UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 28 lutego 2011 roku powódka A. M. (2) (poprzednio M. - decyzja Kierownika USC (...) W. k.824) żądała zasądzenia na swoją rzecz od pozwanego R. C. kwoty 267 896,51 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych tytułem nakładów poniesionych przez powódkę na nieruchomość położoną w W. przy ul. (...) lok. 2 (k. 2-7).

Z uzasadnienia pozwu wynika, że na powyższą kwotę składa się 117 907,71 zł stanowiące 50% nakładów na części wspólne nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), w tym z tytułu robót związanych z wymianą instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej oraz stolarki okiennej. Drugą część dochodzonej kwoty stanowi 149 988,80 zł, na które składają się należności z tytułu zwrotu poniesionego podatku od nieruchomości należącej do pozwanego oraz koszty wymiany kaloryferów, płytek do łazienki, drzwi, stropów i podłóg i armatury w lokalu pozwanego. Z uzasadnienia pozwu wynika, że podstawy dochodzenia tych należności powódka upatruje w bezpodstawnym wzbogaceniu pozwanego na skutek poczynienia koniecznej przy dokonywaniu remontu instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz grzewczej ingerencji w stropy i ściany lokalu pozwanego.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23 maja 2011 roku, sygn. XXV Nc 48/11 Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził dochodzone przez powódkę roszczenie (k. 126).

Po dwukrotnej awizacji adresowana do pozwanego na adres ul. (...) lok. (...), W., przesyłka została zwrócona do sądu jako niepodjęta w terminie i uznana za doręczoną w dniu 20 czerwca 2011 r. (koperta – k. 128).

Postanowieniem z 2 sierpnia 2011 r. ww. nakazowi zapłaty została nadana klauzula wykonalności (k. 131).

Postanowieniem z 28 kwietnia 2016 r. sąd wydał powódce dalszy tytuł wykonawczy w celu wszczęcia i prowadzenia postępowania egzekucyjnego, bowiem na podstawie pierwszego tytułu powódka uzyskała wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości powoda (wniosek o dalszy tytuł – k. 136-137, postanowienie z 28.04.2016 r. – k. 150).

23 maja 2016 roku pozwany zapoznaje się z aktami sprawy.

6 czerwca 2016 r. pozwany złożył sprzeciw od nakazu zapłaty z dnia 23 maja 2011 r., zaskarżając go w całości i wskazując, że nakaz zapłaty nie został prawidłowo doręczony pozwanemu, zaś dochodzone roszczenie jest bezzasadne (k. 156-160).

Postanowieniem z 8 lipca 2016 roku (k.321) Sąd Okręgowy uwzględnił zażalenia pozwanego na postanowienie z 2 sierpnia 2011 roku oraz postanowienia z 28 kwietnia 2016 roku (o wydaniu kolejnego tytułu wykonawczego) i uchylił te postanowienia, a także, uwzględniając wniosek pozwanego o udzielenie zabezpieczenia, zawiesił postępowanie egzekucyjne.

Odpis pozwu i nakaz zapłaty zostały doręczone pozwanemu na rozprawie 8 lipca 2016 roku (protokół rozprawy k.328). Odpis sprzeciwu zostaje doręczony pełnomocnikowi powoda 21 lipca 2016 r., z zakreśleniem 14 dni na zajęcie stanowiska i wnioski dowodowe (k.352).

Postanowieniem z 14 lipca 2016 roku (k.345) Sąd Okręgowy stwierdził, że nakaz zapłaty z 23 maja 2011 roku utracił moc w całości.

Postanowieniem z 19 stycznia 2017 roku (k.534) sąd oddalił wnioski powódki o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności oraz o wydanie dalszego tytułu wykonawczego.

W piśmie złożonym 7 czerwca 2019 roku (k.871) pozwany podniósł warunkowy zarzut potrącenia kwoty 76 241,43 zł, odpowiadającej kwocie przekazanej powódce jako wierzycielowi w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie nakazu zapłaty z 23 maja 2011 roku (pismo komornika k.873).

W opisanej wyżej sytuacji procesowej w pierwszej kolejności należało rozważyć kwestię terminowości wniesienia sprzeciwu. Argumenty podnoszone przez powódkę w piśmie jej pełnomocnika z 24 czerwca 2016 roku (k.257) nie mają żadnego znaczenia dla oceny terminowości wniesienia sprzeciwu. Bieg termin na wniesienie sprzeciwu otwiera doręczenie nakazu zapłaty oraz odpisu pozwu dokonane przez sąd w zgodzie z przepisami regulującymi doręczenia w postępowaniu cywilnym. Nie ma znaczenia kiedy pozwany powziął z innych żródeł wiedzę o istnieniu nakazu zapłaty.

Za wykazane należy przyjąć, że adres przy ul. (...) (...) nie był adresem zamieszkania pozwanego co najmniej od 2007 roku. Wynika to nie tylko z dokumentów przedkładanych przez pozwanego ale jest oczywistą konsekwencją tego, że to powódka od tego czasu włada lokalem położonym na piętrze w budynku znajdującym się na nieruchomości pod tym adresem.

Rozstrzygnięcie należało oprzeć o następujące ustalenia faktyczne:

1. Przy ulicy (...) w W. położona jest zabudowana nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) (odpis z księgi wieczystej k.75-77).

2. W budynku znajdującym się na tej nieruchomości wyodrębnione są dwa lokale:

- nr 1, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiący własność A. M. (3) (odpis z księgi wieczystej k.78-82),

- nr 2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiący własność A. C. (odpis z księgi wieczystej k.72-74).

Właścicielowi każdego z lokali przysługuje udział ½ w prawie własności nieruchomości wspólnej .

3. W 1989 r., czyli w chwili wyodrębnienia lokali i zniesienia współwłasności budynku, położony na parterze lokal nr (...) miał powierzchnię 74,4 m² i składał się z dwóch pokojów, hallu, kuchni, łazienki, przedpokoju, pomieszczenia gospodarczego i podziemia oraz sionki. Położony na piętrze lokal nr (...) miał powierzchnię 73,4 m² i składał się z dwóch pokojów, hallu, kuchni, łazienki, przedpokoju, pomieszczenia gospodarczego i strychu. Właściciele lokalu nr (...) zostali zobowiązani przez sąd znoszący współwłasność do skasowania sionki, przebudowy schodów na 1. piętro na schody proste i wykonania wejścia do lokalu na parterze w miejscu istniejącego okna do hallu (postanowienie SR dla m.st. Warszawy z 15.09.1989 r. – k. 508-510).

4. Pozwany od 1984 r. nie mieszka przy ul. (...). Od tego czasu pozwany rzadko bywał w swoim lokalu, który stał pusty i zaniedbany, i nadawał się do remontu. Strop lokalu był ugięty, w kilku miejscach popodpierany, ściany były zagrzybione i zawilgocone, część szyb była powybijana i nieszczelna, posadzki były zniszczone, a taras przeciekał. W 2007 r. w stanie zadowalającym były wewnętrzne schody żelbetowe prowadzące na 1. piętro, schody na poddasze, konstrukcja budynku od strony ul. (...) oraz ściany od strony ul. (...), strop 1. piętra i pokrycie dachowe z papy asfaltowej. W stanie niezadowalającym były elementy konstrukcji budynku takie jak nadproża, obróbki blacharskie i rynny. W stanie złym były elewacja, tynki i malatura, wszystkie instalacje, konstrukcja dachowa, kominy, ławy kominiarskie, stolarka okienna, drzwi zewnętrzne. Lokal pozwanego był wyposażony w instalację elektroenergetyczną, instalację zimnej wody (o charakterze minimalnym) instalację kanalizacji sanitarnej i wentylacji grawitacyjnej. Lokal był ogrzewany piecem kaflowym – nie była do niego doprowadzona instalacja centralnego ogrzewania z kotłowni. Lokal pozwanego miał osobne wejście niezależne od wejścia do lokalu nr (...) (opinia techniczna z czerwca 2007 r. – k. 38-57, zdjęcia – k. 390-405, zeznania świadka T. B. – k. 323, 478-479, zeznania pozwanego – k. 326, decyzja o wymeldowaniu z 15.09.2005 r. – k. 502-503, zeznania świadka P. M. – k. 513-515, 825v-826, zeznania świadka J. N. – k. 515).

5. Powódka nabyła lokal numer (...) przy ul. (...) w W. 30 marca 2007 roku.

6. 6 kwietnia 2007 roku powódka zawarła umowę na remont, w jej uzupełnieniu została sporządzona wycena prac budowlanych obejmujących części wspólne oraz lokal pozwanego.

7. W czerwcu 2007 roku została ukończona przygotowana na zlecenie powódki ekspertyza techniczna.

8. 27 listopada 2007 r. Stołeczny Konserwator Zabytków zezwolił powódce na prace remontowe w zakresie wymiany stolarki okiennej i pokrycia dachowego oraz naprawy tynków (decyzja z 27.11.2007 r. – k. 66-67).

9. W latach 2007-2009 powódka przeprowadziła generalny remont budynku przy ul. (...), w ramach którego wykonano m.in. nowy strop nad piętrem i nowy dach (który ponadto podniesiono), wymieniono większość cegieł w obrębie kominów, zrobiono izolację nad tarasem, wstawiono nowe okna, nowe schody na poddasze, na piętrze i poddaszu zbito wszystkie tynki, a po osuszeniu położono nowe, wykonano izolację fundamentów i termomodernizację całego budynku, pogłębiono piwnicę, wymieniono przewody wentylacyjne, instalację elektryczną i instalację ogrzewania, wymieniono elewację.

10. W lokalu pozwanego zainstalowano również wannę i umywalkę, założono gniazdka i włączniki światła. Oba lokale doprowadzono do stanu, w którym nadają się do normalnego użytkowania (zeznania świadka P. M. – k. 513-515, zeznania świadka M. M. – k. 516-517, zeznania powódki – k. 650-652).

11. W wyniku remontu lokal powódki otrzymał bardzo wysoki standard. Obecnie lokal nr (...) składa się z salonu, otwartej kuchni, toalety i ubikacji oraz pokoju, zaś lokal nr (...) utrzymał poprzedni rozkład pomieszczeń. Na skutek remontu zniknęło osobne wejście do lokalu pozwanego, do którego można się obecnie dostać jedynie schodami prowadzącymi z lokalu nr (...). Lokale nr (...) stanowią obecnie jedną całość i są użytkowane jako jeden dom. Również instalacje w lokalach nie są samodzielne (zeznania świadka T. B. – k. 478-479, zeznania świadka P. M. – k. 515, zeznania świadka J. N. – k. 516, zeznania świadka M. M. – k. 516-517, zeznania biegłego rozprawa 31 maja 2019 r. 01:15:23).

12. Powódka przeprowadziła generalny i całościowy remont lokalu pozwanego, ponieważ jego stan według wiedzy powódki miał stwarzać zagrożenie dla lokalu powódki oraz dlatego, że powódka chciała korzystać z lokalu nr (...) i liczyła, że w przyszłości rozliczy się z pozwanym z przeprowadzonego remontu tego lokalu (zeznania powódki – k. 650-651).

13. Koszty prac odpowiadających pracom wykonanym przez powódkę wynoszą 137 803,59 zł i składa się na nie:

a. remont konstrukcji drewnianej dachu wraz wymianą pokrycia dachu papą, remont kominów, usunięcie z ternu budowy złomu i gruzu związanego z tymi pracami – 35 207,76 zł

b. wykonanie izolacji pionowej ścian fundamentowych wraz z ociepleniem – 17 774,34 zł

c. wykonanie izolacji poziomej ścian fundamentowych – 37 003,50 zł,

d. remont elewacji frontowej – 21 493,50 zł,

e. remont elewacji ogrodowej – 24 214,26 zł

f. usunięcie z budowy złomu i gruzu związanego z tymi pracami – 2 110,15 zł

(opinia biegłego wraz z uzupełnieniami – tabela s.13 opinii z 1 kwietnia 2019 roku, k.944)

2. Postanowieniem z 23 lutego 2009 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Żoliborza w Warszawie w sprawie o sygn. I Ns 391/08 upoważnił A. M. (3) do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną położoną w W. przy ul. (...), tj. do wykonania remontu części wspólnych budynku polegających na naprawie i wykonaniu elewacji z wykonaniem izolacji przeciwwodnej, pionowej oraz naprawie konstrukcji i poszycia dachu. Sąd oddalił zaś wniosek w zakresie wymiany okien w lokalu nr (...), wywiezienia gruzu i śmieci z tego lokalu i wprowadzenia do tego lokalu pionów centralnego ogrzewania, elektrycznego, kanalizacyjnego i wodnego .

Wśród przyczyn oddalenia wniosku wskazano m.in., że wymiana okien w lokalu nr (...), wywiezienie gruzu i śmieci z tego lokalu, wprowadzenie tam instalacji co, elektrycznej, kanalizacyjnej i wodnej wkraczałoby w prawo własności (postanowienie SR dla Warszawy Żoliborza z 23.02.2009 r. – k. 294-296).

3. Z wniosku złożonego w sprawie I Ns 391/08 wynika, że w lokalu nr (...) nie ma instalacji wodno-kanalizacyjnej, c.o. i elektrycznej, już do wniosku została dołączona ekspertyza techniczna ( kopia wniosku k.430-433).

4. Postanowienie stało się prawomocne 17 marca 2009 roku (odpis postanowienia k.69).

5. 15 września 2005 r. pozwany został wymeldowany z pobytu stałego z adresu: ul. (...), W.. Od 19 czerwca 2008 r. pozwany jest zameldowany na pobyt stały pod adresem: ul. (...), W. (zaświadczenie o zameldowaniu – k. 243, zaświadczenie o wymeldowaniu – k. 389).

6. 4 listopada 2008 r. powódka zapłaciła podatek od nieruchomości za lokal nr (...) w kwocie 650 zł (potwierdzenie przelewu – k. 17).

7. Powódka poznała adres pozwanego w 2015 roku. 6 stycznia 2016 r. powódka skontaktowała się z pozwanym w sprawie spłaty zadłużenia stwierdzonego nakazem zapłaty z dnia 23 maja 2011 roku, proponując również umorzenie zadłużenia za przeniesienie na powódkę własności lokalu nr (...) (korespondencja mailowa – k. 265-283, zeznania świadka T. B. – k. 479, zeznania powódki – k. 649-650).

8. Na podstawie tytułu wykonawczego przeciwko pozwanemu zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia M. S. w sprawie Km (...). W toku postępowania została wyegzekwowana kwota 76 241,43 zł (pismo komornika k.873).

9. Do chwili zamknięcia rozprawy nie nastąpiło przywrócenie odrębności obu lokali, w szczególności odtworzenie oddzielnych wejść do każdego z lokali. Oba lokale, po ich połączeniu, znajdują się we władaniu powódki (niesporne).

Dokonując powyższych ustaleń faktycznych, sąd oparł się na ww. dokumentach, zeznaniach świadków i stron, które nie budziły wątpliwości co do ich wiarygodności. W szczególności sąd dał wiarę zgodnym zeznaniom świadków o złym stanie niektórych elementów budynku przy ul. (...) w W., co znajdowało potwierdzenie w materiale zdjęciowym i opinii o stanie technicznym budynku z czerwca 2007 r. Zeznania świadków oraz dokumenty wskazują również w miarę ogólny zakres wykonanych w trakcie remontu prac.

Jednakże ustalając szczegółowy zakres prac sąd oparł się na ustaleniach biegłego, przyjmując, że zostały wykonane te prace, których wykonanie biegły potwierdził po wykonaniu oględzin. Zaznaczyć przy tym trzeba, że biegły sporządził szereg opinii w tym uzupełniających, a następnie szczegółowo wyjaśniał ustnie w swoich zeznaniach podstawy przyjęcia określonych ustaleń i założeń. Biegły przedstawił również warianty opinii uwzględniające możliwość zakwalifikowania określonych prac do prac obejmujących części wspólne bądź poszczególne lokale, a także do prac niezbędnych do wykonania i innych. W ocenie sądu stronom, a w szczególności powódce nie powiodło się zakwestionowanie wniosków biegłego, a sporządzona ostatecznie opinia mogła stanowić podstawę ustaleń, a następnie rozstrzygnięcia – bez potrzeby jej dalszego uzupełniania bądź dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego.

W szczególności zasadne wydaje się być wskazanie, że już 21 lipca 2016 roku pełnomocnikowi powódki został doręczony odpis sprzeciwu i zakreślony 14 dniowy termin na zajęcie stanowiska i zgłoszenie wniosków dowodowych. Postępowanie zostało wszczęte w marcu 2011 roku, zatem zastosowanie znajduje brzmienie przepisów kodeksu postępowania cywilnego sprzed zmian dokonanych ustawą z 16 września 2011 roku, obowiązujących od 3 maja 2012 roku. W szczególności na podstawie art.207§3 kpc możliwe było zobowiązanie strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego do złożenia w wyznaczonym terminie pisma przygotowawczego, w którym strona jest obowiązana do powołania wszystkich twierdzeń, zarzutów i dowodów. Najpóźniej zatem na początku sierpnia 2016 roku strona powodowa zobowiązana była do przedstawienia wszystkich twierdzeń i dowodów dotyczących zakresu wykonanych prac. Przedłożenie ponad dwa lata później prywatnej wyceny wykonanych prac, którą uznać można za element twierdzeń faktycznych powódki, bo nie za dowód, było więc zdecydowanie spóźnione.

Nie stanowi też okoliczności mogącej zdyskredytować opinię biegłego fakt, że pozwany i jego pełnomocnik, ze względu na postawę powódki, nie wzięli udziału w czynnościach biegłego. Biegły bowiem wyczerpująco wyjaśniał na jakiej podstawie i w jakim zakresie uwzględnił wykonanie poszczególnych prac. Przepisy nie wymagają natomiast udziału stron w czynnościach biegłego. Strona powodowa nie wnosiła również o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, który to dowód ze swej istoty służy do zaznajomienia się przez sąd i strony ze stanem określonej rzeczy.

Niezależnie od powyższego zasadnie pozwany podniósł w sprzeciwie, że rzeczą powódki było w niniejszej sprawie dokładne wykazanie, jakie nakłady i wydatki na części wspólne nieruchomości zostały przez nią poniesione oraz jaki był rzeczywisty poniesiony przez nią koszt w tym zakresie. Przedłożone przez powódkę kopie dokumentów (pomijając zignorowanie wezwania do złożenia ich oryginałów) nie obrazują jakich wydatków dotyczą, które z nich dotyczą części wspólnych nieruchomości, a które poszczególnych lokali i w jaki sposób zostały uwzględnione w dochodzonym roszczeniu.

Analiza załączonych do pozwu dokumentów prowadzi do wniosku, że powódka złożyła oferty (k.8), dokumenty w-z (k.9) fakturę na meble łazienkowe (k.10), fakturę zaliczkową na montaż podłóg (k.11-12), fakturę zaliczkową na drzwi (k.13), fakturę na płytki (k.14), fakturę na grzejniki na kwotę 17 378,81 zł (k.15-16), fakturę na materiały budowlane (k.18), drewno (k.19), materiały hydrauliczne (k.20), rynny (k.21), montaż kotłowni na kwotę 13 200 zł (k.22). Poza ostatnim, z żadnego z tych dokumentów nie wynika których z objętych podstawą faktyczną pozwu prace (części wspólne? lokal pozwanego? lokal powódki?) mogą dotyczyć. Ponadto w piśmie procesowym z 22 lipca 2016 roku pozwany zażądał złożenia przez powódkę oryginałów dokumentów dołączonych do pozwu kwitujących wszelkie poniesione przez powódkę wydatki na remont nieruchomości położonej przy ul.(...) w W. (k.368v). Żądanie zostaje powtórzone w piśmie z 13 września 2016 roku (k.422) – jednak nie zostało zrealizowane przez powódkę, co jeszcze bardziej osłabia moc dowodową złożonych dokumentów, sprowadzając ją niemal do zera.

Również przedłożoną umowę o wykonanie remontu zawarta 6 kwietnia 2007 roku pomiędzy powódką a P. S. na kwotę 320 000 zł (k.23-30) nie można uznać za dowód zgłoszonego roszczenia, gdyż nie został złożony załącznik stanowiący, zgodnie z §1 umowy, szczegółowy zakres robót

Nie mogła też stanowić dowodu wykonania prac i ich wartości wycena prac na budynku mieszkalnym przy ul.(...) część wspólna oraz część prac w lokalu nr (...) z 7 grudnia 2007 roku (k.31). W szczególności nie wiadomo czy jest to wycena prac, które mają zostać wykonane, czy wycena już zakończonych robót. Biorąc pod uwagę jej datę, trudno uznać aby były to roboty zakończone. Ponadto brak jest dowodu poniesienia przez powódkę wskazanych w wycenie kosztów.

Dlatego też wszelkie wątpliwości co do zakresu wykonanych prac rozstrzygnąć należało na niekorzyść powódki, jako strony na której spoczywał ciężar dowodu okoliczności faktycznych (zakresu prac), z których wywodziła swoje roszczenie.

Ustalając wartość prac, sąd mając na uwadze niewykazanie przez powódkę poniesienia kosztów związanych z podatkiem VAT, uwzględnił wartości robót w stawkach netto. Ponownie – to powódkę obciążał w niniejszej sprawie ciężar wykazania zarówno zakresu prac i poniesienia określonych kosztów z tym związanych. O ile z faktu wykonania prac można zasadnie wnioskować, że następowało to odpłatnie, to już nie ma podstaw aby przyjmować bez dalszych dowodów, że powódka zapłaciła kwoty brutto.

Ustalenia faktyczne dotyczące wartości prac zostały ograniczone do wyceny części prac wykonanych w obrębie nieruchomości wspólnej. Ze względu na omówioną dalej podstawę rozstrzygnięcia, szersze ustalenia faktyczne były zbędne. Jednakże zakres przeprowadzonego postępowania dowodowego w pełni pozwala na dokonanie takich ustaleń. Na marginesie jedynie można wskazać, że z uwzględnieniem ostatnich ustnych wyjaśnień biegłego, wskazującego na potencjalny koszt wykonania prac minimalnych, należałoby uznać, że koszt prac w lokalu nr (...) stanowiących nakłady konieczne wynosił 76 119,27 zł, a koszt innych prac (w tym instalacja elektryczna) 82 780,47 zł

Sąd zważył, co następuje:

Dokonując oceny zgłoszonego żądania należało w pierwszej kolejności zauważyć, że obejmuje ono w istocie dwa odrębne żądania, oparte o inne podstawy faktyczne, a w konsekwencji – również podstawę prawną rozstrzygnięcia. Pierwszym z nich jest żądanie rozliczenia prac obejmujących nieruchomość wspólną, należących w udziałach po ½ do powódki i pozwanego. Drugie żądanie obejmuje rozliczenie prac wykonanych przez powódkę w lokalu stanowiącym własność pozwanego.

Rozliczenie prac w nieruchomości wspólnej.

Na skutek wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, nieruchomość stanowiąca współwłasność stron stała się nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Zgodnie z art.3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art.12 ust.2 uwl właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach) w stosunku do ich udziałów.

Zgodnie z art.19 uwl do zasady zarządu nieruchomością wspólną istniejącą przy ul. (...) mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności – liczba lokali nie przekracza bowiem siedmiu.

W szczególności zastosowanie znajdą zatem:

- Art.199 kc, zgodnie z którym do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

- Art.201 kc, zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

- Art.208 kc, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

- Art.209 kc, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Przysługiwanie każdej ze stron udziału ½ w prawie własności nieruchomości wspólnej powoduje, że wszelkie czynności związane z nieruchomością wspólną – zarówno mieszczące się w granicach zwykłego zarządu, jak i wykraczające poza ten zakres – mogły być dokonywane jedynie za zgodą obojga współwłaścicieli albo na podstawie upoważnienia sądu udzielonego na podstawie art.199 lub 201 kc.

Stąd też decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia w zakresie obejmującym żądanie zasądzenia kwoty 117 907,71 zł ma treść postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza z 23 lutego 2009 roku. Skoro postanowieniem tym powódka została upoważniona do wykonania remontu części wspólnych budynku polegającego na naprawie i wykonaniu elewacji z wykonaniem elewacji przeciwwodnej, pionowej oraz naprawie konstrukcji i poszycia dachu, to tylko w tym zakresie możliwe było wykonanie prac zgodnych z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a w konsekwencji prac, których koszty powinny być ponoszone przez współwłaścicieli (zgodnie z art.12 ust.2 uwl czy też odpowiadającym mu art.207 kc). Powołane przepisy stanowią przy tym jedyną podstawę umożliwiającą rozliczenie prac pomiędzy współwłaścicielami. W szczególności nie jest dopuszczalne obejście regulacji dotyczących zarządu rzeczą wspólną przez zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Te ostatnie nie regulują bowiem tych stosunków, które regulowane są innymi przepisami. W konsekwencji poczynienie przez jednego ze współwłaścicieli wydatków związanych z rzeczą wspólną niezgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną nie daje podstaw do żądania od innych współwłaścicieli zwrotu odpowiedniej części poczynionych wydatków.

Powódka wskazała, że z tytułu połowy nakładów na części wspólne nieruchomości dochodzi kwoty 117 907,71 zł. Kwota ta obejmuje również wydatki z tytułu robót związanych z wymianą instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej oraz stolarki okiennej. Tymczasem w postanowieniu wydanym w sprawie I Ns 391/08 Sąd jednoznacznie wykluczył możliwość uznania takich prac za prace związane z nieruchomością wspólną. W obecnie toczącym się postępowaniu, ze względu na wynikający z art.365§1 kpc zakres mocy wiążącej orzeczenia, nie jest możliwe przyjęcie, że inne prace objęte wnioskiem, a następnie oddalającym orzeczeniem sądu, stanowiły prace wykonywane w obrębie nieruchomości wspólnej.

Dlatego też powódce przysługiwało od pozwanego uprawnienie do zwrotu tej części wydatków, które związane były z pracami związanymi z naprawą i wykonaniem elewacji z wykonaniem izolacji przeciwwodnej, pionowej a także naprawie konstrukcji i poszycia dachu. Połowa łącznych kosztów tych prac wynosiła 68 901,80 zł (17 603,88 + 8 887,17 + 18 501,75 + 10 746,79 + 12 107,13 + 1 055,08) i taką też kwotę pozwany powinien zwrócić powódce. Stąd też konieczność zasądzenia powyższej kwoty od pozwanego na rzecz powódki. Ponadto od pozwanego należało zasądzić, na podstawie art.481 kc, ustawowe odsetki od 21 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty – przyjmując, że pozwany znajdował się w opóźnieniu po upływie 14 dni od momentu, w którym dowiedział się o roszczeniach powódki (mail z 6 stycznia 2016 r.).

Jednakże w czasie trwania niniejszej sprawy doszło do wyegzekwowania od pozwanego na rzecz powódki, na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, który utracił następnie moc, kwoty przewyższającej przysługującą powódce. Wyegzekwowanej należności w części, w jakiej stanowiła spełnienie należnego świadczenia nie można uznać za bezpodstawne wzbogacenie po stronie powódki (nienależnie spełnione na jej rzecz świadczenie). Przypomnieć trzeba, że co do zasady zasądzające orzeczenie sądu ma jedynie charakter deklaratoryjny, potwierdzający istnienie zobowiązania, nie kreuje zaś obowiązku świadczenia. Obowiązek pozwanego – podstawa prawna wyegzekwowanego świadczenia – istnieje w oparciu o przywołane wyżej normy prawne, nie zaś na skutek wydania orzeczenia o określonej treści. Utrata mocy przez nakaz zapłaty nie ma więc wpływu na ocenę istnienia podstawy przysporzenia po stronie powódki. Dlatego też nie istnieje wierzytelność, wywodzona z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, która mogłaby zostać przedstawiona do potrącenia z wierzytelnością powódki związaną z kosztami wykonanego remontu nieruchomości wspólnej.

Nie ma również podstaw aby w tej sytuacji oddalić powództwo przyjmując, że zobowiązanie wygasło. Nie doszło do tego, gdyż przymusowego wyegzekwowania świadczenia w oparciu tytuł wykonawczy, który następnie utracił moc, nie można uznać za spełnienie świadczenia przez pozwanego. Strony nadal pozostawały w sporze co do zasady i wysokości roszczenia i spór ten musiał być rozstrzygnięty przez wydanie orzeczenia. Mając jednakże na uwadze konieczność uniknięcia sytuacji, w której powstaje kolejny tytuł egzekucyjny obejmujący już wyegzekwowane należności, sąd zamieścił w sentencji wyroku wzmiankę o wyegzekwowaniu należności.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało natomiast oddaleniu – co dotyczy zarówno żądania związanego z kosztami prac w nieruchomości wspólnej ponad kwotę 68 901,80 zł, jak i w całości żądanie zasądzenia kwoty 149 988,80 zł stanowiącej równowartość prac w lokalu należącym do pozwanego oraz kosztów podatku zapłaconego za pozwanego.

Prace w lokalu należącym do pozwanego

Żądając zasądzenia kwoty 149 988,80 zł powódka wskazywała w toku postępowania różne podstawy prawne, by ostatecznie uchylić się od wskazania podstawy prawnej żądania.

Rozważając możliwe podstawy zgłaszanych roszczeń, wziąć pod uwagę należało przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, wreszcie – przepisy regulujące stosunki pomiędzy właścicielem a samoistnym posiadaczem rzeczy.

Zastosowanie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia należało wykluczyć z dwóch względów. W pierwszej kolejności, zgodnie z art.752 kc, kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność. Nie sposób przyjąć aby powódka podejmując działania zmierzające do połączenia lokalu pozwanego ze swoim lokalem, a następnie przeprowadzenia remontu lokalu pozwanego w ten sposób, że stanowi jedną całość z lokalem powódki, został wykończony w tym samym standardzie, działała w zgodzie z wolą pozwanego – właściciela lokalu. Przeciwnie – były to działania podejmowane i przeprowadzane wyłącznie w interesie powódki. Świadczy o tym również utrzymujący się do chwili obecnej stan, w którym pozwany nie tylko nie może władać lokalem stanowiącym jego własność, ale nawet nie ma do niego dostępu i nie może zapoznać się z rezultatem prac.

Ponadto zgodnie z art.753§2 kc prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek. Jedynie jeśli działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy. Powódka – nawet przyjmując hipotetycznie, że działała z zamiarem prowadzenia spraw pozwanego – ani nie złożyła należytego rachunku z wykonanych prac (czego najlepszym dowodem jest konieczność sięgania do opinii biegłego aby dokonać ich wyceny, gdyż dokumenty złożone przez powódkę w żadnym razie na to nie pozwalały), ani nie działała w zgodzie ze swoimi obowiązkami, w szczególności naruszając obowiązek działania zgodnie z prawdopodobną wolą właściciela lokalu.

Wykluczyć należy również możliwość oparcia roszczenia zgłoszonego przez powódkę o przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia.

Przede wszystkim pierwszeństwo przed przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu będą miały przepisy dotyczące stosunków pomiędzy właścicielem a samoistnym posiadaczem. To treść art.224-229 kc zawiera pożądaną przez ustawodawcę regulację sytuacji władania cudzą rzeczą i czynienia nakładów na nią. Nie mogą być obchodzone przez stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeśli bowiem ustawodawca wyłączył możliwość żądania zwrotu nakładów w określonych sytuacjach, to czynił to ze świadomością możliwości istnienia zubożenia lub wzbogacenia po jednej z zainteresowanych stron. Gdy zaś chciał zastosować regulacje dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia, to czynił to wyraźnie (np. art.226§2 kc).

Ponadto nie może być mowy o wzbogaceniu pozwanego w sytuacji, w której stanowiący jego własność lokal utracił przymiot samodzielnego lokalu, na skutek połączenia z lokalem powódki, a tak powstałą całością włada powódka.

Stąd też jedyną możliwą podstawą do dokonania rozliczeń pomiędzy stronami są regulacje zawarte w art.224-229 kc.

Stosując je, należało przyjąć, że powódka jest obecnie samoistnym posiadaczem pomieszczeń składających się uprzednio na samodzielny lokal pozwanego. Zgodnie z art.339 kc, domniemywa się, że ten, kto rzeczą samodzielnie włada, jest posiadaczem samoistnym. Bez wątpienia powódka włada tymi pomieszczeniami, a okoliczności – odmowa udostępnienia lokalu pozwanemu czy nawet wpuszczenia pozwanego do lokalu, dążenie do nabycia własności tego lokalu w zamian za rezygnację z roszczeń przeciwko pozwanemu, urządzenie lokalu zgodnie z własnymi upodobaniami, stałe korzystanie z lokalu – wykluczają aby władanie powódki miało charakter dzierżenia, było wykonywane za pozwanego. Nie zostały również przytoczone inne okoliczności, które wykluczałyby samoistność posiadania przez powódkę.

Bez wątpienia natomiast było to samoistne posiadanie w złej wierze. Z uwagi na zasadę jawności ksiąg wieczystych (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) powódka nie może zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której wynika istnienie dwóch samodzielnych lokali oraz treści księgi wieczystej prowadzonej dla nabytej przez siebie nieruchomości lokalowej. Ponadto o stanie świadomości powódki świadczy prowadzenie postępowania dotyczącego zarządu rzeczą wspólną przez Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza. W rezultacie należało przyjąć, że powódka od momentu, w którym zaczęła władać lokalem pozwanego, czyniła to w złej wierze. Nie ma przy tym znaczenia, czy stan, w którym lokale zostały faktycznie połączone, a odrębne wejście do lokalu pozwanego zlikwidowane, miał miejsce przed nabyciem własności lokalu przez powódkę, czy wcześniej. Artykuł 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jednoznacznie przyznaje pierwszeństwo domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nad domniemaniem prawa wynikającym z posiadania – powódka nie może zatem powoływać się na zakres posiadania osób, od których nabyła lokal aby podważyć domniemanie przysługiwania pozwanego odrębnej własności pomieszczeń składających się na lokal znajdujący się na piętrze.

W konsekwencji w okresie dokonywania nakładów pozwany był właścicielem lokalu, zaś powódka – jego samoistnym posiadaczem w złej wierze.

A zatem powódce, jak jako samoistnemu posiadaczowi w złej wierze, przysługuje jedynie zwrot nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel (pozwany) wzbogaciłby się bezpodstawnie jej kosztem (art.226§2 kc).

Jednakże przed powyższą zasadą pierwszeństwo ma regulacja zawarta w art.227 kc, dotycząca nakładów polegających na połączeniu przedmiotów z rzeczą. I tak co do zasady rzeczy takie mogą zostać odłączone i zabrane, nawet jeśli stały się częściami składowymi rzeczy stanowiącej własność innej osoby (art.227§1 kc). Przy czym, z racji złej wiary posiadacza – decyzja o tym, czy połączone przedmioty powinny pozostać należy do właściciela, który może je zatrzymać zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (§2).

W konsekwencji w przypadku posiadania w złej wierze to właściciel rzeczy podejmuje decyzję odnośnie sposobu rozliczenia nakładów polegających na połączeniu innych przedmiotów z rzeczą. On decyduje o ewentualnym zatrzymaniu przedmiotów i formie rekompensaty. Podkreślić przy tym trzeba, że zakres objęty pojęciem „przedmiotów połączonych z rzeczą” jest niezwykle szeroki – m.in. wskazuje się, że posiadacz może dokonać nawet rozbiórki wzniesionego (połączonego z gruntem) budynku, zabierając materiały budowlane oraz zainstalowane urządzenia, odłączyć zainstalowane urządzenia domowe itp.1 Na szerokie rozumienie przypadku połączenia przedmiotów z rzeczą wskazuje wzmianka, że mogą one nawet stanowić część składową rzeczy, a więc ulec takiemu połączeniu, że odłączenie nie jest możliwe bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art.47§2 kc). W przypadku lokalu pozwanego oznacza to, że przedmiotami przyłączonymi będą m.in. wszelkie instalacje wprowadzone do lokalu (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania) obejmujące również rzeczy zakryte w ścianach, wszystkie urządzenia sanitarne, wszelkiego rodzaju powierzchnie (ściany, podłogi) wykonane z terakoty, glazury, drewna ale również wszystkie poprawki murarskie, zamontowanie okien, drzwi itd.

Tymczasem w relacjach pomiędzy stronami postępowania w chwili zamknięcia rozprawy ani nie doszło do wydania rzeczy właścicielowi (pozwanemu) czy też chociażby zaoferowania gotowości wydania lokalu, ani pozwany nie wykonał swojego prawa odnośnie wyboru dotyczącego losu przyłączonych przedmiotów. Jednoznacznie na rozprawie 31 maja 2019 roku (01:22:41) pozwany oświadczył, że jego decyzja zależy od tego, jakie to będą ulepszenia, jednak nie wie tego, gdyż powódka nie wpuściła go do lokalu. Powódka nie twierdziła ani nie wykazała aby podjęła jakiekolwiek czynności zmierzając do umożliwienia pozwanemu złożenia oświadczenia (art.365 kc). W tej sytuacji zwrotu nakładów polegających na połączeniu przedmiotów z rzeczą jest zatem zdecydowanie przedwczesne, gdyż nie wiadomo czy rozliczenia pomiędzy stronami powinny odbywać się w trybie określonym w art.227§2 kc, czy art.226§2 kc.

Również w przypadku innych nakładów, niepolegających na połączeniu przedmiotów z lokalem pozwanego (np. malowanie ścian), nawet jeśli uzna się je za nakłady konieczne (zwrot innych nakładów jest całkowicie wykluczony) nie istnieje w dacie zamknięcia rozprawy roszczenie powódki, które mogłoby podlegać ochronie i uwzględnieniu. Terminy powstanie roszczenia o zwrot nakładów są zróżnicowane, powstają one w czasie spełnienia materialnoprawnych przesłanek określonych w omawianych przepisach. W przypadku posiadacza w złej wierze podstawową, wyrażoną w art.226§2 kc, przesłanką jest powstanie bezpodstawnego wzbogacenia po stronie właściciela. Jednak takie wzbogacenie może nastąpić dopiero w momencie wydania rzeczy właścicielowi, a przynajmniej gotowości posiadacza do wydania rzeczy jeśli posiadacz zdecyduje się na realizację prawa zatrzymania, pozwalającego na równoczesne z wydaniem rzeczy zaspokojenie albo zabezpieczenie swoich roszczeń (art.461 kc). Nie można oceniać wzbogacenia w innym momencie, gdyż nie jest wzbogacona osoba, która z takich nakładów nie może korzystać. Ponadto wartość wzbogacenia zmienia się wraz ze zużyciem rzeczy (nakładów), zatem stan istniejący w chwili ich dokonania nie przesądza o wielkości wzbogacenia się właściciela w chwili wydania mu rzeczy. Decydujące znaczenia ma dopiero chwila wydania rzeczy. Jest to tym bardziej istotne w niniejszej sprawie, w której powódka nawet nie zaoferowała pozwanemu wydania mu lokalu – przeciwnie, jej zamiarem jest raczej zatrzymanie lokalu po dokonaniu rozliczeń z pozwanym.

Niezależnie od powyższego, zwrócić trzeba uwagę, że o zakresie roszczenia posiadacza w złej wierze decyduje nie wysokość jego zubożenia, tj. wysokość kosztów związanych z poczynieniem nakładów, a wysokość wzbogacenia właściciela, a więc różnica w majątku właściciela powstała na skutek objęcia we władanie rzeczy w stanie zmienionym na skutek poczynienia na nią nakładów.

Orzekając o kosztach procesu sąd zastosował w pierwszej kolejności art.103 kpc, uznając że zachowanie powódki polegające na prowadzeniu procesu, w którym z pełną świadomością, w złej wierze, wskazała nieaktualny adres zamieszkania pozwanego, stanowi oczywiście niewłaściwe postępowanie. Wytaczając powództwo w niniejszej sprawie powódka wiedziała, że pozwany nie zamieszkuje pod wskazanym adresem, skoro sama władała lokalem, w którym miałby mieszkać pozwany. Wcześniej powódka prowadziła przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza postępowanie, w którym pozwanego zastępował kurator. Dlatego też wszystkie koszty, które związane były z koniecznością prowadzenia przez obie strony postępowania zażaleniowego związanego z kwestią prawomocności nakazu zapłaty, zabezpieczenia i nadania klauzuli wykonalności obciążają powódkę. Powoduje to, że związane z kwestiami incydentalnymi koszty powódki nie podlegają rozliczeniu, a powódka co do zasady powinna zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty w łącznej wysokości 280 zł (100 zł opłaty od wniosku od zabezpieczenia 2 x 30 zł opłat od zażalenia, 2 x 60 zł wynagrodzenia pełnomocnika w postępowaniu klauzulowym).

W pozostałym zakresie koszty procesu strony powinny ponieść proporcjonalnie do zakresu uwzględnionego żądania – nastąpiło to w 25,72%. Łączne koszty wynosiły 30 829 zł, z czego powódka poniosła 23 612 zł (13 395 zł opłaty, 17 zł opłaty skarbowej, 7 200 zł wynagrodzenia pełnomocnika, 3 000 zł zaliczki na wynagrodzenie biegłego), a więc 76,60%. Pozwany zaś poniósł koszty w wysokości 7 217 zł (wynagrodzenie pełnomocnika i opłata skarbowa). W tej sytuacji, uwzględniając również koszty które obciążają wyłącznie powódkę, zasadne było wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu.

Natomiast wydatkami związanymi z opiniami biegłego, poza uiszczoną zaliczkę, należało obciążyć proporcjonalnie strony, orzekając o ich pobraniu na rzecz Skarbu Państwa (art.100 kpc w zw. z art.83 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Wobec powyższego sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

1 E. Gniewek System prawa prywatnego Prawo rzeczowe tom 3. W-wa 2007, s.533.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE