UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Sieradzu w sprawie z powództwa J. W. przeciwko Ł. A. o zapłatę, zasądził od pozwanego na rzecz powoda 50000 zł z ustawowymi odsetkami od 20 marca 2019 roku do dnia zapłaty
oraz 6117 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym 3600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego.

Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego oparte zostało na następujących ustaleniach
i wnioskach, których istotne elementy przedstawiały się następująco:

Pozwany jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą E. Ł. A.. Wraz z żoną przez 3 lata prowadził restaurację (...). Wynajmował pod tę działalność lokal przy ul. (...) od W. T. na mocy umowy z dnia 9 lipca 2016 roku. Z powodów osobistych małżonkowie chcieli odstąpić prowadzenie ww. restauracji osobie, która prowadziłaby ją na takich samych zasadach
jak dotychczas. Strona pozwana porozumiała się co do restauracji z pełnomocnikiem powoda - P. K. (1), który jest ich sąsiadem. Odbyło się między nimi kilka spotkań.

26 grudnia 2018 roku w S. pozwany Ł. A. (jako odstępujący), zawarł z J. W. (jako kupującym) umowę przedwstępną nazwaną przez strony „umową przedwstępną odstąpienia restauracji (...). Treść umowy została ściągnięta
z internetu i przygotowana przez Ł. A.. Powód zapoznał się z umową dopiero przed jej podpisaniem.

W umowie przedwstępnej Ł. A., jako odstępujący oświadczył, że wynajmuje nieruchomość lokalową położoną w S., ul. (...), w której prowadzona jest Restauracja (...). Ponadto wskazał, że nieruchomość przy ul. (...) jest wolna
od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń, hipotek oraz innych wad prawnych, a także nie jest ona przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż kupujący. Zgodnie z § 2 ww. umowy odstępujący zobowiązał się odstąpić restaurację (...) wraz z prawami autorskimi i wyposażeniem ujętymi w ofercie wysłanej e-mailem w dniu 18 grudnia 2018 roku za cenę 250.000 złotych netto w terminie do dnia 15 lutego 2019 roku, a kupujący zobowiązał się wskazaną w umowie nieruchomość za uzgodnioną cenę w określonym terminie kupić.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej pełnomocnik powoda był przekonany,
że pomieszczenie na dole nieruchomości przy ul. (...) stanowi własność pozwanego,
a dodatkowo istnieje możliwość wynajmu lokalu na pierwszym piętrze. Żona pozwanego
w trakcie rozmów z nim przed podpisaniem umowy zapewniała, że zainwestowała
300000-400000 zł w restaurację. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nie były przedstawione żadne dokumenty.

W dniu zawarcia przedmiotowej umowy kupujący wręczył odstępującemu kwotę 50000 zł tytułem zadatku. Kwota zadatku miała zostać zaliczona na poczet ceny odstąpienia restauracji wraz z wyposażeniem, określonym w § 2 umowy. Kupujący zobowiązał się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (§ 7 umowy). W umowie wskazano, że w razie nie zawarcia przyrzeczonej umowy w terminie do dnia 15 lutego 2019 roku z przyczyn leżących po stronie kupującego, odstępujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać (§ 5 umowy). Natomiast w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy w terminie do dnia 15 lutego 2019 roku z przyczyn leżących po stronie odstępującego, kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od odstępującego zwrotu wpłaconego zadatku (§ 6 umowy). Zmiana umowy przedwstępnej odstąpienia restauracji (...) wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W wiadomości mailowej z dnia 18 grudnia 2018 roku, przesłanej przez pozwanego
do pełnomocnika powoda - P. K. (1), do której odwołuje się § 2 umowy przedwstępnej, określono wycenę lokalu na kwotę 250000 zł, na którą złożyło się odstępne, pełne, nowoczesne wyposażenie (wszystko oprócz ścian i drzwi), samochód, szczegółowo określone - pełne wyposażenie sali restauracyjnej, szczegółowo określone - pełne wyposażenie części kuchennej, szczegółowo określone - pełne wyposażenie części kuchennej i restauracyjnej na piętrze w trakcie amortyzacji, know–how (pełny koncept z rezerwą na kilka lat, kilka zestawów menu, receptury, sprawdzone produkty, surowce), marka/brand, rekomendacje gwiazd, wypracowane kontakty ze sprawdzonymi dostawcami wraz z profitami, bogata baza klientów, cesja obowiązujących umów oraz miesięczne wsparcie, pomoc i szkolenie
po przejęciu lokalu.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej pełnomocnik powoda wymieniał się informacjami z żoną pozwanego co do zatrudnienia osób po zmianie najemcy, kontroli sanepidu i pomocy przy załatwianiu formalności, sprzątania lokalu i jego dostosowywania stosowanie do zastrzeżeń kontroli z sanepidu.

W umowie sprzedaży sprzętów wyposażenia lokalu przy ul. (...) na pierwszym piętrze zawartej pomiędzy W. T. a Ł. A. wskazano, że łączna kwota wymienionych szczegółowo w umowie sprzętów do zapłaty to 28500 zł netto. Spłaty wyposażenia miały wynosić 700 zł netto miesięcznie do końca uregulowania kwoty
28500 zł. Jeżeli spłaty zostałyby przerwane przed uregulowaniem całej należności (rezygnacja z wynajmowania pierwszego piętra lokalu) wpłacone kwoty zostaną zaliczone jako opłata za użytkowanie ww. sprzętów. Wymieniono także pozostałe rzeczy, które były własnością wynajmującego.

W trakcie spotkania w styczniu pomiędzy Ł. A., P. K. (1)
i W. T. wyjaśniono, że sprzęty wymienione w umowie sprzedaży (zawartej pomiędzy W. T. a Ł. A.) są własnością W. T.,
a pozwany wpłacił tylko 2 spośród 41 rat, do których był zobowiązany. Pozwany nie był nigdy właścicielem sprzętów stanowiących wyposażenie restauracji na pierwszym piętrze. Podczas spotkania uczyniono także zapis na końcu umowy sprzedaży sprzętów o możliwości zakupu wymienionych w umowie ruchomości przez nowego najemcę w 12 ratach, opatrzony datą 8 stycznia 2019 roku. Rata miała wynosić 2000 zł, okres wypowiedzenia ustalono
na 12 miesięcy. Na przedmiotowym spotkaniu W. T. porozumiał się z P. K. (1) odnośnie nowego najmu i jego zasad. Ustalono, że do dnia 28 lutego 2019 roku nowy najemca miał przejąć lokal przy (...), a nowa umowa miała zostać podpisana
od dnia 1 marca 2019 roku.

Pozwany w czasie gdy dokonywał uzgodnień z nowym najemcą zapłacił dopiero dwie raty za ww. sprzęt: za listopad i za grudzień 2018 roku. Łącznie powinien uiścić 41 rat, w tym 40 rat po 700 zł i jedna rata po 500 zł. Pozwany zakończył spłacanie rat w dniu 15 czerwca 2019 roku, gdy wypowiedzenie umowy najmu dobiegło końca i pozostawił ww. sprzęty W. T..

Przeprowadzone w dniach 12 i 14 lutego 2019 roku wizje lokalne przez Państwową Inspekcję Sanitarną w restauracji (...) wykazały nieprawidłowości co do prowadzenia lokalu gastronomicznego i niezgodności stanu sanitarnego z pierwszym protokołem i wizją lokalną przy odbiorze lokalu, co dokładnie opisano w protokole kontroli. Wskazano m.in.
na skorodowane urządzenia chłodnicze, poprzestawiane urządzenia niezgodnie
z przeznaczeniem, ubytki w bufecie, w podłodze i przed toaletą, nieporządek, dużo niepotrzebnych przedmiotów, duża ilość zużytych, spłowiałych poduszek, brak drzwi pomiędzy zmywalnią a kuchnią. Kontrola z dnia 14 lutego 2019 roku wykazała natomiast,
że zgłoszone poprzednio uchybienia (najważniejsze) zostały częściowo usunięte – część związana z salą konsumpcyjną nie została naprawiona. Istniejący wówczas stan był wystarczający, aby funkcjonował dotychczasowy właściciel ( restauracja (...)), jednak
w przypadku nowo otwieranych obiektów wymogi są wyższe i stan wyposażenia sali konsumpcyjnej musi być prawidłowy na wizji lokalnej przy zgłoszeniu obiektu do odbioru,
w przeciwnym wypadku nie jest wydawana decyzja o wpisie do ewidencji.

Pełnomocnik powoda P. K. (1) w dniu 15 lutego 2019 roku w godzinach dopołudniowych cofnął wniosek o wpis do ewidencji zakładów gastronomicznych
i poinformował osobiście wieczorem pozwanego Ł. A., że z uwagi
na ww. okoliczności dotyczące nieścisłości zapisów umowy przedwstępnej, powodującej,
że uzgodniona przez strony cena jest w jego ocenie zawyżona i treść protokołu Państwowej Inspekcji Sanitarnej nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej.

15 lutego 2019 roku pozwany Ł. A. wycofał wniosek o wykreślenie obiektu z ewidencji Inspekcji Sanitarnej, z uwagi na zgłoszoną wcześniej przez powoda rezygnację
z ubiegania się o wpis do rejestru obiektów gastronomicznych i nie zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej.

W trakcie kontroli w dniu 18 lutego 2019 roku w restauracji stwierdzono usunięcie wszystkich zgłoszonych wcześniej uchybień. W trakcie kontroli w dniu 30 kwietnia 2019 roku w lokalu nie stwierdzono nieprawidłowości. Stan sanitarny nie budził zastrzeżeń. Bieżąca czystość była zachowana. Nie stwierdzono produktów przeterminowanych. Pozwany wraz z żoną prowadzili restaurację do lipca 2019 roku.

W piśmie z dnia 8 marca 2019 roku pełnomocnik powoda oświadczył pozwanemu Ł. A., że powód odstępuje od zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwał
go do uregulowania należności w kwocie 50000 zł w nieprzekraczalnym terminie do dnia
19 marca 2019 roku. W uzasadnieniu wskazano, że właścicielem nieruchomości przy
ul. (...), w której prowadzona jest restauracja (...) jest inna osoba niż pozwany. Ponadto okazało się, że część rzeczy wymienionych w wiadomości mailowej z dnia
18 grudnia 2018 roku nie stanowi własności pozwanego. Wskazano także na brak możliwości prowadzenia restauracji przez powoda w sposób zgodny z przepisami prawa ze względu
na brak spełniania warunków sanitarnych, co zostało potwierdzone protokołem kontroli sanitarnej przeprowadzonej przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego
w S..

Powód nie odstąpił wcześniej od umowy na piśmie, gdyż liczył, że strony dojdą
do porozumienia, w tym m.in. co do ceny sprzedaży.

Pismem z 2 kwietnia 2019 roku pozwany oświadczył powodowi, że odstępuje
od umowy przedwstępnej z 26 grudnia 2018 roku. Wskazał, że na skutek niewykonania umowy przez powoda, zadatek, który zabezpieczał wykonanie umowy przedwstępnej
nie może zostać zwrócony.

Pismem z 22 sierpnia 2019 roku powód potwierdził uprzednio złożone oświadczenie
o odstąpieniu od umowy złożone przez pełnomocnika i jeszcze raz złożył oświadczenie pozwanemu, że odstępuje od umowy przedwstępnej odstąpienia restauracji (...)
oraz od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wniósł o zwrot uiszczonej kwoty zadatku
w wysokości 50000 zł. Oświadczenie to podtrzymał jeszcze na rozprawie w dniu 19 lutego 2020 roku.

Pismem z 20 marca 2019 roku wynajmujący W. T. rozwiązał z Ł. A. umowę najmu zawartą w dniu 9 lipca 2016 roku i aneksem z dnia 28 lutego 2019 roku na podstawie § 6 pkt 2 ww. umowy. Zgodnie z zawartym w umowie najmu
4-miesięcznym okresem wypowiedzenia zwrócił się do najemcy o opuszczenie wynajmowanego lokalu do dnia 31 lipca 2019 roku.

Ostatecznie strony umowy (W. T. i Ł. A.) rozwiązały łączącą
je umowę najmu lokalu w dniu 15 czerwca 2019 roku za porozumieniem stron.

Od stycznia 2019 roku P. K. (1), gdy zaczął mieć podejrzenia co do stanu restauracji, rozpoczął spotkania z W. T.. Dotyczyły one m.in. nieruchomości przy ul. (...).

W restauracji (...), gdy prowadził ją pozwany nie było serwowane żadne wymyślne jedzenie. Dużo towaru było kupowane jako gotowe. Zakupy robione były również w sklepie.

Strona powodowa nie otrzymała żadnych tajnych receptur ani informacji
o rezerwacjach na imprezy okolicznościowe od żony pozwanego z zeszytu, który prowadziła.

Nie było żadnych receptur w restauracji. Każda zmiana gotowała po swojemu. Pozwany występował do strony powodowej z propozycją obniżenia ceny z umowy przedwstępnej na skutek nieścisłości, które wyszły po jej zawarciu. Ostatecznie do zmiany umowy na piśmie nie doszło.

Nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż z czasem okazało się, że niektóre elementy zawarte w ofercie przesłanej na maila nie były własnością pozwanego, a także to,
że pozwany nie jest właścicielem lokalu na dole ani sprzętu na górze nieruchomości
przy ul. (...) nalewaki do piwa, stoły i krzesła na ogródku letnim były własnością browaru (...). Wszystkie te informacje strona powodowa uzyskała dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. Decydującym o odstąpieniu od umowy była wizyta pracowników
z sanepidu i zastany wówczas stan lokalu, który nie pozwalał na rozpoczęcie przez powoda prowadzenia restauracji, a jedynie na kontynuowanie jej prowadzenia przez pozwanego.

Obecnie powód, od 3 lipca 2019 roku, prowadzi swoją restaurację w miejsce restauracji (...). Wystrój na sali jest inny niż ten, gdy lokal prowadził pozwany wraz z żoną. Część poprzednich osób współpracujących z pozwanym została zatrudniona przez nowego najemcę lokalu. Pracownicy ci nie podpisywali umów o obowiązku zachowania
w tajemnicy receptur. Nazwa (...) nie była zastrzeżona.

Stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów zgromadzonych w toku postępowania, za wyjątkiem załączonych do akt postępowania protokołów kontroli sanitarnej. Przedstawione dokumenty dotyczyły okresów sprzed zawarcia przez strony umowy przedwstępnej i czasu, gdy strony dokonywały uzgodnień co do zawarcia umowy przedwstępnej, zatem nie miały wpływu na podejmowane przez strony decyzje. Sąd pominął także załączony do akt protokół kontroli sanitarnej z 30 kwietnia 2019 roku wraz
z załącznikami, gdyż dotyczy on okresu po 15 lutego 2019 roku - momentu, w którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, a który był decydujący na gruncie niniejszego postępowania. Sąd pominął załączoną przez powoda dokumentację leczenia psychiatrycznego jako niemającą znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Stan faktyczny ustalono także
na podstawie tych zeznań stron i świadków, które nie zawierają wewnętrznych sprzeczności
i tworzą logiczną całość w kontekście dowodów z dokumentów. Sąd nie dał wiary pozwanemu w zakresie w jakim twierdził, że wyposażenie ogródka letniego (nalewak
do piwa, krzesła, stoły, parasole) otrzymał od kampanii piwowarskiej na wyłączność,
a tym samym, że mógł zawrzeć je w ofercie dołączonej do umowy odstąpienia restauracji (...), tak jakby były jego własnością. Sądowi wiadomym było z urzędu, że taki sprzęt
jest jedynie użyczany podmiotowi prowadzącemu określoną działalność gospodarczą
na określony czas i nie stanowi jego własności. Sąd nie dał wiary pozwanemu w zakresie
w jakim zeznał, że 14 lutego 2019 roku był w stanie przygotować restaurację do 15 lutego 2019 roku. Pozwany zeznał na rozprawie, że tego dnia były walentynki, miał zarezerwowane w lokalu wszystkie stoliki i był duży ruch. Nie był zatem w stanie doprowadzić dla sądu
w tak krótkim czasie lokalu do stanu, który pozwoliłby na jego odbiór 15 lutego 2019 roku. Pozwany nie udowodnił według sądu także, że posiadał wykaz imprez okolicznościowych
do końca 2021 roku, przygotowane receptury, listy gratulacyjne i polecające od znanych osobistości, licencje na dożywotnie odtwarzanie muzyki z firmy media Art, zeszyt rezerwacji. Zdaniem sądu Ł. A. nie załączył do akt żadnych dokumentów na potwierdzenie podnoszonych przez siebie twierdzeń, nie okazał ich także na rozprawie. Powód, jak i jego pełnomocnik zeznali natomiast, że nie otrzymali takich informacji od pozwanego.

W ocenie sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości w oparciu
o art. 394 § 1 – 3 k.c. i art. 389 k.c.

Kolejno sąd odniósł się do kwestii umowy przedwstępnej, omówił instytucję zadatku oraz skutki jego wręczenia, powołując się przy tym na art. 491 k.c. i art. 77 k.c. oraz odniósł się do niewykonania umowy - art. 471 k.c., podnosząc przy tym, że wierzyciel nie ma obowiązku przyjęcia nieprawidłowo zaoferowanego świadczenia, czyli takiego, które nie odpowiada treści zobowiązania i zasadom słuszności (art. 354 i 486 k.c.).

Sąd zwrócił uwagę, że w przedmiotowej sprawie poza sporem pozostawał fakt zawarcia przez strony umowy przedwstępnej oraz brak zawarcia umowy przyrzeczonej. Osią sporu pozostawało uprawnienie powoda do żądania zwrotu zadatku w wysokości
50000 zł.

Podniesiono przy tym, że zgodnie z § 6 umowy przedwstępnej odstąpienia restauracji (...), w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy w terminie do 15 lutego 2019 roku z przyczyn leżących po stronie odstępującego, kupujący mógł bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od odstępującego zwrotu wpłaconego zadatku.

Zdaniem sądu powód J. W. był uprawniony do skorzystania z przyznanego mu na gruncie ww. umowy prawa do odstąpienia od niej, a w konsekwencji tego żądania
od pozwanego zwrotu zapłaconego zadatku w wysokości 50000 zł. Przesłany
do pełnomocnika powoda mail, o którym stanowił § 2 umowy przedwstępnej, zawierał szczegółowe określenie, co wchodzi w skład ceny „odstąpienia restauracji (...)”,
w tym m.in. wymienienie sprzętów w poszczególnych częściach nieruchomości
przy ul. (...). Pozwany zobowiązał się tym samym odstąpić wymienione w przesłanej ofercie przedmioty za umówioną przez strony cenę. Po zawarciu umowy przedwstępnej okazało się jednak, że Ł. A. nie jest właścicielem wszystkich wymienionych
tam ruchomości, które stanowiły własność W. T. - wynajmującego lokal pozwanemu. Przeprowadzone postępowanie wykazało według sądu także, że nie został przekazany powodowi żaden koncept z rezerwacją lokalu na kilka lat, zestawy menu, specjalne receptury, sprawdzone produkty, surowce czy rekomendacje gwiazd (know-how),
o czym zapewniono w wiadomości mailowej z 18 grudnia 2018 roku. Ponadto powołani świadkowie wskazali dla sądu, że w restauracji (...), w okresie, gdy prowadził
ją pozwany nie było serwowane żadne wymyślne jedzenie, dużo towaru było kupowane jako gotowe i w sklepie. Lektura umowy przedwstępnej przygotowanej przez pozwanego może wskazywać zdaniem sądu na przeświadczenie ze strony powoda, że restauracja (...) jako nieruchomość stanowiła własność pozwanego, m.in. poprzez zapis „a kupujący zobowiązuje się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić”. Sąd nie zgodził się z podnoszonymi przez pozwanego twierdzeniami jakoby powód wiedział i miał świadomość w dniu podpisywania umowy przedwstępnej, że za cenę
250000 zł kupuje jedynie restaurację jako dobro niematerialne wraz z jej wyposażeniem,
co pozostaje w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego. Restauracja, mimo
że znajdowała się w pożądanej lokalizacji miasta nie stanowiła jednak marki, za którą
w lokalnych warunkach rynkowych potencjalni kupujący byliby w stanie zapłacić taką kwotę pieniędzy, abstrahując już od tego, że część ruchomości, o których zapewniano nie stanowiła w ogóle własności pozwanego. Sąd wskazał ponadto, że wszystkie wątpliwości co do treści umowy przedwstępnej powinny być interpretowane na niekorzyść pozwanego, jako osoby, która przedstawiła powodowi tekst umowy do podpisu. Ryzyko niedających się usunąć
w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy ponosi
ta strona, która tekst zredagowała. Na uwagę sądu zasługiwało także przeprowadzona przez Państwową Inspekcję Sanitarną kontrola w restauracji (...) w dniach 12 i 14 lutego 2019 roku, a więc w okresie bezpośrednio poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej
– 15 lutego 2019 roku. Ujawniono w niej szereg nieprawidłowości co do prowadzenia lokalu gastronomicznego i niezgodności stanu sanitarnego z pierwszym protokołem i wizją lokalną przy odbiorze lokalu. Mogło to prowadzić według sądu stronę powodową do wniosku o braku wywiązania się przez stronę pozwaną z umowy odstąpienia przedmiotowego lokalu. Pracownik Państwowej Inspekcji Sanitarnej wskazywał, że stan lokalu istniejący przed
15 lutego 2019 roku (po zastosowaniu się do niektórych zaleceń z sanepidu)
był wystarczający, aby funkcjonował dotychczasowy właściciel, jednak w przypadku nowo otwieranych obiektów wymogi są wyższe i stan wyposażenia sali konsumpcyjnej musi być prawidłowy na wizji lokalnej przy zgłoszeniu obiektu do odbioru, w przeciwnym wypadku nie jest wydawana decyzja o wpisie do ewidencji, która warunkuje możliwość rozpoczęcia wykonywania takiej działalności. Sąd podkreślił również, że na gruncie niniejszej sprawy mieliśmy do czynienia z takim przypadkiem. Powód, jako osoba rozpoczynająca nową działalność gospodarczą, nie uzyskałaby zezwolenia na jej prowadzenie w stanie istniejącym 14 lutego 2019 roku, a w tym dniu do godziny 24.00 z uwagi na przyjęte i realizację przez pozwanego wcześniejszych rezerwacji stolików z uwagi na „walentynki” pozwany
z pewnością nie usunął uchybień wskazanych przez Państwową Inspekcję Sanitarną, która umożliwiłaby rozpoczęcie z dniem 15 lutego 2019 roku działalności przez powoda.
Tym samym powód mógł mieć 15 lutego 2019 roku przeświadczenie co do tego, że pozwany nie wywiązał się z warunków zawartej między stronami umowy przedwstępnej.

Powyższe wskazuje dla sądu, że doszło do niewykonania umowy przez pozwanego,
a jej przejawem była odmowa J. W. przyjęcia świadczenia z tego powodu,
że z winy pozwanego nie odpowiada ono zawartej umowie. Wskazano przy tym, że zgodnie
z obowiązującymi przepisami prawa wierzyciel nie ma obowiązku przyjęcia nieprawidłowo zaoferowanego świadczenia, czyli takiego, które nie odpowiada treści zobowiązania
czy zasadom słuszności. Pozwany nie wskazał dla sądu jednoznacznie w momencie podpisywania umowy przedwstępnej, że nie jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się restauracja (...), zaś powód nie miał podstaw, na podstawie poczynionych w umowie zapisów i całokształtu towarzyszących temu okoliczności
by to kwestionować. Poza tym nie wszystkie ruchomości wskazane w wiadomości mailowej, stanowiącej integralną część umowy przedwstępnej, były własnością pozwanego, co dawało podstawę powodowi do twierdzenia, że umowa nie została prawidłowo wykonana,
a nie został podpisany przez strony na piśmie aneks do umowy, w którym strony zmieniłyby jej pierwotną treść, w zakresie przedmiotu umowy. Przytoczone okoliczności jednoznacznie wskazują według sądu na uprawnienie powoda do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu przekazanego zadatku.

O odsetkach od zasądzonego świadczenia pieniężnego orzeczono na podstawie
art. 481 § 1 k.c., a o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. i § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 z późn. zm.).

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany, zaskarżając go w całości, zarzucając:

A/ naruszenie przepisów prawa materialnego, mianowicie:

- art. 65 § 1 k.c. w zw. z art. 60 k.c. poprzez błędną wykładnię oświadczenia woli powoda zawartego w pełnomocnictwie udzielonym adw. S. Ł., co do zakresu pełnomocnictwa oraz jego treści i przyjęcie, że upoważniało ono pełnomocnika do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy;

- art. 65 k.c. w zw. z art. 60 k.c. poprzez błędną wykładnię treści umowy przedwstępnej, z której jednoznacznie wynikało, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę, w której w zamian za odstępne w określonej wysokości pozwany przeniesie składniki restauracji;

- art. 104 k.c. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji skutecznego podniesienia zarzutu nieważności jednostronnej czynności prawnej - oświadczenia o odstąpieniu
od umowy dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem zakresu umocowania;

- art. 394 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy pozwany złożył skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy i miał prawo zachować kwotę zadatku;

- art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego niezastosowanie
i nieuwzględnienie okoliczności, iż powód nie może zasłaniać się nieznajomością księgi wieczystej, z której wynikało, że pozwany nie jest właścicielem nieruchomości lokalowej;

- art. 389 § 2 k.p.c. poprzez błędną wykładnię i pominięcie, iż termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona oznacza termin spełnienia świadczenia przez dłużnika, nie jest natomiast okresem trwania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

B/ naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik
sprawy, tj.:

- art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. – poprzez brak wszechstronnego rozważenia całego materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, które to naruszenie miało wpływ na treść wydanego orzeczenia, czego wyrazem było:

a/ pominięcie na etapie czynienia ustaleń faktycznych załączonego w piśmie procesowym dowodu z nagrania, z którego wynika, że pełnomocnik powoda wraz
z W. T. prowadzili rozmowy w sprawie zakupu nieruchomości w styczniu 2019r. oraz wyjawienie pozwanemu przez W. T., iż powód nie miał zamiaru zapłacić ceny odstępnego;

b/ błędne przyjęcie, że nie było żadnych receptur w restauracji skoro posiadane przez pozwanego receptury miały być przekazane wraz z podpisaniem umowy przyrzeczonej,
do czego na skutek decyzji powoda nie doszło;

c/ nieprawidłowe przyjęcie, że do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z winy pozwanego, a tym samym powód był uprawniony do odstąpienia od umowy oraz żądania zwrotu przekazanego zadatku;

d/ błędne przyjęcie, że powodowi nie został przekazany koncept dotyczący restauracji (know-how), skoro w miesiącach styczniu i szczególnie w lutym 2019 r. powód przebywał stale w restauracji poznając tajniki jej funkcjonowania, zaś pozostałe informacje miał uzyskać wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej;

e/ błędne i nieuprawnione przyjęcie, że pozwany w momencie podpisywania umowy przedwstępnej nie wskazał jednoznacznie, że nie jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się restauracja, skoro już tylko z oferty przekazanej przez pozwanego na kilka
dni przed podpisaniem umowy przedwstępnej wynikało, iż wśród składników będących przedmiotem rozporządzenia nie ma nieruchomości lokalowej, a zapisy umowy przedwstępnej, w szczególności § 1 ust. 1 świadczyły, iż pozwany jest jedynie najemcą nieruchomości, a nie jej właścicielem;

f/ błędne przyjęcie, że informacja o przedstawiona przez żonę pozwanego o wysokości zainwestowanych pieniędzy w restauracje dowodziła o przeświadczeniu powoda,
iż przedmiotem umowy jest także nieruchomość;

g/ pominięcie okoliczności, iż pozwany wzór umowy przedwstępnej zaczerpnął
z Internetu, zaś nie mając wystarczającej wiedzy nie uniknął pozostawienia w jej teście słowa „nieruchomość";

h/ pominiecie okoliczności, iż pomimo pozostawienia w tekście umowy słowa „nieruchomość" inne jej zapisy w sposób jasny świadczyły o zamiarze stron odstąpienia przez pozwanego powodowi praw do prowadzenia restauracji, a nie sprzedaży nieruchomości;

i/ nieuwzględnienie okoliczności, iż lektura treści księgi wieczystej nieruchomości doprowadziłaby do ustalenia, iż pozwany nie jest właścicielem nieruchomości lokalowej;

j/ nieuwzględnienie okoliczności, iż na początku stycznia 2019 r. a więc w kilka
dni po zawarciu umowy przedwstępnej, po rozmowie z W. T. powód miał wiedzę o osobie, które jest właścicielem nieruchomości lokalowej i mimo to nie zmienił zdania w sprawie zawarcia umowy przyrzeczonej, co więcej podjął działania służące przejęciu od pozwanego restauracji;

k/ nieprawidłowe przyjęcie, że pełnomocnik powoda przy podpisywaniu umowy przedwstępnej był przekonany, że pomieszczenie na dole nieruchomości przy ulicy (...)
15 stanowi własność pozwanego opierając się na zeznaniach powoda oraz pełnomocnika;

l/ nieuwzględnienie okoliczności, iż w toku procesu powód zmienił stanowisko dotyczące zakresu nieruchomości, które miały stanowić własność pozwanego - dopiero
po złożeniu pism procesowych pozwanego i przeprowadzeniu dowodów, pod wpływem
ich treści zaczął twierdzić, iż uznawał że przedmiotem własności pozwanego jest jedna
z dwóch nieruchomości lokalowych;

m/ uwzględnienie zeznań świadka W. T., pomimo, że ze względu na ich sprzeczność wewnętrzną oraz sprzeczność z innym materiałem dowodowym, w szczególności z utrwalonej treści rozmowy z dnia 8 stycznia 2019 r. zeznania te nie były wiarygodne;

n/ pominięcie dowodu z utrwalonego dnia 8 stycznia 2019 r. nagrania rozmowy prowadzonej miedzy W. T., pozwanym i pełnomocnikiem powoda, podczas której m.in. wyjaśniono kwestie własności ruchomości znajdujących się w lokalu na piętrze
i ustalono obniżenie ceny odstąpienia restauracji;

o/ pominięcie zeznań pozwanego w zakresie w jakim oświadczył, iż ustalone pomiędzy nim, a pełnomocnikiem powoda, w obecności W. T., dnia 8 stycznia 2019 r. obniżenie ceny określonej w umowie przedwstępnej zostanie uwzględnione podczas podpisywania umowy przyrzeczonej;

p/ przyjęcie, że stan lokalu ze względów sanitarnych w dniu 15 lutego 2019 r.
nie pozwalał na rozpoczęcie przez powoda działalności gospodarczej pomimo treści zeznań pracownic sanepidu zgodnie podkreślających, że usunięcie nieprawidłowości pozwalało zarówno na kontynuowanie dotychczasowej działalności, jak i otworzenie przez powoda restauracji, pomimo treści dokumentu - adnotacji pracownic sanepidu o usunięciu nieprawidłowości, pomimo treści zeznań świadka A. A. i treści dowodu
z przesłuchania pozwanego twierdzących zgadnie, że do dnia 15 lutego 2019 r. nieprawidłowości zostały usunięte;

q/ przyjęcie, że zakup praw do restauracji wraz ze składnikami materialnymi
i niematerialnymi pozwalającymi na konturowanie działalności prowadzonej przez pozwanego, za cenę 250000 zł stoi w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego.

r/ pominięcie w rozważeniach okoliczności, iż P. K. (1) cofnął wpis do ewidencji zakładów gastronomicznych przez południem w dniu 15 lutego 2019r., przed sprawdzeniem stanu lokalu i przed odbyciem zaplanowanego z pozwanym spotkania, na którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzecznej;

s/ pominięcie w rozważeniach okoliczności, iż z treści umowy przedwstępnej
nie wynikało zobowiązanie pozwanego do przygotowania restauracji (...),
które umożliwiało powodowi natychmiastowe rozpoczęcie działalności gospodarczej
oraz nie wskazano w umowie terminu, w którym taką działalność powód miałby podjąć;

t/ pominięcie w rozważeniach okoliczności, iż upływ terminu wskazanego w umowie przedwstępnej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, a zatem strony mogły ją zawrzeć także po dniu 15 lutego 2019 r.;

u/ pominięcie w rozważeniach okoliczności, iż powód oraz jego pełnomocnik
nie mieli doświadczenia w prowadzeniu działalności gastronomicznej, a nową restaurację otworzyli w bardzo krótkim czasie po rozwiązaniu przez wynajmującego W. T. umowy najmu z pozwanym, korzystając z wiedzy uzyskanej od pozwanego i zatrudniając osoby, w tym szefów kuchni pracujące wcześniej u pozwanego.

Skarżący wskazał również na to, że:

1/ fakty ustalone przez sąd pierwszej instancji niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy:

a/ przyjęcie, że w restauracji (...), którą prowadził pozwany nie było serwowane wymyślne jedzenie, dużo towaru było kupowane jako gotowe w oparciu
o zeznania W. T., który zeznał, iż nie wie kto był dostawcą pozwanego,
nie wiedział o tajnych recepturach, dlatego stwierdził, iż jest to wymysł, kiedy wiadomo,
że przepisy i receptury nie są ujawniane do wiedzy powszechnej, stwierdził, że zakupy były robione raczej w sklepie, produkty były kupowane gotowe (wskazując na dwa przykładu),
a na samym początku zeznał, iż nie wnika w prowadzenie działalności przez klientów,
a tymczasem: pozwany organizował szkolenia dla pracowników, wykupił przepisy,
w restauracji serwowane było również sushi;

b/ przyjęcie, że do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z winy pozwanego,
a tym samym powód był uprawniony do odstąpienia od umowy oraz żądania zwrotu przekazanego zadatku, a tymczasem: to powód nie był zainteresowany sfinalizowaniem umowy;

c/ przyjęcie, że powodowi nie został przekazany koncept dotyczący restauracji
(know-how), a tymczasem: w okresie między zawarciem umowy przedwstępnej a terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zarówno powód jak i jego pełnomocnik pozyskiwali informacje na temat prowadzenia działalności gospodarczej, co umożliwiło im w tak krótkim czasie otworzenie własnej restauracji;

d/ przyjęcie, że pozwany w momencie podpisywania umowy przedwstępnej
nie wskazał jednoznacznie, że nie jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się restauracja, a powód nie miał podstaw, a tymczasem: w umowie przedwstępnej pozwany oświadczył, że wynajmuje nieruchomości, w której prowadzi restauracje (...), również w ofercie mailowej określającej szczegółowo przedmiot umowy nie ma mowy
o sprzedaży czy przeniesieniu praw własności do lokalu;

e/ przyjęcie, że informacja o przedstawiona przez żonę pozwanego o wysokości zainwestowanych pieniędzy w restauracje dowodziło o przeświadczeniu powoda,
iż przedmiotem umowy jest także nieruchomość, a tymczasem: biorąc pod uwagę wszelkie wydatki poniesionych przez pozwanego oraz jego żonę na rozwój restauracji są one realne
i uzasadnione;

f/ przyjęcie, że zakup restauracji jako dobro niematerialne wraz z jej wyposażeniem, za cenę 250000 zł stoi w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego, a tymczasem: biorąc pod uwagę wyrobioną opinię restauracji, wysokie obroty, które przynosiła, wyposażenie, rezerwacje na parę lat w przód jest to realna oraz uzasadniona cena sprzedaży przedsiębiorstwa;

g/ przyjęcie, że stan lokalu w dniu 15 lutego 2019r. nie pozwalał na rozpoczęcie
przez powoda działalności gospodarczej i nieprzygotowanie lokalu przez pozwanego,
a tymczasem: wszelkie uchybienia stwierdzone w protokole kontroli zostały przez pozwanego usunięte, jedyne zastrzeżenie wskazane na kontroli 14 lutego wskazywało na odświeżenie sali konsumpcyjnej oraz wywozie rzeczy znajdujących się na zewnątrz restauracji, których pozwany dokonał przed terminem podpisania umowy przyrzeczonej;

h/ uznanie za niewiarygodne zeznania pozwanego w części, w jakiej wskazywał
na przyjęcie, że pełnomocnik powoda przy podpisywaniu umowy przedwstępnej
był przekonany, że pomieszczenie na dole nieruchomości przy ulicy (...) stanowi własność pozwanego opierając się na zeznaniach powoda oraz pełnomocnika, a tymczasem: pełnomocnik zeznał, iż wydawało mu się, że A. A. mówiła, że jest właścicielem nieruchomości, natomiast powód praktycznie nie prowadził osobiście rozmów z pozwanym oraz jego żoną, zarówno pozwany jak i A. A. zeznali, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej poinformowali pełnomocnika o stanie prawnym nieruchomości,
o tym, że wynajmują lokal;

2/ istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji
- nieustalenie rzeczywistych powodów, przez które powód nie zawarł umowy przyrzeczonej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania przez sądami obu instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji i utrzymanie w mocy zaskarżonego wyroku oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja co do zasady nie zasługuje na uwzględnienie, chociaż niektóre zarzuty prawa procesowego, a dotyczące ustaleń Sądu Rejonowego są słuszne.

W szczególności trafnie zarzuca skarżący, że Sąd rejonowy błędne ustalił, jakoby powód zawierając umowę przedwstępną był przekonany, że przedmiotem sprzedaży jest także nieruchomość w postaci odrębnej własności lokalu położnego na parterze. Uważna lektura umowy przedwstępnej oraz maila, który stanowi integralną część umowy nie mogła prowadzić do takich wniosków. Samo zawarcie w § 2 umowy z 26 grudnia 2018 r. sformułowania „że kupujący zobowiązuje się powyższą nieruchomość za wskazaną wyżej cenę kupić” nie oznacza, ze przedmiotem sprzedaży była nieruchomość skoro z § 1 i 2 wynika wynika dokładnie co jest przedmiotem umowy oraz jaki tytuł prawny miał pozwany do lokalu w którym prowadzona była restauracja.

Brak było także wystarczających dowodów aby Sąd rejonowy mógł poczynić, tylko w oparciu o zeznania W. T. ustalenia, że pozwany nie dysponował recepturami dań serwowanych w restauracji, że nie został przekazany powodowi koncept jej prowadzenia oraz sama restauracja jako zbiór rzeczy materialnych i niematerialnych nie mogła stanowić wartości ustalonej w umowie przedwstępnej. Przy czym ustalenia te nie miały żadnego znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Trzeba też jednak zauważyć, że pozwany poza ogólnikowym stwierdzeniem, że takim recepturami dysponował nie przedstawił nawet nazw potraw, które byłby być chronione tajnymi recepturami.

Pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie zasługiwały na uwzglenienie. Wbrew bowiem twierdzeniom apelującego Sąd rejonowy w sposób prawidłowy zgromadził w sprawie materiał dowodowy i w dalszej kolejności dokonał właściwej i szczegółowej jego oceny. W konsekwencji ustalił stan faktyczny odpowiadający treści zgromadzonych dowodów, który to Sąd Okręgowy przyjął za własny, poza wyżej wskazanymi ustaleniami.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa procesowego, który miał polegać na braku wszechstronnego zebranego w sprawie materiału dowodowego, przypomnieć należy, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. W celu wykazania naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. strona nie może jedynie ograniczyć się do przedstawienia własnych ustaleń , lecz musi wykazać jakich dowodów Sąd nie ocenił lub które z dowodów ocenił wadliwie. W związku z tym tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r. II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139). Postawienie skutecznego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń, oznaczenia, jakie kryteria oceny sąd naruszył, a nadto wyjaśnienia dlaczego zarzucane uchybienie mogło mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. IV CKN 970/00, Lex nr 52753 czy wyrok z dnia 6 lipca 2005 r. III CK 3/05, Lex nr 180925).

Pozwany w apelacji zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przytoczył konkretne zarzuty, czyli wskazał na dowody, które jego zdaniem Sąd Rejonowy ocenił niezgodnie z dyrektywami zawartymi w wyżej wskazanym przepisie. Jak już zaznaczono wyżej część ustaleń sądu była nieprawidłowa, ale pozostałe stanowią tylko polemikę z ustaleniami sądu pierwszej instancji.

W szczególności Sąd nie pominął okoliczności, że strony spotkały się w dniu 8 stycznia 2019 r. z W. T., który wyjaśnił powodowi i jego pełnomocnikowi nie tylko stan prawny nieruchomości, ale też własność ruchomości stanowiących wyposażenie piętra restauracji. Zbędne było czynienie ustaleń na podstawie nagrania, które zostało wykonane bez zgody uczestników spotkania.

Odnoście pominięcia zeznań pozwanego co do obniżenia ceny o wartość ruchomości, które nie stanowiły jego własności, to sąd poczynił takie ustalenie, ale nie oznacza to, jak chce skarżący, że strony zgodnie zmodyfikowały umowę przedwstępną.

Prawidłowo także Sąd rejonowy poczynił ustalenie, że stan lokalu ze względów sanitarnych nie pozwalał na rozpoczęcie działalności przez powoda. Sąd wskazał w swym uzasadnieniu na jakich konkretnych dowodach oparł swe ustalenia, a zeznania pozwanego i jego żony nie mogą stanowić skutecznego przeciwdowodu. Dopiero z adnotacji sporządzonej w dniu 18 lutego 2019 r. wynika , że wszystkie uchybienia stwierdzone w dniu 12 i 14 lutego 2019 r. zostały usunięte. ( d. pismo Sanepidu k 224).

Sąd nie pominął także daty cofnięcia wpisu do ewidencji przez pełnomocnika powoda, ale ustalił też, że w tej samej dacie pozwany anulował swój wniosek o wykreślenie zakładu z ewidencji.

Chybiony jest także zarzut pominięcia przez sad rejonowy faktu jakoby z treści umowy nie wynikała data podjęcia przez powoda działalności prowadzenia restauracji, skoro w umowie wskazano datę ostateczną jej zawarcia, do dnia 15 lutego 2020 r, a z zeznań stron, w tym pozwanego i jego żony treści Sms-ów, wniosków o wpis do ewidencji i wniosku pozwanego o jego wykreślenie, wynika jednoznacznie, że powód miał rozpocząć prowadzenie restauracji właśnie od 15 lutego 2019.

Zupełnym nieporozumieniem jest natomiast zarzut procesowy w postaci błędnego ustalenia przez Sąd Rejonowy, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy pozwanego, ponieważ dotyczy to oceny sądu ustalonych faktów, w kontekście powodów odstąpienia od umowy. W sprawie bowiem nie było sporne, że część ruchomości ujęta w mailu nie stanowi własności pozwanego oraz , że w dniu 14 lutego 2019 r. kontrola sanepidu wskazała, że nie wszystkie usterki wymienione z protokole z 12 lutego 2019 zostały wyeliminowane.

Istotą sporu było więc czy wskazane w pismie powody wypowiedzenia umowy istniały oraz czy mogły stanowić podstawę do jej odstąpienia od umowy, co dotyczy już prawa materialnego.

Nie można też wysnuwać wniosku, z faktu wycofania wniosku o rejestrację działalności przez powoda, w dniu 15 lutego 2019 r., że powód nie był zainteresowany sfinalizowaniem umowy. Powód już w styczniu 2019 mógł od umowy odstąpić, kiedy okazało się, że nie wszystkie ruchomości stanowią własność pozwanego. Jak wynika z jego zeznań oraz P. K. (2), mimo tego zamierzał umowę zawrzeć. Natomiast brak odbioru restauracji przez sanepid, pomimo sprzątania i usuwania stwierdzonych usterek, w dniu 14 lutego 2019 r., spowodował, że do zawarcia umowy nie doszło.

Przy czym pozwany zupełnie pomija fakt, że umowa przedwstępna określała zakres sprzedaży i cenę. Wskazywała, w § 9, że wszelkie zmiany umowy pod rygorem nieważności mają być na piśmie. Tymczasem nawet dla pozwanego było oczywiste, że cena za sprzedaż restauracji musi być zmniejszona. Już tylko z tego powodu nie mogło dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej.

Nie można przy tym zgodzić się z apelującym, że nie było jego obowiązkiem zapewnienie odbioru restauracji przez Sanepid. Pozwany, jak sam wielokrotnie zaznaczał, sprzedawał restaurację, a nie tylko ruchomości stanowiące wyposażenie. Obowiązkiem jego było zatem przekazanie powodowi restauracji czynnej, zdolnej do funkcjonowania przez kolejnego nabywcę.

Chybione są także zarzuty prawa materialnego zawarte w apelacji.

Odnoście zarzutu naruszenia art. 65 § 1 w zw. z art. 60 kc, a które dotyczy błędnej wykładni oświadczeń woli w zakresie pełnomocnictwa oraz treści umowy przypomnieć należy, że norma art. 65 § 1 k.c. nakazuje tak tłumaczyć oświadczenia woli, jak wymagają tego okoliczności, w których zostało złożone. Tłumaczenie oświadczenia woli, o którym mówi art. 65 k.c., stanowi zespół czynności prowadzących do ustalenia znaczenia tej wypowiedzi. W pierwszej kolejności chodzi o ustalenie, czy dana wypowiedź ma istotnie spełniać funkcję regulującą, a dopiero w dalszej kolejności o ustalenie jej znaczenia istotnego z prawnego punktu widzenia (treść dokonywanej regulacji). Ogólne reguły interpretacyjne zawiera § 2 przepisu, który nie pozwala na nadawanie pierwszorzędnego znaczenia dosłownemu brzmieniu umowy, lecz pierwszoplanowo nakazuje badać zgodny zamiar stron. Gdy odbiorca oświadczenia wie, jakie znaczenie nadawała mu osoba składająca oświadczenie, wówczas wykładnia tego oświadczenia zgodnie z § 1 przepisu polega na nadaniu mu takiego sensu, jaki nadał składający oświadczenie, a trafnie rozpoznał jego adresat (por. red. E.Gniewek "Kodeks cywilny. Komentarz", Warszawa 2011, s. 161, t.2).

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy nie sposób zgodzić się z apelującym, że pełnomocnictwo udzielone przez powoda adwokat S. Ł. miało charakter procesowy i nie upoważniało jej do złożenia oświadczenia materialnoprawnego. Nie można ze sformułowania „ do wystosowania pisma w moim imieniu” wysnuć wniosku, że powód nie upoważnił Pani adwokat do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, kiedy przy wykładni oświadczeń woli, zgodne z przytoczonymi regułami należy badać zawsze całą treść złożonego oświadczenia, oraz jego cel, a nie wyrywać poszczególne słowa z kontekstu. Abstrahując od tego, że powód dwukrotnie tę czynność tę potwierdził.

Nie był też zatem skuteczny także zarzut naruszenia art. 104 k.c. W szczególności nie mogło być to pełnomocnictwo procesowe, skoro jeszcze powód nie zamierzał wszczynać żadnej sprawy. Przytoczone judykaty Sądu Najwyższego dotyczyły zupełnie innych stanów faktycznych.

Odnośnie wykładni zawartej umowy pomiędzy stronami, to jest on tylko o tyle uzasadniony, że nie można było z jej treści wysnuć wniosku, że przedmiotem sprzedaży była także nieruchomość. Natomiast pozostałe postanowienia umowy, w tym data zwarcia umowy przyrzecznej, zostały wyłożone prawidłowo.

Nie jest też trafny zarzut naruszenia art. 394 § 1 k.c. który miał polegać na skutecznym złożeniu oświadczenia o dostąpieniu od umowy przez pozwanego.

Pozwany zupełnie pomija fakt, że umowa przedwstępna określała szczegółowo przedmiot umowy sprzedaży i cenę. Wskazywała także, w § 9, że wszelkie zmiany umowy, pod rygorem nieważności, mają być na piśmie. Tymczasem nawet dla pozwanego było oczywiste, że cena za sprzedaż restauracji musi być pomniejszona o ruchomości, które nie stanowiły jego własności. Już tylko z tego powodu nie mogło dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. Sam fakt, że strony poczyniły pewne ustalenia na spotkaniu w dniu 8 stycznia 2019 r. nie spowodował odzwierciedlenia tego na piśmie. Oczywiście strony mogły negocjować zawarcie umowy sprzedaży restauracji, ale nie w wykonaniu i na warunkach umowy przedwstępnej z 26 grudnia 2018 r. Nie można też podzielić poglądu apelującego, że powód nie zawarł umowy ze swojej winy, bo nie sprawdził w dniu 15 lutego 2019 r. czy lokal nadaje się do prowadzenia działalności. To pozwanym ciążył obwiązek wykazania, że wszystkie usterki zostały w dniu 15 lutego 2019 r. usunięte.

W tym zakresie Sąd Okręgowy w całości podziela argumentację prawą dokonaną przez Sąd Rejonowy w swym uzasadnieniu ( k 8- 11 uzasadnienia) nie znajdując potrzeby jej powtarzania. Podsumowując należy zgodzić się z poglądem Sądu Rejonowego, że pozwany nie był w stanie zaoferować w całości wszystkich składników, które zawarł w umowie przedwstępnej, w tym brak niektórych rzeczy ruchomych oraz przedstawić do odbioru Sanepidu restaurację w dacie sprzedaży.

O braku winy pozwanego w niedojściu do skutku umowy sprzedaży nie może świadczyć jego deklaracja o obniżeniu ceny o 28500 zł oraz wola zawarcia umowy w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej. Jak to już wielokrotnie zaznaczono to od woli obu stron zależało zwarcie umowy, ale na innych warunkach. Zresztą powód sam zeznał, że zwlekał z odstąpieniem od umowy i żądaniem zwrotu zadatku, ponieważ chciał zawrzeć umowę, ale na innych warunkach.

Nie jest też skuteczny zarzut naruszenia art. 398 § 2 k.c.

Zawarta między stronami w dniu 26 grudnia 2019 r. umowa przedwstępna, jako zdarzenie prawne będące źródłem nawiązania stosunku prawnego między stronami, miała określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, aczkolwiek zgodnie z obowiązującym w chwili jej zawarcia brzmieniem art. 389 § 1 k.c. określenie tego terminu nie stanowiło już jej elementu przedmiotowo istotnego (essentialia negotii). Termin ten nie determinował zatem ważności umowy ani nie powodował jej rozwiązania lub wygaśnięcia, lecz można uznać go jedynie za termin wymagalności wynikających z tej umowy obowiązków stron. Z art. 389 § 2 k.c. wynika bowiem, że jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. W świetle powyższego przepisu nie było więc żadnych przeszkód, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej został ustalony przez strony bezpośrednio w treści umowy przedwstępnej, co miało miejsce w rozpoznawanej sprawie i jak wynika z ustaleń sądu był on dla obu stron umowy jednoznacznie obowiązujący. Nie można zatem podzielić poglądu apelującego, że w tej konkretnej sprawie nie był to jednocześnie okres trwania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Na marginesie tylko trzeba wskazać, że żadna ze stron , w tym pozwany nie wzywał powoda do zwarcia umowy przyrzeczonej.

Z powyższych względów apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. obciążając pozwanego, zgodnie z odpowiedzialnością za wynik apelacji, kosztami zastępstwa procesowo poniesionymi przez powoda.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE