UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 grudnia 2018 roku, sygnatura akt I C 747/17, Sąd Okręgowy w Szczecinie w punkcie I. uchylił uchwałę z dnia 29 maja 2017 roku, numer (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S.; w puncie II. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 360 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego; w punkcie III. nakazał pobrać od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 2.192 zł (dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt dwa złote) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Wcześniej, postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2018 roku, Sąd Okręgowy umorzył postępowanie w części dotyczącej H. G., wobec cofnięcia przez nią pozwu, z którym wystąpiła wraz z J. L..

Sąd ten ustalił, że powódka oraz H. G. są współwłaścicielkami lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w S. przy ul. (...), znajdującego się w zasobach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S., której zarząd nieruchomością wspólną został powierzony spółce (...) sp. z o.o. Budynek jest przedwojenną kamienicą – budynkiem wielorodzinnym, IV- kondygnacyjnym z poddaszem użytkowym (zamieszkałym), podpiwniczony, usytuowany w zabudowie zwartej przyulicznej, rozciągającej się wzdłuż ulicy (...), tuż przy skrzyżowaniu z ul. (...). Obiekt wzniesiony został w technologii tradycyjnej. Posiada jedną klatkę schodową, 10 lokali mieszkalnych. Wejście do klatki schodowej odbywa się bezpośrednio z ulicy (...). Mieszkanie powódki składa się z 3 pokoi, kuchni i niedużej łazienki. Ma powierzchnię około 70 m^{(

2)}.

W zasobach wspólnoty pozostawało jedno pomieszczenie użytkowe o charakterze gospodarczym stanowiące nieruchomość wspólną, które służyć miało mieszkańcom jako suszarnia. Przedmiotowe pomieszczenie usytuowane jest na poddaszu ww. budynku, na poziomie piątej kondygnacji nadziemnej. Zostało ono wygospodarowane z powierzchni strychowej usytuowanej na poddaszu budynku, która w pozostałym zakresie została przeznaczona na cele mieszkalne. Jest ono jednym małym pomieszczeniem, pełniącym funkcję małego składu rzeczy zbędnych oraz suszarni, o powierzchni użytkowej 11,07 m² liczonej po obrysie podłogi, z oknem dachowym oraz urządzonym bezpośrednim wejściem z klatki schodowej. Z innej części powierzchni strychowej powstał lokal mieszkalny nr (...), stanowiący własność małżonków M. i C. M..

Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że większość rzeczy magazynowanych w wymieninym pomieszczeniu należała do M. M. (2) i C. M., a używanie tego pomieszczenia w charakterze składu stało się zarzewiem konfliktu pomiędzy tymi małżonkami a powódką. Pismem z dnia 21.03.2016 r. skierowała ona na nich skargę do zarządcy w związku z zajęciem znacznej powierzchni suszarni na potrzeby składowania własnych rzeczy. M. i C. M. byli wzywani do usunięcia zalegających przedmiotów. Powódka J. L. korzystała z tego pomieszczenia w celu suszenia prania jedynie przez okres 2 miesięcy, ponieważ w dalszym czasie uniemożliwiało jej to składowanie rzeczy przez wyżej wymienionych. Powódka nie robiła, ani nie suszyła prania w mieszkaniu. Zawoziła je raz na

dwa miesiące do znajomej lub siostry. Niezależnie od tego powódka również przechowywała w pomieszczeniu gospodarczym swoje przedmioty, w tym umywalkę i muszlę klozetową.

Lokal nr (...) przy ul. (...) w S., zaadaptowany został z części powierzchni strychowej za zgodą pozwanej wspólnoty uchwałami z dnia 18 maja 2011 r., nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnych nieruchomości, nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności oraz sprzedaż lokali i nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na doprowadzenie mediów do zaadaptowanych lokali. 28 marca 2011 r. powódka i H. G. skierowały do zarządcy (...) sp. z o.o. oświadczenia, w których sprzeciwiły się przeprowadzeniu przez ich mieszkanie jakichkolwiek przyłączy i instalacji w związku z planowaną adaptacją strychu na cele mieszkaniowe, jak też dokonywaniu jakichkolwiek zmian w istniejącej już w ich mieszkaniu instalacji. Podkreśliły, że wyraziły zgodę na sprzedaż powierzchni strychu z wyłączeniem tej, która znajduje się nad ich mieszkaniem. Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 6 lutego 2013 r. podjęto 4 uchwały zmierzające do wykonania inwestycji adaptacji powierzchni strychowej przez innego inwestora, w tym nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę inwestora adaptacji, nr (...) wyrażenia zgody nowemu inwestorowi na zmianę przeznaczenia na cele mieszkalne części wspólnych nieruchomości w postaci powierzchni strychowej w budynku, nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności nowopowstałych lokali i nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zamianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości i użytkowaniu wieczystym. W trakcie adaptacji miał miejsce pożar z winy inwestora. Miało miejsce również zalanie sufitu w mieszkaniu powódki, w związku z czym otrzymała ona odszkodowanie od ubezpieczyciela.

Podejmując decyzję o przekształceniu powierzchni strychowej na lokale mieszkalne Wspólnota Mieszkaniowa na wniosek Miasta Gminy S. celowo pozostawiła pomieszczenie użytkowe o charakterze gospodarczym stanowiące nieruchomość wspólną, które służyć miało mieszkańcom jako suszarnia. Reprezentant Miasta i Gminy S., posiadającego udziały w przedmiotowej nieruchomości na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej podkreślał, że musi pozostać co najmniej jedno pomieszczenie wspólne o charakterze gospodarczym. Podczas adaptacji powierzchni strychowej przedmiotowe pomieszczenie było wykorzystywane przez inwestora jako skład materiałów budowlanych.

M. M. (2) i C. M. - właściciele lokalu mieszkalnego nr (...) powstałego z powierzchni strychowej - w 2016 roku zwrócili się do zarządcy z wnioskiem o umożliwienie zakupu pomieszczenia gospodarczego przeznaczonego na suszarnię. W tym celu zebrali podpisy właścicieli mieszkań nr (...), którzy wyrazili zgodę na taką sprzedaż za kwotę 5.000 zł. Wnioskujący złożyli listę razem z wnioskiem u zarządcy (...) sp. z o.o. Planowali zaadaptować pomieszczenie do celów mieszkalnych i urządzić w nim pokój dla dziecka.

Dnia 16 maja 2017 r. zostały skierowane do członków wspólnoty zawiadomienia o zebraniu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w S., mającym odbyć się 29.05.2017 r. W zawiadomieniu przedstawiono następujący porządek zebrania:

1. Wybór przewodniczącego i protokolanta zebrania.

2. Dyskusja oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na wyłączenie z części wspólnych nieruchomości suszarni o pow. ok. 10,00 m² i na przeniesienie własności tej suszarni położonej przy lokalu nr (...) na rzecz właściciela lokalu nr (...) p. M. i C. M., jako pomieszczenia przynależnego, za cenę ustaloną na zebraniu wspólnoty przez właścicieli.

3. Dyskusja oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na zmianę udziałów - w częściach wspólnych nieruchomości oraz użytkowaniu wieczystym gruntu w następstwie powstania odrębnej własności lub błędnego ich przeliczenia.

4. Dyskusja oraz głosowanie nad uchwałą w sprawie udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do podjęcia wszelkich działań celem realizacji uchwał podjętych na zebraniu w dniu 29.05.2017r.

Zebranie mieszkańców tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w S. odbyło się w planowanym terminie - 29 maja 2017 roku. W chwili otwarcia zebrania reprezentowanych było 589 udziałów właścicieli lokali na 1000 udziałów istniejących. Przewodniczący zebrania stwierdził, że wszyscy współwłaściciele zostali prawidłowo zawiadomieni, nikt nie zgłosił sprzeciwu co do odbycia zebrania, w związku z czym, zebranie władne było do podejmowania uchwał. W trakcie zebrania przeprowadzono dyskusję nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na wyłączenie z części wspólnych nieruchomości suszarni o powierzchni około 10,00 m^{(

2)} i na przeniesienie własności tej suszami położonej przy lokalu numer (...) na rzecz współwłaścicieli lokalu numer (...), jako pomieszczenia przynależnego, za cenę ustaloną na zebraniu wspólnoty przez właścicieli. Następnie mieszkańcy podjęli uchwałę nr (...) z dnia 29 maja 2017 roku Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” w S.. Zgodnie z jej treścią „Wspólnota postanowiła:

1. Wyrazić zgodę na wyłączenie z części wspólnych pomieszczenia gospodarczego powstałego z części powierzchni strychowej o po wierzchni około 8,00 m².

2. Wyrazić zgodę na sprzedaż pomieszczenia gospodarczego jako przynależnego do lokalu numer (...) za cenę sprzedaży wynoszącą 5.000,00 zł na rzecz M. i C. M.. Należna Wspólnocie kwota zostanie wpłacona na konto funduszu remontowego Wspólnoty przed podpisaniem umowy sprzedaży nie później niż do dnia 30 czerwca 2017 roku.

3. Wyrazić zgodę na zmianę wysokości udziałów w częściach wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu położonego w S. przy ulicy (...) w następstwie powstania odrębnej własności, a także w wyniku ewentualnego sprostowania wielkości udziałów w związku z błędnym ich wyliczeniem.

4. Udzielić pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu i sprzedaży oraz zmiany wysokości udziałów właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie wieczystego użytkowania gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, jak również do wszystkich czynności prowadzących do realizacji niniejszej uchwały.

5. Wszystkie koszty i opłaty związane z przeniesieniem własności ponosi kupujący.

6. Kupujący zobowiązują się przenieść wyłaz dachowy, na własny koszt, na klatkę schodową, przed przeniesieniem własności.”

Za przyjęciem rzeczonej uchwały głosowało 589 udziałów, przeciw głosowało 0 udziałów, wstrzymało się od głosu 0 udziałów. Uchwała została przyjęta.

W sprawie wartości rynkowej prawa do adaptacji pomieszczenia gospodarczego, będącego przedmiotem uchwały nr (...), według stanu nieruchomości na dzień 29 maja 2017 r. i według poziomu cen na dzień 26 kwietnia 2018 r. Sąd Okręgowy, posługując się opinią biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, ustalił, że wynosiła ona 8.500 złotych. Ustalił też, że stan techniczny budynku mieszkalnego jest dobry. Stopień zużycia podstawowych elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych jest proporcjonalny do długości okresu eksploatacji. W okresie dotychczasowej eksploatacji został przeprowadzony remont elewacji, poszycia dachowego, klatki schodowej. Przeprowadzono również bieżące naprawy i konserwacje. Budynek nie przejawia ponadnormatywnego zużycia technicznego i nie wymaga istotnego dokapitalizowania i modernizacji. Kwota 5.000 zł nie stanowiła znaczącego i koniecznego przysporzenia na rzecz funduszu remontowego pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Według stanu na dzień 18 grudnia 2018 r. saldo funduszu remontowego wynosiło 25.863,51 zł, zaś naliczenia funduszu remontowego za rok 2018 z 10 mieszkań przekładają się na łączną sumę 2.400 zł.

Charakteryzując powódkę Sąd Okręgowy stwierdził, że jest ona osobą niezamożną, osiągającą niskie dochody. Mając 3 pokoje do dyspozycji korzysta wyłącznie z jednego, który jako jedyny ogrzewa. Powódka w dalszym ciągu chciałaby korzystać z pomieszczenia gospodarczego stanowiącego nieruchomość wspólną w celu suszenia prania. Ustalił także, że mieszkańcy budynku przy ul. (...) w S. nie dysponują innymi pomieszczeniami, stanowiącymi nieruchomość wspólną, pełniącymi funkcje gospodarcze na potrzeby składowania przedmiotów lub suszenia prania.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd Okręgowy stwierdził, że powództwo, znajdujące oparcie w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zasługiwało na uwzględnienie.

Zauważyć, że poza sporem pozostawała legitymacja powódki do zaskarżania uchwał podejmowanych przez pozwaną Wspólnotę, której powódka jest członkiem oraz dochowanie terminu do zaskarżenia uchwały. Nie miał też wątpliwości Sąd Okręgowy co do okoliczności i daty podjęcia zaskarżonej uchwały.

Mając na uwadze przesłanki skutecznego zaskarżania uchwały właścicieli lokali, wynikające z powołanego przepisu, Sąd Okręgowy stwierdził, że ciężar wykazania istnienia którejkolwiek z nich spoczywa na stronie wnoszącej o uchylenie uchwały, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności procesu wynikającą z art. 6 k.c.,

Ponieważ powódka J. L. wnosząc o uchylenie zaskarżonej uchwały podniosła, że jej przyjęcie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a ponadto została ona podjęta w sposób niezgodny z przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza uzasadnione interesy powódki, Sąd Okręgowy rozpatrywał żądanie powódki kolejno w odniesieniu do wymienionych podstaw.

Uwzględnił, ze na rozprawie w dniu 30 października 2018 r. pełnomocnik powódki wskazał, że podnoszona w pozwie sprzeczność uchwały z przepisami prawa polega na nieprawidłowym zawiadomieniu o zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej. W ocenie strony powodowej właściciel mieszkania nr (...) oraz H. G. nie zostały w ogóle zawiadomione o terminie zebrania, ponadto powódce nie udzielono głosu w trakcie zebrania. Odnosząc się do tego Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka nie wykazała w sposób wystarczający, powyższe faktycznie miało miejsce. Zwrócił uwagę, że z Protokołu zebrania Wspólnoty

Mieszkaniowej z dnia 29 maja 2017 r., sporządzonego przez notariusz Z. W., wynika, że w porządku obrad była uwzględniona dyskusja poprzedzająca głosowanie nad zaskarżoną uchwałą. Niekwestionowany był fakt, że powódka uczestniczyła w zebraniu, toteż mogła zabrać głos w jego przebiegu i wyrazić swoje uwagi na temat konsekwencji podjęcia przedmiotowej uchwały. W ocenie tego Sądu protokół zebrania sporządzony w formie aktu notarialnego prezentuje w świetle art. 2 ust. 1 i w ustawy Prawo o notariacie, wyższy walor dowodowy, aniżeli odrębne twierdzenia powódki.

Niezależnie od powyższego, Sąd Okręgowy podkreślił, że odnośnie wykładni art. 25 Ustawy o własności lokali doktryna wypracowała pogląd, zgodnie z którym przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. W ocenie tego Sądu, nawet gdyby hipotetycznie przyjąć za słuszne zarzuty o niezawiadomieniu 2 członków Wspólnoty o zebraniu oraz uniemożliwienie zabrania głosu w dyskusji powódce, nie można oceniać tej sytuacji, jako mającej wpływ na realny kształt oddanych głosów przez osoby uczestniczące w zebraniu. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej już od 2016 roku znali temat postulatu państwa M. sprzedaży na ich rzecz pomieszczenia gospodarczego, o czym świadczą dwie złożone do akt listy, w których wyrażali oni poparcie dla podjęcia takiej czynności. Wysoce prawdopodobne jest zatem, iż mieszkańcy oddający głos na zebraniu w dniu 29 maja 2017 r. mieli już wypracowane stanowisko w przedmiocie uchwały nr (...), toteż nawet potencjalne nieznaczne uchybienia proceduralne, na które powołuje się strona powodowa, nie mogły mieć wpływu na ostateczny kształt oddanych głosów.

Powyższe doprowadziło Sąd Okręgowy do wniosku, że uchwała nr (...) z dnia 29 maja 2017 r. została podjęta zgodnie z przepisami prawa, a zatem ta przesłanka nie mogła być podstawą uchylenia przedmiotowego aktu.

Odnosząc się do zarzutu, że uchwała nr (...) została podjęta w sposób nieprawidłowy, albowiem stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, Sąd Okręgowy uznał takie twierdzenie za błędne, skoro zgodnie z art. 22 ust. 1 i 2 Ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (ust. 1). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). Podjęcie przez członków tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w S. w dniu 29 maja 2017 r. uchwały nr (...) było prawidłowe i zgodne z cytowanym przepisem art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stanowiło przejaw prawidłowego procedowania nad sprawami przekraczającymi zwykły zarząd.

W sprawie zarzutu, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną Sąd Okręgowy przeanalizował kwestię wyceny pomieszczenia gospodarczego, skupiając się w szczególności na prawidłowości oszacowania ceny sprzedanego pomieszczenia. Chodziło o zweryfikowanie, czy cena 5.000 zł za pomieszczenie gospodarcze o powierzchni ok. 10 - 11 m², usytuowane na kondygnacji strychowej, jest adekwatna do warunków rynkowych. W tym celu Sąd ten dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego w dziedzinie rzeczoznawstwa i szacowania nieruchomości. Z tej zaś opinii uzyskał wiedzę, iż wartość rynkowa prawa do adaptacji pomieszczenia gospodarczego, będącego

przedmiotem uchwały nr (...), według stanu nieruchomości na dzień 29 maja 2017 r. i według poziomu cen na dzień 26 kwietnia 2018 r. wynosiła 8.500 zł. Za fakt powszechnie znany Sąd Okręgowy uznał, że rynek nieruchomości cechuje się wysoką fluktuacją cenową, zaś wartość nieruchomości nie przejawia się w cenach sztywnych. Wprawdzie cena przyjęta w uchwale nr (...) odbiega od podanej przez biegłego wartości rynkowej, tym niemniej kwota 8.500 zł wskazana w operacie jest ceną szacunkową. W ocenie tego Sadu pomiędzy analizowanymi cenami nie ma różnicy na tyle znaczącej, aby świadczyła o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Tym samym ta przesłanka nie mogła być podstawą uchylenia zaskarżonej uchwały nr (...) z dnia 29 maja 2017 r. Jednocześnie Sąd Okręgowy zauważył, że biegły przywoływał w opinii do porównania ceny powierzchni strychowych, nieruchomości lokalowych powstałych przez adaptację strychów, w sytuacji gdy w niniejszej sprawie mamy do czynienia nie z całym mieszkaniem, a jedynie z jednym pomieszczeniem. Zatem wartość 1 m² takiego pomieszczenia jest niewątpliwie niższa niż wartość 1 m² mieszkań przyjętych do porównania. Powyższe w ocenie Sadu Okręgowego skutkowało uznaniem, że cena 5.000 zł, określona w uchwale. nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do ostatniego zarzutu kierowanego przeciwko uchwale nr (...), że stanowi ona naruszenie interesu powódki, Sąd Okręgowy zauważył, ze na rozprawie w dniu 30 października 2018 r. pełnomocnik powódki podniósł, że powódka jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i ma prawo oczekiwać, aby była ona właściwie zarządzana, natomiast z uwagi na lokalizację pomieszczenia przeznaczonego przez Wspólnotę do sprzedaży bezpośrednio zagrożony jest lokal powódki z uwagi na zbyt nadmierną uciążliwość i nieprzystosowanie tego lokalu na potrzeby lokalu mieszkalnego. Ponadto są tam składowane rzeczy Wspólnoty, jest to jej zaplecze magazynowe, to znaczy zostały tam złożone dachówki, a Wspólnota nie ma innego pomieszczenia gdzie mogłaby te rzeczy przechowywać. Ponadto w ocenie powódki konieczne będzie wykonanie zmiany w zakresie wejścia na dach.

Analizując powyższe oraz twierdzenia pozwu w tym zakresie Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że uchwała nr (...) z dnia 29 maja 2017 roku w istocie narusza interes J. L.. Przypomniał, że podejmując w 2011 roku decyzję o przekształceniu powierzchni strychowej na lokale mieszkalne pozwana Wspólnota na wniosek Miasta Gminy S. celowo pozostawiła pomieszczenie użytkowe o charakterze gospodarczym stanowiące nieruchomość wspólną, które służyć miało mieszkańcom jako suszarnia. W ocenie tego Sądu powódka ma prawo aby w dalszym ciągu z pomieszczenia strychowego korzystać. Powódka będąc współwłaścicielką tej nieruchomości ma interes w tym, jeżeli jest to jej wolą. Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw aby odmówić powódce takiego prawa. W okresie wcześniejszym powierzchnia strychowa była znacznie większa i obejmowała całą piątą kondygnację. W celu modernizacji kamienicy Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła sprzedać powierzchnię strychową na potrzeby wyodrębnienia w niej lokali mieszkalnych. Nie przypadkowo jedno wspólne pomieszczenie gospodarcze o powierzchni około 10 - 11 m^{(
2)} nie zostało w tamtym czasie odsprzedane. Miało to na celu niepozbawianie właścicieli lokali całości powierzchni strychowej wykorzystywanej w szczególności do suszenia prania, czy też do przechowywania rzeczy. Co istotne zdaniem Sądu Okręgowego, pozwana Wspólnota nie dysponuje obecnie żadnym innym pomieszczeniem o takim charakterze, stanowiącym nieruchomość wspólną. Odsprzedając ostatnie wspólne pomieszczenie o charakterze gospodarczym Wspólnota pozbawiła mieszkańców dostępu do jedynego lokalu, w którym mieliby możliwość suszenia prania, bez konieczności robienia tego we własnym mieszkaniu, co jak powszechnie wiadomo, generuje wilgoć i nie służy zdrowiu. Dodatkowo można wskazać, że w pomieszczeniu przechowywane były dachówki należące do Wspólnoty, jak też przedmioty należące do mieszkańców, w tym do powódki. Po sprzedaży tego lokalu miejsca na ten cel już nie będzie.

Dalej Sąd Okręgowy zauważył, że powódka jest osobą niezamożną, jej dochody nie są wysokie, nie stać ją, aby ogrzać mieszkanie w pełnym zakresie. Ogrzewa tylko 1 pokój, z którego korzysta na co dzień, zaś z pozostałych dwóch nie korzysta i ich nie ogrzewa. W tym stanie rzeczy można wnioskować, że powódka tym bardziej nie posiada dostatecznych warunków do suszenia prania w mieszkaniu, zaś fakt, że chce korzystać z pomieszczenia suszarni, utwierdził Sąd Okręgowy w przekonaniu, że pozostawienie tego lokalu w dyspozycji wszystkich mieszkańców leży w jej interesie.

Konfrontując interes powódki z interesem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Sąd Okręgowy stwierdził, że stan techniczny budynku mieszkalnego jest dobry. W okresie dotychczasowej eksploatacji został przeprowadzony remont elewacji, poszycia dachowego, klatki schodowej. Przeprowadzono również bieżące naprawy i konserwacje. Budynek nie przejawia ponadnormatywnego zużycia technicznego i nie wymaga istotnego dokapitalizowania i modernizacji. Według stanu na dzień 18 grudnia 2018 r. saldo funduszu remontowego wynosiło 25.863,51 zł, zaś naliczenia funduszu remontowego za rok 2018 z 10 mieszkań przekładają się na łączną sumę 2.400 zł. Wyciągnął ten Sąd w związku z powyższym wniosek, że kwota 5.000 zł nie stanowiła znaczącego i koniecznego przysporzenia na rzecz funduszu remontowego pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.. Nie było podstaw do przyjęcia, że Wspólnota nie osiągała płynności finansowej.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że przesłanka interesu powódki stanowiła podstawę do uchylenia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. z dnia 29 maja 2017 r., co znalazło wyraz w punkcie I wyroku.

Orzekając o kosztach Sąd Okręgowy powołał się na zasadę wynikającą z art. 98 § 1 k.p.c. Stwierdził, że powódka wygrała proces w całości, toteż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. powinna być obciążona zarówno kosztami procesu poniesionymi przez J. L., jak też nieuiszczonymi kosztami sądowymi. Na koszty procesu strony powodowej składało się wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 360 zł, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804). Takie orzeczenie należało uwzględnić w punkcie II wyroku. Strona powodowa postanowieniem z dnia 24 lipca 2017 r. została zwolniona od kosztów sądowych w całości, toteż nie była obowiązana uiszczać kosztów sądowych w postaci opłaty od pozwu w kwocie 200 zł oraz zaliczki na wynagrodzenie biegłego sądowego w kwocie 1.992 zł. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. przegrała proces w całości, co uzasadniało pobranie od niej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Szczecinie sumy wymienionych kosztów.

Pozwana wniosła apelację od tego wyroku, zaskarżając go w całości. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, to jest art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną oceną zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na przyjęciu, że zaskarżona uchwała narusza interes powódki, dowolną, a nie swobodną ocenę zeznań powódki poprzez uznanie, że powódka będąc właścicielką 3 pokojowego mieszkania z łazienką i kuchnią, w którym zamieszkuje sama, nie ma warunków do suszenia prania, co utwierdziło Sąd Okręgowy w przekonaniu, że pozostawienie tego lokalu w dyspozycji wszystkich mieszkańców leży w jej interesie, podczas gdy wolą mieszkańców posiadających większość udziałów w nieruchomości, była sprzedaż pomieszczenia strychowego przylegającego do innego mieszkania, z którego powódka czyniła sobie miejsce przechowywania niepotrzebnych przedmiotów; ponadto w przyjęciu, że interes powódki istnieje dlatego, że pozwana posiada na funduszu remontowym kwotę 25.963,51 złotych i kwota 5000 złotych, która pochodziłaby ze sprzedaży suszarni, nie stanowiła znaczącego i koniecznego przysporzenia na rzecz funduszu remontowego pozwanej, podczas gdy mimo wykonanych remontów potrzeby w zakresie utrzymania budynku w należytym stanie technicznym istnieją zawsze, a pozwana w razie potrzeby woli dysponować zgromadzonymi środkami pieniężnymi, niż obciążać dodatkowo właścicieli kosztami lub podwyższać fundusz remontowy. Zarzuciła też skarżąca bezpodstawne obciążenie pozwanej kosztami postępowania sądowego, zwłaszcza kosztami opinii biegłego w kwocie 1.992 złotych, który powołany został na wniosek powódki, przy sprzeciwie pozwanej.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, a także o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła argumentację odnoszoną do przedstawionych zarzutów. Między innymi podniosła, że z suszarni, która była przedmiotem zaskarżonej uchwały, korzystała tylko powódka oraz małżonkowie M., a nie inni mieszkańcy, zaś powódka przechowywała tam różne przedmioty.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania odwoławczego, względnie przyznanie ich pełnomocnikowi powódki z urzędu kosztów zastępstwa prawnego w razie braku podstaw obciążenia nimi pozwanej, z uwagi na niepokrycie tego kosztu przez powódkę w żadnym zakresie.

W uzasadnieniu powódka zakwestionowała skuteczność zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. W dalszej części przedstawiono argumentację afirmującą oceny faktyczne i prawne dokonane przez Sąd Okręgowy.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje

W niniejszej sprawie podstawowym zagadnieniem jest ocena zaskarżonej uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w kontekście normy art. 25 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 roku, poz. 737, ze zm.), przy czym w szczególności wymienionej w jej treści przesłanki naruszenia interesów powódki – członka pozwanej wspólnoty, bowiem przyjmując wystąpienie tej przesłanki Sąd Okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę nr (...) pozwanej Wspólnoty z dnia 29 maja 2017 roku.

Mając na uwadze treść art. 382 k.p.c. Sąd II instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Postępowanie apelacyjne polega więc na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych.

Oceniając w tym kontekście materiał procesowy w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że Sąd Okręgowy prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe, a poczynione ustalenia faktyczne (zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku) znajdują, w przeważającej części, odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd odwoławczy czyni więc te ustalenia częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania. Te ustalenia, które Sąd Apelacyjny poczynił odmiennie, albo uzupełniająco, zostaną wskazane w dalszej części.

Sąd Apelacyjny ma przy dokonanej ocenie na uwadze ustalenia przytoczone w tej części uzasadnienia zaskarżonego wyroku, która poświęcona została przytoczeniu faktów ustalonych przez Sąd Okręgowy i dowodów, z których te fakty wynikają. Inne wnioski co do faktów, niekorespondujące z tym ustaleniami, jak na przykład dotyczący przyjętego przez Sąd I instancji braku dostatecznych warunków do suszenia prania w mieszkaniu powódki, należy uznać za elementy oceny pod kątem jej interesu uzasadniającego uchylenie zaskarżonej uchwały, mogące być ocenianymi w aspekcie treści art. 231 k.p.c., co jednak nie jest przedmiotem zarzutu apelującego, natomiast powyższe może być poddane weryfikacji przy ocenie prawnej co do istnienia wskazanej przesłanki.

Wśród ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy, których nie można, przynajmniej w części, podtrzymać, jest ustalenie, jako bezspornego, faktu niemożności składowania przedmiotów lub suszenia prania przez mieszkańców budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w innych pomieszczeniach. Powyższe jest niezgodne z wcześniejszym ustaleniem Sądu Okręgowego, że budynek ten powstał przed II Wojną Światową, zbudowany został metodą tradycyjną i jest podpiwniczony. Sąd Okręgowy nie wyjaśnił na czym polega korzystanie z piwnic, a bez tego nie można przyjąć, że faktycznie osoby mieszkające w tym budynku nie mogą poza swoimi mieszkaniami składować przedmiotów.

Powyższe, choć nie jest de facto specjalnie istotną okolicznością w aspekcie interesu powódki, którego naruszenie zostało przyjęte jako przesłanka uchylenia zaskarżonej uchwały, zostało przyjęte przez Sąd Okręgowy jako argument wzmacniający ocenę, że do takiego naruszenia interesu faktycznie doszło (strona 11 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Koresponduje z tym przyjęciem, choć faktycznie nie ma z nim rzeczywistego związku, przynajmniej w zakresie możliwości suszenia prania (piwnice z pewnością do tego się nie nadają), wzmiankowane wyżej przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że skoro powódka ogrzewa tylko jeden z trzech pokoi swojego mieszkania o powierzchni około 70 m², to nie ma dostatecznych warunków do suszenia prania w mieszkaniu. Skarżąca ma rację zarzucając, że ów wniosek jest za daleko idący.

Należy zauważyć, że z zeznań świadka I. K. wynika, że tylko powódka, i to sporadycznie, korzystała z pomieszczenia, które było przeznaczone na suszarnię, a którego zgoda na zbycie była przedmiotem zaskarżonej uchwały. Sama powódka przyznała, że mieszkańcy budynku pozwanej Wspólnoty nie korzystają z suszarni.

W pozostałym zakresie zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie jest zasadny. Nie ma w nim wskazania błędów logicznych w dokonanej przez Sąd Okręgowy ocenie dowodów, ani wskazań dokonania tych ustaleń sprzecznie z doświadczeniem życiowym. Dodatkowo zarzut ten w istocie kwestionuje w przeważającej części ocenę prawną dokonaną przez Sąd Okręgowy, podnosząc, że nie doszło do naruszenia interesu powódki, który uzasadniałby uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty podjętej dnia 29 maja 2017 roku.

Dokonując, nie tylko w kontekście tego zarzutu, ale też realizacji powinności Sądu odwoławczego przeprowadzenia własnej oceny prawnej odnoszącej się do niewątpliwych ustaleń faktycznych, Sąd Apelacyjny, podzielając w całej rozciągłości ocenę Sądu Okręgowego stwierdzającą brak przesłanek do uchylenia wskazanej uchwały z przyczyn jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli, czy też naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zasadnie Sąd I instancji stwierdził, że zaskarżona uchwała została podjęta w sposób zgodny z prawem i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną), nie podziela oceny tego Sądu o naruszeniu tą uchwałą interesu powódki, i to w takim stopniu, który uzasadnia jej uchylenie.

Uzasadniając to stanowisko warto najpierw przytoczyć słuszne spostrzeżenie Sądu Okręgowego, że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór w istocie sprowadza się wówczas do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.

Zwraca uwagę przede wszystkim kryterium znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Nie do końca wiadomo z jakich względów Sąd Okręgowy uznał istnienie takiej dysproporcji, a więc przyjęcie, że ważniejszy jest interes powódki od interesu pozwanej Wspólnoty, zwłaszcza w sytuacji, gdy stwierdził, że podjęcie zaskarżonej uchwały odpowiada interesowi pozwanej Wspólnoty i jest racjonalne z punktu widzenia zasad zarządzania jej zasobem.

Stwierdzenie przez Sąd Okręgowy, że powódka ma prawo, aby w dalszym ciągu z pomieszczenia strychowego korzystać oraz że będąc współwłaścicielką tej nieruchomości, ma w tym interes, jeżeli jest to jej wolą, jest nie tylko niewystarczające, ale i nieprzekonujące. Pozostawienie samego prawa powódki, w postaci wskazanej przez Sąd Okręgowy, w sytuacji gdy powódka korzystała z niego nadzwyczaj sporadycznie, a przy tym nie korzysta z takiego samego prawa żaden inny właściciel mieszkania budynku Wspólnoty, poza zainteresowanymi nabyciem spornego pomieszczenia, wskazuje na to, że interes powódki jest ściśle indywidualny, dyktowany nie tyle rzeczywistymi potrzebami powódki, ile jej dążeniem do zachowania możliwości korzystania z pomieszczenia, którego zbycia dotyczy zaskarżona uchwała. Wskazuje to na partykularność motywów powódki, w istotnym stopniu wynikającą także z konfliktu z właścicielami lokalu sąsiadującego z tym pomieszczeniem, ubiegającymi się o zgodę pozwanej Wspólnoty na jego zakup.

Nawiązując nadto do tego, o czym już była mowa, a więc kwestii przechowywania poza mieszkaniami różnych przedmiotów przez mieszkańców, a także przechowywania pozostałości materiałów budowlanych przez Wspólnotę, należy stwierdzić, że powyższe, niezależnie od co najmniej wyolbrzymienia tego problemu, którego samo istnienie jest

wątpliwe, wskazuje nie na interes powódki, lecz hipotetyczny, a przy tym w żaden sposób nie uwidoczniony, interes innych mieszkańców, czy też samej Wspólnoty, która przecież takiego problemu nie dostrzega (np. problemu z przechowywaniem dachówek).

Na interes powódki, o takim nasileniu, które czyniłoby go pozostającym w znacznej dysproporcji z interesem pozwanej Wspólnoty wyrażonym zaskarżoną uchwałą, nie wskazują także jej aktualne możliwości suszenia prania, a więc okoliczność, na którą powoływał się Sąd Okręgowy. Nie sposób zgodzić się z przyjęciem tego Sądu, że powódka zajmując samotnie 3 pokojowe mieszkanie o powierzchni 70 m² nie może suszyć prania w tym mieszkaniu. Nie przemawia za tym argumentem stan majątkowy powódki i fakt ogrzewania tylko jednego pokoju. Po pierwsze, samo to nie czyni niemożliwym suszenia prania w innych pomieszczeniach, które przecież, choćby z uwagi na sąsiedztwo z ogrzewanymi pomieszczeniami (powódki i innych mieszkańców sąsiedztwa), nie mogą być całkowicie wyziębione, po drugie, charakterystyka pomieszczenia suszarni wcale nie wskazuje na istnienie ogrzewania pomieszczenia suszarni (potwierdza to treść opinii biegłego sądowego). Nie widać zatem dysproporcji nie tylko pomiędzy interesem powódki a interesem pozwanej Wspólnoty wyrażonym zaskarżoną uchwałą, ale także dysproporcji pomiędzy możliwością suszenia prania przez powódkę w nieużywanych pomieszczeniach jej własnego mieszkania, a możliwością korzystania w tym celu z pomieszczenia, którego zgody na zbycie dotyczy zaskarżona uchwała.

Wreszcie, nie może uzasadniać interesu powódki argument o wcześniejszej decyzji pozwanej wspólnoty, gdy podejmowała uchwałę o adaptacji powierzchni strychowej dla celów mieszkalnych, pozostawienia w ramach tej powierzchni pomieszczenia przeznaczonej na suszarnię (a nie na skład „mały skład rzeczy zbędnych”, jak w sposób zbyt daleko idący uznał Sąd Okręgowy – por. zeznanie świadka I. K., k. 264). Podjęcie takiej decyzji na kilka lat przed powzięciem zaskarżonej uchwały, nie może być uznane za wiążące na przyszłość. Wobec braku zainteresowania korzystaniem z tego pomieszczenia poza zainteresowaniem powódki i sporadycznym przez nią jego używaniem, oraz wobec niewątpliwych uciążliwości dbania przez Wspólnotę o to pomieszczenie i utrzymywania go w należytym stanie, pozwana Wspólnota mogła uznać, że zmiana warunków w stosunku do czasu podejmowania uchwał z maja 2011 roku, uzasadniała podjęcie w maju 2017 roku uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż tego pomieszczenia. Trzeba zauważyć, że pozwana Wspólnota zapewniła sobie poprzez tą uchwałę nie tylko środki z tej sprzedaży, ale też zwolnienie z obowiązku utrzymywania w należytym stanie technicznym pomieszczenia, którego nikt poza powódką i kupującymi nie używał. Zwraca uwagę i to, że kupujący zobowiązani zostali zaskarżoną uchwałą do przeniesienia wyłazu dachowego na własny koszt na klatkę schodową, i to przed przeniesieniem własności.

Mając na uwagę wszystkie powyższe rozważania należało skonstatować, że nie zachodzą przesłanki, o których mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, do uchylenia uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 29 maja 2017 roku. Powyższe skutkować musiało zmianą zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie powództwa. Takie rozstrzygnięcie co do istoty uzasadniało także zmianę pozostałych orzeczeń, a więc dotyczących kosztów zastępstwa procesowego oraz kosztów procesu. Sąd Apelacyjny uznał, że powódka występując o uchylenie zaskarżonej uchwały mogła mieć usprawiedliwione przekonanie o słuszności własnego roszczenia, toteż biorąc nadto pod uwagę jej sytuację majątkową zasadnym było odstąpienie od obciążania jej kosztami procesu na rzecz pozwanej za I instancję, zgodnie z art. 102 k.p.c. Ponieważ powódka była reprezentowana przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, który oświadczył, że koszty sprawowanego przez niego zastępstwa procesowego nie zostały pokryte w jakiejkolwiek części, stąd należało zasądzić na rzecz tego radcy prawnego wynagrodzenie zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 i § 4 ust. 3, w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

Orzekając o kosztach postępowania apelacyjnego należało uwzględnić zasadę odpowiedzialności stron za wynik sprawy (art. 98 § 1 k.p.c.). Jeśli chodzi o koszty należne pozwanej, która sprawę wygrała, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do zastosowania normy art. 102 k.p.c. wobec powódki. O ile względy słuszności uzasadniały odstąpienie od obciążenia powódki kosztami I instancji z powodów przedstawionych wyżej, o tyle podtrzymywanie roszczenia w postępowaniu apelacyjnym, gdy znane były motywy przedstawione przez stronę pozwaną i nie było przeszkód do wszechstronnego ich rozważenia, uzasadniają przyjęcie, że w postępowaniu apelacyjnym już nie ma miejsca szczególnie uzasadniony wypadek pozwalający na odstąpienie od obciążenia powódki kosztami strony wygrywającej. Koszty pozwanej obejmują opłatę od apelacji oraz wynagrodzenie adwokackie zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 i w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Wobec oświadczenia radcy prawnego zastępującego powódkę z urzędu, że koszty jego zastępstwa nie zostały pokryte w jakiejkolwiek części, należało zasądzić je zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 i § 4 ust. 3, w zw. z § 5 i w zw. z § 16 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

Krzysztof Górski Leon Miroszewski Halina Zarzeczna

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE