty 575,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwani mieszkają w domu jednorodzinnym przy ul. (...) w G., którego są właścicielami. Nieruchomość pozwanych jest położona wzdłuż drogi będącej w użytkowaniu wieczystym powódki, oznaczonej na (...) jako działka nr (...). Pozwani korzystają z drogi wewnętrznej będącej drogą dojazdową do posesji przy ul. (...), przy czym całe koszty utrzymania tej drogi ponosi powódka. W celu uregulowania zasad korzystania z drogi powódka zaproponowała pozwanym zawarcie umowy przejazdu i przechodu, jednak pozwani nie wyrazili zgody na podpisanie umowy. Stąd, powódka kilkukrotnie wezwała pozwanych do zapłaty za bezumowne korzystanie z przedmiotowej drogi wewnętrznej. Jako podstawę powództwa powódka wskazała art. 4 ust. 4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jak podnosi powódka, dochodzona przez nią kwota została wyliczona w oparciu o uchwałę nr 50 Rady Nadzorczej GSM z dnia 11 grudnia 2013r. i uchwałę nr 94/2012 z dnia 29 listopada 2012r., a także uchwały Rady Miasta G. nr XXIV/499/12 z dnia 31 października 2012r. i XXXV/733/13 z dnia 23 października 2013r. Na tę kwotę składają się roczne koszty: sprzątania w kwocie 145,92 zł, odśnieżania w kwocie 18,24 zł, oświetlenia w kwocie 83,47 zł i podatek od nieruchomości w kwocie 19,43 zł. Powódka domaga się należności za okres dwóch lat, a także odsetek za okres od 3 grudnia 2013r. do 31 października 2014r. w wysokości 41,36 zł.

(pozew k. 2-5)

W odpowiedziach na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Zdaniem pozwanych powódka nie ma prawa zawierania umowy przejazdu i przechodu, gdyż służebność przejazdu i przechodu do drogi gminnej została nabyta z dniem podpisania umowy na zakup działki w 1960r. Pozwani nie zawierali z powódką żadnych umów na świadczenie usług komunalnych, stąd nie ma podstaw do wystawiania faktur na rzecz pozwanych. Pozwani podnieśli, iż nie zostali zaproszeni do negocjacji, lecz powódka przysłała im gotowe wzory umowy. Pozwani nie należą do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G. i nie można im odgórnie narzucać usług i ich wysokości. Zdaniem pozwanych, przedmiotowa droga w obecnym kształcie powstała dla wygody bloków osiedla (...) i wytyczona została w części z pierwotnie prostej drogi połączonej z ul. (...), należącą najpierw do właściciela gruntów, od których pozwani zakupili działkę i który zapewnił im na czas nieokreślony bezpłatny dojazd do posesji. Miasto G., które nabyło działkę drogową, honorowało służebność przejazdu i przechodu i nie pobierało opłat. Powódka natomiast w wyniku przekształceń własnościowych przejęła od Gminy cały teren wokół posesji pozwanych z drogą włącznie. Pozwani wskazali, że postępowanie powódki wpisuje się w negatywny trend, jaki od dawna jest przez nią stosowany wobec pozwanych, np. poprzez budowę boiska tuż obok domu pozwanych. Istnienie tego boiska zakłóca pozwanym wypoczynek w domu i naraża ich na dodatkowe koszty, w tym związane z utrzymaniem porządku. Pozwani podnieśli, że oświetlenie ul. (...) powstało wyłącznie dla wygody mieszkańców osiedla (...) i nie jest pozwanym potrzebne. Pozwani wskazali, że nigdy nie został odśnieżony dojazd o długości 4 m z ulicy do ich działki, a przejazd odśnieżarki powoduje tylko dodatkową trudność dla pozwanych. Z kolei sprzątanie wokół działki pozwanych pozostawia wiele do życzenia. Pozwani wskazali, że wysokość opłat jest niewspółmiernie wysoka w stosunku do ilości osób i samochodów korzystających z drogi, a oparcie wskaźnika o wielkość działki jest bezsensowne.

(odpowiedź na pozew pozwanego R. L. k. 69-71, odpowiedź na pozew H. L. k. 75-77, odpowiedź na pozew M. M. k. 80-82, odpowiedź na pozew J. M. k. 85-87)

Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2016r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 1130/15 Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił powództwo.

(wyrok z dnia 18.01.2016r k. 98)

Na skutek rozpoznania apelacji powódki, wyrokiem z dnia 30 marca 2016r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt III Ca 160/16 Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Gdyni do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd II instancji nakazał rozważenie czy w warunkach powołanej przez powoda podstawy faktycznej istnieje możliwość zastosowanej innej podstawy prawnej, mając na uwadze, że powód domaga się zapłaty za korzystanie przez pozwanych z nieruchomości, której jest użytkownikiem wieczystym, a następnie rozważenie potrzeby przeprowadzenia dowodów wskazanych w pozwie, w szczególności dowodu z zeznań świadka R. K. oraz dowodu z opinii biegłego, mając przy tym na uwadze, aby opinia została sporządzona przez biegłego odpowiedniej specjalności, mając na uwadze treść roszczenia zgłoszonego przez powódkę.

(wyrok k. 148 wraz z uzasadnieniem k. 151-159)

Pismem z dnia 1 sierpnia 2016r. powódka zmodyfikowała żądanie, domagając się od każdego z pozwanych zapłaty kwoty po 143,87 zł, jednak nie cofnęła powództwa w pozostałym zakresie.

(pismo procesowe powódki z dnia 1 sierpnia 2016r. k. 178-179)

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w G. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w G., dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...), składającej się m.in. z działki nr (...) o powierzchni 2.540 m². Przedmiotowa działka nr (...) stanowi drogę wewnętrzną, stanowiącą dojazd do drogi publicznej (gminnej) tj. ul. (...), która łączy ul. (...) z ul. (...). Na działce znajduje się jezdnia wraz z chodnikiem z płyt chodnikowych i kostki betonowej. Na terenie działki zlokalizowane są także słupy oświetleniowe. Działka jest nieogrodzona i ogólnodostępna.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: odpis z księgi wieczystej nr (...) k. 18-25, mapę sytuacyjną k. 17)

Z działką ewidencyjną nr (...) graniczy nieruchomość położona przy ul. (...) w G., dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości są: R. L. i H. L. – w udziale w wysokości ½ części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz J. M. i M. M. – w udziale w wysokości ½ części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis z księgi wieczystej nr (...) k. 11-16)

Na mocy umowy zawartej w dniu 11 stycznia 1958r. w G. przed notariuszem M. D. ówcześni właściciele nieruchomości obejmującej obecną działkę nr (...) przekazali na własność Skarbu Państwa z parceli nr 162/126 z Kw (...) i 163/126 z Kw (...) tereny przeznaczone pod ulice i zieleńce o powierzchni 3419 m². Następnie, prawo własności przedmiotowej nieruchomości przeszło na Gminę M. G., która z kolei oddała je w użytkowanie wieczyste powodowej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w G..

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę o przekazaniu terenów ulicznych k. 322-325)

Pozwani korzystają z wyżej opisanej drogi wewnętrznej położonej na działce nr (...) w zakresie 888 m². Droga ta umożliwia im dostęp do drogi publicznej tj. do ul. (...).

(okoliczności bezsporne)

Pozwani nie partycypują w kosztach utrzymania wyżej opisanej drogi wewnętrznej.

(okoliczność bezsporna)

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części działki nr (...) w zakresie drogi wewnętrznej od domu pozwanych położonego w G. przy ul. (...) do drogi publicznej tj. z powierzchni 888 m² za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2014r. wynosi 118 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. B. k. 213-255 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi k. 381, 399-403, 466-482)

Pismem z dnia 8 listopada 2012r. powódka wezwała pozwanych R. L. i H. L. do stawienia się w siedzibie powódki celem uregulowania uprawnienia pozwanych do korzystania z drogi przejazdu i przechodu przez grunt będący w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Wezwanie zostało pozwanym doręczone w dniu 12 listopada 2012r.

Wobec niestawienia się pozwanych, pismem z dnia 28 października 2013r. powódka przesłała pozwanym cztery egzemplarze umowy przejazdu i przechodu, wskazując, że w przypadku nie podpisania umowy pozwani zostaną obciążeni za bezumowne korzystanie z przedmiotowego terenu. Wezwanie zostało pozwanym doręczone w dniu 31 października 2013r.

Pismem z dnia 19 listopada 2013r. powódka obciążyła pozwanych R. L., H. L., J. M. i M. M. kwotą 267,06 zł brutto za bezumowne korzystanie z wyżej opisanego terenu za okres od 1 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2013r. Pismo wraz z fakturą VAT zostało doręczone pozwanym w dniu 20 listopada 2013r. Pozwani odesłali wystawioną przez powódkę fakturę. Pismem z dnia 5 grudnia 2013r. powódka wyjaśniła pozwanym podstawę prawną swoich żądań, powołując się na przepisy art. 222-225 k.c. i wskazując, że właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez osoby trzecie.

Pismem z dnia 7 lipca 2014r. powódka obciążyła pozwanych kwotą 267,06 zł brutto za bezumowne korzystanie z wyżej opisanego terenu za okres od 1 stycznia 2014r. do 31 grudnia 2014r. Pismo wraz z fakturą VAT zostało pozwanym doręczone w dniu 10 lipca 2014r.

Następnie, wobec braku zapłaty, w dniu 5 listopada 2014r. powódka wysyłała do pozwanych monity przedsądowe.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o pismo powódki z dnia 8 listopada 2012r. k. 26 wraz z dowodem doręczenia k. 28, pismo powódki z dnia 28 października 2013r. k. 27 wraz z dowodem doręczenia k. 28, pismo powódki z dnia 19 listopada 2013r. i faktura VAT k. 31 wraz z dowodem doręczenia k. 28, pismo pozwanych z dnia 21 listopada 2013r. k. 33, pismo powódki z dnia 7 lipca 2014r. k. 35, faktura VAT k. 36 wraz z dowodem doręczenia k. 37, monity przedsądowe wraz z dowodami doręczenia k. 38-45)

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. B..

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej wyżej powołanych dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dokumenty w postaci odpisów z ksiąg wieczystych oraz aktu notarialnego mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, których w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie obaliła w trybie art. 252 k.p.c. W przypadku pozostałych przedłożonych przez strony dokumentów mających charakter dokumentów prywatnych w postaci korespondencji stron żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów ani nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Zgodnie z wytycznymi Sądu Okręgowego w Gdańsku zawartymi w wyroku kasatoryjnym Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego. Oceniając wartość dowodową tego dowodu w świetle art. 233 § 1 k.p.c. Sąd uznał przedmiotową opinię biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. B. za w pełni wiarygodną i przydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu, po uzupełnieniu opinia, złożona przez biegłą stanowi w pełni wiarygodny dowód na okoliczność wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części spornej drogi wewnętrznej. W ocenie Sądu opinia ta jest jasna, logiczna, kompletna, nie zawiera żadnych luk czy sprzeczności, ani też nie budzi wątpliwości Sądu w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej. Nadto, w opiniach uzupełniających biegła w sposób rzeczowy i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez strony, o czym szczegółowo w dalszej części uzasadnienia. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej opinii przedstawionej przez biegłą M. B..

Mimo wytycznych zawartych w wyroku Sądu II instancji Sąd nie dopuścił dowodu z zeznań świadka R. K. z uwagi na cofnięcie wniosku dowodowego przez stronę powodową.

Zgodnie z zaleceniami zawartymi w wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 30 marca 2016r. Sąd rozważał podstawę prawną powództwa. Jak wynika z całokształtu zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego oraz z oświadczeń stron, powodowa (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w G. domaga się od pozwanych wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanych z nieruchomości, której powódka jest użytkownikiem wieczystym, a stanowiącej drogę wewnętrzną, z której pozwani korzystają, aby dostać się do drogi publicznej ze swojej nieruchomości położonej w G. przy ul. (...). W celu ustalenia podstawy prawnej powództwa Sąd przeanalizował korespondencję stron na etapie przedsądowym. Zważyć należy, iż pismem z dnia 8 listopada 2012r. powódka wezwała pozwanych R. L. i H. L. do stawienia się w siedzibie powódki celem uregulowania uprawnienia pozwanych do korzystania z drogi przez grunt będący w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Następnie, pismem z dnia 28 października 2013r. powódka przesłała pozwanym cztery egzemplarze umowy przejazdu i przechodu, wskazując, że w przypadku niepodpisania umowy pozwani zostaną obciążeni za bezumowne korzystanie z przedmiotowego terenu. Nadto, w piśmie z dnia 5 grudnia 2013r. wyjaśniając pozwanym podstawę prawną swoich roszczeń powódka powołała się na przepisy art. 224 k.c. i art. 225 k.c. Wobec odmowy zawarcia umowy, w dniu 19 listopada 2013r. powódka obciążyła pozwanych kwotą 267,06 zł brutto za bezumowne korzystanie z przedmiotowego terenu za okres od 1 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2013r., a następnie pismem z dnia 7 lipca 2014r. kwotą 267,06 zł brutto za bezumowne korzystanie z wyżej wskazanego terenu za okres od 1 stycznia 2014r. do 31 grudnia 2014r. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że w spornym okresie pozwani nie posiadali tytułu prawnego do korzystania z przedmiotowej drogi wewnętrznej, albowiem nie zgodzili się na zawarcie przedstawionej im do podpisu umowy. W świetle treści pozwu i kolejnych pism procesowych nie budzi też wątpliwości, że powódka domaga się od pozwanych wynagrodzenia za korzystanie ze spornej drogi będącej w jej użytkowaniu wieczystym, do której pozwani nie posiadają tytułu prawnego. W tym stanie rzeczy należało uznać, że podstawę prawną powództwa stanowią przepis art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. Zgodnie z treścią art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast stosownie do art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. W judykaturze nie budzi wątpliwości, że użytkownik wieczysty, tak jak właściciel rzeczy, może domagać się od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez jej posiadacza. Ustalony w umowie (decyzji) sposób korzystania z nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego nie stanowi przesłanki negatywnej wyłączającej możliwość dochodzenia przez użytkownika wieczystego wymienionego wyżej roszczenia przeciwko posiadaczowi nieruchomości, a ponadto, nie będąc podstawą uprawnienia do korzystania w taki sam sposób z nieruchomości przez osoby trzecie, nie stanowi także źródła skutecznego zarzutu posiadacza nieruchomości przeciwko takiemu roszczeniu dochodzonemu przez użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2014r., V CSK 398/13, L.).

Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami, odpowiedzialność korzystającego bezumownie z cudzej nieruchomości (posiadacza) uzależniona jest od jego złej wiary. W tym względzie pamiętać należy o wynikającym z treści art. 7 k.c. domniemaniu dobrej wiary. Stąd, skoro powódka wywodziła swoje roszczenia ze złej wiary pozwanych, to na niej spoczywał ciężar obalenia domniemania dobrej wiary pozwanego z art. 7 k.c. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2010r., I CSK 3/10, nr LEX 786547 domniemanie istnienia dobrej wiary wywołujące określone skutki w zakresie roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wzruszalne, ale ciężar jego obalenia spoczywa na dochodzącym roszczenia, który z przypisania złej wiary pozwanemu wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Pojęcie dobrej wiary trafnie zdefiniował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 sierpnia 2008r. (I CSK 33/08, LEX 510964), wskazując, iż dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

W niniejszej sprawie nie powinno być żadnych wątpliwości co do, że przedmiotowa droga wewnętrzna pozostaje w użytkowaniu wieczystym powodowej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej. Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy daje podstawy do stwierdzenia, że pozwani mieli wiedzę o przysługującym powódce prawie rzeczowym do tej nieruchomości. Zwrócić bowiem należy, iż pismem z dnia 8 listopada 2012r. powódka wezwała pozwanych R. L. i H. L. do stawienia się w siedzibie powódki celem uregulowania uprawnienia pozwanych do korzystania z drogi przebiegającej przez grunt będący w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. W piśmie tym jednoznacznie wskazano, że przedmiotowa droga pozostaje w użytkowaniu wieczystym powodowej spółdzielni mieszkaniowej. Z korespondencji stron nie wynika, aby pozwani kiedykolwiek kwestionowali ten fakt. Nadto, z treści pism procesowych składanych przez pozwanych wynika, że historia obecnej działki nr (...) była doskonale znana pozwanym, w szczególności R. L. i H. L.. Mieli oni wiedzę, że przedmiotowa działka najpierw została przekazana przez ówczesnych właścicieli na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod ulice i zieleńce, a następnie przeszła na własność Gminy M. G., która z kolei oddała ją w użytkowanie wieczyste powódki. O znajomości powyższych stosunków własnościowych świadczy też treść odpowiedzi na pozew, gdzie pozwani przedstawiają dokładnie historię działki. Z powyższego należy wywodzić, że wiedzę o prawie powódki posiadali także pozostali pozwani tj. J. M. i M. M., którzy zamieszkują wspólnie z R. L. i H. L.. Powyższe okoliczności świadczą o tym, że w okresie objętym żądaniem pozwu tj. od 1 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2014r. pozwani posiadali wiedzę o stosunkach własnościowych dotyczących przedmiotowej drogi wewnętrznej i wiedzieli, że nie posiadają skutecznego tytułu do korzystania z przedmiotowej drogi.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie było podstaw do zastosowania przepisu art. 5 k.c., zgodnie z którym nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Podkreślić bowiem należy, iż pozwani nie wskazali, która z zasad współżycia społecznego została naruszona przez powódkę. Ponadto, sytuacja pozwanych jest odmienna od sytuacji, jaka ma miejsce w sprawie o sygnaturze I C 31/17, na którą pozwani wielokrotnie powoływali się w toku niniejszego postępowania. Zważyć bowiem należy, iż pozwani – w odróżnieniu od aktualnej właścicielki nieruchomości położonej przy ul. (...) – nigdy nie przekazywali stanowiących ich własność gruntów na cele drogowe Skarbowi Państwa czy Gminie M. G.. Jak wynika z przedłożonych kopii aktów notarialnych grunty te zostały przekazane przez rodzinę L.. Wreszcie, należy zauważyć, że pozwani nie podnosili w toku niniejszej sprawy zarzutu zasiedzenia części działki nr (...), z której korzystają. Co prawda, pozwani sygnalizowali, że zamierzają wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia, niemniej do dnia wyrokowania nie złożyli w sądzie wniosku w tym przedmiocie.

Zważyć należy, iż w niniejszej sprawie nie było pomiędzy stronami sporu co do tego, że pozwani faktycznie korzystają z części działki nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym powódki. Przedmiotowa droga wewnętrzna umożliwia im dostęp do drogi publicznej (gminnej) tj. do ul. (...). Ostatecznie, bezsporne pozostawało, że pozwani nie korzystają z całej powierzchni działki, lecz jedynie z jej części prowadzącej od domu pozwanych przy ul. (...) do ul. (...). Powierzchnia, z której pozwani faktycznie korzystają wynosi 888 m².

Podstawową kwestią sporną pomiędzy stronami była natomiast wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z części przedmiotowej działki nr (...) stanowiącej drogę wewnętrzną. Ustalenia w tym przedmiocie Sąd oparł na dowodzie z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. B.. Co prawda pozwani w całości kwestionowali przedmiotową opinię, niemniej w opiniach uzupełniających – w ocenie Sądu – biegła zdołała odeprzeć te zarzuty i obronić swoją opinię. W pierwszej kolejności pozwani zarzucili biegłej, że nieprawidłowo wyznaczyła rynek lokalny, przyjmując m.in. transakcje z dzielnicy C., które zawyżają wartość nieruchomości. Odnosząc się do powyższego zarzutu biegła wskazała, iż zarówno obszar jak i okres badania rynku lokalnego uzależniony był od rodzaju nieruchomości wycenianej. Biegła zwróciła uwagę, że na obszarze dzielnic przylegających do dzielnicy C. (w której granicach leży sporna nieruchomość) odnotowano jedynie kilka transakcji sprzedaży nieruchomości o zbliżonym charakterze (tj. użytkowanych jako drogi, ciągi pieszo – jezdne, ciągi piesze czy parkingi). Z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji o zbliżonym sposobie użytkowania i przeznaczeniu do nieruchomości wycenianej, biegła rozszerzyła obszar badania na miasto G. tzn. dzielnice o charakterze mieszkalnym z wyłączeniem dzielnic śródmiejskich oraz położonych w pasie nadmorskim. Biegła wskazała, iż na terenie dzielnicy C. nie odnotowano transakcji sprzedaży dotyczącej nieruchomości podobnej do wycenianej, natomiast w dzielnicach bezpośrednio sąsiadujących (P., C., P.) odnotowano tylko trzy transakcje, których ceny kształtowały się w przedziale od 136,26 do 276,48 zł/m². Z uwagi na stan zagospodarowania wycenianej nieruchomości biegła poszerzyła obszar badania na nieruchomości stanowiące drogi utwardzone, podnosząc, że w procesie wyceny do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne nie tylko pod względem lokalizacji, ale również innych cech wpływających na zróżnicowanie cen rynku nieruchomości (np. stan zagospodarowania nieruchomości). Taki wniosek niewątpliwie znajduje uzasadnienie w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów wykonawczych do niej, które określają sposób wyceny nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wskazuje się w judykaturze porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA (N) z dnia 28 maja 2013r., I OSK (...), L.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010r., (...) SA/Wa (...), L.). Jednocześnie, odnosząc się do dalszych zarzutów pozwanych, biegła wskazała, że określenia wartości nieruchomości nie dokonuje się tylko przez wyliczenie średniej z odnotowanych cen transakcyjnych, lecz ceny transakcyjne koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Taki też sposób wyceny biegła zastosowała, określając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Podstawowy jednak zarzut pozwanych dotyczył wysokości przyjętych przez biegłą współczynników. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów pozwanych dotyczących oceny cech rynkowych i wysokości przyporządkowanych im współczynników korygujących biegła wyjaśniła, że w przypadku cechy „lokalizacja szczegółowa, otoczenie” przyjęła ocenę dobrą z uwagi na położenie działki nr (...) oraz jej sąsiedztwo (zabudowa mieszkaniowa, obiekty użyteczności publicznej) i dostępność do tras komunikacyjnych czy publicznych środków transportu zbiorowego przy ul. (...). W przypadku cechy „powierzchnia gruntu” biegła przyjęła współczynnik w wysokości 0,137, gdyż powierzchnia wycenianej działki (2.540 m²) jest zbliżona do powierzchni największej z nieruchomości podobnych (2.685 m²), dla której przyjęto współczynnik w wysokości 0,127 (dla nieruchomości najmniejszej o powierzchni 31 m² przyjęto współczynnik w wysokości 0,303). W przypadku cechy „stan zagospodarowania, sposób użytkowania, kształt działki” biegła przyjęła ocenę bardzo korzystną i wielkość współczynnika 0,152 z uwagi na fakt, że działka zabudowana jest jezdnią o nawierzchni asfaltobetonowej i chodnikiem z betonowych płyt chodnikowych i kostki betonowej. Wbrew zarzutom pozwanych – w ocenie biegłej – nie ma żadnych podstaw do przyjęcia współczynnika w wysokości 0,063, który został przyporządkowany do oceny mało korzystnej tj. nieruchomości składających się z kilku działek nie tworzących zwartego kompleksu, które zagospodarowane są jedynie jako ciągi piesze. Z kolei, dla cechy „wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej i drogowej” biegła przyjęła najwyższą ocenę tj. bardzo korzystną i współczynnik na poziomie 0,758, gdyż działka jest w większości utwardzona i wyposażona w sieć kanalizacji deszczowej i infrastrukturę oświetleniową. Proponowany przez pozwanych współczynnik w wysokości 0,648 dotyczy nieruchomości w większości utwardzonych wyposażonych jednakże tylko w jedno z urządzeń infrastruktury technicznej, stąd jego zastosowanie należało odrzucić. Biegła wyjaśniła także, że jako podstawę wyliczenia współczynnika korzystania z nieruchomości (k) przyjęła liczbę lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych i domach jednorodzinnych, dla których przedmiotowa wewnętrzna stanowi jedyną drogę dojazdową do drogi publicznej. Osoby te bowiem stale korzystają z przedmiotowej drogi dojazdowej, nie mając innego dostępu do drogi publicznej, w odróżnieniu od postronnych przechodniów. Za prawidłowe Sąd uznał także przyjęcie przez biegłą stopy procentowej odzwierciedlającej potencjalną roczną stawkę czynszu w wysokości 9 %. Jak wskazała biegła stopa uwzględniająca wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela gruntu waha się w przedziale 6-8 %. W niniejszym przypadku jednak poza wydatkami operacyjnymi takimi jak podatek od nieruchomości (grunt i budowle), koszty należytego utrzymania drogi należało zaliczyć również opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, do której uiszczania jest zobowiązana powódka. Stawka procentowa tej opłaty wynosi 1 % wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Stąd, prawidłowo biegła przyjęła stopę w wysokości 9 %. Zdaniem Sądu, wyjaśnienia biegłej są rzeczowe, przekonujące, a tok myślowy zrozumiały i zgodny z zasadami logiki. W tym stanie rzeczy Sąd nie doszukał się żadnych podstaw do kwestionowania opinii złożonej przez biegłą M. B..

Dlatego też, zgodnie z wyliczeniami biegłej, Sąd przyjął, że wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części działki nr (...) w zakresie drogi wewnętrznej od domu pozwanych położonego w G. przy ul. (...) do drogi publicznej tj. z powierzchni 888 m² w okresie od dnia 1 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2014r. wynosi 118 zł. Zważyć należy, iż pismem z dnia 1 sierpnia 2016r. powódka zmieniła żądanie, domagając się od każdego z pozwanych zapłaty kwoty po 143,87 zł, jednak nie cofnęła pozwu w pozostałym zakresie. W tym stanie rzeczy uznać należało, że wartość przedmiotu sporu pozostała bez zmian. Sąd miał jednak na uwadze, że R. L. i H. L., a także J. M. i M. M. są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przy ul. (...) w udziałach po ½ części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W konsekwencji na podstawie art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. od każdego z małżeństw (tj. osobno od R. L. i H. L. i osobno od J. M. i M. M.) Sąd zasądził solidarnie kwotę 59 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 września 2015r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził od powyższych kwot odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 8 września 2015r., albowiem przed wytoczeniem powództwa pozwani byli wzywani do zapłaty i bez wątpienia w powyższej dacie roszczenie było już wymagalne.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 2 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.491 ze zm.). Zważyć bowiem należało, iż powódka wygrała niniejszą sprawę w 20 %, zaś pozwani w 80 % i w takim stosunku stronom należał się zwrot kosztów od przeciwnika. Strona powodowa poniosła koszty w postaci opłaty sądowej od pozwu (30 zł), kosztów zastępstwa procesowego za rozpoznanie sprawy po raz pierwszy przez Sąd I instancji (180 zł), opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł), opłaty sądowej od apelacji (30 zł), kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym (90 zł) i kosztów zastępstwa procesowego za ponowne rozpoznanie sprawy przez sąd I instancji (180 zł), a więc łącznie w kwocie 527 zł. Zgodnie ze stosunkiem, w jakim powódka wygrała niniejszą sprawę należy jej się zwrot 20 % powyższej kwoty tj. 105,40 zł. Mając jednak na uwadze, że pozwani są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej w udziałach po ½ części, podobnie jak w przypadku należności głównej, Sąd zasądził od każdego z małżeństw solidarnie na rzecz powoda połowę powyższej kwoty tj. kwotę 52,70 zł.

Natomiast na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U.2010.90.594 z późn. zm.) Sąd nakazał ściągnąć od stron na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni tymczasowo wyłożone koszty opinii biegłej sądowej. Łączne koszty sporządzenia opinii wynosiły 1.545,64 zł. Zgodnie ze stosunkiem w jakim strony przegrały niniejszą sprawę powódka powinna ponieść te koszty do kwoty 1.236,80 zł, zaś pozwani do kwoty 309,20 zł. Zważywszy, że powódka uiściła już zaliczkę w kwocie 1.000 zł, to należało od niej ściągnąć dodatkowo jedynie kwotę 236,80 zł. Z kolei w przypadku pozwanych – analogicznie jak w przypadku należności głównej i kosztów – należało ściągnąć od każdego z małżeństw po połowie kwoty obciążającej stronę pozwaną tj. kwoty po 154,60 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE