UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 lutego 2018 r. S. Ż. i P. Ż. wystąpili o uchylenie uchwały (...) z dnia 10 stycznia 2018 r. (...) (...) położonej w O. przy ul. (...) w O. w całości oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie podnieśli, że są współwłaścicielami na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w O., który to budynek pozostaje pod zarządem pozwanej (...) (...) (dalej: (...)).

Od września 2017 r., na skutek pożaru, budynek wielorodzinny przy ul. (...) w O. nie nadaje się do użytkowania. Zdaniem powodów uchwała (...) (...) z dnia 10 stycznia 2018 r., za którą głosowała wyłącznie (...) O. posiadająca (...) udziałów, dotycząca przeprowadzenia w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w O. remontu i jego przebudowy jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością i narusza interes ekonomiczny powodów jako członków wspólnoty, gdyż wyklucza korzystniejsze i tańsze rozwiązanie. Wybór wariantu przewidującego remont i przebudowę budynku, zamiast – równie możliwego - dokonania jego rozbiórki celem wybudowania nowego, jest bowiem nie tylko opcją droższą, co potwierdza ekspertyza prywatna sporządzona na tę okoliczność, ale również nieracjonalną, za czym przemawia wiek budynku i stopień jego wyeksploatowania. Wybudowanie nowego budynku w miejsce dotychczasowego, zniszczonego w wyniku pożaru, pozwoli bowiem na zastosowanie nowych technologii umożliwiających zmniejszenie kosztów eksploatacji budynku w przyszłości, w tym także dotyczących poniesienia przez członków wspólnoty wydatków na fundusz remontowy. W związku z powyższym na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali zachodzi potrzeba uchylenia skarżonej uchwały. /pozew k. 4-7/

(...) (...) (...) położona w O. przy ul. (...) w O., reprezentowana przez członków zarządu Z. C. (1) i P. S., podzieliła stanowisko powodów. /k. 169, 219v/

Interwenient uboczny po stronie pozwanej - (...) O. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz od powodów kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniósł w pierwszej kolejności, że powodowie nie wykazali, aby dysponowali zgodą konserwatora zabytków na rozbiórkę i odbudowę zniszczonego budynku przy ul. (...) w O., który pozostaje wpisany do gminnego rejestru zabytków, co czyni ich twierdzenia odnośnie możliwości przeprowadzenia takich robót bezpodstawnymi.

Ponadto zaprzeczył, aby koszt remontu przewyższać miał koszt ewentualnego wyburzenia i postawienia nowego budynku. Wręcz przeciwnie wskazał, że szacunkowo remont jest tańszy o 16,1%, może nadto zostać pokryty ze środków uzyskanych od ubezpieczyciela.

Interwenient podniósł także, że jako właściciel 14 lokali, co daje mu 77,6 % udziałów we wspólnej nieruchomości, jest zainteresowany na równi z powodami wyborem najbardziej korzystnej pod względem czasowym, finansowym i funkcjonalnym opcji doprowadzenia budynku przy ul. (...) w O. do stanu używalności. W związku z powyższym twierdzenia o naruszeniu zasad prawidłowego zarządu nie znajdują potwierdzenia w okolicznościach sprawy. /k. 151-152,164, 169v/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie S. Ż. i P. Ż. są współwłaścicielami na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w O., który to budynek pozostaje pod zarządem (...) (...) położonej w O. przy ul. (...) w O..

Budynek przy ul. (...) w O. został wzniesiony w latach dwudziestych – trzydziestych XX wieku, w technologii tradycyjnej, murowanej z elementami drewnianymi. Do początku XXI wieku nie był poddawany większym zabiegom modernizacyjnym, ani nie przeprowadzano w nim regularnych prac remontowych. W pierwszej dekadzie XXI wieku wymieniono w budynku pokrycie dachowe wraz z obróbką blacharską oraz wymieniono stolarkę okienną.

W budynku znajduje się 19 lokali mieszkalnych, z czego (...) O. pozostaje właścicielem 14 z nich, co stanowi (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto członkami wspólnoty są: A. S. posiadająca (...) udziałów, E. D. dysponująca (...) udziałów, Z. C. (1) podsiadający (...) udziałów oraz P. i S. Ż. dysponujący (...) udziałów.

W dniu 30 sierpnia 2017 r., w wyniku pożaru, doszło do spalenia dachu budynku położonego przy ul. (...) w O.. W następstwie akcji gaśniczej doszło nadto do zalania niższych kondygnacji budynku. Po pożarze budynek nie nadaje się do użytkowania z uwagi na zły stan techniczny, który ulega dalszemu pogorszeniu.

(bezsporne, potwierdzone treścią KW Nr (...) k. 109-112; ekspertyzą stanu technicznego budynku k.k. 32- 92; zeznaniami powodów k. 195-196; zeznaniami członka zarządu Z. C. k. 196-197, opinia biegłego – k. 225-246)

W związku z koniecznością podjęcia prac naprawczych budynku przy ul. (...) w O. w dniu 10 stycznia 2018 r. przedstawione zostały dwa warianty postępowania: I- y dotyczący jego rozbiórki i całkowitej odbudowy oraz II-i dotyczący jego remontu.

(...) (...) (...) przy ul. (...) w O. w dniu 10 stycznia 2018 r. podjęła uchwałę (...), na podstawie której członkowie wspólnoty wyrazili zgodę na remont budynku po pożarze, uzyskanie stosownych pozwoleń, opracowanie dokumentacji projektowej, łącznie z prawem do dysponowania nieruchomością dla (...) spółka z o.o. na cele budowlane oraz udzielenia pełnomocnictwa dla Prezesa Zarządu (...) spółka z o.o. M. F. do występowania w powyższym zakresie w sprawach przez organami administracji państwowej. Za uchwałą głosowała (...) O. posiadająca (...) udziałów.

(dowód: uchwała k.14).

Powodowie oraz Z. C. (1) posiadający łącznie (...) udziałów głosowali natomiast za uchwałą (...), wedle której miała zostać dokonana rozbiórka budynku zniszczonego w wyniku pożaru i po uzyskaniu stosownych pozwoleń jego całkowita odbudowa.

(dowód: uchwała k.13).

Budynek przy ul. (...) w O. w dniu 3 września 2018 r., (tj. dniu oględzin przez biegłego sądowego) wykazywał zużycie na poziomie 66,20%, przy czym objawy zużycia wszystkich elementów wykończeniowych i konstrukcyjnych wyniosły: fundamenty - 65%; ściany nośne - 70%; stropy - 90%; kominy - 75%; tynki zewnętrzne - 50%, zaś wewnętrzne - 60%; instalacje wodociągowe, sanitarne i gazowa - 90%; a instalacje elektryczne -100%.

Wartość robót budowlanych w budynku przy ul. (...) w O. w zakresie kapitalnego remontu, robót potrzebnych do wykonania odbudowy i modernizacji budynku wyniosłaby łącznie 2.714.679 zł brutto, z czego na roboty rozbiórkowe przeznaczyć trzeba - 215.131,90 zł; na stan surowy nadziemia - 317.688,39 zł; stan wykończeniowy wewnętrzny - 658.526,46 zł; stan wykończeniowy zewnętrzny - 255.339,93 zł; instalacje i urządzenia techniczne - 799.605,55 zł, prace budowlano – instalacyjne - 2.246.292,20 zł; prace przygotowawcze, projektowe - 116.145,79 zł, nadto rezerwacja inwestycyjna wyniosłaby 15%, czyli 352.241,08 zł.

Wycena wartości odtworzeniowej budynku przy ul. (...) w O. w zakresie rozbiórki i całkowitej odbudowy wyniosłaby zaś łącznie 3.640.915,10 zł brutto, z czego roboty rozbiórkowe stanowiłyby łącznie - 219.507,35 zł; stan zerowy - 203.733,69 zł; stan surowy - 913.877,63 zł; stan wykończeniowy wewnętrzny - 658.526,46 zł; stan wykończeniowy zewnętrzny - 255.339,93 zł; instalacje i urządzenia techniczne - 799.605,55 zł; prace budowlano – instalacyjne - 2.831.082,90 zł; prace przygotowawcze, projektowe - 146.382,71 zł, nadto rezerwacja inwestycyjna wyniosłaby 15%, czyli 443.942,09 zł.

(dowód: opinia główna pisemna i ustna uzupełniająca biegłego z zakresu budownictwa k.226-259; 302v-303)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać wypada, że okoliczności faktyczne sprawy pozostawały bezsporne i zostały ustalone w oparciu o dokumenty, które nie budziły zastrzeżeń co do ich rzetelności oraz wiarygodności. Strony prezentowały przy tym zgodne stanowisko, że w wyniku pożaru z dnia 30 sierpnia 2017 r. doszło do spalenia dachu budynku położonego przy ul. (...) w O., co skutkowało całkowitym wyłączeniem go z użytkowania i koniecznością podjęcia decyzji odnośnie przeprowadzenia prac modernizacyjnych.

Powodowie, pozwana (...), jak też interwenient uboczny po stronie pozwanej - (...) O. pozostawali natomiast w sporze odnośnie wyboru wariantu doprowadzenia zniszczonego budynku do stanu używalności. Powodowie oraz członkowie zarządu reprezentujący (...) (...) położonej w O. przy ul. (...) w O. stali mianowicie na stanowisku, że najbardziej racjonalne, a zarazem opłacalne z punktu finansowego członków wspólnoty, jest wyburzenie istniejącego budynku i jego budowa od podstaw, zaś (...) O. posiadająca (...) udziałów optowała za przeprowadzeniem kapitalnego remontu, co znalazło odzwierciedlenie w treści kwestionowanej uchwały (...) z dnia 10 stycznia 2018 r. Z tego też względu powodowie wywodzili, a które to zapatrywanie podzielili reprezentujący pozwaną Wspólnotę członkowie zarządu Z. C. (1) i P. S., że uchwała (...) podjęta 10 stycznia 2018 r. przeczy zasadom prawidłowego zarządu nieruchomością i godzi w ich interes jako członków wspólnoty.

W tym miejscu podkreślić należy, że uznanie powództwa – z którą to sytuacją mamy do czynienia na gruncie oświadczeń pozwanej (...) reprezentowanej przez członków zarządu - jest aktem dyspozycyjności materialnej strony pozwanej, która za zasadne uznaje zarówno roszczenie powoda, jak i przytoczone na jego poparcie okoliczności faktyczne, a w konsekwencji godzi się na wydanie wyroku uwzględniającego żądanie pozwu (zob. wyrok SN z dnia 14 września 1983 r., III CRN 188/83, OSNC 1984, nr 4, poz. 60). Sąd orzekający, stosownie do art. 213 § 2 k.p.c. , związany jest przy tym uznaniem powództwa, chyba że uznanie byłoby sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego albo zmierzałoby do obejścia prawa.

Zdaniem Sądu na gruncie niniejszej sprawy wydanie wyroku uwzględniającego powództwo prowadziłoby jednak do usankcjonowania czynności godzącej w prawo. W ocenie Sądu brak jest bowiem podstaw do wywodzenia o naruszeniu w spornej uchwale zasad z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Z tego też względu stanowisko pozwanej (...) nie mogło zyskać akceptacji.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Sąd czynił ustalenia w niniejszej sprawie – wobec wykluczających się wzajemnie stanowisk powodów, pozwanej (...) i (...) O. - w oparciu o opinie, główną pisemną oraz ustną uzupełniającą, biegłego z zakresu budownictwa, który jasno, logicznie i niesprzeczanie wypowiedział się na temat stanu technicznego budynku przy ul. (...) w O. przed, jak też po sierpniu 2017 r., oraz przedstawił możliwe warianty mogące skutkować przywróceniem go do pełnej użyteczności. Biegły przedstawił przy tym precyzyjny i szczegółowy wywód odnośnie wyceny wartości odtworzeniowej budynku i to zarówno w zakresie rozbiórki i całkowitej odbudowy, jak też w zakresie kapitalnego remontu budynku.

W świetle przedstawionych – spójnych i jednoznacznych - wniosków opinii stwierdzić trzeba, że jej autor nie miał przy tym wątpliwości, że w przypadku wyboru pierwszego wariantu postępowania, tj. zmierzającego do zburzenia i następnie odbudowy od podstaw zniszczonej budowli– wbrew twierdzeniom powodów – koszt przeprowadzonych prac będzie wyższy niż przy wyborze opcji kapitalnego remontu.

Biegły zawierając takie stanowisko miał przy tym na uwadze długoletni okres eksploatacji budynku bez remontów kapitalnych oraz bez stałej konserwacji, skalę uszkodzeń powstałych w wyniku pożaru i akcji gaśniczej, postępujące aktualnie zjawiska destrukcji konstrukcji i materiałów, w tym pojawienie się wilgoci oraz zacieków na poddaszu i piętrze. Odpowiadając na zastrzeżenia strony powodowej podkreślił przy tym, że na skutek przeprowadzenia całkowitego remontu stan budynku zostanie przywrócony do stanu umożliwiającego jego dalszą eksploatację przez szereg lat (bez dalszych remontów – 50) i będzie musiał on spełniać – podobnie jak w przypadku budynku nowo wybudowanego – wszelkie normy bezpieczeństwa, w tym również przeciwpożarowe, i nie zachodzi w związku z tym bezwarunkowa konieczność przeprowadzenia jego całkowitej rozbiórki. Zaznaczył, że za takim zapatrywaniem przemawia także okoliczność, iż w obecnym stanie rzeczy nie ma potrzeby – wbrew odmiennemu stanowisko powodów – rozbierania wszystkich ścian nośnych, (stopień zużycia biegły oszacował na 70%, zachodzi bowiem konieczność wykonania rozbiórki budynku do poziomu górnej krawędzi ścian poddasza). W zakresie pozostałych ścian nośnych, biegły uznał, że wystarczające jest ich wzmocnienie.

Oceniając zasadność wyboru jednej z proponowanych opcji biegły nie miał przy tym wątpliwości, że w obu przypadkach – a więc po przeprowadzeniu całościowego remontu, jak też wyburzeniu i odbudowie od podstaw nowego budynku – zachowane zostaną jego funkcje sprzed daty 30 sierpnia 2017 r. Opinii tej powodowie skutecznie nie podważyli. Ich zastrzeżenia sprowadzały się bowiem głównie do wykazania, że zawyżona została rezerwa inwestycyjna określona przy budowie budynku po uprzednim zburzeniu - na 15% wartości prac budowalnych. Biegły wyjaśnił jednak, że w obu wariantach należało przewidzieć wystąpienie potrzeby uregulowania dodatkowych wydatków na prace budowlane, których konieczność przeprowadzenia powstanie dopiero w trakcie robót.

Zwrócić przy tym wypada uwagę, że wartość odtworzeniowa prac polegających na budowie, po uprzednim wyburzeniu, budynku przy ul. (...) w O. nawet po odjęciu rezerwy inwestycyjnej wyniesie łącznie 3.196.973,01 zł brutto, a zatem więcej niż prace remontowe przy uwzględnieniu rezerwy inwestycyjnej, co daje łącznie 2.714.679 zł brutto.

W świetle przedstawionych okoliczności nie sposób podzielić zapatrywania powodów, jakoby uchwała (...) z dnia 10 stycznia 2018 r. została podjęta w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością, bądź naruszała interes ekonomiczny powodów jako członków wspólnoty.

Zwrócić wypada uwagę, że z konkluzji opinii pisemnej oraz ustnej uzupełniającej biegłego z zakresu budownictwa, którą Sąd uznaje za pełną i niesprzeczną, a z tego względu wystarczającą do czynienia miarodajnych ustaleń w sprawie, wynika wprost, że budynek przy ul. M. Z. M. 9 w O. w wyniku przeprowadzonego remontu kapitalnego będzie zdatny do użytkowania podobnie, jak nowo wybudowany. W tej zaś sytuacji subiektywne przekonanie powodów, że postawienie nowej budowli będzie decyzją bardziej racjonalną, nadto skutkującą w przyszłości poczynieniem oszczędności z tytułu opłat, nie mogło odnieść zamierzonego skutku. Na marginesie jedynie wskazać wypada, że powodowie całkowicie pominęli kwestię wpisania zniszczonego obecnie budynku do gminnego rejestru zabytków, co w kontekście jego całkowitego wyburzenia mogło mieć zasadnicze znaczenie.

Podnieść trzeba, że gdyby doszło do wyburzenia budynku, mogłoby to oznaczać wygaśnięcie prawa własności lokali. Dotychczasowi właściciele pozostaną wówczas współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w udziałach, jakie były przypisane do lokali, a w zakresie zarządu nieruchomością znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (art. 199 i n.). Z przeprowadzonego materiału dowodowego wynika, że budynek po wykonaniu kapitalnego remontu będzie spełniał swe funkcje, zatem brak jest podstaw do uchylenia uchwały.

Reasumując Sąd nie uwzględnił wniosku strony powodowej o sporządzenie opinii uzupełniającej na piśmie stwierdzając, że biegły wyczerpująco i wszechstronnie wypowiedział się odnośnie jej zastrzeżeń w toku rozprawy w dniu 21 listopada 2018 r.

W tym miejscu wskazać wypada, że Sąd pominął wniosek o przesłuchanie w charakterze świadka A. K. (autora opinii prywatnej Wariantowo – szacunkowej wyceny kosztów rozbiórki wraz z budową nowego budynku lub remontu istniejącego budynku wielorodzinnego nr (...) pry ul. M.Z. M. w O.) na okoliczność ekonomicznych podstaw do przeprowadzenia remontu uznając, iż dowód ten nie służy wykazaniu danych istotnych dla przedmiotowego rozstrzygnięcia. Ewentualne stanowisko świadka dotyczyłoby bowiem kwestii wymagającej wiedzy specjalnej, na które odpowiedzi przynosi opinia powołanego w sprawie biegłego z zakresu budownictwa.

Z tych przyczyn na podstawie art. 25 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach interwencji ubocznej orzeczono w punkcie II wyroku. W myśl art. 76 k.p.c. kto ma interes prawny w tym, aby sprawa została rozstrzygnięta na korzyść jednej ze stron, może w każdym stanie sprawy aż do zamknięcia rozprawy w drugiej instancji przystąpić do tej strony (interwencja uboczna), co oznacza, iż interwenient uboczny nie jest obowiązany do udziału w procesie i ma swobodę wyboru, czy przystąpi do strony procesu. Podejmując w tej kwestii decyzję musi się liczyć przy tym z ryzykiem poniesienia kosztów interwencji. Należy nadto wskazać, że zgodnie z art. 107 k.p.c. Sąd może przyznać interwenientowi koszty interwencji od przeciwnika obowiązanego do zwrotu kosztów. Nie istnieje zatem procesowy obowiązek uiszczenia kosztów interwencji przez stronę przegrywającą sprawę, a orzeczenie o tych kosztach zależy wyłącznie od uznania sądu, który musi uzasadnić swoją decyzję.

W ocenie sądu okoliczności sprawy wpisują się w przesłankę wypadku szczególnie uzasadnionego w rozumieniu art. 102 k.p.c. i uzasadniają odstąpienie powodów od zwrotu kosztów zastępstwa procesowego należnych (...) O.. Powodowie, jako członkowie (...) wystąpili z niniejszym powództwem z przekonaniem o jego słuszności, a także mając na celu dobro wspólne. Przedstawione okoliczności, wskazane jako podstawa do rozważań z art. 102 k.p.c. , w pełni uzasadniają zatem odstąpienie od obciążania powodów kosztami interwencji. Zatem zgodnie z art. 107 k.p.c. orzeczono jak w punkcie II wyroku.

O kosztach sądowych, na które składały się nieuiszczone wydatki na opinię biegłego z zakresu budownictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 113 ustawy ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazując ściągnąć od powodów jako strony przegrywającej na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Olsztynie) brakującą kwotę 2.437,43 zł (punkt III wyroku).

SSO Ewa Oknińska

Przewodniczący:	SSO Ewa Oknińska
Protokolant:	sekretarz sądowy Justyna Szubring

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE