UZASADNIENIE

Powód (...) wniósł pozew o stwierdzenie, że nabycie przez (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą W. (KRS nr (...)) od (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. (KRS nr (...)) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 kwietnia 2016 r. przed notariuszem S. W. z Kancelarii Notarialnej w K., (...) nieruchomości leśnej, obejmującej działki gruntu nr (...), oznaczone w wypisie z rejestru gruntów jako (...) lasy i gruntu leśne o łącznej powierzchni 2,3054 ha, położonej w O., jednostka ewidencyjna miasto O., powiat miasto O., województwo (...), (...), dla których (...) księgę wieczystą Kw Nr (...) jest nieważne. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że w związku z wykonywaniem obowiązków ustawowych powziął wiadomość, że w wyniku umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 kwietnia 2016 r, doszło od sprzedaży działek gruntu nr (...), które to działki według opisu użytków stanowią lasy. Przedmiotową nieruchomość nabyła (...) S.A., która jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Spółka nabyła nieruchomość bez wymaganego zezwolenia.

Pozwani (...) S.A. w (...) Spółka z o.o. w W. w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu wskazali, że przytoczone przez powoda okoliczności faktyczne stanowiące uzasadnienie dla twierdzenia, że czynność notarialna dokonana między pozwanymi w dniu 22 kwietnia 2016 r. była nieważna w części, w jakiej dotyczyła działek gruntu nr (...) polegają na prawdzie. Strony czynności pozostawały bowiem w błędnym przekonaniu, że działki te nie stanowiły działek leśnych. Jednakże powód nie ma interesu prawnego w ustaleniu częściowej nieważności umowy, albowiem w dniu 5 lipca 2018 r. pozwani zawarli porozumienie, w którym stwierdziły, że nabycie przez (...) Spółka z o. o. w W. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 kwietnia 2016 r. w zakresie działek gruntu nr (...), było z mocy prawa nieważne. Obecnie dla nieruchomości, składającej się z działek gruntu nr (...) prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (...), przy czym wniosek o wpis (...) S.A. w W. jako użytkownika wieczystego oczekuje na rozpoznanie (k. 64-66, k. 143-145).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 22 kwietnia 2016 r. przed notariuszem S. W. z Kancelarii Notarialnej w K., (...), (...) Sp. z o.o. w (...) Sp. z o.o. w W. zawarły umowę sprzedaży. (...) Sp. z o.o. w W. złożył oświadczenie, że sprzedaje (...) Sp. z o.o. w W. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, obejmującej m.in. działki gruntu nr (...), położonej w O., jednostka ewidencyjna miasto O., powiat miasto O., województwo (...), (...), dla których (...) prowadził księgę wieczystą Kw Nr (...). Powyższe działki oznaczone były w wypisie z rejestru gruntów jako (...) lasy i grunty leśne o łącznej powierzchni 2,3054 ha.

(dowód: akt notarialny z dnia 2 2kwietnia 2016 r., Rep, A Nr (...) – k. 9-13, odpis zupełny księgi wieczystej – k. 14-26)

(...) S.A. w W. jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (bezsporne). Spółka nie posiadała wymaganego zezwolenia na nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego nieruchomość rolną.

Powód w związku z prowadzonymi czynnościami wyjaśniającymi dotyczącymi nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, zwrócił się do (...) O. o udzielenie informacji czy na dzień 22 kwietnia 2016 r. dla przedmiotowej nieruchomości sporządzony był plan urządzenia lasu bądź uproszczony plan urządzenia lasu. Z pisma (...) O. wynikało, że nieruchomości nie pozostają w zarządzie (...).

Urząd Miasta O. w piśmie z dnia 08 maja 2017 r. poinformował powoda, że działka gruntu nr (...) oznaczona jest w ewidencji jako Ls – lasy i grunty leśne, stanowi las w rozumieniu ustawy o lasach (topola, brzoza wielka ok. 55 lat), działka gruntu nr (...) oznaczona jest w ewidencji jako Ls – lasy i grunty leśne, stanowi las w rozumieniu ustawy o lasach (sosna, ok. 95 lat) . Pismem z dnia 06 września 2017 r. Urząd Miasta O. poinformował powoda, że w odniesieniu do przedmiotowych działek od 22 kwietnia 2016 r. nie toczyło się postepowanie o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej.

Ponadto Komendant Miejski Policji w O. w piśmie z dnia 20 września 2017 r. poinformował powoda, że podczas przeprowadzonego wywiadu ustalono, że działki nr (...) są działkami typowo leśnymi, na których znajduje się jedynie las.

(dowód: pismo z dnia 05 kwietnia 2017 r. – k. 27, pismo z dnia 04 maja 2017 r. - k. 29 v. – 30, pismo z dnia 08 maja 2017 r. –k. 32, pismo z dnia 24 sierpnia 2017 r. – k. 33, pismo z dnia 06 września 2017 r. – k. 34, pismo z dnia 28 sierpnia 2017 r. – k. 35, pismo z dnia 20 września 2017 r. – k. 36)

Powód pismem z dnia 17 października 2017 r. wezwał (...) Spółka z o.o. w W. do doprowadzenia do stanu zgodnego z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w terminie 30 dni.

W odpowiedzi spółka wskazała, że przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła nieruchomości leśnej w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

(dowód: pismo z dnia 17 października 2017 r. – k. 40-41, pismo z dnia 5 grudnia 2017 r. – k. 42-43)

W dniu 05 lipca 2018 r. pomiędzy (...) S.A. w W. (następcą prawnym (...) Sp. z o.o. w W.) i (...) Spółka z o.o. w W. doszło do zawarcia porozumienia, w którym pozwani wskazali, że nabycie nieruchomości w zakresie działek gruntu nr (...) było z mocy prawa nieważne. Oświadczyli, że czynność dokonana bez zezwolenia właściwego ministra nie wywołała skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek nr (...).

(dowód: porozumienie z dnia 05 lipca 2018 r., Rep. (...) /– k. 78-83, odpis z (...) S.A. w W. – k. 69-73, odpis z (...) Sp. z o.o. w W. – k. 124-132).

W wyniku odłączenia części nieruchomości z księgi wieczystej Kw Nr (...), założono dla działek gruntu nr (...) nową księgę wieczystą Kw Nr (...). Następnie (...) VI Wydział Ksiąg Wieczystych w dniu 21 grudnia 2018 r. dokonał w dziale II podrubryka 2.4.5 wykreślenia wpisu (...) Sp. z o.o. w W. oraz dokonał wpisu użytkownika wieczystego (...) S.A. w W.. Podstawę wpisu stanowiło m.in. porozumienie dnia 05 lipca 2018 r.

(dowód: odpisy zupełne ksiąg wieczystych – k. 90-122, akta księgi wieczystej (...) (...) – akt notarialny z dnia 05 lipca 2018 r. , Rep. (...) – k. 36-41, zawiadomienie – k. 52, wydruk z aktualnej księgi wieczystej)

W dniu 30 października 2018 r. pozwani zawarli warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...). Następnie w dniu 02 stycznia 2019 r. pozwani zawarli umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

(dowód: umowa sprzedaży z dnia 30 października 2018 r., Rep. (...) – k. 84-89, umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 02 stycznia 2019 r. – k. 207-211)

Sąd zważył, co następuje:

W świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego żądanie powoda zasługuje na uwzględnienie.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, dokumentach znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, których wiarygodność nie została zakwestionowana przez strony.

Analizując zasadność roszczenia, wskazać należy, że zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia: nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

Powyższe uregulowanie oznacza, że z dniem 1 maja 2016 r. wobec cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, przestały obowiązywać ograniczenia co do nabywania nieruchomości w Polsce, wynikające z powołanej ustawy. Przedmiotowa umowa została zawarta w dniu 22 kwietnia 2016 r., zatem nabycie prawa użytkowania wieczystego wymagało zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Wskazać należy, że pozwani w postępowaniu przedsądowym w piśmie z dnia 05 grudnia 2017 r. nie zgodzili się ze stanowiskiem powoda, że przedmiotowe działki gruntu stanowią nieruchomość leśną w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Natomiast w niniejszym procesie pozwani nie kwestionowali, że nabycie przez (...) Spółka z o.o. w W. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działki gruntu nr (...) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2016 r. było nieważne. Pozwani przyznali, że przedmiotowe działki stanowiły nieruchomość leśną i ich nabycie przez cudzoziemca tj. (...) Spółka z o.o. w W. wymagało zezwolenia wydanego przez właściwego ministra do spraw wewnętrznych. Pozwani w dniu 05 lipca 2018 r. zawarli w formie aktu notarialnego porozumienie, w którym złożyli oświadczenie, że nabycie nieruchomości w zakresie działek gruntu nr (...) było z mocy prawa nieważne. Ponadto oświadczyli, że czynność dokonana bez zezwolenia właściwego ministra nie wywołała skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek nr (...). Na podstawie powyższego porozumienia, Sąd wieczystoksięgowy w dniu 21 grudnia 2018 r. dokonał w dziale II dokonał wpisu użytkownika wieczystego (...) S.A. w W..

W świetle art. 6 ust 1 ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Przepis art. 6 ust. 2 stanowi, że w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Zatem nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Oznacza to, że czynność prawna dokonana bez zezwolenia właściwego ministra jest nieważna bezwzględnie. Wprawdzie z powyższym stanowiskiem zgodzili się pozwani, sporządzili przed notariuszem oświadczenie o nieważności umowy w zakresie zbycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...), a następnie sąd wieczystoksięgowy wpisał w księdze wieczystej spółkę – zbywcę, jako użytkownika wieczystego. Jednakże w ocenie Sądu przy orzekaniu o nieważności nabycia nieruchomości należy uwzględnić stan istniejący w dniu nabycia, nawet jeżeli następnie stan uległ zmianie. Wyrok sądu stwierdzający nieważność czynności prawnej polegającej na nabyciu prawa użytkowania wieczystego ma jedynie charakter deklaratoryjny (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08 i jest skuteczny ex tunc, albowiem czynność jest nieważna od samego początku i z mocy prawa.

Przepis artykuł 6 ust. 2 ustawy z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przesądza, że podmioty w nim wymienione, mają interes prawny w uzyskaniu orzeczenia stwierdzającego nieważność umowy. Interes ten determinowany jest potrzebą ochrony sfery publicznoprawnej i nie jest konieczne wykazywanie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. (tak: wyrok SN z 8 lutego 2013 r. IV CSK 313/12 niepubl.).

Przedmiotowe orzeczenie Sądu stwierdza nieważność nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu przez cudzoziemca z uwagi na niedysponowanie przez niego stosownym zezwoleniem. Natomiast interes publicznoprawny wynika z potrzeby usunięcia niepewności, wynikającej z funkcjonowania w obrocie prawnym nieważnej czynności prawnej w zakresie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości leśnej. Wskazać należy, że pozwani dopiero po upływie 2 lat uregulowali powyższą kwestię, składając oświadczenia woli w porozumieniu. Porozumienie potwierdza, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca było nieważne. W niniejszej sprawie sąd stwierdził wyrokiem nieważność nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, mając na względzie, że czynność prawna jest nieważna od samego początku. Niewątpliwie interes publicznoprawny wymaga stwierdzenia nieważności wyrokiem. Ma to bowiem zapobiec wszelkim wątpliwościom, jakie mogłyby się wyłonić co do oceny skutków prawnych nabycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...).

Z tych przyczyn na podstawie powołanych przepisów Sąd stwierdził, że nabycie przez (...) Spółka z o.o. od (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. (KRS nr (...)) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 kwietnia 2016 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu, obejmującego działki gruntu nr (...), oznaczone w wypisie z rejestru gruntów jako (...) lasy i gruntu leśne o łącznej powierzchni 2,3054 ha, położone w O., jednostka ewidencyjna miasto O., powiat miasto O., województwo (...), (...), dla których (...) prowadził księgę wieczystą Kw Nr (...), obecnie objętych księgą wieczystą (...) (...), jest nieważne.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., mając na względzie wynik procesu. Do kosztów procesu zaliczono wynagrodzenie pełnomocnika powoda w wysokości stawki minimalnej t.j. w kwocie 5.400 zł.

W pkt III wyroku Sąd orzekł o obowiązku zwrotu kosztów sądowych w oparciu o art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 k.p.c. Nieuiszczone koszty sądowe wyniosły 6.250 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu od uiszczenia, której zwolniony był powód.

SSO Ewa Oknińska

Przewodniczący:	SSO Ewa Oknińska
Protokolant:	sekretarz sądowy Justyna Szubring,

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE