UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w P. domagała się zasądzenia od (...) Sp. z o. o. w O. kwoty 1 794 908,67 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana Spółka wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 28 grudnia 2017 r. (sygn. akt III C 1065/10) Sąd Okręgowy w Warszawie: 1) zasądził od (...) sp. z o.o. w O. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P. kwotę 917 882,02 zł złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 19 października 2010r do dnia zapłaty; 2) w pozostałej części powództwo oddalił; 3) szczegółowe wyliczenie kosztów postępowania pozostawił referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie rozstrzygając, iż zasadą poniesienia kosztów procesu jest ich stosunkowe rozdzielenie przy przesądzeniu, że powód wygrał sprawę w 51,13%, zaś pozwany wygrał sprawę w 48,87%, przy czym ustalił stawkę opłaty za czynności zastępstwa prawnego w wysokości stawki minimalnej. Rozstrzygnięcie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

K. K., A. B. i S. R. wspólnicy spółki cywilnej (...) s. c, jako współwłaściciele działek gruntu nr (...), położonych w P. przy ul. (...), wybudowali kompleks dziesięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W 1999 r. rozpoczęto ustanawianie odrębnej własności i sprzedaż lokali. Powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...), którą tworzą właściciele wyodrębnionych lokali w 10-ciu budynkach przy ul. (...) oraz właściciel niewyodrębnionych lokali. W dalszej kolejności powyższa spółka cywilna ulegała przekształceniom, a ostatecznie połączyła się ze spółką (...) Sp. z o. o. w O., poprzez przejęcie całego majątku spółki jawnej przez (...) Sp. z o. o. w O..

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy ustalił, iż proces inwestycyjny obejmujący budynki przy ul. (...). przebiegał w sposób nieprawidłowy i prowadził do powstania wad budynku, w szczególności wykonawca dopuścił się szeregu działań sprzecznych z opracowaną dokumentacją techniczno - projektową, wymaganiami technicznymi, a w szczególności przepisami, w tym techniczno-budowlanymi - nie wystąpił z wnioskiem do organu właściwego o odrolnienie terenu przewidzianego pod zabudowę mieszkaniową oraz o wydanie planów tras przewodów melioracyjnych w celu ich likwidacji. Nie wystąpił też o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - z danymi szczegółowymi dla jednostki projektowej co do warunków opracowania projektu budowlanego. Roboty budowlane prowadzone w trudnym i nie sprawdzonym terenie były wysoko skomplikowane i miały wpływ na środowisko – gdyż całkowicie rozebrano ciągi drenażowe (melioracyjne); nastąpiło to pomimo wątpliwości co do zasadności i skutków tej rozbiórki, sygnalizowanych przez kierownika budowy w dzienniku budowy zapisem z dnia 28 maja 1998 r. Protokoły kontroli przewodów kominowych przedstawionych po zakończeniu robót budowlanych nie posiadały szkiców sytuacyjnych – a tylko w ten sposób można wykazać sprawdzenie wszystkich istniejących przewodów kominowych na wybudowanym obiekcie budowlanym. Kierownik budowy nie zgłosił inspektorowi nadzoru zbrojenia i deskowania stóp fundamentowych, inspektor nadzoru nie uczestniczył w ich odbiorze i bez jego zgody zabetonowano je – pomimo, że przepisy prawa budowlanego i zasady sztuki wymagają jego uczestnictwa w odbiorze robót budowlanych zanikających. Inspektor nadzoru odebrał z kolei roboty zanikające polegające na deskowaniu i zbrojeniu stropu III piętra, zgłoszonych wpisem do dziennika budowy przez osobę niepełniącą samodzielnej funkcji w budownictwie (nie występującą na stronie funkcyjnej dziennika budowy ani jako kierownik budowy, ani jako kierownik robót). Inspektor nadzoru budowlanego nie reagował na prowadzenie przez ponad miesiąc robót budowlanych bez kierownika budowy. Przez blisko 5 miesięcy - od czerwca do października 1999 r. - budowa funkcjonowała bez ustawowego nadzoru inwestorskiego. Projekt architektoniczno - budowlany przedstawiony do wglądu w archiwum Urzędu Miasta i Gminy P. nie został potwierdzony pieczęcią na stronie głównej (z numerem decyzji pozwolenia na budowę i nazwy organu, który ją wydał), ani pieczęciami Urzędu na każdej stronie opisowej i rysunkowej, co jest niezbędne dla projektu budowlanego, na który wydano pozwolenie na budowę. W archiwum Urzędu nie ma też projektu konstrukcyjnego stanowiącego integralną część powyższego projektu i zawierającego, zgodnie z wymogami prawa budowlanego, potwierdzenie uprawnień projektanta konstruktora i sprawdzającego, obliczenia statyczne, rzuty i szczegóły ław i stóp fundamentowych oraz schematy konstrukcyjne. Nie ma także planu wierceń ani badań geotechnicznych podłoża gruntowego i warunków gruntowo – wodnych, koniecznych do wybrania optymalnego rozwiązania projektowego. Kierownik budowy nie przekazał do Urzędu dokumentów wymaganych przez art. 10 prawa budowlanego co do wbudowanych wyrobów budowlanych, w tym certyfikatów na znak bezpieczeństwa (m. in. na stal zbrojeniową, papę asfaltową, cegłę budowlaną) oraz certyfikatów (lub deklaracji) zgodności z Polską Normą lub Aprobatą Techniczną; dokumenty te winny wykazać, że wbudowane wyroby budowlane były dopuszczone do obrotu i powszechnego stosowania w budownictwie. Wedle zapisów w dzienniku budowy oraz wbrew obowiązkowi żaden z dwóch kierowników budowy nie zgłaszał do odbioru robót budowlanych ulegających zakryciu, w szczególności izolacji przeciwwilgociowych poziomych i pionowych oraz izolacji ciepłochronnych i akustycznych. Ściany przyziemia zasypano gruntem zanieczyszczonym odpadkami (gruzem, drobnymi elementami drewna, przewarstwionym gruntem niespoistym) – przez co stworzono dodatkowe zagrożenie zawilgocenia ścian zewnętrznych wodami opadowymi. Pomimo tych wszystkich uchybień kierownik budowy złożył oświadczenie (potwierdzone przez inspektora nadzoru budowlanego), iż przedmiotowy obiekt budowlany został wykonany zgodnie z przepisami, co nie odpowiadało stanowi rzeczywistemu. W związku z tym oświadczeniem, pomimo niespełnienia wymogów z art. 57 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, organ właściwy do wydania decyzji na użytkowanie zezwolił na nie.

W 2005 r. na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej zostały sporządzone przez rzeczoznawców budowlanych dr. inż. A. Ż. oraz prof. dr. hab. inż. L. F. opinie, które potwierdziły, że roboty budowlane zostały wykonane niewłaściwie i niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, podobnie jak sporządzone na zlecenie wspólnoty w 2009 r. kosztorysy inwestorskie. Od 2001 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w P. zwracała się wielokrotnie do (...) K. (...) spółka jawna o usunięcie wad i usterek wszystkich budynków przy ul. (...). W 2003 r. stworzono zespół, składający się z przedstawicieli Wspólnoty Mieszkaniowej oraz przedstawicieli spółki (...) Sp. z o. o., który to zespół spisywał usterki i wady budynków. W dniu 9 września 2003 r. przedstawiciele Wspólnoty i Spółki spisali uzgodnienia, w których potwierdzili istnienie wad i usterek budynków przy ul. (...). W takiej sytuacji (...) Sp. z o. o. w O. zobowiązała się do usunięcia tych wad i usterek. W większości jednak roboty te nie zostały wykonane - usunięto jedynie drobne usterki i zamontowano grzejniki na klatach schodowych, które były w projekcie. W 2007 r. Wspólnota wystąpiła przeciwko spółce (...) sp. z o.o. w O. z pozwem o zapłatę kwoty 74 891,70 zł tytułem częściowego odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej budynku A. 3 w P.. Wyrokiem z dnia 18 lutego 2010 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie (sygn. akt I C 161/08) uwzględnił powództwo w całości, a apelacja Spółki została oddalona. Następnie w 2010 r. Wspólnota wytoczyła powództwo przeciwko (...) Sp. z o. o. o zapłatę dalszej kwoty 130 978,54 zł z tytułu wad części nieruchomości wspólnej budynku położonego przy ul. (...) w P.. Wyrokiem z dnia 13 października 2014 r. (sygn. akt III C 752/10) Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo co do kwoty 105 603,88 zł.

Sąd I instancji dokonał również ustaleń co do istnienia wad wskazywanych przez Wspólnotę i ustalił, iż poza wadami, o których Wspólnota wiedziała w związku z zamawianymi wcześniej ekspertyzami, ujawniły się również nowe wady. Wady polegały na:

a) nieprawidłowym (niezgodnym z projektem) wykonaniu posadzek w garażach podziemnych, polegającym na zaniechaniu wykonania podbudowy z betonu B15 o grubości 10 cm, pod właściwą posadzkę z betonu B20 o grubości 5 cm została wykonana posadzka tylko ze szlichty cementowej o zmiennej grubości od 5 cm do 8 cm, posadzka nie została uzbrojona ani siatką stalową, ani zbrojeniem z włókien rozproszonych, co w konsekwencji powoduje jej pękanie, kruszenie się i wypadanie. Nie wykonano również prawidłowo na powierzchni posadzki szczelin dylatacyjnych przeciwskurczowych, ani też dylatacji obwodowych.

b) nie wykonano izolacji termicznej stropu - typ A. - nad garażami, ze styropianu grubości 10 cm oraz nie wykonano tynku na siatce na ocieplonym stropie.

c) nie wykonano fragmentów elewacji na ścianach przyziemia z okładziny klinkierowej, lecz wykonany został tynk na tych fragmentach.

d) źle zostały wykonane obróbki blacharskie na balkonach parteru, gdzie płyty balkonowe są od spodu podmurowane. Błąd polegał na niewłaściwym uszczelnieniu miejsc, w których słupki balustrad balkonowych przenikają się z obróbką blacharską, co powoduje dostawanie się wody opadowej w złącza i stopniową korozję okapników, aż do całkowitego ich zaniku. Innymi powodami silnej korozji obróbek blacharskich są: brak wyprofilowanego zęba okapowego zgodnie z normą (...) (ząb okapowy powinien być zakryty z boków blachą odgiętą ku dołowi i oblutowany), a stan obróbek blacharskich może również świadczyć, że były układane na wilgotnym betonie.

e) źle wykonane obróbki blacharskie murków na podjazdach dla osób niepełnosprawnych oraz na murkach wykonanych po obu stronach schodów wejściowych do budynków nr (...).

f) tarasy na budynkach nr (...) zostały wykonane wadliwie - jakkolwiek wady tej nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnych, ponieważ wcześniej dokonano rozbiórki tarasów i wykonano je według nowego projektu opracowanego przez (...). Projekt ten został opracowany na zlecenie Wspólnoty i wprowadził istotne zmiany w zakresie wykończenia tarasów - podwyższając ich standard wykończenia, zwłaszcza w zakresie balustrad tarasowych, które zostały przeszklone. Remont został przeprowadzony w związku z licznymi przeciekami z tarasu do wnętrza garaży.

Ponadto wady polegały także na niewykonaniu przez pozwanego pewnych prac, które miały wpływ na eksploatację budynków i ich trwałość. I tak po obfitych opadach woda gromadzi się w zasypach fundamentowych, niedostatecznie zagęszczonych, w których znajduje się grunt rodzimy wcześniej wydobyty wymieszany z gruzem i innymi odpadami, czego dowiodły przeprowadzone wiercenia. Nagromadzona woda opadowa naciska na ściany fundamentowe, powodując ich zawilgacanie. Przyczyną zalewania pomieszczeń podziemnych budynków są wody opadowe, niemieszczące się w przeciążonym i źle skalibrowanym systemie kanalizacji deszczowej. Rozwiązaniem tego problemu jest wybudowanie nowego kanału burzowego. Konieczne jest odkopanie ścian przyziemia i wykonanie na nich hydroizolacji, zabezpieczającej je przed zawilgacaniem. Drenaż został już wykonany dla 4-ech budynków tj. nr (...) - pomimo, że zostały wykonane projekty, z których jasno wynika, że woda do drenażu napływa z bezpośredniej bliskości budynku poprzez filtr, który stanowi piasek wiślany. Wokół budynków ułożono opaskę z kostek betonowych przykrywającą ten filtr od góry, co utrudnia wodom powierzchniowym, spływ do sieci drenażowej. Przy blokach 3, 5, i 7 od strony wschodniej jest ciąg pieszy, który utrudnia przesączanie się wód opadowych poprzez kominek filtracyjny do rury drenarskiej. Przy bloku nr 2, z uwagi na zabudowę zewnętrzną, nie ma możliwości przepływu wód opadowych do rury drenarskiej na ok. 40% obwodu budynku, na pozostałej części obwodu budynek ma wykonaną opaskę z kostek betonowych (kostki Bauma) zamiast opaski żwirowo - piaskowej. Z prac niewykonanych przez Spółkę, a niezbędnych aby budynki w znacznie mniejszym stopniu były narażone na negatywne wpływy anomalii pogodowych, potrzeba wykonać hydroizolację ścian przyziemia bez skuwania istniejących ścian dociskowych, zabezpieczających izolację termiczną ze styropianu oraz przeponę poziomą, metodą iniekcji niskociśnieniowej wszystkich ścian przyziemia po obwodzie budynków od strony wewnętrznej. Od strony zewnętrznej nie jest możliwe wykonanie iniekcji na całym obwodzie budynku, ze względu na brak dostępu do ścian sąsiadujących z innym budynkiem, a ponadto zostałaby uszkodzona izolacja termiczna ścian. Poprzez iniekcję zostanie wytworzona pozioma przepona odcinająca kapilarne podciąganie wody. Tą metodą wtłacza się pod ciśnieniem substancje uszczelniające przez układ nawierconych otworów. Otwory o średnicy 12 mm rozmieszcza się w odstępach co 12 cm i nawierca pod kątem do posadzki. Podczas iniekcji uszczelnia się nie tylko przecieki widoczne gołym okiem, ale również następuje wypełnienie drobnych rys i porów. Do iniekcji stosuje się żywice poliuretanowe, żele akrylowe, żywice epoksydowe oraz zaczyny cementowe.

Sąd Okręgowy ustalił również, iż koszt naprawy wszystkich tych wad we wszystkich budynkach przy ul. (...) wynosiłby 3 188 111 zł netto. Powyższe wady rzeczywiście wystąpiły w przedmiotowych budynkach, a ich naprawa była konieczna i pilna – dla uniknięcia dalszej postępującej degradacji nieruchomości. Naprawy zostały zlecone przez Wspólnotę przedsiębiorstwu zewnętrznemu. W dniu 29 lipca 2008 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) zawarła z J. S. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) Przedsiębiorstwo (...) umowę nr (...) remontu budynku wielorodzinnego. Przedmiotem umowy był remont budynku mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...), który miał zostać przeprowadzony w terminie od 4 sierpnia 2008 r. do dnia 14 listopada 2008 r., za wykonanie którego wynagrodzenie ustalone przez strony umowy wynosiło 875 000 zł uwzględniające podatek VAT. W dniu 25 kwietnia 2009 r. Wspólnota zawarła kolejną umowę z J. S. - nr (...) remontu budynku wielorodzinnego. Przedmiotem umowy był remont budynku mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...), który miał zostać przeprowadzony w terminie od 27 kwietnia 2009 r. do dnia 31 października 2009 r., za wykonanie którego wynagrodzenie ustalone przez strony umowy wynosiło 1 550 000 zł uwzględniające podatek VAT. Podobnie, w dniu 13 maja 2014 r. powodowa wspólnota zawarła z (...) Sp. z o. o. Sp. k. w W. umowę nr (...) dotyczącą remontu budynku wielorodzinnego przy ul. (...). Uzgodnione wynagrodzenie wynosiło 683 818,60 zł i uwzględniało podatek VAT.

Wspólnota od początku użytkowała i nadal użytkuje obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem. Dba o jego walory techniczne i estetyczne, nie dopuszcza do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Za każdym razem powód o potrzebie napraw powiadamiał pozwaną, aby mogła usunąć wskazane zaniedbania. Pozwany zaś przyjmował do wiadomości zaistniały stan, ale nie usuwał w pełni wskazanych wad. Powód dokonywał usuwania usterek zgodnie z treścią opracowanej ekspertyzy technicznej z lipca 2005 r. autorstwa dr inż. A. Ż..

Właściciele lokali przy ul. (...), posiadający udziały w nieruchomości wspólnej w wysokości ponad 20%, przelali w drodze cesji na powodową Wspólnotą Mieszkaniową (...) swoje roszczenia o odszkodowanie za szkodę w nieruchomości wspólnej.

W tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd Okręgowy uznał zgłoszone powództwo za usprawiedliwione co do zasady oraz częściowo usprawiedliwione co do wysokości. Oceniając w pierwszej kolejności zarzuty formalne, dotyczące braku legitymacji pozwanego, Sąd ten wskazał, iż za utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego należało uznać pogląd, zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa, nie będąc osobą prawną, jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 33¹k. c. i posiada zdolność sądową oraz zdolność prawną, ograniczoną jednak do spraw związanych z zarządem rzeczą wspólną, wobec czego wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. w sparwie o sygn. III CZP 65/07). Ograniczony zakres zdolności prawnej wspólnoty wpływa na jej legitymację zarówno czynną, jak i bierną – wspólnota może pozywać i być pozywana tylko w sprawach związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali; nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; udział właściciela lokalu odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Ponadto jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W sprawie tej zachodziła właśnie taka sytuacja - grunt zabudowany został 10-cioma budynkami, a właściciele lokali w tych budynkach, tj. przy ul. (...) - tworzyli jedną Wspólnotę Mieszkaniową. W myśl art. 6 powyższej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych za wady nieruchomości wspólnej, wynikających z umowy nabycia lokali zawartych przez poszczególnych właścicieli, należy do kompetencji wspólnoty, jako element zarządu nieruchomością wspólną. Zwrócono uwagę, iż w tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy, podejmując w dniu 29 stycznia 2014 r. uchwałę w składzie 7 sędziów, w której wskazał, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (III CZP 84/13, OSNC 2014/9 poz. 84). W uzasadnieniu do tej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że uznanie podmiotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. W granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Cesja uprawnień przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może być ona podmiotem. Nie dochodzi w ten sposób - wbrew zastrzeżeniom zgłaszanym przez przeciwników takiego rozwiązania - do modyfikacji zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani zniweczenia celu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek zapewniający możliwość przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez sprzedawcę rzeczy wadliwej, ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży. Wspólnota mieszkaniowa nie może realizować celów sprzecznych z interesami tworzących ją właścicieli lokali; dochodząc przelanych na nią uprawnień, realizuje zarówno ich interesy, jak i interes wspólnotowy. Właściciel lokalu może uznać, że przelanie przysługujących mu uprawnień na wspólnotę mieszkaniową zapewni mu właściwą ochronę jego interesów i wpłynie na zakres obciążających go kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Należy więc w pełni podzielić stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uzasadnieniu uchwały z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04, że uznanie dopuszczalności przejścia uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia harmonijne rozwiązanie nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych. Stanowisko to nie pozostaje w kolizji z koncepcją ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza bowiem akceptacji możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Sąd Najwyższy podkreślił, że przyjęte rozwiązanie ma istotne zalety praktyczne, umożliwia bowiem szybszą i efektywniejszą realizację uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej. W przypadku sprzedaży odrębnej własności lokalu i związanego z nią udziału w nieruchomości wspólnej, a więc rzeczy oznaczonej indywidualnie, po stronie nabywcy nie powstaje - w ramach rękojmi - przewidziane w art. 561 § 1 k .c. uprawnienie do żądania dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej takiej samej rzeczy wolnej od wad (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04); wyłącza to możliwość dokonania jego cesji na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma natomiast przeszkód do przelania na wspólnotę mieszkaniową pozostałych uprawnień związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, przysługujących nabywcy lokalu wobec jego sprzedawcy, z wyłączeniem również uprawnienia do odstąpienia do umowy, stanowiącego prawo kształtujące. W związku z powyższym Sąd I instancji uznał, iż każdemu właścicielowi wyodrębnionego lokalu, członkowi Wspólnoty Mieszkaniowej (...), przysługiwało roszczenie odszkodowawcze za szkody w nieruchomości wspólnej w wielkości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie właściciele niektórych lokali dokonali cesji wierzytelności i przelali na powodową Wspólnotę Mieszkaniowej (...) swoje roszczenia odszkodowawcze. Udział w nieruchomości wspólnej tych lokali wynosił ponad 23,599%, a zatem powodowi przysługuje legitymacja do dochodzenia ewentualnych roszczeń odszkodowawczych za szkody w nieruchomości wspólnej w takiej właśnie części. Dodatkowo zwrócono uwagę, iż w sprawach IC 161/08 Sądu Rejonowego w Piasecznie oraz III C 752/10 Sądu Okręgowego w Warszawie dotyczących nieruchomości przy ul. (...) pozwany podnosił te same argumenty formalne i nie zostały uwzględnione one w dwóch instancjach z uwagi na ich bezprzedmiotowość.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy wskazał, iż budynki przy ul. ul. (...) zostały wybudowany niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej i miały wady stwierdzone przez biegłych specjalistów zarówno w opiniach sporządzonych przed procesem, jak i przez biegłego sądowego. Sąd Okręgowy uznał, iż pozwana Spółka nie zakwestionowała w toku postępowania ustaleń wynikających z przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego, jak również iż Spółka w stosunku do Wspólnoty zachowywała się w sposób nielojalny. Sąd I instancji referując tu poszczególne zarzuty pozwanego co do przeprowadzonej w toku postępowania opinii uznał je za niezasadne. W szczególności Sąd ten nie podzielił zarzutów pozwanego co do tego, iż koszty wyceny napraw uwzględniają w sposób nieuzasadniony drogie rozwiązania materiałowe i technologiczne. Uznano także, iż skoro we Wspólnocie brak jest wyodrębnionych lokali garażowych, a właściciele lokali korzystają po prostu z miejsc postojowych w garażu podziemnym wielostanowiskowym, zaś posadzka w hali garażowej jest częścią nieruchomości wspólnej, właściciele poszczególnych lokali nabywają tylko prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego. Remontu dokonuje się całościowo a nie tylko pod określonym miejscem, a ponadto pod posadzka znajdują się wspólne instalacje, izolacje i fundamenty.

Poszukując materialnoprawnej podstawy odpowiedzialności pozwanego Sąd Okręgowy wskazał, iż Wspólnota jako podstawę prawną swojego roszczenia wskazała art. 471 k.c., jednakże samo nienależyte wykonanie umowy nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności pozwanego. Zgodnie z treścią art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 k. c. Zgodnie z treścią § 1 tego uregulowania obowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W myśl zaś § 2 w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W ocenie Sądu Okręgowego, doszło do nienależytego wykonania umowy poprzez wadliwe wybudowanie budynku przy ul. (...) w P.. Zwrócono również uwagę, iż zgodnie z art. 472 k. c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. W myśl zaś art. 355 § 1 i 2 k. c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność), przy czym należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Poprzednicy prawni pozwanego wybudowali budynki mieszkalne przy ul. (...) w ramach działalności gospodarczej, w sposób nienależyty, niezgodny z zasadami sztuki budowlanej, a ustalone wady budynku zaistniały na skutek wadliwego prowadzenia przez pozwanego (jego poprzedników) procesu inwestycyjnego. Stąd wynika odpowiedzialność pozwanego za zaistnienie tych wad powstałych w wyniku zaniedbań inwestora. Wady pojawiały się sukcesywnie i powód musiał je usuwać, bowiem zagrażały one bezpieczeństwu mieszkańców, a pozwany pomimo uzgodnień nie naprawiał ich wcale albo robił to w sposób nieudolny. Pozwany jest bezpośrednio odpowiedzialny za to, że nieruchomość wspólna nie została wybudowana zgodnie z umową a przede wszystkim z przepisami budowlanymi. Usunięcie powstałych wad było konieczne dla dalszego prawidłowego funkcjonowania budynków i usunięcia niebezpieczeństwa zagrażającemu mieszkańcom, co w konsekwencji finansowo obciążyło właścicieli lokali. Jako niezasadne oceniono tu zarzuty przyczynienia się Wspólnoty do powstania szkody – z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynikało, że powód prawidłowo dbał o budynek, a naprawy jakie przeprowadził były wykonane zgodnie ze sztuką. Podjęte czynności w tym zakresie były niezbędne, albowiem pozostawienie budynków bez naprawy groziło dalszą degradacją nieruchomości. Wskazane w stanie faktycznym wady budynków powstały w wyniku zaniedbań poprzedników pozwanego w trakcie procesu inwestycyjnego. Poprzednicy prawni pozwanego wybudowali budynki mieszkalne przy ul. (...) w ramach działalności gospodarczej, w sposób nienależyty, ale przede wszystkim niezgodny z zasadami sztuki budowlanej. Każdy z uczestników procesu budowlanego biorących udział w przedmiotowej inwestycji popełnił szereg błędów, które w późniejszym czasie skutkowały wadami mającymi negatywny wpływ na użytkowanie budynków mieszkalnych przy ul. (...) w P.. Sąd I instancji nie dopatrzył się również przyczynienia się powoda do powstania szkody poprzez brak konserwacji i remontów bieżących, gdyż okoliczność ta nie została jakkolwiek potwierdzona. Przeciwnie - zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazywał, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) dokonywała starań, aby zachować w dobrym stanie budynki, a istniejące w nich wady istniały od początku procesu inwestycyjnego, a ujawniały się z upływem czasu. Od 200l r. powódka wielokrotnie zwracała się do poprzednika prawnego pozwanego z prośbami o usunięcie wad i usterek, a w 2003 r. doprowadziła do spisania uzgodnień, w których potwierdzono ich istnienie, zaś pozwany zobowiązał się do usunięcia, o czym świadczą zgromadzone w sprawie dowody z dokumentów. Powód dokonywał usuwania usterek zgodnie z treścią protokołów kontroli okresowych oraz zgodnie z treścią opracowanych prywatnych ekspertyz technicznych z lipca 2005 r. autorstwa dr inż. A. Ż. i innych opinii, przy czym działania te były uzasadnione i w pełni udokumentowane pod względem finansowym. Nie sposób było się zgodzić z twierdzeniem pozwanego, jakoby nie zostało przez powoda wykazane istnienie szkody rozumianej jako wady, która w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego określana jest poprzez kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno - techniczne. Kryterium funkcjonalne decyduje o istnieniu wady w rozumieniu przepisów o rękojmi za wady fizyczne. W przedmiotowej sprawie żądanie pozwu oparte zostało na odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 k.c., co oznacza że przesłanką jest zatem szkoda, a nie wada fizyczna. Uznając, iż opinie prywatne obejmowały szeroki zakres prac wykraczający poza usunięcie wad i usterek, zakładały również ulepszenia, których koszt nie mógł obciążać pozwanej Spółki.

W takiej sytuacji koszt usunięcia wad Sąd Okręgowy oszacował na kwotę 3 188 111 zł netto, a tym samym tyle wynosi szkoda powoda. Wskazano, iż szkodą jest wszelki uszczerbek, wyrażający się w różnicy pomiędzy stanem majątku poszkodowanego jaki by istniał, a stanem jaki powstał w wyniku zdarzenia, tj. w przypadku odpowiedzialności kontraktowej w wyniku nienależytego wykonania umowy. Wysokość szkody określa zatem wielkość uszczerbku w majątku – a tę można ustalić tylko wedle jej wartości rynkowej. Wielkość tę z reguły daje się ustalić różnymi metodami: poprzez ustalenie różnicy pomiędzy wartością rynkową obiektu z wadami i wartością, jaką miałby on gdyby nie miał tych wad – i ten sposób wydaje się najbardziej właściwy, gdy mamy do czynienia z wadami niesuwalnymi; poprzez porównanie wartości rzeczy po naprawie z wartością rzeczy z jeszcze nienaprawionymi wadami - gdy chodzi o uwzględnienie ubytku wartości handlowej rzeczy; czy wreszcie poprzez wyliczenie kosztu przywrócenia rzeczy do stanu prawidłowego, wolnego od wad – co wydaje się najbardziej odpowiednie, gdy stwierdzone wady są usuwalne. Wskazywane wady budynku dadzą się naprawić i częściowo zostały one już usunięte. Można było przyjąć, że wartość szkody powoda odpowiada kosztowi usunięcia ustalonych przez biegłego wad. Szkodę należało wyliczyć w oparciu o rynkowy koszt prac i materiałów, jakie konieczne są do usunięcia wad. Ponadto Sąd Okręgowy uznał, iż zachodzi adekwatny związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego (jego poprzedników prawnych), a zaistniałą w majątku powoda szkodą (art. 361 k. c.). Poprzednicy prawni pozwanego byli zarówno inwestorem jak i wykonawcą budynków, a proces budowy podlegał ich bezpośredniemu nadzorowi. Stwierdzone wady i usterki powstały w wyniku wadliwego procesu budowy, a tym samym zachodzi związek miedzy działaniami osób odpowiedzialnych za proces budowlany a szkodą poniesioną przez mieszkańców przedmiotowych budynków.

Zgodnie z art. 363 k. c. naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej; jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cert istniejących w innej chwili. Mając na uwadze cel odszkodowania, tj. wyrównanie uszczerbku w mieniu poszkodowanego, oczywiste jest, że wysokość odszkodowania winna obejmować koszt usunięcia wszelkich usterek i wadliwości. Jak ustalono rzeczywisty koszt niezbędnych napraw w budynkach przy ul. (...) wyniósł ostatecznie 3 188 111 zł netto. W ocenie Sądu I instancji należało uwzględnić podatek VAT, bo biegły w swojej opinii przesądził tylko o szkodzie w wysokości netto, pozostawiając Sądowi do rozstrzygnięcia kwestię związaną z ewentualnym doliczeniem podatku VAT. Wartość szkody powinna odpowiadać rynkowemu kosztowi usunięcia wszelkich usterek i wad chociażby ze względu na cel odszkodowania tj. wyrównanie uszczerbku w mieniu poszkodowanego. Sąd Okręgowy ostatecznie uznał, iż co do zasady w sprawie powinna zostać zastosowana stawka podatku od towarów i usług w stawce 22%. (obecnie 23%) przy tego rodzaju pracach budowlanych zarówno co do czynności zatrudnionych pracowników budowlanych, jak i przy zakupie materiałów koniecznych do przeprowadzenia napraw. Brak było w ocenie tego Sądu podstaw do przyjęcia mniejszej preferencyjnej stawki 7% (obecnie 8%) stosowanej w ściśle określonych warunkach, jako wyjątek od zasady. Zwrócono uwagę, że w sprawach dotyczących nieruchomości przy ul. (...) Sąd Rejonowy w Piasecznie i Sąd Okręgowy w Warszawie zastosowały przy wyliczeniu odszkodowania 22% stawkę, co znalazło akceptację Sądów II instancji poprzez oddalenie apelacji od tych wyroków. Z tych względów również nie sposób przyjąć innej stawki VAT w zakresie usunięcia wad co do pozostałych budynków, będących przedmiotem niniejszego postępowania, zbudowanych w tym samym zadaniu inwestycyjnym.

W takiej sytuacji Sąd Okręgowy doliczył 22% podatek – 701 384,42 zł, a tym samym wartość szkody wyniosła 3 889 492,42 zł (701 384,42 zł + 3 188 111 zł = 3 889 492 ,42 zł). Powód dochodził roszczenia z umów cesji w części odpowiadającej udziałom w nieruchomości wspólnej w wysokości 23,599%. Odnosząc ten odsetek do powyższej kwoty, Sąd I instancji ustalił żądane odszkodowanie w wysokości 917 882,02 zł (23,599% z kwoty 3 889 495,42 zł); a powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k. c., uznając za zasadne żądanie odsetek od dnia 19 listopada 2010 r. – to jest od daty odpowiedzi na pozew z uwagi na brak zwrotnego poświadczenia odbioru odpisu pozwu.

O kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k. p. c., szczegółowe rozliczenie kosztów pozostawiając referendarzowi po uprawomocnieniu się wyroku - na podstawie art. 108 § l k. p. c.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 grudnia 2017 r. wniósł pozwany (...) Spółka z o. o. w O., zaskarżając go w części, w zakresie punktu I. oraz III. Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucił naruszenie:

- art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż wspólnota mieszkaniowa może - na podstawie czynności cywilnoprawnej - bez uprzedniej uchwały wspólnoty i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa - nabywać od właścicieli wyodrębnionych lokali roszczenia odszkodowawcze związane z nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera, podczas gdy nabycie takich roszczeń nie mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu, a zatem zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej, zaś brak takiej uchwały i pełnomocnictwa skutkuje - po myśli art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego - nieważnością dokonanej czynności prawnej,

- art. 6 ustawy o własności lokali i art. 33¹ Kodeksu cywilnego poprzez brak zastosowania i przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży dotyczące wad wyodrębnionych lokali garażowych, niestanowiących nieruchomości wspólnej, podczas gdy po myśli art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego umowy cesji dotknięte są wadą nieważności,

- przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że posadzka w wyodrębnionym lokalu - garażu stanowi część wspólną nieruchomości, podczas gdy posadzka służy do wyłącznego użytku właścicieli tego lokalu,

- sprzeczność istotnych ustaleń sądu z zebranym materiałem dowodowym polegającą na przyjęciu, że wyodrębnione nieruchomości lokalowe o przeznaczeniu garażowym stanowią część wspólną nieruchomości i nie są odrębnymi nieruchomościami,

- przepisów art. 361 § 1 i art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 41 ust. 12 i n. ustawy o podatku od towarów i usług poprzez przyjęcie dla ustalenia wysokości odszkodowania podatku VAT w wysokości 23%, podczas gdy zgodnie z art. 41 ust. 12 i n. ustawy o VAT stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, a zatem kwota netto, przyjęta w opinii powinna być powiększona o 8% podatku VAT, a nie o 23%,

- art. 471 Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że istnienie wad nieruchomości wspólnej stanowi nienależyte wykonanie umowy podczas gdy nie została ustalona treść tej umowy, ani nie została ona nazwana (sprecyzowana), jest określana jako umowa nabycia lokalu, a uzasadnienie wyroku koncentruje się na przebiegu budowy i procesu inwestycyjnego,

- art. 354 § 1, art. 355 i art. 472 Kodeksu cywilnego poprzez ich błędną wykładnię co doprowadziło do uznania, że w sprawie doszło do nienależytego wykonania zobowiązania, pomimo że sposób wykonania zobowiązania zgodny był z jego treścią, odpowiadał celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, zaś Sąd I instancji nie określił obiektywnego wzorca prawidłowego wykonania zobowiązania i bezpodstawnie przyjął, że niska cena sprzedaży lokali mieszkalnych pozostaje bez związku z jakością i trwałością stosowanych rozwiązań materiałowych i technologicznych;

- art. 481 § 1 w zw. z art. 363 § 2 Kodeksu cywilnego poprzez zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 19 października 2010 r., podczas gdy Sąd I instancji ustalał wysokość odszkodowania na podstawie opinii biegłego sądowego, to jest przyjmował wysokość odszkodowania na dzień wyrokowania, także w stosunku do prac, które jeszcze nie zostały wykonane, a zatem odsetki ustawowe powinny być naliczane od daty wydania wyroku,

- art. 6 k. c. i 232 k. p. c. poprzez uwzględnienie powództwa pomimo że powódka nie udowodniła, iż nastąpiło nienależyte wykonanie umowy oraz iż powódka poniosła szkodę na skutek nienależytego wykonania umowy, a także wysokości tej szkody, jak też powódka nie wykazała, by nabyła roszczenia odszkodowawcze dotyczące wad wyodrębnionych lokali o przeznaczeniu garażowym, niestanowiących części wspólnych nieruchomości,

- art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez dowolną ocenę dowodów - odpisów ksiąg wieczystych i pominięcie, że z nieruchomości zostały wydzielone lokale garażowe, stanowiące odrębne nieruchomości, nienależące do nieruchomości wspólnej.

- art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez uznanie opinii biegłego sądowego mgr inż. H. W. (1) za rzetelną i wyczerpującą oraz wykazującą szkodę i jej wysokość, podczas gdy opinia ta jest obarczona szeregiem wad, w szczególności nic wykazuje szkody poniesionej na skutek nienależytego wykonania umowy sprzedaży lokali, zawiera wycenę rozwiązań droższych od wynikających ze standardu budynku, uwzględnia koszty napraw dotyczących garaży stanowiących wyodrębnione lokale, a zatem nie będących częściami wspólnymi nieruchomości.

Podnosząc powyższe zarzuty apelujący wniósł o: 1) zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie I poprzez oddalenie powództwa w całości oraz w zakresie pkt III poprzez zasądzenie na rzecz Pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 14 400 złotych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych, 2) zasądzenie od Powoda - Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P. na rzecz Pozwanego - (...) Sp. z o. o. zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego była częściowo zasadna, albowiem niektóre z podniesionych w niej zarzutów okazały się być trafne.

Dokonując w pierwszej kolejności zarzutów najdalej idących (w praktyce takich, których uwzględnienie spowodowałoby radykalną zmianę zaskarżonego orzeczenia), za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 471 k. c. oraz zarzut naruszenia art. 354 § 1, art. 355 oraz 472 k. c. Jak należy wnioskować z lakonicznego uzasadnienia tych zarzutów skarżący zdaje się wiązać standard wykonania budynku z ceną, jaką nabywcy lokali zapłacili w związku z ustanowieniem i przeniesieniem na ich rzecz odrębnych własności lokali. Jakkolwiek oczywistym jest, iż standard wykończenia lokalu związany jest bezpośrednio z jego ceną, jednakże w realiach faktycznych sprawy niniejszej, których apelujący nie zakwestionował w sposób skuteczny, wady budynku były tego rodzaju, iż sprawiały, że budynek nie nadawał się do eksploatacji zgodnie z jego przeznaczeniem. Szkoda właścicieli lokali spowodowana była nieprawidłowym wykonaniem projektu związanego z uszczelnieniem, drenażem i odprowadzeniem wody w ogólności, a zatem wadliwość działań pozwanej Spółki sprawiała, iż okres eksploatacji budynku (w przypadku braku usunięcia tych wad) ulegnie radykalnemu skróceniu, zaś niektóre pomieszczenia w okresach intensywnych opadów deszczu, nie będą nadawały się do użytku z uwagi na ich zalanie. Nieprawidłowo wykonano również fragmenty elewacji – niezgodnie z projektem, wadliwości ponadto dotyczyły niewystarczającej izolacji termicznej stropów, niewystarczającej izolacji tarasów oraz wadliwości obróbek blacharskich, które powodują przedostawanie się wody opadowej do pomieszczeń budynku. Budynek został przez pozwanego nie tyle wykonany w niższym standardzie, co wykonany niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej.

W odpowiedzi na zarzut naruszenia art. 471 k. c. zwrócić należało uwagę, iż jakkolwiek przedmiotem zawieranych przez poprzednika prawnego pozwanego umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży były konkretne lokale mieszkalne wraz ze wskazanym udziałem w nieruchomości wspólnej, nie sposób przyjąć, iż – jak zdaje się to czynić apelujący – iż umowy te nie dotyczyły także innych elementów budynku, w których znajduje się lokal. Z udziałem w nieruchomości wspólnej wiąże się nie tylko udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, ale także udział we współwłasności związanej z innymi elementami budynku, takimi w szczególności jak elewacje, fundamenty i inne podobne składniki budowli. Jak wynika z okoliczności faktycznych sprawy, elementy te nie tylko były wykonane w sposób niezgodny z projektem, ale także w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, stwarzający realne niebezpieczeństwo czy to uszkodzenia budynku, czy przynajmniej radykalnego skrócenia okresu jego eksploatacji. Niewątpliwie niewykonanie w sposób prawidłowy tych części budynku sprawiło, iż muszą być one naprawione lub ponownie wykonane na koszt właścicieli lokali, co determinuje pogląd o poniesionej przez nich w związku z niewykonaniem umowy przez pozwaną Spółkę szkodzie.

Za chybiony należało uznać zarzut naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu Apelacyjnego uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową cesji tego rodzaju, jak w niniejszym postępowaniu (dotyczącym dochodzenia roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem właściciela lokalu z deweloperem umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu), z jednej strony nie wpływa w istotnym zakresie na sytuację pozostałych właścicieli lokali. Nawet jeżeli byłaby możliwość dostrzeżenia takiego wpływu – cesja taka niejako polepszałaby sytuację innych właścicieli lokali. Wspólnota w takiej sytuacji nabywa kwotę będącą odszkodowaniem na swoją rzecz, a tym samym przysporzenie takie korzystnie oddziaływałoby na sytuację majątkową również pozostałych właścicieli lokali, którzy w sposób pośredni uzyskiwaliby środki na koszty, które w realiach faktycznych sprawy niniejszej zostały nawet w pewnym zakresie uprzednio wyłożone również przez nich na wykonane prace naprawcze i remontowe oraz środki na szeroki zakres kosztochłonnych prac, które konieczne są do wykonania. Z drugiej strony działania podejmowane przez Wspólnotę zbliżone są do czynności zachowawczych. Przynajmniej z kilku grup przyczyn dochodzenie roszczeń powinno następować względnie niezwłocznie, albowiem mogą potencjalnie zajść przeszkody zarówno natury formalnej (trudności dowodowe), jak i materialnej (skuteczne podniesienie przez zobowiązanego zarzutu przedawnienia), które uniemożliwią skuteczne dochodzenie takiego roszczenia. Te rozważania również wskazują, iż nabycie przez powodową Wspólnotę roszeń tego rodzaju nie było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż również podniesiony przez pozwanego zarzut naruszenia art. 6 k. c. i 232 k. p. c. stają się niezasadnym. Podnosząc ten zarzut apelujący kwestionował również wykazanie szkody co do wysokości. Ocena materiału dowodowego w tym zakresie dokonana przez Sąd I instancji była prawidłowa i wyczerpująca. Zaoferowany przez powoda dowód z opinii biegłego w sposób nie wzbudzający wątpliwości pozwalał na ustalenie zarówno zakresu prac koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem oraz do stanu, w którym budynek będzie nadawał się do użytkowania. Brak jest tutaj potrzeby powielania tej argumentacji. Ogólnie wskazać należy, iż – podobnie jak miało to miejsce w postępowaniu przed Sądem Okręgowym – poza ogólnym wskazaniem, iż biegły nie uwzględnił dostępności technologii i materiałów w okresie budowy i projektowania budynku, apelujący nie przedstawia żadnej konkretnej argumentacji (a tym bardziej nie oferuje w tym zakresie materiału procesowego), która pozwalałaby na ocenę tak ogólnie formułowanych zastrzeżeń. Znamienne jest tutaj, iż pozwany jest profesjonalistą w dziedzinie, której dotyczy postępowanie, a zatem gdyby wskazywane wady opinii biegłego istotnie występowały, nie stwarzałoby to dla pozwanej Spółki większych problemów w ich specyfikacji.

Za zasadne należało uznać natomiast te zarzuty, które wskazywały na brak możliwości skutecznego dokonania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej cesji roszczeń związanych z konkretnym lokalem, nie zaś związanych z nieruchomością wspólną. W tym zakresie zwrócić należało uwagę, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.) – w myśl którego ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana - wynika w istocie, iż wspólnota mieszkaniowa może stać się beneficjentem cesji udzielanych jej przez właścicieli lokali jedynie w zakresie, w jakim dotyczą one nieruchomości wspólnej. Nie można na wspólnotę mieszkaniową w sposób skuteczny przenieść roszczeń, które służą co prawda właścicielom lokali, ale nie są związane z nieruchomością wspólną, a wyłącznie z lokalem – niezależnie od tego, czy lokal ten ma charakter lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego. Trafnie Sąd Okręgowy ustalił, iż lokal garażowy stanowi współwłasność poszczególnych osób, pomiędzy którymi doszło do porozumienia co do używania tego lokalu, w ten sposób, iż właściciele używają przekazane im stosowne miejsca postojowe oraz współkorzystają z tych części lokalu, które stanowią ciągi komunikacyjne umożliwiające dojazd na poszczególne miejsca postojowe. Pomimo, iż lokal ten używany jest przez znaczną część właścicieli lokali nie staje się on jednak częścią nieruchomości wspólnej. Rozważań tych nie zmieniają również argumenty przytoczone przez Sąd Okręgowy – takie okoliczności, jak to, iż pod posadzką garaży znajdują się elementy instalacji przesyłowych, czy też to, iż przez lokal garażowy mogą przechodzić również inni właściciele lokali (mieszkańcy budynku), a nie tylko ci, którzy są jego współwłaścicielami nie zmienia powyższego stanowiska, jak również nie zmienia relacji własnościowych, a w szczególności nie sprawia, iż lokal garażowy może być zaliczony w poczet nieruchomości wspólnej. Tym samym nie sposób było uznać, iż cesja roszczeń w tym zakresie była skuteczna, a koszt remontu garażu może być uwzględniony w ramach niniejszego postępowania.

Za zasadne należało uznać również te zarzuty, które wskazywały na nieprawidłowe stanowisko Sądu Okręgowego co do stawki podatku od towarów i usług, który powinien być uwzględniony w należnym powodowi odszkodowaniu. W tym zakresie należało zwrócić uwagę, iż apelujący zasadnie wywodzi, iż zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.) stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W takiej sytuacji co do zasady usługi, o których mowa w powyższym uregulowaniu (w tym również usługi, koszt których ponosić ma powodowa Wspólnota i z czego wywodzi ona swoją szkodę) obciążone są obniżoną stawką podatku od towarów i usług, a zatem 8%, albowiem taka stawka obowiązuje obecnie, zaś jak należy wnioskować działania o charakterze remontowym nie zostały jeszcze podjęte (lub zostały podjęte w nieznacznym i nieuwzględnionym ostatecznie zakresie). Powodowa Wspólnota, jeżeli w jej ocenie prace konieczne do doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem, obciążone są obowiązkiem odprowadzenia podatku od towarów i usług w wyżej stawce, winna zaoferować materiał procesowy na tę okoliczność. Takiego materiału jednak w sprawie niniejszej brak.

Za niezasadny należało uznać ostatni z zarzutów wniesionego środka zaskarżenia – naruszenia art. 481 § 1 w zw. z art. 363 § 2 k. c. Z niekwestionowanych ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd Okręgowy wynikało, iż już poprzednicy prawni pozwanej Spółki byli informowani o wadach budynku i uczestniczyli w zespole, który wady te niejako skatalogował. Czynności te prowadzone były szereg lat przed sporządzeniem przez pozwanego odpowiedzi na pozew, od daty której Sąd I instancji ostatecznie zasądził odsetki za opóźnienie. Jak już wskazano pozwany jest profesjonalistą, a zatem zarówno w sposób profesjonalny mógł ocenić zakres prac i ich koszty. Pomimo jednak takich czynności wady budynku nie zostały usunięte. W takiej sytuacji brak jest podstaw, aby roszczenie odsetkowe uwzględniać od daty późniejszej, aniżeli data wezwania. Wskazywana w apelacji okoliczność, iż wady budynku nie zostały jeszcze usunięte, nie może być uznana za przekonywającą.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, zaś w szczególności uwzględnienie zarzutów apelacyjnych co do uznania skuteczności przez Sąd Okręgowy cesji roszczeń z tytułu napraw w garażu oraz zastosowania stawki podstawowej podatku od towarów i usług, zasądzone na rzecz Wspólnoty roszczenie powinno podlegać stosownemu obniżeniu. Z uwagi jednak, iż Sąd I instancji popełnił błąd rachunkowy w obliczaniu wysokości szkody, należna powodowi kwota powinna zostać ponownie przeliczona. I tak na podstawie uzupełniającej opinii biegłego H. W. (2) z 11 maja 2016 r. (karty 3273 – 3275 akt sądowych), należało uznać, iż kwota robót remontowych koniecznych do przeprowadzenia wynosi 3 192 482,56 zł (1 781 960,20 zł netto – dotycząca budynków przy ul. (...) oraz 1 289 766,80 zł netto w zakresie budynków przy ul. (...) oraz dwa razy po 60 377,78 zł netto jako dodatkowej kwoty odszkodowania w budynkach przy ul. (...)). Dalej na podstawie kolejnej opinii uzupełniającej biegłego H. W. (2) z dnia 17 maja 2017 r. (karty 3713 – 3715 akt sądowych), należało ustalić, iż koszt usunięcia wad posadzek w garażach podziemnych w pięciu budynkach (ul. (...)) wyniesie 366 148,11 zł netto. Różnica tych dwóch kwot (czyli różnica kosztów prac remontowych ogółem i kosztów prac remontowych w garażu) wynosi 2 826 334,45 zł. Do kwoty tej należy dodać 8% tytułem podatku od towarów i usług (czyli przemnożyć przez 1,08) oraz uwzględnić udział, w jakim wspólnota nabyła roszczenia właścicieli lokali w drodze cesji: 2 826 334,45 zł * 1,08 * 23,599% = 720 345,14 zł. Taka kwota ostatecznie powinna zostać zasądzona na rzecz powoda, a tym samym dodatkowo należało oddalić powództwo w zakresie różnicy pomiędzy kwotą zasądzoną przez Sąd Okręgowy (917 882,02 zł), a uwzględnioną przez Sąd Apelacyjny (720 345,60 zł). Zmiana rozstrzygnięcia w zakresie roszczenia głównego determinowała zmianę w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego. W tym zakresie Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, iż koszty postępowania powinny zostać stosunkowo rozdzielone, a szczegółowe ich wyliczenie należy pozostawić referendarzowi sądowemu, jednakże w związku z modyfikacją rozstrzygnięcia ów stosunek uległ zmianie – powód winien być uznany za wygrywającego w 40,13% (przybliżony stosunek kwoty 720 345,60 zł do 1 794 908,67 zł), a tym samym pozwany za wygrywającego w 59,87%.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił częściowo zaskarżony wyrok i orzekł co do istoty sprawy – stosownie do art. 386 § 1 k. p. c., w pozostałym zakresie apelację pozwanego oddalając jako bezzasadną – zgodnie z art. 385 k. p. c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k. p. c. w zw. z art. 391 § 1 k. p. c. stosunkowo je rozdzielając. W tym zakresie ustalono, iż pozwany wygrał sprawę w tej instancji w 21,5% (stosunek wartości, w jakiej apelacja została uwzględniona - 197 500 zł do wartości przedmiotu zaskarżenia – 917 800 zł), a tym samym powód wygrał w 78,5%. Na koszty obu stron złożyły się koszty zastępstwa procesowego w kwotach po 8 100 zł, ustalone na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265) – przy czym powodowi należy się zwrot 21,5% z 8 100 zł, czyli 1 741,50 zł, zaś pozwanemu 78,5% z 8 100 zł, czyli 6 358,50 zł. Różnica tych kwot wynosi 4 617 zł na rzecz powodowej Wspólnoty. Stosownie do art. 113 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 300 ze zm.) Sąd Apelacyjny nakazał ściągnąć z zasądzonego na rzecz powoda roszczenia kwotę 9 867,40 zł, jako 21,5% z 45 895 zł opłaty od apelacji, od której pozwany został zwolniony, a zatem odpowiadającej zakresowi, w jakim powód przegrał postępowanie w drugiej instancji.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE